Huizenmarkt # 52: Waar de politieke strijd losbarst?

quote:

Op zondag 18 april 2010 22:03 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

toevallig meegekregen dat de limiet op stijging van gemeentelijke belastingen losgelaten is?

Maar wat is de relevantie voor de huizenmarkt, tenzij ze de grondprijzen laten stijgen natuurlijk

Dat hogere gemeentelijke belastingen het duurder maken om huizen te bezitten.

quote:

Op zondag 18 april 2010 22:15 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Gemeentes kopen en verkopen wel degelijk grond. Bovendien zijn dat niet de enige inkomsten uit grond. Lees eens een paar gemeentebegrotingingen, die staan gewoon op internet.

Markprijzen worden bovendien niet bepaald door degenen die bezitten, maar door wie vragen en aanbieden.

Daarnaast is het maken van bestemmingsplannen een machtsfactor.

Kom zelf eens met een argument

quote:

Op zondag 18 april 2010 19:05 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

ik hoef niet te googlen, ik weet best wie wat ongeveer verdient, en de gemeente verdient bij lange na niet het meeste .

Kijk, daar ben ik nou al tijdens erg benieuwd naar! Maar gek genoeg doet uit de betrokken branches daar niemand ooit mededelingen over..

Uitgaande van een boer met een kavel landbouwgrond, wat tien jaar later getransformeerd is tot een (particulier ontwikkelde) nieuwbouwwijk. Hoe verlopen de transacties in dat proces nou, en wie steekt er per woning hoeveel in zijn zak?

quote:

Op maandag 19 april 2010 00:37 schreef dvr het volgende:

[..]

Kijk, daar ben ik nou al tijdens erg benieuwd naar! Maar gek genoeg doet uit de betrokken branches daar niemand ooit mededelingen over..

Uitgaande van een boer met een kavel landbouwgrond, wat tien jaar later getransformeerd is tot een (particulier ontwikkelde) nieuwbouwwijk. Hoe verlopen de transacties in dat proces nou, en wie steekt er per woning hoeveel in zijn zak?

Daar wordt door heel veel partijen zeer fors aan verdient, tot en met de bouwmarkten en de handel, het is essentieel voor Nederland dat dit niet tot stilstand komt

Gemeentes verliezen ook nog de rijksbijdrage.

quote:

Op zondag 18 april 2010 22:17 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Dat hogere gemeentelijke belastingen het duurder maken om huizen te bezitten.

en te huren

quote:

Op maandag 19 april 2010 00:37 schreef dvr het volgende:

[..]

Kijk, daar ben ik nou al tijdens erg benieuwd naar! Maar gek genoeg doet uit de betrokken branches daar niemand ooit mededelingen over..

Uitgaande van een boer met een kavel landbouwgrond, wat tien jaar later getransformeerd is tot een (particulier ontwikkelde) nieuwbouwwijk. Hoe verlopen de transacties in dat proces nou, en wie steekt er per woning hoeveel in zijn zak?

men neme een kavel van circa 15 hectare in het toekomstige uitbreidingsplan Veldhoven West.
Dat is circa 10 jaar geleden gekocht voor circa 100 gulden per m2 (ja, toen waren het nu hfl), waarbij de boer het recht kreeg om te blijven wonen en bedongen werd dat er zes jaar niet op gebouwd zal worden of de bestemming gewijzigd zal worden. Dat maakt dat de winst van de boer onder de landbouwvrijstelling viel. Landbouwprijs was destijds een tientje per m2, dus de boer maakt 90 hfl x 15 hectare.

De projectontwikkelaar wacht vervolgens rustig af wat de gemeente gaat doen.Nou ja, echt afwachten hoeft hij niet, hij soufleert namelijk de gemeente. Over een paar jaar is het ws. zover. Dan zijn er twee routes denkbaar, afhaneklijk van hoe de markt ervoor staat en waar het belang voor de projectontwikkelaar ligt (als in marges).

De projectontwikkelaar speelt het hard en gaat een bouwexploitatieovereenkomst met de gemeente aan. Dat houdt in dat hij een vergoeding betaalt per m2 voor het bouwrijp maken, in de zin van wegen, aandeel in openbaar groen etc. etc. Hij mag dan de grond verkavelen, de gemeente krijgt een bijdrage in de kosten van het totale plan. Hoewel de gemeente eigenlijk de kosten moet omslaan, is dat vaak toch een kwestie van loven en bieden, zowel boven als onder tafel.
Het hangt ook van het plan af, laten we even uitgaan van 100 euro per m2 uit te geven grond. Bij het verkavelen kan hij niet al de grond als bebouwbaar kwijt, er moeten ook nog wegen af etc. Is erg afhaneklijk van locatie en ontsluiting van de grond, vorm etc. Stel dat hij 2/3 kan verkavelen, en stel dat de m2 prijs 400 euro / mw is.
Dan levert een oorspronkelijk aangekochte meter op: 2/3 x 400 euro is 266 euro.
Kostprijs is 45 euro (hfl 100) + renteverlies pm (grond verpacht) + 100 euro exploitatieovk is 145 euro
De ontwikelaar verdient dan circa 120 euro, de gemeente 100 euro -/- de daadwerkelijke kosten (die laatste zijn diffuus, want wat zijn algemene kosten van de gemeente, en wat spec. exploitatiekosten, is ook afhankelij van grootte etc, in Veldhoven-West zal het een 50 a 60 euro/m2 zijn schat ik?).

