Sell and buy back koophuis bij scheiding

Ik ga dus scheiden en we zijn nu bezig met inventariseren wat te doen met de koopwoning. Huis staat onder water en in eerste instantie leek de haircut-regeling een mooie uitkomst te bieden zodat ik er kan blijven wonen. Zie ook: WGR / Haircut-regeling NHG. Iemand ervaringen?

Na overleg met een adviseur blijkt dat dit niet zomaar gezegd is, dat de geldverstrekker en NHG samen dusdanig gaan sleutelen aan de hypotheek dat deze waarschijnlijk erg duur wordt maar in hun ogen betaalbaar. Alle zekerheden worden er uit gegooid, er wordt alleen naar korte termijn gekeken waardoor opbouw voor de toekomstige aflossing op einddatum weg is. Dat kan dan in de toekomst een probleem vormen. Als het na het traject van advies e.d. a ¤5.000 al doorgaat.

Zijn advies was eigenlijk; als je kunt verkopen met een restschuld van ca. ¤ 10.000 p.p. zou ik dat doen en niet onder het “juk van NHG en bank” leven. Hij vergeleek het serieus met een soort van onder curatele stelling, en schetste een beeld dat je dusdanig hoge maandlasten krijgt dat je eigenlijk niet meer kunt leven. Ook omdat de opbouw voor aflossing op einddatum opnieuw moet worden gedaan, en in maar 2/3de van de looptijd.

Het verschil is dan effectief p.p. "maar" 7.500 (10.000 pp -/- de helft van de uitgespaarde advieskosten). De rentekosten hierover zijn aftrekbaar gedurende 10 jaar, en aflossen hiervan is in 10 jaar goed mogelijk.

Nu is er iemand in mijn directe omgeving met voldoende liquide middelen. Deze kan eventueel te hulp schieten, maar gaat het natuurlijk niet voor mij betalen. Nu kreeg ik ineens een idee, maar weet niet zeker of dat haalbaar is.

Het idee:
1. We laten het huis taxeren door een taxateur, op een realistische verkoopwaarde. Niet een taxatiewaarde voor een aanvraag of e.d. Uitgangspunt is dat deze waarde op een niveau komt wat ik zelfstandig zou kunnen hypotheken, onder de nieuwe regels, bij stap 4. Anders heeft het verder geen zin.

2. Het huis wordt overgekocht door iemand met liggende gelden. Deze kan het geld zo overmaken, dus er is verder geen lening etc.

3. Mijn ex en ik nemen beiden de helft van de restschuld voor onze rekening. We bepalen zelf hoe we dit gaan financieren. Ik zal dit dan onderhands lenen van bv mijn moeder, aflossingsvrij als voorschot op de erfenis :’), of mogelijk als schenking krijgen van mijn moeder.

4. Ik koop het huis vervolgens terug van de koper in stap 2. Aankoopprijs is hetzelfde als wat hij er voor betaald heeft. Volgens mij geen overdrachtsbelasting (verkoop binnen half jaar). Alleen notariskosten etc. Misschien leuke deal maken met notaris voor 2x passeren enzo.

Iemand een idee of dit mogelijk is? Wat zijn evt. haken en ogen?

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 11:30 schreef hottentot het volgende:

[..]

Het zal zijn omdat ik gisteren 18 uur gewerkt heb en vandaag niet goed wakker kan worden, maar hoe is die restschuld dan aftrekbaar, die zul je toch op moeten vangen met eigen vermogen of consumptief krediet, anders gaat de bank niet met verkoop akkoord.

De rentelasten over een restschuld zijn gewoon fiscaal aftrekbaar. Zelfs gedurende 15 jaar zie ik nu: http://www.belastingdiens(...)heekrente/restschuld

Hoe je financiert is niet zozeer van belang volgens mij. Kan dus ook onderhands.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 11:50 schreef RavigotteSaus het volgende:
Ik snap punt 2 en 4 niet helemaal.
In 4 vraag je een hypotheek aan voor de volledige aankoopprijs+kostenkoper van het huis. Je gaat er dus vanuit dat je het huis kan betalen. (Overigens gaat een NHG hairkut dus ook niet lukken want je kan het huis blijkbaar betalen)

Ik kan de huidige verwachte waarde inderdaad betalen.

