De woningmarkt #36 - Kopen kopen kopen!

quote:

Op zondag 30 januari 2022 07:33 schreef laziness het volgende:
Ik vind dat er best makkelijk gedacht wordt over aflossingsvrij want inflatie ligt hoger. Leuk maar uiteindelijk moet dat geld toch een keer opgehoest worden.

Wij gingen voor een rekensommetje onlangs en die adviseur stopte 2 ton aflossingsvrij in de berekening. “Ja dan verkoop je het en ga je kleiner wonen en los je daarmee die 2 ton af.” Wat als ik nou niet kleiner wil wonen?

Of wat als kleiner wonen (vaak een appartement) helemaal niet goedkoper is?

quote:

Op zondag 30 januari 2022 07:33 schreef laziness het volgende:
Ik vind dat er best makkelijk gedacht wordt over aflossingsvrij want inflatie ligt hoger. Leuk maar uiteindelijk moet dat geld toch een keer opgehoest worden.

Wij gingen voor een rekensommetje onlangs en die adviseur stopte 2 ton aflossingsvrij in de berekening. “Ja dan verkoop je het en ga je kleiner wonen en los je daarmee die 2 ton af.” Wat als ik nou niet kleiner wil wonen?

Daar zal een hypotheekadviseur weinig aan gelegen zijn, die heeft een heel andere incentive

quote:

Op zondag 30 januari 2022 09:45 schreef blomke het volgende:

[..]
Daar zal een hypotheekadviseur weinig aan gelegen zijn, die heeft een heel andere incentive

Oh vertel eens

quote:

Op zondag 30 januari 2022 09:53 schreef OnwetendeNerd het volgende:

[..]
De maximale hypotheek wordt niet meer/groter als je een deel aflossingsvrij doet. Net niet zelfs, je maximale hypotheek wordt kleiner.

Als je een deel aflossingsvrij doet daalt je maandlast. Dat is voor veel starters wel welkom, maar daar wisselen wij over van mening.

Ja, ik weet hoe het werkt, maar als ik persoonlijk tegen aflossingsvrije hypotheken icm HRA ben dan kun je mij niet verwijten dat wij een volledig annuïtaire hypotheek hebben en ik daar open over ben.

En nogmaals: ik ben niet degene die over "krom liggen" begon, als jij krom moet liggen voor je annuïtaire hypotheek dan woon je misschien te duur.
Ongeacht het feit dat er tegenwoordig geen lagere leencapaciteit is bij een annuïtaire hypotheek ten opzichte van (deels) aflossingsvrij.

Overigens heb ik al meerdere malen gepost dat ik het vanwege de huidige hypotheekregels voor starters goed kan begrijpen als ze een deel aflossingsvrij nemen, maar die bij voorkeur wel zelf annuïtair aflossen.
Dit vooral omdat ze over dat deel dan niet vastzitten aan de aflossingsplicht in de resterende looptijd als ze na een aantal jaar bijvoorbeeld groter willen gaan wonen omdat er kinderen zijn.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 09:39 schreef Bosbeetle het volgende:
Lenen zonder aflossen is dan niet weer heel anders dan huren waar iedereen hier behoorlijk op tegen is iets met geld weggooien.

Verschil met huren is dat je geen eigenaar bent, dus ook niet profiteert van de prijsstijgingen.

Belangrijk detail

Geldt natuurlijk ook voor prijsdalingen..

En aflossingsvrij betekent natuurlijk niet dat je niet MAG aflossen, het is alleen niet verplicht...

Even concreet voorbeeld van afgelopen jaar: rente 1% , prijsstijging 24% = 24-1= 23% netto rendement .

In absolute getallen ga ik maar niet noemen .

[ Bericht 5% gewijzigd door Sport_Life op 30-01-2022 10:55:54 ]

quote:

Op zondag 30 januari 2022 10:01 schreef OnwetendeNerd het volgende:

[..]
Zeker. Kan je nagaan dat er nog een substantiële groep mensen bestaat die de woning volledig aflossingsvrije hebben gefinancierd. Die stonden een paar jaar geleden enorm onder water. Een gigantische zorg

Alleen die twee ton van jou, die kan je ook tussentijds aflossen, alleen dan moet je er handmatig voor sparen.

