In elk geval: een koopcontract gesloten met een (1) koper.
De verkoper had een gewone NVM-makelaar hierbij, de koper handelt zonder makelaar.
Het koopcontract is een standaard NVM-koopcontract.
Op verzoek van de koper is het koopcontract gewijzigd naar op naam van 2 kopers, dit omdat het niet lukte de financiering rond te krijgen als het op 1 naam stond.
Zo ver zo goed.
Er is wel een paar maal een verzoek geweest tot verlening van de termijn voor financiering, en die is een aantal maal verleend.
Hierna gebeurt er eigenlijk een heleboel NIET.
• Er komt geen bankgarantie
• Er komt geen waarborgsom
• Er komt geen verzoek tot ontbinding van de koop
De verkopende makelaar heeft alle benodigde aanmaningen en ingebrekestellingen verstuurd. Daarop is gewoonlijk wel gereageerd, met verzoek tot uitstel van elke deadline, totdat verder uitstel geweigerd kon worden en het proces zich naar de volgende stap bewoog.
Inmiddels is er een zaak aangespannen. Ook daar heeft de kopende partij iedere maal verzocht tot uitstel. Inmiddels zijn alle stukken etc door de partijen aangeleverd. De eerstvolgende stap die nu te komen staat is de planning van een zitting waarbij de partijen gehoord kunnen worden. Dat kan vlot gaan, het kan ook weer maanden duren.
Verkoper heeft de zaak dus aangespannen en eist 10% koopsom + rente + vergoeding gemaakte kosten.
Uit een van de onlangs ter tafel gekomen stukken blijkt dat de kopers geen poging hebben gedaan een hypotheek aan te vragen - ze hadden een andere financiering in gedachten (en deze is dus niet gelukt).
Wat denken jullie? Appeltje eitje voor de verkoper? Of lastige zaak want ditdatzuszo?
10% koopsom + rente?quote:Verkoper heeft de zaak dus aangespannen en eist 10% koopsom + rente + vergoeding gemaakte kosten.
Haha, wat is dit? Staat dit expliciet zo in het voorlopig koopcontract? Dit gaat nooit gebeuren.
Standaard koopcontract. Ik moet zeggen dat ik de preciese eis niet onder ogen heb gehad, dus dat ik een interpretatiefout kan hebben gemaakt.quote:Op vrijdag 24 maart 2017 11:11 schreef NightH4wk het volgende:
[..]
10% koopsom + rente?
Haha, wat is dit? Staat dit expliciet zo in het voorlopig koopcontract? Dit gaat nooit gebeuren.
Ongelofelijke onzin, zeg dan gewoon niets.quote:
[..]
10% koopsom + rente?
Haha, wat is dit? Staat dit expliciet zo in het voorlopig koopcontract? Dit gaat nooit gebeuren.
Heb je er enig verstand van? Verkoper is makelaar courtage verschuldigd, bijvoorbeeld.quote:
Het lijkt me vrij simpel. Geen financiering in de tijdsperiode zoals bepaald in het voorlopig koopcontract. Derhalve geen transactie, en nieuwe koper zoeken. Niet meer van maken dan het is. Gewoon kijken wat in het contract staat.
Zoiets. Dat deel is voor de kopers ook een best sneu verhaal. Opa bleek oplichter enzo.quote:
hoezo? 10 procent boete staat volgens mij standaard in het modelkoopcontract. Ik ben erg benieuwd naar die andere financiering, de ouwe sok van opa?
Hoezo? Als het niet in het contract staat wordt het lastig. Indien het er wel in staat dan kan het zeker.quote:
[..]
Ongelofelijke onzin, zeg dan gewoon niets.
Hoezo? Koper had toch geen aankoopmakelaar?quote:Op vrijdag 24 maart 2017 11:18 schreef sigme het volgende:
[..]
Heb je er enig verstand van? Koper is makelaar courtage verschuldigd, bijvoorbeeld.
Kosten van de verkoopmakelaar zijn voor de verkopende partij.
Niet specifiek inzake koop van woningen, maar het contract zal niet zo complex zijn. Gewoon kijken wat er in staat.quote:
[..]
Heb je er enig verstand van? Koper is makelaar courtage verschuldigd, bijvoorbeeld.
Oeps fout stom. Verkoper is makelaar courtage verschuldigd.quote:Op vrijdag 24 maart 2017 11:19 schreef fathank het volgende:
[..]
Hoezo? Koper had toch geen aankoopmakelaar?
Oh. Top. Wel als gezegd, daar staat in: verplichtingen nakomen anders schuld boete opeisbaar enzovoorts.quote:
[..]
Niet specifiek inzake koop van woningen, maar het contract zal niet zo complex zijn. Gewoon kijken wat er in staat.
Koper moet kunnen aantonen dat zij al het redelijke mogelijke hebben gedaan om de financiering rond te krijgen om een geldig beroep op ontbinding te kunnen doen.
Koper moet een geldig beroep op de ontbinding doen en niet slechts de datum doen verstrijken waardoor dit beroep niet meer kan worden gedaan.
Verkoper is niet verplicht om uitstel te leveren, maar het feit dat dit meerdere keren is gedaan laat zien dat verkoper redelijk heeft gehandeld.
uitgaande van deze 3 dingen lijkt het mij niet een al te moeilijke zaak.
En de laatste termijn is niet verlengd en de kopende partij is volgens alle regelen der kunst aangemaand en in gebreke gesteld.quote:
Zolang de termijn van ontbindende voorwaarden iedere keer verlengd is, kun je die 10% wel vergeten denk ik. Dat is meestal als een partij terugkrabbelt na het verlopen van ontbindende voorwaarden. In die zin zijn zij dan nooit echt in gebreke gebleven.
Hen je enige bron voor de bewering "meestal als een partij terugkrabbelt na het verlopen van ontbindende voorwaarden"? Dat komt namelijk niet heel veel voor heb ik het idee.
Vraag dan wat er in het contract staat en kom pas daarna met wat jij denkt wat de uitkomst gaat zijn.quote:
[..]
Hoezo? Als het niet in het contract staat wordt het lastig. Indien het er wel in staat dan kan het zeker.
Dat komt het goed.quote:Op vrijdag 24 maart 2017 11:21 schreef sigme het volgende:
[..]
Oh. Top. Wel als gezegd, daar staat in: verplichtingen nakomen anders schuld boete opeisbaar enzovoorts.
Alles goed gedocumenteerd?nvt, koper doet geen beroep op ontbindende voorwaarden.quote:
Appeltje eitje, tja net iets te weinig info.
Koper moet kunnen aantonen dat zij al het redelijke mogelijke hebben gedaan om de financiering rond te krijgen om een geldig beroep op ontbinding te kunnen doen.
nvt, koper doet geen beroep op ontbindende voorwaarden.quote:Koper moet een geldig beroep op de ontbinding doen en niet slechts de datum doen verstrijken waardoor dit beroep niet meer kan worden gedaan.
Ok. Thanx.quote:Verkoper is niet verplicht om uitstel te leveren, maar het feit dat dit meerdere keren is gedaan laat zien dat verkoper redelijk heeft gehandeld.
uitgaande van deze 3 dingen lijkt het mij niet een al te moeilijke zaak.
Ja.quote:
[..]
Dat komt het goed.
Hoezo niet?quote:
Zolang de termijn van ontbindende voorwaarden iedere keer verlengd is, kun je die 10% wel vergeten denk ik. Dat is meestal als een partij terugkrabbelt na het verlopen van ontbindende voorwaarden. In die zin zijn zij dan nooit echt in gebreke gebleven.
Zolang de termijn word verlengd is er geen sprake van in gebreke zijn, maar zodra verlenging ophoud en de datum verstrijkt zonder dat er een geldig beroep op ontbinding is gedaan is de tegenpartij in gebreke vanaf het moment dat duidelijk is dat de koop niet doorgaat.
Lastige hiervan is, is dat de kopers bij hoog & laag volhouden dat de koop wél doorgaat.quote:
Zolang de termijn word verlengd is er geen sprake van in gebreke zijn, maar zodra verlenging ophoud en de datum verstrijkt zonder dat er een geldig beroep op ontbinding is gedaan is de tegenpartij in gebreke vanaf het moment dat duidelijk is dat de koop niet doorgaat.
SPOILERNee, het zijn geen verstandelijk gehandicapten oid. Helaas. Ook geen oplichters, want de kopers gaan hier niks bij winnen..
nvt klinkt iets te simpel natuurlijk, het is van toepassing in die zin dat de rechter zal oordelen of verkoper aan de eisen zoals gesteld in het contract (mits redelijk/billijk) heeft voldaan.quote:
[..]
nvt, koper doet geen beroep op ontbindende voorwaarden.
[..]
nvt, koper doet geen beroep op ontbindende voorwaarden.
[..]
Ok. Thanx.
Staat in het contract een nadere duiding omtrent de inspanningsverplichting van de verkoper zoals het aanleveren van documenten betreffende een afwijzing van een erkende geldverstrekker?
Dan nog is koper gehouden om de koop door te laten gaan uiterlijk op de overeengekomen datum.quote:
Lastige hiervan is, is dat de kopers bij hoog & laag volhouden dat de koop wél doorgaat.
