Huis verkocht koper heeft financiering nog niet rond

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 19:03 schreef maan_man het volgende:

Een bankgarantie is vaak een extra product dat jij kunt afnemen bij de hypotheekverstrekker. Als de financiering niet rond is, dan krijg jij normaal gesproken ook geen bankgarantie.

Je vraagt toch eerst de bankgarantie aan, waarna de financiering "rond wordt gemaakt" (of: als dat laatste niet lukt, wordt de boete betaald?)?

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 19:07 schreef blomke het volgende:

[..]

Je vraagt toch eerst de bankgarantie aan, waarna de financiering "rond wordt gemaakt" (of: als dat laatste niet lukt, wordt de boete betaald?)?

Nee, normaal is het zo dat jij een koopovereenkomst tekent met een ontbindende voorwaarden voor het geval de financiering niet rondkomt. Dan ga jij kijken voor financiering. Lukt dit niet dan kan jij, mits aan de voorwaarden voldaan, de ontbindende voorwaarden inroepen. Gaat de koop wel door, dan moet jij meestal vrij snel nadat de datum waarop de ontbinden voorwaarden konden worden ingeroepen is verstreken een bankgarantie afgeven of 10% van het aankoopbedrag op de derdenrekening op de notaris storten..

Net nog even gekeken. Mijn moeder kon tot de 15de ontbinden en op de 18de moest er een bankgarantie liggen.

Vage bedoeling dit.. makelaar voert blijkbaar weinig uit.. en TS weet niet wat er nou eigenlijk precies in het koopcontract staat.

Ik zou niet verlengen als ik jou was ! Krijg je 10% toch ? Top ! Je huis verkoopt toch wel in deze tijd. Als de kopers er zomaar van uit gaan dat jij wel wil verlengen zonder ontbindende voorwaarden verkoop eigen woning toe te voegen aan het contract dan was ik er bij deze klaar mee.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:16 schreef Nismo91 het volgende:
Ik zou niet verlengen als ik jou was ! Krijg je 10% toch ? Top ! Je huis verkoopt toch wel in deze tijd. Als de kopers er zomaar van uit gaan dat jij wel wil verlengen zonder ontbindende voorwaarden verkoop eigen woning toe te voegen aan het contract dan was ik er bij deze klaar mee.

Zo zwart wit is het allemaal niet.
Begin maar pas over die 10% te zeuren wanneer de daadwerkelijk passeerdatum verstreken is.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:25 schreef okzbow het volgende:

[..]

Is er nog geen bankgarantie afgegeven???? En de ontbindende voorwaarden zijn bijna verstreken?

Bij ons lag de termijn voor de bankgarantie een week na de datum dat de ontbindende voorwaarden afliepen. Begreep van onze makelaar dat dat heel gebruikelijke is.

Zo is het nu ook weer bij de kopers van ons huis.

Bij ons lukte het ook niet de boel rond te krijgen hoewel onze tussenpersoon en de hypotheeknemer maar vol bleven houden dat het echt heus wel goed kwam. Gelukkig kregen we een week uitstel van onze verkopers, maar toen was het voor ons nog steeds billenknijpen tot het laatste moment. Om 10.30 op de laatste dag kregen we het verlossende woord.
Die dag moest ook de bankgarantie binnen zijn. De tussenpersoon beloofde de verkopend makelaar en de notaris dat die er echt-echt-echt uiterlijk voor vrijdag zou zijn.

Guess what...

Mijn lieftallig heeft afgelopen dinsdag toen de waarborgsom maar zelf gestort. Uiteindelijk dus 8 dagen na de datum dat die binnen had moeten zijn.

Als een voorbeeld. Naar wat ik van de onze begreep is het heel gebruikelijk om iig een weekje uitstel te verlenen als iemand het niet rond krijgt, ongeacht de redenen ervan.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:34 schreef Brighteyes het volgende:

[..]

Bij ons lag de termijn voor de bankgarantie een week na de datum dat de ontbindende voorwaarden afliepen. Begreep van onze makelaar dat dat heel gebruikelijke is.

Zo is het nu ook weer bij de kopers van ons huis.

