Huizenmarkt # 52: Waar de politieke strijd losbarst?

quote:

Op zondag 18 april 2010 19:20 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Het klopt dus niet dat gemeenten weinig macht hebben. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast, er is grondprijzenbeleid en de gemeente verdient op grondexploitatie.

De resultaten zijn duidelijk. Gemeente Breda verdiende in 2009 zo'n 34 miljoen op zijn grondbeleid (volgens begroting). Gemeente Utrecht verdient tientallen miljoenen per jaar op alleen al het Leidsche Rijn project.

De kredietcrisis treft de gemeentelijke begrotingen dan ook hard, zie onder andere http://www.binnenlandsbes(...)rk-terug.94886.lynkx

misschien lukt het wel in caps.

De gemeente kan veel willen MAAR HEEFT DE GROND NIET. WIE DIE BEZIT BEPAALT.

Of denk dat je projectontwikkelaren en andere bezitters van warme grond denken, ach wat zielig die gemeente, laat ik die grond eens voor een appel en een ei van de hand doen?

Als gemeentes echt geld wil persen uit hun grondexploitatie gaan de prijzen alleen omhoog (yep, hier zijn ze ook omhoog gegaan inderdaad ), want ze kunnen niks doen aan hun m2, dan moeten de prijzen omhoog

Demnit, je leest nog selectiever dan toen je nog gewoon Henk heette.

quote:

Op zondag 18 april 2010 19:45 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

misschien lukt het wel in caps.

De gemeente kan veel willen MAAR HEEFT DE GROND NIET. WIE DIE BEZIT BEPAALT.

Of denk dat je projectontwikkelaren en andere bezitters van warme grond denken, ach wat zielig die gemeente, laat ik die grond eens voor een appel en een ei van de hand doen?

Als gemeentes echt geld wil persen uit hun grondexploitatie gaan de prijzen alleen omhoog (yep, hier zijn ze ook omhoog gegaan inderdaad ), want ze kunnen niks doen aan hun m2, dan moeten de prijzen omhoog

Demnit, je leest nog selectiever dan toen je nog gewoon Henk heette.

maar gemeentes verdienden dus wel aardig aan de nieuwbouwplannen in voorgaande jaren, dat zullen ze nu wel gaan missen

[ Bericht 1% gewijzigd door Bruno25 op 18-04-2010 20:26:05 ]

Gemeenten verdienden er heel aardig aan maar gaven het ook weer met bakken uit aan prestige en mislukte projecten. Grondspeculanten moeten met hun rug en een blinddoek om tegen de muur

quote:

Op zondag 18 april 2010 20:26 schreef xenobinol het volgende:
Gemeenten verdienden er heel aardig aan maar gaven het ook weer met bakken uit aan prestige en mislukte projecten. Grondspeculanten moeten met hun rug en een blinddoek om tegen de muur

ik zeg daarentegen alle ramptoeristen en azijnpissers op een boot naar Bangladesh en onderweg torpederen.

Vraag me toch af hoe de gemeentes deze verlies van inkomsten gaan compenseren, er wordt nauwelijks nog grond verkocht

Hoeveel verlies wordt er dan geleden?

Weet je overigens het verschil tussen verlies en inkomsten?

quote:

Op zondag 18 april 2010 21:45 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Hoeveel verlies wordt er dan geleden?

Weet je overigens het verschil tussen verlies en inkomsten?

verlies van inkomsten, dat wil zeggen dat er geen of weinig inkomsten uit die bron komen

Probeer die eerste vraag eens te beantwoorden, ik ben wel benieuwd hoe de gemeente verlies kunnen draaien op die post

quote:

Op zondag 18 april 2010 21:43 schreef Bruno25 het volgende:
Vraag me toch af hoe de gemeentes deze verlies van inkomsten gaan compenseren, er wordt nauwelijks nog grond verkocht

toevallig meegekregen dat de limiet op stijging van gemeentelijke belastingen losgelaten is?

Maar wat is de relevantie voor de huizenmarkt, tenzij ze de grondprijzen laten stijgen natuurlijk

quote:

Op zondag 18 april 2010 19:45 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

misschien lukt het wel in caps.

De gemeente kan veel willen MAAR HEEFT DE GROND NIET. WIE DIE BEZIT BEPAALT.

..

Gemeentes kopen en verkopen wel degelijk grond. Bovendien zijn dat niet de enige inkomsten uit grond. Lees eens een paar gemeentebegrotingingen, die staan gewoon op internet.

Markprijzen worden bovendien niet bepaald door degenen die bezitten, maar door wie vragen en aanbieden.

