De woningmarkt #62 - keuzes maken

quote:

Op vrijdag 2 december 2022 21:19 schreef nils7 het volgende:
Nou het project waar mijn kavel in valt is door de Raad van State voor de zoveelste keer uistel gegeven op een oordeel (wij hebben 15 augustus 2021 ingeschreven op een kavel en na enkele keren misgegrepen te hebben hebben we nu een optie op de nummer 4 voorkeur) al een jaar nu.
Mijn hypotheek offerte verloopt in februari en inmiddels hebben zat potentiele buren hun kavel al terug moeten geven.
Dat dreigt ook voor ons want met een nieuwe hypotheekofferte kost het me gewoon 1k bruto per maand meer

Allemachtig wat klote......draait het om milieuzaken rond het bouwproject?

quote:

Op vrijdag 2 december 2022 21:19 schreef nils7 het volgende:
Nou het project waar mijn kavel in valt is door de Raad van State voor de zoveelste keer uistel gegeven op een oordeel (wij hebben 15 augustus 2021 ingeschreven op een kavel en na enkele keren misgegrepen te hebben hebben we nu een optie op de nummer 4 voorkeur) al een jaar nu.
Mijn hypotheek offerte verloopt in februari en inmiddels hebben zat potentiele buren hun kavel al terug moeten geven.
Dat dreigt ook voor ons want met een nieuwe hypotheekofferte kost het me gewoon 1k bruto per maand meer

Waarom telkens uitstel van een oordeel?

Ik moet bekennen dat ik de pure kavelprijs ook niet uit mijn hoofd wist dus heb ‘m even opgezocht.
67,5k voor 240m2.

Ik heb in 2015 tegen Delft aan voor 190m2 77k betaald

Totale m2 prijs incl huis komt uit op ¤2301.

Mijn huis staat te koop voor ¤5360 per m2

Hier was de grondprijs ongeveer een ton

Overigens zegt funda nog steeds dat ons oude huis een halve ton meer zou opbrengen dan wat de makelaar als realistische waarde (en vraagprijs) aangeeft. Over ruim een maand gaan we in de verkoop

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 11:41 schreef kale_gehaktbal het volgende:

[..]
Hier -8k

Overigens staat er nu een huis in de straat te koop wat nagenoeg een kopie is van ons huis, maar 140 ipv 150m2. Het verschil zit in een erker aan de zijkant en een dakkapel.
Maar dat huis staat voor 90k minder te koop dan Funda schat, dus Funda is (wat ik al dacht) nogal optimistisch.

Voor sommige woningen zal het wat lastiger zijn om een inschatting te maken... Mijn woning (appartement) is redelijk standaard en ik denk dat er in de buurt ook veel vergelijkingsmateriaal is. Dus ik gok dat het bij mij wel redelijk in de buurt zit.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 20:58 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Voor sommige woningen zal het wat lastiger zijn om een inschatting te maken... Mijn woning (appartement) is redelijk standaard en ik denk dat er in de buurt ook veel vergelijkingsmateriaal is. Dus ik gok dat het bij mij wel redelijk in de buurt zit.

Ik had eerder nooit een Funda account aangemaakt en dit bekeken voor mijn huis maar nu toch maar eens gedaan. Maar bij mijn huis klopt het gewoon echt niet. Ten eerste staat er voor mijn huis al een verkeerd m3 woonoppervlak aangegeven en (neem aan op basis daarvan) daarnaast ook een veel hogere waarde

De situatie is dat de meeste huizen in de straat en de 7 omliggende straten echte tussenhuizen zijn. Op de hoeken zijn dan of tussen-hoekwoningen of eind-hoekwoningen (zo werden ze omschreven in de advertentie voor het nieuwbouwpoject). Ik woon in zo'n tussen-hoekwoning, die is met een schuine hoek geschakeld aan een zelfde tussen-hoekwoning van de andere straat en is 1 meter smaller en 2 meter minder diep dan een tussenwoning maar heeft wel een extra schuin stuk waarin de keuken is (en die dus in de vorm van een driehoek is) die grenst aan een zelfde keuken in spiegelbeeld van de buren, de tuin is ook kleiner want ook in driehoek. Woonoppervlak is 115 m3 tegen 142 m3 voor de tussenwoningen. Funda zegt voor mijn huis 129 m3.

