Kans op huurbevriezing weer kleiner

Kansloos... Ze heeft haar keutel teruggetrokken

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 14:37 schreef blomke het volgende:

[..]
Je bent vrij om wat anders te zoeken. Die hele huursector is verrot in mijn ogen.

ik zou graag willen, verdien teveel waardoor gestraft en te weinig om te kunnen kopen...

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 18:51 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]
Begin toch eens met tellen:
- OZB en andere lokale heffingen
- opstalverzekering
- 'klein' onderhoud zoals controle van de cv-ketel, schilderwerk, dakgoten etc
- groot onderhoud en renovatie zoals badkamers, keukens, kozijnen, daken, technische installaties, verduurzaming etc.
- personeels- en kantoorkosten
- contracten met partijen die 24-uurs service bieden in geval van acute problemen (stroomuitval volledige woning, lekkage, rioolproblemen, schade aan de woning door storm, brand etc).

Of denk je dat het personeel nog tegen een uurloon uit 1955 werkt en de leveranciers en aannemers tarieven uit dat jaar rekenen?

Is dat anders dan met een VVE? Daar gebeurt het in ieder geval wel allemaal, als het goed is.

Het enige wat wij al een tijdje hebben uitgesteld is het vervangen van de buitenwanden en de andere asbest. Dat moet eigenlijk wel, maar dat is nogal duur.

quote:

Op maandag 2 juni 2025 19:10 schreef Kramerica-Industries het volgende:

[..]
Wie weigert er training? Volgens mij heb je mijn analogie niet goed begrepen.

Wat ik duidelijk wil maken is dat de stelling "Als je goed traint, kom je allemaal en altijd over de finish!" onmogelijk te weerleggen valt. Want als ik dan wijs op al die mensen die ondanks hard trainen niet de finish gehaald hebben, kun jij simpelweg zeggen dat ze dan toch nog een tandje harder hadden moeten trainen.

Dus jouw hypothese is onweerlegbaar, en daarmee vanuit wetenschappelijk oogpunt onzin. Zie Karl Popper.

Dit is analoog aan dat we allemaal niet een topsporter kunnen worden of een grootverdiener als je maar "wilt".

Dat is immer een klein percentage wat uitstijgt boven het gemiddelde. We kunnen vanzelf en wegens voor de hand liggende redenen niet allemaal boven het gemiddelde uitstijgen.

Dus wat dat betreft klopt jouw visie en Blomke snapt dat principe niet.

Ons oordeel: je hebt gewoon gelijk. The American Dream beschrijft uitzonderingen, niet de regel. En het doet het op zo'n viezige manier alsof het voor iedereen haalbaar is. Wat per definitie niet kan.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 20:13 schreef SymbolicFrank het volgende:

[..]
Is dat anders dan met een VVE? Daar gebeurt het in ieder geval wel allemaal, als het goed is.

Het enige wat wij al een tijdje hebben uitgesteld is het vervangen van de buitenwanden en de andere asbest. Dat moet eigenlijk wel, maar dat is nogal duur.

Dat ligt er maar aan.

Ik verhuur een aantal appartementen, dus wel wat ervaring met het onderwerp VVE. Meestal hebben ze genoeg in kas voor wat echt moet, maar mag er verder niet veel geks gebeuren. Vaak is de VVE-bijdrage ook al jaren hetzelfde, omdat bij stemmingen verhogingen het zelden halen. Terwijl ¤ 100 nu heel wat anders is dan ¤ 100 10 jaar geleden.

En dan kun je niet veel meer doen. Als het echt moet, omdat bijvoorbeeld balkons afgekeurd zijn. Of iets er echter niet meer uitziet. Maar verder...

Ergens is er bv. nog enkel glas aan één kant van het gebouw. Dat moet eigenlijk wel dubbel glas worden, maar dat haalt het dan in een stemming niet...

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:01 schreef Halcon het volgende:

[..]
Dat ligt er maar aan.

Ik verhuur een aantal appartementen, dus wel wat ervaring met het onderwerp VVE. Meestal hebben ze genoeg in kas voor wat echt moet, maar mag er verder niet veel geks gebeuren. Vaak is de VVE-bijdrage ook al jaren hetzelfde, omdat bij stemmingen verhogingen het zelden halen. Terwijl ¤ 100 nu heel wat anders is dan ¤ 100 10 jaar geleden.

En dan kun je niet veel meer doen. Als het echt moet, omdat bijvoorbeeld balkons afgekeurd zijn. Of iets er echter niet meer uitziet. Maar verder...

