Stop Dekker!

quote:

Op woensdag 15 december 2004 11:58 schreef Libris het volgende:
Het wordt tijd dat de overheid zich met het bouwen van woningen bezig gaat houden en dan niet van die prestigeprojecten, maar flats. Kwalitatief redelijke flats waar gezinnen in kunnen wonen, ik heb het dus over 3 a 4 slaapkamer flats. Deze kunnen voor een redelijke prijs worden neergezet. Voor mensen die meer willen, die kunnen bij een particuliere projectontwikkelaar terecht, denk aan de ceramique wijk in Maastricht. Een typisch voorbeeld van een dure luxueuze nieuwbouwwijk.

En o zo goed gebouwd.

quote:

Op woensdag 15 december 2004 11:58 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Wat is belangrijker, vrijheid en genoeg woningen of het aanzien van de stad? Lijkt mij heel simpel.

Het zal altijd een combinatie moeten zijn . En ja ook het aangezicht van een stad, overlast van bedrijfsgebouwen en het milieu zijn naar mijn idee factoren die mee moeten wegen .

quote:

120 Teletekst wo 15 dec
********************************** 2/2
Kort binnenlands nieuws

HILVERSUM De vraag naar huurwoningen is
de laatste twee jaar sterk gestegen.De
gemiddelde wachttijd is nu drie jaar en
het aantal gegadigden per vrijgekomen
woning is toegenomen van 64 tot 92.
Daardoor stagneert de doorstroom.
***************************************

Nee dat de wachttijden nu al oplopen daar zal de voorgenomen huurverhoging van dekker echt zoden aan de dijk zetten.

En mensen die hier zeggen dat de grondprijzen zo hoog liggen, hoe kan het dan dat appartementen in flats ook niet te betalen zijn terwijl deze niet veel grond inbeslag nemen, en eigenlijk niets meer zijn dat het stapelen van betonblokken.

quote:

Op dinsdag 14 december 2004 23:18 schreef PJORourke het volgende:
[quote]
Corporatistisch-socialistisch model. Maw, beheerst door een (socialistische, kijk maar naar de besturen van woningbouwcorporaties) elite die het onderling uitmaakt.

[offtopic]
Ik zie niet in waarom handjeklap en gebrek aan inspraak iets typisch socialistisch zou zijn.
Christendemocraten en liberalen doen niet bepaald onder voor (salon)socialisten.
[/offtopic]

quote:

Initiatief van kleine particulieren wordt moeilijk, zo niet onmogelijk, gemaakt.
Resultaat: het boeit die elite niet, zolang ze er zelf maar beter van worden. Huurders worden daar de dupe van.

Vrije markt: vraag-aanbod mechanisme. Ook kleine particulieren kunnen dan een huisje bouwen en verhuren.

Voorlopig zie ik geen einde komen aan grondschaarste. En zolang die schaarste er is (gemiddeld is de wachtlijst voor een huurwoning 3 jaar, vrijgekomen huurwoningen worden meestal en stuk duurder aangeboden en krijgen niettemin 92 belangstellenden gemiddeld, bestaande huurders mogen elk jaar meer betalen voor hetzelfde al 6x afbetaalde produkt, enz) werkt de vrije markt sterk in het nadeel van mensen aan de vraagkant.

En die elite waar jij het over hebt zijn dus de mensen aan de aanbodkant, de directeuren van banken en investeringsmaatschappijen (die schatrijk worden met grondspeculatie), de Harry Mensen, Willem Endstra's en vele duizenden pandjesbazen/huisjesmelkers. Mag jij 3x raden welke partij het populairst is in die kringen. Eén hint: het is in ieder geval niet de Socialistische Partij.

quote:

Op dinsdag 14 december 2004 23:19 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Wie heeft de beperking van het aantal aanbieders beperkt dmv hoge toetredingsbarrieres?

Het aantal aanbieders van grond is helaas beperkt doordat onze neoliberale overheid toestaat dat een beperkt aantal aanbieders grote stukken grond in handen heeft, dit jaren braak laat liggen en deze vervolgens tegen woekerprijzen mag aanbieden aan gemeentes en projectontwikkelaars.

En zonder goedkope grond is het ook vrij moeilijk om goedkoop huizen aan te bieden.
De vrije markt is hier het probleem en socialisme is op dit gebied de oplossing.

quote:

Op dinsdag 14 december 2004 15:01 schreef NightH4wk het volgende:
Eerst al die regels weg, grenzen van steden enzo open plus minder gezeik met bouwen voordat dit soort dingen kunnen.

Zelfde met dingen zomaar privatiseren.

-edit-

Wel typisch dat ze niet met werkende oplossingen komen. (die partijen die aan het zeiken zijn atm) Dat is altijd al het probleem met de SP enzo geweest, ze kunnen wel problemen opnoemen maar geen oplossing bedenken die ook nog werkt (zonder er eindeloos geld tegenaan te gooien).

Onzin!

Het probleem ligt zeker niet bij de SP. Er zijn in de steden en de randsteden veel herstucturerings projecten en herstructureren is prima maar niet als dit ten koste gaat van goedkope woning en ivm de totale woningvoorraad het aantal woningen. De SP (Delft) vraagt steeds aandacht voor deze manier van werken en proberen er alles aan te doen om het aantal woingen per m2 op pijl te houden in de steden. Hoogbouw is bijvoorbeeld een oplossing. Je kunt door hoger te bouwen toch woningen met een hogere kwaliteit opleveren te leveren. Maar nee de raad geeft alleen toestemming tot laagbouw. Uit inventarisaties blijkt dat bewoners helemaal niet zitten te wachten op nieuwe (duurdere) woningen. En je kan mij niet wijs maken dat slopen en dan weer grotere huizen neer zetten 'goedkoper' of wat dan ook is. Dus jouw beschuldiging klopt niet en dat is al helemaal niet "altijd het porbleem van de SP enzo" geweest. De SP komt zeker met vooral betaalbare oplossingen!

die echter minder aantrekkelijk zijn voor projectontwikkelaars of de kas van de woningstichting .

Dat is ook gewoon het probleem de woningstichtingen hebben meer dan genoeg geld maar geen zin (of mogelijkheden) om het uit te geven.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 11:12 schreef du_ke het volgende:
die echter minder aantrekkelijk zijn voor projectontwikkelaars of de kas van de woningstichting .

Dat is ook gewoon het probleem de woningstichtingen hebben meer dan genoeg geld maar geen zin (of mogelijkheden) om het uit te geven.

Omdat het makkelijker is en meer rendeert om het geld gewoon te investeren.

Dat krijg je als je je hele woningbouwmodel ophangt aan pseudo-investeringsmaatschappijen. Ik zou bijna zeggen, wie zaait, zal oogsten.

Tja het is een poging geweest de woningcoorperaties midner afhankelijk te maken van de overheid. Dat is prima gelukt ze zijn nu stinkend rijk en niet meer afhankelijk .

quote:

Op donderdag 16 december 2004 11:23 schreef du_ke het volgende:
Tja het is een poging geweest de woningcoorperaties midner afhankelijk te maken van de overheid. Dat is prima gelukt ze zijn nu stinkend rijk en niet meer afhankelijk .

Tja, ik had daar de kartelwetgeving eerst op losgelaten, en de zaak in mootjes gehakt. Dan kappen in het woud der wetgeving om particulieren te stimuleren zelf te gaan bouwen.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 11:51 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Tja, ik had daar de kartelwetgeving eerst op losgelaten, en de zaak in mootjes gehakt. Dan kappen in het woud der wetgeving om particulieren te stimuleren zelf te gaan bouwen.

het was redelijk versnipperd maar is pas de laatste jaren echt samengeklonterd tot hele grote organisaties.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 11:56 schreef du_ke het volgende:

het was redelijk versnipperd maar is pas de laatste jaren echt samengeklonterd tot hele grote organisaties.

Ook dat hadden ze kunnen verwachten, dat is namelijk investeringsmaatschappijen eigen.

Als dat allemaal zo duidelijk was. Was het dan niet slimmer geweest om de oude situatie te handhaven, misschien wat bureaucratischer en minder efficient maar er werden wel meer woningen gebouwd.

Momenteel zitten we namelijk op een dieptepunt sinds de jaren '50 .

quote:

Op donderdag 16 december 2004 11:57 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Ook dat hadden ze kunnen verwachten, dat is namelijk investeringsmaatschappijen eigen.

Volgens mij staan in de statuten van al die wbv dat ze wel streven naar woningaanbod, en niet dat ze een investeringsmaatschappij zijn. Maar het klopt wel dat ze zwaar hun doel aan het voorbij schieten zijn.

Als ik alleen al kijk naar de WBV waarvan ik huur, daarbij kan ik ook al zogenaamd goedkoper stroom/ gas inkopen . WTF dacht ik bij mezelf wat heb ik hier aan, niets, en wie betaald in eerste instantie om de organisatie hiervan te bekostigen , dat zijn idd ja goed geraden de huurders van deze WBV.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 12:00 schreef du_ke het volgende:
Als dat allemaal zo duidelijk was. Was het dan niet slimmer geweest om de oude situatie te handhaven, misschien wat bureaucratischer en minder efficient maar er werden wel meer woningen gebouwd.

Momenteel zitten we namelijk op een dieptepunt sinds de jaren '50 .

Kom op, we zouden ondertussen wel genoeg ervaring moeten hebben met privatiseringen.

En de oude situatie handhaven? Vroeger kreeg je alleen maar betonnen blokkendozen, staat niemand meer op te wachten. En er waren altijd onderhoudsproblemen, en te weinig controle op het gedrag van de huurders.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 13:45 schreef Harry_Sack het volgende:
Leg dat ook eens aan Brinkhorst voor

Er is een verschil tussen privatiseren en goedkoop verkopen aan je vriendjes.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 13:41 schreef PJORourke het volgende:
privatiseringen.

En de oude situatie handhaven? Vroeger kreeg je alleen maar betonnen blokkendozen, staat niemand meer op te wachten. En er waren altijd onderhoudsproblemen, en te weinig controle op het gedrag van de huurders.

Kun je dit onderbouwen, of zuig je dit gewoon uit je duim. En die vinexlocateis waar nu veel koophuizen (blokkendozen) gebouwd worden zijn meestal nu ook niet echt een stuk hoogstaande architectuur te noemen.

Verder zit ik wel te wachten op nog een paar torenflats erbij, dat zijn ook betonnnen blokken. En nog wel meer mensen zitten hierop te wachten als er een structureel tekort van 200.000 woningen is.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 13:41 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Kom op, we zouden ondertussen wel genoeg ervaring moeten hebben met privatiseringen.

En de oude situatie handhaven? Vroeger kreeg je alleen maar betonnen blokkendozen, staat niemand meer op te wachten. En er waren altijd onderhoudsproblemen, en te weinig controle op het gedrag van de huurders.

Nee het gaat niet om die jaren 50 en 60 rommel dat was omdat het toen gewoon snel moest.

Maar een systeem van premiewoningen wat het voor particulieren aantrekkelijker maakt te gaan bouwen is toch niet zo verkeerd?

Maar ik denk wel dat de grootste verstoring van de overheid op de woningmarkt is de te ruime hypotheekrenteaftrek. Dit heeft huizen onnodig duur gemaakt.

quote:

Op donderdag 16 december 2004 16:07 schreef du_ke het volgende:


Maar ik denk wel dat de grootste verstoring van de overheid op de woningmarkt is de te ruime hypotheekrenteaftrek. Dit heeft huizen onnodig duur gemaakt.

Misschien.

