Na overleg met een adviseur blijkt dat dit niet zomaar gezegd is, dat de geldverstrekker en NHG samen dusdanig gaan sleutelen aan de hypotheek dat deze waarschijnlijk erg duur wordt maar in hun ogen betaalbaar. Alle zekerheden worden er uit gegooid, er wordt alleen naar korte termijn gekeken waardoor opbouw voor de toekomstige aflossing op einddatum weg is. Dat kan dan in de toekomst een probleem vormen. Als het na het traject van advies e.d. a ¤5.000 al doorgaat.
Zijn advies was eigenlijk; als je kunt verkopen met een restschuld van ca. ¤ 10.000 p.p. zou ik dat doen en niet onder het “juk van NHG en bank” leven. Hij vergeleek het serieus met een soort van onder curatele stelling, en schetste een beeld dat je dusdanig hoge maandlasten krijgt dat je eigenlijk niet meer kunt leven. Ook omdat de opbouw voor aflossing op einddatum opnieuw moet worden gedaan, en in maar 2/3de van de looptijd.
Het verschil is dan effectief p.p. "maar" 7.500 (10.000 pp -/- de helft van de uitgespaarde advieskosten). De rentekosten hierover zijn aftrekbaar gedurende 10 jaar, en aflossen hiervan is in 10 jaar goed mogelijk.
Nu is er iemand in mijn directe omgeving met voldoende liquide middelen. Deze kan eventueel te hulp schieten, maar gaat het natuurlijk niet voor mij betalen. Nu kreeg ik ineens een idee, maar weet niet zeker of dat haalbaar is.
Het idee:
1. We laten het huis taxeren door een taxateur, op een realistische verkoopwaarde. Niet een taxatiewaarde voor een aanvraag of e.d. Uitgangspunt is dat deze waarde op een niveau komt wat ik zelfstandig zou kunnen hypotheken, onder de nieuwe regels, bij stap 4. Anders heeft het verder geen zin.
2. Het huis wordt overgekocht door iemand met liggende gelden. Deze kan het geld zo overmaken, dus er is verder geen lening etc.
3. Mijn ex en ik nemen beiden de helft van de restschuld voor onze rekening. We bepalen zelf hoe we dit gaan financieren. Ik zal dit dan onderhands lenen van bv mijn moeder, aflossingsvrij als voorschot op de erfenis :’), of mogelijk als schenking krijgen van mijn moeder.
4. Ik koop het huis vervolgens terug van de koper in stap 2. Aankoopprijs is hetzelfde als wat hij er voor betaald heeft. Volgens mij geen overdrachtsbelasting (verkoop binnen half jaar). Alleen notariskosten etc. Misschien leuke deal maken met notaris voor 2x passeren enzo.
Iemand een idee of dit mogelijk is? Wat zijn evt. haken en ogen?
Het zal zijn omdat ik gisteren 18 uur gewerkt heb en vandaag niet goed wakker kan worden, maar hoe is die restschuld dan aftrekbaar, die zul je toch op moeten vangen met eigen vermogen of consumptief krediet, anders gaat de bank niet met verkoop akkoord.quote:Op donderdag 16 juli 2015 11:16 schreef sanger het volgende:
Het verschil is dan effectief p.p. "maar" 7.500 (10.000 pp -/- de helft van de uitgespaarde advieskosten). De rentekosten hierover zijn aftrekbaar gedurende 10 jaar, en aflossen hiervan is in 10 jaar goed mogelijk.
Je kan deze kosten onder een lening voor een huis/verkoop huis wegschrijven. Als ik het even goed herinner.quote:
[..]
Het zal zijn omdat ik gisteren 18 uur gewerkt heb en vandaag niet goed wakker kan worden, maar hoe is die restschuld dan aftrekbaar, die zul je toch op moeten vangen met eigen vermogen of consumptief krediet, anders gaat de bank niet met verkoop akkoord.
De rentelasten over een restschuld zijn gewoon fiscaal aftrekbaar. Zelfs gedurende 15 jaar zie ik nu: http://www.belastingdiens(...)heekrente/restschuldquote:
[..]
Het zal zijn omdat ik gisteren 18 uur gewerkt heb en vandaag niet goed wakker kan worden, maar hoe is die restschuld dan aftrekbaar, die zul je toch op moeten vangen met eigen vermogen of consumptief krediet, anders gaat de bank niet met verkoop akkoord.
Hoe je financiert is niet zozeer van belang volgens mij. Kan dus ook onderhands.
In 4 vraag je een hypotheek aan voor de volledige aankoopprijs+kostenkoper van het huis. Je gaat er dus vanuit dat je het huis kan betalen. (Overigens gaat een NHG hairkut dus ook niet lukken want je kan het huis blijkbaar betalen)
Waarom koop je in punt 2 niet zelf het huis?? (of in elk geval de helft van je ex, want de eerste helft heb je al). Ga met de bank om tafel en bekijk deze mogelijkheid is.
En je betaal in elk geval 1x de overdrachtsbelasting en 2x notaris (met korting) als je jouw stappen zet. Als je het zelf rechtsteeks regelt betaal je max 1/2x overdrachtsbelasting (of niets) en mogelijk 1x notaris.
[ Bericht 48% gewijzigd door RavigotteSaus op 16-07-2015 12:00:32 ]
Sterker nog als moeder de restwaarde wel wil financieren, dan vraag ik mij af waarom moeder niet een schenking geeft waarbij de hypotheek tot draaglijk niveau word afgelost, dan kan TS de boel op zijn naam laten zetten en is er van uitkoop of iets dergelijks geen sprake, ook de EX springt hier goed uit, maar eventueel laat je die tekenen dat ze toch nog een geldbedrag aan TS schuldig blijft, op de manier blijven vele andere uitgaven beiden ook bespaard.quote:
Ik snap punt 2 en 4 niet helemaal.
In 4 vraag je blijkbaar een hypotheek aan voor de volledige aankoopprijs van het huis.
Waarom koop je in punt 2 niet zelf het huis?? (of in elk geval de helft van je ex, want de eerste helft heb je al)
2. Het verschil delen, 1 deel krijg jij van je moeder en deel 2 van je ex. Hiermee neem je de hele hyptheek op je.
Klaar?
En als je de hele hypotheek niet kan betalen dan kan je jouw stappen ook niet betalen want die maakt het alleen maar duurder.quote:
2. Het verschil delen, 1 deel krijg jij van je moeder en deel 2 van je ex. Hiermee neem je de hele hyptheek op je.
Ook "grappig" als TS de hypotheek hierna niet rond krijgt zit zijn moeder met "zijn" woning in de maag gesplitst.
Dat worden wel hele grote bossen bloemen met moederdag.quote:
Ook "grappig" als TS de hypotheek hierna niet rond krijgt zit zijn moeder met "zijn" woning in de maag gesplitst.
Kan hij misschien als huur in natura verrekenenquote:
[..]
Dat worden wel hele grote bossen bloemen met moederdag.
Ik kan de huidige verwachte waarde inderdaad betalen.quote:
Ik snap punt 2 en 4 niet helemaal.
In 4 vraag je een hypotheek aan voor de volledige aankoopprijs+kostenkoper van het huis. Je gaat er dus vanuit dat je het huis kan betalen. (Overigens gaat een NHG hairkut dus ook niet lukken want je kan het huis blijkbaar betalen)
Ik kan alleen niet de volledige huidige hypotheek betalen. Weliswaar vanwege de alimentatie, want zonder was het geen probleem geweest.
Omdat ik dat niet kan hypotheken dus.quote:Waarom koop je in punt 2 niet zelf het huis?? (of in elk geval de helft van je ex, want de eerste helft heb je al). Ga met de bank om tafel en bekijk deze mogelijkheid is.
Dat is duidelijk, en onvermijdelijk in deze constructiequote:En je betaal in elk geval 1x de overdrachtsbelasting en 2x notaris (met korting) als je jouw stappen zet. Als je het zelf rechtsteeks regelt betaal je max 1/2x overdrachtsbelasting (of niets) en mogelijk 1x notaris.
Maar dat wordt betaald van eigen geld en niet gefinancierd dus speelt nauwelijks een rol.Om het op mijn naam te krijgen zou ca. 30.000 afgelost moeten worden ineens. Dat is nogal een verschil met de 7.500 - 10.000 die het in mijn idee kost.quote:
[..]
Sterker nog als moeder de restwaarde wel wil financieren, dan vraag ik mij af waarom moeder niet een schenking geeft waarbij de hypotheek tot draaglijk niveau word afgelost, dan kan TS de boel op zijn naam laten zetten en is er van uitkoop of iets dergelijks geen sprake, ook de EX springt hier goed uit, maar eventueel laat je die tekenen dat ze toch nog een geldbedrag aan TS schuldig blijft, op de manier blijven vele andere uitgaven beiden ook bespaard.
Waar blijft die 10.000 dan volgens jou??quote:
[..]
Om het op mijn naam te krijgen zou ca. 30.000 afgelost moeten worden ineens. Dat is nogal een verschil met de 7.500 - 10.000 die het in mijn idee kost.
Nee, want dan is het nog steeds duurder doordat ik dan de lening in twee delen moet opsplitsen.quote:
1. We laten het huis taxeren door een taxateur, op een realistische verkoopwaarde. Niet een taxatiewaarde voor een aanvraag of e.d.
2. Het verschil delen, 1 deel krijg jij van je moeder en deel 2 van je ex. Hiermee neem je de hele hyptheek op je.
Klaar?
De hele hypotheek is nu (stel) 240.000.quote:
[..]
En als je de hele hypotheek niet kan betalen dan kan je jouw stappen ook niet betalen want die maakt het alleen maar duurder.
Verkoopwaarde verwacht ik op 205.000.
In de nieuwe situatie zou mijn hypotheek dus 205.000 worden (in mijn constructie). en hou ik een restschuld van 10.000 (240.000 -/- opbouw polis 15.000 -/- restschuld ex 10.000 -/- restschuld zelf). En die restschuld wordt aflossingsvrij geleend (of desnoods geschonken).
In de geopperde constructie zou de hypotheek 240.000 -/- 17.500 (aflossing ex) -/- 10.000 restschuld zelf = 212.500 worden. Dat is te hoog volgens de normen, vanwege mijn lasten aan alimentatie (en ook omdat ik nog twee variabele componten in mijn salarisstructuur heb van bij elkaar meer dan 2 maandsalarissen).
- Huis is waard 200k
- Gekocht voor 230k, restschuld 30k.
- Je wilt het aan iemand verkopen voor 210k, restschuld 20k die jullie zelf gaan financieren. Iedere 10k.
- Jij koopt het huis voor 210k van de verkoper.
Resultaat:
Jij hypotheek van 210k, restschuld van 10k. Ex restschuld van 10k.
Als je hem gewoon in stap 2 zelf koopt, is het resultaat exact hetzelfde:
Jij hypotheek van 210k, restschuld van 20k, iedere restschuld van 10k dus.
Waar zit volgens jou het "voordeel"? Je gaat nooit die hypotheek van 210k krijgen aan het einde, dus je kunt nooit het huis terugkopen van de persoon die hem van jou gaat kopen. Hoe denk je dat te regelen?
Dat is ook nog iets waar naar gekeken moet worden inderdaad.quote:
En als de EX de restschuld niet kan financieren keurt de bank de verkoop niet goed.
Mijn moeder? Door de schenking? En ik zet dit pas door als de hypotheek rond is natuurlijk. Desnoods leen ik het geld van dezelfde geldschieter.quote:Ook "grappig" als TS de hypotheek hierna niet rond krijgt zit zijn moeder met "zijn" woning in de maag gesplitst.
In mijn voorbeeld keert de verzekeringspolis ook uit. Dat is het verschil.quote:
[..]
Waar blijft die 10.000 dan volgens jou??
Die 10.000 zou ik dan lenen van moeders. Maar om hypotheek op aanvaardbaar niveau te krijgen moet deze 30.000 naar beneden. Een verschil van 20.000 dus voor mijn moeder. En dat wil ik niet, en ten tweede moet dat ook maar net kunnen.
