WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Mijn vriendin en ik (beiden begin 30) wonen een eindje uit elkaar en willen later dit jaar gaan samenwonen. We hebben beiden een koophuis en zij zal bij mij intrekken. We twijfelen nu een beetje wat in onze situatie financieel slim en handig is. En dan vooral m.b.t. haar huis, op de korte en langere termijn.
Situatie:
Ik:
Gezinswoning, ‘toekomstbestendig’, maar voor de toekomst staan we er ook voor open om samen te kijken naar een ander huis.
Marktwaarde: 330k. Resterende hypotheekschuld: 160k.
Vriendin:
Huis met marktwaarde van 430-450k, hypotheekschuld: 278k. Huidige maandlasten hypotheek: ¤1069 (bruto).
Het gaat om een huis met tuin op goede locatie dichtbij centrum, in gewilde wijk in één van de grote 4 steden, waarschijnlijk makkelijk verhuurbaar voor minimaal ¤1500 per maand. Wel een oud huis, dus onderhoud zal de komende jaren een forse kostenpost blijven.
We zijn het er wel over eens dat zij haar huis niet gelijk wil verkopen. Het voelt ergens nog goed om dit ‘achter de hand’ te houden (al weten we dat je eventuele huurders er natuurlijk niet zomaar uit krijgt). We gaan er natuurlijk vanuit dat we nog een lang en gelukkig leven hebben samen, maar zijn ook realistisch en hebben beiden ook al meegemaakt dat het ook anders kan lopen.
Maar goed, verhuur van haar woning voor in ieder geval de eerste één of twee jaar is dus een optie. Maar hoe? Hypothetisch gezien zou ze zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kunnen verhuren. We weten dat dat best veel gebeurt, maar dat het vaak niet mag. Willen we dat risico lopen? Ze zal haar maandelijkse aflossing goed kunnen opbrengen en we verwachten daarin geen problemen.
Oversluiten naar een verhuurhypotheek lijkt optie 2, maar is dat financieel aantrekkelijk, zeker op langere termijn? De hypotheekrente (nu 1,86%) zal dan fors omhoog gaan, dus de maandlasten ook. En als ik ’t zo lees, zal je maximaal zo’n 50% van de marktwaarde kunnen financieren dus in de huidige situatie zal er dan nog ong. 50k afgelost moeten worden.
Een open vraag, maar wat zouden de opties zijn? Waar moeten we allemaal aan denken? Hoe zouden jullie dit aanpakken?
Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
[ Bericht 0% gewijzigd door Avalanche.. op 21-02-2021 20:18:00 ]
Situatie:
Ik:
Gezinswoning, ‘toekomstbestendig’, maar voor de toekomst staan we er ook voor open om samen te kijken naar een ander huis.
Marktwaarde: 330k. Resterende hypotheekschuld: 160k.
Vriendin:
Huis met marktwaarde van 430-450k, hypotheekschuld: 278k. Huidige maandlasten hypotheek: ¤1069 (bruto).
Het gaat om een huis met tuin op goede locatie dichtbij centrum, in gewilde wijk in één van de grote 4 steden, waarschijnlijk makkelijk verhuurbaar voor minimaal ¤1500 per maand. Wel een oud huis, dus onderhoud zal de komende jaren een forse kostenpost blijven.
We zijn het er wel over eens dat zij haar huis niet gelijk wil verkopen. Het voelt ergens nog goed om dit ‘achter de hand’ te houden (al weten we dat je eventuele huurders er natuurlijk niet zomaar uit krijgt). We gaan er natuurlijk vanuit dat we nog een lang en gelukkig leven hebben samen, maar zijn ook realistisch en hebben beiden ook al meegemaakt dat het ook anders kan lopen.
Maar goed, verhuur van haar woning voor in ieder geval de eerste één of twee jaar is dus een optie. Maar hoe? Hypothetisch gezien zou ze zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kunnen verhuren. We weten dat dat best veel gebeurt, maar dat het vaak niet mag. Willen we dat risico lopen? Ze zal haar maandelijkse aflossing goed kunnen opbrengen en we verwachten daarin geen problemen.
Oversluiten naar een verhuurhypotheek lijkt optie 2, maar is dat financieel aantrekkelijk, zeker op langere termijn? De hypotheekrente (nu 1,86%) zal dan fors omhoog gaan, dus de maandlasten ook. En als ik ’t zo lees, zal je maximaal zo’n 50% van de marktwaarde kunnen financieren dus in de huidige situatie zal er dan nog ong. 50k afgelost moeten worden.
