WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Ik ben te oud voor de jubeltonquote:Op vrijdag 24 maart 2023 19:45 schreef Elan het volgende:
[..]
Niet alleen investeerders. Die fiscale regels worden sowieso aangescherpt, bijvoorbeeld door het aanpakken van de jubelton. Voor jou zal dat niet zo relevant zijn aangezien je dacht ik in een redelijk kapitale woning zit maar voor het klootjesvolk waar ik mezelf toe reken gaat dat natuurlijk wel van invloed zijn op de huizenprijzen in het segment tot 4 ton.
Was ik ook al toen hij geïntroduceerd werd
Maar ik denk dat het afschaffen van de jubelton niet zoveel voor de prijzen doet.
De stelletjes die met 2x jubelton een huis konden kopen kochten ook vaak gelijk een duurdere woning, die zitten over het algemeen ook niet in het <400K segment.
Er is ook niks mis met meer financieringsruimte en duurdere woningen als die natuurlijk ontstaat door loonstijgingen, dat is iets anders dan marktmanipulatie en een gunstig fiscaal klimaat creëren voor investeerders.quote:
[..]
Dus de rente gaat volgens jou weer dalen naar het niveau van pakweg anderhalf jaar terug, gemiddelde lonen stijgen binnenkort aardig door.
Dus: 12% meer financieringruimte op basis van de Nibud normen voor de financieringslasten.
Daar bovenop binnen 2 jaar zo'n 8-10% aan loonstijgingen als je kijkt naar de CAO's die nu gesloten worden.
En dan gaan volgens jou de huizenprijzen nog flink verder zakken? Hoe dan?
Zolang de schaarste aan woningen niet opgelost wordt, worden de huizenprijzen grotendeels bepaald door de financieringsmogelijkheden. Met het scenario wat jij schetst gaan de financieringsmogelijkheden zo'n 20% omhoog komende tijd.
Ik denk dan ook dat je er heel flink naast zit. De rentestijging die eind 2021 is begonnen is nog niet volledig doorgedrongen tot de huizenprijzen. Dat soort veranderingen in de financiële markten werkt zoals ik al schreef met vertraging door in de huizenmarkt.
Tegelijkertijd wordt het rente effect wel wat gedempt door stijgende inkomens (jeej, inflatie!). Ik verwacht dat woningprijzen ten opzichte van het inkomen van werkenden nog wel zal dalen.
Momenteel kost een woning gemiddeld zo'n 10 modale jaarsalarissen. Dat kan best dalen naar 8 jaarsalarissen zonder dat de koopprijzen veel dalen, wanneer de loonstijgingen komende 5 jaar op gemiddeld zo'n 5% per jaar blijven hangen.
De woning van 4 ton kost dan over 5 jaar misschien nog steeds 4 ton. Maar een modaal salaris stijgt dan in een paar jaar tijd van 39k naar 50k. Inflatie kan een daling van de absolute huizenprijzen dus flink maskeren.
Vooralsnog lag ik om de huidige situatie als woning eigenaar. Ons netto inkomen is nu 10% hoger als vorig jaar. En het bedrag wat we maandelijks betalen is geen cent omhoog gegaan. En blijft de komende 18,5 jaar gelijk. Zo zijn we een steeds kleiner deel van ons inkomen kwijt aan woonlasten.
Tot die tijd is een daling prima mogelijk gezien het oververhitte en overprijsde karakter van de markt.
blablablabla
De jubelton was leuk bedacht maar is echt compleet verkeerd uitgepakt.quote:
[..]
Niet alleen investeerders. Die fiscale regels worden sowieso aangescherpt, bijvoorbeeld door het aanpakken van de jubelton. Voor jou zal dat niet zo relevant zijn aangezien je dacht ik in een redelijk kapitale woning zit maar voor het klootjesvolk waar ik mezelf toe reken gaat dat natuurlijk wel van invloed zijn op de huizenprijzen in het segment tot 4 ton.
