Huizenmarkt #64: Hoe stevig is de fundering?

quote:

'Woningmarkt wacht nog een correctie van 25%'
UITGEGEVEN: 09-07-2010 (12:49) | OPINIE

Vandaag verscheen in de financiële media het bericht dat analist Maarten Altena van SNS Securities verwacht dat ING Bank de verliezen verder zal zien oplopen op de eigen hypotheekleningportefeuille. Hij trekt zijn conclusie uit de gisteren verschenen kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In dat bericht van de NVM staat dat ze voorlopig geen herstel verwachten en dat 2010 net zo'n slecht jaar wordt als 2009. Het positieve nieuws is dat uit de recent gehouden stress-test bleek dat ING met maar liefst ¤100 miljard aan uitstaande woninghypotheken zelfs met een forse daling van de huizenprijzen nog winst blijft maken.
ING Bank is natuurlijk niet de enige financiële instelling met grote belangen in de hypotheekmarkt. Hoe is het eigenlijk met de nr 1. in hypotheken, Rabobank? Deze niet-beursgenoteerde hypotheekreus brengt al 6 kwartalen achter elkaar woningmarktrapporten uit met de strekking dat de woningmarkt aan het stabiliseren is en dat ze voor de komende jaren een aantrekkende markt zien. Als ik als directeur van Vastgoedjournaal naar de recent verschenen cijfers kijk zie ik eerder een verslechtering van de markt dan een stabilisatie. Neem de Achterhoek als voorbeeld: daar zijn de woningbouwplannen inmiddels gehalveerd. In de regio West Brabant zijn de woningverkopen met circa 15% gedaald en zo wordt de lijst met slecht nieuws maar langer en langer. De aanhoudende onzekerheid omtrent de zekerheid wordt ook vaak als reden genoemd dat de woningmarkt maar niet wil aantrekken.

Even terug naar de bankbalansen: Wat zal er gebeuren als de woningmarkt echt geheel inzakt en hierdoor de honderden miljarden op de balansen van de bank in gevaar komen. De Nederlandse staat kan dan echt niet bijspringen, die hebben niet zoveel geld. Laten we maar hopen dat dit niet zal gebeuren. Al zie ik het eerste gevaar al opduiken namelijk: de euribor rente is al een maand lang flink aan het oplopen. Die rente vormt immers de basis is waar banken hun hypotheekoffertes op baseren.

Iedereen, ook ik zelf als huizenbezitter, hoopt op herstel. Echter toch zie ik het somber in. Als ik recent een vriend van mij hoorde vertellen dat hij en zijn partner met een dubbel jaarinkomen van rond de 100.000 euro van de bank te horen kregen dat het moeilijk wordt om een hypotheeklening te krijgen van rond de 500.000 euro, dat is de ernst mij nu pas duidelijk. Ik heb het namelijk even opgezocht: een paar jaar terug kon je met een dergelijk jaarinkomen dan met gemak een hypotheek krijgen van 700.000 euro. Het is dan ook raar dat je die correctie nog niet echt terug ziet op de woningmarkt als je kijkt naar de vergelijking van het maximaal te lenen bedrag en de verkoopprijs van woningen. Je zal toch een correctie verwachten van circa 25% als je geen 700.000 euro maar nog maar 500.000 euro kan lenen + een stijgende rente die eraan komt.

Voor diegene die echt blijft volhouden dat zoiets niet mogelijk is, kan ik het volgende zeggen. Als je drie jaar geleden had gezegd dat grote Nederlandse banken van de ondergang gered moesten worden, dat er landen in Europa gered moeten worden van de ondergang, dat Saab gered is door het piepkleine Spyker en oliegigant BP afstevent op een faillissement. dan werd je voor gek uitgemaakt. Veel lezers zulllen nu zeggen: die Kerkhoven is gek, een 25% daling van de huizenmarkt kan niet! Over drie jaar weten we meer!

John Kerkhoven
Directeur Vastgoedjournaal

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 20:18 schreef FkTwkGs2012 het volgende:
tvp natuurlijk omdat ik op de hoogte wil blijven van de huizenmarktzeepbel!

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 20:20 schreef Socios het volgende:

[..]

Hoop niet dat ´ie ontploft. Zit er voor meer dan 400k in.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 20:20 schreef Socios het volgende:

[..]

Hoop niet dat ´ie ontploft. Zit er voor meer dan 400k in.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 09:02 schreef Freak188 het volgende:

[..]

Nou.. ik ga er maar vanuit dat je bedoeld dat het de verkoper niks boeit dat de prijzen kunstmatig hooggehouden worden (als je iets anders bedoeld, gelieve aan te geven).