Daarnaast is het maken van bestemmingsplannen een machtsfactor.

quote:

Op zondag 18 april 2010 22:03 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

toevallig meegekregen dat de limiet op stijging van gemeentelijke belastingen losgelaten is?

Maar wat is de relevantie voor de huizenmarkt, tenzij ze de grondprijzen laten stijgen natuurlijk

Dat hogere gemeentelijke belastingen het duurder maken om huizen te bezitten.

quote:

Op zondag 18 april 2010 22:15 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Gemeentes kopen en verkopen wel degelijk grond. Bovendien zijn dat niet de enige inkomsten uit grond. Lees eens een paar gemeentebegrotingingen, die staan gewoon op internet.

Markprijzen worden bovendien niet bepaald door degenen die bezitten, maar door wie vragen en aanbieden.

Daarnaast is het maken van bestemmingsplannen een machtsfactor.

Kom zelf eens met een argument

quote:

Op zondag 18 april 2010 19:05 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

ik hoef niet te googlen, ik weet best wie wat ongeveer verdient, en de gemeente verdient bij lange na niet het meeste .

Kijk, daar ben ik nou al tijdens erg benieuwd naar! Maar gek genoeg doet uit de betrokken branches daar niemand ooit mededelingen over..

Uitgaande van een boer met een kavel landbouwgrond, wat tien jaar later getransformeerd is tot een (particulier ontwikkelde) nieuwbouwwijk. Hoe verlopen de transacties in dat proces nou, en wie steekt er per woning hoeveel in zijn zak?

quote:

Op maandag 19 april 2010 00:37 schreef dvr het volgende:

[..]

Kijk, daar ben ik nou al tijdens erg benieuwd naar! Maar gek genoeg doet uit de betrokken branches daar niemand ooit mededelingen over..

Uitgaande van een boer met een kavel landbouwgrond, wat tien jaar later getransformeerd is tot een (particulier ontwikkelde) nieuwbouwwijk. Hoe verlopen de transacties in dat proces nou, en wie steekt er per woning hoeveel in zijn zak?

Daar wordt door heel veel partijen zeer fors aan verdient, tot en met de bouwmarkten en de handel, het is essentieel voor Nederland dat dit niet tot stilstand komt

Gemeentes verliezen ook nog de rijksbijdrage.

quote:

Op zondag 18 april 2010 22:17 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Dat hogere gemeentelijke belastingen het duurder maken om huizen te bezitten.

en te huren

quote:

Op maandag 19 april 2010 00:37 schreef dvr het volgende:

[..]

Kijk, daar ben ik nou al tijdens erg benieuwd naar! Maar gek genoeg doet uit de betrokken branches daar niemand ooit mededelingen over..

Uitgaande van een boer met een kavel landbouwgrond, wat tien jaar later getransformeerd is tot een (particulier ontwikkelde) nieuwbouwwijk. Hoe verlopen de transacties in dat proces nou, en wie steekt er per woning hoeveel in zijn zak?

men neme een kavel van circa 15 hectare in het toekomstige uitbreidingsplan Veldhoven West.
Dat is circa 10 jaar geleden gekocht voor circa 100 gulden per m2 (ja, toen waren het nu hfl), waarbij de boer het recht kreeg om te blijven wonen en bedongen werd dat er zes jaar niet op gebouwd zal worden of de bestemming gewijzigd zal worden. Dat maakt dat de winst van de boer onder de landbouwvrijstelling viel. Landbouwprijs was destijds een tientje per m2, dus de boer maakt 90 hfl x 15 hectare.

De projectontwikkelaar wacht vervolgens rustig af wat de gemeente gaat doen.Nou ja, echt afwachten hoeft hij niet, hij soufleert namelijk de gemeente. Over een paar jaar is het ws. zover. Dan zijn er twee routes denkbaar, afhaneklijk van hoe de markt ervoor staat en waar het belang voor de projectontwikkelaar ligt (als in marges).

De projectontwikkelaar speelt het hard en gaat een bouwexploitatieovereenkomst met de gemeente aan. Dat houdt in dat hij een vergoeding betaalt per m2 voor het bouwrijp maken, in de zin van wegen, aandeel in openbaar groen etc. etc. Hij mag dan de grond verkavelen, de gemeente krijgt een bijdrage in de kosten van het totale plan. Hoewel de gemeente eigenlijk de kosten moet omslaan, is dat vaak toch een kwestie van loven en bieden, zowel boven als onder tafel.
Het hangt ook van het plan af, laten we even uitgaan van 100 euro per m2 uit te geven grond. Bij het verkavelen kan hij niet al de grond als bebouwbaar kwijt, er moeten ook nog wegen af etc. Is erg afhaneklijk van locatie en ontsluiting van de grond, vorm etc. Stel dat hij 2/3 kan verkavelen, en stel dat de m2 prijs 400 euro / mw is.
Dan levert een oorspronkelijk aangekochte meter op: 2/3 x 400 euro is 266 euro.
Kostprijs is 45 euro (hfl 100) + renteverlies pm (grond verpacht) + 100 euro exploitatieovk is 145 euro
De ontwikelaar verdient dan circa 120 euro, de gemeente 100 euro -/- de daadwerkelijke kosten (die laatste zijn diffuus, want wat zijn algemene kosten van de gemeente, en wat spec. exploitatiekosten, is ook afhankelij van grootte etc, in Veldhoven-West zal het een 50 a 60 euro/m2 zijn schat ik?).

