Huizenprijzen blijven stijgen! Rampzalige gevolgen!!

Naar aanleiding van : http://www.nu.nl/news/658(...)en_hogere_prijs.html

DE OORZAKEN EN GEVOLGEN VAN HET TEKORT AAN WONINGEN.

Nederland kampt al jaren met een structureel tekort aan woningen. Dit is uiteindelijk de belangrijkste reden voor de voortdurende stijging van huizenprijzen. Hierdoor wordt het voor steeds meer starters steeds moeilijker om een woning te kopen. Dit zal op de langere termijn een hele negatieve neerslag op de Nederlandse maatschappij hebben.

1) Oorzaken van de woningnood.
De belangrijkste en eigenlijk enige reden voor de enorme stijging van de huizenprijzen is het tekort aan woonruimte. Wanneer er een behoefte is aan 100 woningen en er zijn er slechts 80 beschikbaar, dan zullen er dus 20 woningzoekenden uiteindelijk niet over een woning beschikken. Dit valt met geen enkele beleidsmaatregel op te lossen. Maatregelen als kopersubsidie, HRA, etcetera etcetera kunnen slechts bepalen hoe deze 80 woningen verdeeld worden. Je blijft er 20 tekortkomen. De enige oplossing is bijbouwen. Dat gebeurt al jaren onvoldoende in Nederland.

Ik zal niet dieper ingaan op oorzaken waarom er te weinig gebouwd wordt in Nederland. De belangrijkste reden hiervoor is dat er te weinig bouwgrond wordt vrijgegeven. Op deze manier kunnen gemeenten en projectontwikkelaars hun inkomsten maximaliseren door middel van de zogenoemde "schaarstepremie". Dit is het principe dat de opbrengsten maximaal zijn wanneer er slechts heel beperkt verkocht wordt. Door de schaarste is de prijs per vierkante meter zo hoog dat er ondanks het beperkte aantal meters dat verkocht wordt toch heel veel verdiend wordt.
In deze topics wordt dit nader uitgelegd:
http://forum.fok.nl/topic/732466
http://forum.fok.nl/topic/732568

2) Waarom stijgt de prijs zo enorm bij schaarste?
Wonen is een primaire levensbehoefte. Iedereen heeft een dak boven zijn hoofd nodig, gekocht dan wel gehuurd. Door belastingtechnische maatregelen, met name de HRA, is het zeer gunstig voor mensen vanaf een modaal inkomen om een huis te kopen en een hypotheek te hebben. Omdat deze mensen geen recht hebben op een sociale woning en huursubsidie, en huren op de vrije markt extreem duur is, "moeten" ze eigenlijk wel kopen. Er zijn echter onvoldoende woningen voor hen beschikbaar.

Wat gebeurt er nu? Omdat iedereen min of meer gedwongen wordt te kopen, maar dit niet voor allen mogelijk is, moeten de starters wel met elkaar concurreren. Uiteindelijk zal degene die nét niet meer het benodigde bedrag op tafel kan leggen afvallen. (En iedereen die daar nog onder zit). De bodemprijs voor een woning ligt dan op dit bedrag.
Om dit inzichtelijk te maken heb ik hier een model voor ontwikkeld. (in excel, kan ik je mailen)
Hierin wordt uitgegaan van:
- De (bruto) verdeling van inkomens van 25 tot 35 jarigen. (De starters)
- Het hieraan gekoppelde maximale hypotheekbedrag
- Een behoefte aan 100.000 woningen
Deze gegevens worden dan uitgezet waarbij op de x-as het totale aanbod staat.
Op de Y1-as zie je hoeveel mensen geen woning hebben
Op de Y2-as zie je hoe de prijs stijgt afhankelijk van het aanbod/de krapte.



Het komt er (logischerwijs) op neer dat de woningen vanuit de bovenste inkomens verdeeld worden naar beneden toe. Een heel groot deel van de starters zit op het randje om nog net te kunnen kopen, maar moet hiervoor dan wel alle zeilen bijzetten.