Hypotheek rente moet iig net als de huur subsidie afgeschaft worden.

quote:

'Woningcorporaties gaan de fout in'
In 2003 hebben 87 woningcorporaties zich schuldig gemaakt aan onrechtmatig handelen. Minister Dekker van Volkshuisvesting heeft dat aan de corporaties geschreven.

Leningen
Het ging onder meer om het verstrekken van ontoelaatbare leningen aan eigen personeelsleden of andere bedrijven of om het bouwen van woningen boven de toegestane waarde van 200.000 euro.

Openheid
Dekkers departement zal nader onderzoek doen of de corporaties gelasten het onrechtmatig handelen te beëindigen. Dekker wil verder dat de corporaties in hun jaarverslagen meer openheid geven.

Bron

Goede zaak

quote:

Dekker haalt uit naar woningcorporaties

ROTTERDAM, 16 DEC. Bijna negentig woningcorporaties verstrekken ontoelaatbare leningen aan eigen personeelsleden en andere bedrijven of bouwen luxe woningen voor hun eigen financieel gewin.


Ruim 130 corporaties geven daarnaast onvoldoende inzicht in de eigen prestaties. Dat schrijft minister Dekker (Volkshuisvesting, VVD) in concept-brieven aan de corporaties. Dekker uit de beschuldigingen op basis van de jaarverslagen van de corporaties. Het ministerie benadrukt dat geld het probleem niet is bij de tegenvallende woningbouw. ,,Nog maar'' veertien van de vijfhonderd corporaties hebben volgens VROM financiële problemen.

Voorzitter W. van Leeuwen van Aedes, de koepel van woningcorporaties, noemt het ,,te gek voor woorden dat sommige dingen niet mogen''. ,,Het ministerie past op een bijna mechanische wijze regels toe die haaks staan op het oplossen van problemen van mensen in knelsituaties.'' Volgens hem is het verstrekken van leningen aan werknemers soms ,,gewoon zorgvuldig personeelsbeleid''.

Het ministerie heeft de corporaties gemaand dat zij ,,op heldere wijze duidelijk moeten maken'' wat zij het afgelopen jaar hebben gedaan. Dat is volgens haar noodzakelijk voor toezichthouders, gemeenten en huurders. ,,Dit moet verbeteren.''

Het ministerie kondigt onderzoek aan naar 87 verschillende corporaties. Samen hebben zij volgens VROM honderd keer onrechtmatige leningen verstrekt of tegen afspraken in huizen gebouwd die meer dan 200.000 euro kosten. Corporaties verdienen meer op dure woningen. Daarnaast hebben ze hypotheken verstrekt aan huurders die een woning van de corporatie willen kopen. Ook dat mag niet van het ministerie.

De minister is ,,ook niet tevreden'' over het tegenvallende aantal nieuwe goedkope huurwoningen dat de corporaties vorig jaar hebben gebouwd. De ruim vijfhonderd corporaties bouwden 10.700 huizen, terwijl de doelstelling is tot 2009 dat zij er jaarlijks 20.000 bouwen. In de Tweede Kamer wordt de minister aangesproken op de lage woningbouwproductie. Ze dringt er nu bij een aantal corporaties op aan ,,nog dit jaar'' prestatieafspraken te maken met gemeenten. Gisteren vroeg de voorzitter van de corporatiekoepel Aedes, W. van Leeuwen, in deze krant om meer druk vanuit de overheid om zo tot meer woningbouw te komen.

De corporaties bezitten samen 40 procent van alle Nederlandse huizen en hebben als taak voldoende goedkope huurwoningen aan te bieden. Deze week meldde corporatiekoepel Aedes dat voor elke woning die vrijkomt 92 gegadigden op de stoep staan en dat de gemiddelde wachttijd is opgelopen tot meer dan drie jaar.

foutje

Dat gaat dus nooit goed komen

Zoals we kunnen constateren worden maar 87 van de onbgeveer 800 wbv verdacht van deze praktijken. Als we dan kijken naar de integriteit van onze abmtenaren waarbij 30% waarschijnlijk niet integer is, denk ik dat ze daar eerst eens met de bezem doorheen meoten gaan, dat er dan mischien wel opeens wat goedkopere huizen gebouwd kunnen gaan worden.

quote:

Op vrijdag 17 december 2004 10:15 schreef Basp1 het volgende:
Dat gaat dus nooit goed komen

Zoals we kunnen constateren worden maar 87 van de onbgeveer 800 wbv verdacht van deze praktijken. Als we dan kijken naar de integriteit van onze abmtenaren waarbij 30% waarschijnlijk niet integer is, denk ik dat ze daar eerst eens met de bezem doorheen meoten gaan, dat er dan mischien wel opeens wat goedkopere huizen gebouwd kunnen gaan worden.

Het ging met name om goedkope hypotheekverstrekkingen aan huurders. Het gaat niet om corrupte activiteiten.

quote:

Woningcorporaties leggen meer geld toe op nieuwbouw

ROTTERDAM, 18 DEC. De Nederlandse woningcorporaties leggen twee keer zoveel geld toe op goedkope woningen als vijf jaar geleden. Vorig jaar hebben de corporaties samen 3,6 miljard euro in nieuwbouwhuizen en groot onderhoud gestoken. Eenvijfde van die investering wordt niet terugverdiend.

Dat blijkt uit berekeningen op basis van cijfers van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. De ruim 500 corporaties bezitten samen veertig procent van alle Nederlandse huizen. De corporaties staan de afgelopen maanden onder groeiende politieke druk omdat het aantal nieuwe huurhuizen de vraag niet kan bijbenen. Zij bouwden vorig jaar 10.700 nieuwe huurwoningen.

Vijf jaar geleden was het verlies op de investeringen nog 11 procent, tegen 22 procent vorig jaar. Volgens Aedes is de verdubbeling het gevolg van stijgende grond- en bouwkosten, terwijl huurverhogingen achter bleven. Minister Dekker van VROM kondigde vorige maand aan van plan te zijn de hoogte van een kwart van de huren stapsgewijs vrij te geven en over te laten aan de verhuurders. Eerder deze week hekelde ze de financieel ondoorzichtige jaarverslagen van veel woningcorporaties.

Ondanks de onrendabele investeringen stijgt het gezamenlijke vermogen van de corporaties wel. De sector, die tien jaar geleden op afstand van de overheid werd geplaatst, verdient op het verkopen van huurwoningen en het bouwen en direct doorverkopen van koopwoningen.

De zogenoemde 'onrendabele top', het deel van de investering in een nieuw huis dat niet wordt terugverdiend, liep vorig jaar op tot 40.000 euro, met uitschieters tot 80.000 euro in Noord-Brabant, zegt een Aedes-woordvoerder. Gemiddeld wordt een huis in Nederland vijftig jaar verhuurd.

Woningcorporaties in grotere steden moeten de komende jaren veel slopen en nieuwe huizen bouwen. Zij hebben relatief veel huizen in wijken uit de jaren vijftig en zestig.

Gemiddeld kost een huurhuis van een corporatie 346 euro per maand aan huur plus 19 euro servicekosten. De grond- en bouwkosten bedragen volgens het waarborgfonds Sociale Woningbouw 165.000 euro.

quote:

Op zondag 19 december 2004 12:44 schreef Harry_Sack het volgende:

[..]

Volgens mij verschilt het beleid in Rotterdam niet zo gek veel van dat in Amsterdam. Je kan, denk ik, gerust stellen dat de sociale huurbouw slechts in 1 van de 10 gevallen opgaat, de rest is al beklonken tussen vastgoedondernemers en de ambtenarij.
Reden voor aanname, is de wachtlijst die inmiddels al is opgelopen tot 20 jaar voor het centrum.

De rest van de geplande nieuwbouw zit namelijk al net op de bovengrens. Binnen een tijdsbestek van zo'n 10 jaar, kun je als normale huurder gewoon niet meer terecht in stadsdeel centrum van Amsterdam. Waarschijnlijk wordt dat doorgetrokken tot de pijp, watergraafsmeer en zuideramstel/

De wachtlijsten voor populaire buurten zijn gigantisch. Dat is geen probleem wat corporaties kunnen oplossen. Je hebt geen recht op een woning in het centrum van Amsterdam of het centrum van Rotterdam.

Kun je als koper met een modaal inkomen dan wel terecht in het centrum of de Pijp?

Lijkt me ook niet.

Verder gaat de besluitvorming voor het bouwen van nieuwbouw wel wat inhoudelijker dan jij nu kenschetst.

quote:

Op zondag 19 december 2004 13:14 schreef Harry_Sack het volgende:

[..]

Natuurlijk heb ik daar recht op, sterker nog, ik WOON in het CENTRUM, althans nog een paar jaar. Deze buurt gaat gesloopt worden (de grond is namelijk te duur voor de huren die men kan vangen).
De Pijp is van origine net zo'n volksbuurt als het deel waar ik woon trouwens.

Het was "je" in de betekenis van "men".

Als je huis gesloopt wordt heb je recht op vervangende woonruimte en daar zal dan ook voor gezorgd moeten worden.

Als je huis onteigend wordt bij sloop, heeft een eigenaar geen recht op vervangende woonruimte trouwens..

quote:

Op zondag 19 december 2004 12:39 schreef George-Butters het volgende:
een persbericht van eades

Wat ik nogal frappant vind aan dit persbericht van aedes.

Huizen worden gemiddeld 50 jaar verhuurd, dus het afschrijvings regime laat je dan ook over 50 jaar plaatsvinden.

Een gemiddeld nieuwbouwhuurhuis kost 165.000 euro. (165.000 / (50*12)) = 275 euro/ maand Tel hierbij nog eens 10% onderhoudskosten = 302.50 euro

De gemiddelde huur is 346 euro / maand.

346 /302.5 = 1.14 Dus ze hebben een rendement van 14 % op hun geinvesteerd geld.

En toch spreekt men in dit persbericht hier niet over.

M'n fingerspitzengefuhl zegt dat dit rendement nog wel een stukje hoger is, Basp1.

Als je aan zoiets begint ga je al voor minstens 14% rendement, anders kochten ze wel obligaties of aandelen.

Maar wie 25-50 jaar geleden met verhuren begon kon niet voorspellen dat we permanente (en volgens mij bewust in stand gehouden) schaarste zouden krijgen en dat men dus jaarlijks de huurprijs flink boven het inflatieniveau kon "aanpassen".

Maar dat geeft wel een hoop extra rendement, want ze vangen veel meer huur dan vooraf ingecalculeerd. Daarnaast is zo'n pand aan het einde van de periode vaak een stuk meer waard dan vooraf ingecalculeerd, nog een stukje extra rendement. Tel uit je winst!

Bron: nieuwsbrief Vastgoedmarkt

quote:

Corporaties investeren 800 miljoen onrendabel (landelijk)

(21-12-04) Woningcorporaties hebben in 2003 in totaal 3,6 miljard euro geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering. Bijna 800 miljoen daarvan is 'onrendabel', dat wil zeggen investeringen waar geen huurinkomsten tegenover staan. Dat is 22 procent van de totale investeringen.
Dit blijkt uit jaarcijfers van de woningcorporatiekoepel Aedes. Vijf jaar geleden was het percentage onrendabele investeringen in vergelijking met het totaal nog 11 procent. Corporaties investeren onrendabel vanuit hun maatschappelijke functie om betaalbare woningen te bieden aan mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. De stijging van het aandeel onrendabele investeringen is het gevolg van stijgende grond- en bouwkosten.
Naast het investeren 'in stenen' spannen corporaties zich in toenemende mate in om veiligheid en welzijn in wijken en buurten te bevorderen. In 2003 gaven de gezamenlijke corporaties hieraan 134 miljoen euro uit (2001: 120 miljoen, 2002: 131 miljoen). Dit staat in de Bedrijfstakinformatie 2003, een jaarlijkse uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.
Een groot deel van het vermogen van corporaties is nodig voor de investeringsopgave in de 56 prioriteitswijken. Daar moeten 115.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Het onrendabele deel van de investering is daarbij gemiddeld 25.000 euro per woning, volgens het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Cijfers uit het land, met name de Randstad, wijzen al op 35 à 40.000 euro 'onrendabele top' per woning. Zo is er voor de vernieuwingsopgave in de 56 wijken tussen de 3 en 4,5 miljard euro onrendabel nodig om de huren betaalbaar te houden.
Voor de periode van 2004 tot en met 2008 zullen corporaties in totaal 27 miljard euro investeren. Daarvan is 7 miljard euro onrendabel. Dit blijkt uit Cijfermatig perspectief woningcorporaties, verslagjaar 2003, een rapportage van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW).

