Huis aanschaf + verbouwing, zoveel mogelijk in de hypotheek!

quote:

Op dinsdag 15 juli 2014 18:07 schreef Shivo het volgende:

[..]

Mijn huis komt uit 1950 en verkeerd in prima staat, maar het is verder niet te vergelijken omdat het klimaat hier richting tropisch gaat waardoor onderhoud heel anders is. Sinds we hier wonen (2011) hebben we ongeveer $20k aan onderhoud besteedt inclusief kozijnen en $10k verbouwing. Ik vind dat niet schokkend veel.

We dwalen af, ik denk dat in Nederland minder dan 1% van de mensen onder de 40 EUR30k spaargeld heeft en de mensen in dit topic die dat weinig vinden zouden zelf ook met de billen bloot moeten gaan en laten zien hoeveel ze zelf hebben gespaard, relatief ten opzichte van hun inkomen. Meer dan EUR20k is ook helemaal niet handig want dan moet je er belasting over betalen.

quote:

Op dinsdag 15 juli 2014 19:58 schreef Eelcotje84 het volgende:

[..]

Fok is in ieder geval niet het punt om advies in te winnen voor zulke beslissingen. Ben het eens met bovenstaande.

quote:

Op woensdag 16 juli 2014 07:13 schreef betyar het volgende:
Bouwdepot nemen, beunhazen laten komen en bij een keienboer proberen bonnetjes te regelen, veel gaat daar op de bon maar naamloos, kun je de beunhazen betalen uit je bouwdepot.

quote:

Op woensdag 16 juli 2014 20:34 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]

Relevant hierbij is dat het grootste deel van deze mensen voor de korte termijn waarschijnlijk geen verhuisplannen heeft en/of grote verbouwing wil uitvoeren. TS heeft waarschijnlijk niet gisteren bedacht dat hij graag wil verhuizen, en in de voorbereiding van de verhuizing lijkt mij het logisch dat je ook denkt aan de kosten die daarbij horen en je daags nadat je alle rekeningen van de verhuizing/verbouwing hebt betaald nog steeds je 'veilige buffer' van 5k tot 10k achter de hand hebt.

Mensen die geen plannen voor grote uitgaven hebben, hoeven niet door te sparen tot boven hun veilige buffer. Die mensen moet je dus al weglaten in deze vergelijking.

Maar zelfs al neem je die groep die geen plannen heeft voor grote uitgaven wel mee in je onderzoek, denk ik dat het aantal tweeverdiener-huishoudens (30-ers) met 30k aan vermogen wat bij een verhuizing ingezet kan worden (dus spaargeld + waarde van beleggeingen + overwaarde) best wel eens véél groter kan zijn dan 10%. Zelfs als je de overwaarde buiten beeld laat, zullen er veel meer dan 1% van de mensen dit bedrag gespaard hebben.
30k is 10 jaar lang ongeveer 200 euro per maand sparen, slechts 100 euro per persoon per maand.

Goed, intussen heeft is er voor TS niet echt meer een weg terug. Ondanks dat er maar bar weinig financiële speelruimte is. Op de punten waar ik er enigszins verstand van heb, vind ik de verbouwingskosten vrij laag ingeschat.

¤5000,- voor elektra is niet veel. ¤5,- per stopcontact, ¤10,- voor een lichtschakelaar en ¤50,- voor een dimmer, dan rekent de aannemer scherpe prijzen of werkt hij met goedkope troep van de bouwmarkt. ¤1000,- alleen al aan schakelmateriaal zit je zo aan bij een dergelijke woning. Dan nog een groepenkast en een paar honderd meter aan buis en draad (een mager aantal van 4 groepen naar de keuken kost al 50 meter aan elektrabuis en 150 meter VD-draad), tientallen inbouwdozen (1 per stopcontact/schakelaar/dimmer etc) en een minimaal een dozijn centraaldozen.