3)Het is voor iedere groep weer anders

Op dit moment is de situatie zo, en dit zal in de nabije toekomst niet essentieel veranderen, dat een behoorlijk deel helemaal niet meer in aanmerking komt voor een woning, een groot deel alleen met uiterste moeite nog kan kopen, en een veel kleiner probleem voorlopig nog geen problemen ondervind. Singles staan meestal zowiezo buitenspel.
De modale tweeverdieners komen voor het volgende dillema te staan. Op hun dubbele salaris kunnen zij nog wel meedoen op de huizenmarkt. Maar wanneer ze kinderen willen komen de problemen. Ze moeten allebei blijven werken voor de hypotheek, maar de kosten van de kinderopvang zijn ook erg hoog. Er blijft dan een erg sobere levensstijl over. Veel stellen stellen daarom het krijgen van kinderen maar uit, of uiteindelijk zelfs af. Hier ontstaan de zogenaamde "werkende" gezinnen. Allebei een full-time baan houden ze werkend het minder actieve deel van de Nederlandse samenleving in stand.
Het is vaak óf een eigen huisje, óf kinderen. Maar dit zijn bij uitstek twee zaken die men wil combineren. Niet veel mensen willen een gezin stichten op een betaalbare flat in een achterstandswijk.
De tweeverdieners die boven modaal zitten zijn in het algemeen hoog opgeleid. Zij kunnen bovenstaande nog wel combineren. Veel van deze vrouwen gaan echter liever voor de carriére als voor het gezin.
Blijven nog over de laag-opgeleide minimuminkomens en uitkeringsgerechtigden. Door allerlei sociale regelgeving is het juist voor hen wél mogelijk om via de gemeente redelijke huisvesting te krijgen. Een huis soortgelijk aan dat wat voor een 1,5x modaal verdienend gezin niet meer op te brengen is wordt hen vaak aangeboden. Ook hebben veel van deze groepen minder problemen met het stichten van een gezin in een achterstandswijk.


4)Gevolgen hiervan voor Nederland

Het gevolg op de langere termijn van het huidige beleid is dat er steeds minder modale en bovenmodale huishoudens een gezin stichten (kinderen krijgen). Juist dit soort gezinnen echter vormt de ruggengraag van de samenleving!.
Kwantitatief zijn er nog steeds redelijk wat jongeren. Een steeds groter deel van deze jongeren zal in de toekomst echter uit allochtone- en achterstandsgezinnen afkomstig zijn.
Hoe idealistisch en hoe maakbaar men ook over de samenleving denkt, dit is niet de generatie die in de toekomst in Nederland een kenniseconomie kan opbouwen en handhaven. Een kenniseconomie die noodzakelijk is om ons welvaartspeil te handhaven.
Niet alleen op het economische vlak is het modale gezin de hoeksteen van de samenleving. Ook voor wat betreft het handhaven van onze rechtsstaat en democratie, het voorkomen van radicalisme en extremisme, kortom het hele pakket van normen en waarden, wordt door deze groep gedragen. Of het nu blanke Tokkies zijn of bruine hanggroepjongeren, er is maar een bepaald percentage hiervan wat een maatschappij kan verdragen om te blijven functioneren. Toch lijkt het wel alsof alle beleid erop gericht is omstandigheden te scheppen die net dít bewerkstelligen.

5)Wat moet er gebeuren?

Nederland kan niet te lang achterover blijven leunen en hopen dat door middel van vergaderen en opschrijven van beleidsnota's alles wel goed komt. Dit doet de regering al tien jaar. Wanneer er hier nog tien jaar bijkomt is een complete generatie voor een aanzienlijk deel verloren. Ook het geven van allerlei subsidies en belastingvoordelen lost uiteindelijk niets op. Het "harde" tekort aan huizen kan hiermee niet opgelost worden.
De enige mogelijkheid die rest is zo snel mogelijk meer bouwgrond ter beschikking stellen. En de mensen, desnoods op eigen initiatief, hier hun woningen op laten bouwen.
Anders gaat Nederland écht in de problemen komen over 30 jaar.

quote:

Op woensdag 18 januari 2006 23:49 schreef Finder_elf_towns het volgende:
Wat is je discussiepunt eigenlijk? Of is dit weer een hel-en-verdoemenis-topic vergelijkbaar met je "voorspellingen" over de demografie?

Het antwoord op deze malaise ligt uiteraard voor de hand. Bouwen, bouwen, bouwen en elke EU-regel dit blokkeerd negeren of aanvechten.

Zoals je kunt lezen geef ik dat zelfde antwoord ook in mijn conclusie. En dan ontstaat er helemaal geen hel-en-verdoemenis. De oplossing is hier vrij eenvoudig en goed te realiseren.

Wat het discussiepunt is? Wanneer deze oplossing zo zichtbaar is en voor de hand ligt, waarom gebeurt het dan niet?
Worden de gevolgen ervan verkeerd ingeschat?
Prefereren bepaalde partijen boerenland boven demografie?
Zijn gemeenten en projectontwikkelaren alleen uit op winst? (de projectontw wél igg uiteraard)
Is het een complot ?
Roep maar...

Bovendien vind ik het fijn om te discuzeuren over de huizenmarkt en is er op dit moment geen topic meer actief hierover ...

quote:

Op donderdag 19 januari 2006 00:23 schreef spijkerbroek het volgende:
Ik wil niet wonen in een land dat volledig geasfalteerd en volgebouwd is.. en waar het enige groen dat je kunt vinden een cactus op een vensterbank is. Nee, dank je.
En als Nederland daardoor in de problemen komt.. het zij zo.

