Casus: de koop die niet doorging (huis)

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:37 schreef sigme het volgende:
Wel staat in een standaard contract iets over een standaard geldverstrekker, en koper heeft laten weten die route niet bewandeld te hebben.

Ik denk dat koper daarmee zichzelf de das om doet.

Allereerst dient koper om onder de boete uit te komen een geldig beroep op ontbinding te doen, gebeurt dit niet dan kan nog bekeken worden in hoeverre het verlangen van uitstel redelijk dient te worden geacht, als hij bijvoorbeeld een paar dagen extra nodig had en aan kan tonen dat hij dan wel kan kopen dan word al snel geacht dat verkoper zich niet redelijk opstelt.

Onder redelijke inspanning valt ook het zoeken naar alternatieve financieringsmethoden. Zo kan iemand die het geld zelf voorhanden heeft zich niet beroepen op het niet verkrijgen van een hypotheek, maar iemand die afspreekt om als bewijslast voor een geldig beroep op de ontbindende voorwaarden een afwijzing van een erkende geldverstrekker aan te leveren maar nalaat om zelfs maar een aanvraag te doen staat ook vreselijk zwak.

Hoeveel tijd is verstreken na het verlopen van de overeengekomen overdrachtsdatum? En zijn de uitstellen gedocumenteerd zodat een nieuw overeengekomen datum is aan te tonen?

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:46 schreef sigme het volgende:

[..]

Verkoper heeft koopcontract ontbonden en is daarmee weer vrij om het aan een ander te verkopen. Anders blééf het ook maar hangen.

De rechter zal idd moeten oordelen over de punten die jij aandraagt. Maar verkoper heeft naar eer en geweten eerst een heel aantal keren uitstel verleend en daarna heeft de makelaar aanmaningen en ingebrekestellingen verzorgd.

Overigens had verkoper heel graag sneller en schoner dat contract beëindigd, maar verkoper zat wel met een paar duizend echte gemaakt kosten. Kopers is aangeboden om de boel te ontbinden voor een paar duizend. Als ze nu 10.000 zouden bieden zou verkoper dan nog steeds direct aannemen (10% komt op een slordige 25.000, en dan komen alle kosten er nog bij.. )

Hoeveel tijd is verstreken na het verlopen van de overeengekomen overdrachtsdatum? En zijn de uitstellen gedocumenteerd zodat een nieuw overeengekomen datum is aan te tonen?

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:49 schreef sigme het volgende:

[..]

Alles is gedocumenteerd.
De overdrachtsdatum stond op september 2016 (eind? begin? weet ik niet meer), of zoveel eerder/later als partijen overeenkomen.
De alleruiterlijkste financieringsdatum was ook ergens in september 2016.

Samengevat:

Koper laat overdrachtsdatum verstrijken door aan te geven niet te kunnen kopen
Koper laat na een beroep op ontbinding te doen
Koper had zelfs geen gronden om die ontbinding te eisen
Koper doet geen redelijke inspanning voor financiering
Koper blijft maar om uitstel vragen
Koper gaat niet akkoord met schikkingvoorstel
Koper stort geen waarborgsom
(weet je zeker dat ze niet geestelijk gehandicapt zijn?)

Als verkoper zich redelijk heeft opgesteld aangaande uitstel (dus niet maanden terwijl verkoper zelf de lasten dient te dragen volgens koper, en op een juiste manier een beroep heeft gedaan op de ontbinding en het opeisen van de overeengekomen boete dan lijkt mij dit appeltje eitje.

Welke bijkomende kosten allemaal wel/niet zullen worden toegekend is aan de rechter. Maar aantoonbare kosten welke direct voortvloeien uit de nalatigheid en het niet nakomen van de overeenkomst van de koper zullen in mijn beleving in alle redelijkheid worden toegewezen.

Het kan zijn dat de rechter partijen de gelegenheid geeft om bepaalde bewijzen aan te leveren, en alvast uitspreekt wat de gevolgen zullen zijn van het uitblijven daarvan.

Het lijkt me inderdaad appeltje-eitje.

De enige manier waarop de kopers onder hun verplichtingen uit zouden kunnen komen, is al blijkt dat ze beiden toch een chromosoom teveel hebben en dan wellicht ontoerekeningsvatbaar zijn.

Maar de verkopende makelaar heeft toch wel de kennis in huis voor dit soort situaties?

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 12:05 schreef Armani XL het volgende:
Maar de verkopende makelaar heeft toch wel de kennis in huis voor dit soort situaties?

Die schrijft wel brieven om een beroep te doen op voorwaarden, met een daadwerkelijk verhaal op het geld bemoeit deze zich niet, hooguit geeft hij wat adviezen over wat wel of niet redelijk is. Verder is zijn advies hieromtrent in het kort: Zoek een jurist/advocaat en span maar een zaak aan want ik geef jullie grote kans om te winnen.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 12:11 schreef hottentot het volgende:

[..]