Of je sluit over dertig jaar een nieuwe hypotheek af. De woning heeft op dat moment 80% overwaarde en jouw salaris is het dubbele van nu ook al loop je richting pensioen. Dan is dat bedrag wat je kwijt bent voor die twee ton vaak makkelijk te betalen. Je buren in die sociale huurwoning die betalen per maand meer aan huur

Lekkerste is natuurlijk wel gratis wonen

Nou dan zijn we al met pensioen en dan wil ik eigenlijk helemaal geen lasten meer hebben ipv weer bezig zijn met een hypotheek afsluiten.

Tuurlijk kan ik ‘m tussentijds aflossen maar het idee waarom ie het deed was om de maandlasten te drukken. Als ik toch maandelijks nog 500 euro extra opzij moet zetten om twee ton af te gaan lossen nog dan gaat dat hele idee wel verloren natuurlijk dus mja ik was niet onder de indruk van het plaatje.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 10:36 schreef laziness het volgende:

[..]
Nou dan zijn we al met pensioen en dan wil ik eigenlijk helemaal geen lasten meer hebben ipv weer bezig zijn met een hypotheek afsluiten.

Tuurlijk kan ik ‘m tussentijds aflossen maar het idee waarom ie het deed was om de maandlasten te drukken. Als ik toch maandelijks nog 500 euro extra opzij moet zetten om twee ton af te gaan lossen nog dan gaat dat hele idee wel verloren natuurlijk dus mja ik was niet onder de indruk van het plaatje.

Precies, daarom is aflossingsvrij in de meeste gevallen voor de 'gemiddelde' huiseigenaar ook niet verstandig.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 09:39 schreef Bosbeetle het volgende:
Lenen zonder aflossen is dan niet weer heel anders dan huren waar iedereen hier behoorlijk op tegen is iets met geld weggooien.

Nee hoor, zolang de stenen meer waard worden. Hier kleine aflossingsvrije hypotheek en dat wat ik zou kunnen aflossen gaat in etf's.

De rente blijft hetzelfde of je nou erbij aflost of niet. Het is wel zaak te bedenken hoe je het later gaat aflossen. Ik wil hier max 5 jaar wonen. Waarom zou ik 5 jaar lang geld in stenen pompen?

quote:

Op zondag 30 januari 2022 11:17 schreef Confetti het volgende:
Aflossingsvrij voor twintig jaar onder de 2% is ongekend en vind je nergens in een andere sector dan het particuliere vastgoed. Voor een huizenschuld hoef je echt niet bang te zijn. Ze printen elk jaar minimaal 2% geld erbij, en de komende jaren waarschijnlijk nog wel veel meer. Als de rente over twintig jaar op 10% staat krijg je dat ook op je spaarrekening, dus geen zorgen als je een beetje geld opzij kan leggen.

Vertel dit alles niet door aan de domme huurder. Die moet in de waan blijven dat wij huizeneigenaren ons scheel betalen aan gemeentelijke belastingen en onderhoud (lees: nieuwe badkamer en keuken)

2% rente ? Dat is alweer enige tijd geleden hoor .

quote:

Op zondag 30 januari 2022 11:31 schreef OnwetendeNerd het volgende:

[..]
We hebben beide een andere definitie van "kromliggen". Je neemt het wel heel letterlijk, ik denk dat dit wel duidelijk zou zijn in die alinea, en we weten beide wat voor bruto maandlast AFM toestaat (blijft meer dan voldoende ruimte om te leven over). Dus dat is een beetje flauw van jou

De maximale bruto maandlast zegt weinig over het bestedingspatroon van mensen.
Maar we zijn het er over eens dat er naast AFM maximale bruto maandlast ruim voldoende overblijft om van te leven.

Eerst kom je dus zelf met een "krom liggen" verhaal, dan zeg ik "als je krom moet liggen om een annuïtaire hypotheek te kunnen betalen is je huis misschien te duur", en nu stel je dat we kennelijk een verschillend idee van "krom liggen" hebben omdat de toegestane maximale bruto maandlast altijd voldoende ruimte over laat om te leven?
En dan ligt het aan mij?

quote:

Op zondag 30 januari 2022 10:27 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja, ik weet hoe het werkt, maar als ik persoonlijk tegen aflossingsvrije hypotheken icm HRA ben dan kun je mij niet verwijten dat wij een volledig annuïtaire hypotheek hebben en ik daar open over ben.