Begrijp me niet verkeerd, het gaat er mij niet om dat een bepaalde partij hun verlies moet nemen. De verkoper mag zijn huis voor een bepaalde prijs in de markt zetten. Dat is allemaal zijn goedrecht.

Wat mij tegenstaat is het feit dat de verkopende partij door allerlei instanties, in staat wordt gesteld om de prijs niet marktconform te houden. Regelingen zoals de NHG of de starterslening zijn zogenaamd voor de starter/koper, maar eigenljik zorgen deze regelingen ervoor dat de huizenprijzen niet hoeven te zakken.
Het feit is gewoon dat de hoogconjuctuur over is. Salarissen zijn lager bij aanvang en zullen minder hard stijgen. De banken zijn ook terughoudender met hoge leningen (hypotheken).

Als deze regelingen er niet zouden zijn, zou de verkopende partij meer water bij de wijn moeten doen en dat zou de woningmarkt meer in gang kunnen zetten.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 20:55 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Ik weet nog steeds niet wat het nu de verkoper boeit

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 20:59 schreef Swetsenegger het volgende:
Voorlopig kan ik met ruim anderhalf keer modaal nog steeds geen hypotheek afsluiten om een gelijkwaardige woning als ik nu huur te financieren. Sterker nog, zelfs een woning met beduidend minder woongenot kan ik niet financieren.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:06 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Gaan je maandlasten omlaag als je kan kopen?

quote:

Zou wat gaan sparen niet wat slimmer zijn?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:08 schreef Swetsenegger het volgende:

[..]

Nee behoorlijk omhoog
[..]

Wie zegt dat ik niet spaar. Maar hoe had ik de afgelopen jaren tegen de stijgende huizenprijzen op moeten sparen? Zeker gelet op het feit dat ik met 1 inkomen 5 gezinsleden moet onderhouden.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:19 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Dus niet in de vrije sector, maar ook dan zullen je maandlasten de komende jaren flink omhoog gaan

quote:

Ik zeg ook niet dat je niet spaart met wat spaargeld en anderhalf keer modaal kan je best wat leuks kopen

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:21 schreef LXIV het volgende:
Ook in de vrije sector is huren vaak veel goedkoper, tenminste als je alles meerekent.

Als ze adverteren met maandlasten dan laten ze vaak de aflossingvrije variabele rente zien met een aftrek van 52% en laten ze alle andere kosten buiten beschouwing.

Een reelere indicatie voor de kostprijs is 8% van de OZB-waarde. Dan kost een huisje van 2 ton toch al snel 16.000 euro per jaar, 1100 euro per maand. Soortgelijke huurhuizen doen in het algemeen iets van 600 euro per maand. Dat is de realiteit.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:21 schreef Swetsenegger het volgende:

[..]

Ja, want dat is de manier dat ik een huis ga kopen
[..]

Eh nee dus. Zeker niet vergelijkbaar met wat ik huur.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:43 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Gewoon de huurmarkt liberaliseren, dan ben je vanzelf van de parasieten af

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 20:11 schreef Perrin het volgende:
Hm, wat voor type woning zoek je en in welke regio ongeveer?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:46 schreef LXIV het volgende:

[..]

De situatie is dat dit gewoon niet gebeurd. Overigens is het onzin om te beweren dat iemand die huurt per definitie een parasiet is. Ik denk dat er met mijn belastingcenten zeker 8 of 9 'parasieten' onderhouden worden.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:48 schreef eleusis het volgende:

[..]

Ik zoek een hoekhuis/2-onder-1-kap met goede staat van onderhoud, tuin of dakterras zonder het postzegelgevoel, omgeving is ook belangrijk (normale buurt, liefst bij wat groen en water)... Hoeft niet groot te zijn (120m² is al mooi), hoeft niet nieuw of klassiek (ik ben een jaren 70-fan), hoeft niet kindvriendelijk...

Maar ja wel in hartje Randstad, i.v.m. 2 banen hier + de wens om niet auto te rijden.

En dat is te veel gevraagd

Morgen nog 2 objecten bekijken maar ze voldoen eigenlijk al niet aan de criteria. Misschien moet ik ook maar eens wat dingen kijken die duidelijk buiten m'n budget liggen...

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:48 schreef eleusis het volgende:

[..]

Ik zoek een hoekhuis/2-onder-1-kap met goede staat van onderhoud, tuin of dakterras zonder het postzegelgevoel, omgeving is ook belangrijk (normale buurt, liefst bij wat groen en water)... Hoeft niet groot te zijn (120m² is al mooi), hoeft niet nieuw of klassiek (ik ben een jaren 70-fan), hoeft niet kindvriendelijk...