Corporaties doen zo te lezen hun uiterste best om hun "sociale" taak te vervullen. Niet iedereen behoort tot de doelgroep van corporaties. En mensen die wat meer verdienen, moeten zich dat ook eens realiseren. Jammer maar helaas, maar het is echt redelijk dat ze meer aan woonlasten kwijt zijn dan ze nu zijn. Je kunt niet blijven doorgaan met onrendabel investeren, corporaties hebben dan ook gelijk dat ze meer ruimte in het huidige huurbeleid willen om met een andere doelgroep (de hoge inkomens) hun verliezen te dekken.

Tja maar zijn de corporaties niet juist voor de sociale woningbouw in het leven geroepen? Ze hoeven dus ook niet bijzonder winstgevend te zijn. Kostendekking en bescheiden reserves zouden ook genoeg moeten zijn. Nu potten ze namelijk ook gigantisch op.

quote:

Op dinsdag 21 december 2004 21:53 schreef du_ke het volgende:
Tja maar zijn de corporaties niet juist voor de sociale woningbouw in het leven geroepen? Ze hoeven dus ook niet bijzonder winstgevend te zijn. Kostendekking en bescheiden reserves zouden ook genoeg moeten zijn. Nu potten ze namelijk ook gigantisch op.

Er is een verschil tussen "geen winstoogmerk" en tussen de 3 en 4,5 miljard euro onrendabel investeren. Je kunt niet onrendabel blijven investeren. Je hebt meer huuropbrengsten nodig om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren. Zeker omdat onderhoudswerkzaamheden, gemeentelijke heffingen, renovatieprojecten en nieuwbouw alleen maar duurder worden.

Daarnaast is de vastgoedsector een kapitaalintensieve sector. Voor een lullig hoog niveau renovatieprojectje van 50 woningen ben je al snel zo'n 5 miljoen euro kwijt en dan hoef je nog niet eens de grond aan te kopen en je hebt het niet over ééngezinswoningen. Een redelijke reserve -zeker omdat corporaties vaak tienduizenden woningen bezitten - is al snel honderd miljoen euro. Ook de lasten van corporaties zijn niet in eerlijk verdeeld, de corporaties in de grote steden zijn vaak heel arm en staan voor de grootste investeringsopgave. Dat oppoten geldt dan ook voor maar enkele corporaties. In Amsterdam bijvoorbeeld, was het dit jaar nog nieuws dat de meeste corporaties er zo slecht voor staan dat hun waardering op de geldleenmarkt verlaagd werd. Zij moesten hierdoor tegen een hoger rentetarief lenen.

[ Bericht 32% gewijzigd door Tarak op 21-12-2004 22:36:36 ]

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 08:18 schreef Chewie het volgende:
Vrije martk werkt toch beter?

Waarom zou dat te danken zijn aan de vrije markt?

Misschien treden ze in het relatief rode Groningen wel strenger op tegen grondspeculatie door marktpartijen, gevolg: minder dure grond -> snellere stadsuitbreiding -> neerwaartse druk op prijzen.

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 13:23 schreef Chewie het volgende:

[..]

Omdat het niet alleen over Groningen gaat? dalende trend is landelijk, uitgezonderd Den Haag.

Lijkt me vooral conjunctureel bepaald.
Als dadelijk de economische malaise voorbij is en de prijzen in de particuliere sector weer 2x zo hard stijgen als ze nu zijn gedaald zeg je dan ook dat de vrije markt beter werkt?

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 14:07 schreef DaveM het volgende:

[..]

Lijkt me vooral conjunctureel bepaald.
Als dadelijk de economische malaise voorbij is en de prijzen in de particuliere sector weer 2x zo hard stijgen als ze nu zijn gedaald zeg je dan ook dat de vrije markt beter werkt?

Je vindt het dus kwalijk als de vrije markt ervoor zou zorgen dat wanneer de conjunctuur wat minder is, de huurprijzen dalen en als de conjunctuur wat beter is die prijzen stijgen? Dat zou mij juist niet zo'n probleem lijken, sterker nog, dat komt verdomd handig uit

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 13:23 schreef Chewie het volgende:

[..]

Omdat het niet alleen over Groningen gaat? dalende trend is landelijk, uitgezonderd Den Haag.

En over wat voor prijzen heeft deze organisatie van direct wonen het dan?

Het gemiddelde van wat hun bemiddelen? Ja dan kan ik het me voorstellen want 50% van waarin hun bemiddelen zijn kamers, en wanneer je deze voor woekerprijzen huurt kun je meteen de huurcommisie inschakelen, zo zakken de prijzen ook wel. (eigen ervaring namelijk, hun adviseren de verhuurders een zo hoog mogeljik prijs te vragen terijwl ze ook weten dat dit nooit door de huurcommisie zal komen)

Verder gaat het niet goed met de economie, en als je dan ziet wat de gemiddelde prijs is in de andere grote steden is waarvoor hun een huis verhuren dan schrik je je echt te pleuris.

Laat de overheid nu eerst het structureel tekort van 100.000 woning oplossen dan mag dekker nog eens komen met zijn voorstellen.

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 14:14 schreef ExtraWaskracht het volgende:

[..]

Je vindt het dus kwalijk als de vrije markt ervoor zou zorgen dat wanneer de conjunctuur wat minder is, de huurprijzen dalen en als de conjunctuur wat beter is die prijzen stijgen?

Ik neem de vrije markt niks kwalijk.
Alleen vind ik het raar om de vrije markt te prijzen als de huren na jaren van stijgen eens een keertje dalen. Je gaat toch ook niet het klimaat prijzen als je na 3 bewolkte dagen weer 1 zonnige dag hebt?

quote:

Dat zou mij juist niet zo'n probleem lijken, sterker nog, dat komt verdomd handig uit

want?

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 14:22 schreef Chewie het volgende:

[..]

Waarom zouden die dan opeens explosief gaan stijgen?

Dat zei ik niet, alleen dat ik weer een stijging verwacht zodra de economie aantrekt.
Of zie jij andere oorzaken voor de dalingen?

quote:

En waarom volgt de "sociale" woningbouw dan niet de markt?

Omdat de overheid hier (gelukkig) nog enige greep op heeft.

quote:

Nu niet en ook de afgelopen jaren zijn die niet gedaald.

Als dat segment de afgelopen jaren al geliberaliseerd was geweest dan evenmin.

quote:

Commerciele bedrijven hebben er ook helemaal geen baat bij om woekerprijzen te vragen.

Zo lang er schaarste is wel.

quote:

Vrije markt werkt altijd beter mits er voldoende concurentie is

Of er nu 10 of 100 aanbieders zijn, zolang er schaarste is kunnen ze allemaal woekerprijzen vragen.

quote:

omdat dit een eerlijker systeem is, zodra de overheid er tussen gaat zitten heb je te maken met allerlei overhead kosten zoals een veel te duur ambtenaren apparaat om dit te controleren.

De overheid heeft idd overheadkosten, maar bedrijven hebben weer reclamekosten en winstmarges.

quote:

Ook mag het wel duidelijk zijn dat de overheid altijd veel te laat is met inspringen op de vraag

Bij het CBS weten ze anders precies hoeveel vraag er is naar welk soort woningen.

quote:

, dat ook particuliere aanbieders dit probleem hebben is ook te danken aan de overvloed van regeltjes.

Noem eens een paar overbodige regeltjes waar particuliere aanbieders mee geconfronteerd worden?

quote:

Niet dat de markt altijd heilig is maar het is in ieder geval een stuk transparanter dan de overheid.
Het enige wat de overheid in deze markt zou moeten doen is zorgen dat er goed toezichtt is en dat concurentie bevorderd wordt.

Die rol is mij veel te minimaal, maar dat is een andere discussie.

[ Bericht 1% gewijzigd door DaveM op 13-01-2005 22:19:12 (kleine aanpassingen voor de duidelijkheid) ]

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 19:36 schreef DaveM het volgende:

Bij het CBS weten ze anders precies hoeveel vraag er is naar welk soort woningen.
[..]

Precies
En dat is dus het probleem. Er zijn teveel goedkope huurwoningen en woningen met een wat lagere kwaliteit in Nederland.

Daarom hoeven de huren dus niet meer in alle gevallen laag te worden gehouden. Veel te veel mensen wonen te goedkoop en dat is prima maar dat hoeft niet door de overheid en ook niet door woningcorporaties betaald te worden. Deze groep moet de keuze krijgen voor meer kwaliteit in een dure huur-of goedkopere koopwoning.

quote:

VROM-enquête zet woonwensen op rij

***************************************
HILVERSUM Voor Nederlanders is vooral
de betaalbaarheid van hun woning erg
belangrijk.Dat blijkt uit een enquête
van het ministerie van VROM,die in
handen is van het Radio 1 Journaal.

Minister Dekker en staatssecretaris
Van Geel hebben laten onderzoeken wat
er leeft op hun terrein.Ze willen de
resultaten gebruiken bij hun beleid.

In het onderzoek scoren de aftrek van
de hypotheekrente,de veiligheid en de
leefomgeving hoog.Mensen hechten veel
belang aan groen in hun buurt.Minister
Dekker verzekert dat er groen en parken
worden gerealiseerd,ondanks de geplande
bouw in de nota ruimte.

De overheid heeft weer eens een onderzoek gedaan, en wat verbazingwekkend dat betaalbare woonruimte op de eerste plaats komt.

Dan zal de overheid toch veel moeten veranderen aan hun huidige beleid.

En chewie om even terug te komen op de regeletjes dit kabinet had volgen mij in zijn doelstelling staan het aantal regels/ bureacratie terugdringen, maar tot nu toe zijn er alleen maar meer regels bij gekomen.

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 07:56 schreef Chewie het volgende:
stijgen of dalen van de prijzen heeft niet te maken met of de economie aantrekt maar heeft te maken met vraag en aanbod.

Het een sluit het ander toch niet uit?
Met al die bezuinigingen en een kwakkelende economie staan weinig mensen te popelen om door te stromen naar een duurdere woning. En aangezien dit soort woningen sterk is oververtegenwoordigd in de particuliere sector ligt het voor de hand dat men vooral daar te maken heeft met afnemende vraag en dus in prijs moet zakken.

Daarnaast lokt de lage rentestand veel mensen die zich wél een duurdere woning kunnen veroorloven eerder naar de koopsector dan naar het duurdere huursegment.

Maar ik kijk uit naar jouw argumentatie dat dit allemaal niet zou spelen en er inderdaad sprake zou zijn van een trendbreuk veroorzaakt door het kabinet ipv slechts een conjuncturele beweging.

quote:

Dus de overheid zorgt voor een kunstmatige jaarlijkse stijging, ben je klaar mee als minima.