Ergens is er bv. nog enkel glas aan één kant van het gebouw. Dat moet eigenlijk wel dubbel glas worden, maar dat haalt het dan in een stemming niet...

En hoe werkt dat bij een woningcoöperatie? Verhuurders staan er nu niet echt bekend om dat ze reparaties en verbeteringen op tijd en goed uitvoeren. Meestal pas vlak voordat ze het verkopen.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 18:51 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]
Begin toch eens met tellen:
- OZB en andere lokale heffingen
- opstalverzekering
- 'klein' onderhoud zoals controle van de cv-ketel, schilderwerk, dakgoten etc
- groot onderhoud en renovatie zoals badkamers, keukens, kozijnen, daken, technische installaties, verduurzaming etc.
- personeels- en kantoorkosten
- contracten met partijen die 24-uurs service bieden in geval van acute problemen (stroomuitval volledige woning, lekkage, rioolproblemen, schade aan de woning door storm, brand etc).

Of denk je dat het personeel nog tegen een uurloon uit 1955 werkt en de leveranciers en aannemers tarieven uit dat jaar rekenen?

En welke bedragen zet je daarbij gedurende de levensduur? Zelf woon ik sinds 1987 in koopwoningen, kan niet zeggen dat het me nou duizelt bij die bedragen; vooral personeels- en kantoorkosten zijn bij ons thuis te verwaarlozen.

Btw heeft een woning corporatie met vele huurwoningen, wel een opstalverzekering? Vanuit statistisch oogpunt, zou dat niet financieel de beste keuze zijn.

En voor zover ik weet, betaalt de huurder het grootste deel van de locale belastingen/heffingen.

[ Bericht 2% gewijzigd door blomke op 03-06-2025 22:38:14 ]

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:11 schreef SymbolicFrank het volgende:

[..]
En hoe werkt dat bij een woningcoöperatie? Verhuurders staan er nu niet echt bekend om dat ze reparaties en verbeteringen op tijd en goed uitvoeren. Meestal pas vlak voordat ze het verkopen.

Mijn indruk is dat dat daar veel planmatiger gaat. Die weten wat om de hoeveel tijd moet gebeuren en dat doen ze dan ook wel. Ze hebben ook grote portefeuilles, dus dan doet de statistiek z'n werk natuurlijk. Met een pandje kan het vriezen en kan het dooien. Dak kan snel kapot gaan, flinke rib uit het lijf van een particuliere verhuurder. Woningcorporatie heeft een grote portefeuille en tegenover die ene tegenvaller staan weer een hoop huizen waar het wel goed gaat.

quote:

Op vrijdag 30 mei 2025 04:15 schreef michaelmoore het volgende:

[..]
Corporatie Portaal ontving in 2023 ruim 384 miljoen aan huur , maakte in 2023 180 miljoen netto winst
het hele bestuur ontving als bezoldiging ieder 223.000 euro

Dat is meer dan de Minister President, en dat voor een bestuurder van een sociale woningbouwvereniging
[..]
Portaal heeft over 2023 een 43,4 miljoen euro aan vennootschapsbelasting betaald

Kijk, now are we getting somewhere.

Dit betekent dus dat:
1) 47% van de huur, als winst wordt geboekt?
2) 11% van de huursom, als vennootschapbelasting wordt afgedragen?

Staat er ook nog iets over de verhuurdersheffing in de jaarrekening?

[ Bericht 4% gewijzigd door blomke op 03-06-2025 22:33:30 ]

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:17 schreef Halcon het volgende:
Ze hebben ook grote portefeuilles, dus dan doet de statistiek z'n werk natuurlijk. Met een pandje kan het vriezen en kan het dooien. Dak kan snel kapot gaan, flinke rib uit het lijf van een particuliere verhuurder. Woningcorporatie heeft een grote portefeuille en tegenover die ene tegenvaller staan weer een hoop huizen waar het wel goed gaat.

Volgens mij geldt dat ook voor de verzekering: gaat er eentje in de fik in de 20 jaar, dan kost dat minder dan duizenden panden 20 jaar verzekeren.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:17 schreef Halcon het volgende:

[..]
Mijn indruk is dat dat daar veel planmatiger gaat. Die weten wat om de hoeveel tijd moet gebeuren en dat doen ze dan ook wel. Ze hebben ook grote portefeuilles, dus dan doet de statistiek z'n werk natuurlijk. Met een pandje kan het vriezen en kan het dooien. Dak kan snel kapot gaan, flinke rib uit het lijf van een particuliere verhuurder. Woningcorporatie heeft een grote portefeuille en tegenover die ene tegenvaller staan weer een hoop huizen waar het wel goed gaat.

