WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Ik zit in hetzelfde schuitje, maar heb besloten het niet te doen. Toestemming van je geldverstrekker ga je gewoonweg niet krijgen. Ik schat in dat de resterende looptijd vd rente nog wel 7 a 8 jaar is. Hierover zal je boeterente moeten betalen als je overstapt naar een verhuurhypotheek, want reden van beeindiging lening is niet verkoop. Dat zal een niet misselijk bedrag zijn in de vijf cijfers.
Als je vervolgens rekening houdt met de vrij hoge verhuurrente (2,4% oid) en de boeterente, kan ik je zo vertellen dat het lang zal duren voor er iets van rendement op je investering gemaakt zal worden.
Willen jullie ergens de komende jaren nog verhuizen, dan zal die woning in verhuurde staat als een molensteen om je nek hangen.
Als je vervolgens rekening houdt met de vrij hoge verhuurrente (2,4% oid) en de boeterente, kan ik je zo vertellen dat het lang zal duren voor er iets van rendement op je investering gemaakt zal worden.
Willen jullie ergens de komende jaren nog verhuizen, dan zal die woning in verhuurde staat als een molensteen om je nek hangen.
Dit. Niet gelijk gaan proberen een constructie te bouwen war je ook niet zomaar vanaf kan.quote:Op maandag 22 februari 2021 08:35 schreef TheFreshPrince het volgende:
Bij het verhuren kom je sowieso 2 problemen tegen:
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
Want, het is die verdomde emotie. Emotie van "Ik wil wel weg kunnen" en die van "We verbranden geld". Wel, als je nog even bleef latten, dan gaat emotie 2 niet op en had je ook geen probleem. Maar je bent toe aan een volgende stap. Prima. Maar elke constructie met huur is er een dat je niet zomaar terug kan. Er zit immers een huurder in je huis, die kan je er niet zomaar uitzetten. Dus huurconstructie dat is pas handig als je weet dat samenwonen echt fijn is.
Dus, nu, zij trekt bij jou in, en alleen niet op papier. Over een voldoende tijd besluit je samen om haar huis te koop te zetten en dan bedenk je een plan wat te doen met overwaarde.
Elk verhuurplan zet je alleen maar vast en levert echt niet zoveel op. Asl het over jaren is ja, maar over 1 of 2 jaar ben je kwa moeite en eenmalige kosten toch best veel van je gemaakt geld kwijt.
"The thrill ot the chase is so diminished when one's prey has little legs"
Dank, heel nuttig dit. Zitten zaken bij waar we inderdaad nog niet bij stil hadden gestaan.quote:
[..]
[..]
Hou je er rekening mee dat als je t.z.t. samen een woning wilt kopen, haar schuld op de verhuurde woning drukt op de maximale hypotheek voor de gezamenlijke woning? Aan de andere kant kunnen huurinkomsten de maximale hypotheek wellicht wat oprekken. In hoeverre dit elkaar opheft (of niet) zou je moeten onderzoeken.
[..]
Ja. Maar nu heeft ze hypotheekrente-aftrek. Op een verhuurd huis niet; straks betaalt ze het brutobedrag. Daar ook mee gerekend en kosten en baten op een rijtje gezet?
Je hebt het over ¤1500 huur minus ¤1100 hypotheek (die wellicht omhoog gaat in het geval van een verhuurhypotheek). Je hebt het in de OP over voorziene stijgende onderhoudskosten op termijn. En dan moet het pand verzekerd blijven (opstalverzekering met dekking voor verhuur is wellicht duurder dan huidige opstal). En het kan raadzaam zijn een aansprakelijkheidsverzekering (die verhuur dekt) aan te houden (of af te sluiten). En rechtsbijstand (die verhuur dekt), wellicht? En wie regelt alles administratief? Reken gerust 4-6% van de maandhuur als maandelijkse kosten als je dit wilt uitbesteden aan een verhuurmakelaar. Wat blijft er reëel gezien voor haar over?
En dan laat ik de eenmalige kosten (advieskosten hypotheek, notariskosten voor hypotheekakte, taxatiekosten) en potentieel terugkerende kosten (bemiddelingskosten per verhuurperiode) buiten beschouwing. Die drukken wél op je rendement.