Ik kan alleen niet de volledige huidige hypotheek betalen. Weliswaar vanwege de alimentatie, want zonder was het geen probleem geweest.

quote:

Waarom koop je in punt 2 niet zelf het huis?? (of in elk geval de helft van je ex, want de eerste helft heb je al). Ga met de bank om tafel en bekijk deze mogelijkheid is.

Omdat ik dat niet kan hypotheken dus.

quote:

En je betaal in elk geval 1x de overdrachtsbelasting en 2x notaris (met korting) als je jouw stappen zet. Als je het zelf rechtsteeks regelt betaal je max 1/2x overdrachtsbelasting (of niets) en mogelijk 1x notaris.

Dat is duidelijk, en onvermijdelijk in deze constructie Maar dat wordt betaald van eigen geld en niet gefinancierd dus speelt nauwelijks een rol.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 11:57 schreef hottentot het volgende:

[..]

Sterker nog als moeder de restwaarde wel wil financieren, dan vraag ik mij af waarom moeder niet een schenking geeft waarbij de hypotheek tot draaglijk niveau word afgelost, dan kan TS de boel op zijn naam laten zetten en is er van uitkoop of iets dergelijks geen sprake, ook de EX springt hier goed uit, maar eventueel laat je die tekenen dat ze toch nog een geldbedrag aan TS schuldig blijft, op de manier blijven vele andere uitgaven beiden ook bespaard.

Om het op mijn naam te krijgen zou ca. 30.000 afgelost moeten worden ineens. Dat is nogal een verschil met de 7.500 - 10.000 die het in mijn idee kost.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:00 schreef brulaap112 het volgende:
1. We laten het huis taxeren door een taxateur, op een realistische verkoopwaarde. Niet een taxatiewaarde voor een aanvraag of e.d.
2. Het verschil delen, 1 deel krijg jij van je moeder en deel 2 van je ex. Hiermee neem je de hele hyptheek op je.

Klaar?

Nee, want dan is het nog steeds duurder doordat ik dan de lening in twee delen moet opsplitsen.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:05 schreef RavigotteSaus het volgende:

[..]

En als je de hele hypotheek niet kan betalen dan kan je jouw stappen ook niet betalen want die maakt het alleen maar duurder.

De hele hypotheek is nu (stel) 240.000.
Verkoopwaarde verwacht ik op 205.000.

In de nieuwe situatie zou mijn hypotheek dus 205.000 worden (in mijn constructie). en hou ik een restschuld van 10.000 (240.000 -/- opbouw polis 15.000 -/- restschuld ex 10.000 -/- restschuld zelf). En die restschuld wordt aflossingsvrij geleend (of desnoods geschonken).

In de geopperde constructie zou de hypotheek 240.000 -/- 17.500 (aflossing ex) -/- 10.000 restschuld zelf = 212.500 worden. Dat is te hoog volgens de normen, vanwege mijn lasten aan alimentatie (en ook omdat ik nog twee variabele componten in mijn salarisstructuur heb van bij elkaar meer dan 2 maandsalarissen).

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:08 schreef hottentot het volgende:
En als de EX de restschuld niet kan financieren keurt de bank de verkoop niet goed.

Dat is ook nog iets waar naar gekeken moet worden inderdaad.

quote:

Ook "grappig" als TS de hypotheek hierna niet rond krijgt zit zijn moeder met "zijn" woning in de maag gesplitst.

Mijn moeder? Door de schenking? En ik zet dit pas door als de hypotheek rond is natuurlijk. Desnoods leen ik het geld van dezelfde geldschieter.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:18 schreef brulaap112 het volgende:

[..]

Waar blijft die 10.000 dan volgens jou??

In mijn voorbeeld keert de verzekeringspolis ook uit. Dat is het verschil.

Die 10.000 zou ik dan lenen van moeders. Maar om hypotheek op aanvaardbaar niveau te krijgen moet deze 30.000 naar beneden. Een verschil van 20.000 dus voor mijn moeder. En dat wil ik niet, en ten tweede moet dat ook maar net kunnen.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:23 schreef Anoniemos het volgende:
Oké, even wat getallen om een en ander te berekenen:

- Huis is waard 200k
- Gekocht voor 230k, restschuld 30k.
- Je wilt het aan iemand verkopen voor 210k, restschuld 20k die jullie zelf gaan financieren. Iedere 10k.
- Jij koopt het huis voor 210k van de verkoper.

