Het kabinet #129 Rutte IV

Zit het energielabel eigenlijk in het puntensysteem?

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:16 schreef Halcon het volgende:

[..]

Maar het principe blijft natuurlijk dat als de kost van een woning stijgt, dat de huur dan ook stijgt.

En daar ga jij dus de mist in. Dat zou inderdaad gelden als de kosten stijgen, maar een investering is geen kostenpost, maar gewoon een verplaatsing van het eigen vermogen van de verhuurder: van liquide middelen naar de waarde van de huizen. Je kosten stijgen dus helemaal niet als jij investeert in de woning.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:23 schreef Hanca het volgende:

[..]
En daar ga jij dus de mist in. Dat zou inderdaad gelden als de kosten stijgen, maar een investering is geen kostenpost, maar gewoon een verplaatsing van het eigen vermogen van de verhuurder: van liquide middelen naar de waarde van de huizen. Je kosten stijgen dus helemaal niet als jij investeert in de woning.

Je kijkt naar de totale kost van die woning. Los van allerlei semantische en boekhoudkundige discussies, anders kun je de aankoopprijs van de woning en wat je aan de notaris moet betalen ook net zo goed niet mee tellen.

Je hebt x-bedrag en daar wil je een bepaald rendement op. Geld dat in de woning wordt gestoken tel ik bij x op. Rendement bereken ik over x en dat door 10 of 11 voor de huurprijs.

Volgens jouw redenatie zou je het net zo goed leeg kunnen laten staan, want je zou dan rendement moeten maken over 20 jaar als je het verkoopt. Ik vind het veel te lastig te voorspellen of dat lukt. En dan zit je 20 jaar alleen maar belasting te betalen over die woning.

Als je een product van hogere kwaliteit verhuurt (of verkoopt) dan kun je een hogere prijs vragen. Dat lijkt me op zich helemaal niet zo'n heel ingewikkeld concept. En het is ook de basis van dat hele puntensysteem.

Een woningverhuurder is (in principe) geen filantropische instelling.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:35 schreef Janneke141 het volgende:
Als je een product van hogere kwaliteit verhuurt (of verkoopt) dan kun je een hogere prijs vragen. Dat lijkt me op zich helemaal niet zo'n heel ingewikkeld concept. En het is ook de basis van dat hele puntensysteem.

Een woningverhuurder is (in principe) geen filantropische instelling.

Als het van hoge kwaliteit wordt wel. Maar een huis fatsoenlijk isoleren zie ik meer als het wegwerken van huidige problemen. In feite zit er niet zo veel verschil tussen pakweg vloerisolatie en het repareren van een lekkend dak of een lekkende kraan. Het is feitelijk gewoon basis onderhoud. Dat de meeste huizen nu dus zwaar achterstallig onderhoud hebben op isolatiegebied, moet je niet vervolgens op de huurders afwentelen.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:41 schreef Hanca het volgende:

[..]
Als het van hoge kwaliteit wordt wel. Maar een huis fatsoenlijk isoleren zie ik meer als het wegwerken van huidige problemen. In feite zit er niet zo veel verschil tussen pakweg vloerisolatie en het repareren van een lekkend dak of een lekkende kraan. Het is feitelijk gewoon basis onderhoud. Dat de meeste huizen nu dus zwaar achterstallig onderhoud hebben op isolatiegebied, moet je niet vervolgens op de huurders afwentelen.

Dat is niet waar. Onderhoud is het repareren van bestaande structuren als ze kapot zijn, of er preventief aan werken om te voorkomen dat ze kapot gaan. Isolatiemaatregelen zijn een verbetering van het bestaande materiaal, dat is toch echt iets anders. Je kwaliteit van wonen gaat erop vooruit, net zoals bij bijvoorbeeld een nieuwe badkamer - en in dit geval bespaart het je als huurder zelfs geld.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:44 schreef Janneke141 het volgende:

[..]
Dat is niet waar. Onderhoud is het repareren van bestaande structuren als ze kapot zijn, of er preventief aan werken om te voorkomen dat ze kapot gaan. Isolatiemaatregelen zijn een verbetering van het bestaande materiaal, dat is toch echt iets anders. Je kwaliteit van wonen gaat erop vooruit, net zoals bij bijvoorbeeld een nieuwe badkamer - en in dit geval bespaart het je als huurder zelfs geld.

