Bulls, Bears & Bucks #18: Fed laat rente ongewijzigd

quote:

Op zaterdag 26 juli 2008 17:32 schreef Freeflyer het volgende:

[..]

Lastig. Een andere voorspelling van hem was dat de US voor 30 september (einde fiscale jaar in de US) Iran zal aanvallen. Daarnaast nog het e.e.a. over de FEMA kampen waar hij een vrij duidelijke tijdslijn aangaf. De tijd zal uitwijzen of hij gelijk heeft/krijgt. In zijn voordeel spreekt wel dat Willem Middelkoop het noemt. Dat is iemand die al langere tijd de spijker op de kop heeft geslagen t.a.v. de krediet crisis.

quote:

Op zaterdag 26 juli 2008 20:56 schreef Ali_Kannibali het volgende:

[..]

De FEMA kampen heb ik beelden van gezien. Die bestaan echt, ik begin meer en meer te geloven dat die gewoon een realiteit zijn. Het zijn nu nog lege kampen met hekken met naar binnenwijzende prikkels, dus echt om mensen binnen te houden, niet buiten. Er zijn genoeg youtube filmpjes van.

Miiddelkoop is er dus ook van op de hoogte. Ik heb zelf een vrij uitgebreide theorie over wat ons te wachten staat de komende jaren, maar dat hoort meer in BNW enzo thuis. Het ziet er in ieder geval niet gunstig uit. Ik raad iedereen hier aan zich eens wat meer te verdiepen in het begrip 'duurzame ontwikkeling' en wat dat in de praktijk inhoudt, omdat dat nu al het fundament is voor alle beslisingen en het zal grote invloed hebben op ons dalijks leven. Daar hoort die populatievermindering dus ook bij. Fossiele brandstoffen zijn niet duurzaam. Hoog onderwijs is niet duurzaam. Een vrije markteconomie is niet duurzaam. Fundamentalisme is niet duurzaam. EIgenlijk is praktisch niets aan de wereld waar wij nu in leven is duurzaam, dus alles gaat veranderen. Ik wou dat hier eens wat meer nieuws over naar buiten gebracht werd in Nederland, maar je hoort er helemaal niets over terwijl het om ontzettend ingrijpende veranderingen gaat.

quote:

Op zaterdag 26 juli 2008 18:52 schreef SeLang het volgende:

[..]

Nee.
Denk eerst eens even na over wat ik daar schreef.

quote:

Op zaterdag 26 juli 2008 22:46 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

-edit- laat ook maar trouwens.

quote:

Op zaterdag 26 juli 2008 23:25 schreef SeLang het volgende:

[..]

Als de hypotheekrente op lange termijn gemiddeld boven de inflatie ligt (=feit) en de huizenprijzen gemiddeld op lange termijn de inflatie volgen (=feit), dan is 'overwaarde' opnemen uit een met hypotheek gefinancierd huis als manier om 'inkomen' te genereren een niet werkend concept. Immers, elke 'overwaarde' betaal je dan gewoon zelf met je hypotheekrente (eigenlijk betaal je zelfs meer). Wat je doet is domweg een grotere schuld aangaan.

Dat het een paar jaar goed kan gaan hebben we gezien, maar dat uiteindelijk economische wetten toch blijven gelden dat hebben we het laatste jaar ook gezien. Op een periode met prijsstijgingen boven inflatie volgt uiteindelijk gewoon een neergang of stagnatie die er voor zorgt dat de situatie weer in balans komt.

In onderstaand plaatje kun je mooi zien dat huizen ondanks langdurige bull- en bearmarkets op lange termijn gecompenseerd voor inflatie niet in waarde stijgen. Je ziet ook mooi de abnormale bubble van de afgelopen jaren. Tussen 1890 en 1998 is de annualized reeele waardestijging slechts 0,09% !! Tijdens de grote bubble vindt er plotseling een prijsexplosie plaats, die nu is begonnen zich te corrigeren.

Het verbaast mij dat ik tot nu toe nog nooit iemand het punt heb zien maken dat het 'huis als ATM' concept fundamenteel flawed is. Men geeft de creditcrunch de schuld, maar het is nooit een werkend concept geweest.

[ afbeelding ]

quote:

Op zaterdag 26 juli 2008 23:25 schreef SeLang het volgende:

[..]

Als de hypotheekrente op lange termijn gemiddeld boven de inflatie ligt (=feit) en de huizenprijzen gemiddeld op lange termijn de inflatie volgen (=feit), dan is 'overwaarde' opnemen uit een met hypotheek gefinancierd huis als manier om 'inkomen' te genereren een niet werkend concept. Immers, elke 'overwaarde' betaal je dan gewoon zelf met je hypotheekrente (eigenlijk betaal je zelfs meer).

quote:

Op zondag 27 juli 2008 04:08 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Wat bedoel je precies met dit laatste zinnetje? Kun je misschien een simpel rekenvoorbeeld geven? Want zoals ik het nu lees ben ik het er niet mee eens. Laat ik dit eens illustreren met een rekenvoorbeeld van mezelf:

Stel: iemand koopt een huis met een volledige hypotheek van $100.000 à 5% p/j, dus $5000 rente p/j.

Stel nu dat dat huis één jaar na het afsluiten van de hypotheek 3% (gelijk aan de inflatie) meer waard is geworden, dus $103.000.

De bewoner besluit na een jaar meteen die overwaarde te verzilveren. De nieuwe hypotheek wordt $103.000 en de nieuwe rente dus $5150 p/j.

Weliswaar betaalt hij nu meer hypotheekrente, maar hij heeft ook ineens $3000 meer vermogen. Alleen met die $3000 dollar zou hij al voor een periode van (3000/150=) 20(!) jaar z'n verhoogde hypotheekrente kunnen betalen, en dan neem ik het rendement op die $3000 nog niet eens mee.