Omdat de overheid helaas al deels is tegemoet gekomen aan de geldzucht van de woningbouwcorporaties mochten de huren helaas al stijgen. Maar liever nog enige controle dan totale overlevering aan de "vrije" markt (vrij voor wie precies?).

quote:

De schaarste is ook volledig toe te te schrijven aan de overheid omdat het enige segment in de huizenmarkt waar de overheid echt wat te zoeken heeft namelijk de sociale woningbouw heeft laten liggen.

Teveel de oren laten hangen naar belanghebbende marktpartijen bedoel je?

quote:

Dat is nog maar de vraag, in een geliberaliseerde markt is doorstroming per definitie makkelijker omdat je dan niet meer het probleem hebt van voorgeschreven wachttijden (of de woningaanbieder wil dit systeem blijven handhaven).

Voorgeschreven wachttijden?
Maar hier heb je gelijk in, de wachtlijsten voor bv. een woning in Amsterdam zullen een stuk korter worden als alles geliberaliseerd zou zijn want dan krijg je simpelweg zulke hoge huren dat de meeste mensen geen belangstelling meer hebben en alleen een handjevol rijken mag vechten om een vrijgekomen woning.

quote:

Dan ook niet, prijzen zullen dan iets hoger liggen maar bij te hoge prijzen is het voor de aanbieder ook niet meer interessant.

Een aanbieder die niet de hoogste prijs wil voor z'n produkt???

quote:

Maar werken wel efficienter en daardoor goedkope en in de huidige "markt" maken de woningbouw verenigingen ook winst en reclame.

Dat laatste omdat ze al in de overgangsfase zitten naar volledig commercieel en niet omdat dat zo noodzakelijk zou zijn.

Niet-commerciële organisaties die financieel geprikkeld worden (prestatieloon) kunnen imo net zo efficiënt werken als commerciële bedrijven, maar dan zonder noodzaak tot dure reclames en dikke winsten.

Liberalisering woningmarkt

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 08:23 schreef Basp1 het volgende:

[..]

De overheid heeft weer eens een onderzoek gedaan, en wat verbazingwekkend dat betaalbare woonruimte op de eerste plaats komt.

Dan zal de overheid toch veel moeten veranderen aan hun huidige beleid.

En chewie om even terug te komen op de regeletjes dit kabinet had volgen mij in zijn doelstelling staan het aantal regels/ bureacratie terugdringen, maar tot nu toe zijn er alleen maar meer regels bij gekomen.

Merkwaardige redenering.
De eerste vraag is: "Wat is betaalbare woonruimte" dat kan per persoon erg verschillen. Daarnaast is de vraag in hoeverre er een rol voor de overheid is weggelegd.

Als je 1500 euro netto per maand verdiend, maar je wil maximaal 400 euro aan woonruimte uitgeven, dan ben je wellicht gewoon niet reëel. Je kunt meer geld per maand aan woonruimte betalen, en de overheid hoeft er echt niet voor te zorgen dat je een woonruimte van 400 euro krijgt.

Ik denk dat een grote groep mensen gewoon geen realistisch verwachtingspatroon van de woningmarkt heeft., en dat een grote groep voor een lager bedrag wil huren dan ze eigenlijk kunnen betalen. Normaal is als je 1/3 deel van je nettosalaris aan woonruimte kwijt bent. Mensen met een wat hoger inkomen zijn vaak 50% van hun netto inkomen aan woonruimte kwijt.

Het liefst betalen we natuurlijk allemaal niets voor woonruimte, maar dat betekent dat de woningmarkt anders moet worden ingericht en de belastingen met 70% omhoog gaan. Dat is ook nog een optie.

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 14:57 schreef DaveM het volgende:

Het een sluit het ander toch niet uit?
Met al die bezuinigingen en een kwakkelende economie staan weinig mensen te popelen om door te stromen naar een duurdere woning. En aangezien dit soort woningen sterk is oververtegenwoordigd in de particuliere sector ligt het voor de hand dat men vooral daar te maken heeft met afnemende vraag en dus in prijs moet zakken.

Dat speelt ook al bij woningen met een nettohuur boven de 1000 euro. Bij lagere huren is er nog voldoende vraag. Er zijn meer mensen met een aardig inkomen dan jij denkt waarschijnlijk.

quote:

Daarnaast lokt de lage rentestand veel mensen die zich wél een duurdere woning kunnen veroorloven eerder naar de koopsector dan naar het duurdere huursegment.

Dat klopt inderdaad.

quote:

Omdat de overheid helaas al deels is tegemoet gekomen aan de geldzucht van de woningbouwcorporaties mochten de huren helaas al stijgen. Maar liever nog enige controle dan totale overlevering aan de "vrije" markt (vrij voor wie precies?).

In geen enkel ander land wordt de maximale huurprijsstijging door een tweede kamer besloten. Volstrekt achterhaald en bijzonder paternalistisch. De overheid zou wat meer moeten durven loslaten. De woningmarkt is in Nederland (en in Amsterdam al helemaal) zo verziekt, doordat de overheid niet durft los te laten en er teveel gebouwd is niet omdat de markt dat vroeg, maar om politieke redenen en idealen.

Voorbeeldje is in Amsterdam bijvoorbeeld "het plaatsen van individuele watermeters" dat mocht bijv. niet van de gemeente tot in de jaren negentig omdat dat asociaal zou zijn. Het was veel socialer als de waterlasten wat meer verdeeld werden onder de mensen. Met als gevolg dat nieuwbouw uit de jaren negentig nog gebouwd is zonder eigen watermeter en deze nu op debiele plekken door het -jawel- "Gemeentelijk Waterleidingbedrijf Amsterdam" wordt aangebracht. Amsterdam lijkt een grote stad, maar het is in bepaalde opzichten meer een soort ontwikkelingsland.

Corporaties maken nog steeds verlies op het verhuren van woonruimte. In de randstad is het niet meer mogelijk om nieuwbouw te bouwen en deze panden rendabel als sociale huurwoning te verhuren. Op elke sociale huurwoning die sinds 1990 in de randstad is gebouwd wordt verlies gemaakt.
De grote bedragen komen van de waardestijging van woningen, maar deze kunnen corporaties nu eenmaal niet volledig verzilveren want dan zijn ze al hun woningen kwijt.

quote:

Teveel de oren laten hangen naar belanghebbende marktpartijen bedoel je?

Je weet duidelijk niet waar over je praat.

quote:

Voorgeschreven wachttijden?
Maar hier heb je gelijk in, de wachtlijsten voor bv. een woning in Amsterdam zullen een stuk korter worden als alles geliberaliseerd zou zijn want dan krijg je simpelweg zulke hoge huren dat de meeste mensen geen belangstelling meer hebben en alleen een handjevol rijken mag vechten om een vrijgekomen woning.

Handjevol rijken.... in de eerste plaats hoef je geen mega inkomen te hebben om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen. Het gaat om een behoorlijk grote groep. Er worden nu regelmatig sociale huurwoning verhuurd aan mensen met een inkomen van tussen de
40.000 en de 50.000 euro. Stellen soms tussen de 60.000 en de 80.000 euro.

Daarnaast zijn er teveel goedkope huurwoningen in Nederland, zeker in Amsterdam. In Amsterdam (70 tot 75% huurwoningen en 25 tot 30% koopwoning) is het grote probleem een tekort aan koopwoningen waardoor de huurmarkt overspannen is. Je conclusie is inderdaad juist, de wachtlijsten zullen korter worden.

quote:

Een aanbieder die niet de hoogste prijs wil voor z'n produkt???

Zo zijn de meeste woningcorporaties. Ze maken zelfs verlies op een belangrjik deel van hun woningen.

quote:

Dat laatste omdat ze al in de overgangsfase zitten naar volledig commercieel en niet omdat dat zo noodzakelijk zou zijn.

Niet-commerciële organisaties die financieel geprikkeld worden (prestatieloon) kunnen imo net zo efficiënt werken als commerciële bedrijven, maar dan zonder noodzaak tot dure reclames en dikke winsten.

Corporaties zijn geen commerciële organisaties maar stichtingen dus je redenering is niet van toepassing.
Ook hebben corporaties een omschreven sociale functie in hun statuten. Sociaal wil echter niet zeggen dat ze iedereen maar te goedkoop laten wonen, en zeker geen groepen die makkelijk meer kunnen betalen. Corporaties worden teven door middel van het BBSH besluit door de overheid gecontroleerd op hun sociale functie.

quote:

[Liberalisering woningmarkt

Maar dat komt omdat je geen reëel beeld hebt van de woningmarkt en de problemen die er spelen.

Prima posts Tarak. Ik zie dat je in de vastgoed beheer & ontwikkeling zit. Je zal er dan inderdaad wel veel van weten.

quote:

Voorbeeldje is in Amsterdam bijvoorbeeld "het plaatsen van individuele watermeters" dat mocht bijv. niet van de gemeente tot in de jaren negentig omdat dat asociaal zou zijn. Het was veel socialer als de waterlasten wat meer verdeeld werden onder de mensen. Met als gevolg dat nieuwbouw uit de jaren negentig nog gebouwd is zonder eigen watermeter en deze nu op debiele plekken door het -jawel- "Gemeentelijk Waterleidingbedrijf Amsterdam" wordt aangebracht. Amsterdam lijkt een grote stad, maar het is in bepaalde opzichten meer een soort ontwikkelingsland.

Nou lekker sociaal. Anderen laten betalen voor jouw watergebruik. Het zal de PvdA wel weer niet wezen.

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 23:15 schreef Tarak het volgende:

[..]

Precies
En dat is dus het probleem. Er zijn teveel goedkope huurwoningen en woningen met een wat lagere kwaliteit in Nederland.

Daarom hoeven de huren dus niet meer in alle gevallen laag te worden gehouden. Veel te veel mensen wonen te goedkoop en ......

Het lijkt wel alsof ik een PR-man van de vastgoedsector hoor. Het enige objectieve criterium voor "te goedkoop" lijkt me dat ze meer kosten dan ze opleveren en dat is zelden het geval. Welke objectieve definitie van "te goedkoop" hanteer jij als ik vragen mag?

quote:

..... dat is prima maar dat hoeft niet door de overheid en ook niet door woningcorporaties betaald te worden.

Wat die woningcorporaties betreft (de overheid laat ik even weg omdat we anders weer verzeilen in een huursubsidie/HRA debat), voor zover ik weet leggen ze geen geld toe dus hoezo "betalen" die mee aan de huurprijzen?

quote:

Deze groep moet de keuze krijgen voor meer kwaliteit in een dure huur-of goedkopere koopwoning.

Jammer dat mevrouw Dekker namens de "volks"partij voor vrijheid en democratie die keuzevrijheid steeds verder aan banden legt. Goedkope huizen worden namelijk massaal (onder de mooie dekmantel van "verbetering stadswijken") gesloopt om plaats te maken voor duurdere woningen en bedrijfspanden.
_{Daar verdienen verhuurders (voornamelijk vvd-volk) immers meer aan per m2}.

Zodat je bij verhuizing of afbraak van je woning gedwongen wordt om duurder te gaan wonen (en als ik goed ben geïnformeerd zelfs als je gewoon blijft zitten waar je zit) bij hetzelfde inkomen (waarbij je ook nog eens te maken hebt met mega-stijgingen van de huurprijs in de toekomst terwijl een navenante salarisstijging in deze tijden van globalisme nog maar zeer de vraag is) of een kartonnen doos op te zoeken.

De optie van gewoon dezelfde huur blijven betalen en genoegen nemen met wat minder kwaliteit wordt zo gewoon geëlimineerd, terwijl de vraag daarnaar al jaren overweldigend is.