Verder spelen dan andere dingen mee.
Kan koper inderdaad kopen (en dit aantonen)? Hoeveel tijd is verstreken na de overeengekomen datum? Is verkoper gemaand te kopen ofwel de boete te voldoen? Is er een geldig beroep gedaan op de boete door verkoper? Wat zijn de extra kosten voor de verkoper door de vertraging? Misschien moet de verkoper naleving van de overeenkomst eisen met een vergoeding voor alle kosten ontstaan uit de vertraging.
Eens, maar ook nu (in de stukken voor de rechtbank) doet de koper nog steeds geen beroep op ontbindende voorwaarden.quote:
[..]
nvt klinkt iets te simpel natuurlijk, het is van toepassing in die zin dat de rechter zal oordelen of verkoper aan de eisen zoals gesteld in het contract (mits redelijk/billijk) heeft voldaan.
Weet ik niet. Ik weet wel dat de verkoopmakelaar deze stukken van de koper op een zeker moment wel verwachtte te krijgen (maar of dat obv logica of contract was weet ik niet).quote:Staat in het contract een nadere duiding omtrent de inspanningsverplichting van de verkoper zoals het aanleveren van documenten betreffende een afwijzing van een erkende geldverstrekker?
Wel staat in een standaard contract iets over een standaard geldverstrekker, en koper heeft laten weten die route niet bewandeld te hebben.
Ik denk dat koper daarmee zichzelf de das om doet.quote:
Wel staat in een standaard contract iets over een standaard geldverstrekker, en koper heeft laten weten die route niet bewandeld te hebben.
Allereerst dient koper om onder de boete uit te komen een geldig beroep op ontbinding te doen, gebeurt dit niet dan kan nog bekeken worden in hoeverre het verlangen van uitstel redelijk dient te worden geacht, als hij bijvoorbeeld een paar dagen extra nodig had en aan kan tonen dat hij dan wel kan kopen dan word al snel geacht dat verkoper zich niet redelijk opstelt.
Onder redelijke inspanning valt ook het zoeken naar alternatieve financieringsmethoden. Zo kan iemand die het geld zelf voorhanden heeft zich niet beroepen op het niet verkrijgen van een hypotheek, maar iemand die afspreekt om als bewijslast voor een geldig beroep op de ontbindende voorwaarden een afwijzing van een erkende geldverstrekker aan te leveren maar nalaat om zelfs maar een aanvraag te doen staat ook vreselijk zwak.
Hoeveel tijd is verstreken na het verlopen van de overeengekomen overdrachtsdatum? En zijn de uitstellen gedocumenteerd zodat een nieuw overeengekomen datum is aan te tonen?
Verkoper heeft koopcontract ontbonden en is daarmee weer vrij om het aan een ander te verkopen. Anders blééf het ook maar hangen.quote:
[..]
Dan nog is koper gehouden om de koop door te laten gaan uiterlijk op de overeengekomen datum.
Verder spelen dan andere dingen mee.
Kan koper inderdaad kopen (en dit aantonen)? Hoeveel tijd is verstreken na de overeengekomen datum? Is verkoper gemaand te kopen ofwel de boete te voldoen? Is er een geldig beroep gedaan op de boete door verkoper? Wat zijn de extra kosten voor de verkoper door de vertraging? Misschien moet de verkoper naleving van de overeenkomst eisen met een vergoeding voor alle kosten ontstaan uit de vertraging.
De rechter zal idd moeten oordelen over de punten die jij aandraagt. Maar verkoper heeft naar eer en geweten eerst een heel aantal keren uitstel verleend en daarna heeft de makelaar aanmaningen en ingebrekestellingen verzorgd.
Overigens had verkoper heel graag sneller en schoner dat contract beëindigd, maar verkoper zat wel met een paar duizend echte gemaakt kosten. Kopers is aangeboden om de boel te ontbinden voor een paar duizend. Als ze nu 10.000 zouden bieden zou verkoper dan nog steeds direct aannemen (10% komt op een slordige 25.000, en dan komen alle kosten er nog bij.. )
Hoeveel tijd is verstreken na het verlopen van de overeengekomen overdrachtsdatum? En zijn de uitstellen gedocumenteerd zodat een nieuw overeengekomen datum is aan te tonen?quote:
[..]
Verkoper heeft koopcontract ontbonden en is daarmee weer vrij om het aan een ander te verkopen. Anders blééf het ook maar hangen.
De rechter zal idd moeten oordelen over de punten die jij aandraagt. Maar verkoper heeft naar eer en geweten eerst een heel aantal keren uitstel verleend en daarna heeft de makelaar aanmaningen en ingebrekestellingen verzorgd.
Overigens had verkoper heel graag sneller en schoner dat contract beëindigd, maar verkoper zat wel met een paar duizend echte gemaakt kosten. Kopers is aangeboden om de boel te ontbinden voor een paar duizend. Als ze nu 10.000 zouden bieden zou verkoper dan nog steeds direct aannemen (10% komt op een slordige 25.000, en dan komen alle kosten er nog bij.. )
Alles is gedocumenteerd.quote:
[..]
Ik denk dat koper daarmee zichzelf de das om doet.
Allereerst dient koper om onder de boete uit te komen een geldig beroep op ontbinding te doen, gebeurt dit niet dan kan nog bekeken worden in hoeverre het verlangen van uitstel redelijk dient te worden geacht, als hij bijvoorbeeld een paar dagen extra nodig had en aan kan tonen dat hij dan wel kan kopen dan word al snel geacht dat verkoper zich niet redelijk opstelt
Onder redelijke inspanning valt ook het zoeken naar alternatieve financieringsmethoden. Zo kan iemand die het geld zelf voorhanden heeft zich niet beroepen op het niet verkrijgen van een hypotheek, maar iemand die afspreekt om als bewijslast voor een geldig beroep op de ontbindende voorwaarden een afwijzing van een erkende geldverstrekker aan te leveren maar nalaat om zelfs maar een aanvraag te doen staat vreselijk zwak.
Hoeveel tijd is versteken na het verlopen van de overeengekomen overdrachtsdatum? En zijn de uitstellen gedocumenteerd zodat een nieuw overeengekomen datum is aan te tonen?
De overdrachtsdatum stond op september 2016 (eind? begin? weet ik niet meer), of zoveel eerder/later als partijen overeenkomen.
De alleruiterlijkste financieringsdatum was ook ergens in september 2016.
Samengevat:quote:Op vrijdag 24 maart 2017 11:49 schreef sigme het volgende:
[..]
Alles is gedocumenteerd.
De overdrachtsdatum stond op september 2016 (eind? begin? weet ik niet meer), of zoveel eerder/later als partijen overeenkomen.
De alleruiterlijkste financieringsdatum was ook ergens in september 2016.
Koper laat overdrachtsdatum verstrijken door aan te geven niet te kunnen kopen
Koper laat na een beroep op ontbinding te doen
Koper had zelfs geen gronden om die ontbinding te eisen
Koper doet geen redelijke inspanning voor financiering
Koper blijft maar om uitstel vragen
Koper gaat niet akkoord met schikkingvoorstel
Koper stort geen waarborgsom
(weet je zeker dat ze niet geestelijk gehandicapt zijn?)
Als verkoper zich redelijk heeft opgesteld aangaande uitstel (dus niet maanden terwijl verkoper zelf de lasten dient te dragen volgens koper, en op een juiste manier een beroep heeft gedaan op de ontbinding en het opeisen van de overeengekomen boete dan lijkt mij dit appeltje eitje.
Welke bijkomende kosten allemaal wel/niet zullen worden toegekend is aan de rechter. Maar aantoonbare kosten welke direct voortvloeien uit de nalatigheid en het niet nakomen van de overeenkomst van de koper zullen in mijn beleving in alle redelijkheid worden toegewezen.
Het kan zijn dat de rechter partijen de gelegenheid geeft om bepaalde bewijzen aan te leveren, en alvast uitspreekt wat de gevolgen zullen zijn van het uitblijven daarvan.
De enige manier waarop de kopers onder hun verplichtingen uit zouden kunnen komen, is al blijkt dat ze beiden toch een chromosoom teveel hebben en dan wellicht ontoerekeningsvatbaar zijn.
Die schrijft wel brieven om een beroep te doen op voorwaarden, met een daadwerkelijk verhaal op het geld bemoeit deze zich niet, hooguit geeft hij wat adviezen over wat wel of niet redelijk is. Verder is zijn advies hieromtrent in het kort: Zoek een jurist/advocaat en span maar een zaak aan want ik geef jullie grote kans om te winnen.quote:Op vrijdag 24 maart 2017 12:05 schreef Armani XL het volgende:
Maar de verkopende makelaar heeft toch wel de kennis in huis voor dit soort situaties?
Dit komt écht niet vaak voor. En de makelaar is geen advocaat of jurist. Wel denken makelaar en notaris en advocaat dat verkoper enorm gelijk heeft.quote:
Maar de verkopende makelaar heeft toch wel de kennis in huis voor dit soort situaties?
Ik heb dit gelukkig nooit meegemaakt en dacht dat de makelaar daar een wat grotere rol in had.quote:
[..]