Stel nou ook nog eens dat deze persoon $15.000 p/j verdient, en dat dit bedrag elk jaar netjes gecorrigeerd wordt voor de inflatie. Na één jaar is dat $450 p/j extra inkomen, hetgeen ook ruimschoots genoeg is om de gestegen hypotheeklast te betalen.

Die $3000 kan hij dan dus ook mooi voor iets anders gebruiken.

In principe is er bij gelijkblijvende rentepercentages geen reden om dit niet gewoon elk jaar te doen. De verhouding woonlasten/inkomen blijft namelijk elk jaar gelijk (reken maar na).
[..]

Zolang de te betalen hypotheekrente evenredig groeit met je inkomsten, i.e. de verhouding woonlasten/inkomen blijft gelijk (zoals in bovenstaand voorbeeld), hoeft dit geen probleem te zijn. Maar als dit niet het geval is kunnen er op (lange) termijn problemen ontstaan. Dit kan een aantal oorzaken hebben, bijvoorbeeld:

Het inkomen daalt ineens, door een andere baan of door ontslag, of het inkomen groeit niet hard genoeg mee.

De waarde van het huis stijgt met een veel hoger percentage dan de inflatie èn mensen 'verzilveren' ook elke keer die overwaarde tot het maximale bedrag. Hiermee verandert langzaam de verhouding woonlasten/inkomen. Hoewel dit na een paar jaar nog geen groot probleem hoef te zijn, kan dit op de langere termijn, vooral bij zeer snel stijgende huizenprijzen, toch voor ellende zorgen. Mensen houden dan gewoon minder geld over voor andere zaken. Maar ze kunnen dit natuurlijk wel vantevoren aan zien komen, als ze een beetje kunnen rekenen.

De hypotheekrente stijgt binnen een relatief kort tijdsbestek. Hiermee verandert de verhouding woonlasten/inkomen ineens heel sterk. Mensen hebben vaak niet eens de tijd om adequate maatregelen te nemen. Dit is imho veruit de gevaarlijkste oorzaak, ook omdat dit in principe voor iedere hypotheekgever geldt.

In de VS is het, zover ik het heb begrepen, een combinatie van alledrie. En de punten versterken elkaar natuurlijk ook nog eens. Maar zonder punt drie was er in feite nog weinig aan de hand geweest.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 04:08 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Wat bedoel je precies met dit laatste zinnetje? Kun je misschien een simpel rekenvoorbeeld geven? Want zoals ik het nu lees ben ik het er niet mee eens. Laat ik dit eens illustreren met een rekenvoorbeeld van mezelf:

Stel: iemand koopt een huis met een volledige hypotheek van $100.000 à 5% p/j, dus $5000 rente p/j.

Stel nu dat dat huis één jaar na het afsluiten van de hypotheek 3% (gelijk aan de inflatie) meer waard is geworden, dus $103.000.

De bewoner besluit na een jaar meteen die overwaarde te verzilveren. De nieuwe hypotheek wordt $103.000 en de nieuwe rente dus $5150 p/j.

Weliswaar betaalt hij nu meer hypotheekrente, maar hij heeft ook ineens $3000 meer vermogen. Alleen met die $3000 dollar zou hij al voor een periode van (3000/150=) 20(!) jaar z'n verhoogde hypotheekrente kunnen betalen, en dan neem ik het rendement op die $3000 nog niet eens mee.

quote:

Stel nou ook nog eens dat deze persoon $15.000 p/j verdient, en dat dit bedrag elk jaar netjes gecorrigeerd wordt voor de inflatie. Na één jaar is dat $450 p/j extra inkomen, hetgeen ook ruimschoots genoeg is om de gestegen hypotheeklast te betalen.

Die $3000 kan hij dan dus ook mooi voor iets anders gebruiken.

quote:

In principe is er bij gelijkblijvende rentepercentages geen reden om dit niet gewoon elk jaar te doen. De verhouding woonlasten/inkomen blijft namelijk elk jaar gelijk (reken maar na).
[..]

Zolang de te betalen hypotheekrente evenredig groeit met je inkomsten, i.e. de verhouding woonlasten/inkomen blijft gelijk (zoals in bovenstaand voorbeeld), hoeft dit geen probleem te zijn. Maar als dit niet het geval is kunnen er op (lange) termijn problemen ontstaan. Dit kan een aantal oorzaken hebben, bijvoorbeeld:

Het inkomen daalt ineens, door een andere baan of door ontslag, of het inkomen groeit niet hard genoeg mee.

De waarde van het huis stijgt met een veel hoger percentage dan de inflatie èn mensen 'verzilveren' ook elke keer die overwaarde tot het maximale bedrag. Hiermee verandert langzaam de verhouding woonlasten/inkomen. Hoewel dit na een paar jaar nog geen groot probleem hoef te zijn, kan dit op de langere termijn, vooral bij zeer snel stijgende huizenprijzen, toch voor ellende zorgen. Mensen houden dan gewoon minder geld over voor andere zaken. Maar ze kunnen dit natuurlijk wel vantevoren aan zien komen, als ze een beetje kunnen rekenen.

De hypotheekrente stijgt binnen een relatief kort tijdsbestek. Hiermee verandert de verhouding woonlasten/inkomen ineens heel sterk. Mensen hebben vaak niet eens de tijd om adequate maatregelen te nemen. Dit is imho veruit de gevaarlijkste oorzaak, ook omdat dit in principe voor iedere hypotheekgever geldt.

