De woningmarkt #62 - keuzes maken

quote:

Op vrijdag 2 december 2022 21:19 schreef nils7 het volgende:
Nou het project waar mijn kavel in valt is door de Raad van State voor de zoveelste keer uistel gegeven op een oordeel (wij hebben 15 augustus 2021 ingeschreven op een kavel en na enkele keren misgegrepen te hebben hebben we nu een optie op de nummer 4 voorkeur) al een jaar nu.
Mijn hypotheek offerte verloopt in februari en inmiddels hebben zat potentiele buren hun kavel al terug moeten geven.
Dat dreigt ook voor ons want met een nieuwe hypotheekofferte kost het me gewoon 1k bruto per maand meer

Allemachtig wat klote......draait het om milieuzaken rond het bouwproject?

quote:

Op vrijdag 2 december 2022 21:19 schreef nils7 het volgende:
Nou het project waar mijn kavel in valt is door de Raad van State voor de zoveelste keer uistel gegeven op een oordeel (wij hebben 15 augustus 2021 ingeschreven op een kavel en na enkele keren misgegrepen te hebben hebben we nu een optie op de nummer 4 voorkeur) al een jaar nu.
Mijn hypotheek offerte verloopt in februari en inmiddels hebben zat potentiele buren hun kavel al terug moeten geven.
Dat dreigt ook voor ons want met een nieuwe hypotheekofferte kost het me gewoon 1k bruto per maand meer

Waarom telkens uitstel van een oordeel?

Ik moet bekennen dat ik de pure kavelprijs ook niet uit mijn hoofd wist dus heb ‘m even opgezocht.
67,5k voor 240m2.

Ik heb in 2015 tegen Delft aan voor 190m2 77k betaald

Totale m2 prijs incl huis komt uit op ¤2301.

Mijn huis staat te koop voor ¤5360 per m2

Hier was de grondprijs ongeveer een ton

Overigens zegt funda nog steeds dat ons oude huis een halve ton meer zou opbrengen dan wat de makelaar als realistische waarde (en vraagprijs) aangeeft. Over ruim een maand gaan we in de verkoop

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 11:41 schreef kale_gehaktbal het volgende:

[..]
Hier -8k

Overigens staat er nu een huis in de straat te koop wat nagenoeg een kopie is van ons huis, maar 140 ipv 150m2. Het verschil zit in een erker aan de zijkant en een dakkapel.
Maar dat huis staat voor 90k minder te koop dan Funda schat, dus Funda is (wat ik al dacht) nogal optimistisch.

Voor sommige woningen zal het wat lastiger zijn om een inschatting te maken... Mijn woning (appartement) is redelijk standaard en ik denk dat er in de buurt ook veel vergelijkingsmateriaal is. Dus ik gok dat het bij mij wel redelijk in de buurt zit.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 20:58 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Voor sommige woningen zal het wat lastiger zijn om een inschatting te maken... Mijn woning (appartement) is redelijk standaard en ik denk dat er in de buurt ook veel vergelijkingsmateriaal is. Dus ik gok dat het bij mij wel redelijk in de buurt zit.

Ik had eerder nooit een Funda account aangemaakt en dit bekeken voor mijn huis maar nu toch maar eens gedaan. Maar bij mijn huis klopt het gewoon echt niet. Ten eerste staat er voor mijn huis al een verkeerd m3 woonoppervlak aangegeven en (neem aan op basis daarvan) daarnaast ook een veel hogere waarde

De situatie is dat de meeste huizen in de straat en de 7 omliggende straten echte tussenhuizen zijn. Op de hoeken zijn dan of tussen-hoekwoningen of eind-hoekwoningen (zo werden ze omschreven in de advertentie voor het nieuwbouwpoject). Ik woon in zo'n tussen-hoekwoning, die is met een schuine hoek geschakeld aan een zelfde tussen-hoekwoning van de andere straat en is 1 meter smaller en 2 meter minder diep dan een tussenwoning maar heeft wel een extra schuin stuk waarin de keuken is (en die dus in de vorm van een driehoek is) die grenst aan een zelfde keuken in spiegelbeeld van de buren, de tuin is ook kleiner want ook in driehoek. Woonoppervlak is 115 m3 tegen 142 m3 voor de tussenwoningen. Funda zegt voor mijn huis 129 m3.

De waarde (middelpunt) voor mijn huis is nu op Funda bijna wat de vraagprijs is van een nu te koop staande tussenwoning met uitgebouwde woonkamer en die in totaal 157 m3 is. Er staat in een andere straat ook een niet uitgebouwde tussenwoning te koop en de vraagprijs daarvan is 9% minder dan wat Funda als middelpunt waarde voor mijn huis aangeeft. En terug kijkend naar januari was mijn middelpunt waarde zelfs bijna 1 ton hoger dan de prijs waarvoor mijn vorige buren hun huis (een zelfde type als die van mij) hebben verkocht, wat al 75K boven de vraagpijs was.
Die buren hebben hun huis ergens eind 2021 verkocht met overdracht in januari dit jaar.
Funda geeft aan dat de Waardecheck een schatting is van de verkoopwaarde van jouw woning op basis van o.a. soortgelijke verkochte woning. Beetje vreemd dus dat de schatting voor mijn huis in januari bijna een ton hoger was dan waarvoor zo'n soortgelijke woning toen verkocht is.
Ik neem deze waarde dus met een heel pak zout, ik kan misschien wel kijken naar de daling (of stijging) van de prijs van maand tot maand en welk percentage dit is.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:25 schreef Leandra het volgende:
Het aantal m² woonoppervlak en kavel vul je toch zelf in?

Uh nee. Zelf niet ingevuld, maar er staan wel de juiste gegevens. Gok dat ze dat toch ergens vandaan halen (kadaster of zo?)