En zou je bij overgang naar een veel duurder huurhuis ook nog een navenante kwaliteitsverbetering zien dan viel er met die dwang misschien nog te leven, maar de prijzen stijgen nou eenmaal harder dan er aan kwaliteit bijkomt. M.a.w. je wordt gewoon genaaid als huurder en tenzij je een goed salaris hebt zijn er ook geen betaalbare koopwoningen meer. Fijn hoor zo'n liberaal kabinet.

[ Bericht 2% gewijzigd door DaveM op 14-01-2005 22:15:19 ]

En Tarak is stil.

Want dat is de waarheid.

Geloof je het niet Tarak ????

Breng eens een bezoek aan Hilversum.
Daar wordt het grootste sloopproject gestart met herbouw van duurdere woningen.

Misschien kun je daar iets leren.

Maar dat zul je wel niet doen.

Wil niet weten wat je reden is. Het is sowieso geen reden namelijk.

Tarak heeft niet altijd zin om in het weekend met z'n werk bezig te zijn, en en hij moet eigenlijk studeren. Morgen kijk ik wel of ik zin heb om te reageren op zo'n post vol emotie.

Ik snap je post trouwens niet, wat moet ik, of iemand anders leren in Hilversum?

[ Bericht 9% gewijzigd door Tarak op 16-01-2005 01:44:50 ]

quote:

Op zondag 16 januari 2005 01:35 schreef Tarak het volgende:
Tarak heeft niet altijd zin om in het weekend met z'n werk bezig te zijn, en en hij moet eigenlijk studeren. Morgen kijk ik wel of ik zin heb om te reageren op zo'n post vol emotie.

Ik snap je post trouwens niet, wat moet ik, of iemand anders leren in Hilversum?

Dat wat DaveM zegt precies het geval is in Hilversum.

Al wil je genoegen nemen met minder, je wordt gewoon gedwongen meer te gaan betalen.
Dat terwijl er dus juist vraag naar minder duur is, het beleid nu juist wordt ingezet op duurder wonen.
Daarmee creeer je dus eigenlijk een soort vacuum op de woning markt waarbij alleen diegen die veel verdienen in sociale woningen kunnen gaan wonen.

Dat is dus juist een ondermijning van het sociale huurbeleid.

Want waar moeten de mensen heen die dat niet kunnen betalen ???
Huursubsidie is al minder aan het worden.
Woningstichtingen bulken v/h geld (overall genomen) en hebben dus geen bereidheid dat geld in te zetten op de sociale woningbouw, maar meer op kapitaalbouw.

Misschien een beetje ingewikkeld geschreven, maar dat hoor ik dan wel.

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 22:08 schreef DaveM het volgende:
Het enige objectieve criterium voor "te goedkoop" lijkt me dat ze meer kosten dan ze opleveren en dat is zelden het geval. Welke objectieve definitie van "te goedkoop" hanteer jij als ik vragen mag?

Te goedkoop vind ik dat mensen in een woning zitten die eigenlijk voor een doelgroep met een lager inkomen bedoeld is. Hiervoor worden criteria vastgesteld door de gemeente. De gemeente is namelijk verantwoordelijk voor de zogenaamde "huisvestingsverordening". Eerder gaf ik al enkele voorbeelden, mensen/gezinnen met inkomens boven de 40.000 euro horen eigenlijk niet in de sociale huisvesting en dat komt veel vaker voor dan jij denkt.
Jouw definitie is meer "verlies".

quote:

Wat die woningcorporaties betreft (de overheid laat ik even weg omdat we anders weer verzeilen in een huursubsidie/HRA debat), voor zover ik weet leggen ze geen geld toe dus hoezo "betalen" die mee aan de huurprijzen?

Woningcorporaties maken wel degelijk verlies op de meeste sociale huurwoningen. De opbrengst van een woning tot 600 euro is lager dan de kosten van deze woning. Voor wat oudere woningen geldt dat in mindere mate omdat deze woningen tegen een lagere prijs gebouwd zijn. Nieuwbouw van sociale huurwoningen in de randstand is altijd ondrendabel.
De papieren winsten zitten in de waardestijging van de woning, maar die kun je dus niet verzilveren.

quote:

Jammer dat mevrouw Dekker namens de "volks"partij voor vrijheid en democratie die keuzevrijheid steeds verder aan banden legt. Goedkope huizen worden namelijk massaal (onder de mooie dekmantel van "verbetering stadswijken") gesloopt om plaats te maken voor duurdere woningen en bedrijfspanden.

Wat je vergeet is dat ingrijpen soms noodzakelijk is omdat de kwaliteit van de woningen niet meer past bij deze tijd waardoor de woningen aan concurrentiepositie inboeten. Meestal is er ook sprake van ernstige onderhoudsgebreken. Sommige mensen wonen er al jaren en die betalen dan verhoudingsgewijs een lager huurbedrag dan de mensen die er net zijn komen wonen.
Nieuwbouw of renovatie betekent een investering en de huren zullen tegen de gewenste huurprijs (door de overheid vastgesteld via het puntensysteem) verhuurd worden. Het is niet eerlijk om daar woningcorporaties de schuld van te geven. Zij investeren immers geld in die woningen, daarnaast krijg je een hoger kwaliteitsniveau terug.

Mevrouw Dekker legt overigens niet de keuzevrijheid aan banden, mevrouw Dekker is juist voor meer keuzemogelijheden. Zij is van mening dat ook omgevingsfactoren de huurprijs van een woning moeten bepalen, zoals dat voor koopwoningen al sinds jaar en dag de meest bepalende factor voor de koopprijs is. Daarnaast wil ze dus meer mogelijkheden geven voor liberalisatie. Op de middeltermijn zal dat er zeker voor zorgen dat de groep hogere inkomens naar dat type woningen zal gaan waardoor de wachtlijsten voor de goedkopere woningen zullen afnemen. .

quote:

_{Daar verdienen verhuurders (voornamelijk vvd-volk) immers meer aan per m2}.

De vierkante meter prijzen van woningen liggen in bepaalde gebieden boven die van bedrijfsruimtes. Verder is je opmerking een beetje kinderachtig.

quote:

Zodat je bij verhuizing of afbraak van je woning gedwongen wordt om duurder te gaan wonen (en als ik goed ben geïnformeerd zelfs als je gewoon blijft zitten waar je zit) bij hetzelfde inkomen (waarbij je ook nog eens te maken hebt met mega-stijgingen van de huurprijs in de toekomst terwijl een navenante salarisstijging in deze tijden van globalisme nog maar zeer de vraag is) of een kartonnen doos op te zoeken.
De optie van gewoon dezelfde huur blijven betalen en genoegen nemen met wat minder kwaliteit wordt zo gewoon geëlimineerd, terwijl de vraag daarnaar al jaren overweldigend is.

Ieder heeft verschillende rollen. Een huurder betaald een bedrag aan huur om gebruik te maken van een bepaalde woning in dit geval. Dit bedrag wordt betaald aan de verhuurder, meestal de eigenaar.
Een eigenaar heeft ander recht tot die woning dan een huurder. Als eigenaar wil slopen of renoveren moet 70% van de huurders hier mee akkoord gaan tenzij er dusdanige omstandigheden zijn dat slopen/renoveren evident de enige optie is. De huurders gaan dus akkoord met het renoveren of slopen van deze panden. Als jij tot de 30% behoort heb je pech, dan kan juridisch jouw medewerking aan de sloop/renovatie worden afgedwongen. Je kunt het nooit iedereen naar de zin maken, en er bestaan nu eenmaal moeilijke mensen op de wereld. Een eigenaar heeft belang bij renovatie/sloop om technische problemen op te lossen, om verhuurbaarheidsproblemen te voorkomen of op te lossen en soms om een ander type woningen met een beter/hoger kwaliteitsniveau aan z'n woningportefeuille toe te voegen.

Volgens mij is er helemaal niet zo'n grote vraag naar lage huren met een lage kwaliteit. Waar baseer je dat op? Hooguit studentenwoningen.

Meestal kun je zelf kiezen waar je gaat wonen. Het hangt van het verdeelsysteem af. In de meeste regio's is er een vorm van een "aanbodsysteem" waar iedereen kan reageren op de woning die hem/haar het meeste aanspreekt. Je kunt kiezen voor een woning met een lagere kwaliteit/lagere huurprijs als je dat wilt. Tenzij je een te hoog inkomen hebt.

quote:

En zou je bij overgang naar een veel duurder huurhuis ook nog een navenante kwaliteitsverbetering zien dan viel er met die dwang misschien nog te leven, maar de prijzen stijgen nou eenmaal harder dan er aan kwaliteit bijkomt. M.a.w. je wordt gewoon genaaid als huurder en tenzij je een goed salaris hebt zijn er ook geen betaalbare koopwoningen meer.

Op een zeer grote uitzondering na, zul je meer kwaliteit krijgen dan wat je had. Nogmaals, je kunt zelf kiezen waar je wilt wonen. En wat stijgende prijzen betreft..........prijzen stijgen nu en over 50 jaar zullen prijzen nog steeds stijgen. Een huurder krijgt gegarandeerd vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding. Dat is best goed geregeld dus. Een eigenaar die wordt uitgekocht, krijgt alleen een bedrag, en mag zelf maar oplossen hoe en waar hij gaat wonen. Zo slecht is het dus voor huurders niet geregeld.
Een hoger inkomen vergroot je mogelijkheden in je woningkeuze, dat is zonder meer waar. Maar er zijn zeker wel betaalbare huurwoningen, je moet er alleen langer op wachten of genoegen nemen met een plek buiten de geijkte populaire gebieden. En daar zitten best leuke buurten tussen.

Het probleem met dit soort discussies vind ik dat mensen eigenlijk in een villa op de Prinsengracht voor 150 euro in de maand willen wonen. En helaas, dat zit er niet in.

[ Bericht 4% gewijzigd door Tarak op 16-01-2005 14:03:58 ]

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 20:36 schreef Tarak het volgende:
In geen enkel ander land wordt de maximale huurprijsstijging door een tweede kamer besloten.

Gelukkig wel, anders waren de huren nóg veel harder gestegen en betaalden veel mensen nu een nóg groter deel van hun inkomen aan woonlasten.

Gelukkig hebben sociaaldenkende politici de vrijheid tot maximale uitbuiting van woningschaarste aan banden gelegd. Helaas maakt dit kabinet daar een einde aan, zodat je voor de "luxe" van simpelweg een dak boven je hoofd steeds dieper in je portemonnee mag grijpen.

quote:

Volstrekt achterhaald

Als je van mening bent dat het goed is als marktpartijen grof geld "verdienen" aan andermans behoefte aan onderdak dan kan ik me voorstellen dat overheidsbemoeienis in jouw ogen achterhaald is.

quote:

en bijzonder paternalistisch.

Weg met die bemoeienis en binnen no time hebben we volgens jou een ruim aanbod van goede en goedkope woningen? Alsof de woningmarkt te vergelijken is met bv. de automarkt.

quote:

De overheid zou wat meer moeten durven loslaten. De woningmarkt is in Nederland (en in Amsterdam al helemaal) zo verziekt, doordat de overheid niet durft los te laten

Dit kabinet heeft idd de "durf" om los te laten. De algemene verwachting is een explosieve stijging van de huren.

quote:

en er teveel gebouwd is niet omdat de markt dat vroeg, maar om politieke redenen en idealen.

Als je doelt op al die leegstaande kantoorgebouwen, volgens mij zijn die niet in opdracht van de overheid gebouwd. Of ben je nu in de war met bepaalde infrastructuur?

