WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Mijn vriendin en ik (beiden begin 30) wonen een eindje uit elkaar en willen later dit jaar gaan samenwonen. We hebben beiden een koophuis en zij zal bij mij intrekken. We twijfelen nu een beetje wat in onze situatie financieel slim en handig is. En dan vooral m.b.t. haar huis, op de korte en langere termijn.
Situatie:
Ik:
Gezinswoning, ‘toekomstbestendig’, maar voor de toekomst staan we er ook voor open om samen te kijken naar een ander huis.
Marktwaarde: 330k. Resterende hypotheekschuld: 160k.
Vriendin:
Huis met marktwaarde van 430-450k, hypotheekschuld: 278k. Huidige maandlasten hypotheek: ¤1069 (bruto).
Het gaat om een huis met tuin op goede locatie dichtbij centrum, in gewilde wijk in één van de grote 4 steden, waarschijnlijk makkelijk verhuurbaar voor minimaal ¤1500 per maand. Wel een oud huis, dus onderhoud zal de komende jaren een forse kostenpost blijven.
We zijn het er wel over eens dat zij haar huis niet gelijk wil verkopen. Het voelt ergens nog goed om dit ‘achter de hand’ te houden (al weten we dat je eventuele huurders er natuurlijk niet zomaar uit krijgt). We gaan er natuurlijk vanuit dat we nog een lang en gelukkig leven hebben samen, maar zijn ook realistisch en hebben beiden ook al meegemaakt dat het ook anders kan lopen.
Maar goed, verhuur van haar woning voor in ieder geval de eerste één of twee jaar is dus een optie. Maar hoe? Hypothetisch gezien zou ze zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kunnen verhuren. We weten dat dat best veel gebeurt, maar dat het vaak niet mag. Willen we dat risico lopen? Ze zal haar maandelijkse aflossing goed kunnen opbrengen en we verwachten daarin geen problemen.
Oversluiten naar een verhuurhypotheek lijkt optie 2, maar is dat financieel aantrekkelijk, zeker op langere termijn? De hypotheekrente (nu 1,86%) zal dan fors omhoog gaan, dus de maandlasten ook. En als ik ’t zo lees, zal je maximaal zo’n 50% van de marktwaarde kunnen financieren dus in de huidige situatie zal er dan nog ong. 50k afgelost moeten worden.
Een open vraag, maar wat zouden de opties zijn? Waar moeten we allemaal aan denken? Hoe zouden jullie dit aanpakken?
Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
[ Bericht 0% gewijzigd door Avalanche.. op 21-02-2021 20:18:00 ]
Situatie:
Ik:
Gezinswoning, ‘toekomstbestendig’, maar voor de toekomst staan we er ook voor open om samen te kijken naar een ander huis.
Marktwaarde: 330k. Resterende hypotheekschuld: 160k.
Vriendin:
Huis met marktwaarde van 430-450k, hypotheekschuld: 278k. Huidige maandlasten hypotheek: ¤1069 (bruto).
Het gaat om een huis met tuin op goede locatie dichtbij centrum, in gewilde wijk in één van de grote 4 steden, waarschijnlijk makkelijk verhuurbaar voor minimaal ¤1500 per maand. Wel een oud huis, dus onderhoud zal de komende jaren een forse kostenpost blijven.
We zijn het er wel over eens dat zij haar huis niet gelijk wil verkopen. Het voelt ergens nog goed om dit ‘achter de hand’ te houden (al weten we dat je eventuele huurders er natuurlijk niet zomaar uit krijgt). We gaan er natuurlijk vanuit dat we nog een lang en gelukkig leven hebben samen, maar zijn ook realistisch en hebben beiden ook al meegemaakt dat het ook anders kan lopen.
Maar goed, verhuur van haar woning voor in ieder geval de eerste één of twee jaar is dus een optie. Maar hoe? Hypothetisch gezien zou ze zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kunnen verhuren. We weten dat dat best veel gebeurt, maar dat het vaak niet mag. Willen we dat risico lopen? Ze zal haar maandelijkse aflossing goed kunnen opbrengen en we verwachten daarin geen problemen.
Oversluiten naar een verhuurhypotheek lijkt optie 2, maar is dat financieel aantrekkelijk, zeker op langere termijn? De hypotheekrente (nu 1,86%) zal dan fors omhoog gaan, dus de maandlasten ook. En als ik ’t zo lees, zal je maximaal zo’n 50% van de marktwaarde kunnen financieren dus in de huidige situatie zal er dan nog ong. 50k afgelost moeten worden.
Een open vraag, maar wat zouden de opties zijn? Waar moeten we allemaal aan denken? Hoe zouden jullie dit aanpakken?
Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
[ Bericht 0% gewijzigd door Avalanche.. op 21-02-2021 20:18:00 ]
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
ik zou 1 huis verkopen, als je het niet aandurft dan zou ik niet gaan samenwonen.
Je huis verhuren met hypotheek met de wetenschap dat het niet mag van je hypotheekverstrekker mag niet.
Je huis verhuren met hypotheek met de wetenschap dat het niet mag van je hypotheekverstrekker mag niet.
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Dat kan, er zijn allerlei mogelijkheden. Bij mij gaat alles op 1 grote hoop en daar wordt alles van betaald en ieder koopt wat hij/zij wil zonder overleg.quote:Op zondag 21 februari 2021 19:55 schreef Avalanche.. het volgende:
Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Klein vraagje tussendoor, hoe is 278.000 lening tegen 1.9% 1080¤ bruto per maand? Op mijn rekenmachine is de uitkomst nog niet de helft van dat bedrag.
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
Prrrrr
Er zal ook afgelost moeten wordenquote:
Klein vraagje tussendoor, hoe is 278.000 lening tegen 1.9% 1080¤ bruto per maand? Op mijn rekenmachine is de uitkomst nog niet de helft van dat bedrag.
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
No bitch to me
Annuïteiten.quote:
Klein vraagje tussendoor, hoe is 278.000 lening tegen 1.9% 1080¤ bruto per maand? Op mijn rekenmachine is de uitkomst nog niet de helft van dat bedrag.
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
ff nagekeken: oorspronkelijke lening was 295k, hypotheekschuld nu nog 278k, rente 10 jaar vast 1.86% en bruto maandlast is ¤1069.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Ah zo.quote:
[..]
Annuïteiten.
ff nagekeken: oorspronkelijke lening was 295k, hypotheekschuld nu nog 278k, rente 10 jaar vast 1.86% en bruto maandlast is ¤1069.
Prrrrr
Ik zou de woning laten taxeren en met die taxatie in de hand de geldverstrekker om toestemming vragen, grote kans dat ze toestemming geven.quote:
Vriendin:
Huis met marktwaarde van 430-450k, hypotheekschuld: 278k.
[...]
Maar goed, verhuur van haar woning voor in ieder geval de eerste één of twee jaar is dus een optie. Maar hoe? Hypothetisch gezien zou ze zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kunnen verhuren. We weten dat dat best veel gebeurt, maar dat het vaak niet mag. Willen we dat risico lopen? Ze zal haar maandelijkse aflossing goed kunnen opbrengen en we verwachten daarin geen problemen.
Geven ze geen toestemming? Dan oversluiten naar een hypotheekverstrekker die verhuur wél toestaat.
Dé reden dat geldverstrekkers niet zomaar verhuur toestaan is een mogelijk lagere opbrengst bij gedwongen verkoop. Echter is de hypotheek schuld van de woning minder dan 65%, dus het risico voor de geldverstrekker is in deze situatie beperkt.
(Ga ik voor het gemak wel vanuit dat jullie inkomens dermate hoog zijn dat beide hypotheken zonder verhuur betaald kunnen worden)
So we just called him Fred
Dat is natuurlijk wel een domme dooddoener. Je weet nooit van tevoren hoe dingen lopen.quote:
als je het niet aandurft dan zou ik niet gaan samenwonen.
Maar ga eens praten met een hypotheekexpert. Je kan ongeveer 80% van de waarde als verhuurhypotheek krijgen dus dat moet je wel redden.
Mwah. Samenwonen is toch een hele stap. Ik snap wel dat je je huis achter de hand wilt houden, want wat doe je als je anders uit elkaar gaat?quote:
ik zou 1 huis verkopen, als je het niet aandurft dan zou ik niet gaan samenwonen.
Je huis verhuren met hypotheek met de wetenschap dat het niet mag van je hypotheekverstrekker mag niet.
Op dinsdag 25 augustus 2015 15:48 schreef Toekito het volgende:
de grootste schande van heel FOK! naast Fylax is Kano als mod.
de grootste schande van heel FOK! naast Fylax is Kano als mod.
Vriendin koopt zich in in jouw huis.
100k tekort om volledig te financieren regel je elders.
Kzou in gesprek gaan met de bank eigenlijk... Maar praktisch is ze er al bijna.
100k tekort om volledig te financieren regel je elders.
Kzou in gesprek gaan met de bank eigenlijk... Maar praktisch is ze er al bijna.
"Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen."