Zoals gesteld kun je met de ex een afspraak maken waarbij zij jou nog geld schuld is. Desnoods buiten het hele huis om.quote:
[..]
Om het op mijn naam te krijgen zou ca. 30.000 afgelost moeten worden ineens. Dat is nogal een verschil met de 7.500 - 10.000 die het in mijn idee kost.
Waarom zou je zoveel papierwerk en extra kosten willen maken als het veel simpeler is op te lossen. Tevens behoud je de huidige hypotheek (rente zal wel een 0,1 of 0,2% omhoog kunnen gaan. omdat jij nu de enige risicodrager word waar er eerder spreiding was)
Je zou zelfs het verschil van je moeder kunnen lenen, en je eigen opgebouwd vermogen met rust kunnen laten. Waarbij je ex aan jou of aan je moeder een schuld erkent.
Je vergeet de opgebouwde gelden in de verzekeringspolisquote:
Oké, even wat getallen om een en ander te berekenen:
- Huis is waard 200k
- Gekocht voor 230k, restschuld 30k.
- Je wilt het aan iemand verkopen voor 210k, restschuld 20k die jullie zelf gaan financieren. Iedere 10k.
- Jij koopt het huis voor 210k van de verkoper.
Resultaat:
Jij hypotheek van 210k, restschuld van 10k. Ex restschuld van 10k.
Als je hem gewoon in stap 2 zelf koopt, is het resultaat exact hetzelfde:
Jij hypotheek van 210k, restschuld van 20k, iedere restschuld van 10k dus.
Waar zit volgens jou het "voordeel"? Je gaat nooit die hypotheek van 210k krijgen aan het einde, dus je kunt nooit het huis terugkopen van de persoon die hem van jou gaat kopen. Hoe denk je dat te regelen?
Zou toch 240.000 - 15.000 = 225.000 - 10.000 ex = 215.000 voor jou = precies hetzelfde??quote:
[..]
De hele hypotheek is nu (stel) 240.000.
Verkoopwaarde verwacht ik op 205.000.
In de nieuwe situatie zou mijn hypotheek dus 205.000 worden (in mijn constructie). en hou ik een restschuld van 10.000 (240.000 -/- opbouw polis 15.000 -/- restschuld ex 10.000 -/- restschuld zelf). En die restschuld wordt aflossingsvrij geleend (of desnoods geschonken).
In de geopperde constructie zou de hypotheek 240.000 -/- 17.500 (aflossing ex) -/- 10.000 restschuld zelf = 212.500 worden. Dat is te hoog volgens de normen, vanwege mijn lasten aan alimentatie (en ook omdat ik nog twee variabele componten in mijn salarisstructuur heb van bij elkaar meer dan 2 maandsalarissen).
Nee, want in mijn voorbeeld hoef ik maar een hypotheek aan te gaan voor 205.000 en geen 215.000.quote:
[..]
Zou toch 240.000 - 15.000 = 225.000 - 10.000 ex = 215.000 voor jou = precies hetzelfde??
Door de lagere huidige rente speelt dat voordeel ook nog eens mee.
Ok jij moet wel een troll zijnquote:
[..]
Nee, want in mijn voorbeeld hoef ik maar een hypotheek aan te gaan voor 205.000 en geen 215.000.
ik ga niet meer reageren.Check mijn pohi, geen trollquote:
[..]
Ok jij moet wel een troll zijn
215 is toch 205 + 10 restschuld financieren/krijgen van je moeder.quote:
Je gaat er hierbij trouwens vanuit dat de polis evengoed uitkeert, maar als ik alleen deel partner overneem zal die niet uitkeren (want daarmee zou de hypotheek volledig aflossingsvrij worden en dus geen recht meer op HRA).quote:
[..]
Zou toch 240.000 - 15.000 = 225.000 - 10.000 ex = 215.000 voor jou = precies hetzelfde??
Je bedoeld dus eigenlijk dat die 10 ook alsnog afgelost wordt op de hypotheek. Dan kom je op hetzelfde, alleen zie ook mijn post hierboven.quote:
[..]
215 is toch 205 + 10 restschuld financieren/krijgen van je moeder.
Dat kan, dat zeg je zelf.quote:
en ten tweede moet dat ook maar net kunnen.
Naar mijn mening zou je vanavond met je moeder om tafel moeten gaan zitten om de opties te bespreken, ik denk als zij verstandig is dat zij het met ons ééns is. Het is zo jammer om zoveel geld naar allemaal instanties te brengen terwijl je het allemaal zelf kunt houden. Tevens is die 30.000,- volledig belastingvrij rond te pompen. Of 15.000,- als ze besluit je opgebouwde vermogen eraan toe te voegen, het is vaak voordeliger om voor de schenking te gaan en de opgebouwde pot aan te houden.quote:
2. Het huis wordt overgekocht door iemand met liggende gelden. Deze kan het geld zo overmaken, dus er is verder geen lening etc.
Mijn moeder en de persoon met liggende gelden zijn twee verschillende personenquote:
In mijn constructie kost het mijn moeder maar 10k, in jouw idee toch 30k?quote:Naar mijn mening zou je vanavond met je moeder om tafel moeten gaan zitten om de opties te bespreken, ik denk als zij verstandig is dat zij het met ons ééns is. Het is zo jammer om zoveel geld naar allemaal instanties te brengen terwijl je het allemaal zelf kunt houden. Tevens is die 30.000,- volledig belastingvrij rond te pompen. Of 15.000,- als ze besluit je opgebouwde vermogen eraan toe te voegen, het is vaak voordeliger om voor de schenking te gaan en de opgebouwde pot aan te houden.
Ah, dat werd mij niet duidelijk uit het verhaal.quote:
[..]
Mijn moeder en de persoon met liggende gelden zijn twee verschillende personen
[..]
In mijn constructie kost het mijn moeder maar 10k, in jouw idee toch 30k?
Kan je moeder dan wel het huis kopen? Als zij een eigen woning heeft (huur of koop) dan word dat allemaal tot haar vaste lasten gerekend.
Dus het grootste voordeel is er als de polis uitkeert, en dus de hypotheek beeindigd wordt. Daarvoor moet er verkocht worden.
Mijn moeder hoeft het dus niet te kopenquote:
[..]
Ah, dat werd mij niet duidelijk uit het verhaal.
Kan je moeder dan wel het huis kopen? Als zij een eigen woning heeft (huur of koop) dan word dat allemaal tot haar vaste lasten gerekend.
- Huis is waard 200k
- Gekocht voor 230k, restschuld 30k.
- Je wilt het aan iemand verkopen voor 210k, restschuld 20k die jullie zelf gaan financieren. Iedere 10k.
- huis verkopen voor 210k: koper betaald dus ca 220k (notaris, overdrachtsbelasting)
- Jij koopt het huis voor 220k van de verkoper.
- Jij betaald daarvoor ca 225k. (kosten financiering, overdrachtsbelasting over verschil 210-220)
Je hebt het huis dus 15k duurder gemaakt terwijl de problemen van financiering blijven.
Wat heb je opgelost?
Ah, je moeder is een beetje een eigen leven gaan leiden gedurende het verhaalquote:
[..]
Mijn moeder hoeft het dus niet te kopen
Is het op de lange duur echt voordeliger als het opgebouwd vermogen hiervoor gebruikt word?quote:
Ter verduidelijking. Die 15k opgebouwde verzekering keert alleen uit als de hypotheek stopt zeg maar. Als de huidige hypotheek doorloopt in de huidige vorm is die nodig om op einddatum af te lossen. Dus als ik de huidige hypotheek hou kun je die niet in mindering brengen op de hypotheekschuld.
Dus het grootste voordeel is er als de polis uitkeert, en dus de hypotheek beeindigd wordt. Daarvoor moet er verkocht worden.
Hoe verhouden de voorwaarden en rente van de huidige hypotheek zich tot een nieuwe hypotheek?
En daarnaast is er de aanname dat de Ex haar deel onmiddellijk kan financieren, is dat wel zo? En indien zo tegen wat voor voorwaarden? Een duur consumptief krediet, dan is zij toch ook gebaat bij een oplossing waarbij niet verkocht word.
Heb je geen auto van bijvoorbeeld 10.000,- die "bijgelegd" kan worden.
Nog los van het adviestraject van 5.000,- die heb je helemaal niet nodig, dat is in mijn beleving weggegooid geld tezamen met nieuwe taxatie, dubbele notariskosten en anders spul wat erbij komt kijken.
Zoveel geld rondpompen kost meestal alleen maar veel geld.
[ Bericht 7% gewijzigd door hottentot op 16-07-2015 12:46:37 ]
Op deze manier wordt mijn hypothgecaire lening haalbaar, en de lening onderhands aflossingsvrij. Enige wat het mij extra kost zijn 1x de notariskosten (1x notaris en overdrachtsbelasting betaal je sowieso, ook als je van je partner overkoopt).quote:
Ven de formule compleet maken:
- Huis is waard 200k
- Afkoopwaarde polis levensverzekering 15k
- Gekocht voor 235k, restschuld dus 20k.
- Je wilt het aan iemand verkopen voor 200k, restschuld 20k die jullie zelf gaan financieren. Iedere 10k.
- huis verkopen voor 200k: koper betaald dus ca 205k (overdrachtsbelasting, notaris uit eigen zak)
- Jij koopt het huis voor 205k van de verkoper.
- Jij betaald daarvoor ca 205k. (kosten financiering uit eigen zak, overdrachtsbelasting niet, er is geen verschil)
Oude hypotheek is een levenhypotheek, 50% aflossingsvrij. Opbouw in een levensverzekering (polis momenteel beetje achter op plan). Rente staat nog 7 jaar vast tegen 4,95%, dus hoog. Wel optimaal HRA voordeel.quote:
Is het op de lange duur echt voordeliger als het opgebouwd vermogen hiervoor gebruikt word?
Hoe verhouden de voorwaarden en rente van de huidige hypotheek zich tot een nieuwe hypotheek?
Nieuwe hypotheek zouden de maandlasten ongeveer gelijk komen, maar wel annuitair. Dus 100% aflossing, en zekerheid van aflossen.
Verschil in hypotheek, en risico naar toekomst toe speelt ook zeker mee
Ze is er wel bij gebaat omdat ze haar deel in de lasten van de woning niet kan blijven betalen zodra ze een eigen huurhuis heeft. Zij zal dat deel ook onderhands moeten financieren waarschijnlijk.quote:En daarnaast is er de aanname dat de Ex haar deel onmiddellijk kan financieren, is dat wel zo? En indien zo tegen wat voor voorwaarden? Een duur consumptief krediet, dan is zij toch ook gebaat bij een oplossing waarbij niet verkocht word.
Er is wat spaargeld inderdaad wat aangewend kan worden. Auto niet, die is nodig voor haar werk (ze begint op tijden dat de treinen nog niet rijden).quote:Heb je geen auto van bijvoorbeeld 10.000,- die "bijgelegd" kan worden.
Het NHG haircut traject wordt door Argenta (waar hypotheek loopt) alleen in behandeling genomen als de aanvraag samen met een adviseur naar hun keuze gedaan wordt. De Hypotheker of de Hypotheekshop alleen bij ons in de buurt).quote:Nog los van het adviestraject van 5.000,- die heb je helemaal niet nodig, dat is in mijn beleving weggegooid geld tezamen met nieuwe taxatie, dubbele notariskosten en anders spul wat erbij komt kijken.
Ja dat is een lastige maar niet onbelangrijkquote:
[..]
Oude hypotheek is een levenhypotheek, 50% aflossingsvrij. Opbouw in een levensverzekering (polis momenteel beetje achter op plan). Rente staat nog 7 jaar vast tegen 4,95%, dus hoog. Wel optimaal HRA voordeel.