In de VS is het, zover ik het heb begrepen, een combinatie van alledrie. En de punten versterken elkaar natuurlijk ook nog eens. Maar zonder punt drie was er in feite nog weinig aan de hand geweest.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 11:25 schreef SeLang het volgende:

[..]

Dat geld komt niet uit het niets. Je hebt dat jaar namelijk al $5000 betaald aan rente en je schuld is $3000 hoger geworden. Een sigaar uit eigen doos dus.

quote:

Salaris heeft hier niets mee te maken.
Zie mijn vorige commentaar.

quote:

In plaats van ingewikkelde voorbeelden door te rekenen is het makkelijker om het probleem wat meer op top level te bekijken:

quote:

Als huizenprijzen gemiddeld met inflatie stijgen dan is er geen sprake van een reeele waardestijging.

quote:

Aan iets wat geen reeele waardestijging heeft kun je ook geen 'overwaarde' onttrekken. Je houdt jezelf dan voor de gek. Het enige wat je doet is het verhogen van je schuld.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 11:55 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]
[quote]Salaris heeft er weldegelijk iets mee te maken. Nee, niet met het rendement op vermogen etcetera etcetera. Je wordt inderdaad bepaald niet rijker van het cashen van je overwaarde om een nieuwe teevee te kopen. Maar wel met de vraag of je je hypotheekrente elke maand kunt blijven betalen. En dat is uiteindelijk het enige telt voor de bank. Ook al valt de hele huizenmarkt als een kaartenhuis in elkaar, zolang jij netjes elke maand je rente betaalt kun je blijven zitten waar je zit. En daar gaat het de meeste mensen om.
[..]

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:21 schreef RonaldRegen het volgende:
Even een toevoeging, voordat het uit de hand loopt: het gaat mij er puur om aan te tonen dat SeLangs eerdere bewering dat het cashen van je overwaarde "structurally/fundamentally flawed" zou zijn, dat "het nooit een werkend concept is geweest", imho niet klopt. Dit staat even los van de vraag of het een 'slimme' beslissing is vanuit het oogpunt van vermogensopbouw, want dat is het natuurlijk niet.

SeLang vroeg zich eerder af waarom het "structurally/fundamentally flawed" zijn van het cashen van de overwaarde nergens wordt aangevoerd als oorzaak van de kredietcrisis. Het antwoord daarop is imho vrij simpel: het is niet zo. Ja, in de Amerikaanse situatie heeft het bijzonder slecht uitgewerkt, met een enorm negatief hefboomeffect. Maar dat wil nog niet zeggen dat het in het algemeen ook zo is. Of het "flawed" is hangt maar net van de marktomstandigheden af.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:22 schreef henkway het volgende:

[..]

rechtenstudie??

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:24 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Waar doel je precies op? M'n specifieke woordkeuze of de lengte van de post?

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:22 schreef henkway het volgende:
De oorzaak van de kredietcrisis is
Het opjagen van de overwaarde tbv verkiezingen in 2004 door invoering van de taxrebate op hyprente, terwijl de rente daalde, dat was fout, daarmee verdubbelde de huizenmarkt, terwijl de bouwkosten niet stegen

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:21 schreef RonaldRegen het volgende:
Even een toevoeging, voordat het uit de hand loopt: het gaat mij er puur om aan te tonen dat SeLangs eerdere bewering dat het cashen van je overwaarde "structurally/fundamentally flawed" zou zijn, dat "het nooit een werkend concept is geweest", imho niet klopt. Dit staat even los van de vraag of het een 'slimme' beslissing is vanuit het oogpunt van vermogensopbouw, want dat is het natuurlijk niet.

quote:

SeLang vroeg zich eerder af waarom het "structurally/fundamentally flawed" zijn van het cashen van de overwaarde nergens wordt aangevoerd als oorzaak van de kredietcrisis. Het antwoord daarop is imho vrij simpel: het is niet zo. Ja, in de Amerikaanse situatie heeft het bijzonder slecht uitgewerkt, met een enorm negatief hefboomeffect. Maar dat wil nog niet zeggen dat het in het algemeen ook zo is. Of het "flawed" is hangt maar net van de marktomstandigheden af.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:42 schreef SeLang het volgende:

[..]

Tot nu toe heb je nog niets gepost dat deze bewering ontkracht.

quote:

Wat betreft het 'flawed' zijn van het concept 'huis als ATM', misschien ben ik inderdaad één van de eersten die dit punt maakt. Mijn verwachting is echter dat deze gedachte over een paar jaar mainstream is.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 11:55 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Neehoor. Een geleende sigaar uit de doos van de bank. Zoals met elke (extra) lening het geval is.

En extra lenen hoeft toch helemaal geen probleem te zijn? Zolang je maandlasten a.g.v. rentebetalingen relatief niet stijgen, maar nominaal gewoon netjes meestijgen met de inflatie en de lonen, is er in principe geen enkel probleem.
[..]

Salaris heeft er weldegelijk iets mee te maken. Nee, niet met het rendement op vermogen etcetera etcetera. Je wordt inderdaad bepaald niet rijker van het cashen van je overwaarde om een nieuwe teevee te kopen. Maar wel met de vraag of je je hypotheekrente elke maand kunt blijven betalen. En dat is uiteindelijk het enige dat telt voor de bank. Ook al valt de hele huizenmarkt als een kaartenhuis in elkaar, zolang jij netjes elke maand je rente betaalt kun je blijven zitten waar je zit. En daar gaat het de meeste mensen om.
[..]

Dat kan wel wezen. Maar ik vind dat dat je het op de verkeerde manier bekijkt. En met het schrijven van zulke verhalen gaan we er echt niet uitkomen. Dan wordt het welles-nietes, ik-weet-het-beter-dan-jij, en dat probeer ik juist te voorkomen.
[..]

