De Huizenmarkt #24

SeLang: En als je dan nog eens kijkt naar de hoogte en de klim van de laatste piek, dan moet je m.i. wel een gigantische plaat voor je hoofd hebben om dat 'normaal' of 'gezond' te noemen.

Dit plaatje rechtvaardigt een halvering van de huizenprijzen de komende 20 jaar. En 20 jaar geleden was er ook een tekort, dus dat zegt niets

Prijzen gaan niet heel hard dalen als er niet meer aanbod komt.

Meer aanbod kan er komen doordat mensen moeten verkopen(werkeloosheid, recessie) of dat de bevolking afneemt

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 15:23 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Prijzen gaan niet heel hard dalen als er niet meer aanbod komt.

Meer aanbod kan er komen doordat mensen moeten verkopen(werkeloosheid, recessie) of dat de bevolking afneemt

Prijzen dalen ook als de vraag (nog) harder daalt dan het aanbod.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 15:20 schreef RemcoDelft het volgende:
Dit plaatje rechtvaardigt een halvering van de huizenprijzen de komende 20 jaar. En 20 jaar geleden was er ook een tekort, dus dat zegt niets

Een plaatje van de prijsontwikkeling van één woning aan de Herengracht vind ik persoonlijk niet representatief voor het prijspeil van de gehele huizenmarkt. De hoeveelheid 'lucht' in de markt valt uit dit plaatje moeilijk op te maken. Omdat er in mijn optiek toch andere factoren meespelen bij de prijsbepaling van een grachtenpand aan de Herengracht dan een rijteshuis in Schubbekuttenveen.

Edit: Lees net de beginpost nog eens door Herengrachtindex etc. Maar denk dat je er meer trends uithaalt dan absolute prijzen.

[ Bericht 7% gewijzigd door Aardwetenschapper op 10-07-2009 15:55:15 ]

Selang, mooi uitgelegd, maar ik mis er wel iets in, namelijk het volgende:

Schaarste aan personeel doet de salarissen stijgen (zie demografisch plaatje). Zodra mensen meer geld te besteden hebben gaan als eerste de huizenprijzen omhoog.

Ik vind die grafiek wel heel mooi, daaruit blijkt dat huizen simpelweg de inflatie bijhouden met wat uitschieters naar boven en naar beneden. Dit al eeuwen lang en ik zie dus geen reden waarom dat nu opeens zou stoppen.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 15:58 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Maar dat zal voorlopig niet gebeuren. Vooral het starterssegment zal voorlopig toenemen.

Laat ik het duidelijker formuleren: De (overspannen) prijs zakt ook als de vraag naar huizen met zo'n overspannen prijs harder daalt dan het aanbod. Het is niet dat mensen geen huis meer willen, ze willen (en ook: kunnen) die absurde prijs niet betalen.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 15:54 schreef Neemmijnietserieus het volgende:
Selang, mooi uitgelegd, maar ik mis er wel iets in, namelijk het volgende:

Schaarste aan personeel doet de salarissen stijgen (zie demografisch plaatje). Zodra mensen meer geld te besteden hebben gaan als eerste de huizenprijzen omhoog.

Ik vind die grafiek wel heel mooi, daaruit blijkt dat huizen simpelweg de inflatie bijhouden met wat uitschieters naar boven en naar beneden. Dit al eeuwen lang en ik zie dus geen reden waarom dat nu opeens zou stoppen.

Dat zegt hij toch ook niet? Het prijsniveau bevindt zich nu op zo'n uitschieter naar boven en zal dus, gezien de geschiedenis, een forse correctie naar beneden ondergaan.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 15:30 schreef Metatron het volgende:

[..]

Prijzen dalen ook als de vraag (nog) harder daalt dan het aanbod.

Dat hangt dan vooral af van het aanbod.

Zolang kinderen in Nederland niet tot hun 35e bij hun ouders blijven wonen blijft er altijd vraag

Torenhoge VraagPrijs

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 17:54 schreef SeLang het volgende:

[..]