Iets als niet fatsoenlijk zorgen voor dubbelglas is toch echt gewoon achterstallig onderhoud. Daar voor zorgen moet geen huurverhoging veroorzaken, dat niet doen zou eventueel wel voor huurverlaging moeten kunnen zorgen.

De woonbond is het daar mee eens: https://www.woonbond.nl/nieuws/woonbond-zie-enkelglas-gebrek

Dubbelglas is geen luxeproduct, maar gewoon net zo essentieel als stromend water. Een huis zonder stromend water heeft een gebrek, een huis zonder dubbel glas ook.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:49 schreef Hanca het volgende:

[..]
Iets als niet fatsoenlijk zorgen voor dubbelglas is toch echt gewoon achterstallig onderhoud. Daar voor zorgen moet geen huurverhoging veroorzaken, dat niet doen zou eventueel wel voor huurverlaging moeten kunnen zorgen.

De woonbond is het daar mee eens: https://www.woonbond.nl/nieuws/woonbond-zie-enkelglas-gebrek

Dubbelglas is geen luxeproduct, maar gewoon net zo essentieel als stromend water. Een huis zonder stromend water heeft een gebrek, een huis zonder dubbel glas ook.

De woonbond is nou niet bepaald een objectieve partij in dit verhaal. De vereniging van huurders die zegt dat huurders dingen gratis moeten krijgen.

Isolatie is een noodzakelijke verbetering aan een pand. Noodzakelijk dus - maar nog steeds een verbetering.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:52 schreef Janneke141 het volgende:

[..]
De woonbond is nou niet bepaald een objectieve partij in dit verhaal. De vereniging van huurders die zegt dat huurders dingen gratis moeten krijgen.

Isolatie is een noodzakelijke verbetering aan een pand. Noodzakelijk dus - maar nog steeds een verbetering.

Het dak niet meer laten lekken is ook een verbetering. We gaan toch geen huurverhoging vragen steeds als een verhuurder een gebrek oplost, mag ik hopen?

"Ja, uw dak lekte de afgelopen maanden en toen betaalde u x. Ik heb dat eindelijk opgelost, mag ik nu dus even x+10% krijgen, want het is nu toch veel meer waard?"

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:55 schreef Hanca het volgende:

[..]
Het dak niet meer laten lekken is ook een verbetering. We gaan toch geen huurverhoging vragen steeds als een verhuurder een gebrek oplost, mag ik hopen?

"Ja, uw dak lekte de afgelopen maanden en toen betaalde u x. Ik heb dat eindelijk opgelost, mag ik nu dus even x+10% krijgen, want het is nu toch veel meer waard?"

Dat is iets heel anders, maar dat snap je zelf ook wel.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:56 schreef Janneke141 het volgende:

[..]
Dat is iets heel anders, maar dat snap je zelf ook wel.

Nee, ik zie geen verschil tussen een lekkend dak en enkel glas. Echt niet. Een huis met enkel glas heeft gewoon achterstallig onderhoud.

Een lekkend dak doet niet wat het zou moeten doen, dus moet gerepareerd worden. Enkel glas doet gewoon waar het voor bestemd is. Alleen doet dubbel glas dat beter.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:01 schreef Janneke141 het volgende:
Een lekkend dak doet niet wat het zou moeten doen, dus moet gerepareerd worden. Enkel glas doet gewoon waar het voor bestemd is. Alleen doet dubbel glas dat beter.

Dan ben jij niet zoals ik de laatste tijd in een aantal huurhuizen geweest waar je de wind gewoon doorheen voelt waaien, als je dat zegt. De isolatie doet dan totaal niet wat het moet doen: de wind buiten houden. En nee, dit ging niet om goedkope huisjes, maar om huizen met huurprijzen vanaf 1050 euro per maand.

quote:

Op zondag 11 december 2022 18:55 schreef Hanca het volgende:

[..]
Het dak niet meer laten lekken is ook een verbetering. We gaan toch geen huurverhoging vragen steeds als een verhuurder een gebrek oplost, mag ik hopen?