[..]
De marktwaarde in verhuurde staat kan je door een taxateur laten bepalen. Die zou zomaar eens hoger kunnen liggen dan 50% van de marktwaarde.
Ah, dus dat ook nog eens, boeterente bij oversluiten naar verhuurhypotheek. Wist ik niet. Klopt, er resteert nog zo'n 7 á 8 jaar.quote:
Ik zit in hetzelfde schuitje, maar heb besloten het niet te doen. Toestemming van je geldverstrekker ga je gewoonweg niet krijgen. Ik schat in dat de resterende looptijd vd rente nog wel 7 a 8 jaar is. Hierover zal je boeterente moeten betalen als je overstapt naar een verhuurhypotheek, want reden van beeindiging lening is niet verkoop. Dat zal een niet misselijk bedrag zijn in de vijf cijfers.
Als je vervolgens rekening houdt met de vrij hoge verhuurrente (2,4% oid) en de boeterente, kan ik je zo vertellen dat het lang zal duren voor er iets van rendement op je investering gemaakt zal worden.
Willen jullie ergens de komende jaren nog verhuizen, dan zal die woning in verhuurde staat als een molensteen om je nek hangen.
Ja, eens hoor. En toch... Het wringt natuurlijk vrij hard als zij straks bij mij woont en dan daar een huis staat leeg te staan dat qua hypotheek en kosten zo'n 1300 per maand kost... (hoewel ook een deel aflossing, I know).quote:
[..]
Dit. Niet gelijk gaan proberen een constructie te bouwen war je ook niet zomaar vanaf kan.
Want, het is die verdomde emotie. Emotie van "Ik wil wel weg kunnen" en die van "We verbranden geld". Wel, als je nog even bleef latten, dan gaat emotie 2 niet op en had je ook geen probleem. Maar je bent toe aan een volgende stap. Prima. Maar elke constructie met huur is er een dat je niet zomaar terug kan. Er zit immers een huurder in je huis, die kan je er niet zomaar uitzetten. Dus huurconstructie dat is pas handig als je weet dat samenwonen echt fijn is.
Dus, nu, zij trekt bij jou in, en alleen niet op papier. Over een voldoende tijd besluit je samen om haar huis te koop te zetten en dan bedenk je een plan wat te doen met overwaarde.
Elk verhuurplan zet je alleen maar vast en levert echt niet zoveel op. Asl het over jaren is ja, maar over 1 of 2 jaar ben je kwa moeite en eenmalige kosten toch best veel van je gemaakt geld kwijt.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Dat doen we al (zie OP), meerdere jaren inmiddels. Maar dat is ook wel een keer mooi geweest he (voor ons dan).quote:
Misschien een jaartje gaan latten
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Wij hadden ook 2 huizen. Eentje een tijdje verhuurd, maar dat was toch niet zo ideaal als dat het op papier leek. Uiteindelijk allebij de huizen verkocht en 1 groter huis zonder hypotheek terug gekocht. Misschien financieel niet de beste optie, maar wel lekker rustig om te wonen zonder hypotheek.
Wij hadden vorig jaar ook de keuze om onze woning aan te houden (nieuwbouw gekocht en overwaarde niet nodig) toch niet gedaan mede door boete rente die bij ons al bijna 10k was op een hypotheek van nog geen 130k. Bij jullie zal de nog veel hoger zijn, gezien hoogte van de hypotheek. Ik zou gewoon verkopen of je moet het risico willen lopen op een hoge boete en fraude handeling waardoor je in de toekomst geen hypotheek meer kan krijgen. Ook al is kans klein dat je gepakt wordt, ik zou het risico nooit willen lopen, wil rustig kunnen slapen en zou ik niet kunnen wetende dat ik willens en wetens fraudeer en het ook niet zomaar terug kan draaien.quote:
[..]
Dat doen we al (zie OP), meerdere jaren inmiddels. Maar dat is ook wel een keer mooi geweest he (voor ons dan).
