De Huizenmarkt #23: Waar het er heet aan toe gaat

Wie had dat plaatje van Gek Hukker als de minister van Informatie ook alweer?

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 12:39 schreef pberends het volgende:
Wie had dat plaatje van Gek Hukker als de minister van Informatie ook alweer?

Verzin eens wat anders, dit heeft al heel lang een baard

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 10:19 schreef RvLaak het volgende:


Als dat stukje van verkoopprijs tov vraagprijs echt klopt, is de verkoopprijs 26,47% lager. Oftewel, een daling van meer dan 25% op de huizenprijzen

Nee dat zegt dat er meer goedkopere huizen dan duurdere huizen verkocht worden........starters gaan blijkbaar nu hun kans pakken...lage rente en relatief lage prijs....dus iedereen die hier zit te wachten tot een dieptepunt...dit zou het wel eens kunnen zijn in de lagere prijssectoren.

http://www.rtl.nl/(/finan(...)e_op_huizenmarkt.xml

Zoals ik al eerder vertelde, ik signaleerde al een verbeterende verkoop tov de laatste maanden...

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 12:54 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Er is niets mis met mijn rekenmethode. Gewoon ((verkoopprijs-vraagprijs)/vraagprijs)*100 = percentage.

Als je de gemiddelde verkoopprijs van 225 vergelijkt met de gemiddelde vraagprijs van 306 dan moet dat gaan over dezelfde huizen...dat is niet het geval...de verkoopprijs gaat over de huizen die verkocht zijn en de vraagprijs gaat over de huizen die te koop staan. Aangezien er op basis van jouw berekening (die wel klopt maar de verkeerde uitgangspunten heeft) een dusdanig verschil zit..kun je veilig concluderen dat vooral de huizen in het goedkopere segment verkocht worden.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 11:17 schreef Bulletdodger het volgende:

[..]

Of dure huizen die niet verkocht worden. Maar goed jij wil lezen dat de verkoopprijs 26.47% lager is, geloof wat je wil

Als ik een huis van 250k wil kopen en ik bied 175 dan lacht die verkoper mij echt helemaal uit dan moet de nood wel heel erg hoog zijn wil hij zoveel verlies nemen

Hoezo stemmingmakerij?

Mijn moeder woont in een twee onder 1 kap gekocht in 1978 (nieuwbouw) voor iets over de ton (gulden). Die woning zou 2 jaar geleden op papier iets meer dan 225 (euro) moeten opleveren. Denk je dat die het wat uitmaakt dat de prijs zakt naar 150-175. Die blijft echt wel lachen in haar afbetaalde woning. Die woning is immers nog steeds drie keer over de kop gegaan.
Mocht de nood echt aan de man (vrouw) komen dan is die woning voor die prijs dus wel weg.

Een heleboel mensen van mijn moeders generatie zitten in huizen die alleen op papier waarde hebben. Ze zijn in veel gevallen hypotheekvrij en kunnen echt wel wat in waarde dalen. Haar winst pakt ze wel

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 13:11 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Dat is natuurlijk een hele andere situatie dan de mensen die nu een jaar of 10 in hun huis zitten.

Hierboven deed je anders doodleuk of het kommer en kwel zou worden als de prijzen wat naar beneden zouden gaan. De situatie die ik schets geldt bij mijn weten voor een heleboel mensen. Dus het zal wel wat mee vallen met de doemscenario's.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 12:59 schreef Sjabba het volgende:
http://www.rtl.nl/(/finan(...)e_op_huizenmarkt.xml

Zoals ik al eerder vertelde, ik signaleerde al een verbeterende verkoop tov de laatste maanden...

Ik die stijging niet seizoensgebonden? In het voorjaar worden er toch altijd relatief meer huizen verkocht dan in het najaar? Er is namelijk nog steeds een significante daling ten opzichte van vorig jaar.
Dit nieuws heeft voor mij dezelfde waarde als alle andere "green shoots" uit het nieuws.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 13:08 schreef Boris_Karloff het volgende:
Denk je dat die het wat uitmaakt dat de prijs zakt naar 150-175. Die blijft echt wel lachen in haar afbetaalde woning. Die woning is immers nog steeds drie keer over de kop gegaan.