Resultaat:
Jij hypotheek van 210k, restschuld van 10k. Ex restschuld van 10k.

Als je hem gewoon in stap 2 zelf koopt, is het resultaat exact hetzelfde:
Jij hypotheek van 210k, restschuld van 20k, iedere restschuld van 10k dus.

Waar zit volgens jou het "voordeel"? Je gaat nooit die hypotheek van 210k krijgen aan het einde, dus je kunt nooit het huis terugkopen van de persoon die hem van jou gaat kopen. Hoe denk je dat te regelen?

Je vergeet de opgebouwde gelden in de verzekeringspolis

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:26 schreef brulaap112 het volgende:

[..]

Zou toch 240.000 - 15.000 = 225.000 - 10.000 ex = 215.000 voor jou = precies hetzelfde??

Nee, want in mijn voorbeeld hoef ik maar een hypotheek aan te gaan voor 205.000 en geen 215.000.

Bijkomend voordeel is dat het rentepercentage nu hoog staat, en vastgelegd voor nog 7 jaar. 4,95%.

Door de lagere huidige rente speelt dat voordeel ook nog eens mee.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:28 schreef brulaap112 het volgende:

[..]

Ok jij moet wel een troll zijn ik ga niet meer reageren.

Check mijn pohi, geen troll

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:26 schreef brulaap112 het volgende:

[..]

Zou toch 240.000 - 15.000 = 225.000 - 10.000 ex = 215.000 voor jou = precies hetzelfde??

Je gaat er hierbij trouwens vanuit dat de polis evengoed uitkeert, maar als ik alleen deel partner overneem zal die niet uitkeren (want daarmee zou de hypotheek volledig aflossingsvrij worden en dus geen recht meer op HRA).

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:29 schreef brulaap112 het volgende:

[..]

215 is toch 205 + 10 restschuld financieren/krijgen van je moeder.

Je bedoeld dus eigenlijk dat die 10 ook alsnog afgelost wordt op de hypotheek. Dan kom je op hetzelfde, alleen zie ook mijn post hierboven.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:31 schreef hottentot het volgende:

[..]

Dat kan, dat zeg je zelf.

Mijn moeder en de persoon met liggende gelden zijn twee verschillende personen

quote:

Naar mijn mening zou je vanavond met je moeder om tafel moeten gaan zitten om de opties te bespreken, ik denk als zij verstandig is dat zij het met ons ééns is. Het is zo jammer om zoveel geld naar allemaal instanties te brengen terwijl je het allemaal zelf kunt houden. Tevens is die 30.000,- volledig belastingvrij rond te pompen. Of 15.000,- als ze besluit je opgebouwde vermogen eraan toe te voegen, het is vaak voordeliger om voor de schenking te gaan en de opgebouwde pot aan te houden.

In mijn constructie kost het mijn moeder maar 10k, in jouw idee toch 30k?

Ter verduidelijking. Die 15k opgebouwde verzekering keert alleen uit als de hypotheek stopt zeg maar. Als de huidige hypotheek doorloopt in de huidige vorm is die nodig om op einddatum af te lossen. Dus als ik de huidige hypotheek hou kun je die niet in mindering brengen op de hypotheekschuld.

Dus het grootste voordeel is er als de polis uitkeert, en dus de hypotheek beeindigd wordt. Daarvoor moet er verkocht worden.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:36 schreef hottentot het volgende:

[..]

Ah, dat werd mij niet duidelijk uit het verhaal.

Kan je moeder dan wel het huis kopen? Als zij een eigen woning heeft (huur of koop) dan word dat allemaal tot haar vaste lasten gerekend.