Bied het voordeel dat zij ongetwijfeld bereid zal zijn aan verschillende opties mee te werken. Als de huidige auto 10.000,- waard zou zijn, dan kan er overwogen worden om bijvoorbeeld 1 van 3000,- te nemen, scheelt toch weer 7000,- op die manier bedoelde ik het.quote:[..]
Ze is er wel bij gebaat omdat ze haar deel in de lasten van de woning niet kan blijven betalen zodra ze een eigen huurhuis heeft. Zij zal dat deel ook onderhands moeten financieren waarschijnlijk.
Dan kunnen jullie zelf ook al bijdragen om de hypotheek te verlagen, hoeft je moeder geen 30.000,- bij te leggenquote:Er is wat spaargeld inderdaad wat aangewend kan worden. Auto niet, die is nodig voor haar werk (ze begint op tijden dat de treinen nog niet rijden).
Maar die kosten zijn met andere versies te vermijden, scheelt toch weer 5000,- op alleen dit al.quote:Het NHG haircut traject wordt door Argenta (waar hypotheek loopt) alleen in behandeling genomen als de aanvraag samen met een adviseur naar hun keuze gedaan wordt. De Hypotheker of de Hypotheekshop alleen bij ons in de buurt).
En als je het uit eigen zak betaald dan kost het nietsquote:
- Jij betaald daarvoor ca 205k. (kosten financiering uit eigen zak, overdrachtsbelasting niet, er is geen verschil)
Maar goed, ik geef het op. Doe eerst maar eens echt rekenen en aan de bank vragen of je een lening kan krjgen ter waarde van het huis. Dat zijn al twee hobbels die je eerst over moet.
Je betaald namelijk lang niet altijd overdrachtsbelasting als je het deel van je partner overneemt.quote:
[..]
Op deze manier wordt mijn hypothgecaire lening haalbaar, en de lening onderhands aflossingsvrij. Enige wat het mij extra kost zijn 1x de notariskosten (1x notaris en overdrachtsbelasting betaal je sowieso, ook als je van je partner overkoopt).
Is een optie inderdaadquote:
Kan diegene met de 'liggende gelden' niet iets betekenen dan tegen een leuke rente?
Ik zie nog niet echt hoe. Er moet hoe dan ook gepasseerd worden bij een notaris. Overdrachtsbelasting komt er sowieso aan te pas.quote:
Maar die kosten zijn met andere versies te vermijden, scheelt toch weer 5000,- op alleen dit al.
Dat zeg ik niet., Maar het verlaagd wel het hypotheekbedrag. Het probleem is niet de maandlasten, maar de max hypotheek die ik nog kan krijgen door de alimentatielasten.quote:Op donderdag 16 juli 2015 14:08 schreef RavigotteSaus het volgende:
[..]
En als je het uit eigen zak betaald dan kost het niets
Die 205k kan ik lenen in de nieuwe situatie. Is al berekend. Alleen kan ik geen offertes aanvragen omdat de scheiding nog niet definitief is, dus nog geen convenant met definitieve alimentatiebedragen.quote:Maar goed, ik geef het op. Doe eerst maar eens echt rekenen en aan de bank vragen of je een lening kan krjgen ter waarde van het huis. Dat zijn al twee hobbels die je eerst over moet.
50-50, in gemeenschap inderdaad.quote:
Maakt de woning deel uit van de huwelijkse gemeenschap TS? Of bezit één van jullie een belang van groter dan 60% in de woning?
Ik moet dus haar 50% kopen, tegen de nieuwe regels.
In de situatie van sanger inderdaad geen overdrachtsbelasting als hij het deel van de partner rechtstreeks overneemt.quote:
[..]
Je betaald namelijk lang niet altijd overdrachtsbelasting als je het deel van je partner overneemt.
Ik heb dit een paar jaar geleden ook zo gedaan. Kan niet helemaal inschatten hoe de nieuwe hypotheekregels een en ander meer in de weg zitten, maar heb het huis nu 100% op mijn naam staan.
Welke nieuwe regel als ik vragen mag?quote:
[..]
50-50, in gemeenschap inderdaad.
Ik moet dus haar 50% kopen, tegen de nieuwe regels.
Echtscheidingswinkel, ABN-Amro en Eigenhuis en anderen geven mij die info niet, maar die geven mij juist gelijk in dat jullie geen overdrachtsbelasting betalen.
Waar vind jij dat dit wel moet? Als je dit van je adviseur hebt weet je gelijk dat je die kerel een beste trap moet geven omdat hij er de ballen van snapt.
In mijn geval maar dat is een aantal jaar geleden, huis, hypotheek, spaarfonds voor huis allemaal zonder een cent belasting naar mij overgegaan. Maar regels veranderen, maar ik vind alleen nergens waarom hij zou moeten betalen.quote:
[..]
In de situatie van sanger inderdaad geen overdrachtsbelasting als hij het deel van de partner rechtstreeks overneemt.
Ik heb dit een paar jaar geleden ook zo gedaan. Kan niet helemaal inschatten hoe de nieuwe hypotheekregels een en ander meer in de weg zitten, maar heb het huis nu 100% op mijn naam staan.
De Hypotheekshopquote:
[..]
Welke nieuwe regel als ik vragen mag?
Echtscheidingswinkel, ABN-Amro en Eigenhuis en anderen geven mij die info niet, maar die geven mij juist gelijk in dat jullie geen overdrachtsbelasting betalen.
Waar vind jij dat dit wel moet?
De nieuwe hypotheekregels. Dus alleen HRA bij annuiteit of lineair aflossen.
Door de andere leenvorm hogere maandlastenquote:
Kan niet helemaal inschatten hoe de nieuwe hypotheekregels een en ander meer in de weg zitten, maar heb het huis nu 100% op mijn naam staan.
Sanger schrijft het wat ongelukkig op, volgens mij. Het gaat er denk ik om dat de hypotheekverstrekker wel de boel opnieuw toetst tegen de nieuwe regels.quote:
[..]
In mijn geval maar dat is een aantal jaar geleden, huis, hypotheek, spaarfonds voor huis allemaal zonder een cent belasting naar mij overgegaan. Maar regels veranderen, maar ik vind alleen nergens waarom hij zou moeten betalen.
Overnemen is in dit geval meer het schuiven met hypotheekschuld-delen.
Was bij ons - met wat kunst en vliegwerk - niet nodig.
Achteraf niet verstandig, maar dat is een ander verhaal.
Welke andere leenvorm? Als jij het bezit 100% naar de toetrekt dan verandert er aan de hypotheek toch niets? Je moet dan alleen wel de volle mep betalen in plaats van 50/50.quote:
[..]
Door de andere leenvorm hogere maandlasten
Of mis ik iets?
Euh?quote:
[..]
De Hypotheekshop
De nieuwe hypotheekregels. Dus alleen HRA bij annuiteit of lineair aflossen.
We hebben het over overdrachtsbelasting. Niet over de HRA.
Wat bedoel jij met overdrachtsbelasting en waarover betaal je die?
Je sluit (bij rechtstreekse overname van het 50% deel van je aanstaande ex) geen nieuwe hypotheek af, je neemt de huidige tegen de huidige voorwaarden over.quote:
[..]
De Hypotheekshop
De nieuwe hypotheekregels. Dus alleen HRA bij annuiteit of lineair aflossen.
Maar wel vrij van overdrachtsbelasting.quote:
[..]
50-50, in gemeenschap inderdaad.
Ik moet dus haar 50% kopen, tegen de nieuwe regels.
Die toetsing en alles is wel duidelijk, en dat begrijp ik ook wel, (Been there, done that) maar ik snap niet wat de term overdrachtsbelasting in dit verhaal doet, daar is namelijk helemaal geen sprake van. Scheelt bij een verwachte taxatie van 205.000,- toch weer 2010,-quote:
[..]
Sanger schrijft het wat ongelukkig op, volgens mij. Het gaat er denk ik om dat de hypotheekverstrekker wel de boel opnieuw toetst tegen de nieuwe regels.
Overnemen is in dit geval meer het schuiven met hypotheekschuld-delen.
Was bij ons - met wat kunst en vliegwerk - niet nodig.
Achteraf niet verstandig, maar dat is een ander verhaal.
En daarom ook de vraag wie daarmee kwam, als zijn adviseur dit zo gezegd heeft dan snapt die man er niets van, of TS heeft hem verkeerd begrepen.
ja, volgens de hypotheekadviseur kun je niet alleen haar van de akte schrappen. Ik zal haar deel moeten kopen. En daardoor zal mijn lening deel ontoereikend zijn, en zal ik dat deel moeten lenen. En omdat dat een nieuwe lening is gelden de nieuwe regels.quote:
[..]
Welke andere leenvorm? Als jij het bezit 100% naar de toetrekt dan verandert er aan de hypotheek toch niets? Je moet dan alleen wel de volle mep betalen in plaats van 50/50.
Of mis ik iets?
De Hypotheekshop ziet dat anders....quote:
[..]
Je sluit (bij rechtstreekse overname van het 50% deel van je aanstaande ex) geen nieuwe hypotheek af, je neemt de huidige tegen de huidige voorwaarden over.
quote:
[..]
ja, volgens de hypotheekadviseur kun je niet alleen haar van de akte schrappen. Ik zal haar deel moeten kopen. En daardoor zal mijn lening deel ontoereikend zijn, en zal ik dat deel moeten lenen. En omdat dat een nieuwe lening is gelden de nieuwe regels.
Het kan natuurlijk zijn dat in de afgelopen 5 jaar de regels op dat gebied (ingrijpend) veranderd zijn, maar ik zou er een telefoontje naar de hypotheekverstrekker (niet de tussenpersoon) aan wagen...quote:
[..]
De Hypotheekshop ziet dat anders....
Is een niet NL bank, met een administratief uitvoerder die geen advies mogen geven.Nogmaals dan.quote:
De verstrekker verwijst juist naar de adviseur
quote:
Wat bedoel jij met overdrachtsbelasting en waarover betaal je die?
Nee, zijn ze niet.quote:
[..]
[..]
Het kan natuurlijk zijn dat in de afgelopen 5 jaar de regels op dat gebied (ingrijpend) veranderd zijn, maar ik zou er een telefoontje naar de hypotheekverstrekker (niet de tussenpersoon) aan wagen...
Dat zou zuur zijn, zo te zien (en voor zover Google resultaten betrouwbaar zijn) is de constructie die ik beschrijf nog steeds gangbaar.quote:
De verstrekker verwijst juist naar de adviseur
Maar zonder hulp van de hypotheekverstrekker wordt het lastig ja.
Ah.....quote:
Er is met de adviseur niet over overdrachtsbelasting gesproken, mijn hele idee is niet besproken met hem. Ik ben er vanuit gegaan dat die er tussen zit.
Dan bij deze:
* Als jij het deel van de woning van je vrouw verkrijgt dan is dit een belastingvrije overdracht.
* Als de hypotheek zover omlaag word gebracht dat jij draagkrachtig genoeg bent, dan neem jij de bestaande hypotheek over. Hierbij zijn hooguit wat advieskosten en notariële kosten voor hypotheek en kadaster verschuldigd.
* Spaarfonds kun je belastingvrij op jouw naam laten zetten.
Daarom is het verkrijgen van het eigendom bij de scheiding aangaande deze kosten ook veel voordeliger dan er een dubbele verkoop/koop tussen te zetten.
Toetsing of ik alleen de hypotheek kan dragen wordt gedaan op de nieuwe regels. Niet de oude.
Is niet correct. (of hooguit ten dele)quote:
Toetsing of ik alleen de hypotheek kan dragen wordt gedaan op de nieuwe regels. Niet de oude.
Bij toetsing van het inkomen voor ophogen van bestaande of het verkrijgen van een nieuwe hypotheek word er rekening gehouden met dat je een buffer in je besteedbaar inkomen over moet houden voor onvoorziene omstandigheden. Bij overname hypotheek mag dit buffer van de AFM kleiner zijn. Aanbieders zijn bij overname hypotheek door scheiding niet gehouden aan de reguliere inkomenstoets.