Als je het logisch vindt dat zij geen vermogen in stenen opbouwt tijdens jullie relatie, dan wel ja.quote:Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
"Pools are perfect for holding water"
Bij het verhuren kom je sowieso 2 problemen tegen:
- je moet toestemming hebben van je hypotheekverstrekker (wat je zelden krijgt)
- je kan geen hypotheekrente meer aftrekken
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
- je moet toestemming hebben van je hypotheekverstrekker (wat je zelden krijgt)
- je kan geen hypotheekrente meer aftrekken
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
Daarvoor hebben ze de verhuurhypotheek uitgevonden. Maar dat is wel wat duurder dus dat moet in de berekening meegenomen worden of het aantrekkelijk is.quote:
- je moet toestemming hebben van je hypotheekverstrekker (wat je zelden krijgt)
Maar zo'n extra huis bezitten kan op lange termijn heel aantrekkelijk zijn.
Ja uiteraard, dat was al genoemd. Wel een dure optie om dat voor ~1 jaar om te gaan zetten en het risico op huurders die meer schade maken dan dat het oplevert.quote:
[..]
Daarvoor hebben ze de verhuurhypotheek uitgevonden. Maar dat is wel wat duurder dus dat moet in de berekening meegenomen worden of het aantrekkelijk is.
Tis geen sociale huur.quote:
[..]
Ja uiteraard, dat was al genoemd. Wel een dure optie om dat voor ~1 jaar om te gaan zetten en het risico op huurders die meer schade maken dan dat het oplevert.
"Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen."
Al dat soort zaken zal je in een berekening mee moeten nemen. Maar om het direct uit allerlei angscenario's niet te doen is natuurlijk ook onzin.
Gewoon eens op papier een goede berekening laten maken en zien wat de kosten/baten zijn. Een tweede huisje als bijverdienste hebben kan zeker zeer interessant zijn.
Gewoon eens op papier een goede berekening laten maken en zien wat de kosten/baten zijn. Een tweede huisje als bijverdienste hebben kan zeker zeer interessant zijn.
En dan, 10k schade?quote:
[..]
Dat kom je in alle lagen tegen.
"Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen."
Ik denk dat het vooral belangrijk is dat je tegenslag in de eerste jaren kan opvangen. Dus stel dat je een paar tokkies in je huis hebt, of er zijn grote onderhoudskosten aan, dat je dan niet in de financiele shit komt.
Dank voor jullie reacties!
Ja, dat we kunnen we. Mijn vriendin zal nog van baan moeten wisselen maar daar hebben we vertrouwen in en we betalen nu ook beiden de hypotheken.
Het huis bevindt zich zoals gezegd wel echt op een goede plek. ¤1500 huuropbrengst per maand is mogelijk nog aan de lage kant. Nadeel is de flinke onderhoudspost.
Ik vraag me af of dit lukt maar we kunnen het natuurlijk altijd proberen inderdaad.quote:Op zondag 21 februari 2021 23:11 schreef Fred het volgende:
[..]
Ik zou de woning laten taxeren en met die taxatie in de hand de geldverstrekker om toestemming vragen, grote kans dat ze toestemming geven.
Geven ze geen toestemming? Dan oversluiten naar een hypotheekverstrekker die verhuur wél toestaat.
Dé reden dat geldverstrekkers niet zomaar verhuur toestaan is een mogelijk lagere opbrengst bij gedwongen verkoop. Echter is de hypotheek schuld van de woning minder dan 65%, dus het risico voor de geldverstrekker is in deze situatie beperkt.
(Ga ik voor het gemak wel vanuit dat jullie inkomens dermate hoog zijn dat beide hypotheken zonder verhuur betaald kunnen worden)
Ja, dat we kunnen we. Mijn vriendin zal nog van baan moeten wisselen maar daar hebben we vertrouwen in en we betalen nu ook beiden de hypotheken.
Volgens mij is het 70-80% van de waarde in verhuurde staat, dat is dus een flink stuk minder dan de marktwaarde. Komt neer op zo'n 50% van de marktwaarde, schat ik.quote:
Maar ga eens praten met een hypotheekexpert. Je kan ongeveer 80% van de waarde als verhuurhypotheek krijgen dus dat moet je wel redden.
Eens. Ik stelde de vraag inderdaad ook met het oog op de langere termijn omdat we willen onderzoeken of het dan nog financieel aantrekkelijk is om haar huis aan te houden en te verhuren.quote:
Al dat soort zaken zal je in een berekening mee moeten nemen. Maar om het direct uit allerlei angscenario's niet te doen is natuurlijk ook onzin.
Gewoon eens op papier een goede berekening laten maken en zien wat de kosten/baten zijn. Een tweede huisje als bijverdienste hebben kan zeker zeer interessant zijn.
Het huis bevindt zich zoals gezegd wel echt op een goede plek. ¤1500 huuropbrengst per maand is mogelijk nog aan de lage kant. Nadeel is de flinke onderhoudspost.