[ Bericht 16% gewijzigd door Hanzul2 op 23-02-2021 18:25:23 ]
Kloptquote:Op zondag 21 februari 2021 23:11 schreef Fred het volgende:
[..]
Ik zou de woning laten taxeren en met die taxatie in de hand de geldverstrekker om toestemming vragen, grote kans dat ze toestemming geven.
Geven ze geen toestemming? Dan oversluiten naar een hypotheekverstrekker die verhuur wél toestaat.
Dé reden dat geldverstrekkers niet zomaar verhuur toestaan is een mogelijk lagere opbrengst bij gedwongen verkoop. Echter is de hypotheek schuld van de woning minder dan 65%, dus het risico voor de geldverstrekker is in deze situatie beperkt.
(Ga ik voor het gemak wel vanuit dat jullie inkomens dermate hoog zijn dat beide hypotheken zonder verhuur betaald kunnen worden)
Maar jouw rekensommetje maakt ook meteen wat anders voor TS duidelijk: verhuur brengt geen kut op.
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
Hypo is 1100 mnd, blijft er 12 * 400 over aan inkomsten, en die verdampen best rap aan belastingen en de door TS reeds voorziene onderhoudsverplichtingen die ze dan hebben naar huurders.
Verhuren heeft nog een probleem voor TS en partner, want het is op die manier niet 'ik kan erna terug als het uit gaat' want dan genieten de huurders bescherming en krijg je ze er niet (zomaar) meer uit.
Korte termijn verhuur is wellicht nog een optie, aan bedrijven/expats of air B&B achtig, al ligt die markt natuurlijk met corona redelijk op z'n anus
Dum de dum
Waarom dan de twijfel om huis aan te houden. Past niet echt bij elkaar. Ga all-in of blijf lattenquote:
[..]
Dat doen we al (zie OP), meerdere jaren inmiddels. Maar dat is ook wel een keer mooi geweest he (voor ons dan).
Of een tijdelijk huurcontract voor max 2 jaar aangaan met een huurder. En dan verkopen of aanhouden na afloop contract. Uiteraard in overleg met de bank. Laat je adviseren door een jurist over tijdelijke huurcontracten.
4 ton zelfsquote:
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
En toch kan je zo'n verhuren in de huidige markt.
Het rendement is op korte termijn niet zo hoog, maar vastgoed is een hele goede lange termijn investering
So we just called him Fred
Ik hoop dat je me nog drie keer gaat quoten zodat mijn ervaring (ik noem het expres geen suggestie of advies) nog meer aandacht krijgt, ter inspiratie voor TS.quote:
Op [ Bericht 9% gewijzigd door Rene op 23-02-2021 22:01:42 ]
Jesus saves but death prevails.
Daarom zijn die posts nu weg. Had de intentie dit eens niet weg te kijlen. Maar nu je er wel de intentie hebt te adviseren (ter inspiratie brengen) is het bewuste uitlokking. Klaar.quote:
[..]
Ik hoop dat je me nog drie keer gaat quoten zodat mijn ervaring (ik noem het expres geen suggestie of advies) nog meer aandacht krijgt, ter inspiratie voor TS.
| ❤ | Triquester... | ツ Met een accént aigu
Dat ligt eraan waar je woon. In Utrecht Centrum is 1500 euro per huis echt geen uitzondering. Sterker nog: hier in de straat waren laatst 4 huizen te huur: prijzen van 1700 tot 2000 euro en allemaal binnen 5 dagen verhuurd.quote:
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
Mensen werken soms ook als arts (nog laag inkomen), willen proefsamenwonen, ZZP-ers , je doet dus best sterke aannames
Love is in the air!
Met het risico dat de bank er achter komt, je hypotheek opeist en je huis onder executie verkoopt voordat je maar boe of bah kan zeggen.quote:
[..]
Ik heb eerder mijn huis ook gewoon verhuurd - zonder overleg met de bank.
Top actie, alhoewel veel banken dit slechts toestaan onder een leegstandsvergunning die je pas krijgt als het huis te koop staat ... .zijn de gemeenten weer niet zo happig op tegenwoordig... Voeger, in de huizen crisis 2010/2011 kreeg je ze gratis bij een pakje boter.
