Huis verkocht koper heeft financiering nog niet rond

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 19:03 schreef maan_man het volgende:
Een bankgarantie is vaak een extra product dat jij kunt afnemen bij de hypotheekverstrekker. Als de financiering niet rond is, dan krijg jij normaal gesproken ook geen bankgarantie.

Volgens mij draai je de volgorde om, hoe kan het dan zijn dat je een bankgarantie kan krijgen bij een andere geldverstrekker dan de financierder?

Verder is een bankgarantie een garantie voor de borgstelling en niet voor de financiering.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:29 schreef okzbow het volgende:

[..]

Dat is wel een beetje kort door de bocht. Sommige makelaars zijn echt heel lamlendig en daar moet je echt als een havik bovenop zitten is mijn ervaring.

Nee, dat is _niet_ kort door de bocht...

Kort door de bocht is hier gaan roepen: "dat er echt heel veel makelaars lamlendig zijn" en dat dat hier ook vast-en-zeker het geval zal zijn en alles mis zal zijn.... Terwijl daartoe juist geen enkele 'reeele' grond _is_ op dit moment.

nogmaals... de termijn van de ontbindende voorwaarden is nog niet eens verstreken! Koper geeft geen enkel reden om aan te nemen dat ze om een verlenging zouden vragen of dat ze hun financiering later _niet_ rond krijgen. (wat ook niet van belang is voor het afgeven van een bankgarantie).

Waarom dan hier paniek gaan scheppen?

Als de enige reden dat vage 'contact' is tussen koper en verkoper, waarbij de verkoper enkel vroeg ernaar 'of de financiering al rond is' ben je gewoon dom en voorbarig bezig...
Voor de ontbindende voorwaarden maakt dat juist geen flikker verder uit.

Wat dacht je verder dat de makelaar hier verder kan doen, met je 'er als een havik bovenop ziten' ...?

juist het idee van bepaalde termijnen in contracten is dat je niet direkt voor de deadline opeens alles moet gaan willen veranderen, controleren of regelen: gewoon afwachten tot die termijn verstrijkt en dan zie je verder.

[ Bericht 4% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 10:48:50 ]

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:38 schreef RM-rf het volgende:

nogmaals... de termijn van de ontbindende voorwaarden is nog niet verstreken, koper geeft geen enkel reden om aan te nemen dat ze om een verlnging zouden vragen of dat ze hun fiannciring _niet_ rond krijgen...

Goed, laten we de paniek even voor wat het is, en kijken we naar de bankgarantie (die imo eerder dan de financiering geregeld moet worden). TS heeft nog geen enkel zicht op, of bericht daarover, ontvangen. Kan me voorstellen dat dat wel een punt van zorg is. De keer dat ik m'n huis verkocht, was het bericht daarover binnen no-time bij ons. Van/via de makelaar die de kopers "bijstond"....

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:42 schreef blomke het volgende:

[..]

Goed, laten we de paniek even voor wat het is, en kijken we naar de bankgarantie (die imo eerder dan de financiering geregeld moet worden). TS heeft nog geen enkel zicht op, of bericht daarover, ontvangen. Kan me voorstellen dat dat wel een punt van zorg is. De keer dat ik m'n huis verkocht, was het bericht daarover binnen no-time bij ons. Van/via de makelaar die de kopers "bijstond"....

prima toch?

die bankgarantie zal nodig zijn _nadat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt...

Wat dacht je ervan als we dat gewoon lekker eerst afwachten?
en ook daarna dat door de Notaris te laten regelen, daarvoor wordt die betaald.

zelfs in het grootste 'ramp-scenario' dat ik hier zie, de kopers toevallig vergeten zijn om die bankgarantie te vragen, zal dit na het verlopen van de termijn van ontbindende voorwaarden door de notaris opgevraagd worden, dan bellen die kopers eventjes hun adviseur op en is dat in een half uurtje te regelen (koste een paar honderd euro, maar verder niet veel bureaucratie)...

Zaken waar jij als verkoper je heus niet actief in hoeft te mengen, voor de verkoper is het hooguit belangrijk dat na aflopen van de termijn voor de ontbindende voorwaarden je zeker weet dat de koper niet meer zonder boete van de koop kan afzien, dat is alles, punt.

En alle feiten die nu bekend zijn lijken er op te wijzen dat in dit geval die termijn afloopt ook zonder dat de kopers vragen om verlenging. (zo'n verzoek last-second gaan doen zonder enig kontakt/uitleg daarover vooraf is een goede reden die verlenging sowieso niet te verlenen)

[ Bericht 10% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 11:00:25 ]

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:49 schreef RM-rf het volgende:

die bankgarantie zal nodig zijn _nadat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt...

Dan zal die bankgarantie _voordat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt al geregeld moeten zijn.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:49 schreef RM-rf het volgende:
zelfs in het grootste 'ramp-scenario' dat ik hier zie, de kopers toevallig vergeten zijn om die bankgarantie te vragen, zal dit na het verlopen van de termijn van ontbindende voorwaarden door de notaris opgevraagd worden, dan bellen die kopers eventjes hun adviseur op en is dat in een half uurtje te regelen (koste een paar honderd euro, maar verder niet veel bureaucratie)...