8000 euro voor muren en plafonds. Als ik heel zuinig reken moet je na het leidingen- en elektra werk minimaal 450m² stuccen. Aan ¤10,- per m² zit je op ¤4500,-. En dan heb je geen extra sierranden of ornamenten in je stucwerk. Maar eerst moeten er ook nog nieuwe gipsplaten tegen het plafond geschroefd worden (150m²) en vervolgens moet de schilder er nog in. Om te voorkomen dat je je scheel betaald aan stookkosten wil je ook nog wat isolatie tussen de plafonds, zeker op de 1e etage.
Dat moet dan met ¤3500,- betaald worden? Gaat je alleen lukken als je héél veel zelf doet. Maar dan is de verbouwing nooit klaar in de 4 weken die in de OP genoemd worden.

Zelfs als het door een aannemer moet gebeuren is 4 weken al krap, ik weet genoeg panden van vergelijkbare leeftijd en formaat waar de aannemer al 4 maanden bezig is met verbouwen.
Simpelweg omdat teveel mensen uit verschillende discipline's tegelijk op het werk hebben niet goed gaat. Het geeft een grote kans op fouten (plafond in de slaapkamer is al dichtgeschroefd door de timmerman terwijl de elektricien er nog wat bedrading moest aanleggen, dat soort dingen) en het zorgt voor onveilige situaties als de werklui door elkaar heen krioelen.

Kleine situatieschets voor TS hoe zo'n verbouwing gaat indien de eigenaar van het pand alles door de aannemer laat uitvoeren:
- Eerst wordt alles wat na de verbouwing overbodig is gestript. Een week
- Constructieve aanpassingen worden gedaan (muren doorbreken+ constructie ter plaatse versterken, aanbouwen/opbouwen worden geplaatst). Kan inclusief uitharden van fundering zomaar 3 a 4 weken duren als je een aanbouw wilt
- Eventuele nieuwe binnenmuren wordt het skelet van geplaatst of worden opgebouwd.
- Loodgieter en elektricien komen om het leidingwerk in orde te maken.
- Aannemer doet de grove afwerking (gipsplaten overal tegenaan, dichtsmeren van leidingsleuven
- Stucadoor komt langs
- Drogen
- Badkamer en keuken worden geplaatst
- Elektricien plaatst schakelmateriaal
- Schilder komt langs
- Badkamer en keuken worden de laatste objecten geplaatst (o.a. afwerk- en sierlijsten)
- Elektricien komt afmonteren

Ik mis ook de kostenpost "25% onvoorziene uitgaven".

Denk tevens ook nog even aan je CAI installatie, UTP-netwerk en loze leidingen voor toekomstig gebruik. En vergeet de tuin niet, deze zal er niet van opknappen als er een aanbouw gezet wordt en er wekenlang (maandenlang) werklui doorheen rausen.

quote:

Op woensdag 16 juli 2014 21:54 schreef Ivo1985 het volgende:
Zolang de constructie verder in orde en goed onderhouden is (wat hier het geval lijkt te zijn) maakt het voor de verbouwingskosten bar weinig uit of de boel 50 jaar geleden voor het laatst is opgeknapt of dat dat bij wijze van spreke 5 jaar geleden is gedaan en je het nu gewoon anders wil.

In beide gevallen komt het neer op: Alles er uit en vervolgens weer opbouwen. Het enige wat serieus verschil in kosten oplevert is als je bepaalde ruimtes volledig kunt overslaan. Met daarbij als grootste klappers de keuken en badkamer.

Overigens nog bij het zien van de foto's twee aandachtspunten:
- Plat dak: Wil je in de zomer niet wegsmelten van de hitte op de slaapkamers zorg dan écht voor een fatsoenlijke isolatie, misschien nog wel belangrijker dan het extra comfort en de lagere stookkosten wat dit in de winter oplevert.
- Ik vermoed enkel glas (in elk geval bij de openslaande deuren van het balkon). Wederom voor je eigen comfort en stookkosten snel dubbel glas overwegen. Glas in lood is mooi, maar zonder voorzetramen tevens een ijskoud tochtgat!