De waarde (middelpunt) voor mijn huis is nu op Funda bijna wat de vraagprijs is van een nu te koop staande tussenwoning met uitgebouwde woonkamer en die in totaal 157 m3 is. Er staat in een andere straat ook een niet uitgebouwde tussenwoning te koop en de vraagprijs daarvan is 9% minder dan wat Funda als middelpunt waarde voor mijn huis aangeeft. En terug kijkend naar januari was mijn middelpunt waarde zelfs bijna 1 ton hoger dan de prijs waarvoor mijn vorige buren hun huis (een zelfde type als die van mij) hebben verkocht, wat al 75K boven de vraagpijs was.
Die buren hebben hun huis ergens eind 2021 verkocht met overdracht in januari dit jaar.
Funda geeft aan dat de Waardecheck een schatting is van de verkoopwaarde van jouw woning op basis van o.a. soortgelijke verkochte woning. Beetje vreemd dus dat de schatting voor mijn huis in januari bijna een ton hoger was dan waarvoor zo'n soortgelijke woning toen verkocht is.
Ik neem deze waarde dus met een heel pak zout, ik kan misschien wel kijken naar de daling (of stijging) van de prijs van maand tot maand en welk percentage dit is.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:25 schreef Leandra het volgende:
Het aantal m² woonoppervlak en kavel vul je toch zelf in?

Uh nee. Zelf niet ingevuld, maar er staan wel de juiste gegevens. Gok dat ze dat toch ergens vandaan halen (kadaster of zo?)

Ik had zelf niets ingevuld, Funda kwam zelf met het aantal m3 , Funda heeft het dus ergens vandaan gehaald. Bij de uitleg over de Waardecheck staat "We halen de woonoppervlakte en het bouwjaar van je woning op bij de gemeente. "
Ik zie nu dat je het wel zelf kan aanpassen, dus maar gedaan, en dan nog is de waarde te hoog, huidige middelpuntwaarde is meer dan de vraagrijs van nu te koop staande grotere tussenwoning en die van januari is nog 50K meer dan de verkoopppijs van mijn buren (verkocht in december en overdracht in januari). Dat van "recente verkoopprijzen van soortgelijke woningen in jouw buurt" gaat in mijn geval ook niet op.

Ik begrijp nu denk ik wel waarom in 2011 bij de toenmalige buren een woonoppervlak van 129 m3 stond toen zij hun huis te koop hadden gezet, die hadden blijkbaar gewoon wat Funda oplepelde aangehouden.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:47 schreef Leandra het volgende:

[..]
De berekening is tussendoor ook anders geworden.

Ons huis hebben we gekocht als 155 m2, de makelaar nu komt op 128 maar het is nog niet officieel ingemeten. Da’s niet alleen andere berekening, maar vooral een erg creatieve verkoopmakelaar destijds. Ik wist toen nog niet dat je daar werk van kon maken, maar de makelaar kan daar kennelijk een boete van de nvm voor krijgen.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:47 schreef Leandra het volgende:

[..]
De berekening is tussendoor ook anders geworden.

Hoeveel m² staat er op de aanslag gemeentelijke belastingen?

Daar zat ik zelf ook al naar te kijken en had de map even uit de kast gehaald. Op het aanslagbiljet staat geen woonoppervlak, alleen de WOZ-waarde. Bij het WOZ waardeloket staat wel een woonoppervlak en dat is 115 m3 (daar had ik het ook vandaan). In de verkoopfolder voor mijn huis staat 110 m3 . Bij het WOZ waardeloket is het woonopervlak voor de grotere tussenwoningen ongeveer gelijk aan wat er in de advertenties van die woningen op Funda staat.
Als ik het zelf heel grof na reken kom ik voor mijn huis aan zo'n 110 m3, geen idee hoe ik aan die 129 m3 die Funda eerst gaf zou moeten komen, of ik moet het dakterras boven de keuken meerekenen, maar dat is buitenruimte.