Hypotheeknemers hebben dus een grotere vrijheid bij de toetsing, wel dient er bekeken te worden of het verantwoordelijk is om de hypotheek over te zetten.
Als jouw hypotheekverstrekker wel strak aan de nieuwe regels vasthoud zonder enige souplesse te willen betrachten dan zijn het (vergeef mijn taalgebruik) stugge starre klootzakken zonder inlevingsvermogen.
Voorbeeld: 10.000,- meer of minder hypotheek is bij 4.95% en uitgaande van 42% netto een verschil van 23,93 in de maand. Dat stelt dus echt geen fuck voor. Vandaar ook dat je in mijn beleving beter die hele adviseur aan de kant kunt schoppen, geen aanspraak maken op NHG en hen voor zou kunnen stellen om bijvoorbeeld 15.000,- in te lossen en dan de hypotheek voort te zetten, hier kun je wat handjeklap om doen. Die vrijheid hebben ze wettelijk.
Aflossen bij verkoop en elders een nieuwe hypotheek aangaan zorgt ervoor dat je huidige verstrekker geen cent winst meer op jou maakt.
Maandag komt makelaar voor een waardebepaling. Ben benieuwd.
Afhankelijk van dat resultaat nemen we/neem ik de beslissing of ik wil blijven, en te gaan onderzoeken of dat lukt. Op basis van de info door de telefoon en de feedback van de makelaar kreeg ik de indruk dat het nog weleens mee kon gaan vallen, met name vanwege de garage en oprit.
Ik kan volgens een andere hypotheekadviseur een groot deel van mijn variabele inkomen mee laten nemen in de berekening en dan zou het een stuk meer mogelijk moeten zijn.
Ondertussen ben ik ook aan het kijken naar andere woningen, en de bijbehorende netto maandlasten. Verschil is dan vaak niet eens zo heel groot met bv. een groot appartement. Scheelt maar iets van ¤ 90 per maand....
Als het wel mogelijk is moet ik toch eens gaan nadenken of ik er ook tegend e hogere woonlasten per se wil blijven wonen.
Vergeet ook niet dat als het wel mogelijk is de NHG bij eventuele verkoop geen cent bijlegt.quote:
Nou, wat kleine ontwikkelingen.
Maandag komt makelaar voor een waardebepaling. Ben benieuwd.
Afhankelijk van dat resultaat nemen we/neem ik de beslissing of ik wil blijven, en te gaan onderzoeken of dat lukt. Op basis van de info door de telefoon en de feedback van de makelaar kreeg ik de indruk dat het nog weleens mee kon gaan vallen, met name vanwege de garage en oprit.
Ik kan volgens een andere hypotheekadviseur een groot deel van mijn variabele inkomen mee laten nemen in de berekening en dan zou het een stuk meer mogelijk moeten zijn.
Ondertussen ben ik ook aan het kijken naar andere woningen, en de bijbehorende netto maandlasten. Verschil is dan vaak niet eens zo heel groot met bv. een groot appartement. Scheelt maar iets van ¤ 90 per maand....
Als het wel mogelijk is moet ik toch eens gaan nadenken of ik er ook tegend e hogere woonlasten per se wil blijven wonen.
Zoals we er nu instaan gaan we ook geen aanspraak maken op NHG. De restschuld lijkt dusdanig klein te worden dat dat niet echt noodzakelijk is.quote:
[..]
Vergeet ook niet dat als het wel mogelijk is de NHG bij eventuele verkoop geen cent bijlegt.
De vraag is alleen nog of ik het op alleen mijn inkomen kan hypotheken.
quote:Wanneer betaalt u geen overdrachtsbelasting?
U hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen en geen aangifte te doen, als u:
• gaat scheiden en daardoor eigenaar wordt van een onroerende zaak die eerder het eigendom van u en uw echtgenoot of geregistreerd partner was
Dit geldt niet als u op huwelijkse voorwaarden was getrouwd of geregistreerd partnerschap met partnerschapvoorwaarden had.
quote:Hypotheek oversluiten
Gaat u uw hypotheek oversluiten? Dan bepaalt de afsluitdatum van uw oorspronkelijke hypotheek of de nieuwe regels voor (hypotheek)renteaftrek voor u gelden.
Afgesloten voor 1 januari 2013
Hebt u een hypotheek of lening afgesloten voor 1 januari 2013, en gaat u deze oversluiten? Dan gelden tot het bedrag van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 de oude regels, en bent u dus niet verplicht om af te lossen.
Leent u een extra bedrag bij voor uw eigen woning? Dan moet het extra bedrag binnen 360 maanden (30 jaar) en ten minste annuïtair worden afgelost.
Gezien de schrijfstijl de belastingdienst.quote:
Punt 1 heb ik je al meerdere uitgelegd.
Punt 2 is bij behoud van de woning niet van belang.
http://www.belastingdiens(...)overdrachtsbelastingquote:
http://www.belastingdiens(...)ypotheek_oversluiten
Thanksquote:
Ik zie het inmiddels alweer iets rooskleuriger in ook.
quote:
[..]
Thanks
Ik zie het inmiddels alweer iets rooskleuriger in ook.
quote:
Ik zie het inmiddels alweer iets rooskleuriger in ook.
Goed zo. Ook ik ben hier doorheen gegaan en uiteindelijk viel het allemaal redelijk op zijn plaats. Maar we weten precies de zorgen en emoties waar je doorheen moet.
Precies ja, zorgen en emotiesquote:
Goed zo. Ook ik ben hier doorheen gegaan en uiteindelijk viel het allemaal redelijk op zijn plaats. Maar we weten precies de zorgen en emoties waar je doorheen moet.
We zien wel in ieder geval. Morgen is de waardebepaling. Dan weten we iets over evt onderwaarde. Dan kunnen we verder schakelen
Woensdag dan nog andere hypotheekadviseur. Als ik mijn variabele salaris mee mag laten tellen moet het prima lukken. Ook obv maandlasten kan ik aantonen dat het moet lukken. Als ik onder nieuwe regels een ander huis moet kopen ben ik netto voor een appartementje maar ¤ 92 goedkoper uit....
sanger gaat in dit geval geen hypotheek oversluiten.quote:Hypotheek oversluiten
Gaat u uw hypotheek oversluiten? Dan bepaalt de afsluitdatum van uw oorspronkelijke hypotheek of de nieuwe regels voor (hypotheek)renteaftrek voor u gelden.
Afgesloten voor 1 januari 2013
Hebt u een hypotheek of lening afgesloten voor 1 januari 2013, en gaat u deze oversluiten? Dan gelden tot het bedrag van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 de oude regels, en bent u dus niet verplicht om af te lossen.
Leent u een extra bedrag bij voor uw eigen woning? Dan moet het extra bedrag binnen 360 maanden (30 jaar) en ten minste annuïtair worden afgelost.
De helft van de hypotheek is van hem en die blijft onder de oude regels vallen.
De helft van de hypotheek van zijn (toekomstige) ex is voor hem een nieuwe hypotheek die onder de nieuwe regels valt.
Als ik het topic goed gelezen heb, is er iemand met 'geld op de plank' die mogelijk kan bijspringen. Aangezien deze de gehele woning kan 'aftikken', kan die ook de helft van de hypotheek aflossen waarna sanger dit deel bij hem/haar gaat lenen.
Omdat niet duidelijk is hoe lang deze persoon het geld vast wil zetten en de eerste hypotheek al voor de bank is (en hij/zij dus in zekerheid een paar punten achter staat), zou ik ook kunnen denken om alleen dat deel dat volgens de regels niet bij de bank kan worden gefinancierd (iets van EUR 30.000?) hier te financieren (en waar mogelijk, zo snel mogelijk af te lossen).
Omdat de rente nu lager is dan je huidige rente, kunnen de maandlasten (inclusief aflossen) iets hoger uitpakken. Dit is een kwestie van rekenen.
Zoals al door verschillende mensen is opgemerkt, is het verkopen/terugkopen (naar mijn mening) in ieder geval een duurdere optie zoals ik de cijfers voorbij heb zien komen.
Maar ja, scheiden is over het algemeen al een dure optie.
Daar verschillende de meningen dus over... Dat is het stomme juist.quote:
[..]
sanger gaat in dit geval geen hypotheek oversluiten.
De helft van de hypotheek is van hem en die blijft onder de oude regels vallen.
De helft van de hypotheek van zijn (toekomstige) ex is voor hem een nieuwe hypotheek die onder de nieuwe regels valt.
Vreemd, oversluiten betekent dat een bestaande lening bij een andere verstekker of tegen andere voorwaarden wordt aangegaan.quote:
[..]
Daar verschillende de meningen dus over... Dat is het stomme juist.
Als jij jouw 50% bij een andere geldverstrekker onderbrengt, is dat oversluiten. (Dan ben je niet verplicht om af te lossen.)
Vergroot jij jouw aandeel in het eigendom (door middel van een financiering) dan betreft het het aangaan van een nieuwe lening. (Dan ben je wel verplicht om af te lossen.)
(Als ik het aandeel van jouw ex overneem, verandert dat iets aan jouw eigendom en eigenwoningschuld? Nee, dus hoezo zou dat voor jou oversluiten zijn?)
Zie ook de meningen hier in het topic bv.quote:
[..]
Vreemd, oversluiten betekent dat een bestaande lening bij een andere verstekker of tegen andere voorwaarden wordt aangegaan.
Als jij jouw 50% bij een andere geldverstrekker onderbrengt, is dat oversluiten. (Dan ben je niet verplicht om af te lossen.)
Vergroot jij jouw aandeel in het eigendom dan betreft het het aangaan van een nieuwe lening. (Dan ben je wel verplicht om af te lossen.)
(Als ik het aandeel van jouw ex overneem, verandert dat iets aan jouw eigendom en eigenwoningschuld? Nee, dus hoezo zou dat voor jou oversluiten zijn?)
Maar als ik dat zo lees zou oversluitem misschien wel de beste optie zijn om dezelfde hypotheekvorm enzo te behouden?
Als je de gehele financiering wilt oversluiten, maak er dan twee leningdelen van. Mocht een inspecteur moeilijk gaan doen, staat niet gelijk de hele eigenwoningschuld op de tocht.quote:
[..]
Zie ook de meningen hier in het topic bv.
Maar als ik dat zo lees zou oversluitem misschien wel de beste optie zijn om dezelfde hypotheekvorm enzo te behouden?
De ene is jouw reeds bestaande deel. (Met daarbij behorende fiscale voorwaarden.)
De ander is het deel van je ex dat je overneemt. (Met de daarbij behorende fiscale voorwaarden. Zie hier de toelichting van Ver. Eigen Huis.)
quote:Zelfs als u het gedeelte van de bestaande lening van uw ex-partner overneemt, bent u voor
de extra financiering voortaan verplicht deze minstens annuïtair af te lossen om recht te
behouden op renteaftrek. U valt namelijk alleen voor de hoogte van uw eigen leningdeel op
31 december 2012 onder het overgangsrecht.
We hebben woensdag een afspraka bij de Hypotheker om het ontslag hoofdelijkse aansprakelijkheid formulier in te vullen. Van Argenta moet dat per se bij Argenta of de Hypotheekshop namelijk.quote:
[..]
Als je de gehele financiering wilt oversluiten, maak er dan twee leningdelen van. Mocht een inspecteur moeilijk gaan doen, staat niet gelijk de hele eigenwoningschuld op de tocht.
De ene is jouw reeds bestaande deel. (Met daarbij behorende fiscale voorwaarden.)
De ander is het deel van je ex dat je overneemt. (Met de daarbij behorende fiscale voorwaarden.)
Als zij uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen moet ik dus nog steeds dat deel anders financieren? Dan hou ik dus maar de helft van de bestaande totale hypotheek over (105k aflossingsvrij, 130k levensverzekering)?
Dan moet ik dus annuitair 52,5k + 65k lenen en aflossen?