Bij ons lukte het ook niet de boel rond te krijgen hoewel onze tussenpersoon en de hypotheeknemer maar vol bleven houden dat het echt heus wel goed kwam. Gelukkig kregen we een week uitstel van onze verkopers, maar toen was het voor ons nog steeds billenknijpen tot het laatste moment. Om 10.30 op de laatste dag kregen we het verlossende woord.
Die dag moest ook de bankgarantie binnen zijn. De tussenpersoon beloofde de verkopend makelaar en de notaris dat die er echt-echt-echt uiterlijk voor vrijdag zou zijn.

Guess what...

Mijn lieftallig heeft afgelopen dinsdag toen de waarborgsom maar zelf gestort. Uiteindelijk dus 8 dagen na de datum dat die binnen had moeten zijn.

Als een voorbeeld. Naar wat ik van de onze begreep is het heel gebruikelijk om iig een weekje uitstel te verlenen als iemand het niet rond krijgt, ongeacht de redenen ervan.

Ja snap ik, maar niet als jullie huis nog niet verkocht zou zijn.. dan zadel je de verkoper van je nieuwe woning er mee op. Tenzij dit vooraf besproken is, onder voorbehoud van verkoop woning, dan weet je ook waar je aan toe bent. In TS’ geval vind ik het niet juist van hun kopers. Zij hebben niet gevraagd om een contract onder voorbehoud verkoop eigen woning, en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt. Bij mij konden ze echt de boom in.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:42 schreef Nismo91 het volgende:

[..]

Ja snap ik, maar niet als jullie huis nog niet verkocht zou zijn.. dan zadel je de verkoper van je nieuwe woning er mee op. Tenzij dit vooraf besproken is, onder voorbehoud van verkoop woning, dan weet je ook waar je aan toe bent. In TS’ geval vind ik het niet juist van hun kopers. Zij hebben niet gevraagd om een contract onder voorbehoud verkoop eigen woning, en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt. Bij mij konden ze echt de boom in.

Zij hebben er misschien niet om gevraagd, maar de hypotheekverstrekker heeft het misschien wel als voorwaarden gesteld. Dan kom jij in principe weer bij de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst uit.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:45 schreef maan_man het volgende:

[..]

Zij hebben er misschien niet om gevraagd, maar de hypotheekverstrekker heeft het misschien wel als voorwaarden gesteld. Dan kom jij in principe weer bij de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst uit.

Ja en dat puntje heb ik nooit begrepen.. wat heeft het dan voor toegevoegde waarde om het überhaupt aan te kaarten dat je eerst je eigen woning wilt verkopen ?

Als je inkomen niet toereikend is om 2 hypotheken te dragen voor beide panden zal je hypotheek altijd afgewezen worden als je huis niet verkocht is. Zo krom altijd en teveel bewegende delen bij het kopen / verkopen van een huis. Echt altijd een hekel aan gehad en spanning totdat alles rond is.

Euh, laat ik nou net ervaring hebben met een geval waarin de koop volledig misliep. Waarborgsom niet betaald, ontbinding NIET aangevraagd, koop niet door koper ontbonden.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:04 schreef hallolievekinderen het volgende:
ben erg benieuwd ook wat mijn rechten zijn als er morgen geen bankgarantie is gestort.
Ergens lees ik dat ik de kopers dan in gebreken moet stellen en ze een termijn moet geven om als nog het geen te doen wat ze moeten doen. Maar ze hebben nu al ruim 7 weken de tijd gehad om dat allemaal te regelen.....

Je zal inderdaad het hele circus doormoeten met ingebreke stellen, mogelijkheid geven tot alsnog in orde maken etc etc etc. Als het misloopt.

Maar op dit moment is er nog niks aan de hand. Als zij verlenging van de termijn vragen, kan je dit toestaan of weigeren. De termijn wat verlengen gebeurt heel vaak. Ongeacht of je toestaat of weigert, de kans is groot dat de kopers de boel gewoon rond hebben tegen de tijd dat de koop gedaan moet worden.

Het wordt pas een probleem als ze de termijn laten verlopen en daarna ook nog de boel niet voor elkaar hebben. Zover is het nu nog lang niet.

Uiteindelijk zijn dit allemaal zaken die je makelaar moet monitoren / regelen voor je. Daar betaal je tenslotte voor.

Als je het rampscenario wil doorlezen:
WGR / Casus: de koop die niet doorging (huis)

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 21:07 schreef sigme het volgende:
Euh, laat ik nou net ervaring hebben met een geval waarin de koop volledig misliep. Waarborgsom niet betaald, ontbinding NIET aangevraagd, koop niet door koper ontbonden.