Ja dat kunnen we wel.quote:
Ik denk dat het vooral belangrijk is dat je tegenslag in de eerste jaren kan opvangen. Dus stel dat je een paar tokkies in je huis hebt, of er zijn grote onderhoudskosten aan, dat je dan niet in de financiele shit komt.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
[ Bericht 100% gewijzigd door Avalanche.. op 22-02-2021 09:57:34 ]
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
quote:
Een open vraag, maar wat zouden de opties zijn? Waar moeten we allemaal aan denken? Hoe zouden jullie dit aanpakken?
Hou je er rekening mee dat als je t.z.t. samen een woning wilt kopen, haar schuld op de verhuurde woning drukt op de maximale hypotheek voor de gezamenlijke woning? Aan de andere kant kunnen huurinkomsten de maximale hypotheek wellicht wat oprekken. In hoeverre dit elkaar opheft (of niet) zou je moeten onderzoeken.quote:Gezinswoning, ‘toekomstbestendig’, maar voor de toekomst staan we er ook voor open om samen te kijken naar een ander huis.
Ja. Maar nu heeft ze hypotheekrente-aftrek. Op een verhuurd huis niet; straks betaalt ze het brutobedrag. Daar ook mee gerekend en kosten en baten op een rijtje gezet?quote:
en we betalen nu ook beiden de hypotheken.
Je hebt het over ¤1500 huur minus ¤1100 hypotheek (die wellicht omhoog gaat in het geval van een verhuurhypotheek). Je hebt het in de OP over voorziene stijgende onderhoudskosten op termijn. En dan moet het pand verzekerd blijven (opstalverzekering met dekking voor verhuur is wellicht duurder dan huidige opstal). En het kan raadzaam zijn een aansprakelijkheidsverzekering (die verhuur dekt) aan te houden (of af te sluiten). En rechtsbijstand (die verhuur dekt), wellicht? En wie regelt alles administratief? Reken gerust 4-6% van de maandhuur als maandelijkse kosten als je dit wilt uitbesteden aan een verhuurmakelaar. Wat blijft er reëel gezien voor haar over?
En dan laat ik de eenmalige kosten (advieskosten hypotheek, notariskosten voor hypotheekakte, taxatiekosten) en potentieel terugkerende kosten (bemiddelingskosten per verhuurperiode) buiten beschouwing. Die drukken wél op je rendement.
De marktwaarde in verhuurde staat kan je door een taxateur laten bepalen. Die zou zomaar eens hoger kunnen liggen dan 50% van de marktwaarde.quote:
Volgens mij is het 70-80% van de waarde in verhuurde staat, dat is dus een flink stuk minder dan de marktwaarde. Komt neer op zo'n 50% van de marktwaarde, schat ik.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Ik heb ooit mijn oud appartement willen verhuren. Zat bij Aegon. Hypotheek liep nog 2 jaar met een schuld van 74k. Woningwaarde was +- 140k toen. Ik kreeg het niet voor elkaar toestemming te krijgen om te verhuren. Zelfs niet bij een schuld van 10k deden ze het niet. Ze deden het helemaal niet. Te groot risico.
Ik zit in hetzelfde schuitje, maar heb besloten het niet te doen. Toestemming van je geldverstrekker ga je gewoonweg niet krijgen. Ik schat in dat de resterende looptijd vd rente nog wel 7 a 8 jaar is. Hierover zal je boeterente moeten betalen als je overstapt naar een verhuurhypotheek, want reden van beeindiging lening is niet verkoop. Dat zal een niet misselijk bedrag zijn in de vijf cijfers.
Als je vervolgens rekening houdt met de vrij hoge verhuurrente (2,4% oid) en de boeterente, kan ik je zo vertellen dat het lang zal duren voor er iets van rendement op je investering gemaakt zal worden.
Willen jullie ergens de komende jaren nog verhuizen, dan zal die woning in verhuurde staat als een molensteen om je nek hangen.
Als je vervolgens rekening houdt met de vrij hoge verhuurrente (2,4% oid) en de boeterente, kan ik je zo vertellen dat het lang zal duren voor er iets van rendement op je investering gemaakt zal worden.
Willen jullie ergens de komende jaren nog verhuizen, dan zal die woning in verhuurde staat als een molensteen om je nek hangen.
Dit. Niet gelijk gaan proberen een constructie te bouwen war je ook niet zomaar vanaf kan.quote:
Bij het verhuren kom je sowieso 2 problemen tegen:
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
Want, het is die verdomde emotie. Emotie van "Ik wil wel weg kunnen" en die van "We verbranden geld". Wel, als je nog even bleef latten, dan gaat emotie 2 niet op en had je ook geen probleem. Maar je bent toe aan een volgende stap. Prima. Maar elke constructie met huur is er een dat je niet zomaar terug kan. Er zit immers een huurder in je huis, die kan je er niet zomaar uitzetten. Dus huurconstructie dat is pas handig als je weet dat samenwonen echt fijn is.