Een open vraag, maar wat zouden de opties zijn? Waar moeten we allemaal aan denken? Hoe zouden jullie dit aanpakken?
Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
[ Bericht 0% gewijzigd door Avalanche.. op 21-02-2021 20:18:00 ]
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
ik zou 1 huis verkopen, als je het niet aandurft dan zou ik niet gaan samenwonen.
Je huis verhuren met hypotheek met de wetenschap dat het niet mag van je hypotheekverstrekker mag niet.
Je huis verhuren met hypotheek met de wetenschap dat het niet mag van je hypotheekverstrekker mag niet.
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Dat kan, er zijn allerlei mogelijkheden. Bij mij gaat alles op 1 grote hoop en daar wordt alles van betaald en ieder koopt wat hij/zij wil zonder overleg.quote:Op zondag 21 februari 2021 19:55 schreef Avalanche.. het volgende:
Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Klein vraagje tussendoor, hoe is 278.000 lening tegen 1.9% 1080¤ bruto per maand? Op mijn rekenmachine is de uitkomst nog niet de helft van dat bedrag.
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
Prrrrr
Er zal ook afgelost moeten wordenquote:
Klein vraagje tussendoor, hoe is 278.000 lening tegen 1.9% 1080¤ bruto per maand? Op mijn rekenmachine is de uitkomst nog niet de helft van dat bedrag.
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
No bitch to me
Annuïteiten.quote:
Klein vraagje tussendoor, hoe is 278.000 lening tegen 1.9% 1080¤ bruto per maand? Op mijn rekenmachine is de uitkomst nog niet de helft van dat bedrag.
Verder geen idee, hoop dat jullie heel gelukkig worden en blijven samen!
ff nagekeken: oorspronkelijke lening was 295k, hypotheekschuld nu nog 278k, rente 10 jaar vast 1.86% en bruto maandlast is ¤1069.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Ah zo.quote:
[..]
Annuïteiten.
ff nagekeken: oorspronkelijke lening was 295k, hypotheekschuld nu nog 278k, rente 10 jaar vast 1.86% en bruto maandlast is ¤1069.
Prrrrr
Ik zou de woning laten taxeren en met die taxatie in de hand de geldverstrekker om toestemming vragen, grote kans dat ze toestemming geven.quote:
Vriendin:
Huis met marktwaarde van 430-450k, hypotheekschuld: 278k.
[...]
Maar goed, verhuur van haar woning voor in ieder geval de eerste één of twee jaar is dus een optie. Maar hoe? Hypothetisch gezien zou ze zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kunnen verhuren. We weten dat dat best veel gebeurt, maar dat het vaak niet mag. Willen we dat risico lopen? Ze zal haar maandelijkse aflossing goed kunnen opbrengen en we verwachten daarin geen problemen.
Geven ze geen toestemming? Dan oversluiten naar een hypotheekverstrekker die verhuur wél toestaat.
Dé reden dat geldverstrekkers niet zomaar verhuur toestaan is een mogelijk lagere opbrengst bij gedwongen verkoop. Echter is de hypotheek schuld van de woning minder dan 65%, dus het risico voor de geldverstrekker is in deze situatie beperkt.
(Ga ik voor het gemak wel vanuit dat jullie inkomens dermate hoog zijn dat beide hypotheken zonder verhuur betaald kunnen worden)
So we just called him Fred
Dat is natuurlijk wel een domme dooddoener. Je weet nooit van tevoren hoe dingen lopen.quote:
als je het niet aandurft dan zou ik niet gaan samenwonen.
Maar ga eens praten met een hypotheekexpert. Je kan ongeveer 80% van de waarde als verhuurhypotheek krijgen dus dat moet je wel redden.
Mwah. Samenwonen is toch een hele stap. Ik snap wel dat je je huis achter de hand wilt houden, want wat doe je als je anders uit elkaar gaat?quote:
ik zou 1 huis verkopen, als je het niet aandurft dan zou ik niet gaan samenwonen.
Je huis verhuren met hypotheek met de wetenschap dat het niet mag van je hypotheekverstrekker mag niet.
Op dinsdag 25 augustus 2015 15:48 schreef Toekito het volgende:
de grootste schande van heel FOK! naast Fylax is Kano als mod.
de grootste schande van heel FOK! naast Fylax is Kano als mod.