Ik denk dat het een illusie is dat salarissen veel zullen stijgen als de bevolking daalt. Dat zou misschien zo zijn als NL een lage lonen land was, maar NL behoort met tot de landen met de hoogste lonen ter wereld. Een eventuele schaarste aan arbeidskrachten gaat er gewoon voor zorgen dat meer industrieen NL verlaten ten gunste van plaatsen met meer (goedkope) arbeid. Voor de banen die lokaal moeten (verzorging e.d.) krijg je gewoon import vanuit goedkopere landen. De meeste van die functies hebben helemaal geen onderhandelingskracht kwa salaris want er zijn miljoenen Filippijnse verpleegsters die met plezier naar NL komen tegen een veel lager salaris. Vergeet ook niet dat de sociale stelsels in de westerse wereld in zeer slechte financiele toestand zijn dus de druk om de goedkoopste opties te kiezen neemt toe.

De Filipijnen mogen Nederland niet in.

Zolang Nederlanders medewerkers tot de meest productieve ter wereld behoren zullen Nederlandse bedrijven Nederlanders willen en daardoor blijft het loon op niveau en mits er heel veel schaarste komt zullen de lonen stijgen

Voor de lage lonen jobs heb je Oost-Europeanen die vervolgens ook weer voor zorgen dat de bevolkingomvang op niveau blijft

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 18:01 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Zolang Nederlanders medewerkers tot de meest productieve ter wereld behoren...

Dit lees ik wel vaker, maar het wil er eigenlijk niet in! Heb je hier een bron van o.i.d.?
Als ik kijk hoeveel steuntrekkers, WAOers en ambtenaren we hebben, blijven er bar weinig medewerkers over. Als je dan bedenkt dat een zeer groot deel in de dienstensector werkt (lees: semi-ambtenaren bij een woningbouwclub bijvoorbeeld, die zichzelf bezig houden met verloten van te weinig woningen aan te veel mensen), blijft er bar weinig echte productiviteit over.
Hetzelfde voor stratenmakers in gemeentedienst: 8 man, 4 maanden, 1 klein straatje... 7 man staan de hele dag te kijken terwijl er een met een schep staat... Vergelijk dat met China, waar 25.000 km spoorlijn wordt gelegd in een paar jaar, en projecten regelmatig 2 jaar eerder dan gepland klaar zijn... Dan leggen we het zwaar af.

Mooi profiel voor een touretappe ook, met een finish bergop!

lallalala

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 17:54 schreef SeLang het volgende:

[..]

Ik denk dat het een illusie is dat salarissen veel zullen stijgen als de bevolking daalt. Dat zou misschien zo zijn als NL een lage lonen land was, maar NL behoort met tot de landen met de hoogste lonen ter wereld. Een eventuele schaarste aan arbeidskrachten gaat er gewoon voor zorgen dat meer industrieen NL verlaten ten gunste van plaatsen met meer (goedkope) arbeid. Voor de banen die lokaal moeten (verzorging e.d.) krijg je gewoon import vanuit goedkopere landen. De meeste van die functies hebben helemaal geen onderhandelingskracht kwa salaris want er zijn miljoenen Filippijnse verpleegsters die met plezier naar NL komen tegen een veel lager salaris. Vergeet ook niet dat de sociale stelsels in de westerse wereld in zeer slechte financiele toestand zijn dus de druk om de goedkoopste opties te kiezen neemt toe.

Ik denk dat dat wishfull thinking is. Vooral als je wat verder dan je neus kijkt dat industrie (hebben we dat nog dan?) en verpleging.. Hell, koud een jaar geleden krijgen de beste schoolverlatende juristen en fiscalisten 50k+ aan salaris. En jij denk dat die mallotige schaarste opeens voor eens en altijd verdwenen is, al helemaal als de beroepsbevolking danig gaat krimpen? We leven in een manische maatschappij, en dat gaat nooit meer veranderen.

Wbt die Herengracht index. Ach, als we de consumenten index in de USA afmeten aan 400 burgers, waarom dan niet wat roepen aan de hand van 1 pand?

Waarom is een daling van 2,5% year-to-year eigenlijk zo boeiend?

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 22:00 schreef SeLang het volgende:

[..]

Nee inderdaad, gelukkig zijn de meeste Nederlanders juristen met 50k+ salaris voor hun eerste baan

Vul de helft in voor een goede lasser bijvoorbeeld. Ja, nog steeds.
Jij pikt er een overtrokken voorbeeld uit (FIlipijnse verpleegster), en ik stel daar een even overtrokken en opportunistisch voorbeeld tegenover, namelijk de andere zijde van het scala.