En een bank gaat even een bankgarantie afgeven als ze weten dat verkopers de financiering mogelijk niet rond krijgen, en de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarden gelden, al is verlopen?

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 11:06 schreef blomke het volgende:

[..]

Dan zal die bankgarantie _voordat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt al geregeld moeten zijn.

[..]

En een bank gaat even een bankgarantie afgeven als ze weten dat verkopers de financiering mogelijk niet rond krijgen, en de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarden gelden, al is verlopen?

waarom niet? Bankgarantie staat compleet los van de financiering.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 11:06 schreef blomke het volgende:

[..]

Dan zal die bankgarantie _voordat_ de termijn voor de ontbindende voorwaarden afloopt al geregeld moeten zijn.

Nee hoor..
Het is gebruikelijk dat de bankgarantie pas ná het verlopen van de ontbindende voorwaarden afgegeven moet worden..
Zeer gebruikelijk is een termijn van drie dagen, waarvan twee werkdagen.
Dat het eerder kan is leuk, maar zeker niet verplicht (en ik vermoed dat geen enkel koopcontract een bankgarantie eist voor de ontbindende voorwaarden-termijn verstreken is)


Voor het aflopen van de ontbindende voorwaarden is het niet nodig omdat dan de verkoper met een juiste begronding de koop boetevrij kan opzeggen (maar ook dan kan die boete wel opgelegd worden, en geind, maar dan zonder dat een bank daarvoor garant moet staan).

Na het aflopen is het wel gewoon uitzekerheid nodig, maar het is hooguit een 'garantie', een toezegging.
Het maakt voor een eventueel te innen boete door de verkoper en te betalen door de koper niets uit of die bankgarantie tijdig afgegeven is of niet...

dit is enkel een kwestie tussen notaris en koper, als verkoper kun je het beste daaruit blijven omdat je niks _kunt_ veranderen eraan.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 11:08 schreef Doedezemaar het volgende:
waarom niet? Bankgarantie staat compleet los van de financiering.

Dat laatste klopt 100% en dat eerste: dan kan de bank voor het boetebeding opdraaien. Lijkt me geen aantrekkelijk scenario voor de bank die die garantie afgeeft.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:42 schreef blomke het volgende:

[..]

Goed, laten we de paniek even voor wat het is, en kijken we naar de bankgarantie (die imo eerder dan de financiering geregeld moet worden). TS heeft nog geen enkel zicht op, of bericht daarover, ontvangen. Kan me voorstellen dat dat wel een punt van zorg is. De keer dat ik m'n huis verkocht, was het bericht daarover binnen no-time bij ons. Van/via de makelaar die de kopers "bijstond"....

In heel veel gevallen moet de bankgarantie juist later binnen zijn dan dat de ontbindende voorwaarden aflopen.

Onze hypotheek en bankgarantie waren rond op 4 januari, de ontbindende voorwaarden liepen af op 17 januari en de bankgarantie moest op 24 januari binnen zijn. En op de 25e kregen we een bericht van de notaris dat de bankgarantie bij de notaris was.

Geldverstrekkers betalen niet graag te vroeg, want dat kost gewoon geld.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 11:09 schreef blomke het volgende:

[..]

Dat laatste klopt 100% en dat eerste: dan kan de bank voor het boetebeding opdraaien. Lijkt me geen aantrekkelijk scenario voor de bank die die garantie afgeeft.

want? Dan heeft de koper toch gewoon een schuld bij de bank voor de hoogte van die bankgarantie cq boete? Of je nu zelf die 10% op de derdenrekening van de notaris stort of dat je geld uitgeeft aan een bankgarantie maakt dan niks uit, het effect blijft dat jij als koper het geld kwijt bent als je de koop alsnog niet door laat gaan

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 11:11 schreef hallolievekinderen het volgende:


Ik weet dat er geen bankgarantie is afgewezen. Ik heb gisteren contact opgenomen met de notaris en die vertelde mij dat. Voorlopig is er ook niks aan de hand ze hebben nog tot 17:00 vandaag en daarna kunnen ze er alleen onderuit met het betalen van de boete.

prima, dan is alles gewoon in orde en laat het lekker aan de notaris over achter die bankgarantie aan te gaan, nadat dus die ontbindende voorwaarden verstreken zijn (dat is zijn taak, niet de jouwe).

voor jou is het gewoon om 5 uur vanmiddag zeker dat ze niet hun koop boetevrij kunnen opzeggen, dus zet gewoon een lekker flesje wijn klaar en vier dat gewoon. Geniet ervan!

Ik hoop dat ze 16.59 verlenging aanvragen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 14:46 schreef potjecreme het volgende:
Ik hoop dat ze 16.59 verlenging aanvragen.

En dan zegt TS, joe joe die krijg je niet

Heeft je woning lang te koop gestaan ? Anders heb je zo een nieuwe koper en een extra zakcentje

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 09:46 schreef okzbow het volgende:

[..]

