De woningmarkt #87 een nieuw jaar en nieuwe kansen

quote:

Op zondag 29 december 2024 20:36 schreef freak1 het volgende:

ik zie graag een rekenvoorbeeld. links of rechtsom, inclusief inflatie, is een annuitaire of lineare beter dan aflossingsvrij met alle factoren zoals menselijke domheid en menselijke bestedingsdrang in ogenschauw genomen. prove me wrong.

Inflatie > rente = beter niet aflossen.
Fiscale voordeel is situatie afhankelijk.

Afhankelijk daarvan heb je fiscaal voordeel rente aftrek VS nadeel aflossen bij negatieve reële rente.

Menselijke domheid is situatie afhankelijk. Als het menselijke slimheid is kan extra middelen een positief effect hebben op vermogen.

Idem bestedingsdrang.

Proves you wrong? Of toch minimaal, wat ongenuanceerd.

Met veel vermogen zit je met je hypotheek qua fiscaal overigens in Box 3. En ik kan je vertellen dat de feitelijke rekensom erg lastig is en tevens onzeker als je het kerstarrest meeneemt en toekomstige belastingveranderingen.

Ik heb aftrek in box 3. Betaal marginaal 3%+ op vermogen. Maar heb ook wet Hillen in mijn voordeel die langzaam wordt afgebouwd.

Fiscaal wordt het met hogere rentes zoals nu wat break even, is mijn indruk. Het goed omschrijven in excel en doortrekken over 25-30 jaar van deze formules, inclusief belastingen, is vrij lastig en blijft op zijn beste een benadering.

Ik vermoed dat we over 5 jaar werkelijke inkomsten gaan belasten over vermogen. Dan zit die HRA defacto ook in box 3.

quote:

Op maandag 30 december 2024 07:24 schreef freak1 het volgende:
de enige manier waarop je in 2024 nog een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrente aftrek kan krijgen is als je al voor 2013 een hypotheek had en die al die tijd hebt gehad.

Onzin, je kan nu gewoon 50% van de woningwaarde, als aflossingsvrije hypotheek nemen.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:32 schreef blomke het volgende:

[..]
Onzin, je kan gewoon 50% van de woningwaarde, als aflossingsvrije hypotheek nemen.

Er staat met hra.

Ik heb trouwens een deel aflossingsvrij van 2021 zonder hra. Die rente staat op 1,3%.
Mijn aandelen deden afgelopen jaar 25,6% .

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:29 schreef Jan_Onderwater het volgende:
De komende 10-20 jaar gaan (vrijwel) alle Boomers dood door natuurlijk verloop, die afgeloste huizen komen dan op de markt,
Dat betekend dat er per huis een slordige 71.000 Euro minstens aan erfbelasting komt.
Zou mij niet verbazen wanneer de komende regeringen de erfbelasting flink gaat verhogen.

De meeste boomers zijn al dood, boomers zijn zo'n 75-80 (er is nog zo'n klein piekje over van de boomers zie de bevolkings piramide), de generatie na de boomers (die nog echt een piek is) begint nu wel langzaam te minderen.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:29 schreef Jan_Onderwater het volgende:
De komende 10-20 jaar gaan (vrijwel) alle Boomers dood door natuurlijk verloop, die afgeloste huizen komen dan op de markt,
Dat betekend dat er per huis een slordige 71.000 Euro minstens aan erfbelasting komt.
Zou mij niet verbazen wanneer de komende regeringen de erfbelasting flink gaat verhogen.

Daar worden we allemaal voor warm gemaakt inderdaad.

Heb net een testament opgesteld voor mijn vrouw er staat nu een legaat in van het minimale van de erfvrijstelling danwel wettelijk deel.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:32 schreef Sport_Life het volgende:

[..]
Er staat met hra.

Ik heb trouwens een deel aflossingsvrij van 2021 zonder hra. Die rente staat op 1,3%.
Mijn aandelen deden afgelopen jaar 25,6% .

Dubbel gewonnen de reëele waarde van het aflossingsvrije deel is ook 30x lager.

