Het conceptregeerakkoord: hoofdpunten

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 15:37 schreef sigme het volgende:

[..]

Nee.

Het is wel een belang van de gemeenschap om het voortbestaan van de gemeenschap te bewaken, en waar mogelijk de kwaliteit van de voortzetting van de gemeenschap te verhogen / te bewaken.

Hiervoor is geslachtsgemeenschap vereist, en zijn onwenselijke producten daarvan onwenselijk.

Het is maar net hoe je tegen seks aan kijkt. Als het inderdaad er alleen om draait om nageslacht te produceren dan heb jij gelijk. Dan moet je de pil aan mensen geven zodat het allemaal goed gereguleerd kan worden.

Maar als je seks combineert met liefde, dan is het beste wat de overheid kan doen: alle assistentie voor vrije seks achterwege laten. Dan worden mensen wel wat voorzichtiger en wordt de 'waarde' van seks ook wat hoger: we zouden er dan wat selectiever en gedisciplineerder mee omgaan.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 15:22 schreef du_ke het volgende:

[..]

De overheid doet niets met dat leven maar zou naar mijn idee vrouwen wel de mogelijkheid moeten bieden om de pil te slikken zonder financiele belemmeringen.

En condooms dan? Moeten die ook gratis worden?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 15:54 schreef MrBadGuy het volgende:

[..]

En condooms dan? Moeten die ook gratis worden?

Nee.

Sexy lingerie wel toch?

Ik vind het allemaal een beetje slappe hap.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 16:00 schreef du_ke het volgende:

[..]

Nee.

Het helpt tegen verspreiding van soa's en het voorkomt zwangerschappen. Beter dus dan de pil

Maar van mij hoeft geen van beide gesponsord te worden

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 16:03 schreef Heerlijkheid het volgende:
Sexy lingerie wel toch?

En sex toys toch zeker wel?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 16:03 schreef Heerlijkheid het volgende:
Sexy lingerie wel toch?

Als het even kan .

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 13:29 schreef du_ke het volgende:
Ofwel dat de opmerking van neworder onzin was.

Jij gelooft werkelijk dat de overheid de woningmarkt bestuurt en kan bepalen hoeveel woningen er worden gebouwd?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:30 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Jij gelooft werkelijk dat de overheid de woningmarkt bestuurt en kan bepalen hoeveel woningen er worden gebouwd?

Als ze het echt willen kan dat wel. Of het wenselijk is is een tweede. Want dan krijg je het jaren 50 en 60 type woningbouw. (niet dat die variatie nou veel kleiner was dan er nu in de catalogussen van de projectontwikkelaars staat maar dat is bijzaak ).

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:35 schreef du_ke het volgende:

[..]

Als ze het echt willen kan dat wel. Of het wenselijk is is een tweede. Want dan krijg je het jaren 50 en 60 type woningbouw.

Die huizen uit de jaren '50 en '60 worden nu zo langzamerhand al gesloopt. Wel handig. KUn je mooi nieuwe huizen bouwen op de leeggevallen plekken, kom je als overheid makkelijk aan je quotum. .

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:35 schreef du_ke het volgende:
Als ze het echt willen kan dat wel. Of het wenselijk is is een tweede. Want dan krijg je het jaren 50 en 60 type woningbouw. (niet dat die variatie nou veel kleiner was dan er nu in de catalogussen van de projectontwikkelaars staat maar dat is bijzaak ).

Het blijft ook typisch Nederlands om maatwerk voor de prijs van standaard te willen. Met andere woorden, we willen allemaal een volstrekt unieke woning maar we willen er voor betalen alsof het een rijtjeshuis is.

Zie niet wat er mis is met (ruime) flats. Voor weinig geld krijg je alsnog een fatsoenlijke levensruimte iets wat voor veel mensen blijkbaar moeilijk te vinden is (starters vinden moeilijk een woning). Als je een unieke woning wil dan zorg je maar dat je meer gaat verdienen

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:41 schreef freako het volgende:

[..]