Die schrijft wel brieven om een beroep te doen op voorwaarden, met een daadwerkelijk verhaal op het geld bemoeit deze zich niet, hooguit geeft hij wat adviezen over wat wel of niet redelijk is. Verder is zijn advies hieromtrent in het kort: Zoek een jurist/advocaat en span maar een zaak aan want ik geef jullie grote kans om te winnen.
Wat wel op valt is dat de verkoper zich blijkbaar wel lekker voor het karretje heeft laten spannen met uitstel op uitstel op uitstel... Ik had na twee keer geen uitstel meer gegeven.
Het is maar net wat je zelf redelijk vind. Toen ik mijn laatste huis in Nederland kocht werd ik opgebeld door de verkopers of het ook een half jaartje later kon (problemen met hun nieuwbouw), toen ik vroeg of zij dan de kosten van het verlengen van de hypotheekofferte zouden dragen zeiden zij ja, en aangezien ik wegens stadsvernieuwing anti-kraak zat in mijn eigen oude woning wat een koopje was zag ik geen probleem. Anderen zouden gelijk zeggen 6 maand... ben je van de pot gerukt...???quote:
[..]
Ik heb dit gelukkig nooit meegemaakt en dacht dat de makelaar daar een wat grotere rol in had.
Wat wel op valt is dat de verkoper zich blijkbaar wel lekker voor het karretje heeft laten spannen met uitstel op uitstel op uitstel... Ik had na twee keer geen uitstel meer gegeven.
Tevens zijn veel mensen op dit moment nog steeds bijzonder blij met het vinden van een koper en is men al snel bereid water bij de wijn te doen i.p.v. de koop af te ketsen. Niet iedereen heeft zijn huis binnen de A10 te koop staan.
Want die mogen niet zomaar een hypotheek nemen. Ken een Marokkaan die een huis gewoon contant heeft gekocht en daar dus zonder hypotheeklast woont.
Volgens mij komt het in die kringen ook redelijk vaak voor dat er hier en daar wat geldkranen worden open gedraaid.
Anyway, volgens mij is de wet hier vrij duidelijk in: De verkopende partij had in die tussentijd dat huis misschien al wel verkocht kunnen hebben en is door het voortdurende uitstel van de koper heel wat geld kwijt geraakt. Bijvoorbeeld een mogelijke dubbele hypotheek als verkoper al een ander huis heeft, makelaarskosten, want die werkt ook niet voor niets.
Lijkt mij dat enkele duizenden euro's nog heel schappelijk is.
Geen moslimsquote:
Gaat het wellicht over moslims? De kopers dan.
Want die mogen niet zomaar een hypotheek nemen. Ken een Marokkaan die een huis gewoon contant heeft gekocht en daar dus zonder hypotheeklast woont.
Volgens mij komt het in die kringen ook redelijk vaak voor dat er hier en daar wat geldkranen worden open gedraaid.
Anyway, volgens mij is de wet hier vrij duidelijk in: De verkopende partij had in die tussentijd dat huis misschien al wel verkocht kunnen hebben en is door het voortdurende uitstel van de koper heel wat geld kwijt geraakt. Bijvoorbeeld een mogelijke dubbele hypotheek als verkoper al een ander huis heeft, makelaarskosten, want die werkt ook niet voor niets.
Lijkt mij dat enkele duizenden euro's nog heel schappelijk is.
.ik denk eerder aan mislukte wietoogst of onderschepte container met illegale inhoudquote:
Gaat het wellicht over moslims? De kopers dan.
Het is de bedoeling dat de zitting waarin de partijen gehoord worden, ergens in de komende drie maanden plaatsvindt.quote:
Ten eerste heeft de rechtelijke macht geen haast en ten tweede verwacht ik dat de kopers ieder mogelijk beroep op uitstel doen, want dat doen ze steeds. Soort struisvogelverdedeging. Misschien gaat het probleem wel weg als je het uitstelt oid.
Ligt de zaak bij een voorzieningen rechter?quote:Op vrijdag 24 maart 2017 13:19 schreef sigme het volgende:
Het is de bedoeling dat de zitting waarin de partijen gehoord worden, ergens in de komende drie maanden plaatsvindt.
Ten eerste heeft de rechtelijke macht geen haast en ten tweede verwacht ik dat de kopers ieder mogelijk beroep op uitstel doen, want dat doen ze steeds. Soort struisvogelverdedeging. Misschien gaat het probleem wel weg als je het uitstelt oid.
NVM modelcontract:quote:Op vrijdag 24 maart 2017 11:08 schreef sigme het volgende:
...
Het koopcontract is een standaard NVM-koopcontract.
...
Verkoper heeft de zaak dus aangespannen en eist 10% koopsom + rente + vergoeding gemaakte kosten.
...
quote:11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Wat de kopers 'winnen' is de keuze uit:quote:
[..]
Lastige hiervan is, is dat de kopers bij hoog & laag volhouden dat de koop wél doorgaat.SPOILERNee, het zijn geen verstandelijk gehandicapten oid. Helaas. Ook geen oplichters, want de kopers gaan hier niks bij winnen..
• De/een boete moeten betalen en niks hebben.
• De/een boete moeten betalen en een huis kopen.
Maar belangrijker nog: Er is verwarring of de koop nu ontbonden is of niet wat in dit geval in het voordeel werkt voor de kopers.
Is hun goed recht, zie NVM modelcontract:quote:
[..]
Verkoper heeft koopcontract ontbonden en is daarmee weer vrij om het aan een ander te verkopen. Anders blééf het ook maar hangen.
...
Maar staat 'haaks' op de eerder gequote 11.3quote:11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
Het is of
• ontbinden en het daar bij laten
of
• nakoming eisen met een boete beding. (En eventueel op een later moment alsnog ontbinden.)
Dit lijkt mij inderdaad een geval "lastige zaak want ditdatzuszo" want het is niet duidelijk of er nu wel of niet ontbonden is, en of het boete beding van toepassing is of niet.
Als de verkopers niet kunnen aantonen dat er een (aangetekende) brief gestuurd is, kunnen de verkopers niet aannemelijk maken dat de koop ontbonden is. Maar als de verkopers zich wel gedragen hebben alsof de koop ontbonden is, is de boete opeisen ook niet vanzelfsprekend. (Nog buiten het feit dat het gangbaar is dat een rechter de boete 'verlaagd' tot de daadwerkelijk gemaakte kosten/schade.)
Krijg toch sterk de indruk dat de verkopers zichzelf in de voet hebben geschoten hier.
Ontbinding van koopcontract & betalen boete is de eis bij de rechter. Wij hadden begrepen dat het contract *dus* pas ontbonden zou zijn na uitspraak. Maar volgens de advocaat is de ontbinding al rond.quote:
[..]
NVM modelcontract:
[..]
[..]
Wat de kopers 'winnen' is de keuze uit:
• De/een boete moeten betalen en niks hebben.
• De/een boete moeten betalen en een huis kopen.
Maar belangrijker nog: Er is verwarring of de koop nu ontbonden is of niet wat in dit geval in het voordeel werkt voor de kopers.
[..]
Is hun goed recht, zie NVM modelcontract:
[..]
Maar staat 'haaks' op de eerder gequote 11.3
Het is of
• ontbinden en het daar bij laten
of
• nakoming eisen met een boete beding. (En eventueel op een later moment alsnog ontbinden.)
Dit lijkt mij inderdaad een geval "lastige zaak want ditdatzuszo" want het is niet duidelijk of er nu wel of niet ontbonden is, en of het boete beding van toepassing is of niet.
Als de verkopers niet kunnen aantonen dat er een (aangetekende) brief gestuurd is, kunnen de verkopers niet aannemelijk maken dat de koop ontbonden is. Maar als de verkopers zich wel gedragen hebben alsof de koop ontbonden is, is de boete opeisen ook niet vanzelfsprekend. (Nog buiten het feit dat het gangbaar is dat een rechter de boete 'verlaagd' tot de daadwerkelijk gemaakte kosten/schade.)
Krijg toch sterk de indruk dat de verkopers zichzelf in de voet hebben geschoten hier.
Waarom sla je 11.2 over? Want juist die is hier zeer belangrijk. Ik snap niet hoe je die kunt missen.quote:
Krijg toch sterk de indruk dat de verkopers zichzelf in de voet hebben geschoten hier.
Hieruit volgt dat als de koper nalatig is dat de verkoper mag ontbinden.quote:artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
En hieruit volgt dat de verkoper na een correcte ingebrekestelling het contract kan ontbinden en tegelijkertijd ontstaat het recht op de 10% van de koopsom. Die dingen gaan dus perfect samen.quote:11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Ik snap niet hoe je zo'n lange post kunt maken en hier dan zo gemakkelijk overheen leest, het haalt namelijk je hele betoog onderuit als een foutief verhaal.
Dat had ik niet helemaal mee gekregen.quote:
[..]
En de laatste termijn is niet verlengd en de kopende partij is volgens alle regelen der kunst aangemaand en in gebreke gesteld.