Het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid is een civiel rechtelijke actie. Dat wil nog niet zeggen dat je ook aan de fiscale voorwaarden voldoet. Ook al betaal je je hypotheeklasten net als voorheen.quote:
[..]
We hebben woensdag een afspraka bij de Hypotheker om het ontslag hoofdelijkse aansprakelijkheid formulier in te vullen. Van Argenta moet dat per se bij Argenta of de Hypotheekshop namelijk.
Als zij uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen moet ik dus nog steeds dat deel anders financieren? Dan hou ik dus maar de helft van de bestaande totale hypotheek over (105k aflossingsvrij, 130k levensverzekering)?
Dan moet ik dus annuitair 52,5k + 65k lenen en aflossen?
Fiscaal verhoog jij namelijk het aandeel in de eigen woning van 50% naar 100% nadat de scheiding is afgewikkeld en de eigendommen zijn verdeeld. Het vergroten van het aandeel in de eigen woning heb je gefinancierd met een lening. Deze eigenwoningschuld ben je aangegaan na 1 januari 2013 en valt niet onder de overgangsregeling zodat deze onder de strengere regels valt.
Let ook op dat je maar 50% van de huidige waarde van de woning 'koopt' en ook daar een financiering op mag afsluiten. Als je de bestaande hypotheek zou handhaven, kom je dus voor twee problemen te staan.
1. De financiering voldoet niet aan de eisen voor aflossing.
2. De financiering is niet geheel als eigenwoningschuld aan te merken.
Gevolg: een inspecteur kan de gehele financiering niet meer als eigenwoningschuld accepteren. Weg HRA!
Onzin.quote:
De helft van de hypotheek van zijn (toekomstige) ex is voor hem een nieuwe hypotheek die onder de nieuwe regels valt.
Er is 1 hypotheek op twee namen, die word nu op 1 naam gezet, veranderd verder niets behalve misschien een 0,1% hoger omdat ze bij één persoon denken een hoger risico te lopen.
Oversluiten... Waarom zou je TS met 70.000,- extra schuld willen opzadelen? Dan zit hij in elk geval volledig aan de grond.quote:
[..]
Zie ook de meningen hier in het topic bv.
Maar als ik dat zo lees zou oversluitem misschien wel de beste optie zijn om dezelfde hypotheekvorm enzo te behouden?
TS kan mits het inkomen toereikend is de hypotheek op zijn naam zetten, waarom willen zoveel mensen zo omslachtig doen?
Hoe kom je hierbij?quote:
Fiscaal verhoog jij namelijk het aandeel in de eigen woning van 50% naar 100% nadat de scheiding is afgewikkeld en de eigendommen zijn verdeeld.
Waarom zou je eerst de scheiding afhandelen en dan pas de woning verdelen, dat zou toch de grootst mogelijke waanzin zijn.
Dat er maar een hypotheek is, wil niets zeggen over de fiscale kwalificatie daarvan.quote:
Ik zou maar eens contact opnemen met een inspecteur.quote:Er is 1 hypotheek op twee namen, die word nu op 1 naam gezet, veranderd verder niets behalve misschien een 0,1% hoger omdat ze bij één persoon denken een hoger risico te lopen.
In praktijk heb ik meerdere malen vragen gehad over dit soort situaties. Zelfs de belastingdienst heeft hier een sessie over gegeven om er voor te waarschuwen.
Zoals gezegd: de belastingdienst waarschuwt er zelf voor dat dit vaak fout gaat.quote:
Dat zeg ik nergens.quote:Waarom zou je eerst de scheiding afhandelen en dan pas de woning verdelen, dat zou toch de grootst mogelijke waanzin zijn.
Het verdelen van de woning is onderdeel van de afhandeling van de scheiding, natuurlijk.
[ Bericht 1% gewijzigd door ManAtWork op 19-07-2015 18:50:50 ]
En wat zou er dan zoal fout gaan?quote:
[..]
Zoals gezegd: de belastingdienst waarschuwt er zelf voor dat dit vaak fout gaat.
Dat zei je letterlijk, maar maakt niet uit je bedoelt het anders.quote:Dat zeg ik nergens.
Het verdelen van de woning is onderdeel van de afhandeling van de scheiding, natuurlijk.
Hypotheek nog wel aftrekbaar na scheiding ?quote:Stel: de man en de vrouw zijn gehuwd geweest in gemeenschap van goederen en hebben een woning met een waarde van 260.000 euro en een hypotheekschuld van 200.000 euro. Een van de twee (stel de man) neemt de woning en hypotheek over na de scheiding en hij koopt de vrouw dus uit met een bedrag van (260.000 – 200.000 = 60.000 : 2 =) 30.000 euro. Hij sluit daarvoor een nieuwe hypotheek af. Die nieuwe hypotheek van euro 30.000,= valt onder het nieuwe regime en moet dus worden afgelost. Dat is niet zo vreemd.
Maar wat wel vreemd is en vaak over het hoofd gezien wordt, is het volgende: de man neemt het aandeel van de vrouw (de helft) in de totale hypotheek van 200.000 euro ook over, oftewel een bedrag van euro 100.000,=; ook dat is, fiscaal gezien, een “nieuwe” hypotheek. Die valt, na overname, ook onder het nieuwe regime en daarvoor moet dus ook worden afgelost, indien de man in aanmerking wil (blijven) komen voor hypotheekrenteaftrek !
Dat de man voor dat deel van die schuld altijd al aansprakelijk was, maakt dat niet anders. Die annuïtaire aflossingsplicht moet bovendien contractueel worden vastgelegd met de bank.
Ik geef mijn ongelijk toe.quote:
Hypotheek nog wel aftrekbaar na scheiding ?
Maar was dit altijd al zo, of speelt dit pas sinds een tijdje?
Ik heb destijds (rond de acht jaar geleden) gescheiden en heb de bank gebeld en zij keken naar wat er op mijn rekening aan loon binnenkwam en geen probleem, ik ben bij de notaris langs geweest om woning en hypotheek op mijn naam te zetten en meer was er niet, ook is er niets veranderd aan de hypotheek. en van de belasting heb ik echt helemaal niets gehoord.
Sinds 1 januari 2013 (Wet herziening fiscale behandeling eigen woning). Vanaf die datum moeten alle nieuwe hypotheken ten minste annuïtair worden afgelost.quote:
Maar was dit altijd al zo, of speelt dit pas sinds een tijdje?
Totale hypotheekschuld 235k. 130k is gedekt met een levensverzekering op beider namen en 105k aflossingsvrij.
Hiervan is:
- van mij 117,5k schuld
- van ex 117,5k schuld
Mijn deel blijft onder de oude regels vallen. Het maandbedrag aan rente wordt dus eigenlijk gewoon gehalveerd?
In de levensverzekering wordt gewoon op de oude voet opgebouwd, het ORV deel van ex wordt uit die polis gehaald en de vrijgekomen gelden worden voortaan gebruikt voor de opbouw van kapitaal. Gevolg is dat ik hiermee zoveel zal opbouwen dat ik eigenlijk helemaal niets meer aflossingsvrij heb (verwachte opbouw zal meer zijn dan dit deel van de hypotheek).
Ik sluit een nieuwe annuitaire hypotheek af voor 117,5k voor het deel wat ik overneem van mijn vrouw. Door de annuitaire hypotheekvorm wordt deze volledig afgelost.
• Sluit ik deze dan bij de bestaande aanbieder af?
• Loopt deze dan parallel aan de bestaande hypotheek vwb duur, of kan ik die opnieuw afsluiten voor 30 jaar (ja ik weet dat ik dan 10 jaar HRA misloop als dat dan nog bestaat). of moet deze in eerste instantie parallel en kan ik dan oversluiten naar een nieuwe voor 30 jaar? Indien dit deel voor 30 jaar kan wil ik het surplus uit de levensverzekering gebruiken om dat ineens op deze af te lossen zodat er nog maar een schijtbeetje overblijft aan het eind van de rit.
Neem ik gewoon het hele hypotheekdeel van mijn ex over? Of neem ik alleen 50% van de huidige waarde van de woning als extra lening? En rekent zij dan zelf voortaan af met de hypotheekverstrekker voor haar restschuld?
Zie verhaal van M@W hierbovenquote:Op maandag 20 juli 2015 09:25 schreef Lienekien het volgende:
Je neemt toch de huidige hypotheek helemaal over? Hoezo nieuwe hypotheek voor de helft?
Ik moet het deel van mijn ex overkopen, en daarom tegen de nieuwe regels.
Dat is toch wat anders dan een halve hypotheek afsluiten bij een andere aanbieder?quote:
[..]
Zie verhaal van M@W hierboven
Ik moet het deel van mijn ex overkopen, en daarom tegen de nieuwe regels.
Dat is juist de vraag. Als ik toch iets moet gaan financieren, kan dat dan ook bij een andere aanbieder bv? Of wordt dat gezien als tussentijdse aflossing, en dus met boeteclausule etc.quote:Op maandag 20 juli 2015 10:05 schreef Lienekien het volgende:
[..]
Dat is toch wat anders dan een halve hypotheek afsluiten bij een andere aanbieder?
Ik moet hoe dan ook op mijn eigen naam een hypotheek erbij nemen zoals ik het nu begrepen heb.
Hmmm, daar zeg je zo wat inderdaad.quote:
Ik kan me zo voorstellen dat de huidige geldverstrekker er niet op zit te wachten om het onderpand te delen met een andere schuldeiser.
Die heeft het eerste recht van hypotheek en gaat voor. Het probleem is eerder of de tweede geldverstrekker er zin in heeft tweede viool te zijn bij een executiesituatie.quote:
Ik kan me zo voorstellen dat de huidige geldverstrekker er niet op zit te wachten om het onderpand te delen met een andere schuldeiser.
Aangezien deze "nieuwe" hypotheek onder de nieuwe regelgeving valt, ben ik ook geneigd te zeggen dat je dit deel vanaf de overname in 30 mag inlossen.quote:
• Loopt deze dan parallel aan de bestaande hypotheek vwb duur, of kan ik die opnieuw afsluiten voor 30 jaar (ja ik weet dat ik dan 10 jaar HRA misloop als dat dan nog bestaat). of moet deze in eerste instantie parallel en kan ik dan oversluiten naar een nieuwe voor 30 jaar? Indien dit deel voor 30 jaar kan wil ik het surplus uit de levensverzekering gebruiken om dat ineens op deze af te lossen zodat er nog maar een schijtbeetje overblijft aan het eind van de rit.
Overgangsregime KEW, SEW en BEW bij einde fiscaal partnerschap.quote:Uitwerking
Stel de woning heeft nu een marktwaarde van ¤ 250.000 en is bij de aankoop in 2003 door Arnoud en Babette gefinancierd met een KEW-beleggingshypotheek van ¤ 200.000 (duur 30 jaar en KEW-expiratie in 2033). De partners gaan in 2013 uit elkaar. Arnoud blijft in de woning en koopt Babette uit. Hij sluit daarvoor een aanvullende annuïteitenhypotheek voor ¤ 125.000 (nieuwe duur 30 jaar = 2043). De totale eigenwoningschuld van Arnoud bedraagt dan ¤ 225.000, want ¤ 100.000 (resterende duur 20 jaar) + ¤ 125.000 (duur 30 jaar).
Indien de KEW over 20 jaar in 2033 ¤ 150.000 uitkeert, dan is de KEW-uitkering tot ¤ 100.000 belastingvrij. Het restant van
¤ 50.000 kan ook belastingvrij worden uitgekeerd, indien daarmee de restantschuld van de annuïteitenhypotheek in 2033 wordt afgelost. Of als alternatief tijdig de premie te verlagen (binnen de bandbreedte 1:10) om zodoende minder kapitaal op te bouwen.
Thanks, die uitwerking is nu precies wat ik in gedachten heb zoals ik er nu naar kijkquote:
[..]
Aangezien deze "nieuwe" hypotheek onder de nieuwe regelgeving valt, ben ik ook geneigd te zeggen dat je dit deel vanaf de overname in 30 mag inlossen.