Dat klopt. Maar al het werk dat je er aan doet, drukt je winst.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:36 schreef SymbolicFrank het volgende:

[..]
Dat klopt. Maar al het werk dat je er aan doet, drukt je winst.

Als je het niet doet, kunnen huurders natuurlijk gaan klagen en eisen dat je het wel doet, voor een lagere huur gaan, etc. Dus dan zou je daar jezelf mee in de vingers snijden.

En meen dat soms huurders ook weleens bepaalde verbeterwerkzaamheden uitkiezen en dat er dan iets op de huur wordt geplust.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:41 schreef Halcon het volgende:

[..]
Als je het niet doet, kunnen huurders natuurlijk gaan klagen en eisen dat je het wel doet, voor een lagere huur gaan, etc. Dus dan zou je daar jezelf mee in de vingers snijden.

En meen dat soms huurders ook weleens bepaalde verbeterwerkzaamheden uitkiezen en dat er dan iets op de huur wordt geplust.

Een bezwaarprocedure duurt meestal heel lang en is vaak heel duur. Plus, of je nou wint of verliest, de verhuurder doet helemaal niets meer voor je als hij er onderuit kan komen. Dus je kunt beter eieren voor je geld kiezen. Alhoewel verhuizen natuurlijk steeds moeilijker is.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 17:34 schreef blomke het volgende:

[..]
Want?

Dat ze geen fuck om sociale huur geven, maar alleen maar bezig zijn met verkopen

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 15:52 schreef raptorix het volgende:

[..]
Ik heb lang voor Stadgenoot gewerkt, zijn trouwens nogal boefjes
https://www.stadgenoot.nl(...)sp-rating-stadgenoot

alle woningcorporaties zijn criminelen die sociaal doen voor de buhne , maar crimineel handelen

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 20:40 schreef Bart2002 het volgende:

[..]
Dit is analoog aan dat we allemaal niet een topsporter kunnen worden of een grootverdiener als je maar "wilt".

Dat is immer een klein percentage wat uitstijgt boven het gemiddelde. We kunnen vanzelf en wegens voor de hand liggende redenen niet allemaal boven het gemiddelde uitstijgen.

Dus wat dat betreft klopt jouw visie en Blomke snapt dat principe niet.

Ons oordeel: je hebt gewoon gelijk. The American Dream beschrijft uitzonderingen, niet de regel. En het doet het op zo'n viezige manier alsof het voor iedereen haalbaar is. Wat per definitie niet kan.

Klopt, dat heeft te maken met een fenomeen dat de "self-serving bias" heet. Wie succesvol is denkt al snel dat dit de eigen verdienste is, en vergeet dat er ook een portie geluk bij komt kijken. En wie pech heeft is dan juist weer geneigd de oorzaak buiten zichzelf te zoeken.

Wat een onzin wordt hier vertelt zeg

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 15:52 schreef raptorix het volgende:

[..]
Ik heb lang voor Stadgenoot gewerkt, zijn trouwens nogal boefjes
https://www.stadgenoot.nl(...)sp-rating-stadgenoot

Ze mogen nog goedkoper lenen bij het WSW. En dit is voor niet-DAEB tak.

quote:

Op maandag 2 juni 2025 17:23 schreef michaelmoore het volgende:
Wat mij betreft worden ze verplicht hun 2.000.000 woningen tegen 60% van hun WOZ waarde aan de huurders te verkopen , met financiering garantie via een soort Premie A regeling,

Dat is er al lang doet noemen ze VOV regeling. Ga nou niet het wiel opnieuw uitvinden zodat het lijkt alsof je slim bezig bent. Premie regelingen zijn afgeschaft vanwege een reden.

Bovendien. Als een huurder zo'n woning koopt zeg pakweg een woning met label D WWS punten á 115, 300k WOZ. Dan moeten die mensen een hypotheek bij een commerciele partij of via een regeling waardoor de overheid weer garant moet staan. Dan betaalt de overheid 't gewoon weer omdat deze mensen nog net hun draaisigaretten bij de pomp kunnen betalen.

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 18:51 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]
Begin toch eens met tellen:
- OZB en andere lokale heffingen
- opstalverzekering
- 'klein' onderhoud zoals controle van de cv-ketel, schilderwerk, dakgoten etc
- groot onderhoud en renovatie zoals badkamers, keukens, kozijnen, daken, technische installaties, verduurzaming etc.
- personeels- en kantoorkosten
- contracten met partijen die 24-uurs service bieden in geval van acute problemen (stroomuitval volledige woning, lekkage, rioolproblemen, schade aan de woning door storm, brand etc).