Verder hebben de laatste 3-4 regeringen een gouden kans laten liggen om de HRA helemaal af te schaffen op het moment dat de rente erg laag was. Nu gaat dat tot veel meer problemen leiden.
Sowieso is er een groot probleem dat de toenemende eisen aan nieuwbouwwoningen in combinatie met prijsstijgingen en gronden die vanwege de langjarige lage rente erg duur in de boeken staan tot verdere vertraging van nieuwbouw leiden. Simpelweg omdat het verlieslatend wordt.
Je mag hem mij nog wel geven :pquote:Op vrijdag 24 maart 2023 19:47 schreef Leandra het volgende:
[..]
Ik ben te oud voor de jubelton
Was ik ook al toen hij geïntroduceerd werd
heb jij een tijdmachine dan?quote:
[..]
Je mag hem mij nog wel geven :p
Er was zoveel belangstelling voor ons huis dat het ‘bieden op inschrijving’ is geworden. Ben erg benieuwd of de mensen die onder de vraagprijs geboden hadden nu afgehaakt zijn.
Eens hoor, maar ook dat is voor een groot deel de VVD-stemmer aan te rekenen.quote:
[..]
De jubelton was leuk bedacht maar is echt compleet verkeerd uitgepakt.
Verder hebben de laatste 3-4 regeringen een gouden kans laten liggen om de HRA helemaal af te schaffen op het moment dat de rente erg laag was. Nu gaat dat tot veel meer problemen leiden.
Sowieso is er een groot probleem dat de toenemende eisen aan nieuwbouwwoningen in combinatie met prijsstijgingen en gronden die vanwege de langjarige lage rente erg duur in de boeken staan tot verdere vertraging van nieuwbouw leiden. Simpelweg omdat het verlieslatend wordt.
blablablabla
Geen enkele partij wil dit echt echt.quote:
[..]
Eens hoor, maar ook dat is voor een groot deel de VVD-stemmer aan te rekenen.
Ik denk dat je het idee van sociale huur helemaal los moet laten, vooral bouwen in het segment van ¤ 750 - ¤ 1.250 huurprijs, en mensen met een te laag inkomen een extra huurkorting geven zodat ze onder sociaal vallen en eventueel recht hebben op huurtoeslag.quote:
[..]
Je kunt zeker niet alle investeerders over een kam scheren. Ik ben er persoonlijk voorstander van om behalve het sociale bezit ook het middeldure bezit bij wet te verankeren. Wat je namelijk steeds meer ziet is dat woningen voor een bepaalde periode in die middeldure categorie aangehouden moeten worden en na die periode alsnog naar de vrije sector gaan. Daarmee kun je als investeerder bij je exit enorm cashen en blijf je op lange termijn tegen het probleem aan lopen dat er te weinig betaalbaar aanbod is.
Het recht op die korting in 3 jaar afbouwen als daar qua inkomen geen recht meer op is, heb je ook nooit scheefwoners.
Is er sprake van langdurig inkomensverlies kun je dat recht op huurkorting krijgen (wel per direct).
Met alle eisen waar woningen nu aan moeten voldoen kan men eigenlijk ook geen sociale huur meer bouwen, de bouwkosten zijn simpelweg te hoog, dus sociale verhuurders moeten gewoon bouwen voor het ¤ 750-1.250 segement en dan met kortingen op de huurprijs gaan werken als het inkomen daar aanleiding toe geeft.
Ik ben ook voorstander om HRA af te schaffen, mits ook het EWF wordt afgeschaft. Je kunt het echter niet maken om dit pats-boem door te voeren. Dan ben je een onbetrouwbare overheid.quote:
[..]
De jubelton was leuk bedacht maar is echt compleet verkeerd uitgepakt.
Verder hebben de laatste 3-4 regeringen een gouden kans laten liggen om de HRA helemaal af te schaffen op het moment dat de rente erg laag was. Nu gaat dat tot veel meer problemen leiden.