Soms wordt een gezamelijke rechtspersoon opgericht waarbij gemeenten en ontwikkelaar de winst delen.
Dan kun je zelf ook wel uitrekenen hoe de winst verdeeld wordt

Route 2 is dat de projectontwikkelaar niet geinteresseerd is in de grond, maar in bouwquotum. In dat geval verpatst hij de grond aan de gemeente, tegen kostprijs of zelfs eronder, de gemeente verkoopt door aan (vaak) woningcooperaties -tegen korting op de geldende marktprijs- en de projectontwikkelaar bouwt de huizen. De marge op het bouwen is zijn winst.
Deze route wordt vaak toegepast als de grond voor sociale woningbouw wordt gebruikt, er is dan niet zoveel verdiend aan de gornd.

En vaak is het namelijk een combinatie van het bovenstaande.

Het doet er niet zo toe wie eraan verdient. Duidelijk is gewoon dat het allemaal klote geregeld is door onze overheid en dat de burger de klos is.

quote:

Op zondag 18 april 2010 21:32 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

ik zeg daarentegen alle ramptoeristen en azijnpissers op een boot naar Bangladesh en onderweg torpederen.

Dus jij bent grondspeculant

Boefje

quote:

Op maandag 19 april 2010 06:15 schreef veterdiploma het volgende:
Het doet er niet zo toe wie eraan verdient. Duidelijk is gewoon dat het allemaal klote geregeld is door onze overheid en dat de burger de klos is.

Het systeem word gebruikt door mensen met geld en macht om in het zadel te blijven, is altijd als zo geweest. Daarom is een bloedige revolutie op zijn tijd goed voor de samenleving

quote:

Op maandag 19 april 2010 10:45 schreef capricia het volgende:
Xeno, Dino, droom_Econoom, dvr en alle andere posters hier:

Kan ik je inschrijven voor de meet op de 15e in Utrecht?
2e AEX-meeting: 15 mei te Utrecht
Kunnen we even fysiek onze meningsverschillen beslechten...

Gaan we elkaar onder de tafel drinken dan

15de kan ik niet

quote:

Op maandag 19 april 2010 11:21 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Gaan we elkaar onder de tafel drinken dan

15de kan ik niet

Kan je een andere datum wel dan? Bijvoorbeeld 1 van de 6 dagen die ik gepost heb? Desnoods houden we 2 dagen open en kijken we bij welke datum de meeste mensen kunnen

quote:

Op maandag 19 april 2010 04:23 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Soms wordt een gezamelijke rechtspersoon opgericht waarbij gemeenten en ontwikkelaar de winst delen.
Dan kun je zelf ook wel uitrekenen hoe de winst verdeeld wordt

Verhelderend, dank! 't Zijn wel schandelijke winsten die de grondspeculant/projectontwikkelaar en de gemeente in hun zak steken. Ik begrijp ook niet waarom boeren uberhaupt hun land nog voor een lage prijs verkopen - zodra je een bod krijgt weet je in feite al dat jouw grond op korte tot middellange termijn goud waard wordt. Ze zouden eigenlijk een participatiefonds moeten opzetten waarmee boeren die zeker weten dat ze binnen 25 jaar gaan verkopen alvast wat kunnnen cashen, zodat geldnood geen reden is om prematuur te verkopen. Waar ik helemaal geen begrip voor heb, is hoe onze publieke monopolisten, de gemeentes, hun woekerwinst op grondverkoop durven goed te praten met het argument dat ze een 'marktconforme' prijs moeten vragen omdat ze anders de koper subsidiëren - alsof ze met die praktijk de markt niet omhoog jagen, en alsof ze in een sterk dalende markt voor minder dan de kostprijs zouden verkopen..

quote:

Op maandag 19 april 2010 10:45 schreef capricia het volgende:
[..]