Wel goed diversificeren hè.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:30 schreef blomke het volgende:

[..]
Ik bedoel alles boven de 35 jaar; diegenen die in de jaren voor 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten.

lees jij uberhaupt?
de gemiddelde groep die een hypotheek voor 2013 heeft afgesloten is 50+. niet 35+. zie eerdere reactie met onderbouwing. je reageert zoals altijd feitloos en met onderbuik gevoel.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:20 schreef ludovico het volgende:

[..]
Klopt gewoon dat aflossingsvrij relatief meer baat heeft bij hogere inflatie.

ben het er wel mee eens dat als je maandelijks dat geld ipv aflossen naar een rekening toe schrijft waar de effectieve netto rente leidt tot een hogere opbrengst dan de inflatie dat je daarmee meer kapitaal opbouwt voor de aflossing.
echter... en daar gaat iedereen maar snel aan voorbij
-gezien het gemiddelde spaarpotje is de mens gewoon niet geschikt om te sparen. de verleiding om geld uit te geven zogauw je boven de 10K staat is echt te groot... anders hadden we allemaal wel spaarpotjes van een ton gehad.. maar geld uitgeven vind ons brein gewoon lekker.
-de rente aftrek die je krijgt op een aflossings hypotheek en niet op aflossingsvrij is gewoon om de gemiddelde mens tegen zichzelf te beschermen. en is blijkbaar nodig.
-zogauw je die rente aftrek en het uitgeefgedrag meeneemt is het ineens niet meer zo gunstig..

verder werden de aflossingsvrije hypotheken helemaal niet ingezet om mensen de kans te geven om makkelijker vermogen op te bouwen en mensen zelf te laten sparen, maar om mensen meer te laten lenen en daarmee dus oiok de huizenprijzen op te stuwen. vanuit een huizenprijs perspectief zijn die aflossingsvrije hypotheek en enorme fout geweest en hebben de prijzen bizar opgestuwd.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:14 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
Yeey, ik behoor tot de verwaarloosbaren 😂 (sorry, vond ik grappig)

as do I.. maar ben wel de uitzondering op de regel... (sowieso zijn we op Fok! allemaal miljonair!) maargoed, het is weer eens een "Blomke-rekensom" zonder enige onderbouwing en volledig op onderbuik gevoel en hoe het in zijn tijd ging.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:42 schreef freak1 het volgende:
-gezien het gemiddelde spaarpotje is de mens gewoon niet geschikt om te sparen. de verleiding om geld uit te geven zogauw je boven de 10K staat is echt te groot... anders hadden we allemaal wel spaarpotjes van een ton gehad.. maar geld uitgeven vind ons brein gewoon lekker

ik kan me de tijd niet meer heugen dat ik minder dan 10K aan spaargeld had (dat moet geweest zijn toen ik nog een opleiding deed), zou ik vrij ongemakkelijk vinden. (ik zal wel niet gemiddeld zijn)

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:32 schreef ludovico het volgende:

[..]
Inflatie > rente = beter niet aflossen.
Fiscale voordeel is situatie afhankelijk.

Afhankelijk daarvan heb je fiscaal voordeel rente aftrek VS nadeel aflossen bij negatieve reële rente.

Menselijke domheid is situatie afhankelijk. Als het menselijke slimheid is kan extra middelen een positief effect hebben op vermogen.

Idem bestedingsdrang.

Proves you wrong? Of toch minimaal, wat ongenuanceerd.

Met veel vermogen zit je met je hypotheek qua fiscaal overigens in Box 3. En ik kan je vertellen dat de feitelijke rekensom erg lastig is en tevens onzeker als je het kerstarrest meeneemt en toekomstige belastingveranderingen.

Ik heb aftrek in box 3. Betaal marginaal 3%+ op vermogen. Maar heb ook wet Hillen in mijn voordeel die langzaam wordt afgebouwd.

Fiscaal wordt het met hogere rentes zoals nu wat break even, is mijn indruk. Het goed omschrijven in excel en doortrekken over 25-30 jaar van deze formules, inclusief belastingen, is vrij lastig en blijft op zijn beste een benadering.