[..]
Overgangsregime KEW, SEW en BEW bij einde fiscaal partnerschap.
In dat geval, mijn excuus voor de onduidelijkheid.quote:
[..]
En wat zou er dan zoal fout gaan?
[..]
Dat zei je letterlijk, maar maakt niet uit je bedoelt het anders.
Dank voor de toelichting en aanvullende verduidelijking.quote:
MenAtWork heeft wederom gelijk. Onderstaand een voorbeeldje.
[..]
Hypotheek nog wel aftrekbaar na scheiding ?
Als je dit doet, is een deel van de rente niet aftrekbaar omdat een deel van de schuld niet als eigenwoningschuld kwalificeert en dus in box 3 terecht komt.quote:
En hoe zit dat met afrekenen van onderwaarde als dat van toepassing is?
Neem ik gewoon het hele hypotheekdeel van mijn ex over?
Je ex moet haar deel van de onderwaarde zelf afwikkelen. Jij koopt haar uit voor de waarde van de woning, niet de waarde van de hypotheek.quote:Of neem ik alleen 50% van de huidige waarde van de woning als extra lening? En rekent zij dan zelf voortaan af met de hypotheekverstrekker voor haar restschuld?
Vandaar ook mijn opmerking dat degene die geld op de plank heeft liggen wel een rol kan spelen maar bij voorkeur voor het deel dat niet bij de (huidige) geldverstekker gefinancierd kan worden.quote:
Ik kan me zo voorstellen dat de huidige geldverstrekker er niet op zit te wachten om het onderpand te delen met een andere schuldeiser.
En omdat er een 2e (of misschien zelfs 3e) hypothecaire inschrijving zal plaatsvinden, zal deze persoon het extra risico verdisconteerd willen zien in een hogere rente.
Wat ook logisch is want voor dat deel (50% van zijn ex) heeft hij nog geen aftrek genoten.quote:
[..]
Aangezien deze "nieuwe" hypotheek onder de nieuwe regelgeving valt, ben ik ook geneigd te zeggen dat je dit deel vanaf de overname in 30 mag inlossen.
Ook daarom mijn tip: splits de financiering in meerdere delen! Voor het oude deel waar minder dan 30 jaar aftrek voor geldt en het nieuwe deel dat onder de nieuwe regels moet worden afgelost en de 30 jaar gaat lopen.
(Dat sanger misschien effectief wel alle aftrek heeft genoten omdat het door fiscaal partnerschap gunstiger was, maakt voor het tellen van de 30 jaar niets uit.)
Tuurlijk kan dat. Jouw deel valt dan in de categorie oversluiten waarbij, afhankelijk van de geldverstrekker, een boeterente in rekening gebracht kan worden. Of dit ook bij scheiding geldt, zou in de kleine lettertjes moeten staan.quote:
[..]
Dat is juist de vraag. Als ik toch iets moet gaan financieren, kan dat dan ook bij een andere aanbieder bv?
In principe komt de gehele financiering van de gehele eigen woning op jouw naam te staan.quote:Of wordt dat gezien als tussentijdse aflossing, en dus met boeteclausule etc.
Ik moet hoe dan ook op mijn eigen naam een hypotheek erbij nemen zoals ik het nu begrepen heb.
Zowel de lusten van het huis als de lasten van de financiering worden onder de naam sanger geregistreerd.
Tegen wie heb je dit?quote:Op maandag 20 juli 2015 18:14 schreef Falco het volgende:
Hoeveel euro word jij er beter van? Wie wordt er slechter van?
Als je zelf een keer door dit proces bent heen gegaan, dan zal het je duidelijk zijn dat scheiden slechts verliezers kent, in financieel opzichtquote:
Hoeveel euro word jij er beter van? Wie wordt er slechter van?
En als je fatsoenlijk antwoord op je vraag wilt van TS, dan zou ik toch een wat gemotiveerdere vraag stellen. Wat zoals het nu staat, vind ik het nogal impertinent.
Dus ik hou op het annuitaire deel dan wel 30 jaar lang recht op HRA? Daar was ik niet van uitgegaan.quote:
[..]
Wat ook logisch is want voor dat deel (50% van zijn ex) heeft hij nog geen aftrek genoten.
Ook daarom mijn tip: splits de financiering in meerdere delen! Voor het oude deel waar minder dan 30 jaar aftrek voor geldt en het nieuwe deel dat onder de nieuwe regels moet worden afgelost en de 30 jaar gaat lopen.
(Dat sanger misschien effectief wel alle aftrek heeft genoten omdat het door fiscaal partnerschap gunstiger was, maakt voor het tellen van de 30 jaar niets uit.)
En hoe zit het dan met verrekenen van het opgebouwde kapitaal in de polis? Die splitst dan ook? Kan ik dat deel wat ik daar aan haar moet vergoeden dan financieren in de hypotheek?
Of er tegen die tijd nog renteaftrek bestaat, kan niemand garanderen.quote:
[..]
Dus ik hou op het annuitaire deel dan wel 30 jaar lang recht op HRA? Daar was ik niet van uitgegaan.
Het opgebouwde kapitaal is ook onderdeel van de boedel die gescheiden moet worden.quote:En hoe zit het dan met verrekenen van het opgebouwde kapitaal in de polis? Die splitst dan ook? Kan ik dat deel wat ik daar aan haar moet vergoeden dan financieren in de hypotheek?
Je kunt het wel financieren met een hypothecaire lening maar het rentedeel is niet aftrekbaar. Het kwalificeert niet als eigenwoningschuld.
De marktwaarde/economische waarde.quote:
De verkoopprijs bepalen we in onderling overleg of is dat echt de taxatiewaarde?
Dus min of meer de taxatiewaarde?quote:
Moeten we die waarde nog op een of andere manier aantonen ook? Of volstaat de onderlinge afspraak voor welk bedrag zei haar deel aan mij verkoopt?
Maar dat houdt dus in dat we buiten de hypotheek om nog die polis moeten splitsen en in de boedelscheiding mee moeten nemen.
Als jullie het daar beide mee eens zijn,...quote:
Lijkt me dat er een tegengesteld belang is. Jij wilt voor een zo laag mogelijk bedrag kopen. Zij wil een zo'n hoog mogelijk bedrag voor haar deel vangen.quote:Moeten we die waarde nog op een of andere manier aantonen ook? Of volstaat de onderlinge afspraak voor welk bedrag zei haar deel aan mij verkoopt?
Een onafhankelijke taxatie (ook nodig voor de financiering?) lijkt dan de meest voor de hand liggende optie om de waarde te onderbouwen.
De polis, de TV, de woning, de auto, de grasmaaier,... Alles zal je moeten verdelen/waarderen en toedelen. Ze kan haar onderwaarde dus ook 'betalen' in de vorm van de grasmaaier, eettafel en wasmachine.quote:Maar dat houdt dus in dat we buiten de hypotheek om nog die polis moeten splitsen en in de boedelscheiding mee moeten nemen.
We zijn het daar in grote lijnen al over eensquote:
[..]
Als jullie het daar beide mee eens zijn,...
Duidelijkquote:Lijkt me dat er een tegengesteld belang is. Jij wilt voor een zo laag mogelijk bedrag kopen. Zij wil een zo'n hoog mogelijk bedrag voor haar deel vangen.
Een onafhankelijke taxatie (ook nodig voor de financiering?) lijkt dan de meest voor de hand liggende optie om de waarde te onderbouwen.
Die verdeling is al gemaaktquote:De polis, de TV, de woning, de auto, de grasmaaier,... Alles zal je moeten verdelen/waarderen en toedelen. Ze kan haar onderwaarde dus ook 'betalen' in de vorm van de grasmaaier, eettafel en wasmachine.
Maar zou ik bv het huis voor meer dan 50% van de waarde kunnen overkopen? Dat ik dus meer betaal voor haar deel, en dat zij in ruil daarvan afziet van de polis? Of kwalificeert het dan nog steeds niet als eigen woning schuld?
En dus zelfs als er een onderwaarde is kan het zomaar zijn dat er geld van mij richting haar moet (als onderwaarde kleiner is dan haar deel van de polis bv)?
Uiteraard is er wel een bandbreedte wat de waarde betreft. Stel dat je de waarde van de woning gelijk zou kunnen trekken met eigenwoningschuld minus de poliswaarde. In dat geval zou er geen over- of onderwaarde zijn. Dan valt er ook niets te verdelen.quote:
[..]
Die verdeling is al gemaakt
Maar zou ik bv het huis voor meer dan 50% van de waarde kunnen overkopen? Dat ik dus meer betaal voor haar deel, en dat zij in ruil daarvan afziet van de polis? Of kwalificeert het dan nog steeds niet als eigen woning schuld?
En dus zelfs als er een onderwaarde is kan het zomaar zijn dat er geld van mij richting haar moet (als onderwaarde kleiner is dan haar deel van de polis bv)?
Tegen jouquote:
Daar hopen we eigenlijk allebei wel een beetje in de buurt te komen inderdaad. We horen morgen het resultaat van de waardebepaling.quote:
[..]
Uiteraard is er wel een bandbreedte wat de waarde betreft. Stel dat je de waarde van de woning gelijk zou kunnen trekken met eigenwoningschuld minus de poliswaarde. In dat geval zou er geen over- of onderwaarde zijn. Dan valt er ook niets te verdelen.
En wat bedoel je er mee?quote:
Anders is het nu iets bedenken wat mogelijk niet nodig is of juist verkeerd gaat uitpakken.
Ja misschien wel beter inderdaad.quote:
Eerst dat afwachten en dan verdere strategie bepalen.
Anders is het nu iets bedenken wat mogelijk niet nodig is of juist verkeerd gaat uitpakken.
Sowieso bedenk ik me nu net dat ik voor de onderwaarde natuurlijk moet uitgaan van de eigenwoningschuld bruto, omdat de polis in de boedelverdeling gaat.
Kom op, is toch interessantquote:
. Jij probeert financieel voordeel met dit idee te behalen (wat misschien ook helemaal legaal en dikke prima is). Dikke kans dat het waarschijnlijk bij iemand anders (of een andere instantie) financieel nadeel oplevert.Ah zo, dacht even dat je er iets anders mee bedoelde.quote:
[..]
Kom op, is toch interessant
Is sowieso niet relevant meer, gezien het niet echt kan.
Kom je er dan ook mee weg om vanuit je Holding een lening ten behoeve van de eigen woning te verstrekken tegen hogere rente (gezien het risico), waarbij de rente aftrekbaar is voor de HRA?quote:
[..]
Vandaar ook mijn opmerking dat degene die geld op de plank heeft liggen wel een rol kan spelen maar bij voorkeur voor het deel dat niet bij de (huidige) geldverstekker gefinancierd kan worden.
En omdat er een 2e (of misschien zelfs 3e) hypothecaire inschrijving zal plaatsvinden, zal deze persoon het extra risico verdisconteerd willen zien in een hogere rente.
Aangemeld bij de Belastingdienst, uiteraard.
Ja. Doe ik al bij verschillende klanten.quote:
[..]
Kom je er dan ook mee weg om vanuit je Holding een lening ten behoeve van de eigen woning te verstrekken tegen hogere rente (gezien het risico), waarbij de rente aftrekbaar is voor de HRA?
Aangemeld bij de Belastingdienst, uiteraard.
Daar wordt de overtollige liquiditeit gebruikt om de eigenwoningschuld over te sluiten bij de eigen BV.
Het is even de gedachteomslag maken dat het eigenwoningforfait en de hypotheekrente feitelijk elk jaar 50%/50% moet worden aangeven, maar dat - vanwege het fiscaal partnerschap - deze post vrijelijk onder de beide partners verdeeld kan worden.quote:
Wat ook logisch is want voor dat deel (50% van zijn ex) heeft hij nog geen aftrek genoten.
Sanger houdt je ook rekening met de diverse regelingen omtrent de eigenwoningaftrek in het jaar van scheiding?