Dus, nu, zij trekt bij jou in, en alleen niet op papier. Over een voldoende tijd besluit je samen om haar huis te koop te zetten en dan bedenk je een plan wat te doen met overwaarde.
Elk verhuurplan zet je alleen maar vast en levert echt niet zoveel op. Asl het over jaren is ja, maar over 1 of 2 jaar ben je kwa moeite en eenmalige kosten toch best veel van je gemaakt geld kwijt.
"The thrill ot the chase is so diminished when one's prey has little legs"
Dank, heel nuttig dit. Zitten zaken bij waar we inderdaad nog niet bij stil hadden gestaan.quote:
[..]
[..]
Hou je er rekening mee dat als je t.z.t. samen een woning wilt kopen, haar schuld op de verhuurde woning drukt op de maximale hypotheek voor de gezamenlijke woning? Aan de andere kant kunnen huurinkomsten de maximale hypotheek wellicht wat oprekken. In hoeverre dit elkaar opheft (of niet) zou je moeten onderzoeken.
[..]
Ja. Maar nu heeft ze hypotheekrente-aftrek. Op een verhuurd huis niet; straks betaalt ze het brutobedrag. Daar ook mee gerekend en kosten en baten op een rijtje gezet?
Je hebt het over ¤1500 huur minus ¤1100 hypotheek (die wellicht omhoog gaat in het geval van een verhuurhypotheek). Je hebt het in de OP over voorziene stijgende onderhoudskosten op termijn. En dan moet het pand verzekerd blijven (opstalverzekering met dekking voor verhuur is wellicht duurder dan huidige opstal). En het kan raadzaam zijn een aansprakelijkheidsverzekering (die verhuur dekt) aan te houden (of af te sluiten). En rechtsbijstand (die verhuur dekt), wellicht? En wie regelt alles administratief? Reken gerust 4-6% van de maandhuur als maandelijkse kosten als je dit wilt uitbesteden aan een verhuurmakelaar. Wat blijft er reëel gezien voor haar over?
En dan laat ik de eenmalige kosten (advieskosten hypotheek, notariskosten voor hypotheekakte, taxatiekosten) en potentieel terugkerende kosten (bemiddelingskosten per verhuurperiode) buiten beschouwing. Die drukken wél op je rendement.
[..]
De marktwaarde in verhuurde staat kan je door een taxateur laten bepalen. Die zou zomaar eens hoger kunnen liggen dan 50% van de marktwaarde.
Ah, dus dat ook nog eens, boeterente bij oversluiten naar verhuurhypotheek. Wist ik niet. Klopt, er resteert nog zo'n 7 á 8 jaar.quote:
Ik zit in hetzelfde schuitje, maar heb besloten het niet te doen. Toestemming van je geldverstrekker ga je gewoonweg niet krijgen. Ik schat in dat de resterende looptijd vd rente nog wel 7 a 8 jaar is. Hierover zal je boeterente moeten betalen als je overstapt naar een verhuurhypotheek, want reden van beeindiging lening is niet verkoop. Dat zal een niet misselijk bedrag zijn in de vijf cijfers.
Als je vervolgens rekening houdt met de vrij hoge verhuurrente (2,4% oid) en de boeterente, kan ik je zo vertellen dat het lang zal duren voor er iets van rendement op je investering gemaakt zal worden.
Willen jullie ergens de komende jaren nog verhuizen, dan zal die woning in verhuurde staat als een molensteen om je nek hangen.
Ja, eens hoor. En toch... Het wringt natuurlijk vrij hard als zij straks bij mij woont en dan daar een huis staat leeg te staan dat qua hypotheek en kosten zo'n 1300 per maand kost... (hoewel ook een deel aflossing, I know).quote:
[..]
Dit. Niet gelijk gaan proberen een constructie te bouwen war je ook niet zomaar vanaf kan.
Want, het is die verdomde emotie. Emotie van "Ik wil wel weg kunnen" en die van "We verbranden geld". Wel, als je nog even bleef latten, dan gaat emotie 2 niet op en had je ook geen probleem. Maar je bent toe aan een volgende stap. Prima. Maar elke constructie met huur is er een dat je niet zomaar terug kan. Er zit immers een huurder in je huis, die kan je er niet zomaar uitzetten. Dus huurconstructie dat is pas handig als je weet dat samenwonen echt fijn is.
Dus, nu, zij trekt bij jou in, en alleen niet op papier. Over een voldoende tijd besluit je samen om haar huis te koop te zetten en dan bedenk je een plan wat te doen met overwaarde.
