De woningmarkt #84 zonder glazen bol

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:12 schreef Hanca het volgende:
Moet ik dan mijn hypotheek verhogen om belasting te kunnen betalen?

Nee, gewoon ieder jaar een klein stukje van je huis verkopen

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:27 schreef Janneke141 het volgende:

[..]
Nee, gewoon ieder jaar een klein stukje van je huis verkopen

Ah, de belastingdienst is vanaf volgend jaar de eigenaar van de eerste zoveel dakpannen? Weet je wat, ik geef ze eerst wel mijn rotte kozijnen en stel ze dan aansprakelijk als ik schade heb aan mijn deel van de woning doordat hun deel water door laat...

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:26 schreef freak1 het volgende:

[..]
je bedoeld.. het huidige systeem? geld wat je door middel van overwaarde hebt gerealiseerd en wat je niet in een nieuwe woning steekt, wordt je gekort op het bedrag waar je hypotheekrente aftrek over krijgt bij afsluiten nieuwe hypotheek.
voorbeeld:
huidige woning is 500K.
na 10 jaar 700K en ik verkoop
ik koop nieuwe woning van 700K
ik sluit nieuwe hypotheek af van 700K
ik gebruik die 200K om mee te feesten en niet om binnen 3 jaar in mijn woning te steken.
dan mag ik over 500K van die nieuwe hypotheek HRA gebruiken, die 200 niet.
en ik moet na een aantal jaar ook vermogensbelasting gaan betalen.
dus er is al een systeem voor om dat te belasten bij de belastingdienst.
en ook een systeem dat heet de markt. mijn nieuwe woning stijgt net zo hard als mijn huidige woning.

dat gelul over overwaarde altijd.

Dus niet het huidige systeem. In het huidige systeem betaal je geen belasting over die 200k. Zoals jij zelf ook aangeeft. Eventueel minder HRA is geen belasting betalen over die 200k.

Zeker bij 2e en verdere woningen zou die gerealiseerde winst best belast moeten kunnen worden, bij 1e woningen kan het eventueel ook maar daar zitten wel wat meer haken en ogen aan.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:26 schreef Confetti het volgende:
Hilarisch hoe iedereen hier op de achterste poten staat als geopperd wordt om de overwaarde bij verkoop te belasten.

Net zo hilarisch als de EWF bijtelling. Voor mij een reden om geen stuiver op mijn hypotheek af te lossen.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:26 schreef Confetti het volgende:
Hilarisch hoe iedereen hier op de achterste poten staat als geopperd wordt om de overwaarde bij verkoop te belasten.

De overwaarde waarvan constant en door vrijwel alle huiseigenaren bezworden wordt dat het niet echt is, je er niks aan hebt, papieren winst etc.

Dat laatste wordt dus gezegd over ongerealiseerde overwaarde, niet over gerealiseerde winst. Die ongerealiseerde overwaarde is papieren winst, fictief. Voor hetzelfde geld is je huis een jaar later weer tienduizenden euro's minder waard. Zolang je niet verkoopt heb je simpelweg geen winst.

Het argument dat je er niks aan hebt wordt vooral gebruikt omdat de andere huizen net zo hard stijgen. Jouw winst gaat dus volledig op aan de aanschaf van je nieuwe huis. Nou zou een plan om de winst te belasten in principe de huizenprijzen moeten drukken, dus per saldo heb je best kans dat het wat dat betreft weinig uit maakt. Of je nu een deel van je winst over maakt naar de belastingdienst en de rest naar de verkoper van je nieuwe huis, of je hele winst over maakt naar de verkoper, per saldo hou je geen euro over.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:43 schreef Confetti het volgende:
Met welk scenario je ook rekent, de buurman met een eigen huis heeft over een mensenleven vele tonnen extra vermogen opgebouwd ten opzichte van de buurman de huurder.

Ja en? eigen keuze toch??

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:26 schreef Confetti het volgende:
Hilarisch hoe iedereen hier op de achterste poten staat als geopperd wordt om de overwaarde bij verkoop te belasten.