Of denk je dat het personeel nog tegen een uurloon uit 1955 werkt en de leveranciers en aannemers tarieven uit dat jaar rekenen?

De lokale heffingen worden door de gemeente rechtstreeks aan de huurder in rekening gebracht, dus dat heeft geen invloed op de kale huur. De enige lokale heffing die de gemeente aan de verhuurder oplegt, is OZB.

Klein onderhoud kost de corporatie verhoudingsgewijs weinig. Ga maar na: als particulier betaal je bij bijv Feenstra ongeveer 20 euro per maand voor een onderhoudscontract aan je CV-installatie. Maar een grote corporatie als bijv Portaal (waar ik huur) heeft 53.000 woningen. Die betalen echt geen 20 euro per maand per woning, die betalen misschien 5 euro per maand. Onderhoud ventilatiesysteem is waarschijnlijk hetzelfde bedrag.

Onderhoud aan het riool mag de huurder in principe grotendeels zelf betalen, dat valt onder de huurderszelfwerkzaamheid. Veel corporaties regelen dit toch namens de huurder (inclusief spoedservice bij verstoppingen), maar omdat dit onder de huurderszelfwerkzaamheid valt moet de huurder dit via de servicekosten alsnog zelf betalen.

Ik woon hier nu dik 10 jaar, het enige onderhoud wat er is uitgevoerd is 1x de buitenboel geschilderd. Waarmee ze ook nog eens veel te lang gewacht hebben, met als resultaat dat sommige deuren en kozijnen al aardig rot waren geworden.

Klein onderhoud aan badkamers en keukens valt ook onder de huurderszelfwerkzaamheid, dus moet huurder zelf regelen en betalen. Groot onderhoud (waarbij een complete keuken wordt vervangen) wordt over het algemeen pas gedaan als het spul 30 jaar oud is. En dan nog krijg je de simpelst denkbare keuken er voor terug: 3 kastjes onder, 3 boven, geen apparatuur, vaak niet eens een afzuigkap. Badkamer idem dito: van een opperste eenvoud, denk maar niet dat je een meng- of thermostatische douchekraan krijgt. Ook hier geldt dat er zeer groot en goedkoop wordt ingekocht, dus het zou me verbazen als zij voor zo'n cheap-ass keukenblokje veel meer dan EUR 1500 kwijt zijn. En dat blijft er ook weer 30 jaar in zitten, dus kosten per maand omgerekend zullen niet meer dan een paar euro zijn.

Personeelskosten: Portaal weer even als voorbeeld nemend: die hebben 600 man personeel in dienst. Dus omgerekend naar 53.000 woningen houdt dit in dat elk huishouden 1 honderdste personeelslid moet betalen. Als ik de loonkosten heel ruim inschat op EUR 50.000 per Portaal-medewerker dan zijn de kosten per huishouden ruim EUR 40 in de maand.

Als ik dan vervolgens zie dat Portaal rustig een klein jaren '50 flatje van 40 vierkante meter voor bijna EUR 700 verhuurd (hypotheek waarschijnlijk al 40 jaar geleden of langer afgelost), dan kan ik mij toch niet aan de indruk onttrekken dat daar enorm veel winst op wordt gemaakt.

quote:

Op woensdag 4 juni 2025 15:12 schreef Kramerica-Industries het volgende:

[..]
De lokale heffingen worden door de gemeente rechtstreeks aan de huurder in rekening gebracht, dus dat heeft geen invloed op de kale huur. De enige lokale heffing die de gemeente aan de verhuurder oplegt, is OZB.

Klein onderhoud kost de corporatie verhoudingsgewijs weinig. Ga maar na: als particulier betaal je bij bijv Feenstra ongeveer 20 euro per maand voor een onderhoudscontract aan je CV-installatie. Maar een grote corporatie als bijv Portaal (waar ik huur) heeft 53.000 woningen. Die betalen echt geen 20 euro per maand per woning, die betalen misschien 5 euro per maand. Onderhoud ventilatiesysteem is waarschijnlijk hetzelfde bedrag.

Onderhoud aan het riool mag de huurder in principe grotendeels zelf betalen, dat valt onder de huurderszelfwerkzaamheid. Veel corporaties regelen dit toch namens de huurder (inclusief spoedservice bij verstoppingen), maar omdat dit onder de huurderszelfwerkzaamheid valt moet de huurder dit via de servicekosten alsnog zelf betalen.