Die huizen uit de jaren '50 en '60 worden nu zo langzamerhand al gesloopt. Wel handig. KUn je mooi nieuwe huizen bouwen op de leeggevallen plekken, kom je als overheid makkelijk aan je quotum. .

Maar nooit in dezelfde dichtheid. Want een tweekamerflatje is nu niet meer genoeg voor een gezin.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:46 schreef du_ke het volgende:

[..]

Maar nooit in dezelfde dichtheid. Want een tweekamerflatje is nu niet meer genoeg voor een gezin.

Wie zegt dat er gezinnen in moeten? Starters kwamen toch zo moeilijk aan een woning?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:35 schreef du_ke het volgende:
Als ze het echt willen kan dat wel.

Hoe dan? Welk instrumentarium heeft de overheid ter beschikking om er voor te zorgen dat er daadwerkelijk een bepaald aantal woningen wordt gebouwd?

quote:

Of het wenselijk is is een tweede. Want dan krijg je het jaren 50 en 60 type woningbouw. (niet dat die variatie nou veel kleiner was dan er nu in de catalogussen van de projectontwikkelaars staat maar dat is bijzaak ).

Het soort bouw heeft niets te maken met het behalen van een kwantitatieve norm.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:46 schreef du_ke het volgende:
Want een tweekamerflatje is nu niet meer genoeg voor een gezin.

Is dat ooit anders geweest in de naoorlogse periode?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:45 schreef FJD het volgende:
Het blijft ook typisch Nederlands om maatwerk voor de prijs van standaard te willen. Met andere woorden, we willen allemaal een volstrekt unieke woning maar we willen er voor betalen alsof het een rijtjeshuis is.

Dat kan ook makkelijk als de overheid zich niet met de woningmarkt zou bemoeien.

quote:

Zie niet wat er mis is met (ruime) flats. Voor weinig geld krijg je alsnog een fatsoenlijke levensruimte iets wat voor veel mensen blijkbaar moeilijk te vinden is (starters vinden moeilijk een woning). Als je een unieke woning wil dan zorg je maar dat je meer gaat verdienen

Een beetje appartement is net zo duur als een huis.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:49 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Hoe dan? Welk instrumentarium heeft de overheid ter beschikking om er voor te zorgen dat er daadwerkelijk een bepaald aantal woningen wordt gebouwd?

Bv. dat bouwgrond niet langer gebruikt mag worden voor speculatiedoeleinden.
Dus wie bouwgrond koopt/bezit moet meteen beginnen met bouwen.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:49 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Hoe dan? Welk instrumentarium heeft de overheid ter beschikking om er voor te zorgen dat er daadwerkelijk een bepaald aantal woningen wordt gebouwd?
[..]

De overheid kan de bouw faciliteren doormiddel van b.v. subsidies. En de gemeenten en provincies een bouwnorm opleggen.

quote:

Het soort bouw heeft niets te maken met het behalen van een kwantitatieve norm.

Toch wel als je een kwantitatieve norm wilt halen gaat dat veel makkelijker als je als je een standaard type woningen neerzet.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:50 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Is dat ooit anders geweest in de naoorlogse periode?

De gewenste (en gerealiseerde) hoeveelheid ruimte per persoon in woningen is flink gestegen sinds WO2.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:06 schreef du_ke het volgende:
Toch wel als je een kwantitatieve norm wilt halen gaat dat veel makkelijker als je als je een standaard type woningen neerzet.

Plattenbau. Ik wist het wel.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:48 schreef freako het volgende:

[..]

Wie zegt dat er gezinnen in moeten? Starters kwamen toch zo moeilijk aan een woning?

Klopt zou kunnen inderdaad. Maar dan is het de vraag of het verstandig is eerste de oude woningen te slopen. Daar wordt het wel duurder van.

Onze inhoudheld .

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:07 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Plattenbau. Ik wist het wel.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 17:35 schreef du_ke het volgende:

[..]

