Een vraag.
Wij hebben ons huis onder voorbehoud verkocht.
De ontbindende voorwaarden lopen morgen af ( 08-02-2019)
In het koopcontract staat dat de als de kopers de financiering niet rond krijgen, ze voor 17:00 de volgende stukken moeten aanleveren. Afwijzing brief met reden en het aanvraag formulier.
Nou hebben wij contact gehad met de kopers en die geven aan nog te wachten op bevestiging van de verkoop van hun eigen huis, de koper van dat huis moet de financiering ook rond krijgen morgen ( 08-02-2019).
In het ons koopcontract staat niks vermeld over het verkopen van het huis van de kopers.
Als ze morgen verlening aanvragen en wij deze niet verstrekken moeten ze die zelfde dag nog de bovenstaande documenten aanleveren, maar wat gebeurd er als ze dat niet kunnen doen?
En wat als blijkt dat ze een te lage hypotheek hebben aangevraagd omdat ze r rekening mee hebben gehouden de overwaarde van hun eigen huis zouden gebruiken voor ons huis?
Wij zelf hebben ook een nieuw huis gekocht en tijdens de hypotheek aanvraag stond ons huis net te koop, ik vind het dus vreemd dat het voor de hypotheek van de kopers van belang is dat hun huis verkocht is of komt dit vaker voor?
alvast bedankt voor jullie reacties
Daar kunnen wij alleen maar naar raden.
Ik kan hier niks over vinden. Ik kan alleen maar raden dat het koopcontract niet meer te ontbinden is behalve als er een boete wordt betaald.quote:Op donderdag 7 februari 2019 09:58 schreef dop het volgende:
Het antwoord op je vraag staat in het voorlopig koopcontract.
Daar kunnen wij alleen maar naar raden.
Er staat niks over als er een te lage hypotheek is aangevraagd en of wat er gebeurd als ze de juiste documenten niet op tijd aanleveren.
je hebt ook niets te maken met fouten die de koper maakt. Ze moeten voldoen aan het contract, doen ze dat niet dan is mogelijk een boete opgenomen in het contract, die je kunt opeisen.quote:Op donderdag 7 februari 2019 10:00 schreef hallolievekinderen het volgende:
[..]
Ik kan hier niks over vinden. Ik kan alleen maar raden dat het koopcontract niet meer te ontbinden is behalve als er een boete wordt betaald.
Er staat niks over als er een te lage hypotheek is aangevraagd en of wat er gebeurd als ze de juiste documenten niet op tijd aanleveren.
Maar zou ik niet te snel mee zijn. Paar dagen afwachten en wel verkopen heeft denk de voorkeur.
Dit stukje is wel waar je een makelaar voor hebt. Die zou je hier moeten adviseren.
ik maak geen problemen? ik wil alleen weten wat mn rechten zijn.quote:Op donderdag 7 februari 2019 10:07 schreef potjecreme het volgende:
Pff nu al problemen maken. Waarom zou je eventueel niet verlengen?
En ik zeg niet dat ik niet wil verlengen, ik wil alleen niet verlengen omdat ze het huis van de kopers niet verkocht zou zijn omdat dit geen bepaling is in het contract.
Verder willen we weten waar we aan toe zijn, we zijn ook verplichtingen aan gegaan mbt onze nieuwe woning. Als de kopers het niet rond krijgen dan moet onze woning zsm weer op de markt,
Maar, waarom leg je deze vraag niet neer bij de makelaar? Dat is toch dé partij om deze vragen aan te stellen?quote:
[..]
ik maak geen problemen? ik wil alleen weten wat mn rechten zijn.
En ik zeg niet dat ik niet wil verlengen, ik wil alleen niet verlengen omdat ze het huis van de kopers niet verkocht zou zijn omdat dit geen bepaling is in het contract.
Verder willen we weten waar we aan toe zijn, we zijn ook verplichtingen aan gegaan mbt onze nieuwe woning. Als de kopers het niet rond krijgen dan moet onze woning zsm weer op de markt,
dan verlopen de ontbindende voorwaarden....quote:
Als ze morgen verlening aanvragen en wij deze niet verstrekken moeten ze die zelfde dag nog de bovenstaande documenten aanleveren, maar wat gebeurd er als ze dat niet kunnen doen?
Oftewel, dan zijn ze gebonden aan de koop en zouden ze een boete moeten betalen als ze alsnog willen ontbinden.
Ik zou verder geen verlenging geven.. hun hypotheek-aanvraag is niet afgewezen en inderdaad heb jij verder geen zier te maken of ze nu wel of niet hun eigen huis al verkocht hebben.
In het contract hebben ze een periode gekregen hun financiering te regelen (en een plicht alles te doen om het binnen die periode geregeld te hebben)
Is het overigens daadwerkelijk zo dat JIJ eerst contact met die kopers opnam en deze toen pas aangaven ergens op te wachten, dat ze pas zouden krijgen nadat de deadline al afgelopen was...?!
Als je daar als verkoper eerst zelf achteraan moet en die kopers zelf helemaal geen moeite doen open kaart te spelen, daalt mijn eigen neiging makkelijk te zijn enorm, wat een idioten.
[ Bericht 4% gewijzigd door RM-rf op 07-02-2019 10:24:51 ]
Vraag de makelaar; daar betaal je hem voor.quote:
[..]
ik maak geen problemen? ik wil alleen weten wat mn rechten zijn.
En ik zeg niet dat ik niet wil verlengen, ik wil alleen niet verlengen omdat ze het huis van de kopers niet verkocht zou zijn omdat dit geen bepaling is in het contract.
Verder willen we weten waar we aan toe zijn, we zijn ook verplichtingen aan gegaan mbt onze nieuwe woning. Als de kopers het niet rond krijgen dan moet onze woning zsm weer op de markt,
Als het niet in het koopcontract staat beschreven doet het niet ter zaken.quote:
[..]
ik maak geen problemen? ik wil alleen weten wat mn rechten zijn.
En ik zeg niet dat ik niet wil verlengen, ik wil alleen niet verlengen omdat ze het huis van de kopers niet verkocht zou zijn omdat dit geen bepaling is in het contract.
Verder willen we weten waar we aan toe zijn, we zijn ook verplichtingen aan gegaan mbt onze nieuwe woning. Als de kopers het niet rond krijgen dan moet onze woning zsm weer op de markt,
Wij hebben ze vorige week benaderd met de vraag of het rond was. daarin gaven ze aan dat het in principe rond was maar dat ze nog aan wachten waren op zekerheid verkoop eigen huis.quote:
dan verlopen de ontbindende voorwaarden....
Oftewel, dan zijn ze gebonden aan de koop en zouden ze een boete moeten betalen als ze alsnog willen ontbinden.
Ik zou verder geen verlenging geven.. hun hypotheek-aanvraag is niet afgewezen en inderdaad heb jij verder geen zier te maken of ze nu wel of niet hun eigen huis al verkocht hebben.
In het contract hebben ze een periode gekregen hun financiering te regelen (en een plicht alles te doen om het binnen die periode geregeld te hebben)
Is het overigens daadwerkelijk zo dat JIJ eerst contact met die kopers opnam en deze toen pas aangaven ergens op te wachten, dat ze pas zouden krijgen nadat de deadline al afgelopen was...?!
Als je daar als verkoper eerst zelf achteraan moet en die kopers zelf helemaal geen moeite doen open kaart te spelen, daalt mijn eigen neiging makkelijk te zijn enorm, wat een idioten.
nu kregen we van morgen na vragen wat de status was dit berichtje: "Wat een spanning he😰 wij weten nog steeds niks!! De jongen die dit huis koopt moet ook morgen alles rond hebben maar heeft nog steeds geen bevestiging vd bank. Ik laat je weten als we eindelijk bericht hebben.
ja gaat mij terug bellen dus ben benieuwd.quote:
[..]
Maar, waarom leg je deze vraag niet neer bij de makelaar? Dat is toch dé partij om deze vragen aan te stellen?
Dit.quote:
[..]
Maar, waarom leg je deze vraag niet neer bij de makelaar? Dat is toch dé partij om deze vragen aan te stellen?
