De woningmarkt #76 waar de rente stijgt en de schaarste ook

quote:

Op dinsdag 10 oktober 2023 18:13 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]
Hou er ook rekening mee dat de gemeente ook extra kosten moet maken met extra huizen erbij. Een nieuwe wijk betekent ook een nieuwe school, een nieuw gezondheidscentrum, een nieuw speeltuintje en alle andere maatschappelijke voorzieningen. Die zullen ook uit de opbrengsten betaald moeten worden, want je kunt moeilijk de bestaande bewoners een eenmalige extra belastingaanslag opleggen ('nu allemaal even 5000 euro lappen') om voorzieningen voor de nieuwe bewoners te betalen.
[..]
Beetje extreem voorbeeld, maar dit dus.
[ afbeelding ]
[..]
Sterker nog: Aangezien de gemiddelde melkveehouder minder dan modaal verdient, gaat het BBP (en de boer zelf) er op vooruit als die boer stopt en een random andere baan kiest. Maar dat is een discussie die m.i. niet in dit topic thuis hoort.

Hoe kom je erbij dat een melkveehouder minder dan modaal verdient?

quote:

Op dinsdag 10 oktober 2023 19:35 schreef Sport_Life het volgende:

[..]
Hoe kom je erbij dat een melkveehouder minder dan modaal verdient?

https://fd.nl/economie/1465434/landbouw-in-nederland-maakt-bijna-altijd-verlies

• Het gemiddelde land- en tuinbouwbedrijf had sinds 2000 een negatief nettobedrijfsresultaat van opgeteld ¤593.000.
• Fruittelers en melkveehouders draaiden de laatste twee decennia nog slechter dan het gemiddelde landbouwbedrijf.
• De helft van de Nederlandse boeren leeft onder de armoedegrens, een kwart is miljonair.

en wat ouder

https://www.melkveebedrijf.nl/wet-en-regelgeving/pop3/inkomen-melkveehouderij-onder-meerjarig-gemiddelde/

quote:

Op dinsdag 10 oktober 2023 17:30 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Niks eraan doen kost op den duur nog veel meer.

Maak maar hard. Lukt je niet.
Dogmatische onderbouwing, treurig voor een wetenschapper. Maar niet verbazingwekkend.

quote:

Op dinsdag 10 oktober 2023 08:54 schreef Myraela het volgende:

[..]
Het was ik.

Jezus, betaal je zoveel?!?!

quote:

Op dinsdag 10 oktober 2023 13:32 schreef ludovico het volgende:

[..]
En je moet mij niet vertellen dat "in stand houden natuur" een univariaat probleem is dat alleen te beïnvloeden valt met stikstof.

Stikstof instrumentarium is een keuze, die ook geen wetenschappelijke onderbouwing zal hebben zo dogmatisch als het wordt ingekleurd.

EU-Hof zijn uitspraak ging over stikstof als instrumentarium of dat zou passen binnen de habitatrichtlijnen.

Nou dat doet het op veel punten, dan past het er óók in.
En op het punt "ergens in de toekomst verlagen we het wel!!" Op dat punt past het niét, want dan is het beleid te losjes ingevuld.

Dáárom is de PAS van Henk Bleker afgeschoten door het EU-hof en dáárom zitten we in de 'stikstof crisis'.
En daarom mág extern salderen wél maar om alle discussie te vermijden m.b.t. timing, moet die overdracht op het exacte moment tegen elkaar worden weggestreept.

Maar daar hebben we dan een 25km regel voor verzonnen - wederom niet op basis van wetenschap -

Allemaal los van de vraag of we ander instrumentarium kunnen verzinnen.

Ja het kost een hele hoop.

Wat mij betreft is het te duur, trek die Natura2000 gebieden terug, ga met beleid proberen de natuur een mooie plek te geven in een mooie staat die duurzaam op hoog niveau te houden valt en ga daarmee aan de slag.