Nee, maar wel van een nominale waardestijging. En dus kun je je schuld nominaal mee laten stijgen, zolang deze relatief gezien maar binnen de perken blijft.
[..]

Mijn toch echt wel simpele voorbeeld toont juist aan dat het verhogen van je schuld d.m.v. het cashen van overwaarde geen enkel probleem hoeft te zijn. Mits er maar sprake is van een gezonde huizenmarkt (met huizenprijzen die ten hoogste meestijgen met de inflatie) en er geen al te grote schommelingen zijn in het hypotheekrentepercentage. Want je nominale schuld mag dan hoger worden, relatief ten opzichte van je inkomen blijft deze ongeveer gelijk. Dat aan beide voorwaarden in de VS niet werd voldaan is weer een ander probleem. Dat wil nog helemaal niet zeggen dat het ergens anders niet goed kan gaan.

Volgens mij kijk jij er teveel als een belegger naar. Dat is wat ik met mijn eerdere opmerking bedoelde. Natuurlijk is het voor je vermogensopbouw niet slim om je schuld te verhogen en het verkregen bedrag allemaal uit te geven aan extra rentebetalingen en nieuwe spullen. Maar de mensen waar we het hier over hebben hadden in veel gevallen toch al niets. Dus vermogensopbouw zal hen waarschijnlijk verder worst wezen. Die willen gewoon lekker kunnen leven.

Ik zou het persoonlijk ook heel anders doen, maar dat is toch een ander verhaal.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 12:38 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Ik weet (in grote lijnen) wat de oorzaak van de kredietcrisis is. Het gaat mij er louter om of het cashen van je overwaarde nu wel of niet structureel/fundamenteel verkeerd is, zoals SeLang hierboven beweert.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 13:12 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Weldegelijk, mijn cijfervoorbeeld, maar ik heb het sterke vermoeden dat je dat helemaal niet begrijpt.

Als iets "fundamentally flawed" is betekent dat in deze context dat het vroeg of laat hoe dan ook een keer misgaat. En in dit geval gaat het pas mis (en alleen dan!) als mensen hun maandelijkse rentelasten niet meer kunnen betalen. Dat is het startpunt van alle ellende. Zonder onoplosbare betaalachterstand geen kredietcrisis. Zolang iedereen zijn rentelasten kan blijven betalen is er helemaal niks aan de hand, of de huizenmarkt nu in elkaar stort of niet.

Mijn voorbeeld toonde glashard aan dat er echter in een gezonde markt, bij stabiele rentetarieven, helemaal geen sprake van hoeft te zijn dat het cashen van de overwaarde ertoe leidt dat mensen hun rentelasten niet meer kunnen betalen. Nooit. En dus kan er ook geen sprake van zijn dat het cashen van overwaarde "fundamentally flawed" is.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 15:58 schreef simmu het volgende:

[..]

je eenvoudige rekenvoorbeeld is fundamenteel incorrect en te simplistisch.

quote:

en juist in een gezonde markt zijn prijzen (en rentetarieven zijn niets anders dan de prijzen van geld) niet stabiel. duhuh! vrije marktwerking betekent juist de mogelijkheid tot een correctie, dus prijsstijgingen en dalingen! maar goed; dat zeg je zelf in het strukje erna ook al. dus ik weet eigenlijkl niet goed wat je punt nu eigenlijk is?

quote:

Op zondag 27 juli 2008 17:43 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Lekker makkelijk gezegd. Voorlopig verzandt het bij jullie alledrie in overloos geleuter, gekoppeld aan een nogal arrogante ik-weet-het-beter-mentaliteit. Kom dan met een beter voorbeeld als je het zo goed weet!

Maar volgens mij kun je dat niet eens, omdat je alleen maar andere lui nablaat. Je hebt waarschijnlijk niet eens de skills om zelf uit de losse pols een relevant getallenvoorbeeldje te produceren (dan maakt het me nog niet eens uit of het nou klopt of niet), noch de skills om een relevant getallenvoorbeeldje te herkennen als het voor je neus staat.

Hetzelfde geldt voor SeLang. Wel een grote mond hebben dat hij het allemaal beter weet en dat men in de toekomst zijn visionaire kwaliteiten zal roemen ( ), en passant de voorbeelden van anderen zonder enige onderbouwing affakkelend. Maar niet eens de werkelijke implicaties van zijn eigen dure woordjes ("fundamenteel flawed" ) doorzien.
[..]

Jij wilt de huidige huizen- en kredietmarkt in de VS 'gezond' noemen? Nou, het zal dan zeker wel weer aan mij liggen, maar ik heb toch echt een andere definitie van 'gezond'.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 15:54 schreef simmu het volgende:
enfin: dan nu het verhaal van de overwaarde cashen. als je dat in deze context bekijkt komt het cashen van de overwaarde neer op het verhogen van je restbedrag op basis van wat het onderpand *nu* waard is! wie zegt wat een onderpand morgen waard is? het bedrag wat jij geleend hebt blijft altijd staan totdat je het betaald hebt. nja, ik wilde dit helder hebben

quote:

Op zondag 27 juli 2008 17:51 schreef simmu het volgende:

[..]

als je nu gaat beweren dat ik de huizenmarkt in de vs gezond noem ga ik niet eens met je in discussie. doei
tip: leer beter lezen.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 19:36 schreef digitaLL het volgende:
De volgende lezing geeft imo een geloofwaardige visie op het ontstaan van de kredietcrisis en de gevolgen ervan, vooral vanwege de exacte voorspellingen en uitkomsten ervan tot heden 2008.
Voor geintresseerden;
Lecture Peter schiff to 1000+ mortgage bankers 2006

quote:

Op zondag 27 juli 2008 11:55 schreef RonaldRegen het volgende:

[..]

