De woningmarkt #76 waar de rente stijgt en de schaarste ook

Uiteraard is het goedkoper om niks te doen. Arnoud Jaspers heeft er een heel boek over geschreven over die materie.

Ook jij zit vast in je dogma, je hebt geen idee hoeveel invloed wij hebben op de depositie, hoe ver dat naar beneden moet, en wat we daarmee winnen.

En is dat gek? Neuh, "de wetenschap" heeft dat piekbelasters verhaal ook nooit teruggedraaid tot het laatste moment op basis van nieuw onderzoek. Dat zou geen sterke nieuwe bevindingen hebben gehad volgens dien onderzoekers (hoe dan!?).

Jouw bril is dermate gekleurd dat je dat besef ook niet hebt.

En je komt niet verder dan "je snapt het niet" terwijl ik hier de juiste vraag stel, welke kosten, welke baten? En de wetenschap daar geen antwoord op heeft.

Ook zijn er stikstof professoren zorgvuldig gecanceld door D66. Ja allemaal eens dat de uitstoot naar beneden moet maar die staan heel wat zorgvuldiger in de wedstrijd.

Sommige gebieden zijn lukraak aangewezen, het woord postzegels valt over onze natura2000.

[ Bericht 22% gewijzigd door ludovico op 11-10-2023 00:46:17 ]

Goedkoper geldt alleen voor de zeer korte termijn.
Idem met de energietransitie.

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 13:10 schreef PietjePuk2000 het volgende:

1) In dat geval zijn de rentepercentages ook wel ietwat misleidend toch? 5 procent rente is in feite iets van 3,15 procent hypotheekrente. En 3 procent is in feite 1,89 procent. (Uitgaande van 37 procent hyptheekrenteaftrek)

2) Zo bezien zit de netto hypotheekrente nog steeds helemaal niet zo ver uit elkaar.

1) Er zit nog de EWF bijtelling tussen; daardoor is het HRA effect een stuk kleiner

2) ? Ver van wat?

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 14:00 schreef Leandra het volgende:
Ik verwacht dat de HRA voorlopig wel blijft bestaan maar ik hoop echt dat ze het ook voor bestaande gevallen gaan aanpassen naar alleen bij volledig annuītair/lineair en voor maximaal het bedrag van de NHG-grens.

Dan blijft de HRA betaalbaar en heb de de scheefheid niet meer die er nu wel is tussen nieuwe en bestaande gevallen.

Hoop dat dan ook de EWF en de WOZ worden afgeschaft!

quote:

Op¤ donderdag 12 oktober 2023 14:35 schreef PietjePuk2000 het volgende:

1. Kun je me die even uitleggen?

2. Het verschil tussen de netto rente van bijvoorbeeld 2 jaar geleden en nu.

1) Bij bruto ¤3500 en 3% hypotheek en bijv. de EWF bijtelling ¤2800.
De HRA wordt dan berekend over ¤700 en bedraagt ¤259 zodat de netto hyp. ¤3241 bedraagt. Dat is nog maar fractioneel lager dan die 3%, nl 2,78% rente.

2) Dat zie er dank zij die EWF bijtelling dus heel anders uit. Reken het maar door met 5% en idem EWF.

[ Bericht 2% gewijzigd door blomke op 12-10-2023 15:26:18 ]

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 15:21 schreef blomke het volgende:

[..]
1) Bij bruto ¤3500 en 3% hypotheek en bijv. de EWF bijtelling ¤2800.
De HRA wordt dan berekend over ¤700 en bedraagt ¤259 zodat de netto hyp. ¤3241 bedraagt. Dat is nog maar fractioneel lager dan die 3%, nl 2,78% rente.

2) Dat zie er dank zij die EWF bijtelling dus heel anders uit. Reken het maar door met 5% en idem EWF.

Ja bij de lage percentages doet het allemaal geen reet

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 16:02 schreef ludovico het volgende:

Ja bij de lage percentages doet het allemaal geen reet

Het ging PietjePuck om het verschil tussen "hoge" en de voorbije lage rente en de invloed van de HRA op de netto te betalen rente.

https://nos.nl/artikel/24(...)om-nieuwe-huurregels

Huizenbeleggers dagvaarden de staat om nieuwe huurregels
Een groep particuliere beleggers stapt naar de rechter om de huurregels van de regering aan te vechten. Ze willen een schadevergoeding, omdat ze vinden dat de waarde van hun bezit niet voldoende terugkomt in de huurprijzen die ze mogen vragen. Particuliere verhuurders mogen de WOZ-waarde van woningen maar voor een derde meetellen in het puntensysteem voor huurwoningen.