Als ze het echt willen kan dat wel. Of het wenselijk is is een tweede. Want dan krijg je het jaren 50 en 60 type woningbouw. (niet dat die variatie nou veel kleiner was dan er nu in de catalogussen van de projectontwikkelaars staat maar dat is bijzaak ).

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:06 schreef du_ke het volgende:
De overheid kan de bouw faciliteren doormiddel van b.v. subsidies. En de gemeenten en provincies een bouwnorm opleggen.

De overheid is niet altijd de oplossing. Ik blijf me ook altijd afvragen hoe erg het daadwerkelijk gesteld is met de woningnood maar goed. Kijk bv. alleen al op Funda. Daar kan ik een 500 koopwoningen vinden voor onder de 100k, waarvan 444 met een oppervlakte groter dan 50m². Huizen van 75k zijn al te kopen met een inkomen van 18k en dat is als je praat over 1 kostwinnaar. Goed, ik zal wel weer iets te makkelijk denken

quote:

Toch wel als je een kwantitatieve norm wilt halen gaat dat veel makkelijker als je als je een standaard type woningen neerzet.

Lijkt me evident dat als je woningen voor starters neer gaat zetten dat het standaard flats worden. Er moet toch ergens op bespaard worden.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:16 schreef FJD het volgende:

[..]

De overheid is niet altijd de oplossing.

Het was het antwoord op de vraag of de overheid het zou kunnen. Dat denk ik wel, echt wenselijk is het echter niet.

quote:

Ik blijf me ook altijd afvragen hoe erg het daadwerkelijk gesteld is met de woningnood maar goed. Kijk bv. alleen al op Funda. Daar kan ik een 500 koopwoningen vinden voor onder de 100k, waarvan 444 met een oppervlakte groter dan 50m². Huizen van 75k zijn al te kopen met een inkomen van 18k en dat is als je praat over 1 kostwinnaar. Goed, ik zal wel weer iets te makkelijk denken
[..]

Het probleem is inderdaad meer kwalitatief dan kwantitatief. Niet voor niets is er ruimte om hele woonwijken af te breken en er nieuw te bouwen.

quote:

Lijkt me evident dat als je woningen voor starters neer gaat zetten dat het standaard flats worden. Er moet toch ergens op bespaard worden.

Klopt maar ik vraag me af of het echt uit kan om ergens starterswoningen neer te zetten voor maximaal een ton.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:20 schreef du_ke het volgende:
Het probleem is inderdaad meer kwalitatief dan kwantitatief. Niet voor niets is er ruimte om hele woonwijken af te breken en er nieuw te bouwen.

Dus eigenlijk zijn we gewoon een stel zeikerds die voor minder geld meer huis willen. Boehoe, de markt heeft een groter huis onbetaalbaar gemaakt. Lijkt me dan niet echt meer nodig om daar op enige wijze in te grijpen toch? Op de een of andere manier lukt het mij op Funda namelijk gewoon om verschillende huizen te vinden in verschillende prijsklassen afhankelijk van in welke modus ik ben (realistisch of dromerig ) en of het samen kopen van een huis een optie is. Er staat genoeg te koop in alle prijsklassen.

quote:

Klopt maar ik vraag me af of het echt uit kan om ergens starterswoningen neer te zetten voor maximaal een ton.

Tja zal lastig worden. Arbeidskosten en bouwvoorschriften drijven de prijs flink op maar goed met de bouw van een forse flat in een niet zo geweldige buurt moet het toch wel mogelijk zijn. Wellicht dat er een combinatie moet komen waarin de onderste verdieping van de flat toegewezen wordt aan een supermarkt, kapper etc. en daar tegenover staat dan een jaarlijks bedrag. Uiteraard moeten de flats wel een stuk meer mensen woonruimte bieden dan de gemiddelde flat nu doet.

Ik dacht dat we al genoeg bezuinigd en genoeg geld in het laatje hadden gestopt, maar we moeten weer 4 jaar lang betalen zoals ik het zie.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:26 schreef FJD het volgende:

[..]