[..]

Je zal inderdaad het hele circus doormoeten met ingebreke stellen, mogelijkheid geven tot alsnog in orde maken etc etc etc. Als het misloopt.

Maar op dit moment is er nog niks aan de hand. Als zij verlenging van de termijn vragen, kan je dit toestaan of weigeren. De termijn wat verlengen gebeurt heel vaak. Ongeacht of je toestaat of weigert, de kans is groot dat de kopers de boel gewoon rond hebben tegen de tijd dat de koop gedaan moet worden.

Het wordt pas een probleem als ze de termijn laten verlopen en daarna ook nog de boel niet voor elkaar hebben. Zover is het nu nog lang niet.

We gaan ingebreke stellen? Waarom zou een beroep op 6:83 sub a danwel sub c bw niet kunnen slagen?

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:42 schreef Nismo91 het volgende:

[..]

Ja snap ik, maar niet als jullie huis nog niet verkocht zou zijn.. dan zadel je de verkoper van je nieuwe woning er mee op. Tenzij dit vooraf besproken is, onder voorbehoud van verkoop woning, dan weet je ook waar je aan toe bent. In TS’ geval vind ik het niet juist van hun kopers. Zij hebben niet gevraagd om een contract onder voorbehoud verkoop eigen woning, en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt. Bij mij konden ze echt de boom in.

Ja, daar heb je ook wel gelijk in. Het is niet vergelijkbaar.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:42 schreef Nismo91 het volgende:

.. en dan op het laatste moment uitstel gaan vragen omdat hun keet niet verkoopt.

Enkel, daar heeft de koper helemaal niet om gevraagd.

Het was de verkoper die het initiatief nam de koper te bellen om te vragen "hoe het stond met hun financiering" ... een vraag waarop de koper misschien wel iets te eerlijk antwoord gaf.

Verkoper heeft naar eigen kennelijk niet gevraagd naar twee andere, maar wel relevante zaken.
Nl. of ze een eventuele ontbinding overwogen (vermoedelijk niet als hun financiering zelf al an sich bijna rond is, ze enkel afwachten of ze een tussenfinanciering nodig hebben voor hun eigen woning of die verkoop voorheen ook al erdoorheen is, wat nu voor die mensen nog ff 'spannend' lijkt te zijn).
Of of de door hen voorziene hypotheekkredietvertrekker al een bankgarantie aan de notaris gegeven heeft.

Ik heb ergens een vermoeden dat beiden allang geregeld en rond zijn; enkel TS zich zit op te vreten omdat ze zich ging bemoeien in andermans zaken.
nl. of de kopers hun financiering al geheel afgerond zou zijn; iets dat losstaat van de termijn van het verlopen van de ontbindende voorwaarden en ook van een eventuele bankgarantie (je kunt prima een bankgarantie krijgen zonder dat je hypotheek rond is).

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 20:47 schreef Nismo91 het volgende:

Als je inkomen niet toereikend is om 2 hypotheken te dragen voor beide panden zal je hypotheek altijd afgewezen worden als je huis niet verkocht is. Zo krom altijd en teveel bewegende delen bij het kopen / verkopen van een huis. Echt altijd een hekel aan gehad en spanning totdat alles rond is.

Hoe zit het dan met een overbruggingskrediet? Wij kregen (overigens al > 15 jaar geleden) zonder problemen twee hypotheken, plus overbruggingskrediet.

Overigens herken ik wel wat je zegt over dat gedoe rond financieringen en tijdslimieten. Wat ik altijd deed, was net doen alsof ik met meerdere hypotheekverstrekkers in gesprek was (ook naam en hypotheeknummer achter de hand houden), dan liepen ze wel wat harder.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 07:30 schreef RM-rf het volgende:
nl. of de kopers hun financiering al geheel afgerond zou zijn; iets dat losstaat van de termijn van het verlopen van de ontbindende voorwaarden en ook van een eventuele bankgarantie (je kunt prima een bankgarantie krijgen zonder dat je hypotheek rond is).

Mijn idee ook:

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 19:07 schreef blomke het volgende:
Je vraagt toch eerst de bankgarantie aan, waarna de financiering "rond wordt gemaakt" (of: als dat laatste niet lukt, wordt de boete betaald?)?

