De woningmarkt #63 - met steeds kleinere nieuwbouw

quote:

Op woensdag 21 december 2022 11:00 schreef blomke het volgende:
Toch frappant dat er zoveel corporaties (bijna) omvielen door malversaties in de top van die corporatie. Het (non-) sociale huisvestingsbeleid i.c.m. de enorme subsidiestromen, geeft al aan dat subsidies daar terecht komen, waar het niet hoort.

Bij (Erik?) Staal met Vestia waren het rente swaps.
An sich is dat jezelf indekken voor andere rentes... DNB verplicht het zelfs onze pensioenfondsen maar dan de andere kant op.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 14:04 schreef ludovico het volgende:

[..]
Allright, die bron van mij zal matig zijn. Dan verklaard het inderdaad weer meer, maar nog steeds een hoge onderliggende groei / naast Oekraïners. Die niet past in dit land.

Ja precies: de verrotte woningmarkt is de schuld van de migranten. En daarom zie je ook dat andere landen die naar rato van inwonertal een even groot of groter migratiesaldo hebben kampen met vergelijkbare problemen op hun woningmarkt.

Oh wacht nee toch niet. Immigratie is maar zijdelings gerelateerd aan de woningmarktproblematiek, dus waarom immigratie er elke keer aan de haren bij moet worden gesleept is mij een raadsel.

Nee grapje natuurlijk, dat is me heel goed duidelijk: onderbuik.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 14:11 schreef Isdatzo het volgende:

[..]
Ja precies: de verrotte woningmarkt is de schuld van de migranten. En daarom zie je ook dat andere landen die naar rato van inwonertal een even groot of groter migratiesaldo hebben kampen met vergelijkbare problemen op hun woningmarkt.

Oh wacht nee toch niet. Immigratie is maar zijdelings gerelateerd aan de woningmarktproblematiek, dus waarom immigratie er elke keer aan de haren bij moet worden gesleept is mij een raadsel.

Nee grapje natuurlijk, dat is me heel goed duidelijk: onderbuik.

Er is hier ruimte gebrek, dan heb je sneller last van immigratie dan elders. Die mensen hebben ook een woning nodig, lijkt me niet erg ingewikkeld.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 14:11 schreef Isdatzo het volgende:

[..]
Ja precies: de verrotte woningmarkt is de schuld van de migranten. En daarom zie je ook dat andere landen die naar rato van inwonertal een even groot of groter migratiesaldo hebben kampen met vergelijkbare problemen op hun woningmarkt.

Oh wacht nee toch niet. Immigratie is maar zijdelings gerelateerd aan de woningmarktproblematiek, dus waarom immigratie er elke keer aan de haren bij moet worden gesleept is mij een raadsel.

Nee grapje natuurlijk, dat is me heel goed duidelijk: onderbuik.

Enkelt zijdelings? Dat is hard wegkijken van alle recente wanbeleid van dat totalitaire hypocriete kartel. En binnenkort moet je ook plek maken voor een wildvreemde in je eigen woning. En die grlukzoeker onderhouden ook. Migratie is een natuurlijk fenomeen. Maar deze huidige massa immigratie wordt politiek gefaciliteert en is niet natuurlijk of in proporties. Ne het heeft enkelt het doel omvolking.
Wereldwijd zijn blanken nog maar iets van 21% van de wereldbevolking. Je eigen cultuur ondermijnen is dan totaal gestoord.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 14:49 schreef Belugastroop het volgende:

[..]
Enkelt zijdelings? Dat is hard wegkijken van alle recente wanbeleid van dat totalitaire hypocriete kartel. En binnenkort moet je ook plek maken voor een wildvreemde in je eigen woning. En die grlukzoeker onderhouden ook. Migratie is een natuurlijk fenomeen. Maar deze huidige massa immigratie wordt politiek gefaciliteert en is niet natuurlijk of in proporties. Ne het heeft enkelt het doel omvolking.
Wereldwijd zijn blanken nog maar iets van 21% van de wereldbevolking. Je eigen cultuur ondermijnen is dan totaal gestoord.