Als er alleen een ontbindende voorwaarde is meegenomen ivm met financiering weet ik niet of die financiering alleen te verkrijgen is als de koper van zijn woning ook zijn woning verkocht krijgt. Dat durf ik niet te zeggen. Maar daarvoor heb je inderdaad een makelaar. Het zou kunnen zijn dat een hypotheek of deel daarvan moet worden overgenomen om een financiering rond te krijgen.
Hoe zou dat dan werken?quote:
Het zou kunnen zijn dat een hypotheek of deel daarvan moet worden overgenomen om een financiering rond te krijgen.
Ze vragen dus niet eens om uitstel...quote:
[..]
Wij hebben ze vorige week benaderd met de vraag of het rond was. daarin gaven ze aan dat het in principe rond was maar dat ze nog aan wachten waren op zekerheid verkoop eigen huis.
nu kregen we van morgen na vragen wat de status was dit berichtje: "Wat een spanning he😰 wij weten nog steeds niks!! De jongen die dit huis koopt moet ook morgen alles rond hebben maar heeft nog steeds geen bevestiging vd bank. Ik laat je weten als we eindelijk bericht hebben.
Eventueel moet je nu overwegen of het mogelijk cq zinnig is hen op een vriendelijke maar dringende manier erop te attenderen dat de ontbindende voorwaarden van _jullie_ koopcontract niks te maken hebben met de verkoop van hun andere woning...
maar dan looop je juist ook het risico slapende honden wakker te maken (zoals gezegd, als ze de deadline laten verlopen, is de koop gewoon definitief, punt)
Punt is wel dat die issue over de verkoop van hun eigen woning enkel hun eigen probleem is en het juist voor jou slimmer kan zijn je daar niet in te mengen... als zij eventueel een verlenging zouden willen, zouden ze eerst jou moeten benaderen en dien jij toestemming te geven, waartoe je geen enkele plicht hebt (hooguit kan het in veel gevallen best te overkomen voor jou zijn een zeer korte en overzichtelijke verlenging te geven als zij er een goede onderbouwing voor kunnen geven en het andere alternatief zou zijn dat ze de koop zouden moeten laten ontbinden)
Het aflossen van een spaarhypotheek, of een deel van je hypotheek dat je mee wil overnemen of winst en dat je hebt meegenomen in je financiering voor je nieuwe huis.. Als je dat in je financiering meeneemt kan dat problemen opleveren. Een kennis heeft gigantische problemen gehad toen hij een huis kocht. Namelijk die spaarpot word pas uitgekeerd bij de notaris. Die heeft toen met de grootste spoed zijn spaarhypotheek moeten laten omzetten naar een andere vorm om aan die spaarpot te komen.quote:
[ Bericht 0% gewijzigd door Cherni op 07-02-2019 11:21:40 ]
Op die manier.quote:
Het aflossen van een spaarhypotheek, of een deel van je hypotheek dat je mee wil overnemen en je hebt meegenomen in je financiering voor je nieuwe huis.. Als je dat in je financiering meeneemt kan dat problemen opleveren. Een kennis heeft gigantische problemen gehad toen hij een huis kocht. Namelijk die spaarpot word pas uitgekeerd bij de notaris. Die heeft toen met de grootste spoed zijn spaarhypotheek moeten laten omzetten naar een andere vorm om aan die spaarpot te komen.
Uitstel zou ik in dit geval niet geven... stel dat ze hun huis niet verkocht krijgen, ben jij daar de dupe van.
Wij die niet geven en ze dan pas laten we zeggen woensdag de documentatie aanleveren dat ze geen hypotheek kunnen krijgen.
In het eerste geval verleen ze uitstel (wel met een vaste termijn). In het 2e geval verleen je geen uitstel.
De rechter gaat uit van wat er redelijk is. Dus als ze een extra week nodig hebben omdat de banken traag zijn, dan moet je dat eigenlijk wel verlenen.
Beste koper, dat is u probleem.quote:
ik ben wel benieuwd wat een rechter zou zeggen als ze morgen uitstel willen.
Wij die niet geven en ze dan pas laten we zeggen woensdag de documentatie aanleveren dat ze geen hypotheek kunnen krijgen.
Dan zegt de rechter dat de koop rond is en ze er hooguit onderuit komen door de boete te betalen.quote:
ik ben wel benieuwd wat een rechter zou zeggen als ze morgen uitstel willen.
Wij die niet geven en ze dan pas laten we zeggen woensdag de documentatie aanleveren dat ze geen hypotheek kunnen krijgen.
Nee, als er een contract ligt toets de rechter alleen of een bepaling ONAANVAARDBAAR is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Hele hoge drempel...quote:
De rechter gaat uit van wat er redelijk is. Dus als ze een extra week nodig hebben omdat de banken traag zijn, dan moet je dat eigenlijk wel verlenen.
Of je houd ze gewoon aan de afspraak?quote:
de vraag is natuurlijk wat je inschat.... gaan ze het huis afnemen, of hebben ze echt een probleem.
In het eerste geval verleen ze uitstel (wel met een vaste termijn). In het 2e geval verleen je geen uitstel.
Don't make your problem, my problem.....
Ik ben erg benieuwd waarop je dit baseert. De rechter zal eerst kijken wat er in de overeenkomst staat die beide partijen getekend hebben. Redelijkheid is daar geen onderdeel van.quote:De rechter gaat uit van wat er redelijk is. Dus als ze een extra week nodig hebben omdat de banken traag zijn, dan moet je dat eigenlijk wel verlenen.
Precies. Zeker als er onvoorziene omstandigheden zijn kan hij dat meewegen.quote:
[..]
Nee, als er een contract ligt toets de rechter alleen of een bepaling ONAANVAARDBAAR is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Hele hoge drempel...
In dit geval lijkt daar geen sprake van en heeft de kopende partij zelf het risico genomen door nog te wachten op de verkoop.
Iets genuanceerder, er is wel een soort 'noodrem' met redelijkheid en billijkheid. Maar de drempel daarvoor is heel hoog.quote:
[..]
Of je houd ze gewoon aan de afspraak?
Don't make your problem, my problem.....
[..]
Ik ben erg benieuwd waarop je dit baseert. De rechter zal eerst kijken wat er in de overeenkomst staat die beide partijen getekend hebben. Redelijkheid is daar geen onderdeel van.
De drempel voor de derogerende werking is echt hoog, een standaard voorbehoud die niet wordt verlengd is bij lange na niet voldoende.quote:
[..]
Precies. Zeker als er onvoorziene omstandigheden zijn kan hij dat meewegen.
In dit geval lijkt daar geen sprake van en heeft de kopende partij zelf het risico genomen door nog te wachten op de verkoop.
Je moet dan meer denken aan "wij zijn nooit aansprakelijk, echt nooit"
zeer bijzondere omstandigheden ja, ik krijg mn huis niet verkocht ligt toch echt in de risicosfeer va de koper.quote:
https://www.jurato.nl/nie(...)et-altijd-opeisbaar/
Ik zou me voor kunnen stellen dat niet alle kopers extra financiering kunnen krijgen i.c.m. een bestaande hypotheek (en dus eerst willen/moeten verkopen).quote:
Wij zelf hebben ook een nieuw huis gekocht en tijdens de hypotheek aanvraag stond ons huis net te koop, ik vind het dus vreemd dat het voor de hypotheek van de kopers van belang is dat hun huis verkocht is of komt dit vaker voor?
Absoluut. Maar de toon van dit bericht geeft aan dat de rechter ook van de verkopende partij enige flexibiliteit verwacht. Ik zou daarom de ontbindende voorwaarden zeker een keer verlengen als de kopende partij kan aantonen dat ze wel de verwachting hebben dat het goed gaat komen.quote:
[..]
zeer bijzondere omstandigheden ja, ik krijg mn huis niet verkocht ligt toch echt in de risicosfeer va de koper.
Mocht het dan weer niet lukken zou ik gaan nadenken over het opeisen van de boete.
Alleen als het (nagenoeg) zeker is dat het op zeer korte termijn wel lukt, anders kun je dat mi niet van de verkoper vragenquote:
[..]
Absoluut. Maar de toon van dit bericht geeft aan dat de rechter ook van de verkopende partij enige flexibiliteit verwacht. Ik zou daarom de ontbindende voorwaarden zeker een keer verlengen als de kopende partij kan aantonen dat ze wel de verwachting hebben dat het goed gaat komen.