Ik quote je even, mocht iemand nog een voorbeeld zoeken van iemand die dus wel actief iets doet in strijd voor een eerlijkere woningmarkt.

Weliswaar zonder zelf onder een brug te gaan slapen.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 11:23 schreef Sport_Life het volgende:

[..]
2% rente ? Dat is alweer enige tijd geleden hoor .

Ik zag eergisteren alweer hogere percentages, bij NN was het NHG-tarief voor 30 jaar vast zelfs al 1,68% en voor 20 jaar 1,59%

Met 80% LTV zit je met 30 jaar vast bij NN alweer op 2,04%

quote:

Op zondag 30 januari 2022 12:08 schreef Candaasje het volgende:

[..]
Ik quote je even, mocht iemand nog een voorbeeld zoeken van iemand die dus wel actief iets doet in strijd voor een eerlijkere woningmarkt.

Weliswaar zonder zelf onder een brug te gaan slapen.

Wat heeft een starter er dan precies aan dat zij geen aflossingsvrije hypotheek lening heeft ? .

Zonder aflossingsvrij kun je meer lenen, dat lijkt me juist ongunstig voor starters (meer lenen > hogere prijzen).

[ Bericht 5% gewijzigd door Sport_Life op 30-01-2022 12:23:02 ]

quote:

Op zondag 30 januari 2022 12:17 schreef Sport_Life het volgende:

[..]
Wat heeft een starter er dan precies aan dat zij geen aflossingsvrije hypotheek lening heeft ? .

Het is meer op de langere termijn bekeken natuurlijk, en over heel de werking van de woningmarkt. Het bestaan van HRA en aflossingsvrije hypotheken draagt niet bij aan een evenwichtige verdeling van woonlasten.
Een starter 'nu' heeft er niet direct iets aan.

Maar het is dus wel iets dat je mogelijk 'concreet' kunt doen als woningbezitter, zonder dat je zelf gelijk een Spartaans leven hoeft te leiden.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 12:21 schreef Candaasje het volgende:

[..]
Het is meer op de langere termijn bekeken natuurlijk, en over heel de werking van de woningmarkt. Het bestaan van HRA en aflossingsvrije hypotheken draagt niet bij aan een evenwichtige verdeling van woonlasten.
Een starter 'nu' heeft er niet direct iets aan.

Maar het is dus wel iets dat je mogelijk 'concreet' kunt doen als woningbezitter, zonder dat je zelf gelijk een Spartaans leven hoeft te leiden.

Oude aflossingsvrije hypotheken. Nieuwe zijn sowieso zonder hra.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 12:24 schreef potjecreme het volgende:

[..]
Oude aflossingsvrije hypotheken. Nieuwe zijn sowieso zonder hra.

Ja, ook los van elkaar hebben ze invloed.

Hey begrijp me goed, ieder moet doen wat hij/zij wil enzo hè. En wat ook financieel haalbaar is. Ik vond het gewoon even grappig (en mooi) om te lezen dat Leandra deze keuze heeft gemaakt zonder enkel naar haar eigen portemonnee te kijken.
Wil niet zeggen dat dit voor iedereen weggelegd is, maar het gaat een beetje tegen het idee in dat je als (groot) woningbezitter 0,0 om het woningleed van anderen zou kunnen geven.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 12:21 schreef Candaasje het volgende:

[..]
Het is meer op de langere termijn bekeken natuurlijk, en over heel de werking van de woningmarkt. Het bestaan van HRA en aflossingsvrije hypotheken draagt niet bij aan een evenwichtige verdeling van woonlasten.
Een starter 'nu' heeft er niet direct iets aan.

Maar het is dus wel iets dat je mogelijk 'concreet' kunt doen als woningbezitter, zonder dat je zelf gelijk een Spartaans leven hoeft te leiden.

Iedereen die een woning bezit is onderdeel van het 'probleem'.

Wij hebben recent onze woning verkocht met 66% stijging sinds de aankoop in 2017 (hogere segment), uiteraard ging de woning naar de hoogste bieder, ondanks briefjes/smeekbedes van anderen die tienduizenden euro's minder boden.