Soms wordt een gezamelijke rechtspersoon opgericht waarbij gemeenten en ontwikkelaar de winst delen.
Dan kun je zelf ook wel uitrekenen hoe de winst verdeeld wordt

Route 2 is dat de projectontwikkelaar niet geinteresseerd is in de grond, maar in bouwquotum. In dat geval verpatst hij de grond aan de gemeente, tegen kostprijs of zelfs eronder, de gemeente verkoopt door aan (vaak) woningcooperaties -tegen korting op de geldende marktprijs- en de projectontwikkelaar bouwt de huizen. De marge op het bouwen is zijn winst.
Deze route wordt vaak toegepast als de grond voor sociale woningbouw wordt gebruikt, er is dan niet zoveel verdiend aan de gornd.

En vaak is het namelijk een combinatie van het bovenstaande.

Het doet er niet zo toe wie eraan verdient. Duidelijk is gewoon dat het allemaal klote geregeld is door onze overheid en dat de burger de klos is.

quote:

Op zondag 18 april 2010 21:32 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

ik zeg daarentegen alle ramptoeristen en azijnpissers op een boot naar Bangladesh en onderweg torpederen.

Dus jij bent grondspeculant

Boefje

quote:

Op maandag 19 april 2010 06:15 schreef veterdiploma het volgende:
Het doet er niet zo toe wie eraan verdient. Duidelijk is gewoon dat het allemaal klote geregeld is door onze overheid en dat de burger de klos is.

Het systeem word gebruikt door mensen met geld en macht om in het zadel te blijven, is altijd als zo geweest. Daarom is een bloedige revolutie op zijn tijd goed voor de samenleving

quote:

Op maandag 19 april 2010 10:45 schreef capricia het volgende:
Xeno, Dino, droom_Econoom, dvr en alle andere posters hier:

Kan ik je inschrijven voor de meet op de 15e in Utrecht?
2e AEX-meeting: 15 mei te Utrecht
Kunnen we even fysiek onze meningsverschillen beslechten...

Gaan we elkaar onder de tafel drinken dan

15de kan ik niet

quote:

Op maandag 19 april 2010 11:21 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Gaan we elkaar onder de tafel drinken dan

15de kan ik niet

Kan je een andere datum wel dan? Bijvoorbeeld 1 van de 6 dagen die ik gepost heb? Desnoods houden we 2 dagen open en kijken we bij welke datum de meeste mensen kunnen

quote:

Op maandag 19 april 2010 04:23 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Soms wordt een gezamelijke rechtspersoon opgericht waarbij gemeenten en ontwikkelaar de winst delen.
Dan kun je zelf ook wel uitrekenen hoe de winst verdeeld wordt

Verhelderend, dank! 't Zijn wel schandelijke winsten die de grondspeculant/projectontwikkelaar en de gemeente in hun zak steken. Ik begrijp ook niet waarom boeren uberhaupt hun land nog voor een lage prijs verkopen - zodra je een bod krijgt weet je in feite al dat jouw grond op korte tot middellange termijn goud waard wordt. Ze zouden eigenlijk een participatiefonds moeten opzetten waarmee boeren die zeker weten dat ze binnen 25 jaar gaan verkopen alvast wat kunnnen cashen, zodat geldnood geen reden is om prematuur te verkopen. Waar ik helemaal geen begrip voor heb, is hoe onze publieke monopolisten, de gemeentes, hun woekerwinst op grondverkoop durven goed te praten met het argument dat ze een 'marktconforme' prijs moeten vragen omdat ze anders de koper subsidiėren - alsof ze met die praktijk de markt niet omhoog jagen, en alsof ze in een sterk dalende markt voor minder dan de kostprijs zouden verkopen..

quote:

Op maandag 19 april 2010 10:45 schreef capricia het volgende:
[..]

Dank, ik wens jullie een leuke meet maar ik zal er zelf niet zijn.

quote:

Op maandag 19 april 2010 09:40 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dus jij bent grondspeculant

Boefje

ik ben wel een boefje, maar geen grondspeculant