Mocht het dan weer niet lukken zou ik gaan nadenken over het opeisen van de boete.
TS had de quoteknop en de TR verwisseld:quote:
[..]
Alleen als het (nagenoeg) zeker is dat het op zeer korte termijn wel lukt, anders kun je dat mi niet van de verkoper vragen
quote:issue is ook dat de passeer datum van onze nieuwe woning een maand vervroegd hebben ( 2 weken geleden ) en wij dus mocht de koop niet door gaan zeer waarschijnlijk met dubbele lasten gaan zitten
Nou goede reden om het niet te doen dus. Uiteindelijk moet je de afweging maken wat je wil, die boete opstrijken of de koper behouden?quote:
[..]
TS had de quoteknop en de TR verwisseld:
[..]
Dat artikel gaat echter over een zaak waarbij de koop afgezegd is _voor_ de ontbindende voorwaarden afliep, en de verkopers alsnog de boete opeisden op basis van "dat de kopers hun inspanningsverplichting niet zouden zijn nagekomen".quote:
Maar de toon van dit bericht geeft aan dat de rechter ook van de verkopende partij enige flexibiliteit verwacht
De kopers zelf hadden echter twee aanvragen gedaan, die afgewezen werden en hadden de verkopers zelf op eigen initiatief tijdig op de hoogte gesteld van problemen en toen een verlenging voorgesteld, op basis van voor hen veranderdende omstandigheiden op de korte termijn, waardoor ze verwachten een volgende aanvraag wel toegewezen te krijgen.
Al deze zaken komen hier niet ter sprake.
Ook de omstandigheid dat kopers zelf tijdig een eventueel probleem bij hu anvraag voor financiering ter sprake gebracht heeft en een uitstel gevraagd hebben, is hier niet het geval
Verkoper hier (De Topicstarter) eist nu nog helemaal geen boete, de ontbindende voorwaarden is nog niet versteken en de koper vraagt ook niet om uitstel.
Voorlopig is er overigens helemaal geen vraag.. zolang kopers niet om uitstel vragen, is er ook niks dat de verkoper kan overwegen te accepteren.
Als hij een verdere verlenging vand e ontbindende voorwaarden afwijst, zal de koop ofwel mogelijk afgezegd worden en moeten de verkopers aantonen dat ze aan hun inspanningsverplichting voldaan hebben om geen boete te hoeven te betalen...
Dat kan natuurlijk beide kanten uitgaan, als dat voor een rechter komt (Verkoper claimt dat koper niet aan zn inspaningsverplichtingen voldaan zou hebben, zoals in het geval in die link) kan het best zijn dat deze rechter ook afvraagt waarom de verkoper eerder geen uitstel van die ontbindende voorwaarden wilde accepteren, maar dat heeft twee kanten.
in dit geval zal het zeker geen positief punt zijn dan als meegewogen wordt dat de kopers op eigen initiatief helemaal niet tijdig contact opgenomen hebben of een eventueel uitstel ter sprake gebracht hebben, en deze het op de laatste dag lieten aankomen (Of tot de verkoper eens na ging vragen).
Als er een hypotheekvoorstel voorligt, maar de koper deze enkel niet aangenomen heeft 'omdat hij wacht tot zn eigen huis verkocht' is, geld dat niet als geldige 'afwijzing' om aan een ontbindende voorwaarde te voldoen
Ergens lees ik dat ik de kopers dan in gebreken moet stellen en ze een termijn moet geven om als nog het geen te doen wat ze moeten doen. Maar ze hebben nu al ruim 7 weken de tijd gehad om dat allemaal te regelen.....
wat zegt je makelaar?quote:
ben erg benieuwd ook wat mijn rechten zijn als er morgen geen bankgarantie is gestort.
Ergens lees ik dat ik de kopers dan in gebreken moet stellen en ze een termijn moet geven om als nog het geen te doen wat ze moeten doen. Maar ze hebben nu al ruim 7 weken de tijd gehad om dat allemaal te regelen.....
die heeft nog steeds niet terug gebeld.quote:
Is er nog geen bankgarantie afgegeven???? En de ontbindende voorwaarden zijn bijna verstreken?quote:
ben erg benieuwd ook wat mijn rechten zijn als er morgen geen bankgarantie is gestort.
Ergens lees ik dat ik de kopers dan in gebreken moet stellen en ze een termijn moet geven om als nog het geen te doen wat ze moeten doen. Maar ze hebben nu al ruim 7 weken de tijd gehad om dat allemaal te regelen.....
si senorquote:
[..]
Is er nog geen bankgarantie afgegeven???? En de ontbindende voorwaarden zijn bijna verstreken?
Volgens mij heb je een waardeloze makelaar en notaris... die bankgarantie had er allang moeten zijn. En ja als ze het niet doen moet je ze in gebrekenstellen (via je rechtsbijstand oid).quote:
Wie had die bankgarantie dan moeten verstrekken? Normaal doet de financierende partij dat!quote:
[..]
Volgens mij heb je een waardeloze makelaar en notaris... die bankgarantie had er allang moeten zijn. En ja als ze het niet doen moet je ze in gebrekenstellen (via je rechtsbijstand oid).
De bank waar je betaalrekeningen hebt lopen bijv... mijn werkgever heeft het ook wel eens gedaan. Het is echt heel eenvoudig en kost over het algemeen een paar 100e.quote:
Het is gewoon een soort garantie op het aangaan van een lening.
het is niet mijn notaris he en wat kan de notaris anders doen dan wachten.quote:
[..]
Volgens mij heb je een waardeloze makelaar en notaris... die bankgarantie had er allang moeten zijn. En ja als ze het niet doen moet je ze in gebrekenstellen (via je rechtsbijstand oid).
van de makelaar had ik inderdaad meer verwacht.
Is het niet zo dat de bankgarantie aantoont dat de bank bereid is tot financiering? Dus kan er geen beroep worden gedaan op ontbindende voorwaarden?? Of heb ik dat verkeerd geïnterpreteerd???quote:
het is niet mijn notaris he en wat kan de notaris anders doen dan wachten.
van de makelaar had ik inderdaad meer verwacht.
Dit is echt een onjuiste voorstelling van zaken. De meeste banken verstrekken aan particulieren alleen een bankgarantie in combinatie met een hypotheek. Dat jouw werkgever wel eens een bankgarantie heeft geregeld kan. Zakelijk gelden andere regels en dient zo'n garantie vaak een ander doel.quote:
[..]
De bank waar je betaalrekeningen hebt lopen bijv... mijn werkgever heeft het ook wel eens gedaan. Het is echt heel eenvoudig en kost over het algemeen een paar 100e.
Het is gewoon een soort garantie op het aangaan van een lening.
Een bankgarantie is vaak een extra product dat jij kunt afnemen bij de hypotheekverstrekker. Als de financiering niet rond is, dan krijg jij normaal gesproken ook geen bankgarantie.quote:
[..]
Is het niet zo dat de bankgarantie aantoont dat de bank bereid is tot financiering? Dus kan er geen beroep worden gedaan op ontbindende voorwaarden?? Of heb ik dat verkeerd geïnterpreteerd???
Je vraagt toch eerst de bankgarantie aan, waarna de financiering "rond wordt gemaakt" (of: als dat laatste niet lukt, wordt de boete betaald?)?quote:
Een bankgarantie is vaak een extra product dat jij kunt afnemen bij de hypotheekverstrekker. Als de financiering niet rond is, dan krijg jij normaal gesproken ook geen bankgarantie.
Nee, normaal is het zo dat jij een koopovereenkomst tekent met een ontbindende voorwaarden voor het geval de financiering niet rondkomt. Dan ga jij kijken voor financiering. Lukt dit niet dan kan jij, mits aan de voorwaarden voldaan, de ontbindende voorwaarden inroepen. Gaat de koop wel door, dan moet jij meestal vrij snel nadat de datum waarop de ontbinden voorwaarden konden worden ingeroepen is verstreken een bankgarantie afgeven of 10% van het aankoopbedrag op de derdenrekening op de notaris storten..quote:
[..]