"Ja, uw dak lekte de afgelopen maanden en toen betaalde u x. Ik heb dat eindelijk opgelost, mag ik nu dus even x+10% krijgen, want het is nu toch veel meer waard?"

Je calculeert een bedrag in voor onderhoud. Tenminste, dat doe ik. En als dan bv. het dak lekt, dan maak je dat. Ook al valt dat duurder uit dan ingecalculeerd. Da's dan weer het risico dat dingen soms iets duurder uitvallen of dat er iets stuk gaat.

Lekkend dak is ook sowieso altijd wel voor de verhuurder.

Glas vervang je als het kapot is. Persoonlijk zou ik enkel glas er sowieso wel uit mikken voor ik het verhuur. Ja, dat komt dan bovenop de x en heeft dan effect op de huurprijs, maar een woning is 1) meer waard met dubbel glas i.p.v. enkel glas en 2) het scheelt de huurder ook wel op zijn energiefactuur.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:21 schreef Halcon het volgende:

[..]
Glas vervang je als het kapot is. Persoonlijk zou ik enkel glas er sowieso wel uit mikken voor ik het verhuur. Ja, dat komt dan bovenop de x en heeft dan effect op de huurprijs, maar een woning is 1) meer waard met dubbel glas i.p.v. enkel glas en 2) het scheelt de huurder ook wel op zijn energiefactuur.

Ik heb de afgelopen 1,5 maand zo'n 12 huurhuizen bezocht, maar 1 had er dubbelglas. Uiteindelijk huren we (als kerk) maar een huis dat wel de vierkante meters had die we zochten voor de dominee en zetten we op eigen kosten er nieuwe kozijnen en ramen in, omdat er dus geen enkele verhuurder bereidt is zulke basis isolatiemaatregelen te nemen bij een huis dat te huur staat...

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:29 schreef Hanca het volgende:

[..]
Ik heb de afgelopen 1,5 maand zo'n 12 huurhuizen bezocht, maar 1 had er dubbelglas. Uiteindelijk huren we (als kerk) maar een huis dat wel de vierkante meters had die we zochten voor de dominee en zetten we op eigen kosten er nieuwe kozijnen en ramen in, omdat er dus geen enkele verhuurder bereidt is zulke basis isolatiemaatregelen te nemen bij een huis dat te huur staat...

Dan vraag ik me af of dat een realistische steekproef is. Van mijn huizen is er eentje waar boven enkel glas zit. Rest van dat huis is wel dubbel glas en andere huizen allemaal alles dubbel glas. Huizen die ik bekijk zie ik eigenlijk zelden enkel glas.

Het is soms natuurlijk ook maar in welke vijver je vist.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:32 schreef Halcon het volgende:

[..]
Dan vraag ik me af of dat een realistische steekproef is. Van mijn huizen is er eentje waar boven enkel glas zit. Rest van dat huis is wel dubbel glas en andere huizen allemaal alles dubbel glas. Huizen die ik bekijk zie ik eigenlijk zelden enkel glas.

Het is soms natuurlijk ook maar in welke vijver je vist.

De vijver was tussen de 1050 en 1500 euro per maand. In Hoogezand-Sappemeer, een goedkope gemeente. Dit waren letterlijk alle huizen in de gemeente die voor die prijs te huur stonden, via funda of via tussenpersonen. Het is dus niet eens een steekproef, het is gewoon het complete huurbestand van dit moment.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:34 schreef Hanca het volgende:

[..]
De vijver was tussen de 1050 en 1500 euro per maand. In Hoogezand-Sappemeer, een goedkope gemeente. Dit waren letterlijk alle huizen in de gemeente die voor die prijs te huur stonden, via funda of via tussenpersonen. Het is dus niet eens een steekproef, het is gewoon het complete huurbestand van dit moment.