Ik vermoed dat we over 5 jaar werkelijke inkomsten gaan belasten over vermogen. Dan zit die HRA defacto ook in box 3.

hier zitten wij op 1 lijn. en ja ik was ongenuanceerd.

mijn stelling is dat, voor de overgrote meerderheid, de annuitaire of lineaire hypotheek beter is dan de aflossingsvrije. daarmee alles in acht genomen zoals de menselijke drang naar geld uitgeven, de domheid van de gemiddelde mens als het gaat om financieele zaken en de onzekerheid van het overheidsbeleid.

ben het verder dus met je eens. blijft allemaal een benadering. maar de statements zoals Blomke ze maakt zijn bijzonder zwart wit en op de meeste vlakken zelfs compleet foutief.

quote:

Op maandag 30 december 2024 07:24 schreef freak1 het volgende:

voor het gemak laat je even de complete rente achterwege. die momenteel 3,25 procent is, er even van uitgaande dat je de complete looptijd uit kan zitten ben je nu dan dus 37 jaar max. dan is de kans dat je in 2013 al een hypotheek had (zie statistieken hierboven) verwaarloosbaar. dat betekend dat je voor je hypotheek van 3 ton, aflossingsvrij, 292.500 euro rente betaald.

Voor een annuïteitenhypotheek betaal je 168900 over de looptijd. Plus de aflossing van 3 ton. Overigens ben ik wel sterk voor aflossen tot 50% van de woningwaarde, om in de laagste LTV terecht te komen en om bij plotselinge prijsdalingen, "onder water staan" te voorkomen. Hetgeen door de sterke prijsstijging ook vanzelf gaat....

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:32 schreef blomke het volgende:

[..]
Onzin, je kan nu gewoon 50% van de woningwaarde, als aflossingsvrije hypotheek nemen.

je kunt wel meer.
mijn punt is, en wederom lees je niet, dat het gaat hoeveel je met hypotheekrente aftrek kan nemen. en wederom heb je het fout.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:44 schreef blomke het volgende:

[..]
Voor een annuïteitenhypotheek betaal je 168900 over de looptijd. Plus de aflossing van 3 ton. Overigens ben ik wel sterk voor aflossen tot 50% van de woningwaarde, om in de laagste LTV terecht te komen en om bij plotselinge prijsdalingen, "onder water staan" te voorkomen. Hetgeen door de sterke prijsstijging ook vanzelf gaat....

168900 exclusief hypotheek rente aftrek. dus effectief, afhankelijk van je salaris, 3 ton + 110.000 euro.
in jouw voorbeeld betaal je bijna 2 ton meer aan rente. en dan moet je ook nog eens 15K per jaar inleggen in je spaarpotje.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:42 schreef freak1 het volgende:

[..]
lees jij uberhaupt?
de gemiddelde groep die een hypotheek voor 2013 heeft afgesloten is 50+. niet 35+. zie eerdere reactie met onderbouwing. je reageert zoals altijd feitloos en met onderbuik gevoel.
[..]
ben het er wel mee eens dat als je maandelijks dat geld ipv aflossen naar een rekening toe schrijft waar de effectieve netto rente leidt tot een hogere opbrengst dan de inflatie dat je daarmee meer kapitaal opbouwt voor de aflossing.
echter... en daar gaat iedereen maar snel aan voorbij
-gezien het gemiddelde spaarpotje is de mens gewoon niet geschikt om te sparen. de verleiding om geld uit te geven zogauw je boven de 10K staat is echt te groot... anders hadden we allemaal wel spaarpotjes van een ton gehad.. maar geld uitgeven vind ons brein gewoon lekker.
-de rente aftrek die je krijgt op een aflossings hypotheek en niet op aflossingsvrij is gewoon om de gemiddelde mens tegen zichzelf te beschermen. en is blijkbaar nodig.
-zogauw je die rente aftrek en het uitgeefgedrag meeneemt is het ineens niet meer zo gunstig..

verder werden de aflossingsvrije hypotheken helemaal niet ingezet om mensen de kans te geven om makkelijker vermogen op te bouwen en mensen zelf te laten sparen, maar om mensen meer te laten lenen en daarmee dus oiok de huizenprijzen op te stuwen. vanuit een huizenprijs perspectief zijn die aflossingsvrije hypotheek en enorme fout geweest en hebben de prijzen bizar opgestuwd.
[..]
as do I.. maar ben wel de uitzondering op de regel... (sowieso zijn we op Fok! allemaal miljonair!) maargoed, het is weer eens een "Blomke-rekensom" zonder enige onderbouwing en volledig op onderbuik gevoel en hoe het in zijn tijd ging.