Dat is een stijging van 4,4% op jaarbasis, net iets boven de gemiddelde inflatie.
Maar natuurlijk wel al die jaren gewoond en HRA gehad, dus inderdaad niets te zeuren.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 14:10 schreef SeLang het volgende:

[..]

Dat is een stijging van 4,4% op jaarbasis, net iets boven de gemiddelde inflatie.
Maar natuurlijk wel al die jaren gewoond en HRA gehad, dus inderdaad niets te zeuren.

Mijn gedachte ook. En zo zijn er veel in Nederland. Die kunnen best een stapje terug ipv de ons straks met diepe schulden achterlaten en een onbetaalbare vergrijzing

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 09:09 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Bij deze:
[..]

Jouw reactie:
[..]

En:
[..]

idd zeg je niet dat de prijzen niet gezakt zijn, maar nauwelijks gezakt zijn. Dat is een behoorlijke ontkenning van een daling van 12%.

Prijs wordt nu gezet en niet een jaar geleden.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 13:19 schreef Boris_Karloff het volgende:

[..]

Hierboven deed je anders doodleuk of het kommer en kwel zou worden als de prijzen wat naar beneden zouden gaan. De situatie die ik schets geldt bij mijn weten voor een heleboel mensen. Dus het zal wel wat mee vallen met de doemscenario's.

Ja voor de babyboomers voor de rest echt niet hoor alsof je voorbeeld echt toonaangevend is ik denk het niet

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 15:19 schreef Bulletdodger het volgende:

[..]

Ja voor de babyboomers voor de rest echt niet hoor alsof je voorbeeld echt toonaangevend is ik denk het niet

Omdat jij hier iets nu wel zegt zou dat wel exemplarisch moeten zijn voor de rest van de populatie.

Ik heb een appartement gekocht waarbij ik 1/3 van eigen geld heb betaald, verder heb ik 2* mijn jaarsalaris als hypotheek moeten afsluiten. Nog meer voorbeelden nodig van mensen die wel verstandig vastgoed kopen, en of wel bezig zijn om hun hypotheeek af te lossen.?

En hoe groot is dat appartement en waar ligt het?

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 16:20 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
En hoe groot is dat appartement en waar ligt het?

100m^2 net buiten de ring van tilburg, van een WBV overgekocht met koopgarant. Koopgarant houdt hier bij deze constructie in: 25% korting, waarbij je dan ook maar 50% waardestijging krijgt of maar 50% onderwaarde zou hoeven bij te betalen. Verder koopt de WBV het ook binnen 1 maand terug als ik het aanbiedt. Dus mocht de markt echt helemaal crashen dan zou ik rationeel gezien het eigenlijk moeten verkopen en meteen weer terug kopen. Alleen even uitkijken met de overdrachtsbelasting en andere kosten of het dan nog rendabel is.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 16:06 schreef Basp1 het volgende:
Ik heb een appartement gekocht waarbij ik 1/3 van eigen geld heb betaald, verder heb ik 2* mijn jaarsalaris als hypotheek moeten afsluiten. Nog meer voorbeelden nodig van mensen die wel verstandig vastgoed kopen, en of wel bezig zijn om hun hypotheeek af te lossen.?

Vroeger was dit heel normaal.

Ik denk overigens dat het in de toekomst ook weer normaal gaat worden om minimaal 20% eigen geld in te brengen (mark my words!). Dit is wel de meest basic bescherming voor de kredietverstrekker en eigenlijk vind ik het onbegrijpelijk dat iemand geld uitleent voor een huis zonder dat er 20-30% eigen geld inzit. 20-30% is historisch gezien namelijk een hele normale fluctuatie op de huizenprijs en je wilt niet dat iemand gelijk negative equity krijgt ten gevolge van een normale prijsfluctuatie (zeker in de VS, waar je dan meteen je sleutels kunt inleveren en de bank met het verlies laat zitten). Dit is gewoon de meest basic common sense als je kredieten gaat verstrekken.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 14:03 schreef Prutzenberg het volgende:

[..]