Ik heb zelf onlangs een huis gekocht met een 'standaard NVM contract'. En daar stond ook die 10% regeling in, als iemand in gebreke bleef na het verlopen van de ontbindende voorwaarden. Een beetje zoals 11.1-3 gepost zijn in dit topic.quote:Hen je enige bron voor de bewering "meestal als een partij terugkrabbelt na het verlopen van ontbindende voorwaarden"? Dat komt namelijk niet heel veel voor heb ik het idee.
Verder ben ik geen jurist, maar als ik zo mee lees lijkt het me wel dat de verkoper zich redelijk heeft opgesteld, de koper in gebreke is gebleken, dus dat de boeteclausule wel in werking zou kunnen treden. Ik hoop voor de verkopende partij dat (wellicht juridisch voorbarig) ontbinden dan geen gevolgen heeft.
Ik ben wel benieuwd hoe dit uitpakt
Die kunnen gebruik maken van een Halal hypotheek, wat eigenlijk een hypotheek is waar via een omweg toch rente over betaald wordt. En dat is niet het enige nadeel.quote:
Gaat het wellicht over moslims? De kopers dan.
Want die mogen niet zomaar een hypotheek nemen. Ken een Marokkaan die een huis gewoon contant heeft gekocht en daar dus zonder hypotheeklast woont.
Volgens mij komt het in die kringen ook redelijk vaak voor dat er hier en daar wat geldkranen worden open gedraaid.
Anyway, volgens mij is de wet hier vrij duidelijk in: De verkopende partij had in die tussentijd dat huis misschien al wel verkocht kunnen hebben en is door het voortdurende uitstel van de koper heel wat geld kwijt geraakt. Bijvoorbeeld een mogelijke dubbele hypotheek als verkoper al een ander huis heeft, makelaarskosten, want die werkt ook niet voor niets.
Lijkt mij dat enkele duizenden euro's nog heel schappelijk is.
Ontbinden en boete gaan juist perfect samen.quote:
dus dat de boeteclausule wel in werking zou kunnen treden. Ik hoop voor de verkopende partij dat (wellicht juridisch voorbarig) ontbinden dan geen gevolgen heeft.
Het is dan ook een ongelofelijk hypocriet iets.quote:
Op Als je leent van iemand wil die er iets voor terug zien, dat is een opslag. Noem je het rente dan ga je naar de hel, noem je het opslag voor kosten ga je naar de hemel. Daarnaast boeit het veel moslims niet zoveel want alle initiatieven zijn gestrand omdat men toch liever kiest voor een systeem met HRA of het gewoonweg te duur vind.
Eens.quote:
[..]
Het is dan ook een ongelofelijk hypocriet iets.
Als je leent van iemand wil die er iets voor terug zien, dat is een opslag. Noem je het rente dan ga je naar de hel, noem je het opslag voor kosten ga je naar de hemel. Daarnaast boeit het veel moslims niet zoveel want alle initiatieven zijn gestrand omdat men toch liever kiest voor een systeem met HRA of het gewoonweg te duur vind.
Die hij past hoeft te betalen als het huis verkocht is.quote:
[..]
Oeps fout stom. Verkoper is makelaar courtage verschuldigd.
Valt voor verkoper dus weer mee.
Mis.quote:
[..]
Die hij past hoeft te betalen als het huis verkocht is.
Valt voor verkoper dus weer mee.
Staat mij bij dat de NVM voorwaarden heeft waaruit blijkt dat als jullie een terecht beroep doen op een ontbindende voorwaarde uit het contract dat jullie geen courtage zijn verschuldigd. En dat doen jullie want nalatigheid word genoemd als reden om tot ontbinding over te mogen gaan. (Is trouwens even geleden dat ik dat boekje heb gelezen)quote:
Mocht je de opdracht bij de makelaar weghalen ben je natuurlijk wel een aantal andere kosten verschuldigd maar dat is niet op de courtage gebaseerd maar op werkelijke kosten en loon. Laat je de opdracht bij de makelaar gebeurt er verder niets.
Ik ben wel benieuwd op welke grond wij het mis zouden hebben. (Serieuze vraag, want ik hoop over 2 weken te tekenen)
Terug naar NL?quote:
[..]
Staat mij bij dat de NVM voorwaarden heeft waaruit blijkt dat als jullie een terecht beroep doen op een ontbindende voorwaarde uit het contract dat jullie geen courtage zijn verschuldigd. En dat doen jullie want nalatigheid word genoemd als reden om tot ontbinding over te mogen gaan. (Is trouwens even geleden dat ik dat boekje heb gelezen)
Mocht je de opdracht bij de makelaar weghalen ben je natuurlijk wel een aantal andere kosten verschuldigd maar dat is niet op de courtage gebaseerd maar op werkelijke kosten en loon. Laat je de opdracht bij de makelaar gebeurt er verder niets.
Ik ben wel benieuwd op welke grond wij het mis zouden hebben. (Serieuze vraag, want ik hoop over 2 weken te tekenen)
Nee man, straks eindelijk de oude keet daar kwijt.quote:
Als ik hier al vertrek dan is het niet richting Nederland.
quote:
[..]
Nee man, straks eindelijk de oude keet daar kwijt.
Als ik hier al vertrek dan is het niet richting Nederland.
Het (enige) goede nieuws is dat deze kopers geen kale kippen zijn. Niet rijk ofzo, maar normale baan en eigen zaak.quote:
De verkopers van mijn huidige woning hebben hetzelfde meegemaakt. Heel vervelend voor die mensen want ze moesten het met restschuld verkopen. Uiteindelijk weer in de verkoop en kon ik het kopen. De vorige kopers werden volgens mij wel aangeklaagd door de verkoper, maar is uiteindelijk een gevalletje 'van een kale kip kun je geen veren plukken' geworden als ik me niet vergis. Enige wat verkoper zichzelf kon verwijten is dat hij te lang van goed vertrouwen is geweest nadat de 10% datum gepasseerd was.
Om hier nog even op terug te komen: precies om deze reden is er niet ontbonden door verkoper, maar heeft verkoper koper gedaagd. Ergens nádat dat proces gestart is, is volgens de advocaat daarmee/daardoor/weetikveel de ontbinding een feit.quote:
()
Het is of
• ontbinden en het daar bij laten
of
• nakoming eisen met een boete beding. (En eventueel op een later moment alsnog ontbinden.)
Dit lijkt mij inderdaad een geval "lastige zaak want ditdatzuszo" want het is niet duidelijk of er nu wel of niet ontbonden is, en of het boete beding van toepassing is of niet.
Als de verkopers niet kunnen aantonen dat er een (aangetekende) brief gestuurd is, kunnen de verkopers niet aannemelijk maken dat de koop ontbonden is. Maar als de verkopers zich wel gedragen hebben alsof de koop ontbonden is, is de boete opeisen ook niet vanzelfsprekend. (Nog buiten het feit dat het gangbaar is dat een rechter de boete 'verlaagd' tot de daadwerkelijk gemaakte kosten/schade.)
Krijg toch sterk de indruk dat de verkopers zichzelf in de voet hebben geschoten hier.
Hmm. Hier zou je gelijk kunnen hebben, er was iets waarom de makelaar courtage zou mogen vragen. Maar om je de waarheid te zeggen, voor alle partijen (makelaar/notaris/advocaat) is dit geen zaak die ze eerder bij de hand gehad hebben en ze kunnen er dus best een op detail naast zitten. De courtage staat in elk geval in de lijst met geclaimde kosten, dus wie weet komt de rechter er nog in detail op terug.quote:
[..]
Staat mij bij dat de NVM voorwaarden heeft waaruit blijkt dat als jullie een terecht beroep doen op een ontbindende voorwaarde uit het contract dat jullie geen courtage zijn verschuldigd. En dat doen jullie want nalatigheid word genoemd als reden om tot ontbinding over te mogen gaan. (Is trouwens even geleden dat ik dat boekje heb gelezen)
Mocht je de opdracht bij de makelaar weghalen ben je natuurlijk wel een aantal andere kosten verschuldigd maar dat is niet op de courtage gebaseerd maar op werkelijke kosten en loon. Laat je de opdracht bij de makelaar gebeurt er verder niets.
Ik ben wel benieuwd op welke grond wij het mis zouden hebben. (Serieuze vraag, want ik hoop over 2 weken te tekenen)
Het is geen kort geding.quote:
[..]
Ligt de zaak bij een voorzieningen rechter?
Ik weet niet waarom de advocaat niet heeft gekozen voor kort geding.
Zou kunnen, hoewel het terug in de verkoop zetten van het huis langzamerhand wel haast kreegquote:
.We zijn lang in de veronderstelling geweest dat dat pas zou kunnen ná de uitspraak, maar dat ligt dus anders (zegt advocaat).
Dat kon al gelijk nadat het contract werd ontbondenquote:
Dat ligt toch een beetje lastig - die ontbinding ligt namelijk voor in die aangespannen zaak. En ergens ná het aanspannen bleek de boel ontbonden. Hier is best wat gedoe over geweest, omdat de advocaat dit niet had gemeld en zowel verkoper als makelaar in de veronderstelling waren dat die ontbinding pas bij de uitspraak zou zijn.quote:
[..]