Natuurlijk hadden we het graag gegund voor dezelfde prijs die wij hebben betaald een paar jaar terug, maar zo werkt het niet, immers hebben we ook wat terug moeten kopen van een boomer en die bleef stellig aan de hoofdprijs vast zitten, aangezien hij een goedkoper appartement plus dikke camper terug ging kopen.. Dus eigenlijk betaald onze koper de camper van onze verkoper.. Wij sluizen het alleen door en 'winnen' niets behalve een lage LTV.

En verkoper zat in een luxe positie, prijzen stijgen toch wel door en het aanbod voor deze woningen was precies 1...

quote:

Op zondag 30 januari 2022 12:27 schreef Heph844 het volgende:

[..]
De HRA wordt toch al afgebouwd, dus het effect voor een starter is exact 0.

Sowieso vind ik het vrij kansloos om verontwaardigd te zijn over de hypotheekvorm die andere mensen kiezen. Waar je je al niet over kan druk maken zeg

Het is anders ook vrij kansloos om te zeiken over de woningmarkt, klagen dat je kinderen geen huis kunnen vinden maar je nog wel vrolijk gebruikmaakt van HRA over een aflossingsvrije hypotheek.

Roep dan niet dat het allemaal zo erg is op de markt, een deel van die ellende is veroorzaakt door het recht op HRA bij aflossingsvrije hypotheken, je ziet ook dat de totale nationale hypotheekschuld als een komeet omhoog geschoten is nadat de aflossingsvrije hypotheken rond 1990 geïntroduceerd werden.

Vanaf dat moment bleef de schuld bij mensen immers gelijk, terwijl de individuele schuld voorheen altijd afnemend was, tot er een duurder huis gekocht werd.

Dus ja, als je een koopwoning bereikbaar wilt maken/houden voor je (klein)kinderen dan is het ook aan jezelf of je daar iets aan bijdraagt.

Hoe dan ook: ik heb mijn mening over aflossingsvrije hypotheken icm HRA, en ik handel daar ook naar.
Ik vind het systeem van HRA namelijk wel iets dat beschikbaar mag blijven, ook voor de toekomst.
Het heeft immers >100 jaar prima gewerkt tot handige bankjongens ruim 30 jaar geleden een methode bedachten om het systeem flink uit te melken, en dat is ze gelukt, zo goed dat het systeem vrijwel leeggemolken is.

En dan nu stemmen om de HRA helemaal te laten vervallen, want met de huidige (!!!!) rente maakt het toch niet uit.
Weer een lekkere korte termijn visie, want als de rente weer 5, 8 of 12 procent is maakt het wel uit.

Dus ja, ik vind dat de HRA moet blijven bestaan onder een aantal voorwaarden:
• Alleen op annuïtaire en lineaire leningdelen.
• Maximaal aftrekbaar tegen het laagste belastingtarief.
• Maximaal de rente over een hypotheekbedrag ter hoogte van een maximale NHG-hypotheek.

Effectief zou dat op dit moment betekenen dat maximaal de rente over ¤ 355.000 (of ¤ 376.300 bij energiebesparende maatregelen) zou mogen worden afgetrokken tegen het 37,07% tarief.

En dat mag wat mij betreft per direct ingaan.
Ook dan betekent dat voor ons een beperking van de HRA, dus ik preek wederom niet voor eigen parochie.

quote:

Op zondag 30 januari 2022 11:17 schreef Confetti het volgende:
Aflossingsvrij voor twintig jaar onder de 2% is ongekend en vind je nergens in een andere sector dan het particuliere vastgoed. Voor een huizenschuld hoef je echt niet bang te zijn. Ze printen elk jaar minimaal 2% geld erbij, en de komende jaren waarschijnlijk nog wel veel meer. Als de rente over twintig jaar op 10% staat krijg je dat ook op je spaarrekening, dus geen zorgen als je een beetje geld opzij kan leggen.

Vertel dit alles niet door aan de domme huurder. Die moet in de waan blijven dat wij huizeneigenaren ons scheel betalen aan gemeentelijke belastingen en onderhoud (lees: nieuwe badkamer en keuken)

Aflossingsvrij is volgens mij ook vrij uniek voor Nederland. Hier in de UK doen ze dat alleen (soms) als je 50% cash op tafel legt, en rente sowieso niet langer dan 5 jaar vast.