In Hoogezand-Sappemeer. Een dozijn huizen in Hoogezand-Sappemeer zegt natuurlijk niet alles over huizen in Nederland in het algemeen.

Even via Funda gekeken in Hoogezand. Ik zie daar zo snel vier huizen in Hoogezand. Energielabel A, B, C en D. Kleine sample, maar over de helft valt al niet heel veel commentaar te hebben, omdat B gewoon netjes is. De appartementen heb ik dan nog maar even niet meegeteld.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:43 schreef Halcon het volgende:

[..]
In Hoogezand-Sappemeer. Een dozijn huizen in Hoogezand-Sappemeer zegt natuurlijk niet alles over huizen in Nederland in het algemeen.

Even via Funda gekeken in Hoogezand. Ik zie daar zo snel vier huizen in Hoogezand. Energielabel A, B, C en D. Kleine sample, maar over de helft valt al niet heel veel commentaar te hebben, omdat B gewoon netjes is. De appartementen heb ik dan nog maar even niet meegeteld.

Ja, we hadden natuurlijk meer eisen dan alleen het energielabel.

Maar ik vond het echt schrikbarend om te zien hoe slecht de huurhuizen, ook in dit toch dure segment zeker voor deze omgeving, geïsoleerd en eigenlijk volledig onderhouden waren. En dat is dus iets wat je ook veel leest in de krant.

En er zijn ook gewoon harde cijfers: https://radar.avrotros.nl(...)geen%20dubbel%20glas.

1 op de 4 particuliere huurhuizen heeft enkelglas in de slaapkamers, 1 op de 6 heeft enkelglas in de woonkamer. Het is dus absoluut geen zeldzaamheid, het komt verschrikkelijk veel voor.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:47 schreef Hanca het volgende:

[..]
Ja, we hadden natuurlijk meer eisen dan alleen het energielabel.

Maar ik vond het echt schrikbarend om te zien hoe slecht de huurhuizen, ook in dit toch dure segment zeker voor deze omgeving, geïsoleerd en eigenlijk volledig onderhouden waren. En dat is dus iets wat je ook veel leest in de krant.

En er zijn ook gewoon harde cijfers: https://radar.avrotros.nl(...)geen%20dubbel%20glas.

1 op de 4 particuliere huurhuizen heeft enkelglas in de slaapkamers, 1 op de 6 heeft enkelglas in de woonkamer. Het is dus absoluut geen zeldzaamheid, het komt verschrikkelijk veel voor.

Waarom zou je investeren als mensen zo ook al bereid zijn dit soort woekerprijzen te betalen he. Halcon zei het gister ook al. Als mensen teveel zeiken dan zet je er toch gewoon Roemenen in.

Ja het is ook niet hoe ik erin zit maar zo werkt het blijkbaar. Voor de een ben je een uitnemer en een profiteur, voor de ander is het gewoon business.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:47 schreef Hanca het volgende:

[..]
Ja, we hadden natuurlijk meer eisen dan alleen het energielabel.

Maar ik vond het echt schrikbarend om te zien hoe slecht de huurhuizen, ook in dit toch dure segment zeker voor deze omgeving, geïsoleerd en eigenlijk volledig onderhouden waren. En dat is dus iets wat je ook veel leest in de krant.

En er zijn ook gewoon harde cijfers: https://radar.avrotros.nl(...)geen%20dubbel%20glas.

1 op de 4 particuliere huurhuizen heeft enkelglas in de slaapkamers, 1 op de 6 heeft enkelglas in de woonkamer. Het is dus absoluut geen zeldzaamheid, het komt verschrikkelijk veel voor.

Ja, ongetwijfeld, ik heb even gekeken naar de plaats en wat er te huur is.

De cijfers zeggen ook wel wat anders dan die 11 van de 12 huizen in Hoogezand-Sappemeer. 16 procent van de woonkamers heeft enkel glas. En 84 procent heeft dus dubbel glas. Als je dan een goede steekproef doet, dan zou je er bij 12 huizen 10 hebben met dubbel glas in de woonkamer.