Vriendin koopt zich in in jouw huis.
100k tekort om volledig te financieren regel je elders.
Kzou in gesprek gaan met de bank eigenlijk... Maar praktisch is ze er al bijna.
100k tekort om volledig te financieren regel je elders.
Kzou in gesprek gaan met de bank eigenlijk... Maar praktisch is ze er al bijna.
"Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen."
Als je het logisch vindt dat zij geen vermogen in stenen opbouwt tijdens jullie relatie, dan wel ja.quote:Over de verdeling van de kosten in mijn huis moeten we overigens ook nog afspraken maken, maar daar lijkt het logisch dat zij de helft van de gebruikerskosten (dus de hypotheekrente en de overige vaste lasten) betaalt, toch?
"Pools are perfect for holding water"
Bij het verhuren kom je sowieso 2 problemen tegen:
- je moet toestemming hebben van je hypotheekverstrekker (wat je zelden krijgt)
- je kan geen hypotheekrente meer aftrekken
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
- je moet toestemming hebben van je hypotheekverstrekker (wat je zelden krijgt)
- je kan geen hypotheekrente meer aftrekken
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
Daarvoor hebben ze de verhuurhypotheek uitgevonden. Maar dat is wel wat duurder dus dat moet in de berekening meegenomen worden of het aantrekkelijk is.quote:
- je moet toestemming hebben van je hypotheekverstrekker (wat je zelden krijgt)
Maar zo'n extra huis bezitten kan op lange termijn heel aantrekkelijk zijn.
Ja uiteraard, dat was al genoemd. Wel een dure optie om dat voor ~1 jaar om te gaan zetten en het risico op huurders die meer schade maken dan dat het oplevert.quote:
[..]
Daarvoor hebben ze de verhuurhypotheek uitgevonden. Maar dat is wel wat duurder dus dat moet in de berekening meegenomen worden of het aantrekkelijk is.
Tis geen sociale huur.quote:
[..]
Ja uiteraard, dat was al genoemd. Wel een dure optie om dat voor ~1 jaar om te gaan zetten en het risico op huurders die meer schade maken dan dat het oplevert.
"Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen."
Al dat soort zaken zal je in een berekening mee moeten nemen. Maar om het direct uit allerlei angscenario's niet te doen is natuurlijk ook onzin.
Gewoon eens op papier een goede berekening laten maken en zien wat de kosten/baten zijn. Een tweede huisje als bijverdienste hebben kan zeker zeer interessant zijn.
Gewoon eens op papier een goede berekening laten maken en zien wat de kosten/baten zijn. Een tweede huisje als bijverdienste hebben kan zeker zeer interessant zijn.
En dan, 10k schade?quote:
[..]
Dat kom je in alle lagen tegen.
"Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen."
Ik denk dat het vooral belangrijk is dat je tegenslag in de eerste jaren kan opvangen. Dus stel dat je een paar tokkies in je huis hebt, of er zijn grote onderhoudskosten aan, dat je dan niet in de financiele shit komt.
Dank voor jullie reacties!
Ja, dat we kunnen we. Mijn vriendin zal nog van baan moeten wisselen maar daar hebben we vertrouwen in en we betalen nu ook beiden de hypotheken.
Het huis bevindt zich zoals gezegd wel echt op een goede plek. ¤1500 huuropbrengst per maand is mogelijk nog aan de lage kant. Nadeel is de flinke onderhoudspost.
Ik vraag me af of dit lukt maar we kunnen het natuurlijk altijd proberen inderdaad.quote:Op zondag 21 februari 2021 23:11 schreef Fred het volgende:
[..]
Ik zou de woning laten taxeren en met die taxatie in de hand de geldverstrekker om toestemming vragen, grote kans dat ze toestemming geven.
Geven ze geen toestemming? Dan oversluiten naar een hypotheekverstrekker die verhuur wél toestaat.
Dé reden dat geldverstrekkers niet zomaar verhuur toestaan is een mogelijk lagere opbrengst bij gedwongen verkoop. Echter is de hypotheek schuld van de woning minder dan 65%, dus het risico voor de geldverstrekker is in deze situatie beperkt.
(Ga ik voor het gemak wel vanuit dat jullie inkomens dermate hoog zijn dat beide hypotheken zonder verhuur betaald kunnen worden)
Ja, dat we kunnen we. Mijn vriendin zal nog van baan moeten wisselen maar daar hebben we vertrouwen in en we betalen nu ook beiden de hypotheken.