Je vraagt toch eerst de bankgarantie aan, waarna de financiering "rond wordt gemaakt" (of: als dat laatste niet lukt, wordt de boete betaald?)?
Net nog even gekeken. Mijn moeder kon tot de 15de ontbinden en op de 18de moest er een bankgarantie liggen.
Zo zwart wit is het allemaal niet.quote:
Ik zou niet verlengen als ik jou was ! Krijg je 10% toch ? Top ! Je huis verkoopt toch wel in deze tijd. Als de kopers er zomaar van uit gaan dat jij wel wil verlengen zonder ontbindende voorwaarden verkoop eigen woning toe te voegen aan het contract dan was ik er bij deze klaar mee.
Begin maar pas over die 10% te zeuren wanneer de daadwerkelijk passeerdatum verstreken is.
Bij ons lag de termijn voor de bankgarantie een week na de datum dat de ontbindende voorwaarden afliepen. Begreep van onze makelaar dat dat heel gebruikelijke is.quote:
[..]
Is er nog geen bankgarantie afgegeven???? En de ontbindende voorwaarden zijn bijna verstreken?
Zo is het nu ook weer bij de kopers van ons huis.
Bij ons lukte het ook niet de boel rond te krijgen hoewel onze tussenpersoon en de hypotheeknemer maar vol bleven houden dat het echt heus wel goed kwam. Gelukkig kregen we een week uitstel van onze verkopers, maar toen was het voor ons nog steeds billenknijpen tot het laatste moment. Om 10.30 op de laatste dag kregen we het verlossende woord.
Die dag moest ook de bankgarantie binnen zijn. De tussenpersoon beloofde de verkopend makelaar en de notaris dat die er echt-echt-echt uiterlijk voor vrijdag zou zijn.
Guess what...
Mijn lieftallig heeft afgelopen dinsdag toen de waarborgsom maar zelf gestort.
Uiteindelijk dus 8 dagen na de datum dat die binnen had moeten zijn. Als een voorbeeld. Naar wat ik van de onze begreep is het heel gebruikelijk om iig een weekje uitstel te verlenen als iemand het niet rond krijgt, ongeacht de redenen ervan.
Ja snap ik, maar niet als jullie huis nog niet verkocht zou zijn.. dan zadel je de verkoper van je nieuwe woning er mee op. Tenzij dit vooraf besproken is, onder voorbehoud van verkoop woning, dan weet je ook waar je aan toe bent. In TS’ geval vind ik het niet juist van hun kopers. Zij hebben niet gevraagd om een contract onder voorbehoud verkoop eigen woning, en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt. Bij mij konden ze echt de boom in.quote:
[..]
Bij ons lag de termijn voor de bankgarantie een week na de datum dat de ontbindende voorwaarden afliepen. Begreep van onze makelaar dat dat heel gebruikelijke is.
Zo is het nu ook weer bij de kopers van ons huis.
Bij ons lukte het ook niet de boel rond te krijgen hoewel onze tussenpersoon en de hypotheeknemer maar vol bleven houden dat het echt heus wel goed kwam. Gelukkig kregen we een week uitstel van onze verkopers, maar toen was het voor ons nog steeds billenknijpen tot het laatste moment. Om 10.30 op de laatste dag kregen we het verlossende woord.
Die dag moest ook de bankgarantie binnen zijn. De tussenpersoon beloofde de verkopend makelaar en de notaris dat die er echt-echt-echt uiterlijk voor vrijdag zou zijn.
Guess what...
Mijn lieftallig heeft afgelopen dinsdag toen de waarborgsom maar zelf gestort.
Als een voorbeeld. Naar wat ik van de onze begreep is het heel gebruikelijk om iig een weekje uitstel te verlenen als iemand het niet rond krijgt, ongeacht de redenen ervan.
Zij hebben er misschien niet om gevraagd, maar de hypotheekverstrekker heeft het misschien wel als voorwaarden gesteld. Dan kom jij in principe weer bij de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst uit.quote:
[..]
Ja snap ik, maar niet als jullie huis nog niet verkocht zou zijn.. dan zadel je de verkoper van je nieuwe woning er mee op. Tenzij dit vooraf besproken is, onder voorbehoud van verkoop woning, dan weet je ook waar je aan toe bent. In TS’ geval vind ik het niet juist van hun kopers. Zij hebben niet gevraagd om een contract onder voorbehoud verkoop eigen woning, en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt. Bij mij konden ze echt de boom in.
Ja en dat puntje heb ik nooit begrepen.. wat heeft het dan voor toegevoegde waarde om het überhaupt aan te kaarten dat je eerst je eigen woning wilt verkopen ?quote:
[..]
Zij hebben er misschien niet om gevraagd, maar de hypotheekverstrekker heeft het misschien wel als voorwaarden gesteld. Dan kom jij in principe weer bij de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst uit.
Als je inkomen niet toereikend is om 2 hypotheken te dragen voor beide panden zal je hypotheek altijd afgewezen worden als je huis niet verkocht is. Zo krom altijd en teveel bewegende delen bij het kopen / verkopen van een huis. Echt altijd een hekel aan gehad en spanning totdat alles rond is.
Je zal inderdaad het hele circus doormoeten met ingebreke stellen, mogelijkheid geven tot alsnog in orde maken etc etc etc. Als het misloopt.quote:
ben erg benieuwd ook wat mijn rechten zijn als er morgen geen bankgarantie is gestort.
Ergens lees ik dat ik de kopers dan in gebreken moet stellen en ze een termijn moet geven om als nog het geen te doen wat ze moeten doen. Maar ze hebben nu al ruim 7 weken de tijd gehad om dat allemaal te regelen.....
Maar op dit moment is er nog niks aan de hand. Als zij verlenging van de termijn vragen, kan je dit toestaan of weigeren. De termijn wat verlengen gebeurt heel vaak. Ongeacht of je toestaat of weigert, de kans is groot dat de kopers de boel gewoon rond hebben tegen de tijd dat de koop gedaan moet worden.
Het wordt pas een probleem als ze de termijn laten verlopen en daarna ook nog de boel niet voor elkaar hebben. Zover is het nu nog lang niet.
WGR / Casus: de koop die niet doorging (huis)
We gaan ingebreke stellen? Waarom zou een beroep op 6:83 sub a danwel sub c bw niet kunnen slagen?quote:Op donderdag 7 februari 2019 21:07 schreef sigme het volgende:
Euh, laat ik nou net ervaring hebben met een geval waarin de koop volledig misliep. Waarborgsom niet betaald, ontbinding NIET aangevraagd, koop niet door koper ontbonden.
[..]
Je zal inderdaad het hele circus doormoeten met ingebreke stellen, mogelijkheid geven tot alsnog in orde maken etc etc etc. Als het misloopt.
Maar op dit moment is er nog niks aan de hand. Als zij verlenging van de termijn vragen, kan je dit toestaan of weigeren. De termijn wat verlengen gebeurt heel vaak. Ongeacht of je toestaat of weigert, de kans is groot dat de kopers de boel gewoon rond hebben tegen de tijd dat de koop gedaan moet worden.
Het wordt pas een probleem als ze de termijn laten verlopen en daarna ook nog de boel niet voor elkaar hebben. Zover is het nu nog lang niet.
Ja, daar heb je ook wel gelijk in.quote:
[..]
Ja snap ik, maar niet als jullie huis nog niet verkocht zou zijn.. dan zadel je de verkoper van je nieuwe woning er mee op. Tenzij dit vooraf besproken is, onder voorbehoud van verkoop woning, dan weet je ook waar je aan toe bent. In TS’ geval vind ik het niet juist van hun kopers. Zij hebben niet gevraagd om een contract onder voorbehoud verkoop eigen woning, en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt. Bij mij konden ze echt de boom in.
Het is niet vergelijkbaar.Enkel, daar heeft de koper helemaal niet om gevraagd.quote:
.. en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt.
Het was de verkoper die het initiatief nam de koper te bellen om te vragen "hoe het stond met hun financiering" ... een vraag waarop de koper misschien wel iets te eerlijk antwoord gaf.
Verkoper heeft naar eigen kennelijk niet gevraagd naar twee andere, maar wel relevante zaken.