Die regel heeft vooral gevolgen voor veel kleinere appartementen in de grote steden. Die vielen altijd onder het puntensysteem. Als een woning minder dan 148 punten heeft, gelden er door de overheid bepaalde maximumhuren. Heeft een woning meer punten dan mag een verhuurder vragen wat die wil.

Gevolgen WOZ-stijging beperkt
Maar door de alsmaar stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren, en dus stijgende WOZ, 'dreigden' die appartementen boven de 148 punten uit te komen en dus door te schuiven naar de vrije huursector. Daarom voerde het kabinet in mei vorig jaar de regel in dat de WOZ minder meetelt in dat puntensysteem.

De beleggers vinden de regels een inbreuk op hun eigendomsrecht. Daarom hebben ze nu een rechtszaak aangespannen. Ze willen dat de regels worden ingetrokken en een vergoeding van hun schade. De stichting Fair Huur heeft de zaak aangespannen namens zo'n vierhonderd beleggers die samen minstens 10.000 huizen verhuren.

Veel kritiek verhuurders
Woningbeleggers hebben sowieso veel kritiek op verschillende kabinetsmaatregelen. Zo kunnen gemeenten sinds 2022 wijken aanwijzen waar woningen tot een bepaalde WOZ-waarde niet gekocht mogen worden om vervolgens te verhuren. En is dit jaar de overdrachtsbelasting voor mensen die niet in een huis gaan wonen gestegen naar 10,4 procent.

Ook is de vermogensbelasting op een woning waar je niet in woont dit jaar gestegen. En volgend jaar wil woonminister De Jonge het puntensysteem oprekken naar 186 punten, waardoor er voor meer woningen een maximale huur gaat gelden.

De maatregelen moeten ertoe leiden dat beleggers niet meer op grote schaal huizen opkopen en verhuren voor veel geld. Maar volgens de beleggers leidt het tot minder investeringen in de bouw van huurwoningen en wordt de vrijehuursector er te klein door, terwijl er veel vraag naar is.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 14:47 schreef Sledgehammer. het volgende:
De stichting Fair Huur

Really? Dan heb je ook wel ballen, om je huisjesmelkers-stichting zo te noemen

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 14:47 schreef Sledgehammer. het volgende:
De stichting Fair Huur heeft de zaak aangespannen namens zo'n vierhonderd beleggers die samen minstens 10.000 huizen verhuren.

Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:02 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

Nu word die tumor weggehaald en blijkt die tumor opeens de patiënt in leven te hebben gehouden. Huren exploderen en de volledige onderkant is aan het verdwijnen. Als je niet voldoende verdient om te kopen kun je onder een brug gaan wonen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:07 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Nu word die tumor weggehaald en blijkt die tumor opeens de patiënt in leven te hebben gehouden. Huren exploderen en de volledige onderkant is aan het verdwijnen. Als je niet voldoende verdient om te kopen kun je onder een brug gaan wonen.

Dat is wel al iets wat langer speelt en de woningen verdwijnen niet zomaar. De woningen die worden verkocht zullen wel naar ongeveer dezelfde doelgroep gaan maar het had gewoon nooit zover mogen komen dat ndividuen tientallen woningen hebben voor de verhuur.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:31 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja welja.... en masse goedkope woningen opkopen en dan nu doen alsof de (particuliere) verhuurders de woningmarkt een dienst bewezen hebben? Ze zijn onderdeel van het probleem, en niet zuinig ook.
Als jij appartementen voor ¤ 100.000 tot ¤ 250.000 koopt en vervolgens voor ¤ 850 tot ¤ 2.000 verhuurt dan ben je een oorzaak van het probleem, niet de oplossing.