[ Bericht 15% gewijzigd door blomke op 08-02-2019 08:44:24 ]

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 08:30 schreef blomke het volgende:

[..]

Mijn idee ook:

[..]

Vraag aan TS is natuurlijk vooral of ze daadwerkelijk gevraagd heeft of die bankgarantie dan al gegeven is of niet.

Uit de OP ontstaat een beetje de indruk dat ze die kopers enkel gevraagd heeft of 'hun financiering al rond is'... wat mogelijk de koper opgevat heeft als "gut wat aardig, die mensen hebben ook echt interesse in hoe het verder met de verkoop van ons huis gaat".

Voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden hoeft de hypotheek zelf niet noodzakelijk rond of ondertekend te zijn, enkel ligt daarna het risico geheel bij de koper en kan deze zich niet meer beroepen op de ontbinndende voorwaarden bij een eventuele afwijzing.
Pas dan is ook die bankgarantie belangrijk (en volgens mij is het normaal dat de bankgarantie pas na het verlopen van de ontbindende voorwaarden vallig wordt)

Als de kopers dus niet vragen om een verlenging (wat ook tot nu toe niet gedaan is en geen aanleiding toe gegeven lijkt te zijn), is er een gerede kans dat ze al wel een toezegging van de bank hebben (hooguit dat nog niet ondertekend en 'door' is), en deze bank misschien ook zelf allang een garantie aan de Notaris gegeven heeft (TS heeft ook niet bij de Notaris zelf gevraagd of die garantie al voorligt, maar is op eigen initiatief die verkoper gaan contacteren met een vraag of hun financiering al rond is).

Soms kan een over-enthousiaste wens alles zelf te gaan klaren en het overspringen van de werkelijk handige tussenstations (notaris, makelaar) tot veel meer onnodige verwarring leidden.

[ Bericht 0% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 09:35:35 ]

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 19:03 schreef maan_man het volgende:
Dat jouw werkgever wel eens een bankgarantie heeft geregeld kan. Zakelijk gelden andere regels en dient zo'n garantie vaak een ander doel.

Nou dat is niet mijn ervaring. Je kunt bijv bij KNAB gewoon een bankgarantie regelen, zonder dat zij de hypotheek verstrekken.

Het zou ook wel gek zijn, want de bankgarantie moet je direct regelen na tekenen van het voorlopig koopcontract. En daarna ga je pas de malle molen van de hypotheek aanvraag in. Dus de bank kan nog helemaal niet weten of die financiering wel of niet rond gaat komen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 09:29 schreef RM-rf het volgende:
Soms kan een over-enthousiaste wens alles zelf te gaan klaren en het overspringen van de werkelijk handige tussenstations (notaris, makelaar) tot veel meer onnodige verwarring leidden.

Nou, in deze casus lijkt het andersom te gaan…..

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:11 schreef blomke het volgende:

[..]

Nou, in deze casus lijkt het andersom te gaan…..

leg uit?

Volgens mij is er best een aardig grote kans dat de bankgarantie gewoon al bij de notaris ligt, of iig tijdig voordat de contractuele verplichting die aan te leveren versteken is aangeleverd zal worden.
(naar alle waarschijnlijk is die bankgarantie pas nodig als de ontbindende voorwaarden verstreken zijn wat dus nog voorligt, de Notaris zal pas ingrijpen als dat uitblijft, niet voorheen mensen in paniek brengen als daartoe geen noodzaak is).

In dat geval maakt TS zich voal veels te vroeg druk om zaken die gewoon nog moeten gebeuren en waar alle tekenen voorliggen dat die netjes ook op tijd gebeuren.

Juist het contacteren van de koper, en dan ook nog met een eerder totaal irrelevante vraag op dit moment ("of hun financiering al rond is") bengt vooral veel meer verwarring.

TS is gewoon een beetje zenuwachtig, het gaat tenslotte om veel geld. Afijn, contract is contract, en de 3 dagen bedenktijd is al over.

Dus ,om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden, moet je weer aan voorwaarden voldoen. Voor een mislukte financiereing moet je normaal aantonen dat het bij verschillende aanbieders is mislukt. Dat beroep kan alleen eigenlijk tijdens die periode zoals beschreven in het voorlopig koopcontract.

En op zich is het vrij standaard dat de waarborg net even na het verlopen van die voorwaarde wordt gegeven (of door geld, of door een bankgarantie, een soort van verzekering).