Ik die stijging niet seizoensgebonden? In het voorjaar worden er toch altijd relatief meer huizen verkocht dan in het najaar? Er is namelijk nog steeds een significante daling ten opzichte van vorig jaar.
Dit nieuws heeft voor mij dezelfde waarde als alle andere "green shoots" uit het nieuws.

Misschien wel seizoensgebonden, ik heb nergens gezegd dat de stijging weer ineens een ommekeer betekent ofzo... Mij viel op dat er ineens best wat woning verkocht worden na een periode van nagenoeg geen verkopen.

Uiteraard niet zoveel als vorig jaar en tegen lagere prijzen. Maar er wordt dus wel weer wat verkocht..

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 09:12 schreef Basp1 het volgende:

Dan nog kun je nog niet op op een gemiddelde percentage uitkomen wat lager is dan het laagste cijfer.

Voorbeeld
90% dure huizen die 5% in prijs gezakt zijn,
10% appartementen die 12% in prijs gezakt zijn.
Gemiddelde zakking is dan 0.9*0.05 + 0.1*0.12 = 5.7 gemiddeld.

Nu verandering van de groepen.

10% dure huizen nog steeds maar 5% gezakt,
90% appartementen nog steeds 12% gezakt.
=> 0.1*0.05+0.9*0.12 = 10.8% gemiddeld.

Ik zal nooit of te nimmer met een gemiddeld percentage boven het laagste kunnen uitkomen.

Jij geeft twee voorbeelden waarin die NIET over de tijd verandert en waarbij je geen rekening houdt met het feit dat een duur huis daadwerkelijk duurder is dan een goedkoop huis en wat voor effect dat heeft op het gemiddelde. Alleen als de samenstelling van de total markt niet verandert en de samenstellende delen even duur zijn klopt je rekenenarij.

Laten we jouw voorbeelden een bekijken.

Neem jouw voorbeeld 1:
Stel een duur huis is 200K en een goedkoop huis is 200K: gemiddelde huizenprijs is 200.
Merk op dat dit onfhankelijk is van de samenstelling van de markt: die geldt een 90% duur - 10% goedkoop verdeling en bij een 10% duur - 90% goedkoop verdeling.

Je stelt nu dat een duur huis daalt 5%: wordt dan 190K en een goedkoop huis daalt 12% en wordt 176. Wat de gemiddelde huizenprijs dan wordt is wel afhankelijk van de samenstelling:

In jouw eerste voorbeeld:
90% duur - 10% goedkoop : gemiddelde waarde is .9*190 + .1*176 = 188,6
In dat geval is de daling inderdaad 5,7%

In jouw tweede voorbeeld:
10% duur - 90% goedkoop : gemiddelde waarde is .1*190 + .9*176 = 177,4
In dat geval is de daling 11,3%

(dat is niet wat jij hebt, maar dat komt omdat jij een rekefout gemaakt hebt: ,1*5%+.9*12% is niet 10,8%, maar 11,3%)

Merk op dat deze percentages er ook uit komen als je ieder ander bedrag dan 200K neemt als prijs op moment 1. De voorwaarde dat een duur huis en een goedkoop huis even duur zijn is echter ridicuul, dus laten we nu eens aannemen dat een duur huis duurder is dan een goedkoop huis.

Stel dat een duur huis daadwerkelijk duurder is, stel 50% duurder (300K ipv 200K): dan worden de dalings percentages in beide gevallen lager.