Elk verhuurplan zet je alleen maar vast en levert echt niet zoveel op. Asl het over jaren is ja, maar over 1 of 2 jaar ben je kwa moeite en eenmalige kosten toch best veel van je gemaakt geld kwijt.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Dat doen we al (zie OP), meerdere jaren inmiddels. Maar dat is ook wel een keer mooi geweest he (voor ons dan).quote:
Misschien een jaartje gaan latten
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Wij hadden ook 2 huizen. Eentje een tijdje verhuurd, maar dat was toch niet zo ideaal als dat het op papier leek. Uiteindelijk allebij de huizen verkocht en 1 groter huis zonder hypotheek terug gekocht. Misschien financieel niet de beste optie, maar wel lekker rustig om te wonen zonder hypotheek.
Wij hadden vorig jaar ook de keuze om onze woning aan te houden (nieuwbouw gekocht en overwaarde niet nodig) toch niet gedaan mede door boete rente die bij ons al bijna 10k was op een hypotheek van nog geen 130k. Bij jullie zal de nog veel hoger zijn, gezien hoogte van de hypotheek. Ik zou gewoon verkopen of je moet het risico willen lopen op een hoge boete en fraude handeling waardoor je in de toekomst geen hypotheek meer kan krijgen. Ook al is kans klein dat je gepakt wordt, ik zou het risico nooit willen lopen, wil rustig kunnen slapen en zou ik niet kunnen wetende dat ik willens en wetens fraudeer en het ook niet zomaar terug kan draaien.quote:
[..]
Dat doen we al (zie OP), meerdere jaren inmiddels. Maar dat is ook wel een keer mooi geweest he (voor ons dan).
[ Bericht 16% gewijzigd door Hanzul2 op 23-02-2021 18:25:23 ]
Kloptquote:
[..]
Ik zou de woning laten taxeren en met die taxatie in de hand de geldverstrekker om toestemming vragen, grote kans dat ze toestemming geven.
Geven ze geen toestemming? Dan oversluiten naar een hypotheekverstrekker die verhuur wél toestaat.
Dé reden dat geldverstrekkers niet zomaar verhuur toestaan is een mogelijk lagere opbrengst bij gedwongen verkoop. Echter is de hypotheek schuld van de woning minder dan 65%, dus het risico voor de geldverstrekker is in deze situatie beperkt.
(Ga ik voor het gemak wel vanuit dat jullie inkomens dermate hoog zijn dat beide hypotheken zonder verhuur betaald kunnen worden)
Maar jouw rekensommetje maakt ook meteen wat anders voor TS duidelijk: verhuur brengt geen kut op.
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
Hypo is 1100 mnd, blijft er 12 * 400 over aan inkomsten, en die verdampen best rap aan belastingen en de door TS reeds voorziene onderhoudsverplichtingen die ze dan hebben naar huurders.
Verhuren heeft nog een probleem voor TS en partner, want het is op die manier niet 'ik kan erna terug als het uit gaat' want dan genieten de huurders bescherming en krijg je ze er niet (zomaar) meer uit.
Korte termijn verhuur is wellicht nog een optie, aan bedrijven/expats of air B&B achtig, al ligt die markt natuurlijk met corona redelijk op z'n anus
Dum de dum
Waarom dan de twijfel om huis aan te houden. Past niet echt bij elkaar. Ga all-in of blijf lattenquote:
[..]
Dat doen we al (zie OP), meerdere jaren inmiddels. Maar dat is ook wel een keer mooi geweest he (voor ons dan).
Of een tijdelijk huurcontract voor max 2 jaar aangaan met een huurder. En dan verkopen of aanhouden na afloop contract. Uiteraard in overleg met de bank. Laat je adviseren door een jurist over tijdelijke huurcontracten.
4 ton zelfsquote:
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
En toch kan je zo'n verhuren in de huidige markt.
Het rendement is op korte termijn niet zo hoog, maar vastgoed is een hele goede lange termijn investering
So we just called him Fred
Ik hoop dat je me nog drie keer gaat quoten zodat mijn ervaring (ik noem het expres geen suggestie of advies) nog meer aandacht krijgt, ter inspiratie voor TS.quote:
Op [ Bericht 9% gewijzigd door Rene op 23-02-2021 22:01:42 ]
Jesus saves but death prevails.
Daarom zijn die posts nu weg. Had de intentie dit eens niet weg te kijlen. Maar nu je er wel de intentie hebt te adviseren (ter inspiratie brengen) is het bewuste uitlokking. Klaar.quote:
[..]