Neehoor. Een geleende sigaar uit de doos van de bank. Zoals met elke (extra) lening het geval is.

quote:

En extra lenen hoeft toch helemaal geen probleem te zijn? Zolang je maandlasten a.g.v. rentebetalingen relatief niet stijgen, maar nominaal gewoon netjes meestijgen met de inflatie en de lonen, is er in principe geen enkel probleem.

quote:

Salaris heeft er weldegelijk iets mee te maken. Nee, niet met het rendement op vermogen etcetera etcetera. Je wordt inderdaad bepaald niet rijker van het cashen van je overwaarde om een nieuwe teevee te kopen. Maar wel met de vraag of je je hypotheekrente elke maand kunt blijven betalen. En dat is uiteindelijk het enige dat telt voor de bank. Ook al valt de hele huizenmarkt als een kaartenhuis in elkaar, zolang jij netjes elke maand je rente betaalt kun je blijven zitten waar je zit. En daar gaat het de meeste mensen om.

quote:

Dat kan wel wezen. Maar ik vind dat dat je het op de verkeerde manier bekijkt. En met het schrijven van zulke verhalen gaan we er echt niet uitkomen. Dan wordt het welles-nietes, ik-weet-het-beter-dan-jij, en dat probeer ik juist te voorkomen.
[..]

Nee, maar wel van een nominale waardestijging. En dus kun je je schuld nominaal mee laten stijgen, zolang deze relatief gezien maar binnen de perken blijft.
[..]

Mijn toch echt wel simpele voorbeeld toont juist aan dat het verhogen van je schuld d.m.v. het cashen van overwaarde geen enkel probleem hoeft te zijn. Mits er maar sprake is van een gezonde huizenmarkt (met huizenprijzen die ten hoogste meestijgen met de inflatie) en er geen al te grote schommelingen zijn in het hypotheekrentepercentage. Want je nominale schuld mag dan hoger worden, relatief ten opzichte van je inkomen blijft deze ongeveer gelijk. Dat aan beide voorwaarden in de VS niet werd voldaan is weer een ander probleem. Dat wil nog helemaal niet zeggen dat het ergens anders niet goed kan gaan.

quote:

Volgens mij kijk jij er teveel als een belegger naar. Dat is wat ik met mijn eerdere opmerking bedoelde. Natuurlijk is het voor je vermogensopbouw niet slim om je schuld te verhogen en het verkregen bedrag allemaal uit te geven aan extra rentebetalingen en nieuwe spullen. Maar de mensen waar we het hier over hebben hadden in veel gevallen toch al niets. Dus vermogensopbouw zal hen waarschijnlijk verder worst wezen. Die willen gewoon lekker kunnen leven.

Ik zou het persoonlijk ook heel anders doen, maar dat is toch een ander verhaal.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 19:36 schreef digitaLL het volgende:
De volgende lezing geeft imo een geloofwaardige visie op het ontstaan van de kredietcrisis en de gevolgen ervan, vooral vanwege de exacte voorspellingen en uitkomsten ervan tot heden 2008.
Voor geintresseerden;
Lecture Peter schiff to 1000+ mortgage bankers 2006

quote:

Op zondag 27 juli 2008 23:43 schreef SeLang het volgende:

[..]

Spot on!

quote:

Op zondag 27 juli 2008 23:53 schreef henkway het volgende:

[..]

Ja ik heb ze alle 8 bekeken, maar het is heel opmerkelijk, en die andere staat te vertellen dat de olieprijs gaat zakken tot ver onder de 50 dollar

Maar hij zegt toen dat goud naar de 5000 $ per ounce gaat en de US rente skyhigh

quote:

Opnieuw twee Amerikaanse banken onder toezicht

De Amerikaanse toezichthouder FDIC heeft opnieuw de controle overgenomen bij twee banken die in de problemen zijn gekomen als gevolg van de kredietcrisis.


Het gaat om de First National Bank of Nevada en de First Heritage Bank of Newport Beach.

De First National Bank of Nevada kwam in de problemen door het verstrekken van onroerend goed-leningen. De bank heeft in totaal 3,4 miljard dollar aan deposito's. De First Heritage Bank of Newport Beach heeft 254 miljoen dollar aan deposito's.

Verkocht
De FIDC heeft de rekeningen van beide banken verkocht aan de Mutual of Omaha Bank. Maandag zullen de 28 bankfilialen openen als kantoren van die bank. Klanten hoeven zich geen zorgen te maken over hun rekeningen.

De toezichthouder moet naar schatting 862 miljoen dollar meebetalen om de cliëntendeposito's veilig te stellen.

De banken zijn het zesde en zevende slachtoffer van de kredietcrisis. Twee weken geleden moest de overheid al ingrijpen bij de IndyMac Bank, een van de grootste aanbieders van hypotheken.

Door Anna Dijkman

quote:

Op maandag 28 juli 2008 11:19 schreef ItaloDancer het volgende:
Het gaat door totdat het geld op is.

Oh nee, wacht...

quote:

Monday, July 28, 2008

Open Letter To Obama

Dear Senator Obama. The US economy is in the worst economic crisis in decades, arguably since the great depression. Housing is collapsing, state budgets are in shambles, unemployment is soaring, and the US dollar is sinking.

Things are going to get even worse when the commercial real estate bust picks up steam. We have seen six bank failures already this year. There are 90 more banks on the problem list. Many of them will fail.

Meanwhile, Treasury Secretary Paulson and President Bush are both stressing "The U.S. economy is fundamentally strong, diverse and resilient." Indeed, Paulson speaks of the "strong dollar policy" at every opportunity.