Het is een misverstand dat Nederland helemaal volgebouwd moet worden om de woningnood op te heffen. Integendeel, hier is slechts een heel klein deel van de (landbouw)-grond voor nodig. Op het totale woningaanbod is de schaarste percentueel gezien maar klein. Toch is zij erg nijpend.
Door slechts 2% van de landbouwgrond vrij te geven is het probleem al grotendeels opgelost.
Er wordt nog steeds maar een klein deel van het Nederlandse oppervlak voor bebouwing gebruikt, al lijkt dit soms heel anders!


De bevolking kan niet blijven groeien wanneer er niet bijgebouwd wordt.

[ Bericht 4% gewijzigd door Andre70 op 19-01-2006 00:38:46 ]

quote:

Op donderdag 19 januari 2006 00:29 schreef GenesiZ het volgende:
Ik wil hier wel een vraag over stellen aangezien ik nu een jaar een eigen huis heb.

De prijzen van de huizen gaan omhoog. Ik heb nu een huis gekocht (eengezinswoning) voor 180.000 eur k.k. Daar betaal ik een x bedrag voor per maand aan hypotheekpremie voor die voor 6 jaar vaststaat. Deze staat vast op (uit me hoofd) 3.2/3.3%. Hoe gaat het verlopen met de hypotheekrentes? Gaan die door dit effect omhoog of gaan deze juist zakken om de mensen over te halen om een hypotheek te nemen en alsnog over de streep worden getrokken om een huis te kopen?

De huizenprijs is niet direct van invloed op de hoogte van de hypotheekrente (andersom is het verband overigens juist heel sterk aanwezig!)
Wat het renteniveau wél bepaald is de economie. Hoe meer de economie groeit, hoe meer vraag naar geld. Stijgt de vraag naar geld, dan stijgt de rente ook, en dus uiteindelijk ook de hypohteekrente.
Indirect staat natuurlijk alles met elkaar in verband, maar de hoofdlijn is dit.
Ik verwacht toch voor over een jaar of 5,6 enigzins een stijging van de hypotheekrente met 1 tot 2 %

quote:

Op donderdag 19 januari 2006 08:23 schreef Bert-Spies het volgende:

[..]
precies, en als daarnaast al die vlak-na-de-oorlog geboren bejaarden de geest geven komen er ook weer een miljoen huizen vrij in de komende 25 jaar....wat nou woning tekort?
bs

Uiteindelijk zal het woningtekort wellicht vanzelf opgelost worden. Dit is zelfs waarschijnlijk.
Maar dit gaat nog wel een lange tijd duren. Pas over vijfentwintig jaar zal dit effect daadwerkelijk een rol gaan spelen.

Wil jij tegen een vijfentwintig-jarige zeggen dat hij niet moet klagen en tot zijn vijftigste bij zijn ouders moet blijven wonen? Dan is het probleem immers vanzelf opgelost!

quote:

Op donderdag 19 januari 2006 08:45 schreef sigme het volgende:

[..]

Nou, mij lijkt een leefbaar Nederland wel zo prettig.

@Andre70, de woningnood was in de jaren '50 veel groter, nietwaar?

Waarom is het land toen niet ingestort?

De woningnood was vlak na de oorlog inderdaad veel groter. Een verschil met nu is dat er toen wél binnen afzienbare tijd ingegrepen is. Nederland is het enige land in Europa met een structurele, langlopende woningnood. Volstrekt onnodig gezien ons overige welvaartsniveau.

quote:

Op donderdag 19 januari 2006 09:51 schreef Deliverance het volgende:

(...)
Als je het vergelijkt met het buitenland is Nederland gewoon vol, zeker in de randstad. Je kan dan wel flink bij willen bouwen, op een gegeven moment vertrekken mensen weer omdat het te vol wordt. Dat zie je nu al in de randstad. Gevolg is dat de kansarmen overblijven.

Wil je ruim wonen, vertrek naar het oosten van Nederland of het buitenland, en ga niet klagen dat de huizenprijzen zo duur zijn in een flink deel van Nederland, dat is iets wat je gewoon moet accepteren. Zoveel mensen willen immers niet in één grote agglomeratie wonen.

In het eerste stuk geef je al meteen het tegenargument voor de tweede bewering. Het is dus inderdaad zo dat veel mensen vertrekken uit Nederland en dat de kansarmen overblijven. Voor hen is het kopen van een huis zowiezo geen optie, en zij worden vanzelf van huisvesting voorzien.

Dat is toch juist níet wat we willen? Dat de kansrijken vertrekken en de kansarmen overblijven?