Ik hoop dat je me nog drie keer gaat quoten zodat mijn ervaring (ik noem het expres geen suggestie of advies) nog meer aandacht krijgt, ter inspiratie voor TS.
| ❤ | Triquester... | ツ Met een accént aigu
Dat ligt eraan waar je woon. In Utrecht Centrum is 1500 euro per huis echt geen uitzondering. Sterker nog: hier in de straat waren laatst 4 huizen te huur: prijzen van 1700 tot 2000 euro en allemaal binnen 5 dagen verhuurd.quote:
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
Mensen werken soms ook als arts (nog laag inkomen), willen proefsamenwonen, ZZP-ers , je doet dus best sterke aannames
Love is in the air!
Met het risico dat de bank er achter komt, je hypotheek opeist en je huis onder executie verkoopt voordat je maar boe of bah kan zeggen.quote:
[..]
Ik heb eerder mijn huis ook gewoon verhuurd - zonder overleg met de bank.
Top actie, alhoewel veel banken dit slechts toestaan onder een leegstandsvergunning die je pas krijgt als het huis te koop staat ... .zijn de gemeenten weer niet zo happig op tegenwoordig... Voeger, in de huizen crisis 2010/2011 kreeg je ze gratis bij een pakje boter.
Dus tja, dit op een officiele manier goed regelen is wel een dingetje.
Hypotheek 1100 pakken is te simplistisch. Daar zit aflossing in, dus misschien wel een uitgave maar geen kosten.quote:
[..]
Klopt
Maar jouw rekensommetje maakt ook meteen wat anders voor TS duidelijk: verhuur brengt geen kut op.
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
Hypo is 1100 mnd, blijft er 12 * 400 over aan inkomsten, en die verdampen best rap aan belastingen en de door TS reeds voorziene onderhoudsverplichtingen die ze dan hebben naar huurders.
Verhuren heeft nog een probleem voor TS en partner, want het is op die manier niet 'ik kan erna terug als het uit gaat' want dan genieten de huurders bescherming en krijg je ze er niet (zomaar) meer uit.
Korte termijn verhuur is wellicht nog een optie, aan bedrijven/expats of air B&B achtig, al ligt die markt natuurlijk met corona redelijk op z'n anus
Eerst denken, dan typen
Gezien de huidige markt is dat nog 'gratis' ook. Lijkt me geen slechte suggestie.quote:
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
Misschien niet heel ethisch om in deze markt een woning leeg te laten staan, maar soit. Financieel is er zeker wat voor te zeggen. Mits ze aan de betaalverplichtingen kan blijven voldoen. Huurbaas spelen moet je ook maar net zin in hebben
Risico’s en baten moet je even goed afwegen.
Ik zou het huis een jaartje aanhouden. Door de stijgende woningmarkt kost dat je dat niks, je moet het alleen tijdelijk kunnen betalen.
Je betaalt nu rente + aflossing en die aflossing zie je terug als je verkoopt.
Even wat op een rij zetten, aanhouden versus huren.
Aanhouden:
Stel dat je 3% rente betaalt en de woning stijgt 8-10 % (wat afgelopen jaren realistisch was) dan kost het je zeker geen geld, sterker nog je houdt 5 % over.
Zekerheid dat dit gebeurt: 80-90%, winst 5% van woningwaarde.
Verhuren
Risico’s zijn er behoorlijk. Huurders die er niet meer uit gaan, slecht betalen, of je huis uitleven.
Grootste impact van een risico zit bij de bank, omdat het nu in je contract staat dat het niet mag.
In het slechtste geval gaan ze over tot executieverkoop.
Best mogelijke uitkomst: na betalen hypotheek 5% woningwaarde stijging, verhuuropbrengst (is in deze markt over het algemeen rond de 5%), dan is beste uitkomst 10%. Dan houd ik geen rekening met kosten zoals onderhoud, contracten opstellen etc.
Slechtste scenario: huis wordt gesloopt door huurder, huis in executie verkoop: -30-40% van de woningwaarde maar met kleine kans.
Dan is de vraag: stel dat het slechtste scenario uitkomt. Kun je, en wil je dat dragen? Als je dat niet wil of kunt moet je niet gaan verhuren.
[ Bericht 0% gewijzigd door MisChrartin op 27-02-2021 08:42:34 ]
Ik zou het huis een jaartje aanhouden. Door de stijgende woningmarkt kost dat je dat niks, je moet het alleen tijdelijk kunnen betalen.
Je betaalt nu rente + aflossing en die aflossing zie je terug als je verkoopt.
Even wat op een rij zetten, aanhouden versus huren.
Aanhouden:
Stel dat je 3% rente betaalt en de woning stijgt 8-10 % (wat afgelopen jaren realistisch was) dan kost het je zeker geen geld, sterker nog je houdt 5 % over.
Zekerheid dat dit gebeurt: 80-90%, winst 5% van woningwaarde.
