De woningmarkt #56 - keuzes, keuzes, keuzes

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:37 schreef opgebaarde het volgende:

[..]
logisch want het zijn pareltjes van woningen. Dat is voor iedereen interessant, ook voor de mensen die allang een sociale huurwoning hebben

Als je nu in een sociale doorwaaiwoning zit en je inkomen is nog onder de sociale huurgrens dan is dit idd enorm aantrekkelijk, want goed geïsoleerd en hopelijk gasloos.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:36 schreef Zwolsboy het volgende:
Waar baseer je dat op? als je 3 jaar huurt en je inkomen stijgt en je mag het voor een eerlijke prijs overnemen?
299K of 450K waar je moet vechten van een bestaande bewoner?

Die sociale huurwoninkjes worden zo goedkoop mogelijk gebouwd, door de koopwoningenkopers extra te laten betalen voor de grond.

Stel na 15 jaar gemiddeld 1100 euro / maand (en dat is nog conservatief) heb je 2 ton betaald. Denk dat je dan al boven de gesubsidieerde stichtingskosten zit. Ga je daarna nog een keer 3 ton betalen.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:37 schreef opgebaarde het volgende:

[..]
logisch want het zijn pareltjes van woningen. Dat is voor iedereen interessant, ook voor de mensen die allang een sociale huurwoning hebben

Ja daarom.
Zou ik ook voor tekenen met m'n koopappartement. Maar met zoveel animo is het natuurlijk niet echt realistisch dat je aan zo'n woning komt.

Beetje het verhaal van die droom vacature op een tropisch eiland waar je wel eens wat van leest in de krant.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:42 schreef blomke het volgende:

[..]
Die sociale huurwoninkjes worden zo goedkoop mogelijk gebouwd, door de koopwoningenkopers extra te laten betalen voor de grond.

Stel na 15 jaar gemiddeld 1100 euro / maand (en dat is nog conservatief) heb je 2 ton betaald. Denk dat je dan al boven de gesubsidieerde stichtingskosten zit. Ga je daarna nog een keer 3 ton betalen.

Koopwoningen kosten 299K tot 315K en krijg je een flink huis voor, dus niks veel betalen voor de grond.
1100 kosten deze woningen niet, ook niet over 15 jaar... En je weet niet wat de prijzen dan zijn, er zijn zat mensen dat 30 jaar terug huurde en na 15 jaar gingen kopen en daar nog steeds wonen?

De woningen zijn echt niet goedkoop gebouwd hoor, echt kwaliteit in afwerking, een maat van me heeft zon huis gekregen een maand terug. De verdiepingen zijn 4,90 x 9,5 das fors namelijk voor een huurhuis anno nu.

Bij de koop (hoek) huizen hadden ze ook een eis, je moest een huurhuis achterlaten van de regio anders mag je het huis niet kopen, ofwel een doorstroombeleid.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:42 schreef blomke het volgende:

[..]
Die sociale huurwoninkjes worden zo goedkoop mogelijk gebouwd, door de koopwoningenkopers extra te laten betalen voor de grond.

Stel na 15 jaar gemiddeld 1100 euro / maand (en dat is nog conservatief) heb je 2 ton betaald. Denk dat je dan al boven de gesubsidieerde stichtingskosten zit. Ga je daarna nog een keer 3 ton betalen.

Het is sociale huur, dat gaat niet naar 1.100 euro. Zelfs al zou je na van loop van tijd scheef gaan wonen zou het vele jaren duren voordat je de maximale huurprijs betaalt. Als je eenmaal scheef gaat wonen en het kan kopen moet je niet blijven huren. Dus no way dat je twee keer betaalt.

Hoe dan ook bespaar je snel met een energie neutrale woning. Dat voordeel moet je ook meenemen in het totaalplaatje.

Er staat buiten wel zon enorme airco kast in de tuin, das wel een nadeel denk ik haha
En de markt kan er compleet anders uit zien over 5 - 10 jaar

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:42 schreef blomke het volgende:

[..]
Die sociale huurwoninkjes worden zo goedkoop mogelijk gebouwd, door de koopwoningenkopers extra te laten betalen voor de grond.