Nou dat is niet mijn ervaring. Je kunt bijv bij KNAB gewoon een bankgarantie regelen, zonder dat zij de hypotheek verstrekken.

Het zou ook wel gek zijn, want de bankgarantie moet je direct regelen na tekenen van het voorlopig koopcontract. En daarna ga je pas de malle molen van de hypotheek aanvraag in. Dus de bank kan nog helemaal niet weten of die financiering wel of niet rond gaat komen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:34 schreef blomke het volgende:

[..]

Volgens mij draai je de volgorde om, hoe kan het dan zijn dat je een bankgarantie kan krijgen bij een andere geldverstrekker dan de financierder?

Verder is een bankgarantie een garantie voor de borgstelling en niet voor de financiering.

Ik draai niks om. Wat ik zeg is de gebruikelijke gang van zaken. Zie ook de toelichting van de NVM op artikel 5 van hun standaard verkoopovereenkomst:

quote:

Doorgaans wordt de bankgarantie gesteld binnen enkele dagen na het verloop van het financieringsvoorbehoud.

https://vestamakelaars.nl(...)ezinswoning-2018.pdf

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:34 schreef hallolievekinderen het volgende:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.

de vraag is natuurlijk wat ze dan gaan overleggen... ze hebben natuurlijk wel een inspanningsverplichting. Het niet verkopen van je eigen huis is geen reden om te ontbinden in dit geval.

Ze moeten dan wel 2 afwijzingen van een hypotheekverstrekker kunnen overleggen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:34 schreef hallolievekinderen het volgende:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.

Kunnen ze überhaupt nog wel ontbinden? Het zou kunnen bij het niet rond krijgen van de financiering, maar daarvoor zullen ze stukken van de bank moeten overleggen. En als de vertraging van de verkoop van hun eigen huis het probleem is, is dat volgens mij geen geldige redenen voor ontbinden. Tenzij dit zo beschreven staat natuurlijk.

En de voorwaarden lopen tot vandaag. Dus moet het schriftelijk vandaag aangeleverd zijn zou ik zeggen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:59 schreef Rolfieo het volgende:

[..]

Kunnen ze überhaupt nog wel ontbinden? Het zou kunnen bij het niet rond krijgen van de financiering, maar daarvoor zullen ze stukken van de bank moeten overleggen. En als de vertraging van de verkoop van hun eigen huis het probleem is, is dat volgens mij geen geldige redenen voor ontbinden. Tenzij dit zo beschreven staat natuurlijk.

En de voorwaarden lopen tot vandaag. Dus moet het schriftelijk vandaag aangeleverd zijn zou ik zeggen.

Banken werken toch vaak met een overbruggingshypotheek in dit soort gevallen....

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:59 schreef Rolfieo het volgende:

[..]

Kunnen ze überhaupt nog wel ontbinden? Het zou kunnen bij het niet rond krijgen van de financiering, maar daarvoor zullen ze stukken van de bank moeten overleggen. En als de vertraging van de verkoop van hun eigen huis het probleem is, is dat volgens mij geen geldige redenen voor ontbinden. Tenzij dit zo beschreven staat natuurlijk.

En de voorwaarden lopen tot vandaag. Dus moet het schriftelijk vandaag aangeleverd zijn zou ik zeggen.

Ze moeten inderdaad schriftelijk bewijs overleggen dat hun financiering is afgewezen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:34 schreef hallolievekinderen het volgende:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.

Ik zou meer info willen hebben... totale openheid van zaken is vrij gebruikelijk in dit soort situaties. Nu weet je eigenlijk niet waarom je verlenging verleent.

En hoelang heb je nu verlenging verleent? Een week? Een dag? Een maand?

[ Bericht 2% gewijzigd door okzbow op 08-02-2019 16:52:05 ]

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:34 schreef hallolievekinderen het volgende:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.

Die eerstvolgende dag klopt volgens mij wel.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 15:34 schreef hallolievekinderen het volgende:
ze hebben uitstel gevraagd, volgens mijn makelaar gaan ze anders ontbinden.
Ik zei ze kunnen de stukken de ze moeten leveren niet voor 17:00 aanleveren.
Volgens hem is het de eerst volgende werkdag dat ze de tijd hebben..... vreemd verhaal.

Heb je zelf de koopakte niet? Als het goed is staat daar namelijk precies in wat er hierover is afgesproken.

Volgens mij moet is het meestal zo dat koper uiterlijk op de afgesproken dag de ontbinding moet inroepen, maar dat de onderbouwing daarvan later mag komen. Vragen om uitstel doe je al ruim van tevoren als je inschat dat je de afgesproken termijn niet gaat halen.

In dit geval vraagt koper op de termijndatum pas uitstel aan. Dat is rijkelijk laat. Koper moet uiterlijk vandaag ontbinding aanroepen. Onderbouwing mag later komen.

Maar nogmaals: kijk zelf even in het contract wat daarover is afgesproken.