Kun je zelfs nog met beleid het aantal koeien en varkens lager maken in dit land, echt geen probleem, als het maar in een menselijk tempo gaat met oog voor privaat eigendom.

Stikstof is een van de grootste, zo niet grootste, onderliggende oorzaken van biodiversiteitsverlies. Tuurlijk, er zijn ook veel andere oorzaken: Versnippering, luchtkwaliteit, waterkwaliteit (al zijn die beiden ook onderhevig aan stikstof), frequentie en timing van maaien, pesticiden, herbiciden, klimaatverandering etc. Maar daar wordt ook van alles aan gedaan. Maaibeheer wordt aangepast, gebruik pesticiden en herbiciden wordt aan banden gelegd, er lagen plannen voor de EHS waar die zijn vakkundig door het CDA om zeep geholpen.
Maar met een hoge stikstofdepositie blijft het dweilen met de kraan open. Er is heel veel onderzoek naar gedaan, wat teruggaat tot vele tientallen jaren geleden. Dat stikstof tot biodiversiteitsverlies leidt was al vaste lesstof in inleidende ecologie vakken in de jaren 90 (en dat is nog steeds zo, al is dat nu meer uitgebreid met wat voor een invloed het ook heeft op verzuring enzo).

Natura2000 gebieden terugtrekken en met beleid natuur een mooie plek geven? En dat zou minder kosten? Hoe dan? Die natura2000 gebieden zijn oa aangewezen omdat dat het in die gebieden het relatief makkelijk zou zijn om biodiversiteit te behouden...
Je hebt echt weinig kaas gegeten van de hele materie. Je bent vooral boos/bang vanwege de kosten die het met zich mee brengt, en denkt (ten onrechte) dat alternatieven, of niks doen, goedkoper is.

Uiteraard is het goedkoper om niks te doen. Arnoud Jaspers heeft er een heel boek over geschreven over die materie.

Ook jij zit vast in je dogma, je hebt geen idee hoeveel invloed wij hebben op de depositie, hoe ver dat naar beneden moet, en wat we daarmee winnen.

En is dat gek? Neuh, "de wetenschap" heeft dat piekbelasters verhaal ook nooit teruggedraaid tot het laatste moment op basis van nieuw onderzoek. Dat zou geen sterke nieuwe bevindingen hebben gehad volgens dien onderzoekers (hoe dan!?).

Jouw bril is dermate gekleurd dat je dat besef ook niet hebt.

En je komt niet verder dan "je snapt het niet" terwijl ik hier de juiste vraag stel, welke kosten, welke baten? En de wetenschap daar geen antwoord op heeft.

Ook zijn er stikstof professoren zorgvuldig gecanceld door D66. Ja allemaal eens dat de uitstoot naar beneden moet maar die staan heel wat zorgvuldiger in de wedstrijd.

Sommige gebieden zijn lukraak aangewezen, het woord postzegels valt over onze natura2000.

[ Bericht 22% gewijzigd door ludovico op 11-10-2023 00:46:17 ]

Goedkoper geldt alleen voor de zeer korte termijn.
Idem met de energietransitie.

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 13:10 schreef PietjePuk2000 het volgende:

1) In dat geval zijn de rentepercentages ook wel ietwat misleidend toch? 5 procent rente is in feite iets van 3,15 procent hypotheekrente. En 3 procent is in feite 1,89 procent. (Uitgaande van 37 procent hyptheekrenteaftrek)

2) Zo bezien zit de netto hypotheekrente nog steeds helemaal niet zo ver uit elkaar.

1) Er zit nog de EWF bijtelling tussen; daardoor is het HRA effect een stuk kleiner

2) ? Ver van wat?

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 14:00 schreef Leandra het volgende:
Ik verwacht dat de HRA voorlopig wel blijft bestaan maar ik hoop echt dat ze het ook voor bestaande gevallen gaan aanpassen naar alleen bij volledig annuïtair/lineair en voor maximaal het bedrag van de NHG-grens.