Dus eigenlijk zijn we gewoon een stel zeikerds die voor minder geld meer huis willen. Boehoe, de markt heeft een groter huis onbetaalbaar gemaakt. Lijkt me dan niet echt meer nodig om daar op enige wijze in te grijpen toch? Op de een of andere manier lukt het mij op Funda namelijk gewoon om verschillende huizen te vinden in verschillende prijsklassen afhankelijk van in welke modus ik ben (realistisch of dromerig ) en of het samen kopen van een huis een optie is. Er staat genoeg te koop in alle prijsklassen.

Alsof iedereen zomaar een hypotheek kan krijgen.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:34 schreef rebel6 het volgende:
Alsof iedereen zomaar een hypotheek kan krijgen.

en hoe gaat dat veranderen als we huizen bij bouwen

Ik lees dat de regering 30% er bij krijgt, 24 euro meer op de vliegticket, de no claim gaat eraf,de aow-ers moeten zowat hun eigen aow ophoesten.
En dan gaat er bakken met geld naar de achterstandswijken en in 2020 moeten wij het schoonste land ter wereld zijn.

Dus dan hebben we eigenlijk 4 jaar lang voor jan lul zitten bezuinigen, en worden we straks weer 4 jaar lang keihard anaal genomen maar nu onder het mom van milieu

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:40 schreef FJD het volgende:

[..]

en hoe gaat dat veranderen als we huizen bij bouwen

Bij meer woningen zakt de gemiddelde huizenprijs, dus meer huurders die kunnen kopen.

En als er nu niet langer dure huizen gebouwd worden maar juist heel veel goedkope appartementen dan wordt het financieringsrisico voor banken zo laag dat mensen met een laag inkomen en/of zonder vast contract ook zonder problemen een hypotheek kunnen krijgen.

Dus jouw mening dat het een luxeprobleem is (mensen willen gewoon niet meer betalen) deel ik niet en doet geen recht aan al die mensen die niet of alleen tegen strenge voorwaarden een hypotheek kunnen krijgen.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:53 schreef rebel6 het volgende:
Bij meer woningen zakt de gemiddelde huizenprijs, dus meer huurders die kunnen kopen.

De kostprijs voor huizen stijgt, arbeid & productie worden immers duurder. Zodra verkoopprijzen daaronder gaan zitten wordt er simpelweg niet meer gebouwd. Hmmm dat maakt onroerend goed tot machtig mooie testcase. Ik ken iig geen product wat zo gebonden is aan locatie maar wat voor binnenlandse productie eigenlijk te duur wordt.

Dan kan de overheid het bouwen van huizen gaan stimuleren maar goed dat is een kraan open draaien die je niet meer dicht kan draaien. De productiekosten gaan dan immers niet omlaag. Dan moeten er dus initiatieven komen die de productiekosten omlaag brengen. De kosten zijn grofweg in te delen in materialen en arbeid. Arbeid zou goedkoper kunnen worden door het laten fabriceren van huizen door laag betaalde buitenlanders die we na arbeid weer terug sturen. We zouden productiekosten ook kunnen laten dalen door meer modulair te gaan bouwen. Wellicht is nu dan de eindelijk de tijd rijp voor echte prefab huizen.

In zulke initiatieven zie ik meer dan in de heilloze weg van overheidssubsidies.

quote:

En als er nu niet langer dure huizen gebouwd worden maar juist heel veel goedkope appartementen dan wordt het financieringsrisico voor banken zo laag dat mensen met een laag inkomen en/of zonder vast contract ook een hypotheek kunnen krijgen.

Het financieringsrisico wordt niet afgedekt maar slechts verschoven naar de projectontwikkelaar om de reden die ik hier boven noemde. De projectontwikkelaar krijgt van zijn kredietverstrekker een hogere rentevoet voor geschoteld of, bij eigen financiering, zal gaan moeten rekenen met een verhoogde internal rate of return waardoor de totale kosten niet per definitie zullen dalen.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 15:42 schreef Heerlijkheid het volgende:

[..]