The vast majority of citizens in the United States know that the above statements by President Bush and Paulson are lies.

What we really need is for politicians to face the public and state the truth.

The Truth Is Easy To See

* The US can no longer afford to be the world's policeman.
* Congress has been spending beyond its means.
* Deficit spending is cheapening the US dollar.
* Cutbacks and sacrifices have to be made.


Interest On The National Debt Is $377 Billion

The national debt as of July 17, 2008 is $9.5 Trillion dollars. Monthly interest For the first nine months of Fiscal Year 2008 the Interest Expense on the Debt Outstanding is $377 billion dollars!

Paulson talks about the "strong fundamentals" of the US dollar. Our entire "Strong Dollar Policy" consists of nothing more than Paulson yapping about the strong dollar. It is an international disgrace. It is sad the Treasury Secretary does not understand that the two biggest factors affecting the US dollar are interest rates differentials and deficit financing.

Our Feds Fund Rate is 2.00% in comparison to 5.00% in the UK and 4.25% in the EU. In regards to the budget deficit, China and Japan have been financing our out of control spending.

Some fundamentals! If Paulson believes what he says, he is not qualified to be Treasury Secretary.

US Banking System Is Unsound

Senator Obama our banking system is unsound. I presented the case in You Know The Banking System Is Unsound When....

I ask you to take the time to read that post. In it, I presented 25 reasons our system is unsound. Here is number reason number 25.

25. Of the $6.84 Trillion in bank deposits, the total cash on hand at banks is a mere $273.7 Billion. Where is the rest of the loot? The answer is in off balance sheet SIVs, imploding commercial real estate deals, Alt-A liar loans, Fannie Mae and Freddie Mac bonds, toggle bonds where debt is amazingly paid back with more debt, and all sorts of other silly (and arguably fraudulent) financial wizardry schemes that have bank and brokerage firms leveraged at 30-1 or more. Those loans cannot be paid back.

What cannot be paid back will be defaulted on. If you did not know it before, you do now. The entire US banking system is insolvent.

The problem is not bank regulation or lack thereof. The problem is fractional reserve lending accompanied by runaway spending in Congress.

Congress Must Be Held Accountable

Congress must be held accountable for deficit spending. Clearly the Republican plan of reducing taxes, foolishly wasting hundreds of billions in Iraq, and praying for an economic miracle did not work.

Phil Gramm, senator McCain's economic advisor, said we were in a "mental recession". You rightfully blasted him for it, stating "He didn't say this but I guess what he meant was that it's a figment of your imagination, these high gas prices."

Economically, you are calling for another $50 billion dollar spending stimulus. If that fails (which it will) do you want another one, and another one after that? Where does it stop? I am all in favor of returning $50 billion to the taxpayers. I just want to know we are going to pay for it.

Senator Obama how do you propose we pay for that?

The 100 Year's War

Senator Obama, the entire nation knows we went to war under false pretenses, if not blatant lies. Yet Senator McCain is willing to keep us in Iraq for a hundred more years if necessary. Unfortunately, you have not found the courage to commit to a timetable to pull all of our troops out of Iraq. Senator, the nation is sick of this war. ALL of our troops need to come home. Every one of them.

It is time for someone to stand up and say "This war was a mistake. We are pulling out. And here is the time table in which we are going to do it."

Since that person is not going to be McCain, it better be you.

Everyone I speak to is now unsure of your commitment to get us out of Iraq. Leaving 1/2 or 1/3 of our troops in Iraq is a miserable compromise. Iraq belongs to the Iraqis. Those who fear moral consequences of an exit should look at the moral and economic consequences of keeping our troops in harm's way for another 100 years.

The biggest mistake we can now make in Iraq is prolonging the big mistake we already made.

Horrendous Ethanol Policies

Senator Obama, you support ethanol tariffs and subsidies. These policies are nothing short of an economic disaster. Congress passed a 54 cent tariff on ethanol imports. That tariff is increasing the price of gasoline at the pump.

Is that tariff creating any jobs here? Of course not. Government mandated solutions never work. The US Ethanol Industry Is In Distress. There are "16 Ethanol Plants Filing For Bankruptcy. Many More Will Come." If that is not bad enough, the corn subsidy is uneconomically diverting corn production to ethanol production. This in turn is causing food prices to rise.

So much for government mandated "solutions".

Why We Are In This Mess

Senator Obama, the root cause of this mess is uncontrolled Congressional spending, government sponsorship of GSEs and rating agencies, fractional reserve lending, and the Fed.

The Fed attempting to stave off the last recession slashed interest rates to 1% to bail out their banking buddies in deep trouble over dotcom loans as well as loans to emerging markets. Congress compounded the problem by spending like complete fools. And the Bush Administration with help from Congress was willing to waste billions of dollars we did not have in that hellhole called Iraq.

Finally, SEC sponsorship of the rating agencies led to insane AAA ratings on all sorts of subprime and Alt-A mortgage debt that Wall Street could package and sell to unsuspecting suckers like state pension plans.

Biggest Party Wall Street Ever Had

Paulson called this "The strongest global economy he has ever seen". The reality is throwing money around created "The biggest party Wall Street has ever had". This was an unfounded boom based on low interest rates and cheap credit. Millions of people, sucked in the vortex of this artificial boom, are now being foreclosed on.

And instead of fixing the fundamental problem (The Fed, runaway Congressional spending, governments sponsorship of the GSEs, and government sponsorship of the big 3 rating agencies), you along with most of congress are looking towards more regulation as the solution.

Senator Obama, The Fed IS the problem. Congress IS the problem. Bernanke IS the problem. Fractional Reserve Lending IS the problem. If you do not see the light, YOU are the problem.