Voor zover ik weet is alleen de sociale woningbouw iets waar politieke idealen volop meespelen. Is daarvan dan teveel gebouwd volgens jou?

quote:

Voorbeeldje is in Amsterdam bijvoorbeeld "het plaatsen van individuele watermeters" dat mocht bijv. niet van de gemeente tot in de jaren negentig omdat dat asociaal zou zijn. Het was veel socialer als de waterlasten wat meer verdeeld werden onder de mensen. Met als gevolg dat nieuwbouw uit de jaren negentig nog gebouwd is zonder eigen watermeter en deze nu op debiele plekken door het -jawel- "Gemeentelijk Waterleidingbedrijf Amsterdam" wordt aangebracht. Amsterdam lijkt een grote stad, maar het is in bepaalde opzichten meer een soort ontwikkelingsland.

Hier ben ik het wel weer mee eens. Inderdaad belachelijk, het lijkt me niet meer dan normaal dat iedereen gewoon betaalt naar verbruik.

quote:

Corporaties maken nog steeds verlies op het verhuren van woonruimte. In de randstad is het niet meer mogelijk om nieuwbouw te bouwen en deze panden rendabel als sociale huurwoning te verhuren. Op elke sociale huurwoning die sinds 1990 in de randstad is gebouwd wordt verlies gemaakt.

Sociale nieuwbouw vormt slechts een deel van alle nieuwbouw, de rest is wèl winstgevend. Tel daarbij op alle woningen vóór 1990 --- die vanwege de jaarlijkse huurstijgingen plus de enorme stijging van de verkoopwaarde onmogelijk nog verliesgevend kunnen zijn --- en het totaalplaatje voor woningcorporaties ziet er toch een heel stuk vrolijker uit dan jij hier schetst.

In dit kader kun je je ook afvragen waarom de boekhoudingen van woningcorporaties in het algmeen zo ondoorzichtig zijn (bron: nieuwsberichtje een pagina eerder in dit topic). Hebben ze er soms belang bij om hun positie en hun vooruitzichten wat minder rooskleurig af te schilderen om zo extra vrijheden te krijgen in de toekomst?

quote:

De grote bedragen komen van de waardestijging van woningen, maar deze kunnen corporaties nu eenmaal niet volledig verzilveren want dan zijn ze al hun woningen kwijt.

Ligt er dus aan hoever de teugels gevierd worden door de overheid.

quote:

Handjevol rijken.... in de eerste plaats hoef je geen mega inkomen te hebben om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen.

Nee zolang je maar betaalt (ook al is dat 50% van je inkomen) zijn midden- en lagere inkomens ook van harte welkom.

quote:

Het gaat om een behoorlijk grote groep. Er worden nu regelmatig sociale huurwoning verhuurd aan mensen met een inkomen van tussen de 40.000 en de 50.000 euro. Stellen soms tussen de 60.000 en de 80.000 euro.

Ja en die wachten massaal op het vrijkomen van betaalbare koopwoningen. Zijn die er dan vertrekken ze vanzelf (alleen al vanwege de lage rentestand). Explosieve huurstijgingen zorgen weliswaar voor een versnelling van dit proces maar dupeert iedereen met een te laag inkomen om een woning te kunnen kopen. Een veel te rigoreus middel dus, waardoor een hoop mensen met structureel hogere woonkosten opgezadeld worden.

quote:

Daarnaast zijn er teveel goedkope huurwoningen in Nederland, zeker in Amsterdam. In Amsterdam (70 tot 75% huurwoningen en 25 tot 30% koopwoning) is het grote probleem een tekort aan koopwoningen waardoor de huurmarkt overspannen is.

Wel te weinig koopwoningen, maar daaruit volgt nog niet dat er een overschot aan huurwoningen zou zijn, laat staan aan goedkope huurwoningen. Aan beide soorten is gewoon een groot tekort.

quote:

Zo zijn de meeste woningcorporaties. Ze maken zelfs verlies op een belangrjik deel van hun woningen.

Wat noem jij een belangrijk deel?

quote:

Corporaties zijn geen commerciële organisaties maar stichtingen dus je redenering is niet van toepassing.

Ik had het dan ook over de situatie ná liberalisering.

quote:

Ook hebben corporaties een omschreven sociale functie in hun statuten. Sociaal wil echter niet zeggen dat ze iedereen maar te goedkoop laten wonen, en zeker geen groepen die makkelijk meer kunnen betalen. Corporaties worden teven door middel van het BBSH besluit door de overheid gecontroleerd op hun sociale functie.

De bedoeling is toch dat die sociale functie op den duur helemaal verdwijnt en het volledig commerciële bedrijven worden?

quote:

Maar dat komt omdat je geen reëel beeld hebt van de woningmarkt en de problemen die er spelen.

Zoals uit deze en vorige bijdrage (hopelijk) blijkt kun jij ook nog wel wat inzicht gebruiken als aanvulling op je ervaringswijsheid. Geen dank overigens.

quote:

Op zondag 16 januari 2005 13:50 schreef Tarak het volgende:


Woningcorporaties maken wel degelijk verlies op de meeste sociale huurwoningen. De opbrengst van een woning tot 600 euro is lager dan de kosten van deze woning. Voor wat oudere woningen geldt dat in mindere mate omdat deze woningen tegen een lagere prijs gebouwd zijn. Nieuwbouw van sociale huurwoningen in de randstand is altijd ondrendabel.
De papieren winsten zitten in de waardestijging van de woning, maar die kun je dus niet verzilveren.

Goh dit vind ik een nogal zichzelf tegensprekend verhaal. Want je zegt dat van de ene kant de wbv's geen winst maken bij huizen onder de 600 euro, behalve bij wat oudere huizen. Nou zullen we als uitgangspunt dan de huizen van voor 1990 nemen, verklap mij dan eens welk percentage woningen van voor 1990 bij de WBV's aanwezig zijn. Ik dacht namelijk dat voornamelijk vanaf de jaren 90 de nieuwbouw in de sociale sector tot stilstand gekomen is.

quote:

Het probleem met dit soort discussies vind ik dat mensen eigenlijk in een villa op de Prinsengracht voor 150 euro in de maand willen wonen. En helaas, dat zit er niet in.

Niemand zegt dat mensen voor 150 euro in een villa op de prinsegracht willen zitten, wat niet eens kan, want daar staan aleen maar herenhuizen en dat zijn eigenlijk geen villa's.

Mensen moeten betaalbare woonruimte tot hun beschikking hebben. Dat de overheid hier niet op kan inspelen is te triest voor woorden. Dat de woningbouwverenigingen een flinke pot hebben en zich met andere zaken dat verhuren en betaaltbare huizen bouwen zich bezighouden is ook niet goed te praten. En met andere zaken heb ik het bijvoorbeeld over mijn WBV waarbij ik nu opeens stroom kan afnemen, omdat dat zogenaamd goedkoper is. En wie betaald de admistratieve organisatie, juist ja ik denk dat ik wel weet wie dat tot nu toe betaald hebben, dat zijn de huurders geweest, en niet de afnemers van die stroom, want die leveren ze nu pas.

Ik hoorde van het weekend weer een verhaal van mensen die een nieuwbouwhuis hebben gekocht, omdat de huizen tegenwoordig zo goed geisoleerd zijn moet er ook een luchtverversingssysteem aanwezig zijn in de woning. Ja met zulke onzinnige regeltjes drijven we de prijzen ook wel op. Net zoals de hoogte van een verdieping vorig jaar ook weer met 20 cenitmeter verhoogd is.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 12:49 schreef Harry_Sack het volgende:
De eerste akties lijken te zijn begonnen. Gister kreeg ik een pamflet van de organisatie SASH in mijn handen. Met de titel: "Wonen is een eerste levensbehoefte, een fundamenteel recht voor iedereen"

LANDELIJKE DEMONSTRATIE
STOP AFBRAAK SOCIALE HUISVESTING
Tegen het huisvestingsbeleid van de regering

5 februari 2005
13.00 op de Dam
Amsterdam

Dat soort foldertjes blijven in mijn huis altijd op de gang liggen, zodat iedereen er even z'n voet op kan zetten alvorens naar buiten te gaan.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 12:55 schreef Speth het volgende:

[..]

Dat soort foldertjes blijven in mijn huis altijd op de gang liggen, zodat iedereen er even z'n voet op kan zetten alvorens naar buiten te gaan.

Voelt dat goed, lekker vanuit je koophuis toekijken hoe dit kabinet huurders uitknijpt?

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:14 schreef DaveM het volgende:

[..]

Voelt dat goed, lekker vanuit je koophuis toekijken hoe dit kabinet huurders uitknijpt?

Ik zit in een studentenhuis

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:14 schreef DaveM het volgende:
Voelt dat goed, lekker vanuit je koophuis toekijken hoe dit kabinet huurders uitknijpt?

You bet, dankzij dit soort maatregelen zal het aanbod op de huizenmarkt op termijn stijgen, iets wat met 40 jaar corporatistisch-socialistische maatregelen nooit gelukt is.

quote:

CDA tegen liberaliseren huurmarkt

***************************************
DEN HAAG Het CDA is tegen het plan van
minister Dekker om de huurmarkt volgend
jaar vrij te geven.In de Tweede Kamer
zei woordvoerder Van Bochove dat het
liberaliseren van de huren nu niet kan,
omdat de markt overspannen is.

Door de opstelling van het CDA is er
geen meerderheid voor liberalisering.De
linkse oppositie was altijd al tegen.
Zij zijn bang dat het vrijgeven leidt
tot exorbitante stijgingen van de huur.

Dekker wil liberaliseren om woningbouw
te stimuleren.Het CDA is daar niet
principieel tegen,maar wil juist dat er
eerst meer wordt gebouwd om huurders te
beschermen tegen hoge huurverhogingen.

Genoeg gescheeuw heeft gewerkt, bij de cda zijn ze tot inkeer gekomen.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:15 schreef Speth het volgende:

[..]

Ik zit in een studentenhuis

En jij denkt na je afstuderen nog een betaalbaar koophuis te kunnen vinden?

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:23 schreef DaveM het volgende:

[..]

En jij denkt na je afstuderen nog een betaalbaar koophuis te kunnen vinden?

Ja hoor.

Ik ben overigens geen groot voorstander van het plan van Dekker, het gaat mij om het soort kansloze figuren dat achter die acties zit en die foldertjes door mijn brievenbus duwt

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:29 schreef Speth het volgende:

[..]

Ja hoor.

Ik ben overigens geen groot voorstander van het plan van Dekker, het gaat mij om het soort kansloze figuren dat achter die acties zit en die foldertjes door mijn brievenbus duwt

De bedoeling van die folders is om mensen wakker te maken en te laten zien waarom het liberale woningbeleid niet deugt. Immers niet iedereen houdt zich genoeg met politiek bezig om al die "slaap-huurdertje-slaap" verhaaltjes te kunnen ontmaskeren als liberale propaganda.

En verder vind ik het knap dat je die bezorgers kunt beoordelen zonder ze ooit gezien of gesproken te hebben, of zit je de hele dag voor de geraniums te kijken wie er allemaal iets in je brievenbus gooit?

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:42 schreef DaveM het volgende:

[..]

De bedoeling van die folders is om mensen wakker te maken en te laten zien waarom het liberale woningbeleid niet deugt. Immers niet iedereen houdt zich genoeg met politiek bezig om al die "slaap-huurdertje-slaap" verhaaltjes te kunnen ontmaskeren als liberale propaganda.

En verder vind ik het knap dat je die bezorgers kunt beoordelen zonder ze ooit gezien of gesproken te hebben, of zit je de hele dag voor de geraniums te kijken wie er allemaal iets in je brievenbus gooit?