Mijn moeder hoeft het dus niet te kopen

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:40 schreef RavigotteSaus het volgende:
Ven de formule compleet maken:

- Huis is waard 200k
- Afkoopwaarde polis levensverzekering 15k
- Gekocht voor 235k, restschuld dus 20k.
- Je wilt het aan iemand verkopen voor 200k, restschuld 20k die jullie zelf gaan financieren. Iedere 10k.
- huis verkopen voor 200k: koper betaald dus ca 205k (overdrachtsbelasting, notaris uit eigen zak)
- Jij koopt het huis voor 205k van de verkoper.
- Jij betaald daarvoor ca 205k. (kosten financiering uit eigen zak, overdrachtsbelasting niet, er is geen verschil)

Op deze manier wordt mijn hypothgecaire lening haalbaar, en de lening onderhands aflossingsvrij. Enige wat het mij extra kost zijn 1x de notariskosten (1x notaris en overdrachtsbelasting betaal je sowieso, ook als je van je partner overkoopt).

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 12:41 schreef hottentot het volgende:
Is het op de lange duur echt voordeliger als het opgebouwd vermogen hiervoor gebruikt word?

Hoe verhouden de voorwaarden en rente van de huidige hypotheek zich tot een nieuwe hypotheek?

Oude hypotheek is een levenhypotheek, 50% aflossingsvrij. Opbouw in een levensverzekering (polis momenteel beetje achter op plan). Rente staat nog 7 jaar vast tegen 4,95%, dus hoog. Wel optimaal HRA voordeel.

Nieuwe hypotheek zouden de maandlasten ongeveer gelijk komen, maar wel annuitair. Dus 100% aflossing, en zekerheid van aflossen.

Verschil in hypotheek, en risico naar toekomst toe speelt ook zeker mee

quote:

En daarnaast is er de aanname dat de Ex haar deel onmiddellijk kan financieren, is dat wel zo? En indien zo tegen wat voor voorwaarden? Een duur consumptief krediet, dan is zij toch ook gebaat bij een oplossing waarbij niet verkocht word.

Ze is er wel bij gebaat omdat ze haar deel in de lasten van de woning niet kan blijven betalen zodra ze een eigen huurhuis heeft. Zij zal dat deel ook onderhands moeten financieren waarschijnlijk.

quote:

Heb je geen auto van bijvoorbeeld 10.000,- die "bijgelegd" kan worden.

Er is wat spaargeld inderdaad wat aangewend kan worden. Auto niet, die is nodig voor haar werk (ze begint op tijden dat de treinen nog niet rijden).

quote:

Nog los van het adviestraject van 5.000,- die heb je helemaal niet nodig, dat is in mijn beleving weggegooid geld tezamen met nieuwe taxatie, dubbele notariskosten en anders spul wat erbij komt kijken.

Het NHG haircut traject wordt door Argenta (waar hypotheek loopt) alleen in behandeling genomen als de aanvraag samen met een adviseur naar hun keuze gedaan wordt. De Hypotheker of de Hypotheekshop alleen bij ons in de buurt).

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 13:39 schreef miss_dynastie het volgende:
Kan diegene met de 'liggende gelden' niet iets betekenen dan tegen een leuke rente?

Is een optie inderdaad

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 13:05 schreef hottentot het volgende:
Maar die kosten zijn met andere versies te vermijden, scheelt toch weer 5000,- op alleen dit al.

Ik zie nog niet echt hoe. Er moet hoe dan ook gepasseerd worden bij een notaris. Overdrachtsbelasting komt er sowieso aan te pas.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 14:08 schreef RavigotteSaus het volgende:

[..]

En als je het uit eigen zak betaald dan kost het niets

Dat zeg ik niet., Maar het verlaagd wel het hypotheekbedrag. Het probleem is niet de maandlasten, maar de max hypotheek die ik nog kan krijgen door de alimentatielasten.

quote:

Maar goed, ik geef het op. Doe eerst maar eens echt rekenen en aan de bank vragen of je een lening kan krjgen ter waarde van het huis. Dat zijn al twee hobbels die je eerst over moet.

Die 205k kan ik lenen in de nieuwe situatie. Is al berekend. Alleen kan ik geen offertes aanvragen omdat de scheiding nog niet definitief is, dus nog geen convenant met definitieve alimentatiebedragen.

quote:

Op donderdag 16 juli 2015 14:23 schreef hottentot het volgende:
Maakt de woning deel uit van de huwelijkse gemeenschap TS? Of bezit één van jullie een belang van groter dan 60% in de woning?

50-50, in gemeenschap inderdaad.

Ik moet dus haar 50% kopen, tegen de nieuwe regels.