Je begrijpt het niet. Die woning krijgt meerdere huurders en is altijd bewoond. Kopen is niet voor iedereen een optie. Door de nieuwe regels worden veel huurwoningen verkocht en ontstaat er krapte. Dus stijgen prijzen de prijzen en is het onbetaalbaar voor een grote groep mensen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 19:15 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Je begrijpt het niet. Die woning krijgt meerdere huurders en is altijd bewoond. Kopen is niet voor iedereen een optie. Door de nieuwe regels worden veel huurwoningen verkocht en ontstaat er krapte. Dus stijgen prijzen de prijzen en is het onbetaalbaar voor een grote groep mensen.

Mensen in een inieminie gedeeld hok douwen is geen "meerdere huurders". Dat is veredelde dakloosheid.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:02 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:18 schreef Anton91 het volgende:
,,,, maar het had gewoon nooit zover mogen komen dat ndividuen tientallen woningen hebben voor de verhuur.

Hoe of wat kan het dan beter?

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:31 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja welja.... en masse goedkope woningen opkopen en dan nu doen alsof de (particuliere) verhuurders de woningmarkt een dienst bewezen hebben? Ze zijn onderdeel van het probleem, en niet zuinig ook.
Als jij appartementen voor ¤ 100.000 tot ¤ 250.000 koopt en vervolgens voor ¤ 850 tot ¤ 2.000 verhuurt dan ben je een oorzaak van het probleem, niet de oplossing.

Wat is dan het (veronderstelde: woeker-) rendement?

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 19:27 schreef blomke het volgende:

[..]
Wat is dan het (veronderstelde: woeker-) rendement?

Simpele zielen wijzen graag naar anderen maar komen niet met een oplossing. Veel socialisten begrijpen ook niet dat de rente en kosten veel hoger zijn voor een huurwoning dan voor een prive woning.

Het voelt alleen zo lekker om te zeiken op anderen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 19:27 schreef blomke het volgende:

[..]
Wat is dan het (veronderstelde: woeker-) rendement?

2000 en dan nog vermogensgroei in waarde. Och. Had ik maar, zoals bij kamerverhuur, op dat appartement van 2.5 ton 6-10% cashflow en dan nog waardeontwikkeling.

Tja. Wel woeker rendement zou het zijn.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 19:24 schreef blomke het volgende:

[..]
[..]
Hoe of wat kan het dan beter?

Bijvoorbeeld een max aantal woningen of dat iemand verplicht word om ik noem maar wat voor elke 4 woningen die iemand verhuurt er 1 binnen de sociale huurgrens valt.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:14 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Bijvoorbeeld een max aantal woningen of dat iemand verplicht word om ik noem maar wat voor elke 4 woningen die iemand verhuurt er 1 binnen de sociale huurgrens valt.

Juist investeerders bouwen oude kantoorpanden om tot woonhuizen of verbouwen / verduurzamen oude woningen. Zelfde geld voor het splitsen van grote woningen naar appartementen. Dit zorgt allemaal voor extra woningen en is niet te bekostigen voor consumenten aangezien dit zeer lastig te financieren is.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:23 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Juist investeerders bouwen oude kantoorpanden om tot woonhuizen of verbouwen / verduurzamen oude woningen. Zelfde geld voor het splitsen van grote woningen naar appartementen. Dit zorgt allemaal voor extra woningen en is niet te bekostigen voor consumenten aangezien dit zeer lastig te financieren is.

Dat verduurzamen daar geloof ik niet zo erg in, die andere twee voorbeelden wel. Dat is zeker ook geen liefdadigheid, maar daar valt veel geld mee te verdienen. Een gewone woning verhuren kan bijvoorbeeld voor ¤1400 p/m, als je die woning splitst dan kun je daar misschien wel 2x ¤1000 p/m mee verdienen. Daarnaast levert het ook meer zekerheid op voor het generen van een inkomen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:14 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Bijvoorbeeld een max aantal woningen of dat iemand verplicht word om ik noem maar wat voor elke 4 woningen die iemand verhuurt er 1 binnen de sociale huurgrens valt.

Lekker praktisch uitvoerbaar laat staan controleerbaar.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 19:37 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
2000 en dan nog vermogensgroei in waarde. Och. Had ik maar, zoals bij kamerverhuur, op dat appartement van 2.5 ton 6-10% cashflow en dan nog waardeontwikkeling.