Maar ja wel in hartje Randstad, i.v.m. 2 banen hier + de wens om niet auto te rijden.

En dat is te veel gevraagd, zo lijkt het Morgen nog 2 objecten bekijken maar ze voldoen eigenlijk al niet aan de criteria. Misschien moet ik ook maar eens wat dingen kijken die duidelijk buiten m'n budget liggen want ik word gewoon depressief van de crap die ik elke keer maar zie

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:50 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Iemand die in de niet vrije huursector huurt is inderdaad een parasiet en parasieten moet je uitroeien

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:56 schreef LXIV het volgende:

[..]

Haha. En overgesubsidieerd wonen in een koophuis is geen parasitisme?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:53 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Waarom ga je naar huizen kijken die niet binnen je budget liggen?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:56 schreef LXIV het volgende:

[..]

Ik denk dat je niks rest dan geduld hebben. Over vijf jaar is de situatie heel anders. Dan koop je voor hetzelfde geld een huis wat nu 30% duurder is. Als je ook nog wat spaart in de tussentijd kun je daar nog wel 50% van maken. Ga dan eens op Funda kijken wat je hebt.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:58 schreef eleusis het volgende:

[..]

Ten eerste om weer geïnspireerd te raken dat je uberhaupt goed zou kunnen wonen in de regio. Als dat echt niet kan, dan moet ik misschien mijn carriereplannen maar herzien.

En omdat die over 2 a 3 jaar wel in mijn budget liggen.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:56 schreef LXIV het volgende:

[..]

Ik denk dat je niks rest dan geduld hebben. Over vijf jaar is de situatie heel anders. Dan koop je voor hetzelfde geld een huis wat nu 30% duurder is. Als je ook nog wat spaart in de tussentijd kun je daar nog wel 50% van maken. Ga dan eens op Funda kijken wat je hebt.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:44 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Je zei net zelf dat je geen huis kan kopen, dus je zal wel moeten

Dan ligt het dus aan het bedrag dat je aan eigen geld kan inbrengen

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:05 schreef Swetsenegger het volgende:

[..]

Welnee, ik blijf gewoon huren.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:59 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Gaat er een bom vallen?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:07 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Dus als de prijs omhoog gaat zul je wel moeten

quote:

En als iemand met 1,5 keer modaal veel goekoper uit is met Scheefhuren dan met kopen zit er nog veel rek in

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:08 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nee, er gaat een zeepbel klappen.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:18 schreef droom_econoom8 het volgende:
Zo, het WK is voorbij. Nu heb ik weer tijd voor de woningmarkt :-)

Eens kijken... Ah, de prijzen dalen nog steeds volgens het CBS.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:08 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nee, er gaat een zeepbel klappen.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:20 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Hoe veel?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:10 schreef Swetsenegger het volgende:

[..]

Welke prijs? Voordat ik met mijn huur op de prijs zit van een stapel overgewaardeerde bakstenen zijn we heel wat jaren verder.
[..]

Waar zit rek in? Ik heb een gezin van 5 personen. Het is niet alsof ik aan alle kant geld overhou ofzo. 'Scheef' huren of niet.

Maar je kan beter hopen dat de huizenprijzen lager liggen. Dan gaan instappers zoals ik wel kopen, hetgeen heeeeeel belangrijk is voor de markt.

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:23 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

De koopmarkt is vrij, je kan dus de instapprijs nauwelijks aanpakken, daarintegen is de huurmarkt door de overheid gereguleerd, daar kan je dus wel spelen met de prijzen

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:24 schreef Swetsenegger het volgende:

[..]

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 21:56 schreef LXIV het volgende:

[..]

Haha. En overgesubsidieerd wonen in een koophuis is geen parasitisme?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:26 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Probeer het eens met een argument, zo komt het nogal dommig over

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:26 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Probeer het eens met een argument, zo komt het nogal dommig over

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:35 schreef droom_econoom8 het volgende:
Wat moet er eigenlijk met die leegstaande kantoorgebouwen gebeuren? Nu steeds meer mensen gaan thuiswerken, is er gewoon veel minder behoefte aan kantoren. Dus ook na de crisis leveren die geen geld meer op?

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:35 schreef Swetsenegger het volgende:

[..]

Kan je best bijzondere lofts en appartementen in maken

quote:

Op dinsdag 13 juli 2010 22:46 schreef LXIV het volgende:
Die banken boeken wel af hoor! Daar zit genoeg vet.

Tekenend vind ik dat je nu overal op internet advertenties ziet waarin particulieren grond wordt aangeboden. "als belegging".
Toen er met grond geld als water te verdienen was kwam je als particulier daar niet tussen, nu ben je overal welkom. Dat zegt mij alweer genoeg.