Die schrijft wel brieven om een beroep te doen op voorwaarden, met een daadwerkelijk verhaal op het geld bemoeit deze zich niet, hooguit geeft hij wat adviezen over wat wel of niet redelijk is. Verder is zijn advies hieromtrent in het kort: Zoek een jurist/advocaat en span maar een zaak aan want ik geef jullie grote kans om te winnen.

Ik heb dit gelukkig nooit meegemaakt en dacht dat de makelaar daar een wat grotere rol in had.

Wat wel op valt is dat de verkoper zich blijkbaar wel lekker voor het karretje heeft laten spannen met uitstel op uitstel op uitstel... Ik had na twee keer geen uitstel meer gegeven.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 12:14 schreef Armani XL het volgende:

[..]

Ik heb dit gelukkig nooit meegemaakt en dacht dat de makelaar daar een wat grotere rol in had.

Wat wel op valt is dat de verkoper zich blijkbaar wel lekker voor het karretje heeft laten spannen met uitstel op uitstel op uitstel... Ik had na twee keer geen uitstel meer gegeven.

Het is maar net wat je zelf redelijk vind. Toen ik mijn laatste huis in Nederland kocht werd ik opgebeld door de verkopers of het ook een half jaartje later kon (problemen met hun nieuwbouw), toen ik vroeg of zij dan de kosten van het verlengen van de hypotheekofferte zouden dragen zeiden zij ja, en aangezien ik wegens stadsvernieuwing anti-kraak zat in mijn eigen oude woning wat een koopje was zag ik geen probleem. Anderen zouden gelijk zeggen 6 maand... ben je van de pot gerukt...???

Tevens zijn veel mensen op dit moment nog steeds bijzonder blij met het vinden van een koper en is men al snel bereid water bij de wijn te doen i.p.v. de koop af te ketsen. Niet iedereen heeft zijn huis binnen de A10 te koop staan.

Gaat het wellicht over moslims? De kopers dan.
Want die mogen niet zomaar een hypotheek nemen. Ken een Marokkaan die een huis gewoon contant heeft gekocht en daar dus zonder hypotheeklast woont.

Volgens mij komt het in die kringen ook redelijk vaak voor dat er hier en daar wat geldkranen worden open gedraaid.

Anyway, volgens mij is de wet hier vrij duidelijk in: De verkopende partij had in die tussentijd dat huis misschien al wel verkocht kunnen hebben en is door het voortdurende uitstel van de koper heel wat geld kwijt geraakt. Bijvoorbeeld een mogelijke dubbele hypotheek als verkoper al een ander huis heeft, makelaarskosten, want die werkt ook niet voor niets.

Lijkt mij dat enkele duizenden euro's nog heel schappelijk is.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 12:23 schreef Gia het volgende:
Gaat het wellicht over moslims? De kopers dan.

ik denk eerder aan mislukte wietoogst of onderschepte container met illegale inhoud

Wanneer dient de zaak?

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 13:19 schreef sigme het volgende:
Het is de bedoeling dat de zitting waarin de partijen gehoord worden, ergens in de komende drie maanden plaatsvindt.

Ten eerste heeft de rechtelijke macht geen haast en ten tweede verwacht ik dat de kopers ieder mogelijk beroep op uitstel doen, want dat doen ze steeds. Soort struisvogelverdedeging. Misschien gaat het probleem wel weg als je het uitstelt oid.

Ligt de zaak bij een voorzieningen rechter?

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:08 schreef sigme het volgende:
...
Het koopcontract is een standaard NVM-koopcontract.
...

Verkoper heeft de zaak dus aangespannen en eist 10% koopsom + rente + vergoeding gemaakte kosten.
...

NVM modelcontract:

quote:

11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:27 schreef sigme het volgende:

[..]

Lastige hiervan is, is dat de kopers bij hoog & laag volhouden dat de koop wél doorgaat.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Wat de kopers 'winnen' is de keuze uit:
• De/een boete moeten betalen en niks hebben.
• De/een boete moeten betalen en een huis kopen.

Maar belangrijker nog: Er is verwarring of de koop nu ontbonden is of niet wat in dit geval in het voordeel werkt voor de kopers.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:46 schreef sigme het volgende:

[..]

Verkoper heeft koopcontract ontbonden en is daarmee weer vrij om het aan een ander te verkopen. Anders blééf het ook maar hangen.

...

Is hun goed recht, zie NVM modelcontract:

quote:

11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Maar staat 'haaks' op de eerder gequote 11.3

Het is of
• ontbinden en het daar bij laten
of
• nakoming eisen met een boete beding. (En eventueel op een later moment alsnog ontbinden.)