The Problem Cannot Be The Solution

If runaway government spending is part of the problem, (and it is clear that it is), then it should be equally clear that runaway government spending is NOT the solution. If government sponsorship of the GSE was part of the problem (and it was) then even bigger government sponsorship of the GSEs is not the solution.

The plain fact of the matter is that home prices are still too high. They need to come down. Artificial attempts to force home prices up will drag this economic mess out for a decade longer, just as happened in Japan.

It was a sad day last week when Bernanke said "It's important for Fannie Mae and Freddie Mac bonds and stocks to rise so they can keep raising capital and aid the mortgage market."

With that we lost every semblance of the free market we had left. We now have government sponsorship if not outright nationalization of GSEs.

Senator Obama, do you even remember the Mission Statement of Fannie Mae?

We are a shareholder-owned company with a public mission. We exist to expand affordable housing and bring global capital to local communities in order to serve the U.S. housing market.

Fannie Mae exists to expand affordable housing. Clearly Fannie Mae has failed its core mission. All government sponsored corporations fail their mission. The very nature of promoting housing makes prices go up, until the final blowoff top which we are now on the backside of, having reached Peak Credit.

The US has partied too long and too hard at the federal level, the state level, the corporate level, and the personal level. The cure for a hangover is most emphatically not more booze. The cure for a credit crisis is not more "free money", from either Congress or the Fed.

The Fed Uncertainty Principle

Sadly, we are moving in the wrong direction as predicted by the Fed Uncertainty Principle.

Uncertainty Principle Corollary Number One: The Fed has no idea where interest rates should be. Only a free market does. The Fed will be disingenuous about what it knows (nothing of use) and doesn't know (much more than it wants to admit), particularly in times of economic stress.

Uncertainty Principle Corollary Number Two: The government/quasi-government body most responsible for creating this mess (the Fed), will attempt a big power grab, purportedly to fix whatever problems it creates. The bigger the mess it creates, the more power it will attempt to grab. Over time this leads to dangerously concentrated power into the hands of those who have already proven they do not know what they are doing.

Uncertainty Principle Corollary Number Three: Don't expect the Fed to learn from past mistakes. Instead, expect the Fed to repeat them with bigger and bigger doses of exactly what created the initial problem.

Uncertainty Principle Corollary Number Four: The Fed simply does not care whether its actions are illegal or not. The Fed is operating under the principle that it's easier to get forgiveness than permission. And forgiveness is just another means to the desired power grab it is seeking.

The Cure

The only cure for an artificial boom is time and price, in conjunction with sound economic policies.

Senator Obama, you have a chance to make history. Assuming you are elected, you will have the opportunity to do something no President has done for decades: Stand before the American people and tell the plain hard truth.

* The US can no longer afford to be the world's policeman.
* Congress has been spending beyond its means.
* Deficit spending is cheapening the US dollar.
* Cutbacks and sacrifices have to be made.

People will understand as long as they are being leveled with.

A New Economic Advisor

Before you can lead the way, you need a new economic advisor, preferably one as Vice President.

One thing is certain: Giving away $50 billion dollars on top of the $150 billion in stimulus Congress already gave away is not going to solve any problems.

If printing money and handing it out solved economic problems, Zimbabwe would be the most economically powerful nation in the world.

Why is it the same solution "free money" is tried over and over and over, when it never works?

The Nation Needs Healing

This war torn, economically tortured country needs heeling. To meet that goal we can no longer afford the same bitter partisanship in Congress that we have seen for what seems like forever.

McCain is unable and unwilling to heal the nation. His willingness to spend another 10 years in Iraq, wasting trillions more dollars at a time the nation is sick of this war, is proof enough.

Senator Obama, you are clearly able to heal the nation, but are you willing? If you can just see fit to have the courage to reach across the aisle you can electrify the nation, re-energize the country based on sound economic free market principles, and minimize the partisan bickering in Congress.

Senator Obama, I ask you to nominate Ron Paul as your Vice President, embrace sound economic policies, and return this country to greatness. If you have the courage to do so, the upcoming election will be the biggest surprise blowout in history. On the other hand, if you stick to policies of giving away "free money" this nation will be in ruins four years from now.

Senator Obama I ask you, "What's it gonna be?"

quote:

Op maandag 28 juli 2008 00:07 schreef SeLang het volgende:

[..]

Die Peter Schiff is spot on en die andere kerel is in denial over de housing
Het verbaast me elke keer weer hoe weinig fundamenteel inzicht de meeste mensen eigenlijk hebben in beleggen en speculeren. Dat geldt zelfs voor velen die er beroepshalve mee bezig zijn.

Het waarderen van commodities is m.i. puur koffiedik kijken. Bij huizen en aandelen valt daarentegen redelijk nauwkeurig de fair value te bepalen omdat die simpelweg gerelateerd zijn aan de inkomsten die deze assets genereren. Commodities zijn altijd een pure speculatie, afhankelijk van wat de gek ervoor geeft.

quote:

Op maandag 28 juli 2008 14:47 schreef digitaLL het volgende:
ABN AMRO Global Properties Securities Fund
[ afbeelding ]

OHRA Onroerend Goed Fonds
[ afbeelding ]

quote:

Op maandag 28 juli 2008 14:19 schreef digitaLL het volgende:

[..]

Waarmee worden die huizen en aandelen(fabrieken/kantoren etc) gebouwd? Wat hebben die fabrieken nodig om iets te kunnen produceren? Juist grondstoffen. De prijs van grondstoffen hangt of van vraag en aanbod evenals huizen en aandelen. Het verschil tussen hard assets zoals fabrieken, huizen, grond, grondstoffen is de beperkte hoeveelheid ervan. Dit in tegenstelling tot fiat currency dat ongebreideld "gedrukt" kan worden. Uit de grafieken van basemetals blijkt dat afgelopen jaren geen sprake was van grote voorraad reserves. Verder moet opgemerkt dat de meeste grondstofwinning energie intensief is. Het gevolg is dat een hoge energieprijs veel invloed heeft op de prijs van andere grondstoffen.

quote:

Op zondag 27 juli 2008 21:24 schreef SeLang het volgende:

[..]