Ik woon hier nu dik 10 jaar, het enige onderhoud wat er is uitgevoerd is 1x de buitenboel geschilderd. Waarmee ze ook nog eens veel te lang gewacht hebben, met als resultaat dat sommige deuren en kozijnen al aardig rot waren geworden.

Klein onderhoud aan badkamers en keukens valt ook onder de huurderszelfwerkzaamheid, dus moet huurder zelf regelen en betalen. Groot onderhoud (waarbij een complete keuken wordt vervangen) wordt over het algemeen pas gedaan als het spul 30 jaar oud is. En dan nog krijg je de simpelst denkbare keuken er voor terug: 3 kastjes onder, 3 boven, geen apparatuur, vaak niet eens een afzuigkap. Badkamer idem dito: van een opperste eenvoud, denk maar niet dat je een meng- of thermostatische douchekraan krijgt. Ook hier geldt dat er zeer groot en goedkoop wordt ingekocht, dus het zou me verbazen als zij voor zo'n cheap-ass keukenblokje veel meer dan EUR 1500 kwijt zijn. En dat blijft er ook weer 30 jaar in zitten, dus kosten per maand omgerekend zullen niet meer dan een paar euro zijn.

Personeelskosten: Portaal weer even als voorbeeld nemend: die hebben 600 man personeel in dienst. Dus omgerekend naar 53.000 woningen houdt dit in dat elk huishouden 1 honderdste personeelslid moet betalen. Als ik de loonkosten heel ruim inschat op EUR 50.000 per Portaal-medewerker dan zijn de kosten per huishouden ruim EUR 40 in de maand.

Als ik dan vervolgens zie dat Portaal rustig een klein jaren '50 flatje van 40 vierkante meter voor bijna EUR 700 verhuurd (hypotheek waarschijnlijk al 40 jaar geleden of langer afgelost), dan kan ik mij toch niet aan de indruk onttrekken dat daar enorm veel winst op wordt gemaakt.

van de ontvangen huur is 50 % netto winst . kijk maar in de jaar verslagen

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:26 schreef blomke het volgende:

[..]
Kijk, now are we getting somewhere.

Dit betekent dus dat:
1) 47% van de huur, als winst wordt geboekt?
2) 11% van de huursom, als vennootschapbelasting wordt afgedragen?

Staat er ook nog iets over de verhuurdersheffing in de jaarrekening?

De verhuurdersheffing die is niet meer,
Maar nu klagen de corporaties dat ze door het afschaffen van de verhuurdersheffing meer winstbelasting moeten betalen

De verhuurdersheffing was namelijk aftrekbaar van de winst, ja dat is wel sneu

maar in principe zijn de huurwoningen eigendom van de huurders , door het oprichten van de woningbouw VERENIGING , maar die actieve leden zijn allang dood

[ Bericht 2% gewijzigd door michaelmoore op 04-06-2025 18:49:12 ]

quote:

Op dinsdag 3 juni 2025 22:26 schreef blomke het volgende:

[..]
Kijk, now are we getting somewhere.

Dit betekent dus dat:
1) 47% van de huur, als winst wordt geboekt?
2) 11% van de huursom, als vennootschapbelasting wordt afgedragen?

als netto winst

van ieder maand huur is bijna de helft netto winst

quote:

Op woensdag 4 juni 2025 19:27 schreef michaelmoore het volgende:

[..]
als netto winst

van ieder maand huur is bijna de helft netto winst

Een woningcorporatie mag geen winst draaien om winst te draaien. Als ze dat doen moeten ze bij de overheid daarvoor aangeven waarom dat zo is. Het beleid. De huren bepalen ze ook niet zelf dat wordt door de overheid op basis van het wws punten stelsel gedefinieerd. Ze mogen dus niet zomaar een huur vragen voor lage en midden huur.

Bij de beleidshuur wordt deze gemaximaliseerd op de wettelijke maximale huur. Daar waar nu 60 jaar onderhoud wordt ingerekend.

quote:

Op woensdag 4 juni 2025 20:23 schreef michaelmoore het volgende:

[..]
idioot

waarom zou dat niet mogen , marktwerking weet je wel

Omdat ze een maatschappelijke functie hebben. Ze zijn juist niet markt technisch bezig.

Ik kan je vertellen dat elke woning en of grond die een woningcorporatie nu aankoopter geld bij gelegd moet worden. Een investering is bijna altijd negatief. Zeker de laatste 3 jaar vanwege de prijs inflatie en de loonkosten stijging.