Opstuwen van die prijzen kan alleen als het aanbod stokt(!).

Ik vind dat uitgeven verhaal ook wel erg kort door de bocht.

Ik heb de eerste 5-10 jaar nog wel te verbouwen en op te bouwen aan mijn huis.

Die uitgaven bouwen kapitaal op.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:47 schreef ludovico het volgende:

[..]
Opstuwen van die prijzen kan alleen als het aanbod stokt(!).

Ik vind dat uitgeven verhaal ook wel erg kort door de bocht.

Ik heb de eerste 5-10 jaar nog wel te verbouwen en op te bouwen aan mijn huis.

Die uitgaven bouwen kapitaal op.

oh eens qua aanbod stokken. er is veel te weinig gebouwd. maar wat niet helpt is de portemonnee van iedereen maar vergroten op de gok dat huizen meer waard worden dmv aflossingsvrije hypotheken.
dat uitgeven verhaal kan kort door de bocht zijn, de statistieken laten gewoon zien wat de mediaan en het gemiddelde is qua spaarpotjes. dat geld verdwijnt toch ergens...

maar wij zijn het, niet altijd evenveel, maar wel met elkaar eens op de grote lijnen.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:55 schreef freak1 het volgende:
de statistieken laten gewoon zien wat de mediaan en het gemiddelde is qua spaarpotjes. dat geld verdwijnt toch ergens...

Ja, als je een huis hebt af te lossen? Dat geld verdwijnt ergens... Klopt, niet per definitie in zaken die niet kapitaal opbouwen.

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:06 schreef ludovico het volgende:

[..]
Ja, als je een huis hebt af te lossen? Dat geld verdwijnt ergens... Klopt, niet per definitie in zaken die niet kapitaal opbouwen.

eens. maar een keuken van 40K inbouwen in een huis laat de waarde niet met 40K stijgen.. en 40K investeren in een slim fonds met een rente na belasting boven de inflatie geeft je wel 40K+ waardestijging. dus eens qua investeren in je huis maar wel in kapitaal verhogende maatregelen. en dat doet gewoon lang niet iedereen. ik sta wellicht er wat sceptischer tegenover.

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:09 schreef freak1 het volgende:
eens. maar een keuken van 40K inbouwen in een huis laat de waarde niet met 40K stijgen

Ok, maar wat dan wel? 20k?

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:09 schreef freak1 het volgende:
en 40K investeren in een slim fonds met een rente na belasting boven de inflatie geeft je wel 40K+ waardestijging

Ok.

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:09 schreef freak1 het volgende:
ik sta wellicht er wat sceptischer tegenover.

Niks mis mee.

Mensen die niet goed met geld om kunnen gaan investeren inderdaad 40k in een keuken en verhuizen 2 jaar later...

Toevallig ben ik zelf net op zoek naar een keuken. 40k gaan we denk ik niet halen, maar het is allemaal niet goedkoop.

En volgens chatgpt mag je tot 30% afdingen op de prijs (!).

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:15 schreef ludovico het volgende:

[..]
Ok, maar wat dan wel? 20k?

in mijn ervaring mag je met de standaard verbeteringen van een huis, keuken, badkamer dat soort gefreubel blij zijn als je 30 tot 50 procent waardevermeerdering bewerkstelligd. dat soort dingen doe je voor woongenot niet voor waardestijging. de uitzondering hierop is naar mijn ervaring wanneer je ouwe zooi gaat vervangen. een badkamer die verrot is vervangen of meer m2 toevoegen aan een huis.. maar zelden de 100 procent..
een echt getal durf ik er niet aan te hangen, heb er ook geen statistieken voor.

quote:

[..]
Ok.
[..]
Niks mis mee.