De overwaarde waarvan constant en door vrijwel alle huiseigenaren bezworden wordt dat het niet echt is, je er niks aan hebt, papieren winst etc.

dat is allemaal volk die het niet begrijpt. Ik claim iig dat allemaal niet en je haalt dingen door elkaar.

zolang die overwaarde niet gerealiseerd wordt is het allemaal papieren winst, is het nepgeld en kun je er niks mee. ik heb een huis gekocht voor bedrag X. dat dat huis nu in de huidige markt op papier bedrag X maal 7 waard is zal allemaal fantastisch zijn, maar daar heb ik niks aan. ik kan nu niet 4 porsches kopen en afrekenen met mijn overwaarde.

zogauw ik echter mijn huis verkoop en de overwaarde niet gebruik voor een nieuw huis, bijvoorbeeld omdat ik kleiner ga wonen, ik ga emigreren of wat dan ook, prima, belasten die hap net zoals andere vermogensvergrotende zaken belast worden. geen probleem mee. en is denk ik bijzonder terecht.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:44 schreef Hanca het volgende:
Nou zou een plan om de winst te belasten in principe de huizenprijzen moeten drukken, dus per saldo heb je best kans dat het wat dat betreft weinig uit maakt. Of je nu een deel van je winst over maakt naar de belastingdienst en de rest naar de verkoper van je nieuwe huis, of je hele winst over maakt naar de verkoper, per saldo hou je geen euro over.

Macro economisch gezien maakt het wel uit. Als het naar de verkoper gaat, komt het weer in de economie terecht: nieuwe badkamer, spullen, auto etc. etc. etc. Als het naar vadertje staat gaat, komt het bij ... terecht.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:36 schreef Hanca het volgende:

[..]
Dus niet het huidige systeem. In het huidige systeem betaal je geen belasting over die 200k. Zoals jij zelf ook aangeeft. Eventueel minder HRA is geen belasting betalen over die 200k.

Zeker bij 2e en verdere woningen zou die gerealiseerde winst best belast moeten kunnen worden, bij 1e woningen kan het eventueel ook maar daar zitten wel wat meer haken en ogen aan.

welke gerealiseerde winst?

als ik een huis van 200K heb. over 10 jaar is dat 400K waard geworden. ik koop een nieuw, vergelijkbaar huis (wat 10 jaar geleden 200K was en nu ook 400K) en daar gebruik ik die 200K overwaarde voor, 200K hypotheek en ik doe er een extra hypotheek bij of persoonlijke lening met die 200K overwaarde als onderpand, dan heb ik 200K in de hand (als lening) maar nog geen druppel winst. leg mij dan uit waar die winst zit.

pas als ik het huis verkoop en in een doos ga leven, of met een tentje rond ga trekken, dan zou er over winst te praten zijn. en ik heb het helemaal niet over 2e huizen. ik heb het over je hoofd woonverblijf.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:43 schreef Confetti het volgende:

[..]
Met het nieuwe box 3 stelsel zal dat ook gaan gebeuren. Dan geldt belasting over het werkelijk rendement over een vermogensbestanddeel, waaronder huizen. Al die beleggers hebben tonnen overwaarde gecasht zonder een cent belasting, dat kan echt niet.

Ook daar zeg ik: pas belasten bij verkoop. Maar dan het liefst wel gewoon met een fors tarief, handel in aandelen is gewoon de hoofd inkomstenbron voor veel mensen en de winst daarin hoort dan ook hetzelfde tarief te krijgen als arbeid.

quote:

Maar de grootste economische ongelijkheid blijft bestaan als je box 1 woningen niet aanpakt. Met welk scenario je ook rekent, de buurman met een eigen huis heeft over een mensenleven vele tonnen extra vermogen opgebouwd ten opzichte van de buurman de huurder.

Dan moet je koop dus bereikbaarder maken, niet omtmoedigen. Het idee moet zijn om armeren rijker te maken, niet om andere mensen armer te maken. Het voor minder mensen bereikbaar maken om te kopen. Dat zou een hele rare doelstelling zijn.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:26 schreef Confetti het volgende:
De overwaarde waarvan constant en door vrijwel alle huiseigenaren bezworden wordt dat het niet echt is, je er niks aan hebt, papieren winst etc.