Het is maar net hoe je tegen seks aan kijkt. Als het inderdaad er alleen om draait om nageslacht te produceren dan heb jij gelijk. Dan moet je de pil aan mensen geven zodat het allemaal goed gereguleerd kan worden.

Maar als je seks combineert met liefde, dan is het beste wat de overheid kan doen: alle assistentie voor vrije seks achterwege laten. Dan worden mensen wel wat voorzichtiger en wordt de 'waarde' van seks ook wat hoger: we zouden er dan wat selectiever en gedisciplineerder mee omgaan.

Ben jij ooit jong geweest?

Gelukkig geen liberalisatie van de huurmarkt in elk geval.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 19:16 schreef Pappie_Culo het volgende:
Gelukkig geen liberalisatie van de huurmarkt in elk geval.

Waarom niet? Ja, oke, de markt is wat overspannen en dus gaan de huren wat te lomp omhoog, maar verder is er volgens mij niets tegen een vrije huursector.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 19:03 schreef FJD het volgende:

[..]

De kostprijs voor huizen stijgt, arbeid & productie worden immers duurder. Zodra verkoopprijzen daaronder gaan zitten wordt er simpelweg niet meer gebouwd.

Hmmm dat maakt onroerend goed tot machtig mooie testcase. Ik ken iig geen product wat zo gebonden is aan locatie maar wat voor binnenlandse productie eigenlijk te duur wordt.

Dat verhaal gaat niet op.
De verkoopprijzen stijgen veel sneller dan de kosten, als die een keer niet stijgen houden de bouwers nog genoeg marge over. En als men de marge te klein vindt dan zijn er nog genoeg andere bedrijven in binnen- of buitenland die wél willen bouwen.

quote:

Dan kan de overheid het bouwen van huizen gaan stimuleren maar goed dat is een kraan open draaien die je niet meer dicht kan draaien.

Stimuleren staat voor jou gelijk aan subsidies uitdelen?

quote:

De productiekosten gaan dan immers niet omlaag. Dan moeten er dus initiatieven komen die de productiekosten omlaag brengen.

De kosten zijn grofweg in te delen in materialen en arbeid. Arbeid zou goedkoper kunnen worden door het laten fabriceren van huizen door laag betaalde buitenlanders die we na arbeid weer terug sturen. We zouden productiekosten ook kunnen laten dalen door meer modulair te gaan bouwen. Wellicht is nu dan de eindelijk de tijd rijp voor echte prefab huizen.

Goede ideeën, maar je vergeet nog iets belangrijks: de hoge grondprijzen waar de overheid niets aan doet.

quote:

In zulke initiatieven zie ik meer dan in de heilloze weg van overheidssubsidies.

Eens, ik ben ook niet zo'n voorstander van gesubsidieerd bouwen.

quote:

Het financieringsrisico wordt niet afgedekt maar slechts verschoven naar de projectontwikkelaar om de reden die ik hier boven noemde. De projectontwikkelaar krijgt van zijn kredietverstrekker een hogere rentevoet voor geschoteld of, bij eigen financiering, zal gaan moeten rekenen met een verhoogde internal rate of return waardoor de totale kosten niet per definitie zullen dalen.

Dit begrijp ik niet helemaal, waar haal je die extra kosten voor de projectontwikkelaar dan vandaan?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 19:19 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

Waarom niet? Ja, oke, de markt is wat overspannen en dus gaan de huren wat te lomp omhoog, maar verder is er volgens mij niets tegen een vrije huursector.

Nee, buiten het feit dat de logica erachter werkelijk aan alle denkbare kanten rammelt... Jan zit met een hoog salaris in een goedkoop huis. Dat huis wordt duurder. En dan zou Jan opeens optieven naar een vrij beschikbare woning die waarschijnlijk nog duurder is (en er ook nog even moet zijn)? Dat mag je heel hard hopen, omdat er door de huurverhoging ettelijke gezinnen op straat komen te staan. Maar een garantie is er allerminst. Voor de huurmarkt op zich lijkt het me ook een ramp. Enerzijds huisbazen die zich al rijk rekenen, anderzijds een hele hoop mensen in paniek. Nee, lekkere manier om de doorstroming te bevorderen...