Nl. of ze een eventuele ontbinding overwogen (vermoedelijk niet als hun financiering zelf al an sich bijna rond is, ze enkel afwachten of ze een tussenfinanciering nodig hebben voor hun eigen woning of die verkoop voorheen ook al erdoorheen is, wat nu voor die mensen nog ff 'spannend' lijkt te zijn).
Of of de door hen voorziene hypotheekkredietvertrekker al een bankgarantie aan de notaris gegeven heeft.
Ik heb ergens een vermoeden dat beiden allang geregeld en rond zijn; enkel TS zich zit op te vreten omdat ze zich ging bemoeien in andermans zaken.
nl. of de kopers hun financiering al geheel afgerond zou zijn; iets dat losstaat van de termijn van het verlopen van de ontbindende voorwaarden en ook van een eventuele bankgarantie (je kunt prima een bankgarantie krijgen zonder dat je hypotheek rond is).
Hoe zit het dan met een overbruggingskrediet? Wij kregen (overigens al > 15 jaar geleden) zonder problemen twee hypotheken, plus overbruggingskrediet.quote:
Als je inkomen niet toereikend is om 2 hypotheken te dragen voor beide panden zal je hypotheek altijd afgewezen worden als je huis niet verkocht is. Zo krom altijd en teveel bewegende delen bij het kopen / verkopen van een huis. Echt altijd een hekel aan gehad en spanning totdat alles rond is.
Overigens herken ik wel wat je zegt over dat gedoe rond financieringen en tijdslimieten. Wat ik altijd deed, was net doen alsof ik met meerdere hypotheekverstrekkers in gesprek was (ook naam en hypotheeknummer achter de hand houden), dan liepen ze wel wat harder.
Mijn idee ook:quote:
nl. of de kopers hun financiering al geheel afgerond zou zijn; iets dat losstaat van de termijn van het verlopen van de ontbindende voorwaarden en ook van een eventuele bankgarantie (je kunt prima een bankgarantie krijgen zonder dat je hypotheek rond is).
quote:
Je vraagt toch eerst de bankgarantie aan, waarna de financiering "rond wordt gemaakt" (of: als dat laatste niet lukt, wordt de boete betaald?)?
[ Bericht 15% gewijzigd door blomke op 08-02-2019 08:44:24 ]
Vraag aan TS is natuurlijk vooral of ze daadwerkelijk gevraagd heeft of die bankgarantie dan al gegeven is of niet.quote:
Uit de OP ontstaat een beetje de indruk dat ze die kopers enkel gevraagd heeft of 'hun financiering al rond is'... wat mogelijk de koper opgevat heeft als "gut wat aardig, die mensen hebben ook echt interesse in hoe het verder met de verkoop van ons huis gaat".
Voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden hoeft de hypotheek zelf niet noodzakelijk rond of ondertekend te zijn, enkel ligt daarna het risico geheel bij de koper en kan deze zich niet meer beroepen op de ontbinndende voorwaarden bij een eventuele afwijzing.
Pas dan is ook die bankgarantie belangrijk (en volgens mij is het normaal dat de bankgarantie pas na het verlopen van de ontbindende voorwaarden vallig wordt)
Als de kopers dus niet vragen om een verlenging (wat ook tot nu toe niet gedaan is en geen aanleiding toe gegeven lijkt te zijn), is er een gerede kans dat ze al wel een toezegging van de bank hebben (hooguit dat nog niet ondertekend en 'door' is), en deze bank misschien ook zelf allang een garantie aan de Notaris gegeven heeft (TS heeft ook niet bij de Notaris zelf gevraagd of die garantie al voorligt, maar is op eigen initiatief die verkoper gaan contacteren met een vraag of hun financiering al rond is).
Soms kan een over-enthousiaste wens alles zelf te gaan klaren en het overspringen van de werkelijk handige tussenstations (notaris, makelaar) tot veel meer onnodige verwarring leidden.
[ Bericht 0% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 09:35:35 ]
Nou dat is niet mijn ervaring. Je kunt bijv bij KNAB gewoon een bankgarantie regelen, zonder dat zij de hypotheek verstrekken.quote:
Dat jouw werkgever wel eens een bankgarantie heeft geregeld kan. Zakelijk gelden andere regels en dient zo'n garantie vaak een ander doel.
Het zou ook wel gek zijn, want de bankgarantie moet je direct regelen na tekenen van het voorlopig koopcontract. En daarna ga je pas de malle molen van de hypotheek aanvraag in. Dus de bank kan nog helemaal niet weten of die financiering wel of niet rond gaat komen.
Nou, in deze casus lijkt het andersom te gaan…..quote:
Soms kan een over-enthousiaste wens alles zelf te gaan klaren en het overspringen van de werkelijk handige tussenstations (notaris, makelaar) tot veel meer onnodige verwarring leidden.
leg uit?quote:
[..]
Nou, in deze casus lijkt het andersom te gaan…..
Volgens mij is er best een aardig grote kans dat de bankgarantie gewoon al bij de notaris ligt, of iig tijdig voordat de contractuele verplichting die aan te leveren versteken is aangeleverd zal worden.
(naar alle waarschijnlijk is die bankgarantie pas nodig als de ontbindende voorwaarden verstreken zijn wat dus nog voorligt, de Notaris zal pas ingrijpen als dat uitblijft, niet voorheen mensen in paniek brengen als daartoe geen noodzaak is).
In dat geval maakt TS zich voal veels te vroeg druk om zaken die gewoon nog moeten gebeuren en waar alle tekenen voorliggen dat die netjes ook op tijd gebeuren.
Juist het contacteren van de koper, en dan ook nog met een eerder totaal irrelevante vraag op dit moment ("of hun financiering al rond is") bengt vooral veel meer verwarring.
Dus ,om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden, moet je weer aan voorwaarden voldoen. Voor een mislukte financiereing moet je normaal aantonen dat het bij verschillende aanbieders is mislukt. Dat beroep kan alleen eigenlijk tijdens die periode zoals beschreven in het voorlopig koopcontract.
En op zich is het vrij standaard dat de waarborg net even na het verlopen van die voorwaarde wordt gegeven (of door geld, of door een bankgarantie, een soort van verzekering).
Wat zijn scenario's waar je prima mee accoord kan gaan
1) Verlenging van de periode voor de ontbindende voorwaarden, mits het jou niet teveel in de weg zit (hoe groot is de invloed als het hele verkoopverhaal niet door zou gaan, wat is jou risico in dat voor jou?) Dit is dus een afweging voor jou. Niet accoord gaan met een verlenging, dan duw je jezelf en de koper mogelijk naar scenario 3, zonder dat het nodig is. Maar het hangt af van de termijnen. Hoe ver weg in de toekomst is de oplevering etc.
2) Verloop van de termijn van het voorbehoud, maar dat er wel op tijd een zekerheid is gesteld bij de notaris. Want, dan is er dus direct toegang tot een grote som geld van de koper, mocht het alsnog mis gaan. Vervelend, maar komt het financieel ws wel weer goed.
Wat niet goed gaat is als
3) De termijn voor het voorbehoud verloopt en er ook geen zekerheid is gegeven in vorm geld of bankgarantie en je dan steeds dichter bij de overdracht komt. Want dan is er mogelijk een probleem. Want als het dan toch nog mis gaat, dan heb je wel een forse claim.....maar zie dat geld maar eens te krijgen. Want het gaat niet voor niets niet door. Er is daar dan niet direct geld te halen.....
Dus alleen als het 2 weken na het verloop van de termijn voor financiering alsnog op scenario 3 uit lijkt te lopen, dan wordt het tijd om de notaris en makelaar te bellen en te kijken wat je gaat doen. Dat is nooit een leuk traject, met veel juridische haken en ogen.
Maar, wees je bewust ervan dan uitstel wat wordt gevraagd, daar kan je wel nee tegen zeggen, maar maak een goede afweging. En dat kan je alleen maar zelf doen.
quote:
leg uit?