Als ik even nadenk, wat ik er aan zou hebben.....:

1) Vermogen om een ander huis met nog meer overwaarde te kopen, m.a.g. bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten,
2) EWF bijtelling
3) OZB belasting o.b.v. de WOZ-waarde, die meegaat met de overwaarde.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:43 schreef Confetti het volgende:

[..]
Met het nieuwe box 3 stelsel zal dat ook gaan gebeuren. Dan geldt belasting over het werkelijk rendement over een vermogensbestanddeel, waaronder huizen. Al die beleggers hebben tonnen overwaarde gecasht zonder een cent belasting, dat kan echt niet.

Maar de grootste economische ongelijkheid blijft bestaan als je box 1 woningen niet aanpakt. Met welk scenario je ook rekent, de buurman met een eigen huis heeft over een mensenleven vele tonnen extra vermogen opgebouwd ten opzichte van de buurman de huurder.

dat is gewoon niet waar.
over de overwaarde mag je gewoon vermogens belasting betalen en als je dat binnen een bedrijf doet is het gewoon winst en betaal je belasting.

sure, de vraag is of het genoeg belasting was, maar belast werd het.

en mbt de huurder vs koper discussie, voor beide kampen is wat te zeggen. het statement dat een koper altijd beter uit de bus komt dan de huurder is ook niet waar.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:48 schreef freak1 het volgende:

[..]
welke gerealiseerde winst?

als ik een huis van 200K heb. over 10 jaar is dat 400K waard geworden. ik koop een nieuw, vergelijkbaar huis (wat 10 jaar geleden 200K was en nu ook 400K) en daar gebruik ik die 200K overwaarde voor, 200K hypotheek en ik doe er een extra hypotheek bij of persoonlijke lening met die 200K overwaarde als onderpand, dan heb ik 200K in de hand (als lening) maar nog geen druppel winst. leg mij dan uit waar die winst zit.

pas als ik het huis verkoop en in een doos ga leven, of met een tentje rond ga trekken, dan zou er over winst te praten zijn. en ik heb het helemaal niet over 2e huizen. ik heb het over je hoofd woonverblijf.

Je hebt winst ten opzichte van starters. Zo simpel is het wel.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:51 schreef Hanca het volgende:

[..]
Je hebt winst ten opzichte van starters. Zo simpel is het wel.

ook geen geldig argument.
als ik een huis verkoop en die overwaarde gebruik ik bij mijn nieuwe huis, ben ik per definitie geen starter meer en concureer ik daar niet mee.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:52 schreef freak1 het volgende:

[..]
ook geen geldig argument.
als ik een huis verkoop en die overwaarde gebruik ik bij mijn nieuwe huis, ben ik per definitie geen starter meer en concureer ik daar niet mee.

Natuurlijk wel. Jij verkoopt je huis en koopt een nieuw huis, maar wie zegt dat er niemand die geen huis heeft om te verkopen dat nieuwe huis wil hebben? Daar ben jij gewoon een concurrent van en daarop heb jij dankzij je overwaarde een voordeel: met een lager inkomen kun je dat huis wel betalen omdat jij je overwaarde kunt gebruiken. Dat voordeel iets belasten waardoor het een klein beetje minder groot wordt vind ik best redelijk.

Het verschil tussen starters (have nots) en mensen die al een huis hebben verkleinen lijkt me dan wel weer een uistekend doel voor de overheid.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 12:02 schreef Confetti het volgende:

Stel ik heb een woning met een overwaarde van 300.000 euro. Ik verkoop deze. De overwaarde-belasting is dan op basis van de box 3 belasting nu ongeveer 100.000 euro. Dat zou je dan aftikken.

Hoe bereken je dat?

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 11:57 schreef Hanca het volgende:
Het verschil tussen starters (have nots) en mensen die al een huis hebben verkleinen lijkt me dan wel weer een uistekend doel voor de overheid.