Wat zijn scenario's waar je prima mee accoord kan gaan
1) Verlenging van de periode voor de ontbindende voorwaarden, mits het jou niet teveel in de weg zit (hoe groot is de invloed als het hele verkoopverhaal niet door zou gaan, wat is jou risico in dat voor jou?) Dit is dus een afweging voor jou. Niet accoord gaan met een verlenging, dan duw je jezelf en de koper mogelijk naar scenario 3, zonder dat het nodig is. Maar het hangt af van de termijnen. Hoe ver weg in de toekomst is de oplevering etc.
2) Verloop van de termijn van het voorbehoud, maar dat er wel op tijd een zekerheid is gesteld bij de notaris. Want, dan is er dus direct toegang tot een grote som geld van de koper, mocht het alsnog mis gaan. Vervelend, maar komt het financieel ws wel weer goed.

Wat niet goed gaat is als
3) De termijn voor het voorbehoud verloopt en er ook geen zekerheid is gegeven in vorm geld of bankgarantie en je dan steeds dichter bij de overdracht komt. Want dan is er mogelijk een probleem. Want als het dan toch nog mis gaat, dan heb je wel een forse claim.....maar zie dat geld maar eens te krijgen. Want het gaat niet voor niets niet door. Er is daar dan niet direct geld te halen.....

Dus alleen als het 2 weken na het verloop van de termijn voor financiering alsnog op scenario 3 uit lijkt te lopen, dan wordt het tijd om de notaris en makelaar te bellen en te kijken wat je gaat doen. Dat is nooit een leuk traject, met veel juridische haken en ogen.

Maar, wees je bewust ervan dan uitstel wat wordt gevraagd, daar kan je wel nee tegen zeggen, maar maak een goede afweging. En dat kan je alleen maar zelf doen.

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:21 schreef RM-rf het volgende:
leg uit?

Volgens mij is er best een aardig grote kans dat de bankgarantie gewoon al bij de notaris ligt, of iig tijdig voordat de contractuele verplichting die aan te leveren versteken is aangeleverd zal worden.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 12:59 schreef Doedezemaar het volgende:
Nogmaals: waar is je makelaar?

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:13 schreef Doedezemaar het volgende:

wat zegt je makelaar?

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:18 schreef hallolievekinderen het volgende:

die heeft nog steeds niet terug gebeld.

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:25 schreef okzbow het volgende:


Is er nog geen bankgarantie afgegeven???? En de ontbindende voorwaarden zijn bijna verstreken?

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:26 schreef hallolievekinderen het volgende:

si senor

quote:

Op donderdag 7 februari 2019 16:45 schreef okzbow het volgende:
Volgens mij heb je een waardeloze makelaar en notaris... die bankgarantie had er allang moeten zijn. En ja als ze het niet doen moet je ze in gebrekenstellen (via je rechtsbijstand oid).

[ Bericht 13% gewijzigd door blomke op 08-02-2019 10:31:31 ]

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:25 schreef blomke het volgende:
wat zegt je makelaar?

nou en?

waarom wacht TS dan niet gewoon tot de makelaar antwoord?
Als deze geen noodzaak ziet heel snel in te grijpen... bv omdat er geen reden is paniek te scheppen, zou dat ook geen duidelijk teken zijn dat er ook helemaal geen reden voor paniek _is_?

nogmaals, TS weet niet eens of er wel of niet een bankgarantie afgegeven is (dat zal ze moeten navragen bij de notaris, die zal deze ontvangen)..
ze vroeg er ook niet naar, toen ze open eigen initiatief en voortijdig de koper direkt ging benaderen, toen vroeg ze enkel "of die hun finaniering rond hadden"... wat dus een andere kwestie is.

[ Bericht 10% gewijzigd door RM-rf op 08-02-2019 10:35:57 ]

quote:

Op vrijdag 8 februari 2019 10:26 schreef RM-rf het volgende:
en?

waarom wacht TS dan niet gewoon tot de makelaar antwoord?
Als deze geen noodzaak ziet heel snel in te grijpen... bv omdat er geen reden is paniek te schepen, zou dat ook geen duidelijk teken zijn dat er ook geen reden voor paniek is?

Dat is wel een beetje kort door de bocht. Sommige makelaars zijn echt heel lamlendig en daar moet je echt als een havik bovenop zitten is mijn ervaring.