Is ook flauw om alles op het conto van de VVD te gooien maar als je hun partijprogramma bekijkt in combinatie met het feit dat ze decennia lang de grootste waren heeft dat natuurlijk wel geresulteerd in de situatie zoals we die nu kennen op de woningmarkt.quote:
[..]
Geen enkele partij wil dit echt echt.
Nog los van de hele prijsontwikkeling is ook het volledig achterblijven van sociale woningbouw zeer kwalijk te noemen.
blablablabla
quote:
[..]
Je mag hem mij nog wel geven :p
Als ik hem te vergeven had kwam je op de 5de plaats
Absoluut zit daar een groot verschil.quote:
Overigens degenen waarvan wij ons tijdelijke appartement huurden hebben het hele gebouw in bezit, de bouwer verkocht het ook als 1 object met 19 appartementen, de huren zijn tussen de ¤ 900 en ¤ 1.100 dus vrije sector.
Ik vind dat prima eigenlijk, zulke investeerders, want die huur moet er ook zijn en iemand moet dat dus gaan verhuren en dat kan dan dus dus niet de sociale verhuurder zijn want die zit in een ander segment.
De huur is ook niet raar ten opzichte van de WOZ bijvoorbeeld.
Dus ja: vastgoedinvesteerders die zeer goedkope woningen opkopen om ze vervolgens duur te verhuren is wat mij betreft wat anders dan een verhuurder die een nieuwbouwobject koopt dat voor vrije sector huur bedoeld was bij het indelen van de wijk.
Investeerders in nieuwbouw zorgen (mede) voor een toename van het aantal beschikbare woningen. Huur in verschillende prijsklassen is zeker iets voor te zeggen, niet iedereen wil of kan immers meteen kopen. Een verhuurder mag ook best een prima rendement halen op zijn toevoeging aan de woningmarkt.
Het massaal opkopen van bestaande bouw is wat mij betreft een ander verhaal. Koopwoningen worden daarmee schaarser, waarmee mensen die eigenlijk zouden willen kopen gedwongen worden om een zelfde type woning (meestal erg tegen een hoge prijs) te huren. Er wordt niets toegevoegd, maar de invisteerder wil wel zijn winst aan de markt onttrekken. Dat is voor de samenleving in mijn ogen een achteruitgang.
Ik moet ook zeggen dat ik jullie huis erg laag geprijsd vind, dus het zou me verbazen als het niet boven de vraagprijs verkocht wordt.quote:
Er was zoveel belangstelling voor ons huis dat het ‘bieden op inschrijving’ is geworden. Ben erg benieuwd of de mensen die onder de vraagprijs geboden hadden nu afgehaakt zijn.
Niet mee eens, door het model van sociale woningbouw zorg je ook dat deze woningen grotendeels bij instellingen blijven van algemeen nut. Als je het helemaal los laat, komt alles op termijn in private handen en daarmee wordt het veel lastiger toezicht te houden. Als je iets - direct of indirect - subsidieert doe je er goed aan ook een mechanisme te hebben waarmee je sturing en controle uit kunt oefenen want anders open je echt een doos van pandora. En in dit geval kun je nooit meer terug als alles in private handen is. En zoals al vaker gezegd: een woning is primair om in te wonen, zeker vanuit de overheid geredeneerd.quote:
[..]
Ik denk dat je het idee van sociale huur helemaal los moet laten, vooral bouwen in het segment van ¤ 750 - ¤ 1.250 huurprijs, en mensen met een te laag inkomen een extra huurkorting geven zodat ze onder sociaal vallen en eventueel recht hebben op huurtoeslag.
Het recht op die korting in 3 jaar afbouwen als daar qua inkomen geen recht meer op is, heb je ook nooit scheefwoners.
Is er sprake van langdurig inkomensverlies kun je dat recht op huurkorting krijgen (wel per direct).