Wie verplicht jou om een vluchteling in huis te nemen

Omvolking als doel? Wie stelt dat doel dan? Wat heeft een kabinet eraan te winnen?

quote:

Op woensdag 21 december 2022 14:11 schreef Isdatzo het volgende:

[..]
Ja precies: de verrotte woningmarkt is de schuld van de migranten. En daarom zie je ook dat andere landen die naar rato van inwonertal een even groot of groter migratiesaldo hebben kampen met vergelijkbare problemen op hun woningmarkt.

Oh wacht nee toch niet. Immigratie is maar zijdelings gerelateerd aan de woningmarktproblematiek, dus waarom immigratie er elke keer aan de haren bij moet worden gesleept is mij een raadsel.

Nee grapje natuurlijk, dat is me heel goed duidelijk: onderbuik.

Die recordaantallen die steeds worden gemeld, die moeten ook ergens wonen. Dat is dus wel gewoon een factor. Je zou er elk jaar zo ongeveer 'n flinke stad bij moeten bouwen.

Voor deze factor. Naast andere factoren als ouderen die zich niet meer weg laten stoppen in een bejaardentehuis, de individualiserende samenleving...

quote:

Op woensdag 21 december 2022 14:49 schreef Belugastroop het volgende:

wegkijken
dat totalitaire hypocriete kartel.
plek maken voor een wildvreemde in je eigen woning.
grlukzoeker
huidige massa immigratie
omvolking.
blanken
eigen cultuur ondermijnen

Kan je ook nog iets over het WEF en ritueel kindermisbruik zeggen? Dan is m'n bingokaart compleet.

quote:

Op maandag 19 december 2022 08:33 schreef Belugastroop het volgende:

[..]
De bouwprijzen stegen al voor de oorlog door domme naive burgers die op kartelpartijen bleven stemmen en zo een aandeel hebben in de huidige hoge prijzen en starters-leed.

Iets te veel lavendel gesnoven?

quote:

Op woensdag 21 december 2022 15:04 schreef Isdatzo het volgende:

[..]
Kan je ook nog iets over het WEF en ritueel kindermisbruik zeggen? Dan is m'n bingokaart compleet.

Moet dit echt in 1 post? Kindermisbruik is een reëel probleem dat al moeilijk genoeg serieus aangepakt wordt zonder dat het geassocieerd wordt met al die andere bingoshit.

quote:

Op dinsdag 20 december 2022 22:25 schreef Leandra het volgende:
[ afbeelding ]

Dat is ongeveer de toename per kwartaal de afgelopen jaren, een afname van 6% is nauwelijks iets vergeleken met de stijgingen van afgelopen jaren. En het zal ook niets doen aan de krapte op de markt, aangezien dat met name in het aanbod zit, wat door oplopende bouwkosten ook afneemt.
Het zal wel wat meer dan 6% worden, maar niet heel veel meer denk ik, gezien andere factoren op de huizenmarkt.

quote:

Op dinsdag 20 december 2022 22:44 schreef Leandra het volgende:

[..]
Het stomme was dat de bouwkosten toen beduidend lager waren, maar mensen durfden niet het risico te nemen te kopen.
Dat de overheid op een of andere manier de bouw toch moet stimuleren lijkt me logisch, maar alleen het versneld toekennen van vergunningen gaat het nu niet doen, ze zullen een of andere koopsubsidie in het leven moeten roepen, plus dat ze met (meer) nieuwbouw sneller aan de klimaatdoelen kunnen voldoen, dus zorg dat sociale verhuurders gaan bouwen bouwen bouwen en het liefst die jaren 50/60 doorwaaimeuk tegen de vlakte.