Dat kon al gelijk nadat het contract werd ontbonden
Verkoper kwam er via de notaris (die de advocaat heeft geraadpleegd om dit na te vragen) achter dat het huis weer 'vrij' was voor verkoop, en toen bleek dit al een aantal maanden zo te zijn, alleen wisten verkoper en makelaar dit dus niet en had advocaat verzuimd dit te melden. Advocaat heeft hiervoor verontschuldigingen aangeboden.
Beter gaat die makelaar ander werk zoeken. Maar vind dit ook wel dom van de verkoper zelf.quote:
[..]
Dat ligt toch een beetje lastig - die ontbinding ligt namelijk voor in die aangespannen zaak. En ergens ná het aanspannen bleek de boel ontbonden. Hier is best wat gedoe over geweest, omdat de advocaat dit niet had gemeld en zowel verkoper als makelaar in de veronderstelling waren dat die ontbinding pas bij de uitspraak zou zijn.
Verkoper kwam er via de notaris (die de advocaat heeft geraadpleegd om dit na te vragen) achter dat het huis weer 'vrij' was voor verkoop, en toen bleek dit al een aantal maanden zo te zijn, alleen wisten verkoper en makelaar dit dus niet en had advocaat verzuimd dit te melden. Advocaat heeft hiervoor verontschuldigingen aangeboden.
Contract ontbinden betekend niets anders dan dat je niet meer gaat leveren aan de "koper" en dat je weer vrij bent om te verkopen aan wie je wil. Welk ander nut zou het kunnen hebben?
Je verontschuldigingen aanbieden is goedkoopquote:
Advocaat heeft hiervoor verontschuldigingen aangeboden.
Nee, dit heeft toch te maken met het opeisen van de 10% + schadevergoeding.quote:
[..]
Beter gaat die makelaar ander werk zoeken. Maar vind dit ook wel dom van de verkoper zelf.
Contract ontbinden betekend niets anders dan dat je niet meer gaat leveren aan de "koper" en dat je weer vrij bent om te verkopen aan wie je wil. Welk ander nut zou het kunnen hebben?
Al had verkoper achteraf gezien liever gewoon ontbonden zonder eis tot boete etc, maar dat werd echt afgeraden.
Waarbij het de verkoper puur gaat om de schadevergoeding. Enkel de schade vergoed zien zou volstaan, maar blijkbaar is dat een te rare eis ofzo, en dus is de eis een stuk hoger.
Vind dit een rare posting. Je stelt dat ze liever hadden ontbonden zonder boete, maar alleen de boete zien had volstaan.??quote:
[..]
Nee, dit heeft toch te maken met het opeisen van de 10% + schadevergoeding.
Al had verkoper achteraf gezien liever gewoon ontbonden zonder eis tot boete etc, maar dat werd echt afgeraden.
Waarbij het de verkoper puur gaat om de schadevergoeding. Enkel de schade vergoed zien zou volstaan, maar blijkbaar is dat een te rare eis ofzo, en dus is de eis een stuk hoger.
Maar als ze niet hadden ontbonden was de boete bepaald op iets tussen de 3% en 10% van de koopsom , en men kan het huis niet aan een ander verkopen omdat er nog een koopcontract actief is.
Het is allemaal vrij simpel. Je ontbind omdat je niet meer gebonden wil zijn aan een levering aan een levering aan een koper die toch niet gaat afnemen, en je bent beiden overeengekomen dat koper 10% verschuldigd is vanwege wanprestatie van zijn zijde.
Schadevergoeding had volstaan.quote:
[..]
Vind dit een rare posting. Je stelt dat ze liever hadden ontbonden zonder boete, maar alleen de boete zien had volstaan.??
Tsja. Advocaat zei dat er aan de rechter ontbinding moest worden gevraagd om de schade vergoed te krijgen.quote:Maar als ze niet hadden ontbonden was de boete bepaald op iets tussen de 3% en 10% van de koopsom , en men kan het huis niet aan een ander verkopen omdat er nog een koopcontract actief is.
Het is allemaal vrij simpel. Je ontbind omdat je niet meer gebonden wil zijn aan een levering aan een levering aan een koper die toch niet gaat afnemen, en je bent beiden overeengekomen dat koper 10% verschuldigd is vanwege wanprestatie van zijn zijde.
Hadden ze tot op de dag van vandaag niet aan een ander kunnen verkopen.quote:
Welnee, ik begin mij nu af te vragen of jij of een ander het verhaal wel goed hebt begrepen. Dit is namelijk onzin.quote:[..]
Tsja. Advocaat zei dat er aan de rechter ontbinding moest worden gevraagd om de schade vergoed te krijgen.
Als jij het zegtquote:
[..]
Hadden ze tot op de dag van vandaag niet aan een ander kunnen verkopen.
[..]
Welnee, ik begin mij nu af te vragen of jij of een ander het verhaal wel goed hebt begrepen. Dit is namelijk onzin.
.Rechter was vrij duidelijk: de gedaagden hebben geen poot om op te staan. Hun advocaat was ook van mening dat 'ie niet veel kon veranderen aan de feiten, maar smeekte om clementie omdat anders twee jonge mensen (ze zijn begin 30, met een baan en een eigen zaak) met een grote boete zitten opgezadeld terwijl ze ook geen geldboom in de tuin hebben.
Schikken was geen optie, het hoogste schikkingsbod was nog niet de helft van de eis, nadat de rechter duidelijk had aangegeven dat er geen gronden waren voor het niet toekennen van de eis.
Het blijft een treurige zaak voor de mislukte kopers, door als struisvogels te opereren zitten ze zometeen elk met een hoofdelijke aansprakelijkheid voor een bedrag van meer dan 30.000 euro terwijl ze er voor zo'n 5.000 af hadden gekund. En zij voelen zich ENORM slachtoffer.
De rechter gaf veel hints dat er niet veel grond was voor gematigd bedrag en afgezien van een beroep op clementie is er ook geen enkel juridisch verweer geweest over de rechtmatigheid van de eis. De kans van een matiging is er natuurlijk wel, maar het lijkt niet te verwachten dat dat substantieel gaat zijn. De rechter bemoeide zich nog met de mogelijkheid tot schikken en probeerde de tegenpartij uit te leggen dat er ook voor de eisende partij een 'winst' in moet zitten, wat vaak bestaat uit het afkopen van het procesrisico, maar dat er hier eigenlijk geen sprake was van enig procesrisico voor de eiser. Lijkt me een duidelijke hint.quote:
Is er niet alsnog kans dat de rechter een gematigd bedrag toewijst? Ik bedoel, gaat het recht hen het vel over de neus trekken?
Overigens maakt het niet uit als er wat van het bedrag af gaat, maar het voorstel van de tegenpartij was echt veel te laag om in overweging te nemen. En dan moeten ze maar gevonnist worden.
Veelal word geoordeeld dat 10% redelijk is daar beide partijen dit overeen zijn gekomen. Dus daar veranderd meestal niet veel aan.quote:
Is er niet alsnog kans dat de rechter een gematigd bedrag toewijst? Ik bedoel, gaat het recht hen het vel over de neus trekken?
Vervolgschade door handelen van een partij is wel vaak onderwerp van matiging, helemaal afhankelijk van de situatie.
Vraag aan TS, is die 30K de 10% of opgebouwd uit verschillende componenten?
Tja treurig.. persoonlijk vind ik het niet treurig omdat zij dit echt volledig aan zichzelf hebben te danken. Voor mij is er in dit soort gevallen geen verschil met voor de schade op moeten draaien als je met een baksteen een raam ingooit.quote:
Het blijft een treurige zaak voor de mislukte kopers, door als struisvogels te opereren zitten ze zometeen elk met een hoofdelijke aansprakelijkheid voor een bedrag van meer dan 30.000 euro terwijl ze er voor zo'n 5.000 af hadden gekund. En zij voelen zich ENORM slachtoffer.
Hoezo dat, is het huis verkocht dan?quote:
[..]
Heb je er enig verstand van? Verkoper is makelaar courtage verschuldigd, bijvoorbeeld.
Een heel flinke keuken.quote:
30k verdiend door niet te verkopen. Lekker man. Toch een nieuwe keuken in het nieuwe huis.
25k is de 10% koopsomquote:
[..]
Veelal word geoordeeld dat 10% redelijk is daar beide partijen dit overeen zijn gekomen. Dus daar veranderd meestal niet veel aan.
Vervolgschade door handelen van een partij is wel vaak onderwerp van matiging, helemaal afhankelijk van de situatie.
Vraag aan TS, is die 30K de 10% of opgebouwd uit verschillende componenten?
3 k was los overeengekomen (en voor getekend, veel correspondentie over) als losse schadevergoeding voor het opnieuw uitstellen waardoor verkoper directe schade leed
-rest- grifiie, proces & incassokosten
Ja. Dat is hoe het in elkaar zit wanneer de koop volledig rond is maar niet wordt afgenomen.quote:
De directe kosten lopen in de duizenden, en als ze veroordeeld worden tot 30k betalen, is het maar de vraag of er ooit die 30k betaald wordt.quote:
30k verdiend door niet te verkopen. Lekker man. Toch een nieuwe keuken in het nieuwe huis.
Lekker man. Allemaal geld moeten lenen voor advocaten en gezeik.