[ Bericht 6% gewijzigd door Soulfreak op 03-12-2022 23:05:09 ]

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:05 schreef Leandra het volgende:

[..]
Tegenwoordig telt alleen het deel dat minstens 150 cm hoog is, afhankelijk van het huis kan dat nogal wat uitmaken.
Wij hadden in eerste instantie op de diverse plekken ook een woonoppervlak dat ruim 30m² groter was.
Op basis van de vloeroppervlakte klopte dat dan wel weer.

Bij mij is alles even hoog, heb geen schuine daken.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:06 schreef Leandra het volgende:

[..]
Dat staat vaak op het begeleidende "taxatieverslag", waar ook de referentiewoningen op staan.

Ik heb geen begeleidend "taxatieverslag" met referentiewoningen, alleen het aanslagbiljet, en volgens mij ook nooit gehad anders had ik die vast wel bewaard (ben nogal van de bewaar). Maar ik neem aan dat wat staat bij WOZ waardeloket gewoon klopt, komt ook het meest overeen met mijn grove berekening en wat in de verkoopbrochure stond.

Mijn in januari verhuisde buren hadden overigens 117 m3 in hun verkoopadvertentie staan.

[ Bericht 2% gewijzigd door Soulfreak op 03-12-2022 23:29:40 ]

Ik bespeur een trend. Nieuwbouwwoningen zijn meestal nog maar van twee lagen voorzien. Een beneden verdieping en een zadeldak. De prijs wordt er niet minder om.

Dat moet toch officieel via de NEN normen ingemeten worden bij verkoop?

Funda hanteerde tot die tijd bij ons precies wat er ook in het kadaster staat.

Bij het inmeten nu ging er 2m2 van het wonen af en 1m2 bij de kavel bij.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:10 schreef Soulfreak het volgende:

[..]
Ik heb geen begeleidend "taxatieverslag" met referentiewoningen, alleen het aanslagbiljet, en volgens mij ook nooit gehad anders had ik die vast wel bewaard (ben nogal van de bewaar). Maar ik neem aan dat wat staat bij WOZ waardeloket gewoon klopt, komt ook het meest overeen met mijn grove berekening en wat in de verkoopbrochure stond.

Mijn in januari verhuisde buren hadden overigens 117 m3 in hun verkoopadvertentie staan.

Dat verslag kan je online inzien dan wel opvragen. Het komt niet automatisch met je aanslag in je brievenbus.

Is best handig dat verslag om bijvoorbeeld je hypotheekrente te verlagen als je WOZ hoog genoeg is.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:51 schreef Doedezemaar het volgende:

[..]
Ons huis hebben we gekocht als 155 m2, de makelaar nu komt op 128 maar het is nog niet officieel ingemeten. Da’s niet alleen andere berekening, maar vooral een erg creatieve verkoopmakelaar destijds. Ik wist toen nog niet dat je daar werk van kon maken, maar de makelaar kan daar kennelijk een boete van de nvm voor krijgen.

Anders kun je ook even kijken wat er in de BAGviewer staat. Dat is wat er in het kadaster staat en waar de gemeente ook haar informatie vandaan haalt.

Bij oude woningen wil er overigens nog wel eens een verschil zijn tussen wat daar staat en hoe je het anno 2022 zou opmeten.

Hier in de gemeente kwam aan het begin van de zomer een nieuwbouwproject online. Appartementen vanaf zo’n 525.000 euro. En dan had je de kleinste van net geen 90m2 en niet erg handig ingedeeld. Ik woon niet in de randstad. Ik las nu dit bericht op de website:

“Voor Parc Clinckenbergh hebben we in eerste instantie appartementen in het duurdere marktsegment ontwikkeld. Dat hebben we toentertijd mede op basis van marktonderzoek gedaan. De afgelopen maanden is de vraag in woningmarkt echter sterk veranderd en daar hebben we op geanticipeerd.

We hebben besloten om het programma van Parc Clinckenbergh aan te passen naar de landelijke richtlijnen en vraag naar betaalbare appartementen. Wij verwachten u op korte termijn over het aangepaste plan te kunnen berichten.”