Dan blijft de HRA betaalbaar en heb de de scheefheid niet meer die er nu wel is tussen nieuwe en bestaande gevallen.

Hoop dat dan ook de EWF en de WOZ worden afgeschaft!

quote:

Op¤ donderdag 12 oktober 2023 14:35 schreef PietjePuk2000 het volgende:

1. Kun je me die even uitleggen?

2. Het verschil tussen de netto rente van bijvoorbeeld 2 jaar geleden en nu.

1) Bij bruto ¤3500 en 3% hypotheek en bijv. de EWF bijtelling ¤2800.
De HRA wordt dan berekend over ¤700 en bedraagt ¤259 zodat de netto hyp. ¤3241 bedraagt. Dat is nog maar fractioneel lager dan die 3%, nl 2,78% rente.

2) Dat zie er dank zij die EWF bijtelling dus heel anders uit. Reken het maar door met 5% en idem EWF.

[ Bericht 2% gewijzigd door blomke op 12-10-2023 15:26:18 ]

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 15:21 schreef blomke het volgende:

[..]
1) Bij bruto ¤3500 en 3% hypotheek en bijv. de EWF bijtelling ¤2800.
De HRA wordt dan berekend over ¤700 en bedraagt ¤259 zodat de netto hyp. ¤3241 bedraagt. Dat is nog maar fractioneel lager dan die 3%, nl 2,78% rente.

2) Dat zie er dank zij die EWF bijtelling dus heel anders uit. Reken het maar door met 5% en idem EWF.

Ja bij de lage percentages doet het allemaal geen reet

quote:

Op donderdag 12 oktober 2023 16:02 schreef ludovico het volgende:

Ja bij de lage percentages doet het allemaal geen reet

Het ging PietjePuck om het verschil tussen "hoge" en de voorbije lage rente en de invloed van de HRA op de netto te betalen rente.

https://nos.nl/artikel/24(...)om-nieuwe-huurregels

Huizenbeleggers dagvaarden de staat om nieuwe huurregels
Een groep particuliere beleggers stapt naar de rechter om de huurregels van de regering aan te vechten. Ze willen een schadevergoeding, omdat ze vinden dat de waarde van hun bezit niet voldoende terugkomt in de huurprijzen die ze mogen vragen. Particuliere verhuurders mogen de WOZ-waarde van woningen maar voor een derde meetellen in het puntensysteem voor huurwoningen.

Die regel heeft vooral gevolgen voor veel kleinere appartementen in de grote steden. Die vielen altijd onder het puntensysteem. Als een woning minder dan 148 punten heeft, gelden er door de overheid bepaalde maximumhuren. Heeft een woning meer punten dan mag een verhuurder vragen wat die wil.

Gevolgen WOZ-stijging beperkt
Maar door de alsmaar stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren, en dus stijgende WOZ, 'dreigden' die appartementen boven de 148 punten uit te komen en dus door te schuiven naar de vrije huursector. Daarom voerde het kabinet in mei vorig jaar de regel in dat de WOZ minder meetelt in dat puntensysteem.

De beleggers vinden de regels een inbreuk op hun eigendomsrecht. Daarom hebben ze nu een rechtszaak aangespannen. Ze willen dat de regels worden ingetrokken en een vergoeding van hun schade. De stichting Fair Huur heeft de zaak aangespannen namens zo'n vierhonderd beleggers die samen minstens 10.000 huizen verhuren.

Veel kritiek verhuurders
Woningbeleggers hebben sowieso veel kritiek op verschillende kabinetsmaatregelen. Zo kunnen gemeenten sinds 2022 wijken aanwijzen waar woningen tot een bepaalde WOZ-waarde niet gekocht mogen worden om vervolgens te verhuren. En is dit jaar de overdrachtsbelasting voor mensen die niet in een huis gaan wonen gestegen naar 10,4 procent.

Ook is de vermogensbelasting op een woning waar je niet in woont dit jaar gestegen. En volgend jaar wil woonminister De Jonge het puntensysteem oprekken naar 186 punten, waardoor er voor meer woningen een maximale huur gaat gelden.