Mensen die niet goed met geld om kunnen gaan investeren inderdaad 40k in een keuken en verhuizen 2 jaar later...

exact.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:43 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]
(ik zal wel niet gemiddeld zijn)

Joh...

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:15 schreef ludovico het volgende:

[..]
Ok, maar wat dan wel? 20k?
[..]
Ok.
[..]
Niks mis mee.

Mensen die niet goed met geld om kunnen gaan investeren inderdaad 40k in een keuken en verhuizen 2 jaar later...

Toevallig ben ik zelf net op zoek naar een keuken. 40k gaan we denk ik niet halen, maar het is allemaal niet goedkoop.

En volgens chatgpt mag je tot 30% afdingen op de prijs (!).

Idd 50% en bouwt relatief snel af, want modegevoelig

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:18 schreef freak1 het volgende:

[..]
in mijn ervaring mag je met de standaard verbeteringen van een huis, keuken, badkamer dat soort gefreubel blij zijn als je 30 tot 50 procent waardevermeerdering bewerkstelligd. dat soort dingen doe je voor woongenot niet voor waardestijging. de uitzondering hierop is naar mijn ervaring wanneer je ouwe zooi gaat vervangen. een badkamer die verrot is vervangen of meer m2 toevoegen aan een huis.. maar zelden de 100 procent..
een echt getal durf ik er niet aan te hangen, heb er ook geen statistieken voor.
[..]
exact.

Mijn zus en zwager hebben héél veel zelf gedaan en verbouwd e.d. maar vanwege dat alles wel 3x de keuken vervangen.

Uiteindelijk wel waard geweest, zij hebben defacto een garage bij het huis betrokken als opslag voor de keuken (die muur deelden ze).

quote:

Op maandag 30 december 2024 10:26 schreef investeerdertje het volgende:
Idd 50% en bouwt relatief snel af, want modegevoelig

Ben hier behoorlijk benieuwd naar eigenlijk hoe dat met onze eigen keuken gaat in de toekomst.
Dat mensen een U-vorm keuken een regelrechte oubollige hell gaan vinden in de toekomst.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op maandag 30 december 2024 09:54 schreef Leandra het volgende:

[..]
De generatie Boomers loopt van 1946 tot 1964, die beginnen net om te vallen.

Die boom was in 64 al lang voorbij, hij loopt eerder tot 55. En veel mannen van 46-54 zijn al omgevallen. Vrouwen houden het langer vol.

GC / Check de FOK! voorspellingen :)

Hier houd ik jaarlijks bij wat FOKkers zeiden over 10 of 20 jaar in de toekomst, deze is wel leuk voor in dit topic

quote:

Op maandag 27 juni 2005 06:25 schreef Nickthedick het volgende:

[..]
Deze discussie is in de eerste plaats begonnen omdat iemand dacht dat als 'ie een huis kocht, dit een goede investering zou zijn; ik sprak dit tegen en beargumenteerde dat woningprijzen in de toekomst zullen dalen.

Op 1 of andere manier hebben sommigen dit opgevat alsof ik iedereen die een huis wilde kopen voor gek verklaarde (kan ik eigenlijk niet zo mee zitten, hadden ze maar beter moeten lezen).

Mijn punt: uiteindelijk zal het financieel niet zoveel uitmaken als je nu koopt of huurt; en er zijn zeker geen voorspellingen mogelijk die op de Euro nauwkeurig zijn.

quote:

Op maandag 27 juni 2005 16:51 schreef Vitalogy het volgende:
Ik bedoel daarmee dus te zeggen dat wanneer je het huis verkoopt over twintig jaar dat je hem dan dus voor 223000 verkoopt.

Edit:
Eigenlijk zie ik niet in hoe je dat verkeerd kan lezen en dat de rest van de post nog ergens op slaat?

Ik hoop voor diegene dat het huis voor meer verkocht is En de voorspelling dat huizenprijzen dalen is niet uitgekomen