Precies allemaal liberale propaganda. Mensen kunnen uiteraard niet zelf bepalen of ze een huis willen kopen of verkopen, papierschuivende ambtenaren in Den Haag kunnen het uiteraard veel beter.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:48 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Precies allemaal liberale propaganda. Mensen kunnen uiteraard niet zelf bepalen of ze een huis willen kopen of verkopen, papierschuivende ambtenaren in Den Haag kunnen het uiteraard veel beter.

Volgens mij heeft dit topic meer te maken met huren/verhuren dan kopen/verkopen.
En wat ik bedoel met die liberale propaganda verkooppraatjes:

- "verbetering oude stadswijken"
Alsof je dat niet kunt aanpakken met een verfkwast, een bezem en waar nodig een gummiknuppel.

- "goed voor de doorstroming"
Alsof dat alleen kan door alle huurders financieel te treffen.

- "laat de vrije markt gewoon z'n gang gaan, werkt immers ook bij hamburgers, dus waarom niet bij huizen"
Alsof een schaarstemarkt te vergelijken is met een normale markt.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 14:13 schreef DaveM het volgende:
Alsof een schaarstemarkt te vergelijken is met een normale markt.

Elke markt is een schaarstemarkt. Anders zou alles wel gratis zijn.

Hoe denk je dat die schaarste ontstaan is? En waarom denk je dat er geen schaarste is in het geval van hamburgers?

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 14:22 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Elke markt is een schaarstemarkt. Anders zou alles wel gratis zijn.

Hoe denk je dat die schaarste ontstaan is? En waarom denk je dat er geen schaarste is in het geval van hamburgers?

Vanwege overproductie gooien we nog steeds voedsel weg. Boeren worden zwaar gesubsidieerd om nog hier goedkoop melk te kunen produceren, waarvan we melkpoeder maken en voor onder de productieprijs naar de 32e wereld verschepen.

Dus om nu te zeggen dat de voedsel industrie in onze westerse wereld een schaarste markt is klopt neit.

Huizen daar in tegen zijn kapitaal geoderen, hiervoor gelden nog altijd wat andere markt regels dan consumptie goederen.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 13:27 schreef Harry_Sack het volgende:

[..]

Geweldig, nou hopen dat ze weten vol te houden! Je moet er toch niet aan denken dat er een gigantische exodus naar Oost-Groningen plaats moet vinden?

niks mis met Oost-Groningen

trouwens, hier doen ze het ook hoor, het afbreken van goedkope woningen. Ze hebben hier een hele zooi flats afgebroken (die na een renovatie makkelijk een tijd mee konden) en in plaats daarvan zetten ze 2-onder1-kap woningen en "riante stadsvilla's" neer. Flats worden afgebroken en er worden kasten van huizen teruggezet. Dan hoef je geen rekenwonder te zijn om te concluderen dat dit problemen oplevert...

Even een korte geschiedschrijving: Er is een redelijk goed functionerende markt, die vraag en aanbod op elkaar afstemt. Omdat het socialisme de uitkomst van de markt niet bevalt, wordt er sterk geintervenieerd door de staat in de markt, met als logisch gevolg een slecht functionerende markt. Wat zou nu de oplossing zijn om deze markt beter te laten functioneren?

a.) Er moet veel minder staatsinterventie komen op deze markt
b.) Alles moet hetzelfde blijven, het zou immers tijdelijk slechter kunnen worden
c.) Er moet veel meer staatsinterventie komen op de ze markt
d.) Ik ben een populistische socialist die van het stellen van nutteloze kamervragen een beroep heeft gemaakt en ik ben dus overal tegen.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 15:37 schreef Chewie het volgende:

[..]

Is het probleem van Oost-Groningen niet dat er gewoon belachelijk veel leegstand is? Ik weet het in ieder geval zeker van Delfzijl en daar breken ze juist flats af omdat die nogal kampen met leegstand.

Geeft ook wel aan dat de overheids planeconomie voor de woningbouw niet werkt, in de jaren 70 ging men er in Den Haag van uit dat Delfzijl nu rond de 100.000 inwoners zou tellen en daar werd dan ook al gedeeltelijk voor gebouwd.

Een paar van die flats hadden wel wat last van leegstand, maar die waren dan ook erg slecht onderhouden en niet meer van deze tijd. Vandaar, die dingen renoveren en er weer wat moois van maken en niet 10 woningen afbreken om er 2 weer terug te zetten...

Dat van Delfzijl weet ik trouwens niet, kom er nooit...

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 15:07 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Vanwege overproductie gooien we nog steeds voedsel weg. Boeren worden zwaar gesubsidieerd om nog hier goedkoop melk te kunen produceren, waarvan we melkpoeder maken en voor onder de productieprijs naar de 32e wereld verschepen.

Dus om nu te zeggen dat de voedsel industrie in onze westerse wereld een schaarste markt is klopt neit.

Nee, vrije prijsstelling is een voorwaarde voor het zijn van een markt en hierdoor is dit geen markt idd. Als je trouwens naar de neo-klassieke economische theorie kijkt, dan zie je dat hier weer een paar mooie stellingen worden bevestigd. Prijsplafonds leiden tot schaarste (zie huizenmarkt), prijsvloeren leiden tot overschotten (zie landbouw met haar garantieprijzen)





Het is een a-b-c'tje

quote:

Huizen daar in tegen zijn kapitaal geoderen, hiervoor gelden nog altijd wat andere markt regels dan consumptie goederen.

Vertel eens welke marktregels hier dan gelden. Daar ben ik wel benieuwd naar.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 16:10 schreef Kaalhei het volgende:
Even een korte geschiedschrijving:

Er is een redelijk goed functionerende markt, die vraag en aanbod op elkaar afstemt.

Als je nou echt mensen wilt overtuigen, zet er dan voortaan even bij dat je het dure segment bedoelt, .

quote:

Omdat het socialisme de uitkomst van de markt niet bevalt, wordtwerd er sterk geintervenieerd door de staat in de markt

Dat was maar van korte duur (in de jaren 70), sindsdien is de invloed van de overheid steeds verder afgenomen. Helaas heeft die toenemende marktwerking niet voor lagere maar voor explosief gestegen woonlasten gezorgd (veel sterker dan de inflatie).

Wat voor bewijs wil je nog meer dat je dit niet aan de vrije markt kunt overlaten?

En dus ga ik voor jouw antwoord c (met een kleine nuancering):

quote:

c.) Er moet veel meer staatsinterventie komen op de markt

Misschien helpt het volgende rapport jou aan een wat meer realistische kijk op dit probleem:
http://www.sp.nl/partij/t(...)pport_woningnood.pdf

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 14:22 schreef PJORourke het volgende:

Hoe denk je dat die schaarste ontstaan is?

Interessant onderwerp, ik ben benieuwd naar je punt.

quote:

En waarom denk je dat er geen schaarste is in het geval van hamburgers?

Omdat er genoeg zijn in Nederland en de voorraad makkelijk aangevuld kan worden zodra er een tekort komt. Het marktmechanisme werkt hier wel goed.

Maar grond is een heel ander verhaal. Ongebruikte grond is slechts in beperkte mate beschikbaar, kan niet geïmporteerd worden vanuit het buitenland en mag van onze fijne liberale overheid zelfs misgebruikt worden als beleggingsobject.

En dan verwacht jij dat dit ooit vanzelf gaat leiden tot lagere prijzen?

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 20:55 schreef DaveM het volgende:

[..]

Interessant onderwerp, ik ben benieuwd naar je punt.
[..]

Omdat er genoeg zijn in Nederland en de voorraad makkelijk aangevuld kan worden zodra er een tekort komt. Het marktmechanisme werkt hier wel goed.

Maar grond is een heel ander verhaal. Ongebruikte grond is slechts in beperkte mate beschikbaar, kan niet geïmporteerd worden vanuit het buitenland en mag van onze fijne liberale overheid zelfs misgebruikt worden als beleggingsobject.

En dan verwacht jij dat dit ooit vanzelf gaat leiden tot lagere prijzen?

Het probleem is helemaal niet het tekost aan grond. De plannen voor de Markerwaard liggen al lang in de koelkast omdat er genoeg grond is in Nederland. Kijk maar:




Bovendien, maar dat had je ongetwijfeld zelf al bedacht, kan je het grondoppervlakte makkelijk vergroten door het bouwen van etages. Het is niet zo moeilijk om van 100m2 grondoppervlakte te veranderen in 1000m2 woonoppervlakte. Maar dit doet er helemaal niet toe, er is nl, helemaal geen tekost aan grond.

Maar 10 % van Nederland is bebouwd en zoals Kaalhei zegt kunnen we nog polderen ook. Dus grondgebrek is voorlopig geen probleem.

Die schaarste is ontstaan omdat socialisten en corporatistische christenen de woningmarkt tot een grote bureaucratische puinhoop met vastgelegde prijzen en subsidies gemaakt hebben. In Belgie heeft men dit nagelaten en zit men al jaren met een overschot aan woningen.

Het marktmechanisme werkt niet omdat men het doelbewust beschadigd/kapot gemaakt heeft. In essentie is het vraag/aanbod mechanisme hetzelfde met woningen als met hamburgers.

[ Bericht 18% gewijzigd door PJORourke op 20-01-2005 22:07:34 ]

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 21:57 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Het probleem is helemaal niet het tekost aan grond. De plannen voor de Markerwaard liggen al lang in de koelkast omdat er genoeg grond is in Nederland. Kijk maar:

Dat plan ging om andere redenen de kast in (protesten van recreatie/natuur/milieu-lobby).
Dat er wel degelijk een tekort is bewijzen de stijgende grondprijzen.

Probeer jij nu maar eens te bewijzen dat dit niet op een tekort/schaarste zou wijzen.

quote:

Bovendien, maar dat had je ongetwijfeld zelf al bedacht, kan je het grondoppervlakte makkelijk vergroten door het bouwen van etages. Het is niet zo moeilijk om van 100m2 grondoppervlakte te veranderen in 1000m2 woonoppervlakte. Maar dit doet er helemaal niet toe, er is nl, helemaal geen tekost aan grond.

Nogal kromme redenering.
"De hoeveelheid bouwgrond kan uitgebreid worden, dus kan er nu geen tekort zijn."

Ja natuurlijk kun je overal flats zetten, je kunt polders in zee aanleggen, je kunt natuurgebieden platwalsen enz. Alles kan, maar daarmee is dus helemaal niets gezegd over de huidige situatie.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 22:47 schreef DaveM het volgende:
Dat plan ging om andere redenen de kast in (protesten van recreatie/natuur/milieu-lobby).
Dat er wel degelijk een tekort is bewijzen de stijgende grondprijzen.

Probeer jij nu maar eens te bewijzen dat dit niet op een tekort/schaarste zou wijzen.

Zoals al eerder gezegd, er is altijd met alles een schaarste: Geen enkele bron is oneindig. Soit, grond neemt een speciale plaats in maar het is in wezen niet anders. Bovendien wijzen stijgende grondprijzen niet op een tekort. Prijzen die op zwarte markten worden aangeboden, die uiteraard hoger zijn dan de prijzen conform marktniveau, wijzen op tekorten.

quote:

Nogal kromme redenering.
"De hoeveelheid bouwgrond kan uitgebreid worden, dus kan er nu geen tekort zijn."

Ja natuurlijk kun je overal flats zetten, je kunt polders in zee aanleggen, je kunt natuurgebieden platwalsen enz. Alles kan, maar daarmee is dus helemaal niets gezegd over de huidige situatie.