Inderdaad, dit is de uitgebreide versie van mijn opmerking.quote:
[..]
Het is even de gedachteomslag maken dat het eigenwoningforfait en de hypotheekrente feitelijk elk jaar 50%/50% moet worden aangeven, maar dat - vanwege het fiscaal partnerschap - deze post vrijelijk onder de beide partners verdeeld kan worden.
Sanger houdt je ook rekening met de diverse regelingen omtrent de eigenwoningaftrek in het jaar van scheiding?
Conclusie (niet dat dat voor sanger van belang is): ook de ex heeft al een aantal jaren renteaftrek genoten, mocht ze een andere woning willen kopen. (Het gaat te ver om alle punten en komma's op te sommen waar ze nog meer mee van doen kan krijgen.)
• Hypotheek 235k
• Polis opbouw 15k
• Netto schuld 220k
• Taxatiewaarde 220k (veronderstelling voor nu even; du sgeen onderwaarde)
• Ik sluit hypotheek af erbij voor 110k om deel partner over te kopen
• Partner lost haar deel in bij de bank van 117,5k
• In de boedelscheiding krijgt ze van mij 7,5k
Klopt dit zo?
Is er nog een mogelijkheid ergens met iets te schuiven zodat die 7,5k voor mij, wannee rgeleend wordt, wel onder de HRA valt?
Ex-partner zal niet gaan kopen, en mogelijk ook in de toekomst nooit meer (zoals ze er nu over denkt).quote:
[..]
Inderdaad, dit is de uitgebreide versie van mijn opmerking.
Conclusie (niet dat dat voor sanger van belang is): ook de ex heeft al een aantal jaren renteaftrek genoten, mocht ze een andere woning willen kopen. (Het gaat te ver om alle punten en komma's op te sommen waar ze nog meer mee van doen kan krijgen.)
Zo op de late avond lijkt me dit te kloppen, inderdaad.quote:
@ M@W; dus als ik het goed begrijp is het als volgt:
• Hypotheek 235k
• Polis opbouw 15k
• Netto schuld 220k
• Taxatiewaarde 220k (veronderstelling voor nu even; du sgeen onderwaarde)
• Ik sluit hypotheek af erbij voor 110k om deel partner over te kopen
• Partner lost haar deel in bij de bank van 117,5k
• In de boedelscheiding krijgt ze van mij 7,5k
Klopt dit zo?
Die mogelijkheid zie ik niet. De lening is immers niet aan gegaan voor de verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Kwalificeren als eigenwoningschuld gaat hem dus niet worden.quote:Is er nog een mogelijkheid ergens met iets te schuiven zodat die 7,5k voor mij, wannee rgeleend wordt, wel onder de HRA valt?
Een goede reden dus om dit leningdeel ook apart op te nemen en niet op een grote hoop te gooien.
Verstandige vrouw.quote:
[..]
Ex-partner zal niet gaan kopen, en mogelijk ook in de toekomst nooit meer (zoals ze er nu over denkt).
Lijkt mij inderdaad ook een box 3-lening.quote:
Die mogelijkheid zie ik niet. De lening is immers niet aan gegaan voor de verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Kwalificeren als eigenwoningschuld gaat hem dus niet worden.
Inderdaad verstandig. Anders wordt de belastingaangifte jaarlijks een hele puzzel.quote:
Een goede reden dus om dit leningdeel ook apart op te nemen en niet op een grote hoop te gooien.
Is maar net hoe je het bekijktquote:
Op Topquote:
Zo op de late avond lijkt me dit te kloppen, inderdaad.
Thanks
Was er al bang voor. Ik twijfel eigenlijk of ik het dan wel ga lenen/hypotheken of uit spaargeld zal betalen...quote:Die mogelijkheid zie ik niet. De lening is immers niet aan gegaan voor de verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Kwalificeren als eigenwoningschuld gaat hem dus niet worden.
Een goede reden dus om dit leningdeel ook apart op te nemen en niet op een grote hoop te gooien.
Lenen heeft als voordeel dat het geen druk legt op liquide middelen die ik eigenlijk wilde gebruiken om het huis meteen aan te pakken en (eindelijk) naar mijn eigen smaak te maken. Maar het kost natuurlijk wel maandelijks wat extra...
Aan de andere kant. Als ik alleen die 7,5k in een extra leningdeel doe dan kost het me met de huidige rentestand (2,75% bij 20 jaar vast) maar iets van ¤ 30 per maand... Eigenlijk niet eens want ik was er vanuit gegaan dat ik dat sowieso mee zou hypotheken, dus effectief kost het me alleen het HRA voordeel van 37% over die ¤ 30... Per jaar een ¤ 76 misschien...
[ Bericht 5% gewijzigd door sanger op 21-07-2015 09:37:02 ]
Dus dan krijg ik effectief 4 leningdelen:quote:Op maandag 20 juli 2015 22:48 schreef MyTiredFeet het volgende:
Inderdaad verstandig. Anders wordt de belastingaangifte jaarlijks een hele puzzel.
• Oude hypotheek - aflossingsvrije deel
• Oude hypotheek - deel waarvoor wordt opgebouwd in de polis
• Nieuwe annuitaire hypotheek voor leningdeel wat ik van ex overneem
• Nieuwe annuitaire hypotheek voor lening afkoopsom polis (zonder HRA dan)
Ik snap nog steeds niet echt hoe je dit bedoeld.quote:
Ze kan haar onderwaarde dus ook 'betalen' in de vorm van de grasmaaier, eettafel en wasmachine.
Als er onderwaarde is rekent ze zelf af met de geldverstrekker toch? Hoe kan ze dan de boedel in de afrekening meenemen?
Ze rekent toch af met jou?quote:
[..]
Ik snap nog steeds niet echt hoe je dit bedoeld.
Als er onderwaarde is rekent ze zelf af met de geldverstrekker toch? Hoe kan ze dan de boedel in de afrekening meenemen?
De onderwaarde niet:quote:
Zoals ik dit interpreteer betaal ik vanuit mijn nieuwe hypotheek de helft van de overeengekomen waarde, zij lost dit direct af bij de geldverstrekker. Wat daarna overblijft moet ze zelf regelen en sta ik verder buiten.quote:
Je ex moet haar deel van de onderwaarde zelf afwikkelen. Jij koopt haar uit voor de waarde van de woning, niet de waarde van de hypotheek.
De helft van de polis zal ik dan toch aan haar moeten vergoeden?quote:
[..]
Uiteraard is er wel een bandbreedte wat de waarde betreft. Stel dat je de waarde van de woning gelijk zou kunnen trekken met eigenwoningschuld minus de poliswaarde. In dat geval zou er geen over- of onderwaarde zijn. Dan valt er ook niets te verdelen.
Volgens mij klopt dat niet.quote:
[..]
De onderwaarde niet:
[..]
Zoals ik dit interpreteer betaal ik vanuit mijn nieuwe hypotheek de helft van de overeengekomen waarde, zij lost dit direct af bij de geldverstrekker. Wat daarna overblijft moet ze zelf regelen en sta ik verder buiten.
M@W kennende zal het wel kloppenquote:
De constructie zoals door M@W geschetst heb ik ook op de site van SEH teruggevonden.
Waar precies zegt hij dat je ex de onderwaarde met de hypotheekinstelling moet verrekenen?quote:
[..]
M@W kennende zal het wel kloppen
De constructie zoals door M@W geschetst heb ik ook op de site van SEH teruggevonden.
Ze moet het met jou verrekenen. Jullie stellen nu vast dat er onderwaarde zou zijn als het huis nu verkocht zou worden. Haar helft daarvan moet ze aan jou vergoeden, op een manier die jullie afspreken. Dat kan in geld maar ook in goederen.
Hier:quote:
[..]
Waar precies zegt hij dat je ex de onderwaarde met de hypotheekinstelling moet verrekenen?
Ze moet het met jou verrekenen. Jullie stellen nu vast dat er onderwaarde zou zijn als het huis nu verkocht zou worden. Haar helft daarvan moet ze aan jou vergoeden, op een manier die jullie afspreken. Dat kan in geld maar ook in goederen.
WGR / Sell and buy back koophuis bij scheiding
We stellen vast wat de verkoopwaarde is, en ik koop hara deel over voor 50% daarvan. Voor zover ik nu begrepen heb.
Waar hij zegt dat ze het zelf moet afwikkelen? Beetje magertjes. Sowieso zal ze geen betalingsverplichting aan de bank (waar de hypotheek loopt) houden als jij het huis en de hypotheek op je naam krijgt.quote:
[..]
Hier:
WGR / Sell and buy back koophuis bij scheiding
We stellen vast wat de verkoopwaarde is, en ik koop hara deel over voor 50% daarvan. Voor zover ik nu begrepen heb.
http://hypotheekvriendeli(...)rganic&utm_content=/quote:Afspraken maken bij een onderwaarde
Als er geen sprake is van een overwaarde maar een onderwaarde zullen er afspraken gemaakt dienen te worden inzake de verdeling van de aanwezige schuld.
Er is sprake van een onderwaarde als het verschil tussen de verkoop opbrengst van de woning lager is dan de hoogte van de hypotheek.
Als er sprake is van onderwaarde dan zal de vertrekkende ex-partner vaak een bedrag dienen te voldoen aan de ex-partner die achterblijft in de woning.
Het kan ook zijn dat andere vermogensbestanddelen worden verrekend met de onderwaarde zoals bijvoorbeeld een spaarrekening, beleggingsportefeuille, auto, ect.
De vertrekkende ex- partner zal dan wellicht een gedeelte of helemaal niets meer verschuldigd zijn van de onderwaarde aan de achtergebleven ex-partner.
Ik weet niet hoe actueel dat is?quote:
[..]
Waar hij zegt dat ze het zelf moet afwikkelen? Beetje magertjes. Sowieso zal ze geen betalingsverplichting aan de bank (waar de hypotheek loopt) houden als jij het huis en de hypotheek op je naam krijgt.
[..]
http://hypotheekvriendeli(...)rganic&utm_content=/
Voor zover ik weet kun je de hypotheek niet overnemen op 1 naam, omdat ik haar deel echt zal moeten kopen, nieuwe hypotheekdeel afsluiten etc. Zie ook de linkjes hierover eerder in dit topic met bronnen hiervoor.
Maar M@W kan het ongetwijfeld beter uitleggen
http://www.telegraaf.nl/d(...)ij_scheiding___.html
Bedenk je dat die onderwaarde fictief is.
Maar daar zie ik niets over de fiscale afhandeling, alleen over de civiele afhandeling. En juist daar zijn we het al over eens.quote:
Deze is ook nog wel interessant.
http://www.telegraaf.nl/d(...)ij_scheiding___.html
Bedenk je dat die onderwaarde fictief is.
Het gaat mij er alleen om dat ik de HRA behoudt indien ik besluit de woning te behouden.
En voor zover ik begrepen heb tot nu toe splitst de geldverstrekker het straks doormidden, en betaald zij haar deel af met het geld waarvoor ik haar deel van het huis koop. Ik hou dus mijn oude deel voor 50%, zij haar deel voor 50%. Zij handelt dan de eventuele tekorten (lees onderwaarde) af met de geldverstrekker en wordt uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen.quote:
Het gaat mij erom dat zij straks niet meer aansprakelijk is voor eventuele onderwaarde en dat jullie die onderwaarde nu gezamenlijk regelen. Zij regelt niet haar deel van de onderwaarde met de bank. Mochten jullie overeenkomen dat ze jou 5000 euro betaalt, dan heeft de bank daar verder niks mee te maken. Mochten jullie overeenkomen dat jij meer dan de helft van de inboedel houdt in ruil voor de onderwaarde, dan staat de bank daar ook buiten.
Jouw situatie zou mij liever zijn om eerlijk te zijn. Is een stuk makkelijker voor haar ook om op te brengen bv.