Stel na 15 jaar gemiddeld 1100 euro / maand (en dat is nog conservatief) heb je 2 ton betaald. Denk dat je dan al boven de gesubsidieerde stichtingskosten zit. Ga je daarna nog een keer 3 ton betalen.

Hoe kom je op 1.100 per maand (gemiddeld?) na 15 jaar?
Dat mag een sociale huurwoning helemaal niet kosten de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is ¤ 763,47

Ik weet niet wat voor wilde plannen qua inflate je in gedachten hebt, maar als er over 15 jaar gemiddeld ¤ 1.100 per maand aan huur betaald moet zijn dan betekent dat dat die woning over 15 jaar ¤ 1.436,53 moet kosten...
Dat is alleen zo als er jaar op jaar een huurverhoging van 4,5% is, en dat is bij sociale huur meestal niet zo, als ze maximale sociale huur al zoveel zouden laten stijgen.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:52 schreef Zwolsboy het volgende:
Er staat buiten wel zon enorme airco kast in de tuin, das wel een nadeel denk ik haha

Gelukkig is een gasaansluiting met de huidige gasprijzen geen nadeel haha.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:50 schreef Ericr het volgende:

Hoe dan ook bespaar je snel met een energie neutrale woning. Dat voordeel moet je ook meenemen in het totaalplaatje.

Ja, tot het salderen is afgeschaft. Lever je kWh's tegen een negatieve prijs.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:54 schreef Leandra het volgende:

[..]
Gelukkig is een gasaansluiting met de huidige gasprijzen geen nadeel haha.

Klopt, vreemde is een ander complex heeft het in het dak schoorsteen zitten je ziet het niet 123 maar als je goed kijkt zie je er een grote fan in draaien, vraag me af hoe je onderhoud bij zon ding doet...

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:53 schreef Leandra het volgende:

Ik weet niet wat voor wilde plannen qua inflate je in gedachten hebt, maar als er over 15 jaar gemiddeld ¤ 1.100 per maand aan huur betaald moet zijn dan betekent dat dat die woning over 15 jaar ¤ 1.436,53 moet kosten...

4,7%/jaar, heel reëel.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:55 schreef Zwolsboy het volgende:

[..]
Klopt, vreemde is een ander complex heeft het in het dak schoorsteen zitten je ziet het niet 123 maar als je goed kijkt zie je er een grote fan in draaien, vraag me af hoe je onderhoud bij zon ding doet...

Die kan naar beneden zakken.
Dus het onderhoud kan gewoon binnen op zolder gebeuren.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:54 schreef blomke het volgende:

[..]
Ja, tot het salderen is afgeschaft. Lever je kWh's tegen een negatieve prijs.

Meen gelezen te hebben dat het niet afgeschaft wordt als je een duurzame woning hebt ofwel je gebruikt het voor de warmte en energie, nog beter wie nog een antieke schijf meter heeft saldeert levenslang, als ik zon jaren 90 huis had had ik de meter nooit laten vervangen.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:57 schreef blomke het volgende:

[..]
5%/jaar, heel reëel.

Nou nee, als je de maximale sociale huur de afgelopen 15 jaar gevolgd hebt dan weet je dat een jaarlijkse stijging van de maximale sociale huur van 4,5% helemaal niet reëel is, en zeker geen 15 jaar lang achter elkaar.

Als de sociale huurgrens over 15 jaar ¤ 1.450 is dan is een bijstandsuitkering voor een gezin tegen die tijd ¤ 3.000, ex toeslagen en andere aanvullingen.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:54 schreef blomke het volgende:

[..]
Ja, tot het salderen is afgeschaft. Lever je kWh's tegen een negatieve prijs.

Maar je hebt geen gas van ¤ 2,50 per m³ nodig.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:57 schreef blomke het volgende:

[..]
5,1%/jaar, heel reëel.

En toevallig doet OnsHuis niet aan scheefhuurders verhogingen....
Net als eentje in Hengelo, heeft het nooit gedaan.