Met alle eisen waar woningen nu aan moeten voldoen kan men eigenlijk ook geen sociale huur meer bouwen, de bouwkosten zijn simpelweg te hoog, dus sociale verhuurders moeten gewoon bouwen voor het ¤ 750-1.250 segement en dan met kortingen op de huurprijs gaan werken als het inkomen daar aanleiding toe geeft.
En terecht, als de HRA afgeschaft was dan had je de poppen nu aan het dansen met 4,5% rente... dat de regeling teruggedraaid moest worden, of dat hij misschien nog tegengehouden kon worden door de eerste kamer.quote:
[..]
Geen enkele partij wil dit echt echt.
Op het moment dat de HRA jarenlang erg laag was, wat het veel makkelijker om voor nieuwe hypotheken de HRA af te schaffen. Met een extreem lage rente was het voordeel van de HRA na correctie van het EWF beperkt. Dat betekent een beperkt effect op de betaalbaarheid en het de prijzen van woningen.quote:
[..]
Ik ben ook voorstander om HRA af te schaffen, mits ook het EWF wordt afgeschaft. Je kunt het echter niet maken om dit pats-boem door te voeren. Dan ben je een onbetrouwbare overheid.
Je hebt dan aandacht nodig voor een overgangsregeling zodat je niet de doorstroming beperkt of mensen met oude rechten te veel bevoordeeld bij een overgang naar een nieuwe woning maar als je het wilt doen is het veel makkelijker bij een extreem lage rente.
En mensen die zeggen dat dit nu tot problemen had geleid: dat is een gelegenheidsargument. In andere landen kan het ook en juist door de HRA zijn de grondprijzen zo enorm opgestuwd en staat er enorm veel lucht in de boeken bij ontwikkelaars en gemeenten.
Ik wil het helemaal niet los maken van de woningstichtingen, ik wil dat het segment van de woningstichtingen aangepast wordt tot de huurcategorie boven sociaal en dat ze die dan voor mensen met recht op een sociale huurwoning tegen een lagere prijs verhuren.quote:
[..]
Niet mee eens, door het model van sociale woningbouw zorg je ook dat deze woningen grotendeels bij instellingen blijven van algemeen nut. Als je het helemaal los laat, komt alles op termijn in private handen en daarmee wordt het veel lastiger toezicht te houden. Als je iets - direct of indirect - subsidieert doe je er goed aan ook een mechanisme te hebben waarmee je sturing en controle uit kunt oefenen want anders open je echt een doos van pandora. En in dit geval kun je nooit meer terug als alles in private handen is. En zoals al vaker gezegd: een woning is primair om in te wonen, zeker vanuit de overheid geredeneerd.
Ik wil juist dat de woningstichtingen hun segment verbreden, niet dat ze hun sociale functie opgeven.
Overigens zijn de sociale verhuurders al in de jaren 90 geprivatiseerd.
Ze zijn inderdaad geprivatiseerd maar in de wetgeving zijn er nogal wat waarborgen opgenomen waarbinnen ze moeten functioneren. Daarmee functioneren ze feitelijk als een instelling voor het algemeen belang (enkele wantoestanden daargelaten).quote:
[..]
Ik wil het helemaal niet los maken van de woningstichtingen, ik wil dat het segment van de woningstichtingen aangepast wordt tot de huurcategorie boven sociaal en dat ze die dan voor mensen met recht op een sociale huurwoning tegen een lagere prijs verhuren.
Ik wil juist dat de woningstichtingen hun segment verbreden, niet dat ze hun sociale functie opgeven.
Overigens zijn de sociale verhuurders al in de jaren 90 geprivatiseerd.
Als je de koppeling tussen de prijs van een woning en het inkomen los laat, ontkoppel je ook tussen inkomen en woning. Dat kan dan weer tot situaties leiden waarbij je veel meer subsidie moet verstrekken en mensen die met een relatief hoger inkomen noodgedwongen in de kleinste woningen wonen. Dus dat vraagt tenminste om een andere visie op toewijzing want alleen op inschrijftijd wordt dan lastig.