Plus eventuele dubbele lasten die je zou kunnen hebben (ik weet niet of dat hier het geval is).quote:Op woensdag 7 juni 2017 05:48 schreef sigme het volgende:
[..]
De directe kosten lopen in de duizenden, en als ze veroordeeld worden tot 30k betalen, is het maar de vraag of er ooit die 30k betaald wordt.
Lekker man. Allemaal geld moeten lenen voor advocaten en gezeik.
Die 30k klinkt best redelijk.
Dan heeft dat stel een mooie maar zware levensles. Als ze zoiets hadden geflikt met hun eigen onderneming was de schade en stuk groter geweest...
k heb geprobeerd het terug te vinden maar vind het zo snel niet, maar hebben ze een uitleg gegeven over hun handelen?quote:
[..]
De directe kosten lopen in de duizenden, en als ze veroordeeld worden tot 30k betalen, is het maar de vraag of er ooit die 30k betaald wordt.
Lekker man. Allemaal geld moeten lenen voor advocaten en gezeik.
Mooie update, jammer voor kopers. Zelf voor getekend en niet naar gehandeld. Dure les. Waar vinden ze zich slachtoffer van? Post je t.z.t. weer een update (met link naar uitspraak)?quote:
Zitting is geweest, uitspraak volgt over een aantal weken.
Rechter was vrij duidelijk: de gedaagden hebben geen poot om op te staan. Hun advocaat was ook van mening dat 'ie niet veel kon veranderen aan de feiten, maar smeekte om clementie omdat anders twee jonge mensen (ze zijn begin 30, met een baan en een eigen zaak) met een grote boete zitten opgezadeld terwijl ze ook geen geldboom in de tuin hebben.
Schikken was geen optie, het hoogste schikkingsbod was nog niet de helft van de eis, nadat de rechter duidelijk had aangegeven dat er geen gronden waren voor het niet toekennen van de eis.
Het blijft een treurige zaak voor de mislukte kopers, door als struisvogels te opereren zitten ze zometeen elk met een hoofdelijke aansprakelijkheid voor een bedrag van meer dan 30.000 euro terwijl ze er voor zo'n 5.000 af hadden gekund. En zij voelen zich ENORM slachtoffer.
Lekkere makelaar heb je ook dan.quote:
[..]
Ja. Dat is hoe het in elkaar zit wanneer de koop volledig rond is maar niet wordt afgenomen.
Tjah, als je geen verstand van zaken hebt moet je iemand in de hand nemen die dat wel heeft. Die 10% is een veelgebruikte clausule in koopcontracten. Als ze de boel al gewoon hadden gelezen en gehandeld was er niks aan de hand geweest.quote:
[..]
De directe kosten lopen in de duizenden, en als ze veroordeeld worden tot 30k betalen, is het maar de vraag of er ooit die 30k betaald wordt.
Lekker man. Allemaal geld moeten lenen voor advocaten en gezeik.
Staat duidelijk in de NVM voorwaarden.quote:
Lijkt mij dat hier geen matiging gaat plaatsvinden, kopers hebben echt zelf alles verprutst wat er maar te verprutsen was.quote:
[..]
25k is de 10% koopsom
3 k was los overeengekomen (en voor getekend, veel correspondentie over) als losse schadevergoeding voor het opnieuw uitstellen waardoor verkoper directe schade leed
-rest- grifiie, proces & incassokosten
Daar gaat het niet om.quote:
[..]
Staat duidelijk in de NVM voorwaarden.
Je hebt ook een makelaar om de koper te screenen. Als dit dus niet goed gedaan wordt kun je als makelaar ook coulant zijn en het huis gewoon opnieuw in de verkoop nemen zonder kosten.
Nee, die plicht is er helemaal niet, hoe kom je daarbij? Er is een zorgplicht naar de verkoper toe in deze, maar absoluut geen enkele verplichting tot het controleren van de situatie van de koper.quote:
[..]
Daar gaat het niet om.
Je hebt ook een makelaar om de koper te screenen. Als dit dus niet goed gedaan wordt kun je als makelaar ook coulant zijn en het huis gewoon opnieuw in de verkoop nemen zonder kosten.
Daarnaast al zou er een wanprestatie zijn vanuit de makelaar dan nog leid dat niet automatisch tot bevrijding van de verbintenis tot betaling, de vordering vanuit de makelaar is geheel en al volgens de voorwaarden.
Dat hij coulant kan zijn bij het opnieuw aannemen van een opdracht van deze verkoper is natuurlijk zo, maar er is niets wat hem daartoe verplicht.
Huh? dat is juist niet nodig omdat je de 10% hebt en kunt afdwingen indien nodig. Zo zorg je dat de incentives goed liggen. Voor beide partijen trouwens, omdat het even lullig kan zijn als de verkopers niet kunnen leveren.quote:
[..]
Daar gaat het niet om.
Je hebt ook een makelaar om de koper te screenen. Als dit dus niet goed gedaan wordt kun je als makelaar ook coulant zijn en het huis gewoon opnieuw in de verkoop nemen zonder kosten.
Makelaar dient volgens zijn zorgverplichting te waarschuwen voor de risico's van het uitblijven van een bankgarantie/waarborgsom omdat verhaalmogelijkheden bij schade dan beperkt worden. Makelaar dient geenzins van te voren te controleren of koper wel of niet de financiële middelen heeft.quote:
[..]
Huh? dat is juist niet nodig omdat je de 10% hebt en kunt afdwingen indien nodig. Zo zorg je dat de incentives goed liggen. Voor beide partijen trouwens, omdat het even lullig kan zijn als de verkopers niet kunnen leveren.
Zou ook onzin zijn, want dan kunnen we voorbehoud onder financiën ook wel doorstrepen.
Ben het met je eens. Ik had het tegen Artbij2.quote:
[..]
Makelaar dient volgens zijn zorgverplichting te waarschuwen voor de risico's van het uitblijven van een bankgarantie/waarborgsom omdat verhaalmogelijkheden bij schade dan beperkt worden. Makelaar dient geenzins van te voren te controleren of koper wel of niet de financiële middelen heeft.
Zou ook onzin zijn, want dan kunnen we voorbehoud onder financiën ook wel doorstrepen.
Weet ik, is dan ook als aanvulling bedoelt en niet als kritiek.quote:
[..]
Ben het met je eens. Ik had het tegen Artbij2.
Verder bizar om te zien wat een aantal mensen allemaal aan de rol van een makelaar toedichten en hoe weinig men weet van de inhoud en uitwerking van koopcontracten. Hebben die dan nog nooit een eigen huis gekocht, of hebben ze zoals te vaak gebeurt nagelaten om te lezen waar zij voor tekenen? Op menig feestje of in menig bedrijfskantine hoorde ik rondom dit onderwerp ook regelmatig de meest tenenkrommende zelf verzonnen feiten.
Nee, je krijgt 10% als ze hun afspraken niet nakomen. Niet als de koop niet doorgaat. Als jij als verkoper 3 maanden geeft en de financiering komt niet rond (binnen de afgesproken termijn) krijg je helemaal niets. Een goede makelaar zorgt dat het zover niet komt.quote:
[..]
Huh? dat is juist niet nodig omdat je de 10% hebt en kunt afdwingen indien nodig. Zo zorg je dat de incentives goed liggen. Voor beide partijen trouwens, omdat het even lullig kan zijn als de verkopers niet kunnen leveren.
Ik schrijf nergens dat de makelaar iets verplicht is.quote:
[..]
Nee, die plicht is er helemaal niet, hoe kom je daarbij? Er is een zorgplicht naar de verkoper toe in deze, maar absoluut geen enkele verplichting tot het controleren van de situatie van de koper.
Daarnaast al zou er een wanprestatie zijn vanuit de makelaar dan nog leid dat niet automatisch tot bevrijding van de verbintenis tot betaling, de vordering vanuit de makelaar is geheel en al volgens de voorwaarden.
Dat hij coulant kan zijn bij het opnieuw aannemen van een opdracht van deze verkoper is natuurlijk zo, maar er is niets wat hem daartoe verplicht.
Onzin.quote:
[..]
Nee, je krijgt 10% als ze hun afspraken niet nakomen. Niet als de koop niet doorgaat. Als jij als verkoper 3 maanden geeft en de financiering komt niet rond (binnen de afgesproken termijn) krijg je helemaal niets. Een goede makelaar zorgt dat het zover niet komt.
Die 10% staat los van het al dan niet (bijvoorbeeld) 12 dagen later alsnog tekenen van de leveringsovereenkomst. Daarbij kun je prima uitstel van levering overeenkomen zonder het voorbehoud van financiën te verlengen. Verder zou het plezierig zijn als je iets duidelijker bent in je postings, 3 maanden.. 3 maanden wat... levering? voorbehoud?
Ik ben uiteindelijk bij mijn eerste woning op verzoek van verkoper zelfs 6 maanden uitstel van levering overeengekomen waarbij alle voorbehouden zijn vervallen en daar was helemaal niets mis mee.
Schrijf bij dit soort dingen:quote:
[..]
Ik schrijf nergens dat de makelaar iets verplicht is.