JIj zegt dat salarissen ongeacht krimpende beroepsbevolking dalen. Ik zit aan de bedrijfskant en voorzie dat evenzo als een jaar geleden (ja, mensen, een heel jaar!) over een aantal jaar bedrijven een arbeidsinfarct gaat krijgen, zo ze dat al niet hebben. Die schaarste is niet weg door tijdelijke corporate annorexia. Van mij mag het hoor, ik heb als interimmer nog nooit zoveel werk moeten weigeren nu bedrijven niemand mogen/willen aannemen, terwijl hun bedrijfsproces in de soep loopt als het werk niet wordt gedaan.

quote:

Kritiek is altijd makkelijk, maar post zelf dan eens een lange termijn statistiek die beter representatief is volgens jou?

Heb ik niet. Sterker nog, jezelf voor de gek houden met statistiek is miskennen dat we in een grotendeels irrationele wereld leven. Je haalt bijvoorbeeld telkens 'inflatiegecorrigeerd' aan. Hoeveel mensen denk je dat een huis kopen met 'inflatiegecorrigeerd' in het achterhoofd? Je kunt ongetwijfeld perfect redeneren waarom dat wel zou moeten (je hebt een technische achtergrond, nietwaar?), maar zo pakt het zelden of nooit uit. Je zoekt houvast bij een statistiek, maar zo gedraagt de wereld zich al meer dan twintig jaar niet.

Ik vond 10 jaar geleden huizen al achterlijk duur. Sterker nog, 15 jaar geleden al. Knettergek: 200 gulden excl. omzetbleasting voor een vierkante meter grond. Moar ge het em zo diep as ge wilt (je hebt 'm zo diep als je wilt) wist de juridisch niet onderlegde wethouder nog te melden. Er is vast een statistiek te vinden die de overprijsheid destijds ondersteunt, ik denk dat ik het zelfs best uit de Herengracht index zou kunnen halen. Hoera voor de objectieve wereld, maar ik geloof dat ik toch best blij ben dat ik de relativiteit daarvan ingezien heb. De echte wereld gedraagt zich namelijk niet naar statistiek, integendeel.

We hebben een structureel en principieel verschil van mening in hoeverre je markten kunt objectiveren, meten en voorspellen. Ik zeg dat dat zinloos is als je dat met retrospectieve statistiek doet.

Je kunt wel wat algemene trends (trachten) te voorzien, zoals je deels ( in je openingspost hebt gedaan.

N.m.m. (maar ik heb niet de behoefte om dat telkens te herhalen, daarmee komt het niet eerder uit ) zijn dat:
- demografie; teruglopende bevolking
- daarmee sterk stijgende salarissen, waarschijnlijk gedifferenteerd naar aard van het werk, evenals huizen gaat het erom dat voor sommige taken substituten bestaan, en voor sommige niet.
- ik denk niet hogere collectieve lasten, omdat de huidige generatie simpelweg zal vertikken daarvoor te tekenen. Niet uit principe, maar omdat het kan, en omdat het vanzelfspreekend alleen om hen draait.
- daarmee een grote groep die in koopkracht achteruit boert, of onevenredig meedeelt
- een kleinere groep waarvoor de bomen in de hemel groeit, en guess what, dat is al aan de hand sinds begin jaren '90
- goede unieke locaties zullen door de laatste groep omhoog geboden worden, en daar hoort Herengracht bij, en ik kan je ook wel een paar ongelofelijke recente transacties hier in de omgeving aanwijzen
- slechte niet-unieke locaties zullen grotendeels gesloopt worden, van de huidige vinex locaties bestaat over 30 jaar niet veel meer. Prijzen zullen voor dit soort locaties zakken.

Als je dat toepast op de Herengracht index, dan begrijp je wel waar ik denk dat die in het spectrum zit, en waarom dat nauwelijks een voorspellende waarde kan hebben voor het algemene beeld.

Ik kan er geen statistiekje van maken. Sorry. Zelfs geen statistiekje dat mij bevestigt in mijn reeds op gevoelgsmatige en intuitieve gronden ingenomen standpunten

Overigens deel ik je voorspellingen over rente en kredietnormen op korte termijn (2 jaar niet). Begin en medio jaren '80 hebben banken een vriendelijk verzoek van de politiek gekregen, dit zullen ze weer krijgen, en als ze de komende decennia nog zaken willen doen, zullen ze daaraan voldoen. Een vrije markt bestaat niet, het is geen water wat naar het laagste punt loopt.

My 2 cents.

[ Bericht 0% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 10-07-2009 23:03:37 ]