Waarom past Ons Huis geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe?
Ons Huis kan huurders met meer inkomen, meer huurverhoging geven. Zo ontstaat er een betere verhouding tussen het inkomen van een huurder en de huurprijs die hij betaalt. Onderzoek uit 2018 en 2020 toonde aan dat er bij Ons Huis maar weinig huurders zijn die een te lage huur betalen in verhouding tot hun inkomen. Een inkomensafhankelijke huurverhoging vinden we daarom niet nodig.

Ofwel er zijn weinig mensen met een huur van 400 en een hoog inkomen.

Eigenlijk best vreemd, de overheid zou het eerder moeten verplichten voor iedereen.
Bij sociale huurverhoging heeft Welbions in Hengelo een keer 3 jaar lang geen huurverhoging toegepast.

Juist woningcorps met dit soort projecten zijn mild daarin.

Portaal daartegen

Sociale huur wordt afgetopt zolang je niet scheef gaat wonen.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:54 schreef blomke het volgende:

[..]
Ja, tot het salderen is afgeschaft. Lever je kWh's tegen een negatieve prijs.

Rond de 9 cent zoals het er nu naar uitziet. Die redelijke vergoeding wordt gemaximaliseerd maar niet negatief. Of je moet een contract hebben wat daarin voorziet maar dat soort dynamische contracten kies je dan zelf voor.

In 2007, 15 jaar geleden, was de maximale sociale huur ¤ 621,77.... daar is dus in 15 jaar 22,8% bij gekomen.
Laat er de komende 15 jaar het dubbele percentage(!) bij komen dan zou de maximale sociale huur in 2037 zijn gestegen tot ¤ 1.111,61

Dat maakt de "opbrengst" over die 15 jaar dan dus gemiddeld ¤ 937,54

En dat is als de maximale huur de komende 15 jaar het dubbele zou stijgen van de afgelopen 15 jaar.....

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 22:05 schreef Ericr het volgende:
Sociale huur wordt afgetopt zolang je niet scheef gaat wonen.
[..]
Rond de 9 cent zoals het er nu naar uitziet. Die redelijke vergoeding wordt gemaximaliseerd maar niet negatief. Of je moet een contract hebben wat daarin voorziet maar dat soort dynamische contracten kies je dan zelf voor.

Zodra ze door een scheefwoner door de liberalisatiegrens gaan is de woning geen sociale huurwoning meer, woningstichtingen die hun woningvoorraad op peil moeten houden verhogen daardoor niet boven de liberalisatiegrens, ook niet als je scheefwoner bent

Diezelfde zittende huurder kan de woning dan vaak ook niet kopen, want dan hebben ze weer niet genoeg woningvoorraad op locatie X.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 22:13 schreef Leandra het volgende:

[..]
Zodra ze door een scheefwoner door de liberalisatiegrens gaan is de woning geen sociale huurwoning meer, woningstichtingen die hun woningvoorraad op peil moeten houden verhogen daardoor niet boven de liberalisatiegrens, ook niet als je scheefwoner bent

Diezelfde zittende huurder kan de woning dan vaak ook niet kopen, want dan hebben ze weer niet genoeg woningvoorraad op locatie X.

Huh volgens mij blijft een sociale huurwoning altijd een sociale huurwoning, (ingang contract) ook al zit je boven de grens van 760 nog wat, door verhogingen.
Ik ken mensen die bijna 800 betalen en nooit de extra verhoging had, als je huur bijv 5 jaar terug 699 was dan zit je nu over de grens van 760

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 22:13 schreef Leandra het volgende:

[..]
Zodra ze door een scheefwoner door de liberalisatiegrens gaan is de woning geen sociale huurwoning meer, woningstichtingen die hun woningvoorraad op peil moeten houden verhogen daardoor niet boven de liberalisatiegrens, ook niet als je scheefwoner bent

Oh zeker wel. Er zijn prestatieafspraken met gemeentes om een kernvoorraad aan te houden maar er is nog genoeg ruimte om een deel van die voorraad voorbij de liberalisatiegrens te duwen. Wat de woning zoals Zwolsboy aangeeft nog steeds sociale verhuur maakt, alleen niet vallend binnen de kernvoorraad. Sociale huur wordt bepaald door de aanvangshuur, als deze bij aanvang onder de liberalisatiegrens ligt blijft deze woning sociaal zolang dezelfde huurder er in zit.