Ik had zelf niets ingevuld, Funda kwam zelf met het aantal m3 , Funda heeft het dus ergens vandaan gehaald. Bij de uitleg over de Waardecheck staat "We halen de woonoppervlakte en het bouwjaar van je woning op bij de gemeente. "
Ik zie nu dat je het wel zelf kan aanpassen, dus maar gedaan, en dan nog is de waarde te hoog, huidige middelpuntwaarde is meer dan de vraagrijs van nu te koop staande grotere tussenwoning en die van januari is nog 50K meer dan de verkoopppijs van mijn buren (verkocht in december en overdracht in januari). Dat van "recente verkoopprijzen van soortgelijke woningen in jouw buurt" gaat in mijn geval ook niet op.

Ik begrijp nu denk ik wel waarom in 2011 bij de toenmalige buren een woonoppervlak van 129 m3 stond toen zij hun huis te koop hadden gezet, die hadden blijkbaar gewoon wat Funda oplepelde aangehouden.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:47 schreef Leandra het volgende:

[..]
De berekening is tussendoor ook anders geworden.

Ons huis hebben we gekocht als 155 m2, de makelaar nu komt op 128 maar het is nog niet officieel ingemeten. Da’s niet alleen andere berekening, maar vooral een erg creatieve verkoopmakelaar destijds. Ik wist toen nog niet dat je daar werk van kon maken, maar de makelaar kan daar kennelijk een boete van de nvm voor krijgen.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:47 schreef Leandra het volgende:

[..]
De berekening is tussendoor ook anders geworden.

Hoeveel m² staat er op de aanslag gemeentelijke belastingen?

Daar zat ik zelf ook al naar te kijken en had de map even uit de kast gehaald. Op het aanslagbiljet staat geen woonoppervlak, alleen de WOZ-waarde. Bij het WOZ waardeloket staat wel een woonoppervlak en dat is 115 m3 (daar had ik het ook vandaan). In de verkoopfolder voor mijn huis staat 110 m3 . Bij het WOZ waardeloket is het woonopervlak voor de grotere tussenwoningen ongeveer gelijk aan wat er in de advertenties van die woningen op Funda staat.
Als ik het zelf heel grof na reken kom ik voor mijn huis aan zo'n 110 m3, geen idee hoe ik aan die 129 m3 die Funda eerst gaf zou moeten komen, of ik moet het dakterras boven de keuken meerekenen, maar dat is buitenruimte.

[ Bericht 6% gewijzigd door Soulfreak op 03-12-2022 23:05:09 ]

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:05 schreef Leandra het volgende:

[..]
Tegenwoordig telt alleen het deel dat minstens 150 cm hoog is, afhankelijk van het huis kan dat nogal wat uitmaken.
Wij hadden in eerste instantie op de diverse plekken ook een woonoppervlak dat ruim 30m² groter was.
Op basis van de vloeroppervlakte klopte dat dan wel weer.

Bij mij is alles even hoog, heb geen schuine daken.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:06 schreef Leandra het volgende:

[..]
Dat staat vaak op het begeleidende "taxatieverslag", waar ook de referentiewoningen op staan.

Ik heb geen begeleidend "taxatieverslag" met referentiewoningen, alleen het aanslagbiljet, en volgens mij ook nooit gehad anders had ik die vast wel bewaard (ben nogal van de bewaar). Maar ik neem aan dat wat staat bij WOZ waardeloket gewoon klopt, komt ook het meest overeen met mijn grove berekening en wat in de verkoopbrochure stond.

Mijn in januari verhuisde buren hadden overigens 117 m3 in hun verkoopadvertentie staan.

[ Bericht 2% gewijzigd door Soulfreak op 03-12-2022 23:29:40 ]

Ik bespeur een trend. Nieuwbouwwoningen zijn meestal nog maar van twee lagen voorzien. Een beneden verdieping en een zadeldak. De prijs wordt er niet minder om.

Dat moet toch officieel via de NEN normen ingemeten worden bij verkoop?

Funda hanteerde tot die tijd bij ons precies wat er ook in het kadaster staat.

Bij het inmeten nu ging er 2m2 van het wonen af en 1m2 bij de kavel bij.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 23:10 schreef Soulfreak het volgende:

[..]
Ik heb geen begeleidend "taxatieverslag" met referentiewoningen, alleen het aanslagbiljet, en volgens mij ook nooit gehad anders had ik die vast wel bewaard (ben nogal van de bewaar). Maar ik neem aan dat wat staat bij WOZ waardeloket gewoon klopt, komt ook het meest overeen met mijn grove berekening en wat in de verkoopbrochure stond.

Mijn in januari verhuisde buren hadden overigens 117 m3 in hun verkoopadvertentie staan.

Dat verslag kan je online inzien dan wel opvragen. Het komt niet automatisch met je aanslag in je brievenbus.

Is best handig dat verslag om bijvoorbeeld je hypotheekrente te verlagen als je WOZ hoog genoeg is.

quote:

Op zaterdag 3 december 2022 22:51 schreef Doedezemaar het volgende:

[..]
Ons huis hebben we gekocht als 155 m2, de makelaar nu komt op 128 maar het is nog niet officieel ingemeten. Da’s niet alleen andere berekening, maar vooral een erg creatieve verkoopmakelaar destijds. Ik wist toen nog niet dat je daar werk van kon maken, maar de makelaar kan daar kennelijk een boete van de nvm voor krijgen.

Anders kun je ook even kijken wat er in de BAGviewer staat. Dat is wat er in het kadaster staat en waar de gemeente ook haar informatie vandaan haalt.

Bij oude woningen wil er overigens nog wel eens een verschil zijn tussen wat daar staat en hoe je het anno 2022 zou opmeten.