Ik ben benieuwd wat het aangepaste plan word.
Een ander bouwproject in de gemeente waarbij je meer waar voor je geld krijgt loopt ook amper op dit moment. Ze zijn nu ongeveer 2 maanden in de verkoop, en ik schat dat nog geen 20% verkocht is (kan op de website zien hoeveel nog beschikbaar is).

quote:

Op zondag 4 december 2022 07:29 schreef Leandra het volgende:
Och, op de plek van het oude bejaardentehuis... prima locatie overigens (voor die woonplaats), maar ik snap wel dat het met zulke prijzen in deze markt niet loopt.

De andere nieuwbouw daar wordt grotendeels op de biomassacentrale aangesloten qua warmtebron en dat wordt dan ook nog duurzaam genoemd, ik snap wel dat mensen daar geen behoefte aan hebben.
Laat ik het zo stellen: al zou ik er willen wonen dan zou het voor mij reden zijn er niet te kopen, net zoals ik niet op erfpachtgrond wil zitten.

Zeker een prima locatie, en veel te hoog geprijsd. Zelf heb ik niet zoveel problemen met stadsverwarming, maar die biosmassacentrales zijn inderdaad geen groene keuze. Ik zou er ook niet dichtbij in de buurt willen wonen.

Er is ook nog nieuwbouw vlakbij het station. De wijk zelf vind ik een hele gave uitstraling hebben maar het staat wel op de locatie waar decennia lang een chemische fabriek stond. Daar zou ik dan weer minder vrolijk van worden.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:28 schreef Belugastroop het volgende:
Ik bespeur een trend. Nieuwbouwwoningen zijn meestal nog maar van twee lagen voorzien. Een beneden verdieping en een zadeldak. De prijs wordt er niet minder om.

Ik heb het afgelopen jaar heel veel projecten gezien van Zuid-Holland tot Overijssel en dit is een bewering die gewoon niet waar is.

En stadsverwarming is voor ons een grote no-go. Als ik dat zie staan bij een project klik ik direct weg.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:28 schreef Belugastroop het volgende:
Ik bespeur een trend. Nieuwbouwwoningen zijn meestal nog maar van twee lagen voorzien. Een beneden verdieping en een zadeldak. De prijs wordt er niet minder om.

quote:

Op zondag 4 december 2022 09:08 schreef laziness het volgende:

Ik heb het afgelopen jaar heel veel projecten gezien van Zuid-Holland tot Overijssel en dit is een bewering die gewoon niet waar is.

En stadsverwarming is voor ons een grote no-go. Als ik dat zie staan bij een project klik ik direct weg.

Ik denk dat Beluga bedoelt dat de tweede verdieping al van een schuin dak wordt voorzien, en er bovenop nog een derde zit. Iets wat - uit kostenoverweging - al decennia aan de gang is.

quote:

Op zondag 4 december 2022 09:08 schreef laziness het volgende:
En stadsverwarming is voor ons een grote no-go. Als ik dat zie staan bij een project klik ik direct weg.

Ben je dan verplicht een aansluiting te nemen?

quote:

Op zondag 4 december 2022 10:00 schreef Leandra het volgende:

Dus geen aansluiting nemen betekent soms dat je huis niet goed genoeg geïsoleerd is voor alternatieve warmtebronnen.

Dus met warmtepomp (LTV) is je huis wel goed geisoleerd?

quote:

Op zondag 4 december 2022 09:52 schreef blomke het volgende:

[..]
[..]
Ik denk dat Beluga bedoelt dat de tweede verdieping al van een schuin dak wordt voorzien, en er bovenop nog een derde zit. Iets wat - uit kostenoverweging - al decennia aan de gang is.

Verandert niets aan mijn antwoord. Het is niet de standaard of algemene trend.

quote:

Op zondag 4 december 2022 09:53 schreef blomke het volgende:

[..]
Ben je dan verplicht een aansluiting te nemen?

Doet er voor mij niet toe. Geen zin het gedoe wat er bij komt kijken omdat eventueel te regelen. Gewoon een individuele warmtepomp die er bij oplevering al in zit.

quote:

Op zondag 4 december 2022 02:19 schreef laziness het volgende:

[..]
Dat verslag kan je online inzien dan wel opvragen. Het komt niet automatisch met je aanslag in je brievenbus.

Is best handig dat verslag om bijvoorbeeld je hypotheekrente te verlagen als je WOZ hoog genoeg is.