De maatregelen moeten ertoe leiden dat beleggers niet meer op grote schaal huizen opkopen en verhuren voor veel geld. Maar volgens de beleggers leidt het tot minder investeringen in de bouw van huurwoningen en wordt de vrijehuursector er te klein door, terwijl er veel vraag naar is.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 14:47 schreef Sledgehammer. het volgende:
De stichting Fair Huur

Really? Dan heb je ook wel ballen, om je huisjesmelkers-stichting zo te noemen

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 14:47 schreef Sledgehammer. het volgende:
De stichting Fair Huur heeft de zaak aangespannen namens zo'n vierhonderd beleggers die samen minstens 10.000 huizen verhuren.

Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:02 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

Nu word die tumor weggehaald en blijkt die tumor opeens de patiënt in leven te hebben gehouden. Huren exploderen en de volledige onderkant is aan het verdwijnen. Als je niet voldoende verdient om te kopen kun je onder een brug gaan wonen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:07 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Nu word die tumor weggehaald en blijkt die tumor opeens de patiënt in leven te hebben gehouden. Huren exploderen en de volledige onderkant is aan het verdwijnen. Als je niet voldoende verdient om te kopen kun je onder een brug gaan wonen.

Dat is wel al iets wat langer speelt en de woningen verdwijnen niet zomaar. De woningen die worden verkocht zullen wel naar ongeveer dezelfde doelgroep gaan maar het had gewoon nooit zover mogen komen dat ndividuen tientallen woningen hebben voor de verhuur.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:31 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja welja.... en masse goedkope woningen opkopen en dan nu doen alsof de (particuliere) verhuurders de woningmarkt een dienst bewezen hebben? Ze zijn onderdeel van het probleem, en niet zuinig ook.
Als jij appartementen voor ¤ 100.000 tot ¤ 250.000 koopt en vervolgens voor ¤ 850 tot ¤ 2.000 verhuurt dan ben je een oorzaak van het probleem, niet de oplossing.

Je begrijpt het niet. Die woning krijgt meerdere huurders en is altijd bewoond. Kopen is niet voor iedereen een optie. Door de nieuwe regels worden veel huurwoningen verkocht en ontstaat er krapte. Dus stijgen prijzen de prijzen en is het onbetaalbaar voor een grote groep mensen.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 19:15 schreef DjDaano het volgende:

[..]
Je begrijpt het niet. Die woning krijgt meerdere huurders en is altijd bewoond. Kopen is niet voor iedereen een optie. Door de nieuwe regels worden veel huurwoningen verkocht en ontstaat er krapte. Dus stijgen prijzen de prijzen en is het onbetaalbaar voor een grote groep mensen.

Mensen in een inieminie gedeeld hok douwen is geen "meerdere huurders". Dat is veredelde dakloosheid.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:02 schreef Anton91 het volgende:

[..]
Particuliere beleggers die allemaal gemiddeld zo'n 25 woningen hebben. Nou ben ik zeker niet tegen individuelen die een woning verhuren, maar dit is wel een beetje een tumor van de woningmarkt.

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:18 schreef Anton91 het volgende:
,,,, maar het had gewoon nooit zover mogen komen dat ndividuen tientallen woningen hebben voor de verhuur.

Hoe of wat kan het dan beter?

quote:

Op maandag 16 oktober 2023 17:31 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja welja.... en masse goedkope woningen opkopen en dan nu doen alsof de (particuliere) verhuurders de woningmarkt een dienst bewezen hebben? Ze zijn onderdeel van het probleem, en niet zuinig ook.
Als jij appartementen voor ¤ 100.000 tot ¤ 250.000 koopt en vervolgens voor ¤ 850 tot ¤ 2.000 verhuurt dan ben je een oorzaak van het probleem, niet de oplossing.

Wat is dan het (veronderstelde: woeker-) rendement?