Dit lijkt mij inderdaad een geval "lastige zaak want ditdatzuszo" want het is niet duidelijk of er nu wel of niet ontbonden is, en of het boete beding van toepassing is of niet.
Als de verkopers niet kunnen aantonen dat er een (aangetekende) brief gestuurd is, kunnen de verkopers niet aannemelijk maken dat de koop ontbonden is. Maar als de verkopers zich wel gedragen hebben alsof de koop ontbonden is, is de boete opeisen ook niet vanzelfsprekend. (Nog buiten het feit dat het gangbaar is dat een rechter de boete 'verlaagd' tot de daadwerkelijk gemaakte kosten/schade.)

Krijg toch sterk de indruk dat de verkopers zichzelf in de voet hebben geschoten hier.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 14:17 schreef Spaceman_Spiff het volgende:
Krijg toch sterk de indruk dat de verkopers zichzelf in de voet hebben geschoten hier.

Waarom sla je 11.2 over? Want juist die is hier zeer belangrijk. Ik snap niet hoe je die kunt missen.

quote:

artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Hieruit volgt dat als de koper nalatig is dat de verkoper mag ontbinden.

quote:

11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

En hieruit volgt dat de verkoper na een correcte ingebrekestelling het contract kan ontbinden en tegelijkertijd ontstaat het recht op de 10% van de koopsom. Die dingen gaan dus perfect samen.

Ik snap niet hoe je zo'n lange post kunt maken en hier dan zo gemakkelijk overheen leest, het haalt namelijk je hele betoog onderuit als een foutief verhaal.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 11:23 schreef sigme het volgende:

[..]

En de laatste termijn is niet verlengd en de kopende partij is volgens alle regelen der kunst aangemaand en in gebreke gesteld.

Dat had ik niet helemaal mee gekregen.

quote:

Hen je enige bron voor de bewering "meestal als een partij terugkrabbelt na het verlopen van ontbindende voorwaarden"? Dat komt namelijk niet heel veel voor heb ik het idee.

Ik heb zelf onlangs een huis gekocht met een 'standaard NVM contract'. En daar stond ook die 10% regeling in, als iemand in gebreke bleef na het verlopen van de ontbindende voorwaarden. Een beetje zoals 11.1-3 gepost zijn in dit topic.

Verder ben ik geen jurist, maar als ik zo mee lees lijkt het me wel dat de verkoper zich redelijk heeft opgesteld, de koper in gebreke is gebleken, dus dat de boeteclausule wel in werking zou kunnen treden. Ik hoop voor de verkopende partij dat (wellicht juridisch voorbarig) ontbinden dan geen gevolgen heeft.

Ik ben wel benieuwd hoe dit uitpakt

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 12:23 schreef Gia het volgende:
Gaat het wellicht over moslims? De kopers dan.
Want die mogen niet zomaar een hypotheek nemen. Ken een Marokkaan die een huis gewoon contant heeft gekocht en daar dus zonder hypotheeklast woont.

Volgens mij komt het in die kringen ook redelijk vaak voor dat er hier en daar wat geldkranen worden open gedraaid.

Anyway, volgens mij is de wet hier vrij duidelijk in: De verkopende partij had in die tussentijd dat huis misschien al wel verkocht kunnen hebben en is door het voortdurende uitstel van de koper heel wat geld kwijt geraakt. Bijvoorbeeld een mogelijke dubbele hypotheek als verkoper al een ander huis heeft, makelaarskosten, want die werkt ook niet voor niets.

Lijkt mij dat enkele duizenden euro's nog heel schappelijk is.

Die kunnen gebruik maken van een Halal hypotheek, wat eigenlijk een hypotheek is waar via een omweg toch rente over betaald wordt. En dat is niet het enige nadeel.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 16:49 schreef ace_eleven het volgende:
dus dat de boeteclausule wel in werking zou kunnen treden. Ik hoop voor de verkopende partij dat (wellicht juridisch voorbarig) ontbinden dan geen gevolgen heeft.

Ontbinden en boete gaan juist perfect samen.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 17:01 schreef Juup� het volgende:
het enige nadeel

Het is dan ook een ongelofelijk hypocriet iets.

Als je leent van iemand wil die er iets voor terug zien, dat is een opslag. Noem je het rente dan ga je naar de hel, noem je het opslag voor kosten ga je naar de hemel. Daarnaast boeit het veel moslims niet zoveel want alle initiatieven zijn gestrand omdat men toch liever kiest voor een systeem met HRA of het gewoonweg te duur vind.

quote:

Op vrijdag 24 maart 2017 17:12 schreef hottentot het volgende:

[..]

Het is dan ook een ongelofelijk hypocriet iets.

Als je leent van iemand wil die er iets voor terug zien, dat is een opslag. Noem je het rente dan ga je naar de hel, noem je het opslag voor kosten ga je naar de hemel. Daarnaast boeit het veel moslims niet zoveel want alle initiatieven zijn gestrand omdat men toch liever kiest voor een systeem met HRA of het gewoonweg te duur vind.

Eens.