Een gokje is leuk, maar niet op deze schaal.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 19:25 schreef rebel6 het volgende:
De verkoopprijzen stijgen veel sneller dan de kosten, als die een keer niet stijgen houden de bouwers nog genoeg marge over. En als men de marge te klein vindt dan zijn er nog genoeg andere bedrijven in binnen- of buitenland die wél willen bouwen.

Die verkoopprijzen willen we toch juist laag houden door veel te bouwen? Dan komt dat moment dus onherroepelijk een keer.

quote:

Stimuleren staat voor jou gelijk aan subsidies uitdelen?

Als de overheid iets stimuleert dan kost het altijd geld. Daarnaast gaf du_ke subsidies als voorbeeld.

quote:

Goede ideeën, maar je vergeet nog iets belangrijks: de hoge grondprijzen waar de overheid niets aan doet.

Grond is nu eenmaal schaars in ons land. Als je met dik 16miljoen mensen op zo'n klein stukje land woont dan gaat de grondprijs nu eenmaal omhoog. Dan kun je of ergens gaan wonen/bouwen waar de grondprijs niet hoog is of forse de hoogte in gaan bouwen zoals ik al voorstelde in m'n idee over een superflat deels betaald door bedrijven op de benedenverdieping die er van profiteren.

quote:

Dit begrijp ik niet helemaal, waar haal je die extra kosten voor de projectontwikkelaar dan vandaan?

Projectontwikkelaar moet het project betalen. Dat is een forse investering. Dan zijn er twee mogelijkheden. Of het geld komt van een kredietverstrekker (daarbij moet je niet aan Leen denken natuurlijk ). Die wil natuurlijk z'n geld terug zien plus een vergoeding, rente. Als het project risicovoller wordt dan gaat de vergoeding voor de kredietverstrekker omhoog. Zodra een project ontwikkelaar woningen gaat ontwikkelen aan de onderkant van de markt dan drukt dat de uiteindelijke verkoopprijs terwijl z'n productiekosten gelijk blijven. Kortom, minder marge en de kans op het draaien van verlies wordt groter. Het risico wordt dus groter en de financieringskosten, de rente, gaat omhoog. Waarbij natuurlijk opgemerkt zou kunnen worden dat een deel van dit risico opgevangen wordt door de ontwikkelaar zelf, zolang dit bedrijf voldoende kredietwaardig is brengt een verlies op het project het afbetalen van de lening niet in gevaar maar goed dan kom je weer op de vraag waarom een projectontwikkelaar zou willen investeren in een project met zo'n groot risico.

De tweede optie is dat het geld uit de zak van de projectontwikkelaar komt. Elke project wordt dan gewogen tegen een internal rate of return. Er wordt geld geinvesteerd dat niet meer geinvesteerd kan worden in andere projecten en dus moet er over dat geld winst behaald worden. Als er een project ontwikkeld dient te worden waarvan de verkoopprijs laag is en de productieprijs daar erg dicht tegen aan gaat zitten. Dan wordt het risico van het project groter waardoor de return ook hoger moet zijn. Anders investeert men in een project met lager risico met een gelijkwaardige return.

Dat houdt dus uiteindelijk in dat alhoewel het risico voor de hypotheekverstrekker van de kopers daalt, het risico voor de kredietverstrekkers van de projectontwikkelaar zal stijgen en daarmee zijn kosten ook.

Hmm het wordt steeds boeiender Mooie case dit

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 19:38 schreef FJD het volgende:

[..]

Die verkoopprijzen willen we toch juist laag houden door veel te bouwen? Dan komt dat moment dus onherroepelijk een keer.