Dus tja, dit op een officiele manier goed regelen is wel een dingetje.
Hypotheek 1100 pakken is te simplistisch. Daar zit aflossing in, dus misschien wel een uitgave maar geen kosten.quote:
[..]
Klopt
Maar jouw rekensommetje maakt ook meteen wat anders voor TS duidelijk: verhuur brengt geen kut op.
Ze willen verhuren voor 1500e mnd, het aantal huurders die dat kan ophoesten (niet wil, maar kan en ook normaal leven dus normale huurders zijn) is niet super hoog. Je hebt voor dat geld nml ook ruim 3 ton hypotheek
Hypo is 1100 mnd, blijft er 12 * 400 over aan inkomsten, en die verdampen best rap aan belastingen en de door TS reeds voorziene onderhoudsverplichtingen die ze dan hebben naar huurders.
Verhuren heeft nog een probleem voor TS en partner, want het is op die manier niet 'ik kan erna terug als het uit gaat' want dan genieten de huurders bescherming en krijg je ze er niet (zomaar) meer uit.
Korte termijn verhuur is wellicht nog een optie, aan bedrijven/expats of air B&B achtig, al ligt die markt natuurlijk met corona redelijk op z'n anus
Eerst denken, dan typen
Gezien de huidige markt is dat nog 'gratis' ook. Lijkt me geen slechte suggestie.quote:
De goedkoopste optie is gewoon een jaar de hypotheek blijven betalen en op papier niet bij je intrekken.
Als je dat jaar samen "overleeft" kan ze alsnog een bord in de tuin zetten.
Misschien niet heel ethisch om in deze markt een woning leeg te laten staan, maar soit. Financieel is er zeker wat voor te zeggen. Mits ze aan de betaalverplichtingen kan blijven voldoen. Huurbaas spelen moet je ook maar net zin in hebben
Risico’s en baten moet je even goed afwegen.
Ik zou het huis een jaartje aanhouden. Door de stijgende woningmarkt kost dat je dat niks, je moet het alleen tijdelijk kunnen betalen.
Je betaalt nu rente + aflossing en die aflossing zie je terug als je verkoopt.
Even wat op een rij zetten, aanhouden versus huren.
Aanhouden:
Stel dat je 3% rente betaalt en de woning stijgt 8-10 % (wat afgelopen jaren realistisch was) dan kost het je zeker geen geld, sterker nog je houdt 5 % over.
Zekerheid dat dit gebeurt: 80-90%, winst 5% van woningwaarde.
Verhuren
Risico’s zijn er behoorlijk. Huurders die er niet meer uit gaan, slecht betalen, of je huis uitleven.
Grootste impact van een risico zit bij de bank, omdat het nu in je contract staat dat het niet mag.
In het slechtste geval gaan ze over tot executieverkoop.
Best mogelijke uitkomst: na betalen hypotheek 5% woningwaarde stijging, verhuuropbrengst (is in deze markt over het algemeen rond de 5%), dan is beste uitkomst 10%. Dan houd ik geen rekening met kosten zoals onderhoud, contracten opstellen etc.
Slechtste scenario: huis wordt gesloopt door huurder, huis in executie verkoop: -30-40% van de woningwaarde maar met kleine kans.
Dan is de vraag: stel dat het slechtste scenario uitkomt. Kun je, en wil je dat dragen? Als je dat niet wil of kunt moet je niet gaan verhuren.
[ Bericht 0% gewijzigd door MisChrartin op 27-02-2021 08:42:34 ]
Ik zou het huis een jaartje aanhouden. Door de stijgende woningmarkt kost dat je dat niks, je moet het alleen tijdelijk kunnen betalen.
Je betaalt nu rente + aflossing en die aflossing zie je terug als je verkoopt.
Even wat op een rij zetten, aanhouden versus huren.
Aanhouden:
Stel dat je 3% rente betaalt en de woning stijgt 8-10 % (wat afgelopen jaren realistisch was) dan kost het je zeker geen geld, sterker nog je houdt 5 % over.
Zekerheid dat dit gebeurt: 80-90%, winst 5% van woningwaarde.