Alle andere risico's (waardedaling), bijkomende kosten (onderhoud, belastingen, heffingen) en juridische huurders-ellende veeg je gemakshalve onder het tapijt?

[ Bericht 2% gewijzigd door blomke op 16-10-2023 21:04:42 ]

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:33 schreef Anton91 het volgende:
Dat verduurzamen daar geloof ik niet zo erg in, die andere twee voorbeelden wel. Dat is zeker ook geen liefdadigheid, maar daar valt veel geld mee te verdienen. Een gewone woning verhuren kan bijvoorbeeld voor ¤1400 p/m, als je die woning splitst dan kun je daar misschien wel 2x ¤1000 p/m mee verdienen. Daarnaast levert het ook meer zekerheid op voor het generen van een inkomen.

Wel eens navraag gedaan bij de gemeente over het splitsen van een "gewone" woning? Of de kosten?

Geef het je te doen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:02 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

Daar is weinig particulier meer aan als je 25 woningen hebt. Das gewoon bedrijfsmatig...een particulier heeft hoogstens een paar pandjes als oude dag voorziening / investering.

Het hele kromme hier aan was dat je als particulier pandjes kon kopen, hypotheekschuld hiervan kon aftrekken in je box 3 en je huurinkomsten belastingvrij kon ontvangen. Daar is juist die hele gekte door ontstaan met particuliere investeerders.

De extreem lage rente heeft ook een prijsopdrijvend effect gehad.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:14 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Bijvoorbeeld een max aantal woningen of dat iemand verplicht word om ik noem maar wat voor elke 4 woningen die iemand verhuurt er 1 binnen de sociale huurgrens valt.

Niet te lastig maken, een woning valt onder sociaal of niet. Maar met de huidige huizenprijzen/bouwkosten/rente is het praktisch onmogelijk om een sociale woning winstgevend te maken als je die nu moet kopen of gaan bouwen.

Sterker nog, vrije sector is al knap lastig als je onderhoud en bijbehorend risco mee pakt. De grootste klappers zijn gemaakt door mensen die al jaren in vastgoed zaten en alles geherfinancieerd hebben tijdens de lage rente stand.

Mijn huis kwam vandaag online op Funda, na 15 minuten dat het online stond kreeg ik al een berichtje dat er al 2 afspraken gepland stonden om te kijken

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:23 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Juist investeerders bouwen oude kantoorpanden om tot woonhuizen of verbouwen / verduurzamen oude woningen. Zelfde geld voor het splitsen van grote woningen naar appartementen. Dit zorgt allemaal voor extra woningen en is niet te bekostigen voor consumenten aangezien dit zeer lastig te financieren is.

Please define "grote" in deze context?

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:53 schreef blomke het volgende:

[..]
Alle andere risico's (waardedaling), bijkomende kosten (onderhoud, belastingen, heffingen) en juridische huurders-ellende veeg je gemakshalve onder het tapijt?

Nee. Dat is op de lange termijn, zeker voor grotere investeerders met 25 woningen, een prima acceptabel risico.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 20:55 schreef blomke het volgende:

[..]
Wel eens navraag gedaan bij de gemeente over het splitsen van een "gewone" woning? Of de kosten?

Geef het je te doen.

Ja. Was vrij aardig te doen. Heb helaas alleen de bieding niet gewonnen. Had mijn ouders er willen laten wonen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 23:39 schreef Themeparktommy het volgende:
Mijn huis kwam vandaag online op Funda, na 15 minuten dat het online stond kreeg ik al een berichtje dat er al 2 afspraken gepland stonden om te kijken

Lekker toch?

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 00:03 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
Please define "grote" in deze context?

Denk aan een villa van 450 m2 waar eerst 2 mensen woonden en nu 8 appartementen zijn gecreëerd waar dus 8 gezinnen wonen. Zelfde ruimte, 8 keer zoveel woningen.

Met alle nieuwe regels investeert niemand meer en loopt de gehele woningmarkt vast.

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 00:31 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Denk aan een villa van 450 m2 waar eerst 2 mensen woonden en nu 8 appartementen zijn gecreëerd waar dus 8 gezinnen wonen. Zelfde ruimte, 8 keer zoveel woningen.

Met alle nieuwe regels investeert niemand meer en loopt de gehele woningmarkt vast.

Je pakt ineens een klein niche.