Besef jij wel hoeveel er in Nederland bijgebouwd moet worden voordat er überhaupt een einde komt aan de prijsstijgingen? Dus het moment dat zelfs voor goedkoop werkende bouwers de kosten zwaarder gaan wegen dan de baten is denk ik nog heel ver weg.

quote:

Als de overheid iets stimuleert dan kost het altijd geld. Daarnaast gaf du_ke subsidies als voorbeeld.

Stimuleren kan ook door regels te veranderen (goed, dat is ook niet kosteloos maar stelt verder weinig voor vergeleken bij bouwsubsidies).

quote:

Grond is nu eenmaal schaars in ons land. Als je met dik 16miljoen mensen op zo'n klein stukje land woont dan gaat de grondprijs nu eenmaal omhoog.

Het is de tussenhandel die de grondprijzen opdrijft, als dat een keer aangepakt zou worden zou dat al flink schelen op de huizenprijzen.

quote:

Dan kun je of ergens gaan wonen/bouwen waar de grondprijs niet hoog is of forse de hoogte in gaan bouwen zoals ik al voorstelde in m'n idee over een superflat deels betaald door bedrijven op de benedenverdieping die er van profiteren.

Ook een goed idee, het aantal 1 of 2 persoonshuishoudens groeit nog steeds, op die manier wordt efficient omgegaan met ruimte.

quote:

Projectontwikkelaar moet het project betalen. Dat is een forse investering. Dan zijn er twee mogelijkheden. Of het geld komt van een kredietverstrekker (daarbij moet je niet aan Leen denken natuurlijk ). Die wil natuurlijk z'n geld terug zien plus een vergoeding, rente. Als het project risicovoller wordt dan gaat de vergoeding voor de kredietverstrekker omhoog. Zodra een project ontwikkelaar woningen gaat ontwikkelen aan de onderkant van de markt dan drukt dat de uiteindelijke verkoopprijs terwijl z'n productiekosten gelijk blijven. Kortom, minder marge en de kans op het draaien van verlies wordt groter. Het risico wordt dus groter en de financieringskosten, de rente, gaat omhoog. Waarbij natuurlijk opgemerkt zou kunnen worden dat een deel van dit risico opgevangen wordt door de ontwikkelaar zelf, zolang dit bedrijf voldoende kredietwaardig is brengt een verlies op het project het afbetalen van de lening niet in gevaar maar goed dan kom je weer op de vraag waarom een projectontwikkelaar zou willen investeren in een project met zo'n groot risico.

De tweede optie is dat het geld uit de zak van de projectontwikkelaar komt. Elke project wordt dan gewogen tegen een internal rate of return. Er wordt geld geinvesteerd dat niet meer geinvesteerd kan worden in andere projecten en dus moet er over dat geld winst behaald worden. Als er een project ontwikkeld dient te worden waarvan de verkoopprijs laag is en de productieprijs daar erg dicht tegen aan gaat zitten. Dan wordt het risico van het project groter waardoor de return ook hoger moet zijn. Anders investeert men in een project met lager risico met een gelijkwaardige return.

Dat houdt dus uiteindelijk in dat alhoewel het risico voor de hypotheekverstrekker van de kopers daalt, het risico voor de kredietverstrekkers van de projectontwikkelaar zal stijgen en daarmee zijn kosten ook.

Hmm het wordt steeds boeiender Mooie case dit

Ok, duidelijk verhaal.
Als de overheid eens eerlijke grondpolitiek gaat voeren en bouwbedrijven zich meer gaan richten op Oost-Europese bouwvakkers dan denk ik dat de kosten nog flink omlaag kunnen waardoor het financieringsrisico een stuk kleiner zal worden.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:04 schreef rebel6 het volgende:
Bv. dat bouwgrond niet langer gebruikt mag worden voor speculatiedoeleinden.
Dus wie bouwgrond koopt/bezit moet meteen beginnen met bouwen.