Dank, ik wens jullie een leuke meet maar ik zal er zelf niet zijn.

quote:

Op maandag 19 april 2010 09:40 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dus jij bent grondspeculant

Boefje

ik ben wel een boefje, maar geen grondspeculant

Nieuwe stats uit The Economist

http://www.economist.com/business-finance/displaystory.cfm?story_id=15911113&source=hptextfeature

quote:

Op maandag 19 april 2010 10:45 schreef capricia het volgende:
Xeno, Dino, droom_Econoom, dvr en alle andere posters hier:

Kan ik je inschrijven voor de meet op de 15e in Utrecht?
2e AEX-meeting: 7 of 15 mei te Utrecht
Kunnen we even fysiek onze meningsverschillen beslechten...

Bedankt voor de uitnodiging. Maar ik houd mijn digitale en mijn vleselijke identiteiten graag gescheiden. Da's geen preek maar een persoonlijke keus.

Veel plezier! :-)

quote:

Op maandag 19 april 2010 20:04 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Bedankt voor de uitnodiging. Maar ik houd mijn digitale en mijn vleselijke identiteiten graag gescheiden. Da's geen preek maar een persoonlijke keus.

Veel plezier! :-)

Welke van de 25?

quote:

Op maandag 19 april 2010 20:59 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

Welke van de 25?

25 lijkt mij overdreven, zoveel ban's kan een mens in zijn leven niet krijgen toch

quote:

Op maandag 19 april 2010 11:37 schreef sitting_elfling het volgende:

[..]

Kan je een andere datum wel dan? Bijvoorbeeld 1 van de 6 dagen die ik gepost heb? Desnoods houden we 2 dagen open en kijken we bij welke datum de meeste mensen kunnen

De 7e zou ik kunnen, ik slaap er nog een nachtje over

quote:

Op maandag 19 april 2010 19:20 schreef iehlaak het volgende:
Nieuwe stats uit The Economist
[ afbeelding ]
http://www.economist.com/business-finance/displaystory.cfm?story_id=15911113&source=hptextfeature

Vind die cijfers allemaal maar een beetje vreemd. Vooral de manier waarop ze vergelijken. Prijs ten opzichte van huur. Er zijn namelijk ZEER veel andere variabelen die hier ook een rol spelen. In België is de huur bijvoorbeeld zo goed als onbelast (minder dan 10% van de totale huur moet aan de belastingen afgedragen worden). Terwijl dit in Amerika een pak meer is. Om dan tot een over of onderwaardering te komen, dan vind ik dat op zich wel een beetje vreemd. Lijkt mij dat ze niet alles vergeleken hebben. Als je dat wel doet, is de graadmeter volgens mij wel goed.

[ Bericht 34% gewijzigd door Emu op 20-04-2010 13:09:49 ]

Als je gewoon alle huren met 10% per jaar laat stijgen de komende 4 jaar tot dat het niveau bereikt is van de marktwaarde en vervolgens de woningbouwvereniging verplicht stelt om de huurhuizen te verkopen aan de huurders voor 80 á 90% van de getaxeerde waarde is er toch geen probleem meer?

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:34 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Als je gewoon alle huren met 10% per jaar laat stijgen de komende 4 jaar tot dat het niveau bereikt is van de marktwaarde

Die hebben we niet in NL. We hebben een door de overheid veroorzaakte zeepbel.

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:34 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
en vervolgens de woningbouwvereniging verplicht stelt om de huurhuizen te verkopen aan de huurders voor 80 á 90% van de getaxeerde waarde is er toch geen probleem meer?

Daar zeg je wel iets verstandigs.

quote:

Op maandag 19 april 2010 19:20 schreef iehlaak het volgende:
Nieuwe stats uit The Economist
[ afbeelding ]
http://www.economist.com/business-finance/displaystory.cfm?story_id=15911113&source=hptextfeature

Morgen volgen de stats van het CBS. over maart 2010

Ik gok:
- Nog steeds daling ten opzichte van één jaar geleden
- Kleine, tijdelijke steiging ten opzichte van vorige maand omdat naïeve starters nog even koopsubsidie wilden binnenhalen. De discussie over de HRA is immers nog niet in deze cijfers verrekend.

Het blijft koffiedikkijken. Meer waarzeggers in de zaal? Pak vandaag je kans, morgen is alles wijsheid achteraf

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:38 schreef droom_econoom8 het volgende:

Daar zeg je wel iets verstandigs.

Heb je helemaal gelijk in. Ik zou zeggen zeg zelf niks meer en probeer te leren

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:41 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Morgen volgen de stats van het CBS. over maart 2010

Ik gok:
- Nog steeds daling ten opzichte van één jaar geleden
- Kleine, tijdelijke steiging ten opzichte van vorige maand omdat naïeve starters nog even koopsubsidie wilden binnenhalen. De discussie over de HRA is immers nog niet in deze cijfers verrekend.