Voorbeeld 1 (90% duur - 10% goedkoop):
Moment 1: Duur = 300K, Goedkoop = 200K : gemiddelde = 290K
Moment 2: Duur = 285K, Goedkoop = 176K : gemiddelde = 274,1K
Daling is dan bijna 5,5%

Voorbeeld 2 (10% duur - 90% goedkoop):
Moment 1: Duur = 300K, Goedkoop = 200K : gemiddelde = 210K
Moment 2: Duur = 285K, Goedkoop = 176K : gemiddelde = 186,9K
Daling is dan precies 11%

Het is correct dat als de markt wat betreft de samenstelling niet verandert het gemiddelde van de totale markt altijd tussen de hoogste en de laagste daling in zit (her tussen 5% en 12%).

ECHTER: Ik schreef:

“Dat kan als de samenstelling van de groep "Alle woningen" over de verschillende groepen ook verandert in de tijd.”

De specifieke voorwaarde dat de samenstelling van de groep "Alle woningen" over de verschillende groepen ook verandert in de tijd. Onder die voorwaarde kan een grotere daling voor het gemiddelde groter zijn dan voor de samenstellende groepen, als de markt wat betreft de samenstelling verandert! Er worden meer goedkope huizen verkocht en dat heeft OOK een effect op de gemiddelde woning.

Ik zal het laten zien met behulp van het bovenstaande voorbeeld:

Als nu op moment 1 van de verkochte huizen 90% duur is en 10% goedkoop, dan is de gemiddelde huizenprijs van de verkochte woningen 290K (zie hierboven).

Nu verandert de samenstelling markt (precies de voorwaarde waar ik het over had) en op moment 2 wordt nu 10% van de dure woningen verkocht wordt en 90% goedkoop, dan is onder de dalingen die jij hebt aangegeven (5% en 12%) dan is de gemiddelde huizenprijs van de verkochte woningen op moment 2 gelijk aan 186,9K (zie ook hierboven).

Dit betekent de daling voor de gemiddelde verkochte woning (290-186,9)*100%/290 = 35,55%, oftewel een veel grotere daling dan de daling van de samenstellende delen.

Dus onder de voorwaarde die in duidelijk en nadrukkelijk stelde is het goed mogelijk dat de daling van het geheel groter is dan dat van de samenstellende delen.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 10:19 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Klachten: VEH. Zij hebben die cijfers op hun site staan

[edit]
De tekst op BNR is een stuk minder positief:
[..]

Als dat stukje van verkoopprijs tov vraagprijs echt klopt, is de verkoopprijs 26,47% lager. Oftewel, een daling van meer dan 25% op de huizenprijzen

" Mensen die een huis willen kopen, hebben inmiddels gemiddeld de keuze uit vijftien woningen. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt 225.000 euro, terwijl de gemiddelde vraagprijs 306.000 euro bedraagt. Van alle woningen die werden verkocht in het tweede kwartaal, werd er voor 3,1 procent meer betaald dan de vraagprijs."

Dit is wat er staat

gemiddelde prijzen
verkoopprijs (verkocht) = 225
vraagprijs (verkocht & niet-verkocht) = 306

Ondertussen kan de verkoopprijs slechts een paar procenten liggen onder de vraagprijs.
Dat zie je past als je de vraagprijs van de verkochte en de niet-verkochte woningen gaat onderscheiden.

Stel dat 80% van de woningen niet-verkochte woningen is, en 20% verkochte woningen
Stel nu dat de
vraagprijs (verkocht) = 230
vraagprijs (niet-verkocht) = 325

Dan is de gemiddelde vraagprijs (verkocht & niet-verkocht) 306 (=,8*325+,2*230)

Is de verdeling nietverkocht-welverkocht niet 80%-20% maar 50%-50% dan kan dit
bijvoorbeeld ook:
vraagprijs (verkocht) = 230
vraagprijs (niet-verkocht) = 382

Kortom: de niet verkochte huizen hebben een veel hogere vraagprijs dan de verkochte woningen.

Dit past in het bovenstaande verhaal: met name in het duurdere segment wordt er minder verkocht (zie ook mij reactie op basp1; er is een verandering in de samenstelling typen verkochte huizen). De samenstelling van "alle woningen" is voor een groter deel de 'goedkopere' woningen dan voorheen.