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 01:12 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
Je pakt ineens een klein niche.

Nee hoor. Volledig onderdeel van wat kleine investeerders doen en waarbij ze woningen toevoegen. Tevens ook gewoon onderdeel van mijn post waar jij bijdehand op reageerde.

"Juist investeerders bouwen oude kantoorpanden om tot woonhuizen of verbouwen / verduurzamen oude woningen. Zelfde geld voor het splitsen van grote woningen naar appartementen. Dit zorgt allemaal voor extra woningen en is niet te bekostigen voor consumenten aangezien dit zeer lastig te financieren is."

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 00:53 schreef Leandra het volgende:

[..]
Gezinnen die op < 60m˛ wonen?
Nou idd, je bent wel de goedheid zelve als je dat tot stand brengt.
En dan 8 gezinnen ook nog, het is vast hemels wonen.

Minder dan 50, met de gemeenschappelijke ruimtes.

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 01:32 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Nee hoor. Volledig onderdeel van wat kleine investeerders doen en waarbij ze woningen toevoegen. Tevens ook gewoon onderdeel van mijn post waar jij bijdehand op reageerde.

"Juist investeerders bouwen oude kantoorpanden om tot woonhuizen of verbouwen / verduurzamen oude woningen. Zelfde geld voor het splitsen van grote woningen naar appartementen. Dit zorgt allemaal voor extra woningen en is niet te bekostigen voor consumenten aangezien dit zeer lastig te financieren is."

Particuliere investeerders die dit doen is een niche, dat zijn er niet zoveel. Ventures die kantoren omgooien, sure.

En zo klein voor gezinnen is geen woningen toevoegen. Dat is uitbuiting.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 14:47 schreef Sledgehammer. het volgende:

De maatregelen moeten ertoe leiden dat beleggers niet meer op grote schaal huizen opkopen en verhuren voor veel geld. Maar volgens de beleggers leidt het tot minder investeringen in de bouw van huurwoningen en wordt de vrijehuursector er te klein door, terwijl er veel vraag naar is.

De verhuurders hebben groot gelijk dat deze regels een inbreuk op hun eigendomsrecht vormen. Ik ben benieuwd hoe de rechter hierover gaat oordelen. De overheid heeft immers veel ruimte om het eigendomsrecht aan de laars te lappen.

Ik hoop van harte dat de overheid krijgt wat ze wenst, want dan zal vanzelf duidelijk worden wat de gevolgen zijn van dit quasi-communisme.

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 09:30 schreef aTypisch het volgende:

[..]
het doel is minder eigenaren, een paar grote huurcorperaties en de rest in de marge

al die (oud)landeigenaren zijn maar vervelend

Ik ben blij dat ik een koopwoning heb.

Oh wacht, van mijn eigendomsrecht trekt de overheid zich ook niks aan het niet uitkomt.

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 09:30 schreef aTypisch het volgende:
het doel is

Wiens doel?

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 14:47 schreef Sledgehammer. het volgende:
en wordt de vrijehuursector er te klein door, terwijl er veel vraag naar is

Er is alleen maar veel vraag naar vrijehuursector omdat er te lange wachttijd is op de sociale huur. Ik heb alleen maar vrij gehuurd omdat sociale huur gewoon geen optie was, omdat ik niet 10+ jaar stond ingeschreven.

Maar dat beleggers/investeerders nou net doen alsof iedereen er om staat te springen om meer huur te betalen lijkt me niet helemaal te kloppen.

quote:

Op dinsdag 17 oktober 2023 09:24 schreef Claudia_x het volgende:

[..]
De verhuurders hebben groot gelijk dat deze regels een inbreuk op hun eigendomsrecht vormen. Ik ben benieuwd hoe de rechter hierover gaat oordelen. De overheid heeft immers veel ruimte om het eigendomsrecht aan de laars te lappen.

Ik hoop van harte dat de overheid krijgt wat ze wenst, want dan zal vanzelf duidelijk worden wat de gevolgen zijn van dit quasi-communisme.

Wat heeft restricties plaatsen op huurprijzen te maken met eigendomsrecht? Ze behouden toch gewoon datzelfde eigendomsrecht, ze krijgen alleen iets minder middelen om een ander (de huurder) daarvoor te laten betalen.