Waarom verwacht je zoiets van de overheid? Diezelfde overheid heeft de afgelopen 30 - 35 jaar voor gezorgd dat het verschil steeds groter werd tussen starters en have's.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 12:07 schreef Confetti het volgende:

[..]
Je 'rendement' is 300.000. Dan kun je natuurlijk nog aflossing, misschien verbouwingen er van af halen. Maar stel dat het dan 3 ton is. Je verkoopt in feite een vermogensbestanddeel met een winst van 3 ton.

Dan mag je er nu 36% (dus iets meer dan 100.000 zelfs) over aftikken.

Alleen voor box 1 huizen geldt dat niet. Je mag eerst die 3 ton winst belastingvrij ontvangen, en dan ga je pas belasting betalen over het rendement over die 3 ton. Dat is een groot verschil.

Edit: ik ga nu wel even uit van belastinf over werkelijk rendement. Dat is er natuurlijk nog niet.

Snap ik.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 12:02 schreef Confetti het volgende:

[..]
Stel ik heb een woning met een overwaarde van 300.000 euro. Ik verkoop deze. De overwaarde-belasting is dan op basis van de box 3 belasting nu ongeveer 100.000 euro. Dat zou je dan aftikken.

In jouw voorbeeld betaal je vermogensrendementsheffing over die 300.000 euro nadat je het op je rekening gestort krijgt. Dat is 6% van 300.000 en dan vervolgens 36 %. Kom je uit op 6.480 euro.

Je ziet over het hoofd dat je die 3 ton eerst belastingvrij krijgt in het huidige systeem.

ik snap niet wat je zegt.
jij zegt het is lekker onbelast. dat is gewoon niet waar.
waar wel een goede boom over op te zetten is hoeveel je die overwaarde wil belasten als iemand ervoor kiest zijn huis te verkopen en dat geld idd als "winst" te gebruiken.

Waar tegenstander van belasting op overwaarde wel heel makkelijk overheen stappen met hun tegenargumenten is dat dan ook iedereen met overwaarde daarmee te maken zal krijgen. Het argument: de woningmarkt zal ervan op slot gaan klopt m.i. niet.

Het zal een dempend effect hebben van de stijging van de woningprijzen in de huidige markt of dalende impact hebben op verkoopprijzen in een neutrale markt. Simpelweg omdat men minder geld beschikbaar heeft voor de aankoop van een huis, maar dat heeft dan ook iedereen met overwaarde. Het speelveld blijft dus tussen concurrenten met overwaarde onderling gelijk.

Eigenlijk gebeurt precies het omgekeerde aan alle maatregelen die de laatste jaren zijn genomen in de vorm van: vergroten leenruimte, vergroten mogelijkheden om tweede inkomen mee te tellen bij de hypotheekruimte, de introductie van extra leenruimte voor energiezuinige woningen. Al deze toegang tot extra krediet vertaalt zich onmiddelijk tot hogere woningprijzen.

Wat met het belasten van overwaarde gebeurt is precies het tegenovergestelde. Je ontvangt netto minder geld als je je huis verkoopt en kunt minder bieden op jouw nieuwe huis, maar omdat iedereen daarmee te maken heeft, zal de volgende woning verhoudingsgewijs goedkoper/ minder duur worden.

Je merkt al dat ik voor ben. Net als dat ik vind dat we juist toe moeten naar 80-/90% kunnen financieren op een woning. Als je dat invoert zal dat op korte en middellange termijn een dempend effect hebben op de vraag. Op een gegeven moment past de markt zich daar weer op aan, maar het goede nieuws is dat starters hun eerste woning met minder financiering kopen en dus minder hoeven te vrezen dat ze onder water komen te staan. Ook stimuleert het spaargedrag, wat mij een iets lijkt dat sowieso gestimuleerd moet worden. Niets komt vanzelf.

quote:

Op zondag 25 augustus 2024 12:05 schreef blomke het volgende:

[..]
Waarom verwacht je zoiets van de overheid? Diezelfde overheid heeft de afgelopen 30 - 35 jaar voor gezorgd dat het verschil steeds groter werd tussen starters en have's.

Omdat dat de enigen zijn die dat kunnen, dat we nu al 30 jaar economisch voluit rechts beleid hebben, zeker op de woningmarkt, zegt niet dat het nooit anders kan.