Heb aardig wat jaartjes gerapporteerd over de kernvoorraad. Ook in de jaren dat grootschalig de inkomensafhankelijke huurverhoging werd toegepast was het geen issue om die kernvoorraad te behouden. Daarnaast hebben de meeste gemeentes ook clausules om een deel van het duurdere segment toch mee te laten tellen omdat bij mutatie de huurprijs meestal weer terugvalt onder de liberalisatiegrens. Alleen bij strategische aanpassingen in de voorraad verschuift soms een deel van sociaal naar vrije sector. Maar dat gebeurt minder en minder omdat DAEB (sociaal) activiteiten strikt gescheiden worden van niet DAEB. Aanpassingen op de voorraad hebben grote administratieve gevolgen met alle kosten van dien.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:52 schreef Zwolsboy het volgende:
Er staat buiten wel zon enorme airco kast in de tuin, das wel een nadeel denk ik haha
En de markt kan er compleet anders uit zien over 5 - 10 jaar

Ding is zo groot als een koelkast, en hij kan ook gewoon binnen staan. Ik zie, binnen of buiten, geen nadeel daar aan. Moet je 'm binnen natuurlijk niet pontificaal in de woonkamer hebben staan, maar dat gebeurt nooit.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:43 schreef Elan het volgende:

[..]
Ja daarom.
Zou ik ook voor tekenen met m'n koopappartement. Maar met zoveel animo is het natuurlijk niet echt realistisch dat je aan zo'n woning komt.

Beetje het verhaal van die droom vacature op een tropisch eiland waar je wel eens wat van leest in de krant.

Vriend van mij heeft zo’n nieuwbouw woning gekocht pas geleden, en die waren nog niet zo heel lang aan t zoeken, wel alleenstaande moeder met 2 kinderen die eerst ook gewoon een woning hadden. In die straat wonen ook met name alleenstaande ouders met kinderen.

quote:

Op dinsdag 2 augustus 2022 21:31 schreef hollandia02 het volgende:

[..]
Toch hebben veel sociale huurwoningen nog een keuken uit 1970 en een betonnen vloer.

En hoeveel sociale huurwoningen heb je een steekproef genomen?

Tja de meeste huizen hebben een betonnen vloer, of een houten vloer.
Zal meestal een bewoner zorg voor moeten dragen dat er vloerbedekking of iets dergelijks komt

Bovendien kan een huurder om een nieuwe keuken vragen bij veel woningbouw, moet men alleen wel de handjes uit de mouwen steken en van den deriere af komen.
Maar alles moet voor iedereen geregeld worden...

Geef wel meteen toe, de keukens in sociale huur woningen stellen meestal niet veel voor en lijken al snel alsof ze uit het jaar kruik komen.
In werkelijkheid valt dat nogal mee.

Een keuken wordt meestal na 15-20 jaar vervangen. Groot en planmatig onderhoud was 20-30 jaar terug misschien een ondergeschoven kindje bij sommige corporaties maar in die tijd stonden veel oude complexen op de lijst om gesloopt te worden. Toen de klad kwam in het bouwen van woningen is de focus gelegd op behouden van bezit waar mogelijk. Dat houdt ook in onderhouden en renoveren van dat bezit.

Een beetje corporatie (tienduizendend eenheden) geeft jaarlijks tientallen miljoenen uit aan onderhoud. Een groot deel daarvan is planmatig en groot onderhoud om te voorkomen dat je verkrotting krijgt. Niet gezegd dat er geen slechte wooncomplexen meer zijn maar dat is meestal bij corporaties met budget issues of een bewuste keuze omdat een complex binnen enkele jaren plat gaat.