In jouw eigen voorbeeld waarin je 3000 extra leent heb je per saldo 2000 euro betaald (5000 rente betaald - 3000 extra lening) en is je schuld met 3000 toegenomen. Het huis is 3000 gestegen (inflatie). Je equity is dus gewoon 2000 gedaald. Het is vooral de bank die hiervan profiteert (vandaar dat het 'huis als ATM' principe ook zo door de banken wordt gepushed).
[..]

Jouw maandlasten zijn irrelevant voor de vraag in kwestie, namelijk of je in reeele termen financieel voordeel hebt bij het gebruiken van je huis als ATM.
[..]

In deze passage geef je me dus gewoon gelijk: Je verlaagt je equity in reeele termen, en daarmee is het concept van inkomen genereren door 'overwaarde' te cashen flawed. Of JIJ na dit verlies van reeele waarde wel of niet je hypotheek nog kunt betalen is verder niet interessant. Het gaat erom dat je equity achteruit gaat.
[..]

Irrelevant voor deze discussie
[..]

En hier geef je me weer gewoon gelijk

Het probleem is dat jij steeds twee dingen door elkaar haalt. Het concept 'huis als ATM' is flawed omdat het je -in tegenstelling tot wat men denkt- armer maakt in plaats van rijker. Men denkt 'overwaarde' te cashen, maar op lange termijn is er helemaal geen sprake van overwaarde in reeele termen als je de combinatie van hypotheek + huis bekijkt. In jouw eigen voorbeeld is er zelfs sprake van 'onderwaarde'.

Of jij persoonlijk je hogere schuld en de verlaagde equity kunt overleven is misschien voor jou persoonlijk wel interessant, maar niet voor de vraag of 'huis als ATM' wel of niet een werkend concept is.

Maar goed, dit is mijn laatste post hierover want ik blijf niet aan de gang...
Alles wat je moest weten stond al in post 1 en 2.

quote:

Op maandag 28 juli 2008 14:49 schreef SeLang het volgende:

[..]

Ik ontken ook helemaal niet dat een hogere vraag naar commodities kan leiden tot een hogere prijs.
Maar het bepalen van de juiste prijs is lastig. Zoals ik in mijn vorige post schreef kun je bij aandelen of onroerend goed een heel redelijk idee van de waarde krijgen door te kijken naar de inkomsten die deze assets genereren. Maar commodities genereren geen inkomen maar hebben juist een carry cost. Ik ken geen enkele praktische methode om te bepalen of olie, goud etc nu $10, $100 of $1000 moeten kosten. Een 'belegging' in commodities is daarmee een pure speculatie. Als jij wel een praktische methode weet om de waarde te bepalen dan hou ik me aanbevolen (evenals de rest van de financiele wereld).

quote:

Op maandag 28 juli 2008 15:53 schreef digitaLL het volgende:

Replacement is bijv ipv koperen dataleidingen glasvezel gebruiken. Geplastificeerde ijzeren buizen als water/gasleiding gebruiken ipv koperen.

quote:

Op maandag 28 juli 2008 15:53 schreef digitaLL het volgende:

[..]

Praktische kennis;

Kijk of de voorraadreserves toenemen of afnemen.
Bekijk de minimale kosten voordat een grondstof winst oplevert, bijv goud uit ZA kost minimaal $400 per ounce om het te winnen.
Weet dat grondstoffen langjarig cyclisch zijn. Vergroten van grondstofproductie vraagt meestal enorm veel tijd.
Grondstoffen zijn nodig voor producten, als de economie terugloopt zal de vraag dalen, wat nu nu dus zien.
Grondstoffen zijn een hedge op fait currency.
Als de geldpersen draaien zal men er meer voor moeten neertikken.
Grondstoffen zijn zeer specifiek en vragen inzicht in geografie, energiekosten, replacement.
Bijv:
Aluminiumerts is overvloedig aanwezig, de kosten zijn vooral de energie.
Aluminium=electra, zelfs zodanig dat men nu denkt aan aluminum als brandstof voor auto's, de energie dichtheid is zelfs groter dan die van benzine.
Koper komt hoofdzakelijk op slechts enkele locaties in grotere concentraties voor, zich ontwikkelen betekent veel koper nodig hebben. Snelle economische wereldgroei betekent snel stijgende koperprijzen.
Replacement is bijv ipv koperen dataleidingen glasvezel gebruiken. Geplastificeerde ijzeren buizen als water/gasleiding gebruiken ipv koperen.

quote:

Op maandag 28 juli 2008 16:04 schreef SeLang het volgende:

[..]

Wat je hier opschrijft kan allemaal best waar zijn, maar vertel me nu eens wat de fair value is van een vat olie of een troy ounce goud? Dat kun je niet (niemand trouwens).

quote:

Op maandag 28 juli 2008 16:08 schreef digitaLL het volgende:

[..]

Fair value wordt bepaald met het volgende, deze factoren zijn ook voor grondstoffen in te schatten lijkt me.

* relative scarcity
* perceived utility (economist's term for subjective value based on personal needs)
* risk characteristics
* replacement costs, or costs of close substitutes
* production/distribution costs, including a cost of capital

quote:

Op maandag 28 juli 2008 14:49 schreef SeLang het volgende:
Een 'belegging' in commodities is daarmee een pure speculatie.