Probleem is wel dat als je die jaren 50/60 doorwaaimeuk tegen de vlakte gooit, dat er vaak minder nieuwe huizen voor in de plaats komen. Dus netto schiet je er weinig mee op vaak.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 11:03 schreef Serinde het volgende:

[..]
Er is voor duurzaamheid een subsidie te verkrijgen en ik weet van een project waarbij >50 jaar oude flatwoningen zijn gerenoveerd en 5 (!!) stappen in energielabel omhoog zijn gegaan maar nog zit er een gigantische onrendabele top op deze investering. Nou is dat altijd bij sociale woningbouw het geval maar met de huidige bouwkosten loopt dat behoorlijk op. Om dit soort projecten (naast nieuwbouw) te stimuleren, mag de overheid wel wat meer maatregelen in het leven roepen.

Het is natuurlijk goed dat dergelijke huizen verduurzaamt worden, maar het verandert niks aan het aanbod, dus niks aan de krapte op de markt. Het maakt huizen alleen maar duurder en duurzamer.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 13:25 schreef Leandra het volgende:

[..]
De gemeentes kunnen ook zelf laten bouwen en daarmee voorkomen dat projectontwikkelaars extra in de zak steken.

Verder zal er helaas een oplossing gezocht moeten worden in verkopen met of zonder de grond (erfpacht dus).

Gemeentes kunnen wel zelf bouwen, maar dat wilt niet zeggen dat ze goedkoper en beter kunnen bouwen dan projectontwikkelaars, zelfs als die daarbij flink wat winst in hun zak steken.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 16:40 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Het is natuurlijk goed dat dergelijke huizen verduurzaamt worden, maar het verandert niks aan het aanbod, dus niks aan de krapte op de markt. Het maakt huizen alleen maar duurder en duurzamer.

ik betwijfel of het aanbod zo'n groot significant aandeel heeft in de prijsvorming.

Het klopt dat er vraag en aanbod is. Bij weinig aanbod stijgt de prijs bij gelijke of stijgende vraag. Echter hier ga je ervanuit dat de prijs betaald kan worden. Als de prijs niet betaald kan worden dan daalt de vraag en dan is er op een gegeven moment een evenwicht.
Stel je wilt een brood kopen. Die stijgt in prijs, maar consumenten kopen die toch en ze kopen dan bv een biertje minder. Zo wordt het gecompenseerd.
Bij huizen wordt de prijs bepaald wat je mag lenen en wat je nog verder op je spaargeld hebt. Een doorsnee gezin heeft ca 15k op zijn spaarrekening staan volgens google. Dus dat zet geen zoden aan de dijk. Aangezien je de hoge prijs niet kan compenseren door een biertje te laten staan, betwijfel ik of het aanbod een groot effect heeft op de huizenprijs.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 16:38 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Probleem is wel dat als je die jaren 50/60 doorwaaimeuk tegen de vlakte gooit, dat er vaak minder nieuwe huizen voor in de plaats komen. Dus netto schiet je er weinig mee op vaak.

een particulier zal nooit op zijn eigen kosten zijn eigen huis slopen en op eigen kosten een nieuw huis bouwen.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 17:59 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ze hebben nog diepe tuinen en zijn breder dan de huidige goedkope nieuwbouw, dus je kunt zeker hetzelfde aantal woningen terugplaatsen, op een rij van 10 misschien zelfs wel 11.

Ah, ik dacht meer aan de portiekflats in steden die ze her en der vervangen. Daar komen niet hogere gebouwen voor in de plaats, dus niet wezenlijk meer woningen.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 18:06 schreef Leandra het volgende:

[..]
Mwah, er is hier in de buurt een boerderij tegen de vlakte gegaan die vrijwel identiek weer wordt opgebouwd, maar dan met 2022 bouwmethodes en een grondgebonden warmtepomp, ondertussen wonen ze in de schuur ernaast.

500 meter daarvandaan nog een huis dat tegen de vlakte is gegaan toen de garage erachter bewoonbaar was, wordt een totaal ander huis gebouwd maar past prima in de omgeving.