Dan even dat het een ongefundeerde persoonlijke mening is en alles behalve een feit.quote:
Je hebt ook een makelaar om de koper te screenen.
Ze hadden geen (aankoop)makelaar ingeschakeld maar een 'financieel adviseur' en die heeft er een potje van gemaakt.quote:
[..]
Mooie update, jammer voor kopers. Zelf voor getekend en niet naar gehandeld. Dure les. Waar vinden ze zich slachtoffer van? Post je t.z.t. weer een update (met link naar uitspraak)?
Koper voelen zich vreselijk opgelicht door de adviseur.
Kopers voelen zich voorgelogen door adviseur, maar kopers wisten zelf heel goed dat de financiering steeds *niet* rond was, dat er steeds uitstel moest worden aangevraagd, dat hun op zeker moment voor de laatste keer uitstel werd verleend en dat ze verkoper toen al op kosten hadden gejaagd. Ze zijn daarover niet voorgelogen.
Ze vinden het ook enorm onterecht dat nu een heel groot bedrag geëist wordt in plaats van iets wat zij wel reëel genoeg en haalbaar vinden. Maar ze hebben niet eenmaal contact opgenomen toen het aan hun kant duidelijk misliep om het stopzetten van de koop te bespreken.
Update met de uitspraak zelf verwacht ik wel te kunnen posten, maar een linkje naar de uitspraak gaat me dan vast niet lukken. Tegen die tijd ben ik nog maar beperkt bereikbaar met beperkte middelen en internet. En koper zelf is niet zo digitaal aangelegd
. In november ofzo wil ik proberen om het alsnog erbij te linken.[ Bericht 5% gewijzigd door sigme op 07-06-2017 20:59:52 ]
Die makelaar heeft enórm veel werk gehad van het correct afhandelen van het mislukken van de verkoop. En daardoor alles perfect gedocumenteerd en met duidelijke inachtneming van alle aanzeggingen en verlengingen en condities, waardoor de zaak voor de advocaat weinig werk was, voor de rechter helder en duidelijk en de verkoper duidelijk in z'n recht stond.quote:
[..]
Daar gaat het niet om.
Je hebt ook een makelaar om de koper te screenen. Als dit dus niet goed gedaan wordt kun je als makelaar ook coulant zijn en het huis gewoon opnieuw in de verkoop nemen zonder kosten.
Met een prutsende makelaar kan je zo'n zaak nog wel verknallen.
Die man is écht (hier) z'n geld wel waard.
Overigens claimt hij z'n courtage niet eens zomaar, enkel als kopers én veroordeeld worden én betalen en pas nadat de advocaat daarvan betaald is. Dat alles in goed overleg met de verkoper, dus heel redelijk, lijkt mij.
Ik zou trouwens niet weten hoe en waarom die makelaar kopers zou kunnen 'screenen'. En dan een verkoop dwarsbomen? Apart idee.
Gezien het verhaal vraag ik mij af wat hun adviseur fout heeft gedaan, en wat zij zelf fout hebben gedaan, een adviseur vraagt alleen een hypotheek aan als je hem de stukken hiervoor overhandigd en hem ook de opdracht hiervoor geeft. (of hij verteld je hoe vreselijk kansloos dit is)quote:
[..]
Ze hadden geen (aankoop)makelaar ingeschakeld maar een 'financieel adviseur' en die heeft er een potje van gemaakt. Financiering niet rond maar kan ook geen bewijs van aanvraag van hypotheek oid overleggen. Niet eens een póging gedaan tot ontbinden van de koop.
Koper voelen zich vreselijk opgelicht door de adviseur, al heb ik nergens gehoord die die hun geld afhandig heeft gemaakt.
Kopers voelen zich voorgelogen door adviseur, maar kopers wisten zelf heel goed dat de financiering steeds *niet* rond was, dat er steeds uitstel moest worden aangevraagd, dat hun op zeker moment voor de laatste keer uitstel werd verleend en dat ze verkoper toen al op 3000 schade hadden gejaagd. Ze zijn daarover niet voorgelogen.
Ze vinden het ook enorm onterecht dat nu een heel groot bedrag geëist wordt in plaats van iets wat zij wel reëel genoeg en haalbaar vinden. Maar ze hebben niet eenmaal contact opgenomen toen het aan hun kant duidelijk misliep om het stopzetten van de koop te bespreken.
Update met de uitspraak zelf verwacht ik wel te kunnen posten, maar een linkje naar de uitspraak gaat me dan vast niet lukken. Tegen die tijd ben ik nog maar beperkt bereikbaar met beperkte middelen en internet. En koper zelf is niet zo digitaal aangelegd
Als zij dit allemaal zijn fout vinden spannen zij maar een zaak aan om daar het geld terug te halen
Kopers lijken mij meer van die types die of godsgruwelijk dom zijn, of het allemaal zelf wel beter weten en het zal allemaal wel niet zo'n vaart lopen volgens hun, en nu ze het deksel op de neus krijgen is het allemaal alsnog niet hun schuld en vooral naar anderen wijzen.
De zaak later lezen zou mij geweldig lijken in deze.
Zij zijn ook zeker van plan een zaak tegen hem aan te spannen. Gezien hun handelen in onze zaak ben ik bang dat ze hun eigen claims onvoldoende kunnen onderbouwen.quote:
[..]
Gezien het verhaal vraag ik mij af wat hun adviseur fout heeft gedaan, en wat zij zelf fout hebben gedaan, een adviseur vraagt alleen een hypotheek aan als je hem de stukken hiervoor overhandigd en hem ook de opdracht hiervoor geeft. (of hij verteld je hoe vreselijk kansloos dit is)
Als zij dit allemaal zijn fout vinden spannen zij maar een zaak aan om daar het geld terug te halen
Kopers lijken mij meer van die types die of godsgruwelijk dom zijn, of het allemaal zelf wel beter weten en het zal allemaal wel niet zo'n vaart lopen volgens hun, en nu ze het deksel op de neus krijgen is het allemaal alsnog niet hun schuld en vooral naar anderen wijzen.
De zaak later lezen zou mij geweldig lijken in deze.
Heel godsgruwelijk dom leken ze me niet. Wel dom genoeg om te denken dat het wel over zal waaien en dom genoeg om liever de kop in het zand te steken dan iets te doen voordat het te laat is.
Vooral ook geen benul van onderhandelen, geven & nemen, enig strategisch denken. De uitleg van de rechter over 'schikken' kwam ook totaal niet aan; het idee dat hun tegenpartij een éxtra voordeeltje moet krijgen om akkoord te gaan met een lager bedrag dan de eis: het landde nergens.
Ja echt.quote:
[..]
Zij zijn ook zeker van plan een zaak tegen hem aan te spannen. Gezien hun handelen in onze zaak ben ik bang dat ze hun eigen claims onvoldoende kunnen onderbouwen.
Heel godsgruwelijk dom leken ze me niet. Wel dom genoeg om te denken dat het wel over zal waaien en dom genoeg om liever de kop in het zand te steken dan iets te doen voordat het te laat is.
Vooral ook geen benul van onderhandelen, geven & nemen, enig strategisch denken. De uitleg van de rechter over 'schikken' kwam ook totaal niet aan; het idee dat hun tegenpartij een éxtra voordeeltje moet krijgen om akkoord te gaan met een lager bedrag dan de eis: het landde nergens.
Als ik zo in de shit zou zitten, en men zou mij aanbieden om voor 5.000,- te schikken, zou ik zorgen dat diezelfde dag dat geld op tafel komt (al zou ik de auto ervoor moeten verkopen), zolang ik die handtekening maar krijg voor boetevrije ontbinding.
Zul je zien dat de adviseur keurig mailtjes of aantekeningen kan overhandigen dat hij hen gewaarschuwd heeft, maar dat zij het vertikten om dit serieus te nemen, krijgen ze ook nog de kosten van die zaak erbij
Ja he? Of ze hebben compleet verkeerd begrepen wat een financieel adviseur doet.quote:Op woensdag 7 juni 2017 21:21 schreef Marsenal het volgende:
Het is gewoon alsof ze als een hert in de koplampen kijken, wat idioot
Denk eerder "en" ipv "of"quote:
[..]
Ja he? Of ze hebben compleet verkeerd begrepen wat een financieel adviseur doet.
Oh, oké, ik dacht even dat ze zich slachtoffer van de verkoper vonden. Tja, succes met zaak tegen de adviseur, danquote:
[..]
Ze hadden geen (aankoop)makelaar ingeschakeld maar een 'financieel adviseur' en die heeft er een potje van gemaakt.
Koper voelen zich vreselijk opgelicht door de adviseur.
Kopers voelen zich voorgelogen door adviseur, maar kopers wisten zelf heel goed dat de financiering steeds *niet* rond was, dat er steeds uitstel moest worden aangevraagd, dat hun op zeker moment voor de laatste keer uitstel werd verleend en dat ze verkoper toen al op kosten hadden gejaagd. Ze zijn daarover niet voorgelogen.
Ze vinden het ook enorm onterecht dat nu een heel groot bedrag geëist wordt in plaats van iets wat zij wel reëel genoeg en haalbaar vinden. Maar ze hebben niet eenmaal contact opgenomen toen het aan hun kant duidelijk misliep om het stopzetten van de koop te bespreken.