Verhuren
Risico’s zijn er behoorlijk. Huurders die er niet meer uit gaan, slecht betalen, of je huis uitleven.
Grootste impact van een risico zit bij de bank, omdat het nu in je contract staat dat het niet mag.
In het slechtste geval gaan ze over tot executieverkoop.
Best mogelijke uitkomst: na betalen hypotheek 5% woningwaarde stijging, verhuuropbrengst (is in deze markt over het algemeen rond de 5%), dan is beste uitkomst 10%. Dan houd ik geen rekening met kosten zoals onderhoud, contracten opstellen etc.
Slechtste scenario: huis wordt gesloopt door huurder, huis in executie verkoop: -30-40% van de woningwaarde maar met kleine kans.
Dan is de vraag: stel dat het slechtste scenario uitkomt. Kun je, en wil je dat dragen? Als je dat niet wil of kunt moet je niet gaan verhuren.
[ Bericht 0% gewijzigd door MisChrartin op 27-02-2021 08:42:34 ]
450 - 278 + 25 (1069 x 24) = 197k
De huizenprijzen stijgen jaarlijks gemiddeld met laten we zeggen 6% (nog zacht uitgedrukt).
Haar huis zou dus over twee jaar al ongeveer 490 - 500k waard moeten zijn.
197 + 50 = 247k kan zij over twee jaar opbrengen. Dan koopt zij een huisje en kan zij het verhuren zonder tussenpartijen.
In die twee jaar blijft ieder in zijn eigen huis wonen. Weekends bij elkaar logeren.
Voor jou verandert er niets. Zij moet wel meer doen om haar eigen situatie in garantie te stellen, mocht het later toch misgaan.
De huizenprijzen stijgen jaarlijks gemiddeld met laten we zeggen 6% (nog zacht uitgedrukt).
Haar huis zou dus over twee jaar al ongeveer 490 - 500k waard moeten zijn.
197 + 50 = 247k kan zij over twee jaar opbrengen. Dan koopt zij een huisje en kan zij het verhuren zonder tussenpartijen.
In die twee jaar blijft ieder in zijn eigen huis wonen. Weekends bij elkaar logeren.
Voor jou verandert er niets. Zij moet wel meer doen om haar eigen situatie in garantie te stellen, mocht het later toch misgaan.
Klopt, daar gaat het hier ook om. Vrij bizar natuurlijk, maar ik zie het bij haar in de wijk ook voortdurend gebeuren voor deze prijzen.quote:
[..]
Dat ligt eraan waar je woon. In Utrecht Centrum is 1500 euro per huis echt geen uitzondering. Sterker nog: hier in de straat waren laatst 4 huizen te huur: prijzen van 1700 tot 2000 euro en allemaal binnen 5 dagen verhuurd.
Mensen werken soms ook als arts (nog laag inkomen), willen proefsamenwonen, ZZP-ers , je doet dus best sterke aannames
Nouja het hele idee was nu net om dat niet meer te blijven doen ;-), want na 2 jaar de weekends zijn we toe aan volgende stap.quote:
450 - 278 + 25 (1069 x 24) = 197k
De huizenprijzen stijgen jaarlijks gemiddeld met laten we zeggen 6% (nog zacht uitgedrukt).
Haar huis zou dus over twee jaar al ongeveer 490 - 500k waard moeten zijn.
197 + 50 = 247k kan zij over twee jaar opbrengen. Dan koopt zij een huisje en kan zij het verhuren zonder tussenpartijen.
In die twee jaar blijft ieder in zijn eigen huis wonen. Weekends bij elkaar logeren.
Voor jou verandert er niets. Zij moet wel meer doen om haar eigen situatie in garantie te stellen, mocht het later toch misgaan.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Je kan toch doordeweeks in jouw huis samenwonen en in het weekend in Utrecht samenwonen?quote:
[..]
Klopt, daar gaat het hier ook om. Vrij bizar natuurlijk, maar ik zie het bij haar in de wijk ook voortdurend gebeuren voor deze prijzen.
[..]
Nouja het hele idee was nu net om dat niet meer te blijven doen ;-), want na 2 jaar de weekends zijn we toe aan volgende stap.
En over een jaar verder kijken wat jullie willen.
Beide verkopen, samen iets nieuws kopen. Al dat chickenshit gedoe met woningen achter de hand 
Je houdt toch van elkaar, go for it
Je houdt toch van elkaar, go for it
Alius aliud dicit
Heb jij een glazen bol dat jij zo zeker bent dat liefde of verliefdheid voor eeuwig is?quote:
Beide verkopen, samen iets nieuws kopen. Al dat chickenshit gedoe met woningen achter de hand
Je houdt toch van elkaar, go for it
Zou toch altijd iets achter de hand houden.
|
|