Volgens mij is er best een aardig grote kans dat de bankgarantie gewoon al bij de notaris ligt, of iig tijdig voordat de contractuele verplichting die aan te leveren versteken is aangeleverd zal worden.
quote:
quote:
quote:
die heeft nog steeds niet terug gebeld.
quote:
Is er nog geen bankgarantie afgegeven???? En de ontbindende voorwaarden zijn bijna verstreken?
quote:
quote:
Volgens mij heb je een waardeloze makelaar en notaris... die bankgarantie had er allang moeten zijn. En ja als ze het niet doen moet je ze in gebrekenstellen (via je rechtsbijstand oid).
[ Bericht 13% gewijzigd door blomke op 08-02-2019 10:31:31 ]
nou en?quote:
waarom wacht TS dan niet gewoon tot de makelaar antwoord?
Als deze geen noodzaak ziet heel snel in te grijpen... bv omdat er geen reden is paniek te scheppen, zou dat ook geen duidelijk teken zijn dat er ook helemaal geen reden voor paniek _is_?
nogmaals, TS weet niet eens of er wel of niet een bankgarantie afgegeven is (dat zal ze moeten navragen bij de notaris, die zal deze ontvangen)..
ze vroeg er ook niet naar, toen ze open eigen initiatief en voortijdig de koper direkt ging benaderen, toen vroeg ze enkel "of die hun finaniering rond hadden"... wat dus een andere kwestie is.
[ Bericht 10% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 10:35:57 ]
Dat is wel een beetje kort door de bocht. Sommige makelaars zijn echt heel lamlendig en daar moet je echt als een havik bovenop zitten is mijn ervaring.quote:
en?
waarom wacht TS dan niet gewoon tot de makelaar antwoord?
Als deze geen noodzaak ziet heel snel in te grijpen... bv omdat er geen reden is paniek te schepen, zou dat ook geen duidelijk teken zijn dat er ook geen reden voor paniek is?
Volgens mij draai je de volgorde om, hoe kan het dan zijn dat je een bankgarantie kan krijgen bij een andere geldverstrekker dan de financierder?quote:
Een bankgarantie is vaak een extra product dat jij kunt afnemen bij de hypotheekverstrekker. Als de financiering niet rond is, dan krijg jij normaal gesproken ook geen bankgarantie.
Verder is een bankgarantie een garantie voor de borgstelling en niet voor de financiering.
Nee, dat is _niet_ kort door de bocht...quote:
[..]
Dat is wel een beetje kort door de bocht. Sommige makelaars zijn echt heel lamlendig en daar moet je echt als een havik bovenop zitten is mijn ervaring.
Kort door de bocht is hier gaan roepen: "dat er echt heel veel makelaars lamlendig zijn" en dat dat hier ook vast-en-zeker het geval zal zijn en alles mis zal zijn.... Terwijl daartoe juist geen enkele 'reeele' grond _is_ op dit moment.
nogmaals... de termijn van de ontbindende voorwaarden is nog niet eens verstreken! Koper geeft geen enkel reden om aan te nemen dat ze om een verlenging zouden vragen of dat ze hun financiering later _niet_ rond krijgen. (wat ook niet van belang is voor het afgeven van een bankgarantie).
Waarom dan hier paniek gaan scheppen?
Als de enige reden dat vage 'contact' is tussen koper en verkoper, waarbij de verkoper enkel vroeg ernaar 'of de financiering al rond is' ben je gewoon dom en voorbarig bezig...
Voor de ontbindende voorwaarden maakt dat juist geen flikker verder uit.
Wat dacht je verder dat de makelaar hier verder kan doen, met je 'er als een havik bovenop ziten' ...?
juist het idee van bepaalde termijnen in contracten is dat je niet direkt voor de deadline opeens alles moet gaan willen veranderen, controleren of regelen: gewoon afwachten tot die termijn verstrijkt en dan zie je verder.
[ Bericht 4% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 10:48:50 ]
Goed, laten we de paniek even voor wat het is, en kijken we naar de bankgarantie (die imo eerder dan de financiering geregeld moet worden). TS heeft nog geen enkel zicht op, of bericht daarover, ontvangen. Kan me voorstellen dat dat wel een punt van zorg is. De keer dat ik m'n huis verkocht, was het bericht daarover binnen no-time bij ons. Van/via de makelaar die de kopers "bijstond"....quote:
nogmaals... de termijn van de ontbindende voorwaarden is nog niet verstreken, koper geeft geen enkel reden om aan te nemen dat ze om een verlnging zouden vragen of dat ze hun fiannciring _niet_ rond krijgen...
prima toch?quote:
[..]
Goed, laten we de paniek even voor wat het is, en kijken we naar de bankgarantie (die imo eerder dan de financiering geregeld moet worden). TS heeft nog geen enkel zicht op, of bericht daarover, ontvangen. Kan me voorstellen dat dat wel een punt van zorg is. De keer dat ik m'n huis verkocht, was het bericht daarover binnen no-time bij ons. Van/via de makelaar die de kopers "bijstond"....
die bankgarantie zal nodig zijn _nadat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt...
Wat dacht je ervan als we dat gewoon lekker eerst afwachten?
en ook daarna dat door de Notaris te laten regelen, daarvoor wordt die betaald.
zelfs in het grootste 'ramp-scenario' dat ik hier zie, de kopers toevallig vergeten zijn om die bankgarantie te vragen, zal dit na het verlopen van de termijn van ontbindende voorwaarden door de notaris opgevraagd worden, dan bellen die kopers eventjes hun adviseur op en is dat in een half uurtje te regelen (koste een paar honderd euro, maar verder niet veel bureaucratie)...
Zaken waar jij als verkoper je heus niet actief in hoeft te mengen, voor de verkoper is het hooguit belangrijk dat na aflopen van de termijn voor de ontbindende voorwaarden je zeker weet dat de koper niet meer zonder boete van de koop kan afzien, dat is alles, punt.
En alle feiten die nu bekend zijn lijken er op te wijzen dat in dit geval die termijn afloopt ook zonder dat de kopers vragen om verlenging. (zo'n verzoek last-second gaan doen zonder enig kontakt/uitleg daarover vooraf is een goede reden die verlenging sowieso niet te verlenen)
[ Bericht 10% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 11:00:25 ]
Dan zal die bankgarantie _voordat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt al geregeld moeten zijn.quote:
die bankgarantie zal nodig zijn _nadat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt...
En een bank gaat even een bankgarantie afgeven als ze weten dat verkopers de financiering mogelijk niet rond krijgen, en de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarden gelden, al is verlopen?quote:
zelfs in het grootste 'ramp-scenario' dat ik hier zie, de kopers toevallig vergeten zijn om die bankgarantie te vragen, zal dit na het verlopen van de termijn van ontbindende voorwaarden door de notaris opgevraagd worden, dan bellen die kopers eventjes hun adviseur op en is dat in een half uurtje te regelen (koste een paar honderd euro, maar verder niet veel bureaucratie)...
waarom niet? Bankgarantie staat compleet los van de financiering.quote:
[..]
Dan zal die bankgarantie _voordat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt al geregeld moeten zijn.
[..]
En een bank gaat even een bankgarantie afgeven als ze weten dat verkopers de financiering mogelijk niet rond krijgen, en de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarden gelden, al is verlopen?
Nee hoor..quote:
[..]
Dan zal die bankgarantie _voordat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt al geregeld moeten zijn.
Het is gebruikelijk dat de bankgarantie pas ná het verlopen van de ontbindende voorwaarden afgegeven moet worden..
Zeer gebruikelijk is een termijn van drie dagen, waarvan twee werkdagen.
Dat het eerder kan is leuk, maar zeker niet verplicht (en ik vermoed dat geen enkel koopcontract een bankgarantie eist voor de ontbindende voorwaarden-termijn verstreken is)
Voor het aflopen van de ontbindende voorwaarden is het niet nodig omdat dan de verkoper met een juiste begronding de koop boetevrij kan opzeggen (maar ook dan kan die boete wel opgelegd worden, en geind, maar dan zonder dat een bank daarvoor garant moet staan).
Na het aflopen is het wel gewoon uitzekerheid nodig, maar het is hooguit een 'garantie', een toezegging.
Het maakt voor een eventueel te innen boete door de verkoper en te betalen door de koper niets uit of die bankgarantie tijdig afgegeven is of niet...
dit is enkel een kwestie tussen notaris en koper, als verkoper kun je het beste daaruit blijven omdat je niks _kunt_ veranderen eraan.