Update met de uitspraak zelf verwacht ik wel te kunnen posten, maar een linkje naar de uitspraak gaat me dan vast niet lukken. Tegen die tijd ben ik nog maar beperkt bereikbaar met beperkte middelen en internet. En koper zelf is niet zo digitaal aangelegd
ECLI/LJN mag ook, kunnen we de link er wel bij vinden.
Ik dacht dat ik dat getypt hadquote:
Maar ja, als ze in staat waren om dat te bedenken, hadden ze nu ook wel een schikkingsvoorstel van 20k op tafel gekieperd... Zouden zulke mensen ook geen vrienden of familie hebben die hen tig keer gewaarschuwd hebben?
Ome Henk zeg dat de verkopers klootzak'n bent, en de rechtuhr snapt d'r niets van.quote:
Maar ja, als ze in staat waren om dat te bedenken, hadden ze nu ook wel een schikkingsvoorstel van 20k op tafel gekieperd... Zouden zulke mensen ook geen vrienden of familie hebben die hen tig keer gewaarschuwd hebben?
(wat ik mij voorstel in dat soort families..)
Elke makelaar screent mensen die een bezichtiging gaan doen en een bod uitbrengen. Hij peilt hoe serieus ze zijn en of ze uberhaubt die verkochte woning zouden kunnen betalen.quote:
[..]
Die makelaar heeft enórm veel werk gehad van het correct afhandelen van het mislukken van de verkoop. En daardoor alles perfect gedocumenteerd en met duidelijke inachtneming van alle aanzeggingen en verlengingen en condities, waardoor de zaak voor de advocaat weinig werk was, voor de rechter helder en duidelijk en de verkoper duidelijk in z'n recht stond.
Met een prutsende makelaar kan je zo'n zaak nog wel verknallen.
Die man is écht (hier) z'n geld wel waard.
Overigens claimt hij z'n courtage niet eens zomaar, enkel als kopers én veroordeeld worden én betalen en pas nadat de advocaat daarvan betaald is. Dat alles in goed overleg met de verkoper, dus heel redelijk, lijkt mij.
Ik zou trouwens niet weten hoe en waarom die makelaar kopers zou kunnen 'screenen'. En dan een verkoop dwarsbomen? Apart idee.
En ik weet ook nog wel goed hoe dat bij mij ging. Hypotheekadviseur diep in de stress omdat hij dacht dat hij de datum van ontbindende voorwaarden nooit zou halen. En vervolgens zet hij ook nog in zijn overeenkomst met mij voor de hypotheekvoorziening dat hij niet aansprakelijk is voor eventuele schade. Ik ben geen jurist maar ik had wel helder wie zijn kop eraf zou gaan als de deadline niet zou worden gehaald. En daarom heb ik ook voordat ik uberhaupt de koopovereenkomst tekende al om uitstel gevraagd. Kunnen ze gelijk de hele deal om zeep helpen als ze nee zeggen, dat is nog eens onderhandelingsruimte.
Hier gestopt. Daarna de NVM algemene consumenten voorwaarden )particulieren) opgezocht en gekeken of er iets stond over het screenen van mensen die bezichtigingen gaan doen. Staat er niet bij als als onderdeel van de kern van een opdracht tot bemiddeling, maar ook niet als een "standaard" uitbreidende dienst. Daarbij geconcludeerd dat Artbij2 onzin aan het uitkramen is.quote:
[..]
Elke makelaar screent mensen die een bezichtiging gaan doen en een bod uitbrengen...
screening wordt denk ik bedoeld in de vorm van 'inschatten of serieus' ipv officiële procedurequote:
[..]
Hier gestopt. Daarna de NVM algemene consumenten voorwaarden )particulieren) opgezocht en gekeken of er iets stond over het screenen van mensen die bezichtigingen gaan doen. Staat er niet bij als als onderdeel van de kern van een opdracht tot bemiddeling, maar ook niet als een "standaard" uitbreidende dienst. Daarbij geconcludeerd dat Artbij2 onzin aan het uitkramen is.
Precies. Maar dat hangt wel van de makelaar af. Onze makelaar deed dat erg goed. Die zei van tevoren ook dat een concurrerende makelaar soms wel 5 of meer bezoeken per week plande en dat als USP gebruikte. Onze makelaar hield een soort telefonische interviews. Waarom waren ze geïnteresseerd, wisten ze dat er geen achterom was, waren ze al bij een financieel adviseur geweest?quote:
[..]
screening wordt denk ik bedoeld in de vorm van 'inschatten of serieus' ipv officiële procedure
Hij was ook eerlijk over zijn manier van werken. Wij vonden het heel fijn dat hij onze tijd niet verspilde met nutteloze bezoeken.
. Werkelijk geïnteresseerden zullen vermoedelijk vaak ook niet de meest doorsnee mensen zijn.
LOL, ik had het gesprek afgekapt en wel een ander huis uitgezocht. Als ik die man bel dan bel ik voor een bezichtiging en niet voor een verhoor.quote:
Onze makelaar hield een soort telefonische interviews. Waarom waren ze geïnteresseerd, wisten ze dat er geen achterom was, waren ze al bij een financieel adviseur geweest?
Zo waar in dit gevalquote:
Werkelijk geïnteresseerden zullen vermoedelijk vaak ook niet de meest doorsnee mensen zijn.
Bij bepaalde marktsegmenten vind ik zo'n 'verhoor' redelijk. Als je een exclusieve villa verkoopt, heeft een willekeurige patjepeeër niets te zoeken in je huis.quote:
[..]
LOL, ik had het gesprek afgekapt en wel een ander huis uitgezocht. Als ik die man bel dan bel ik voor een bezichtiging en niet voor een verhoor.
10 punten.quote:
[..]
screening wordt denk ik bedoeld in de vorm van 'inschatten of serieus' ipv officiële procedure
Goed, een week voor de overdracht stuurt koper een offerte van anderhalf jaar oud op als zijnde goedkeuring van zijn hypotheekaanvraag. Werd niet geaccepteerd door de notaris
Het is pas vier weken later gepasseerd, met een spoedprocedure. Er is toen voor die 4 weken als ik het me goed herinner ¤ 13.000 extra betaald.
Vordering volledig toegekend.
Ik heb gezocht maar kan de uitspraak nog niet gepubliceerd vinden.quote:
De zaak later lezen zou mij geweldig lijken in deze.
Yep, zoals we al zeiden hier, appeltje-eitje.quote:
De rechter vond het blijkbaar zo eenvoudig dat 'ie het vonnis in een weekje na de zitting al heeft uitgesproken.
Publicatie kan soms even op zich laten wachten.
Top!quote:
De rechter vond het blijkbaar zo eenvoudig dat 'ie het vonnis in een weekje na de zitting al heeft uitgesproken.
Vordering volledig toegekend.
(Benieuwd nadat vanuit een ander topic gelinkt werd naar deze)
Dat zou dan plusminus een derde van de directe schade al vergoed hebben.
Lang verhaal kort : succes.
Dit weekend spreek ik de verkoper uit dit verhaal, ik zal dan eens informeren.
Daarbij is de inschatting om voor een extreem laag bedrag te schikken ook niet erg gunstig.
Wellicht had een schikkingsvoorstel van 20/25k meer opgeleverd.
In de loop van de afgelopen 4 jaar heeft de woordvoerder van de schuldenaren een paar maal een (onrealistisch) voorstel gedaan voor afkoop van de schuld (zeg: "we lappen vijfduizend en dan laten we de resterende vijftienduizend zitten, ok?"). De voorgestelde afkoopsom liep langzaam op (zowel de incidentele betaling als loonbeslag liep ook wel door). Maar tot een succesvolle overeenkomst én uitvoer daarvan kwam het niet.
Onlangs werd er een redelijk voorstel gedaan, is dat aangenomen en zowaar zelfs nagekomen.
Het totale bedrag was in de tussentijd natuurlijk wat gegroeid (rente en kosten). Er is ze iets rond de achtduizend uiteindelijk kwijtgescholden.
[ Bericht 0% gewijzigd door sigme op 09-08-2021 14:47:27 ]
Top. MOgen we aannemen dat dat huis inmiddels alsnog verkocht is, en wellicht zelfs tegen een hoger bedrag, gezien de huidige markt?quote:Op maandag 9 augustus 2021 14:31 schreef sigme het volgende:
Update.
In de loop van de afgelopen 4 jaar heeft de woordvoerder van de schuldenaren een paar maal een (onrealistisch) voorstel gedaan voor afkoop van de schuld (zeg: "we lappen vijfduizend en dan laten we de resterende vijftienduizend zitten, ok?"). De voorgestelde afkoopsom liep langzaam op (zowel de incidentele betaling als loonbeslag liep ook wel door). Maar tot een succesvolle overeenkomst én uitvoer daarvan kwam het niet.
Onlangs werd er een redelijk voorstel gedaan, is dat aangenomen en zowaar zelfs nagekomen.
Het totale bedrag was in de tussentijd natuurlijk wat gegroeid (rente en kosten). Er is ze iets rond de achtduizend uiteindelijk kwijtgescholden.