Ergo: ik heb op een paar honderd meter al 2 huizen waar dat gebeurt en het is dat mijn man iets dergelijks aan de andere kant van het dorp niet zag zitten, anders had ik zelf een vergelijkbaar project serieus overwogen.

Ik ken ook iemand die grond heeft gekocht waar toevallig een huis op staat. Probeer dit eens in de stad....
Ook al zou je het willen, je krijgt de sloopvergunning en bouwvergunning niet.
Je kan dan 1 muur laten staan en dan wachten op een storm, en ja dat kan, dat wordt vaak genoeg gedaan, maar ik zie het niet gebeuren in de stad.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 18:08 schreef Leandra het volgende:

[..]
Er is niet zoveel vrijstaand in de stad, dat beperkt de mogelijkheden behoorlijk.

wie had het over vrijstaand? Ik zie geen particulier zijn eigen rijtjeshuis slopen op eigen kosten en een nieuw huis op eigen kosten daar neer laten zetten.
Ook vrijstaand, ik zie het niet massaal gebeuren.
Dus er blijven grootschalig oude ongeisoleerde wopningen bestaan, tot ze van armoe instorten.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 17:59 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]
ik betwijfel of het aanbod zo'n groot significant aandeel heeft in de prijsvorming.

Het klopt dat er vraag en aanbod is. Bij weinig aanbod stijgt de prijs bij gelijke of stijgende vraag. Echter hier ga je ervanuit dat de prijs betaald kan worden. Als de prijs niet betaald kan worden dan daalt de vraag en dan is er op een gegeven moment een evenwicht.
Stel je wilt een brood kopen. Die stijgt in prijs, maar consumenten kopen die toch en ze kopen dan bv een biertje minder. Zo wordt het gecompenseerd.
Bij huizen wordt de prijs bepaald wat je mag lenen en wat je nog verder op je spaargeld hebt. Een doorsnee gezin heeft ca 15k op zijn spaarrekening staan volgens google. Dus dat zet geen zoden aan de dijk. Aangezien je de hoge prijs niet kan compenseren door een biertje te laten staan, betwijfel ik of het aanbod een groot effect heeft op de huizenprijs.

Vraag wordt bepaald door:
- Aantal mensen die een huis willen kopen, welke opgebouwd is uit:
1) starters - die pool groeit zolang er meer bijkomen dan succesvol zijn
2) doorstromers - die pool slinkt als minder mensen hun huis verkopen
- Hoeveel geld mensen te besteden hebben
1) de hypotheekrente heeft hier grote invloed op. De stijging van de rente afgelopen jaar, heeft geleid tot een vermindering van het te lenen bedrag van >10%
2) besteedbaar salaris, en met flinke inflatie van energie, voedsel en andere kosten, loopt het besteedbare deel van het salaris ook terug, waardoor mensen een kleiner deel van hun salaris aan hypotheek kunnen besteden (totdat salarissen weer redelijk gelijk zijn met de inflatie)
3) spaargeld (nihil, zoals je als zegt)
4) jubelton (wordt afgeschaft, en leidt bij massaal gebruik ook tot hogere prijzen)

Het aanbod wordt bepaal door:
- Het aantal huizenbezitters wat hun huis wilt verkopen, dat kan door
1) verhuizen naar een nieuw huis - verandert netto niks aan huizenmarkt, maar vormt wel een groot deel van het aanbod
2) verhuizen naar het buitenland - vergroot aanbod op de huizenmarkt
3) scheiding - waarbij 1 gezin van 1 huis naar 2 huizen gaat, dus verkleint het het aanbod op de huizenmarkt
- Hoeveel er nieuw gebouwd wordt, was afhangt van
1) stimulatie door overheid
2) rentestanden, bij hogere rentestanden wordt er minder geinvesteerd en gebouwd
3) bouwkosten vs opbrengst (hoeveel brood valt er in te verdienen). Dat wordt nu aanmerkelijk minder nu mensen minder kunnen lenen (en dus minder kunnen betalen), terwijl de bouwkosten wel flink oplopen (arbeid en materialen).