Makkelijk zeggen dit.quote:
[..]
Als ik hem te vergeven had kwam je op de 5de plaats
Maar ik hou je er aan 🥰
Doorstromers hebben sowieso al behoorlijke voordelen als hun hypotheek nog aflossingsvrij en aftrekbaar was.quote:
[..]
Op het moment dat de HRA jarenlang erg laag was, wat het veel makkelijker om voor nieuwe hypotheken de HRA af te schaffen. Met een extreem lage rente was het voordeel van de HRA na correctie van het EWF beperkt. Dat betekent een beperkt effect op de betaalbaarheid en het de prijzen van woningen.
Je hebt dan aandacht nodig voor een overgangsregeling zodat je niet de doorstroming beperkt of mensen met oude rechten te veel bevoordeeld bij een overgang naar een nieuwe woning maar als je het wilt doen is het veel makkelijker bij een extreem lage rente.
En mensen die zeggen dat dit nu tot problemen had geleid: dat is een gelegenheidsargument. In andere landen kan het ook en juist door de HRA zijn de grondprijzen zo enorm opgestuwd en staat er enorm veel lucht in de boeken bij ontwikkelaars en gemeenten.
Dat ze dat zo halfzacht hebben aangepakt en alleen voor nieuwe hyptoheken niet aftrekbaar maakten is al te zot voor woorden.
Wat mij betreft de HRA direct en voor alle gevallen beperkten tot:
• hypotheken die in 30 jaar volledig annuïtair of lineair afgelost worden.
• het aftrekbare bedrag beperken tot de NHG-grens.
• aftrekbaar tegen het belastingtarief in de laagste schijf: vanaf 2023 ✔️
Laten ze daar maar eens mee beginnen, geen onderscheid tussen oude en nieuwe hypotheken, gewoon voor iedereen dezelfde regels.
Wat denk je wat er gebeurt als je dit doet?quote:
[..]
Ik denk dat je het idee van sociale huur helemaal los moet laten, vooral bouwen in het segment van ¤ 750 - ¤ 1.250 huurprijs, en mensen met een te laag inkomen een extra huurkorting geven zodat ze onder sociaal vallen en eventueel recht hebben op huurtoeslag.
Het recht op die korting in 3 jaar afbouwen als daar qua inkomen geen recht meer op is, heb je ook nooit scheefwoners.
Is er sprake van langdurig inkomensverlies kun je dat recht op huurkorting krijgen (wel per direct).
Met alle eisen waar woningen nu aan moeten voldoen kan men eigenlijk ook geen sociale huur meer bouwen, de bouwkosten zijn simpelweg te hoog, dus sociale verhuurders moeten gewoon bouwen voor het ¤ 750-1.250 segement en dan met kortingen op de huurprijs gaan werken als het inkomen daar aanleiding toe geeft.
"Fifty years ago the Leningrad street taught me a rule - if a fight is inevitable, you have to throw the first punch."
Vladimir Putin
“To forgive the terrorists is up to God, but to send them there is up to me.”
Vladimir Putin
Vladimir Putin
“To forgive the terrorists is up to God, but to send them there is up to me.”
Vladimir Putin
Je zult daar vast wel wat op verzinnen.quote:Op vrijdag 24 maart 2023 20:15 schreef phpmystyle het volgende:
[..]
Wat denk je wat er gebeurt als je dit doet?
Nee, dat is gewoon algemene economie.quote:
[..]
Je zult daar vast wel wat op verzinnen.
Dat mensen niet meer willen verdienen, werken, promotie omdat je anders je goedkope huis vervalt.
"Fifty years ago the Leningrad street taught me a rule - if a fight is inevitable, you have to throw the first punch."
Vladimir Putin
“To forgive the terrorists is up to God, but to send them there is up to me.”
Vladimir Putin
Vladimir Putin
“To forgive the terrorists is up to God, but to send them there is up to me.”
Vladimir Putin