Door dwang dus. Daar wordt geen woning méér door gebouwd, eerder minder.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:15 schreef rebel6 het volgende:
Besef jij wel hoeveel er in Nederland bijgebouwd moet worden voordat er überhaupt een einde komt aan de prijsstijgingen?

Besef jij wel waarom we dit probleem al 60 (!) jaar hebben?

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 18:06 schreef du_ke het volgende:
De overheid kan de bouw faciliteren doormiddel van b.v. subsidies.

Dat werkt dus niet. Als een werkgever zijn werknemers meer betaalt, worden ze dan productiever?

quote:

En de gemeenten en provincies een bouwnorm opleggen.

Gemeenten en provincies beschikken net als de rijksoverheid niet over een instrumentarium om die bouwnorm te bereiken. Noch dwang, noch subsidie zijn effectieve middelen om een markt te sturen.

quote:

Toch wel als je een kwantitatieve norm wilt halen gaat dat veel makkelijker als je als je een standaard type woningen neerzet.

Het gaat niet om het object, het gaat om het (beheersen van het) proces. Dat is een wezenlijk verschil.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:23 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Dat werkt dus niet. Als een werkgever zijn werknemers meer betaalt, worden ze dan productiever?
[..]

De historische praktijk wijst ergens anders op. De bouwproductie is gedaald nadat de overheid zich een stuk terugtrok.

quote:

Gemeenten en provincies beschikken net als de rijksoverheid niet over een instrumentarium om die bouwnorm te bereiken. Noch dwang, noch subsidie zijn effectieve middelen om een markt te sturen.
[..]

Toch wel. Gemeenten kunnen land kopen en in samenwerking met de provincie er een woonbestemming op plaatsen. Daarna kan de gemeente de grond bouwrijp laten maken en kan er gebouwd worden, zolang er vraag is gaat dat goed (in de jaren 80 zijn veel gemeenten daar de mist mee ingegaan). Zo is er ook zeer veel gebouwd.

quote:

Het gaat niet om het object, het gaat om het (beheersen van het) proces. Dat is een wezenlijk verschil.

Het proces is uiteraard veel beter te beheersen als het eenduidige objecten betreft.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:23 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Besef jij wel waarom we dit probleem al 60 (!) jaar hebben?

Het probleem dat we nu hebben is niet te vergelijken met dat van 60 jaar terug.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:22 schreef NewOrder het volgende:

[..]

Door dwang dus. Daar wordt geen woning méér door gebouwd, eerder minder.

Met 16 miljoen mensen die allemaal redelijk willen wonen en een beperkte hoeveelheid grond kom je inderdaad niet onder dwang uit bij het verdeelvraagstuk.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:23 schreef PJORourke het volgende:

[..]

Besef jij wel waarom we dit probleem al 60 (!) jaar hebben?

Ja omdat linkse politiek op dit gebied nooit een voet aan de grond heeft gekregen, de belangen van de bezittende klasse gingen altijd voor. En dus wordt er al 60 jaar minder gebouwd dan er vraag is, zo blijven de prijsstijgingen eeuwig in stand.

Zonde om dit als een van de laatste posts te moeten plaatsen maar een interessant verhaal alhoewel sommige dingen natuurlijk erg partijdig zijn:
Klik
Vooral de bouwstenen klinken goed. De overheid moet weg van regelgeving en bouwprocedures en meer richting het verstrekken van fatsoenlijke bouwgrond.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:30 schreef du_ke het volgende:
Het probleem dat we nu hebben is niet te vergelijken met dat van 60 jaar terug.

Nee, maar het is wel hetzelfde probleem. Het is nooit helemaal opgelost.

quote:

Op dinsdag 6 februari 2007 20:51 schreef FJD het volgende:
Zonde om dit als een van de laatste posts te moeten plaatsen maar een interessant verhaal alhoewel sommige dingen natuurlijk erg partijdig zijn:
Klik
Vooral de bouwstenen klinken goed. De overheid moet weg van regelgeving en bouwprocedures en meer richting het verstrekken van fatsoenlijke bouwgrond.

Interessant artikel..