Volgens mij is het 70-80% van de waarde in verhuurde staat, dat is dus een flink stuk minder dan de marktwaarde. Komt neer op zo'n 50% van de marktwaarde, schat ik.quote:
Maar ga eens praten met een hypotheekexpert. Je kan ongeveer 80% van de waarde als verhuurhypotheek krijgen dus dat moet je wel redden.
Eens. Ik stelde de vraag inderdaad ook met het oog op de langere termijn omdat we willen onderzoeken of het dan nog financieel aantrekkelijk is om haar huis aan te houden en te verhuren.quote:
Al dat soort zaken zal je in een berekening mee moeten nemen. Maar om het direct uit allerlei angscenario's niet te doen is natuurlijk ook onzin.
Gewoon eens op papier een goede berekening laten maken en zien wat de kosten/baten zijn. Een tweede huisje als bijverdienste hebben kan zeker zeer interessant zijn.
Het huis bevindt zich zoals gezegd wel echt op een goede plek. ¤1500 huuropbrengst per maand is mogelijk nog aan de lage kant. Nadeel is de flinke onderhoudspost.
Ja dat kunnen we wel.quote:
Ik denk dat het vooral belangrijk is dat je tegenslag in de eerste jaren kan opvangen. Dus stel dat je een paar tokkies in je huis hebt, of er zijn grote onderhoudskosten aan, dat je dan niet in de financiele shit komt.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
[ Bericht 100% gewijzigd door Avalanche.. op 22-02-2021 09:57:34 ]
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
quote:
Een open vraag, maar wat zouden de opties zijn? Waar moeten we allemaal aan denken? Hoe zouden jullie dit aanpakken?
Hou je er rekening mee dat als je t.z.t. samen een woning wilt kopen, haar schuld op de verhuurde woning drukt op de maximale hypotheek voor de gezamenlijke woning? Aan de andere kant kunnen huurinkomsten de maximale hypotheek wellicht wat oprekken. In hoeverre dit elkaar opheft (of niet) zou je moeten onderzoeken.quote:Gezinswoning, ‘toekomstbestendig’, maar voor de toekomst staan we er ook voor open om samen te kijken naar een ander huis.
Ja. Maar nu heeft ze hypotheekrente-aftrek. Op een verhuurd huis niet; straks betaalt ze het brutobedrag. Daar ook mee gerekend en kosten en baten op een rijtje gezet?quote:
en we betalen nu ook beiden de hypotheken.
Je hebt het over ¤1500 huur minus ¤1100 hypotheek (die wellicht omhoog gaat in het geval van een verhuurhypotheek). Je hebt het in de OP over voorziene stijgende onderhoudskosten op termijn. En dan moet het pand verzekerd blijven (opstalverzekering met dekking voor verhuur is wellicht duurder dan huidige opstal). En het kan raadzaam zijn een aansprakelijkheidsverzekering (die verhuur dekt) aan te houden (of af te sluiten). En rechtsbijstand (die verhuur dekt), wellicht? En wie regelt alles administratief? Reken gerust 4-6% van de maandhuur als maandelijkse kosten als je dit wilt uitbesteden aan een verhuurmakelaar. Wat blijft er reëel gezien voor haar over?
En dan laat ik de eenmalige kosten (advieskosten hypotheek, notariskosten voor hypotheekakte, taxatiekosten) en potentieel terugkerende kosten (bemiddelingskosten per verhuurperiode) buiten beschouwing. Die drukken wél op je rendement.
De marktwaarde in verhuurde staat kan je door een taxateur laten bepalen. Die zou zomaar eens hoger kunnen liggen dan 50% van de marktwaarde.quote:
Volgens mij is het 70-80% van de waarde in verhuurde staat, dat is dus een flink stuk minder dan de marktwaarde. Komt neer op zo'n 50% van de marktwaarde, schat ik.
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
Ik heb ooit mijn oud appartement willen verhuren. Zat bij Aegon. Hypotheek liep nog 2 jaar met een schuld van 74k. Woningwaarde was +- 140k toen. Ik kreeg het niet voor elkaar toestemming te krijgen om te verhuren. Zelfs niet bij een schuld van 10k deden ze het niet. Ze deden het helemaal niet. Te groot risico.
|
|