Je kan mij nu wel aanvallen met van alles, maar het probleem is dat het niet relevant is in mijn visie. Want waarom zou er in het geval van overheidsinterventie geen sprake zijn van deze problemen? Ja, je zou de macht van staten kunnen aanwenden om een groot gedeelte van de inwoners als varkens af te slachten, zoals staten in de vorige eeuw(en) gedaan hebben, maar daar lijken me een paar haken en ogen aan te zitten.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 22:02 schreef PJORourke het volgende:
Maar 10 % van Nederland is bebouwd en zoals Kaalhei zegt kunnen we nog polderen ook. Dus grondgebrek is voorlopig geen probleem.

Het gaat dan ook om grond die onmiddelijk beschikbaar is voor het bouwen van huizen. En aangezien de vraag daarnaar overweldigend is en het aanbod beperkt is er sprake van een tekort en dus gaan daar zonder overheidsbemoeienis de wetten van de markt gelden: torenhoge prijzen dus.

quote:

Die schaarste is ontstaan omdat socialisten en corporatistische christenen de woningmarkt tot een grote bureaucratische puinhoop met vastgelegde prijzen en subsidies gemaakt hebben.

Die regels en subsidies waren hard nodig om te voorkomen dat de liberalen Nederland weer terug in de 19e eeuw zouden werpen.

quote:

Het marktmechanisme werkt niet omdat men het doelbewust beschadigd/kapot gemaakt heeft.

En wie zou dat kapot hebben gemaakt en wanneer zou dat volgens jou dan gebeurd moeten zijn?
Onder de Paarse kabinetten, die liberalisering zo'n beetje als speerpunt hadden?

quote:

In essentie is het vraag/aanbod mechanisme hetzelfde met woningen als met hamburgers.

Het lijkt me verstandig als je dat rapport eens zou bekijken.

quote:

Op donderdag 20 januari 2005 23:17 schreef DaveM het volgende:
Het gaat dan ook om grond die onmiddelijk beschikbaar is voor het bouwen van huizen. En aangezien de vraag daarnaar overweldigend is en het aanbod beperkt is er sprake van een tekort en dus gaan daar zonder overheidsbemoeienis de wetten van de markt gelden: torenhoge prijzen dus.

Waarom is die grond niet onmiddelijk beschikbaar? Regulering soms? Anders koop je van een gewillige verkoper wanneer je wilt en kan je meteen beginnen met bouwen.

quote:

Die regels en subsidies waren hard nodig om te voorkomen dat de liberalen Nederland weer terug in de 19e eeuw zouden werpen.

Sentimenteel socialistenargument. Wie hebben als eerste sociale wetgeving geintroduceerd, tegne de zin van de vroege confessionelen in? En zijn de minima met deze regels en subsidies beter af, vide Belgie?

quote:

En wie zou dat kapot hebben gemaakt en wanneer zou dat volgens jou dan gebeurd moeten zijn?
Onder de Paarse kabinetten, die liberalisering zo'n beetje als speerpunt hadden?

Rooms-rood misschien? Den Uyl heeft er ook toe bijgedragen, met zijn grondpolitiek.

quote:

Het lijkt me verstandig als je dat rapport eens zou bekijken.

Wat een klets. Het marktmechanisme is, mits gelijke regels, altijd hetzelfde.

quote:

Op vrijdag 21 januari 2005 19:13 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Waarom is die grond niet onmiddelijk beschikbaar?

Omdat de meeste onbebouwde grond in gebruik is door agrarische bedrijven, als natuurgebied of bestemd voor infrastructuur. Van die 90% onbebouwde grond blijft dus maar een klein deel over waar gebouwd kan worden en zonder verdere regulering betekent dat dus hoge prijzen.

quote:

Anders koop je van een gewillige verkoper wanneer je wilt en kan je meteen beginnen met bouwen.

Niet het vinden van een verkoper is het probleem, maar de hoge prijzen.

quote:

Sentimenteel socialistenargument. Wie hebben als eerste sociale wetgeving geintroduceerd, tegne de zin van de vroege confessionelen in?

De liberalen, omdat ze bang waren voor een socialistische revolutie. Liever een beetje toegeven dan alles kwijtraken, nietwaar?

quote:

En zijn de minima met deze regels en subsidies beter af, vide Belgie?

Ik ken de Belgische situatie niet goed.

quote:

Rooms-rood misschien? Den Uyl heeft er ook toe bijgedragen, met zijn grondpolitiek.

En dat kon niet ongedaan worden door de 3 CDA-VVD kabinetten na Den Uyl?

quote:

Wat een klets. Het marktmechanisme is, mits gelijke regels, altijd hetzelfde.

Ik heb al beargumenteerd waarom dat onzin is. Jammer dat je zó hecht aan je eigen mening dat je niet eens open staat voor een goed rapport.

quote:

Op vrijdag 21 januari 2005 20:27 schreef DaveM het volgende:
Omdat de meeste onbebouwde grond in gebruik is door agrarische bedrijven, als natuurgebied of bestemd voor infrastructuur. Van die 90% onbebouwde grond blijft dus maar een klein deel over waar gebouwd kan worden en zonder verdere regulering betekent dat dus hoge prijzen.

Als zoveel boeren willen stoppen, betekent dat dat er veel potentiele verkopers van grond zijn. Echter, de socialistische hang naar regelgeving heeft er voor gezorgd dat je niet op iedere boerderij op eigen initiatief een wijk mag neerplempen. Ergo: geen woningbouw.

quote:

Niet het vinden van een verkoper is het probleem, maar de hoge prijzen.

Die prijzen zijn hoog door zoning en bureaucratie, niet door het gebrek aan aanbod.

quote:

De liberalen, omdat ze bang waren voor een socialistische revolutie. Liever een beetje toegeven dan alles kwijtraken, nietwaar?

Socialistische revolutie is nooit echt een dreiging geweest in dit land. Eerder confessioneel extremisme in de 19de eeuw.

quote:

Ik ken de Belgische situatie niet goed.

De vrije markt in de praktijk. Geen tekort, en dus lagere woningprijzen dan hier. Huizen zijn ook gemiddeld groter.

quote:

En dat kon niet ongedaan worden door de 3 CDA-VVD kabinetten na Den Uyl?

Corporatisme van het CDA was toen net zo'n heilig huisje als Artikel 23 gw. nog steeds is. Helaas. Maar een vorm van liberalisering zal er hoe dan ook komen, want na 60 jaar tekorten valt er niet meer te ontkennen dat dit model gefaald heeft.

quote:

Ik heb al beargumenteerd waarom dat onzin is. Jammer dat je zó hecht aan je eigen mening dat je niet eens open staat voor een goed rapport.

Dat heb je niet. Je poneert alleen meningen. Vraag-aanbod is een essentieel mechanisme dat, andere ding gelijk, gelijk zal werken.

quote:

Opzet huurplan Dekker was te ambitieus

_{Sanne ten Hoove}

Forse huurverhogingen lijken van de baan. Na een jaar debatteren en onderhandelen gooide het CDA deze week de deur dicht: zolang er woningnood is, zijn extra huurstijgingen onbespreekbaar. Minister Dekker van Volkshuisvesting toonde zich onaangenaam verrast. Maar had ze dit niet kunnen zien aankomen? Eigenlijk is de Kamer - LPF en VVD uitgezonderd - nooit enthousiast geweest over Dekkers plannen. Partijen voelden direct aan dat middeninkomens de rekening moesten betalen. Zij krijgen geen huursubsidie en kunnen vanwege de woningnood vaak niet verhuizen. Diegenen die wel vertrekken, vergroten juist de gettovorming in de oude stadswijken.

Dekker moest dus van goede huize komen om de Kamer te overtuigen. De hamvraag (waarom moeten de huren eigenlijk omhoog?) heeft ze echter nooit bevredigend beantwoord. Dekkers verhaal was vanaf het begin sterk ideologisch gekleurd. Volgens haar houden hogere inkomens ('scheefwoners') veel te veel goedkope huurwoningen bezet. Ze zitten er warmpjes bij doordat de huren jaarlijks slechts mondjesmaat mogen stijgen. En door hun ijzersterke rechtspositie blijven ze lekker zitten waar ze zitten.

Dekker concludeert daarom dat de huurmarkt 'op slot' zit. Extra huurverhogingen en uitholling van de rechten van huurders moeten tot doorstroming leiden. Bijkomend voordeel: beleggers zullen de extra vrijheid aangrijpen om meer huurwoningen te bouwen. En als ze dat niet vrijwillig doen, wil Dekker hen, net als de woningcorporaties, daartoe dwingen.

Maar Dekker wil meer. In ruil voor huurverhogingen moeten de corporaties een jaarlijkse bezuiniging van 250 miljoen betalen. Zo schetst de VVD-politica een aanlokkelijk perspectief. Via een systeemverandering breekt ze de zieke huurmarkt open, en tegelijk haalt ze over de ruggen van de steenrijke corporaties een door het kabinet opgelegde megabezuiniging binnen. Juist deze ambitieuze doelstelling breekt haar nu op.

Allereerst beperkte de Kamer vrijwel direct Dekkers speelruimte. Zo eiste het CDA dat de corporaties eerst zouden bouwen, alvorens de huren te verhogen. Dat maakte de beoogde deal met de corporaties bijna onmogelijk. Branchevereniging Aedes wilde de volgorde omkeren: eerst huren verhogen, dan bouwen. Ook kwam Dekker er achter dat hoge huurstijgingen tot extra huursubsidie-uitgaven leiden. De begroting dwong haar zodoende om (deels) op haar schreden terug te keren.

Na maandenlang onderhandelen werden de contouren van Dekkers deal met Aedes zichtbaar: voor huurders in corporatiewoningen zou nauwelijks iets veranderen, de laagste inkomens zouden worden ontzien. Slechts één onderdeel van de deal weerspiegelde Dekkers oorspronkelijke bedoelingen: het vrijgeven van ruim zeshonderdduizend huurwoningen aan de vrije markt. Vrijwel direct richtte alle kritiek zich hierop. Ondertussen was heel stilletjes het beleid tot 2006 uitgesteld.

Snel werd duidelijk dat Dekker haar voornemen niet goed had doordacht. Terwijl ze onderhandelde met Aedes, had ze verzuimd onderzoek te laten uitvoeren naar de inkomensgevolgen van haar plan. Ook het effect op de gettovorming bleek niet in kaart gebracht. Gehandicapt door ontbrekend cijfermateriaal verliepen debatten niet goed. De Kamer bleef in vertwijfeling achter.

Gelijktijdig stapelden de teleurstellingen zich op. Het Centraal Planbureau becijferde dat huurverhogingen waarschijnlijk niet leiden tot extra nieuwbouw. Gebrek aan grond, afwachtende corporaties en stroperige procedures waren de echte redenen achter de stagnerende nieuwbouwproductie. Met particuliere verhuurders vielen helemaal geen bindende afspraken te maken over extra nieuwbouwwoningen. Door de woningnood kwam de gewenste doorstroming nauwelijks tot stand. Ook het aantal scheefwoners bleek bij nader inzien wel mee te vallen.

Toen de maatschappelijke protesten aanzwollen, koos het CDA eieren voor zijn geld. De partij had tegen heug en meug de Nota Ruimte (de ruimtelijke toekomstnota) gesteund, maar trok nu de stekker uit dat andere speerpunt van VROM: het huurbeleid. Dekker houdt slechts één onderdeel over: een nieuw systeem om de prijs van huurwoningen mee te bepalen. Zo wordt voorkomen dat huurders voor een appel en een ei in hartje Amsterdam wonen. Maar zelfs haar grootste critici zijn het hiermee eens.

Bron: De Volkskrant

[ Bericht 0% gewijzigd door Sidekick op 22-01-2005 13:38:58 ]