Ik doe het zelf dan wel in elk geval beter dan gemiddeld op dit punt.

Huis met enkel glas in de woonkamer, zou ik het vervangen. Aangezien ik reken met rendement op de totaalprijs, heeft dat dan wel een (klein) effect op de huurprijs.

Maar zoals gezegd, ik zie het zelden. Ook niet zo gek, want als ik koop, dan koop ik een koopwoning en daar heeft maar 2 procent het. En bij die 2 procent kom ik blijkbaar niet.

quote:

Op zondag 11 december 2022 19:56 schreef Halcon het volgende:

[..]
Ja, ongetwijfeld, ik heb even gekeken naar de plaats en wat er te huur is.

De cijfers zeggen ook wel wat anders dan die 11 van de 12 huizen in Hoogezand-Sappemeer. 16 procent van de woonkamers heeft enkel glas. En 84 procent heeft dus dubbel glas. Als je dan een goede steekproef doet, dan zou je er bij 12 huizen 10 hebben met dubbel glas in de woonkamer.

Ik doe het zelf dan wel in elk geval beter dan gemiddeld op dit punt.

Huis met enkel glas in de woonkamer, zou ik het vervangen. Aangezien ik reken met rendement op de totaalprijs, heeft dat dan wel een (klein) effect op de huurprijs.

Maar zoals gezegd, ik zie het zelden. Ook niet zo gek, want als ik koop, dan koop ik een koopwoning en daar heeft maar 2 procent het. En bij die 2 procent kom ik blijkbaar niet.

Ik zei ook niet dat het standaard in het hele land 11 op de 12 was. Maar dus wel 1 op de 6. 1 op de 6 huishoudens die aangewezen is op particuliere huur zit dus in een huis met enkel glas in de woonkamer, zonder zelf de mogelijkheid te hebben daar wat aan te doen. Dat kan toch echt gewoon niet.

Onze verhuurder heeft ontzettend veel mazzel. We verbeteren zijn huis zo voor een waarde van meer dan 20.000 euro (gelukkig hebben we ondernemers in de kerk die het tegen kostprijs doen). Maar een normale huurder kan dat natuurlijk niet. Een normaal iemand die dat kan, koopt een huis.

De zeldzaamheid van onze situatie: een dominee is meestal na een jaar of 6 weer weg en de laatste keer duurde het zoeken naar een vervanger 4 jaar, dan heb je dus het koophuis dat steeds een aantal jaar leeg staat, maar je weet niet voor hoe lang en moet wel snel kunnen schakelen als een vervanger zich aandient.

Maar de meeste mensen huren omdat ze niet kunnen kopen. Dan kunnen ze er ook zelf geen geld in steken, meestal. En 1 op de 6 van die mensen zit dus in een tochtige woonkamer met enkel glas, omdat de verhuurder te laks is om een huis aan te passen aan de huidige standaard. Die gaan straks dus als vanzelf over het prijsplafond heen als ze het huis op een normale temperatuur willen verwarmen.

quote:

Op zondag 11 december 2022 20:04 schreef Hanca het volgende:

[..]
Ik zei ook niet dat het standaard in het hele land 11 op de 12 was. Maar dus wel 1 op de 6. 1 op de 6 huishoudens die aangewezen is op particuliere huur zit dus in een huis met enkel glas in de woonkamer, zonder zelf de mogelijkheid te hebben daar wat aan te doen. Dat kan toch echt gewoon niet.

Onze verhuurder heeft ontzettend veel mazzel. We verbeteren zijn huis zo voor een waarde van meer dan 20.000 euro (gelukkig hebben we ondernemers in de kerk die het tegen kostprijs doen). Maar een normale huurder kan dat natuurlijk niet. Een normaal iemand die dat kan, koopt een huis.

De zeldzaamheid van onze situatie: een dominee is meestal na een jaar of 6 weer weg en de laatste keer duurde het zoeken naar een vervanger 4 jaar, dan heb je dus het koophuis dat steeds een aantal jaar leeg staat, maar je weet niet voor hoe lang en moet wel snel kunnen schakelen als een vervanger zich aandient.