Dat laatste klopt 100% en dat eerste: dan kan de bank voor het boetebeding opdraaien. Lijkt me geen aantrekkelijk scenario voor de bank die die garantie afgeeft.quote:
waarom niet? Bankgarantie staat compleet los van de financiering.
In heel veel gevallen moet de bankgarantie juist later binnen zijn dan dat de ontbindende voorwaarden aflopen.quote:
[..]
Goed, laten we de paniek even voor wat het is, en kijken we naar de bankgarantie (die imo eerder dan de financiering geregeld moet worden). TS heeft nog geen enkel zicht op, of bericht daarover, ontvangen. Kan me voorstellen dat dat wel een punt van zorg is. De keer dat ik m'n huis verkocht, was het bericht daarover binnen no-time bij ons. Van/via de makelaar die de kopers "bijstond"....
Onze hypotheek en bankgarantie waren rond op 4 januari, de ontbindende voorwaarden liepen af op 17 januari en de bankgarantie moest op 24 januari binnen zijn. En op de 25e kregen we een bericht van de notaris dat de bankgarantie bij de notaris was.
Geldverstrekkers betalen niet graag te vroeg, want dat kost gewoon geld.
Ik weet dat er geen bankgarantie is afgegeven. Ik heb gisteren contact opgenomen met de notaris en die vertelde mij dat. Voorlopig is er ook niks aan de hand ze hebben nog tot 17:00 vandaag en daarna kunnen ze er alleen onderuit met het betalen van de boete.quote:
[..]
nou en?
waarom wacht TS dan niet gewoon tot de makelaar antwoord?
Als deze geen noodzaak ziet heel snel in te grijpen... bv omdat er geen reden is paniek te scheppen, zou dat ook geen duidelijk teken zijn dat er ook helemaal geen reden voor paniek _is_?
nogmaals, TS weet niet eens of er wel of niet een bankgarantie afgegeven is (dat zal ze moeten navragen bij de notaris, die zal deze ontvangen)..
ze vroeg er ook niet naar, toen ze open eigen initiatief en voortijdig de koper direkt ging benaderen, toen vroeg ze enkel "of die hun finaniering rond hadden"... wat dus een andere kwestie is.
want? Dan heeft de koper toch gewoon een schuld bij de bank voor de hoogte van die bankgarantie cq boete? Of je nu zelf die 10% op de derdenrekening van de notaris stort of dat je geld uitgeeft aan een bankgarantie maakt dan niks uit, het effect blijft dat jij als koper het geld kwijt bent als je de koop alsnog niet door laat gaanquote:
[..]
Dat laatste klopt 100% en dat eerste: dan kan de bank voor het boetebeding opdraaien. Lijkt me geen aantrekkelijk scenario voor de bank die die garantie afgeeft.
prima, dan is alles gewoon in orde en laat het lekker aan de notaris over achter die bankgarantie aan te gaan, nadat dus die ontbindende voorwaarden verstreken zijn (dat is zijn taak, niet de jouwe).quote:
Ik weet dat er geen bankgarantie is afgewezen. Ik heb gisteren contact opgenomen met de notaris en die vertelde mij dat. Voorlopig is er ook niks aan de hand ze hebben nog tot 17:00 vandaag en daarna kunnen ze er alleen onderuit met het betalen van de boete.
voor jou is het gewoon om 5 uur vanmiddag zeker dat ze niet hun koop boetevrij kunnen opzeggen, dus zet gewoon een lekker flesje wijn klaar en vier dat gewoon. Geniet ervan!
Thnx!quote:Op vrijdag 8 februari 2019 11:13 schreef RM-rf het volgende:
[..]
prima, dan is alles gewoon in orde en laat het lekker aan de notaris over achter die bankgarantie aan te gaan, nadat dus die ontbindende voorwaarden verstreken zijn (dat is zijn taak, niet de jouwe).
voor jou is het gewoon om 5 uur vanmiddag zeker dat ze niet hun koop boetevrij kunnen opzeggen, dus zet gewoon een lekker flesje wijn klaar en vier dat gewoon. Geniet ervan!
En dan zegt TS, joe joe die krijg je nietquote:
Ik hoop dat ze 16.59 verlenging aanvragen.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
quote:
[..]
Nou dat is niet mijn ervaring. Je kunt bijv bij KNAB gewoon een bankgarantie regelen, zonder dat zij de hypotheek verstrekken.
Het zou ook wel gek zijn, want de bankgarantie moet je direct regelen na tekenen van het voorlopig koopcontract. En daarna ga je pas de malle molen van de hypotheek aanvraag in. Dus de bank kan nog helemaal niet weten of die financiering wel of niet rond gaat komen.
Ik draai niks om. Wat ik zeg is de gebruikelijke gang van zaken. Zie ook de toelichting van de NVM op artikel 5 van hun standaard verkoopovereenkomst:quote:
[..]
Volgens mij draai je de volgorde om, hoe kan het dan zijn dat je een bankgarantie kan krijgen bij een andere geldverstrekker dan de financierder?
Verder is een bankgarantie een garantie voor de borgstelling en niet voor de financiering.
quote:Doorgaans wordt de bankgarantie gesteld binnen enkele dagen na het verloop van het financieringsvoorbehoud.
https://vestamakelaars.nl(...)ezinswoning-2018.pdf
de vraag is natuurlijk wat ze dan gaan overleggen... ze hebben natuurlijk wel een inspanningsverplichting. Het niet verkopen van je eigen huis is geen reden om te ontbinden in dit geval.quote:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
Ze moeten dan wel 2 afwijzingen van een hypotheekverstrekker kunnen overleggen.
Kunnen ze überhaupt nog wel ontbinden? Het zou kunnen bij het niet rond krijgen van de financiering, maar daarvoor zullen ze stukken van de bank moeten overleggen. En als de vertraging van de verkoop van hun eigen huis het probleem is, is dat volgens mij geen geldige redenen voor ontbinden. Tenzij dit zo beschreven staat natuurlijk.quote:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
En de voorwaarden lopen tot vandaag. Dus moet het schriftelijk vandaag aangeleverd zijn zou ik zeggen.
Banken werken toch vaak met een overbruggingshypotheek in dit soort gevallen....quote:
[..]
Kunnen ze überhaupt nog wel ontbinden? Het zou kunnen bij het niet rond krijgen van de financiering, maar daarvoor zullen ze stukken van de bank moeten overleggen. En als de vertraging van de verkoop van hun eigen huis het probleem is, is dat volgens mij geen geldige redenen voor ontbinden. Tenzij dit zo beschreven staat natuurlijk.
En de voorwaarden lopen tot vandaag. Dus moet het schriftelijk vandaag aangeleverd zijn zou ik zeggen.
Ze moeten inderdaad schriftelijk bewijs overleggen dat hun financiering is afgewezen.quote:
[..]
Kunnen ze überhaupt nog wel ontbinden? Het zou kunnen bij het niet rond krijgen van de financiering, maar daarvoor zullen ze stukken van de bank moeten overleggen. En als de vertraging van de verkoop van hun eigen huis het probleem is, is dat volgens mij geen geldige redenen voor ontbinden. Tenzij dit zo beschreven staat natuurlijk.
En de voorwaarden lopen tot vandaag. Dus moet het schriftelijk vandaag aangeleverd zijn zou ik zeggen.
Ik zou meer info willen hebben... totale openheid van zaken is vrij gebruikelijk in dit soort situaties. Nu weet je eigenlijk niet waarom je verlenging verleent.quote:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
En hoelang heb je nu verlenging verleent? Een week? Een dag? Een maand?
[ Bericht 2% gewijzigd door okzbow op 08-02-2019 16:52:05 ]
Die eerstvolgende dag klopt volgens mij wel.quote:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
Heb je zelf de koopakte niet? Als het goed is staat daar namelijk precies in wat er hierover is afgesproken.quote:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
Volgens mij moet is het meestal zo dat koper uiterlijk op de afgesproken dag de ontbinding moet inroepen, maar dat de onderbouwing daarvan later mag komen. Vragen om uitstel doe je al ruim van tevoren als je inschat dat je de afgesproken termijn niet gaat halen.