De markt komt muurvast te zitten omdat mensen wel willen, maar niet kunnen kopen voor een bedrag waarvoor huizen rendabel te bouwen zijn. Mensen die een woning hebben zijn ook steeds minder geneigd te verhuizen, waardoor het aanbod van bestaande huizen flink daalt, en er ook weinig bestaande woningen op de markt komen, die ook vrij duur blijven. En dat alles in een omgeving met hoge inflatie waar een steeds kleiner deel van het inkomen in een hypotheek gestopt kan worden.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 18:15 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Vraag wordt bepaald door:
- Aantal mensen die een huis willen kopen, welke opgebouwd is uit:
1) starters - die pool groeit zolang er meer bijkomen dan succesvol zijn
2) doorstromers - die pool slinkt als minder mensen hun huis verkopen
- Hoeveel geld mensen te besteden hebben
1) de hypotheekrente heeft hier grote invloed op. De stijging van de rente afgelopen jaar, heeft geleid tot een vermindering van het te lenen bedrag van >10%
2) besteedbaar salaris, en met flinke inflatie van energie, voedsel en andere kosten, loopt het besteedbare deel van het salaris ook terug, waardoor mensen een kleiner deel van hun salaris aan hypotheek kunnen besteden (totdat salarissen weer redelijk gelijk zijn met de inflatie)
3) spaargeld (nihil, zoals je als zegt)
4) jubelton (wordt afgeschaft, en leidt bij massaal gebruik ook tot hogere prijzen)

Het aanbod wordt bepaal door:
- Het aantal huizenbezitters wat hun huis wilt verkopen, dat kan door
1) verhuizen naar een nieuw huis - verandert netto niks aan huizenmarkt, maar vormt wel een groot deel van het aanbod
2) verhuizen naar het buitenland - vergroot aanbod op de huizenmarkt
3) scheiding - waarbij 1 gezin van 1 huis naar 2 huizen gaat, dus verkleint het het aanbod op de huizenmarkt
- Hoeveel er nieuw gebouwd wordt, was afhangt van
1) stimulatie door overheid
2) rentestanden, bij hogere rentestanden wordt er minder geinvesteerd en gebouwd
3) bouwkosten vs opbrengst (hoeveel brood valt er in te verdienen). Dat wordt nu aanmerkelijk minder nu mensen minder kunnen lenen (en dus minder kunnen betalen), terwijl de bouwkosten wel flink oplopen (arbeid en materialen).

De markt komt muurvast te zitten omdat mensen wel willen, maar niet kunnen kopen voor een bedrag waarvoor huizen rendabel te bouwen zijn. Mensen die een woning hebben zijn ook steeds minder geneigd te verhuizen, waardoor het aanbod van bestaande huizen flink daalt, en er ook weinig bestaande woningen op de markt komen, die ook vrij duur blijven. En dat alles in een omgeving met hoge inflatie waar een steeds kleiner deel van het inkomen in een hypotheek gestopt kan worden.

Er is nog een effect, namelijk inkomensderving. Dan moeten mensen verkopen en heeft invloed op het aanbod als dit grootschalig gebeurd zoals bij een grote economische recessie.
Mensen die inkomensderving verwachten gaan ook geen huis kopen en dan daalt de vraag.

quote:

Op woensdag 21 december 2022 16:40 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Het is natuurlijk goed dat dergelijke huizen verduurzaamt worden, maar het verandert niks aan het aanbod, dus niks aan de krapte op de markt. Het maakt huizen alleen maar duurder en duurzamer.

Klopt maar op een plek waar nu 155 flatwoningen staan, komen met sloop en nieuwbouw nooit meer zoveel woningen. En het zorgt wel voor een goed basis. Als voor dit soort projecten meer geld beschikbaar zou zijn, kunnen corporaties meer geld in nieuwbouw stoppen om het aanbod wel uit te breiden.