Om de hypotheekrente te verlagen heb ik dat in ieder geval niet nodig, ik viel bij aankoop al gelijk in de laagste tariefklasse op basis van ltv (minder dan 67.5%) vanwege inbreng overwaarde van de oude woning.

Ik zie dat ik dat taxatieverslag kan downloaden op de website van BSGR (Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland) en daar staat bij het taxatieverslag in 2022 inderdaad 115 m3 als oppervlak woning, wat ik zelf altijd al aanhou. Vreemd genoeg bij die van 2021 en 2022 staat 134 m3 en bij 1 zelfde referentiewoning ook 134 m3. Zelf kom ik nu met iets beter uitrekenen aan 114 a 115 m3. Echt geen idee hoe iemand ooit aan 134 m3 is gekomen.

quote:

Op zondag 4 december 2022 18:46 schreef Leandra het volgende:

[..]
Er was een andere meetmethode.

Ook met een andere meetmethode zie ik niet hoe er zo'n 20 m3 meer bij zou kunnen gerekend, dat zou een ruimte groter dan mijn slaapkamer zijn. Ik heb mijn huis in 2006 gekocht en in de verkoopbrochure stond 110 m3, met de andere meetmethode toen had dat dan ook meer moeten zijn. Maakt me verder niet uit, nu staat er een juist woonoppervlak en dat hou ik zelf ook aan.

quote:

Op zondag 4 december 2022 18:57 schreef Soulfreak het volgende:

[..]
Ook met een andere meetmethode zie ik niet hoe er zo'n 20 m3 meer bij zou kunnen gerekend, dat zou een ruimte groter dan mijn slaapkamer zijn. Ik heb mijn huis in 2006 gekocht en in de verkoopbrochure stond 110 m3, met de andere meetmethode toen had dat dan ook meer moeten zijn. Maakt me verder niet uit, nu staat er een juist woonoppervlak en dat hou ik zelf ook aan.

Bedoel je m3 of m2?

Mijn huis was ook 17m2 groter bij aankoop dan dat het nu geschat word.

Sorry, bedoel m2, zat er in de vluggigheid een toetstje naast. En bij aankoop in de brochure was het juist wel (ongeveer) goed aangegeven, slechts 5 m2 minder dan het nu wordt aangegeven en niet zo'n 20 meer.

quote:

Op zondag 4 december 2022 06:46 schreef Scorpie het volgende:

[..]
Heb je een bron voor deze beweringen of is het n=1 ?

Ik woon ergens in Drenthe en zie dit letterlijk in mijn wijk gebeuren. Want hier wordt gebouwd.

quote:

Op maandag 5 december 2022 00:15 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja nou, dat is idd wel een teken dat het een nieuwe trend is

Hier bij Utrecht lopen we behoorlijk voor op deze Drentse trend. Ons huis uit ‘99 heeft, net als bijzonder veel huizen in de wijk, alleen een begane grond en eerste verdieping. Ook geen puntdaken hier maar overwegend plat of, zoals bij ons, een plat dak dat gewoon wat hellend ligt.

quote:

Op maandag 5 december 2022 00:15 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja nou, dat is idd wel een teken dat het een nieuwe trend is

Drenthe trendsetter.

quote:

Op maandag 5 december 2022 10:10 schreef Claudia_x het volgende:

[..]
Drenthe trendsetter.

Een Drentsetter.

quote:

Op maandag 5 december 2022 07:53 schreef Serinde het volgende:

[..]
Hier bij Utrecht lopen we behoorlijk voor op deze Drentse trend. Ons huis uit ‘99 heeft, net als bijzonder veel huizen in de wijk, alleen een begane grond en eerste verdieping. Ook geen puntdaken hier maar overwegend plat of, zoals bij ons, een plat dak dat gewoon wat hellend ligt.

Mijn jarenzestighuisje in Utrecht had dat ook. Drenthe loopt echt achter

Wel mooi dat we hier even stilstaan bij de vergeten provincie. Laten we Drenthe verder in het zonnetje zetten:

- Drenthe heeft het hoogste aantal zonnepanelen per huishouden
- In Drenthe staan de meeste vrijstaande huizen
- Drenthe heeft de goedkoopste huurwoningen in de vrije sector