Maar de meeste mensen huren omdat ze niet kunnen kopen. Dan kunnen ze er ook zelf geen geld in steken, meestal. En 1 op de 6 van die mensen zit dus in een tochtige woonkamer met enkel glas, omdat de verhuurder te laks is om een huis aan te passen aan de huidige standaard.

Je zei dat goed geïsoleerde particuliere huurhuizen bijna niet te vinden zijn. Dat moet zijn dat ze zeer beperkt voorradig waren op moment x in Hoogezand-Sappemeer binnen 'n bepaalde sample op basis van nog wat andere eisen.

Ik kom er met mijn huurders eigenlijk altijd wel uit. Zoals ik zei laatst wilde een koppel wat verbeteren aan de woning. Ze hadden daar geen geld voor. Ik vond het wel fraaie verbeteringen. Afgesproken dat ik het materiaal betaal en dat ze dan zelf het werk doen. Dat hebben ze gedaan, ziet er prima uit. Ben er tevreden mee.

Je zou natuurlijk een geschikt huis kunnen kopen. Dan staat dat maar leeg. Of je laat daar dan tijdelijk wat mensen wonen o.i.d.

Tocht valt wel mee. Je kunt het ook relatief goedkoop ietwat isoleren als het je daar om te doen is. Je merkt het natuurlijk wel op je energiefactuur.

En zo'n woning zou goedkoper moeten zijn en dus, als ik weer reken met rendement, een lagere huurprijs betekenen.

quote:

Op zondag 11 december 2022 20:12 schreef Halcon het volgende:

[..]
Je zei dat goed geïsoleerde particuliere huurhuizen bijna niet te vinden zijn. Dat moet zijn dat ze zeer beperkt voorradig waren op moment x in Hoogezand-Sappemeer binnen 'n bepaalde sample op basis van nog wat andere eisen.

1 op de 4 huizen heeft enkelglas in de slaapkamers. Dat is toch ook nog wel een minimumeis, dan spreek je echt nog niet over 'goed geïsoleerd', dan mag er nog wel wat meer bij komen. Deze cijfers spreken toch boekdelen? Dat jij toevallig wel iets hebt gedaan, betwist ik toch helemaal niet?

Dat een heel groot deel van de particuliere verhuurders niks doet om de huurders te helpen, bijvoorbeeld nu die in enorme energiearmoede zitten, is toch gewoon een feit dat je niet kunt ontkennen als je gewoon het nieuws volgt? Ik heb nergens gezegd dat jij zo bent, ik ben namelijk nog nooit in 1 van jouw huizen geweest denk ik.

quote:

Op zondag 11 december 2022 20:17 schreef Hanca het volgende:

[..]
1 op de 4 huizen heeft enkelglas in de slaapkamers. Dat is toch ook nog wel een minimumeis, dan spreek je echt nog niet over 'goed geïsoleerd', dan mag er nog wel wat meer bij komen. Deze cijfers spreken toch boekdelen? Dat jij toevallig wel iets hebt gedaan, betwist ik toch helemaal niet?

Dat een heel groot deel van de particuliere verhuurders niks doet om de huurders te helpen, bijvoorbeeld nu die in enorme energiearmoede zitten, is toch gewoon een feit dat je niet kunt ontkennen als je gewoon het nieuws volgt? Ik heb nergens gezegd dat jij zo bent, ik ben namelijk nog nooit in 1 van jouw huizen geweest denk ik.

Volgens de cijfers die je gaf, is het 'n minderheid. En degenen die dat wel hebben, zijn dus geen uitzonderingen die je met een vergrootglas moet zoeken.

Je zou met je huurders in gesprek kunnen. Maar linksom of rechtsom zullen verbeteringen aan de woning natuurlijk wel betaald moeten worden.

En zo zijn er nog wel meer hersenspinsels en ideetjes die betaald moeten gaan worden. Het zal minder interessant worden voor veel mensen, terwijl de mensen die overal lak aan hebben, het allemaal niet zo gek veel uit zal maken en er wel weer een weg op weten te gaan vinden/