De Hypotheekshop zegt overkopen. Zij lost haar deel af aan de bank, en maakt afspraken over de onderwaarde. Daar sta ik buiten. Dus zoals M@W zegt.
De Hypotheker (jazeker) zegt geldverstrekker verleent hoofdelijk ontslag, jij houdt zelfde hypotheek, niks geen nieuwe regels. Onderwaarde onderling regelen.
Juistem.....
Bij de optie dat ik overkoop, dus zoals M@W zegt, dan wordt mijn hypotheekschuld lager (immers onderwaarde van ex is al gerealiseerd en afgelost).
Over de resterende looptijd verdient dat ruimschoots terug wat ik nu eenmalig van ex aan onderwaarde zou krijgen. Maandelijkse brutolasten scheelt dat maar ¤20.
Bijkomend voordeel voor mij zou zijn dat de polis meer opbouwt (naar verwachting) als mijn overblijvende deel. Over 20 jaar hou ik dan ineens wat over aan die opbouw, of ik verlaag nu mijn maandlasten voor de inleg. Wat ik evt overhou los ik ineens af op de annuitaire hypotheek, waardoor de maandlasten daarna een lachertje zijn. En met volledig behoud van HRA, ook over de annuitaire hypotheek.
Nadeel is dat ik dan wel de helft van de polis aan ex moet vergoeden. Nou ja nadeel, ze heeft er recht op daar niet van, maar dat kost liquide middelen of ik moet dat in de hypotheek meenemen (zonder gebruik te maken van de HRA).
Bij de optie dat de hypotheek aan mij doorschuift hou ik nu maandelijks iets meer netto over (door de HRA), ca. ¤ 120.
Daar staat tegenover dat de opbouw in de polis niet volledig zal aflossen, en er over 20 jaar nog een restschuld zal overblijven van ca. 50k. En dus geen HRA meer daarover ook.
Dus als ik nu hogere maandlasten accepteer ben ik wel gegarandeert afgelost over 30 jaar (tegenover nog een schuld van 50k over 20 jaar) en heb ik de laatste 10 jaar maar heel weinig lasten...
Jij neemt de onderwaarde voor je rekening. Daar wil je wel iets voor terug.quote:
[..]
Ik snap nog steeds niet echt hoe je dit bedoeld.
Als er onderwaarde is rekent ze zelf af met de geldverstrekker toch? Hoe kan ze dan de boedel in de afrekening meenemen?
Misschien dat ik het een beetje kort-door-de-bocht formuleer.
In dat geval niet. De polis is namelijk al verwerkt in de rekensom.quote:
[..]
De helft van de polis zal ik dan toch aan haar moeten vergoeden?
Tel alle bezittingen en schulden bij elkaar (huis, hypotheek, polis) en verdeel dat. Nul gedeeld door twee is nul.
Maar als ik een rekenvoorbeeldje neem:quote:
[..]
In dat geval niet. De polis is namelijk al verwerkt in de rekensom.
Tel alle bezittingen en schulden bij elkaar (huis, hypotheek, polis) en verdeel dat. Nul gedeeld door twee is nul.
Schuld 235k
Polis 15k
Netto schuld 220k
Waarde huis 220k
Ik koop dan bv. haar deel voor 110k. Zij zal echter wel nog steeds 117,5k moeten afrekenen met de geldverstrekker. Dus ik neem dan toch ook nog haar deel van de polis over voor 7,5k?
Maar dat deel onderwaarde wat ik voor mijn rekening neem is dan niet geclassificeerd als eigen woningschuld toch?quote:
[..]
Jij neemt de onderwaarde voor je rekening. Daar wil je wel iets voor terug.
Misschien dat ik het een beetje kort-door-de-bocht formuleer.
Ja, jij koopt haar deel van de polis en betaalt daar ook voor. Na de verdeling heeft zij immers de helft van de woning, de helft van de hypotheek en de helft van de polis als eigendom. Jij bent bereid om te betalen voor de helft van de woning EUR 110k (waar je een eigenwoningschuld voor aangaat) en EUR 7,5k voor de waarde van de polis.quote:
[..]
Maar als ik een rekenvoorbeeldje neem:
Schuld 235k
Polis 15k
Netto schuld 220k
Waarde huis 220k
Ik koop dan bv. haar deel voor 110k. Zij zal echter wel nog steeds 117,5k moeten afrekenen met de geldverstrekker. Dus ik neem dan toch ook nog haar deel van de polis over voor 7,5k?
(Dit deel is wel lastig uit te verwoorden.)
Uhm, nee. Het is geen onderdeel van de koopsom van de woning.quote:
[..]
Maar dat deel onderwaarde wat ik voor mijn rekening neem is dan niet geclassificeerd als eigen woningschuld toch?
Wat zou dan het voordeel zijn? Alleen dat er geen p liquiditeitsprobleem is?quote:
[..]
Uhm, nee. Het is geen onderdeel van de koopsom van de woning.
Als ze zelf zou aflossen is de rente voor haar aftrekbaar voor 15 jaar toch?
De rente op onderhouds- en verbouwingskosten (zie hier een aantal voorbeelden) is wél fiscaal aftrekbaar. Mochten die "aanpakkingskosten" onder deze onderhouds- en verbouwingskosten vallen dan zou je beter de uitkoop met eigen geld kunnen financieren en de "aanpakkingskosten" met geleend geld.quote:
Lenen heeft als voordeel dat het geen druk legt op liquide middelen die ik eigenlijk wilde gebruiken om het huis meteen aan te pakken en (eindelijk) naar mijn eigen smaak te maken. Maar het kost natuurlijk wel maandelijks wat extra...
Als mijn ex haar onderwaarde direct aflost op de hypotheek dan is het voor mij binnen de NHG leennormen om het alleen te lenen. Enige vereiste waar ik dan niet aan voldoe is de 103% regel. daar zijn ze echter relatief soepel in bij dit soort situaties.
Volgens hem dien ik het deel wat ik overneem van mijn ex ook bij Argenta onder te brengen, voor dezelfde rente en met de resterende rentevaste periode als de huidige hypotheek. Dus nog 7 jaar tegen 4,95%.... Doe ik dit niet dan zal er boeterente in rekening gebracht worden omdat het gezien wordt als een aflossing, boven de toegestane 10-15% (percentage niet direct voorhanden).
Ook gaf hij aan dat de bank kan eisen dat de beleggingspolis uitgekeerd wordt, waarmee het oude deel van de hypotheek aflossingsvrij wordt gemaakt (geen opbouw meer). Dit zouden ze kunnen verlangen omdat op deze manier de waarde van de woning en de daarop rustende schuld dichter bij elkaar komen te liggen. Hij gaf aan dat dit ook de voorkeur was van de meeste mensen vanwege de lagere maandlasten.
Dat laatste heeft dus overduidelijk niet mijn voorkeur vanwege de restschuld. Of in ieder geval de hoogte er van. Dus mijn verzoek zal zijn om dit alles wel in gang te zetten, maar dan met behoud van polis. Eventueel premievrij gemaakt, of met een stuk lagere inleg. Zodat ik in ieder geval over 20 jaar niet een probleem heb met de aflossing dan...
Dit probeer ik de hele tijd al te vertellen. Dit is ook precies zoals wij het gedaan hebben. Onderwaarde heb ik haar cadeau gedaan omdat mijn inkomen toch veel hoger lag. En echt dat boeit helemaal niemand.quote:
De Hypotheker (jazeker) zegt geldverstrekker verleent hoofdelijk ontslag, jij houdt zelfde hypotheek, niks geen nieuwe regels. Onderwaarde onderling regelen.
dara is de Hypotheker vanmorgen dus ook alweer op terug gekomen, zie mijn post hierboven.quote:
[..]
Dit probeer ik de hele tijd al te vertellen. Dit is ook precies zoals wij het gedaan hebben. Onderwaarde heb ik haar cadeau gedaan omdat mijn inkomen toch veel hoger lag. En echt dat boeit helemaal niemand.
O.k. dan.quote:
[..]
dara is de Hypotheker vanmorgen dus ook alweer op terug gekomen, zie mijn post hierboven.
Aflossen en opnieuw oversluiten tegen gunstiger voorwaarden is geen optie omdat de boete in jouw geval veel te hoog zal zijn en je aan de grond zal brengen.
Waarschijnlijk mogen jullie haar niet ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid omdat jouw inkomen ten opzichte van de hypotheek zo gering is dat speelde bij mij niet. Ik vraag mij af wat jouw bank doet als jullie wel de hypotheek naar een niveau brengen welke bij jouw inkomen past (spaarfonds inbrengen, wat geld van je moeder, en zij een goedkopere auto en eventueel consumptief krediet. In mijn beleving kan zij dan gewoon uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen worden.
Jup. Gezien de resterende looptijd van de rentevaste periode en het verschil in percentage.... De boete zal naar verwachting van hem ca. 30k zijn.quote:
[..]
O.k. dan.
Aflossen en opnieuw oversluiten tegen gunstiger voorwaarden is geen optie omdat de boete in jouw geval veel te hoog zal zijn en je aan de grond zal brengen.
Ze kan sowieso uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen worden. Alleen kan ik niet haar deel zomaar overnemen, zoals jij schetst. Het moet passeren bij een notaris, ik moet er een nieuw leningdeel voor afsluiten die onder nieuwe regels valt.quote:Waarschijnlijk mogen jullie haar niet ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid omdat jouw inkomen ten opzichte van de hypotheek zo gering is dat speelde bij mij niet. Ik vraag mij af wat jouw bank doet als jullie wel de hypotheek naar een niveau brengen welke bij jouw inkomen past (spaarfonds inbrengen, wat geld van je moeder, en zij een goedkopere auto en eventueel consumptief krediet. In mijn beleving kan zij dan gewoon uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen worden.
En vwb inkomen kan ik het dus financieren (na aflossing van haar onderwaarde). Zonder die aflossing kom ik volgens de NHG norm ¤ 1.000 tekort
Die 1000,- kun je natuurlijk zelf zo inbrengen.quote:
[..]
Jup. Gezien de resterende looptijd van de rentevaste periode en het verschil in percentage.... De boete zal naar verwachting van hem ca. 30k zijn.
[..]
Ze kan sowieso uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen worden. Alleen kan ik niet haar deel zomaar overnemen, zoals jij schetst. Het moet passeren bij een notaris, ik moet er een nieuw leningdeel voor afsluiten die onder nieuwe regels valt.
En vwb inkomen kan ik het dus financieren (na aflossing van haar onderwaarde). Zonder die aflossing kom ik volgens de NHG norm ¤ 1.000 tekort
Ja het moet passeren bij een notaris dat moet een verandering bij aansprakelijkheid bij een notaris altijd.
Kan het ook een oplossing zijn voor jullie om nog even te wachten met de verdeling van het huis? Als jij partneralimentatie moet betalen dan kan de helft van jouw aflossing als alimentatie worden gezien mits beiden nog op de hypotheek staan. Nu weet ik niet precies hoe dit uitwerkt in de praktijk. Maar dit zou je dan 24 maanden kunnen volhouden, en in de tussentijd breng je de schuld omlaag
Ik kan het wel uitzingen ja. De lasten worden in de nieuwe situatie namelijk iets hoger dan in de oude... Dus hoe langer wachten hoe voordeliger voor mij.quote:
[..]
Die 1000,- kun je natuurlijk zelf zo inbrengen.
Ja het moet passeren bij een notaris dat moet een verandering bij aansprakelijkheid bij een notaris altijd.
Kan het ook een oplossing zijn voor jullie om nog even te wachten met de verdeling van het huis? Als jij partneralimentatie moet betalen dan kan de helft van jouw aflossing als alimentatie worden gezien mits beiden nog op de hypotheek staan. Nu weet ik niet precies hoe dit uitwerkt in de praktijk. Maar dit zou je dan 24 maanden kunnen volhouden, en in de tussentijd breng je de schuld omlaag
Mijn ex daarentegen zal echt afhankelijk zijn van de alimentatie. Zonder gaat ze niet rondkomen...