Het blijft koffiedikkijken. Meer waarzeggers in de zaal? Pak vandaag je kans, morgen is alles wijsheid achteraf

Stabilisatie

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:47 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Heb je helemaal gelijk in. Ik zou zeggen zeg zelf niks meer en probeer te leren

Dat is weer even hufterig als vanouds. Ik was even bezorgd dat je ziek was, maar gelukkig is dat niet het geval

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:48 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Stabilisatie

Zelfs Ger 'Mooi Weer' Hukker zegt nu dat hij de negatieve gevolgen van de HRA-beperking vreest. Dus hoezo stabilisatie?

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:38 schreef droom_econoom8 het volgende:

Daar zeg je wel iets verstandigs.

Ik snap niet waarom dat verstandig zou zijn?

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:47 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

Heb je helemaal gelijk in. Ik zou zeggen zeg zelf niks meer en probeer te leren

Je legt mij de woorden in de mond

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:48 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Stabilisatie

Fat chance

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 21:11 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Fat chance

Idd...tis een kwestie van geduld...

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 19:55 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Zelfs Ger 'Mooi Weer' Hukker zegt nu dat hij de negatieve gevolgen van de HRA-beperking vreest. Dus hoezo stabilisatie?

Mijn mening

quote:

Op dinsdag 20 april 2010 22:43 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

Mijn mening

En dat helemaal zonder onderbouwing

Mwâh, ik denk dat het woord "stabilisatie" wel kan vallen in persberichten, namelijk als de daling toevallig weer iets lager uitpakt. Zo'n miepje met een communicatieopleiding wil toch nieuwswaardige berichtjes schrijven... De cijfers van het CBS zijn uitermate betrouwbaar, maar dit soort kwalificaties van variatie zijn natuurlijk koffiedikkijken: Om te weten of iets stabiliseerd moet je in de toekomst kunnen kijken. Statistiek is daarvoor niet geschikt.

quote:

Prijsdaling koopwoningen vlakt af

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in maart gemiddeld 3,5 procent lager dan in maart 2009. De prijsdaling is kleiner dan die in februari, toen koopwoningen nog 4,2 procent goedkoper waren dan een jaar eerder. Na een periode van dalingen van circa 5 procent, zijn de prijsdalingen in de afgelopen twee maanden kleiner geworden. Dit blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van appartementen was met 2,5 procent het kleinst. De over het algemeen duurdere type woningen, zoals vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen, daalden met respectievelijk 4,6 en 4,0 procent het meest in prijs.

In alle provincies waren de prijzen lager dan in maart 2009. De grootste daling deed zich voor in Utrecht, waar koopwoningen 5,2 procent goedkoper waren. In Friesland was de prijsdaling met 1,5 % het kleinst.

Begin april meldde de NVM nog dat de huizenprijzen in het eerste kwartaal licht waren gestegen. Door een verschil in peilmomenten verschillen de woningmarktcijfers van de NVM met die van CBS/Kadaster. Het Kadaster registreert de transacties van een bestaande koopwoning op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht). De NVM registreert de verkoop van een zelfde woning vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopakte is verlopen. In de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.

bron

WTF, de markt was toch op weg naar volledig herstel
De cijfer goochelaars van beroepsleugenaar GH blijken hun eigen interpretatie te hebben van de werkelijkheid
Ze weten wel een positieve titel te geven aan het stukje, de prijsdaling vlakt af klinkt positiever dan 'de prijs daalt nog steeds'

Koopsubsidie effect zal zoiezo nog blijven duren tot juli/augustus, ik ben vooral benieuwd wat daarna gaat gebeuren, en specifiek heel benieuwd naar periode oktober/november. Ik denk dat het nog verder gaat stabilizeren, om in Q4 terug wat lager te gaan. Grote veranderingen zullen volgens mij uit blijven, zoiezo.

quote:

Op woensdag 21 april 2010 13:58 schreef Emu het volgende:
Koopsubsidie effect zal zoiezo nog blijven duren tot juli/augustus, ik ben vooral benieuwd wat daarna gaat gebeuren, en specifiek heel benieuwd naar periode oktober/november. Ik denk dat het nog verder gaat stabilizeren, om in Q4 terug wat lager te gaan. Grote veranderingen zullen volgens mij uit blijven, zoiezo.

Wat is dat toch met de term nog verder 'stabiliseren' ? Bedoel je soms dat de daling gaat stabiliseren of de prijs, is nl. een groot verschil imho

quote:

Op woensdag 21 april 2010 12:51 schreef xenobinol het volgende:

[..]

WTF, de markt was toch op weg naar volledig herstel
De cijfer goochelaars van beroepsleugenaar GH blijken hun eigen interpretatie te hebben van de werkelijkheid
Ze weten wel een positieve titel te geven aan het stukje, de prijsdaling vlakt af klinkt positiever dan 'de prijs daalt nog steeds'

Ja idd dat dacht ik ook. Ik had een klein maandje geleden gelezen dat de prijzen alweer stijgende waren