In dit geval vraagt koper op de termijndatum pas uitstel aan. Dat is rijkelijk laat. Koper moet uiterlijk vandaag ontbinding aanroepen. Onderbouwing mag later komen.
Maar nogmaals: kijk zelf even in het contract wat daarover is afgesproken.
Ze kunnen zich beroepen op de ontbindende voorwaarden als ze de financiering met geen mogelijkheid rond krijgen. Dat moeten ze dan dus wel uiterlijk vandaag doen.
Als ze vandaag voor 17:00 duidelijk hebben aangegeven de overeenkomst te ontbinden op basis van de voorwaarde financiering, dan mogen ze de definitieve papierwinkel volgens mij prima de eerstvolgende werkdag nog aanleveren.quote:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.
Dat is puur de documentatie en bewijsvoering dat de ontbinding geldig is. Het ontbinden van de overeenkomst zelf moet wel op tijd gebeuren.
Ze hadden in ieder geval eerder uitstel kunnen aanvragen.quote:
Kunnen de mensen er zelf iets aan doen? Banken hebben het vreselijk druk...
Voor hun eigen koper was vandaag ook de deadline.quote:
[..]
Ze hadden in ieder geval eerder uitstel kunnen aanvragen.
Ligt helemaal aan de situatie. Kan ook binnen een paar dagen helemaal geregeld zijn.quote:
Kunnen de mensen er zelf iets aan doen? Banken hebben het vreselijk druk...
Dat staat er helemaal los van.quote:
[..]
Voor hun eigen koper was vandaag ook de deadline.
Tja, als die verkoop een voorwaarde was dan had je dat anders moeten plannen.quote:
[..]
Voor hun eigen koper was vandaag ook de deadline.
Bedenk me nu dat het er wel aan gekoppeld kan zijn. Als dat als ontbindende voorwaarde is opgenomen.quote:
[..]
Voor hun eigen koper was vandaag ook de deadline.
Dat denk ik niet overigens, maar als het wel zo is dan moeten ze alsnog uiterlijk vandaag die ontbinding melden. Niet vandaag om een verlenging vragen en aangeven anders de koop te ontbinden.
Ik heb het topic niet goed gelezen dus ik weet niet wat het plan van ts is en in hoeverre dit wordt gedwarsboomd door een ontbinding van de kopers kant. Zelf ben ik niet van de chantage (verlenging or else...) maar als er een redelijke inschatting gemaakt kan worden of kopers binnen een werkdag of 5 alsnog aan de verplichtingen kunnen voldoen zou ik ze een afgebakende en overzienbare verlenging gunnen. In mijn ogen wordt je postitie hier alleen maar sterker van
Prima als je daadwerkelijk hebt vastgelegd dat de koop niet doorgaat als je eigen huis niet verkocht is. Maar als je een huis koopt onder voorbehoud van financiering en dan op de deadline met niks op de proppen komt dan mogen ze wat mij betreft opdonderen.quote:
Pff nu al problemen maken. Waarom zou je eventueel niet verlengen?
Zou helemaal mooi zijn dat iedereen zomaar koopcontracten kan ondertekenen en dan maar zien waar t schip strandt en je niet aan het contract houden. Miss leuk om flexibel te zijn als je prins bernhard heet maar voor een normaal persoon doet dit snel al pijn in je portemonnee. Je hebt niet voor niks een contract opgesteld of wel?
Mocht je geen financiering kunnen regelen dan kom je met of a) bewijs om de koop te ontbinden of b) bewijs om de koop te ontbinden met het verzoek om uitstel.
Nee niks laten weten en dan maar alles los laten lopen
omdat hun aanvraag al heel lang bij de bank lag, waren de werkgeversverklaringen niet meer geldig.Deze moesten ze dus opnieuw aanvragen en dat lukte niet meer binnen de gestelde tijd.
Laten we hopen dat de kopers gelijk hebbenquote:
de kopers hebben ons het weekend nog gebeld en verzekerd dat alles goed zou komen.
omdat hun aanvraag al heel lang bij de bank lag, waren de werkgeversverklaringen niet meer geldig.Deze moesten ze dus opnieuw aanvragen en dat lukte niet meer binnen de gestelde tijd.
maar heb je nu ingestemd met verlenging van de ontbindende voorwaarden of niet?quote:
de kopers hebben ons het weekend nog gebeld en verzekerd dat alles goed zou komen.
omdat hun aanvraag al heel lang bij de bank lag, waren de werkgeversverklaringen niet meer geldig.Deze moesten ze dus opnieuw aanvragen en dat lukte niet meer binnen de gestelde tijd.
zo ja, onder welke voorwaarden en tot wanneer?
heb je een schriftelijke wergave van jouw standpunt, bv duidelijk aangeven dat je er niet blij mee bent dat zij zo lang gewacht hebben om duidelijk te maken dat ze in tijdsnood kwamen, en toen opeens op de laatste seconde om verlenging vroegen.
Tevens zou ik erop staan om, los ervan of ze financiering rondkrijgen, ze die bankgarantie al per direkt afgeven, dat kunnen ze ook regelen nog voordat ze hun financiering rondhebben
Er was voor zover ik lees geen voorbehoud verkoop eigen woning...quote:
[..]
Tja, als die verkoop een voorwaarde was dan had je dat anders moeten plannen.
En dat gaf de hypotheeknemer toevallig en precies op de laatste dag aan? Niet heel geloofwaardig m.i. En los daarvan: hier hadden ze prima op kunnen anticiperen door die verklaring tijdig opnieuw aan te vragen en aan te leveren. Dan heb je zitten slapen.quote:
de kopers hebben ons het weekend nog gebeld en verzekerd dat alles goed zou komen.
omdat hun aanvraag al heel lang bij de bank lag, waren de werkgeversverklaringen niet meer geldig.Deze moesten ze dus opnieuw aanvragen en dat lukte niet meer binnen de gestelde tijd.
Dit ja.quote:
[..]
maar heb je nu ingestemd met verlenging van de ontbindende voorwaarden of niet?
zo ja, onder welke voorwaarden en tot wanneer?
heb je een schriftelijke wergave van jouw standpunt, bv duidelijk aangeven dat je er niet blij mee bent dat zij zo lang gewacht hebben om duidelijk te maken dat ze in tijdsnood kwamen, en toen opeens op de laatste seconde om verlenging vroegen.
Tevens zou ik erop staan om, los ervan of ze financiering rondkrijgen, ze die bankgarantie al per direkt afgeven, dat kunnen ze ook regelen nog voordat ze hun financiering rondhebben
[ Bericht 26% gewijzigd door baskick op 11-02-2019 13:39:38 ]
Jemig. Een werkgeversverklaring is drie maand geldig.quote:
de kopers hebben ons het weekend nog gebeld en verzekerd dat alles goed zou komen.
omdat hun aanvraag al heel lang bij de bank lag, waren de werkgeversverklaringen niet meer geldig.Deze moesten ze dus opnieuw aanvragen en dat lukte niet meer binnen de gestelde tijd.
Maar hebben ze nu verlenging gekregen?
Wanneer je huis beetje courant is zou ik me geen grote zorgen maken. Uitstel is heel normaal, dat kopers beetje onhandig zijn qua communicatie komt ook nogal vaak voor. Gekloot met papieren lijkt momenteel standaard te zijn. Opnieuw aanleveren, nog een bewijsstukje, 20 bijlagen bij een hypotheekaanvraag is heel normaal tegenwoordig.quote:
ik heb via de makelaar aangegeven dat we het jammer vinden dat het op het laatste moment aan ons gemeld was en omdat de koper en onze makelaar zeker zijn dat het goed komt hebben we ze ze een week uitstel gegeven.
Mijn hypotheek afgelopen najaar ging bijna fout op een pc-privé afbetaling van wel 32 euro per maand die niet goed op mijn werkgeversverklaring stond. Totaal ging dat nog over 180 euro of zo. Maar ja regeltjes, regeltjes
iedereen bedankt!
Bedankt voor de update. Een volgende keer meer vertrouwen hebben in de mensheid.quote:
de kopers zeggen hun financiering rond te hebben, dus alles lijkt met een sisser af te lopen.
iedereen bedankt!