Verhuren
Risico’s zijn er behoorlijk. Huurders die er niet meer uit gaan, slecht betalen, of je huis uitleven.
Grootste impact van een risico zit bij de bank, omdat het nu in je contract staat dat het niet mag.
In het slechtste geval gaan ze over tot executieverkoop.
Best mogelijke uitkomst: na betalen hypotheek 5% woningwaarde stijging, verhuuropbrengst (is in deze markt over het algemeen rond de 5%), dan is beste uitkomst 10%. Dan houd ik geen rekening met kosten zoals onderhoud, contracten opstellen etc.
Slechtste scenario: huis wordt gesloopt door huurder, huis in executie verkoop: -30-40% van de woningwaarde maar met kleine kans.
Dan is de vraag: stel dat het slechtste scenario uitkomt. Kun je, en wil je dat dragen? Als je dat niet wil of kunt moet je niet gaan verhuren.
[ Bericht 0% gewijzigd door MisChrartin op 27-02-2021 08:42:34 ]
450 - 278 + 25 (1069 x 24) = 197k
De huizenprijzen stijgen jaarlijks gemiddeld met laten we zeggen 6% (nog zacht uitgedrukt).
Haar huis zou dus over twee jaar al ongeveer 490 - 500k waard moeten zijn.
197 + 50 = 247k kan zij over twee jaar opbrengen. Dan koopt zij een huisje en kan zij het verhuren zonder tussenpartijen.
In die twee jaar blijft ieder in zijn eigen huis wonen. Weekends bij elkaar logeren.
Voor jou verandert er niets. Zij moet wel meer doen om haar eigen situatie in garantie te stellen, mocht het later toch misgaan.
De huizenprijzen stijgen jaarlijks gemiddeld met laten we zeggen 6% (nog zacht uitgedrukt).
Haar huis zou dus over twee jaar al ongeveer 490 - 500k waard moeten zijn.
197 + 50 = 247k kan zij over twee jaar opbrengen. Dan koopt zij een huisje en kan zij het verhuren zonder tussenpartijen.
In die twee jaar blijft ieder in zijn eigen huis wonen. Weekends bij elkaar logeren.
Voor jou verandert er niets. Zij moet wel meer doen om haar eigen situatie in garantie te stellen, mocht het later toch misgaan.
Klopt, daar gaat het hier ook om. Vrij bizar natuurlijk, maar ik zie het bij haar in de wijk ook voortdurend gebeuren voor deze prijzen.quote:
[..]
Dat ligt eraan waar je woon. In Utrecht Centrum is 1500 euro per huis echt geen uitzondering. Sterker nog: hier in de straat waren laatst 4 huizen te huur: prijzen van 1700 tot 2000 euro en allemaal binnen 5 dagen verhuurd.
Mensen werken soms ook als arts (nog laag inkomen), willen proefsamenwonen, ZZP-ers , je doet dus best sterke aannames
Nouja het hele idee was nu net om dat niet meer te blijven doen ;-), want na 2 jaar de weekends zijn we toe aan volgende stap.quote:
450 - 278 + 25 (1069 x 24) = 197k
De huizenprijzen stijgen jaarlijks gemiddeld met laten we zeggen 6% (nog zacht uitgedrukt).
Haar huis zou dus over twee jaar al ongeveer 490 - 500k waard moeten zijn.
197 + 50 = 247k kan zij over twee jaar opbrengen. Dan koopt zij een huisje en kan zij het verhuren zonder tussenpartijen.
In die twee jaar blijft ieder in zijn eigen huis wonen. Weekends bij elkaar logeren.
Voor jou verandert er niets. Zij moet wel meer doen om haar eigen situatie in garantie te stellen, mocht het later toch misgaan.
Ach en wee, ik ben de klos, met mijn boog schoot ik een albatros.
Je kan toch doordeweeks in jouw huis samenwonen en in het weekend in Utrecht samenwonen?quote:
[..]
Klopt, daar gaat het hier ook om. Vrij bizar natuurlijk, maar ik zie het bij haar in de wijk ook voortdurend gebeuren voor deze prijzen.
[..]
Nouja het hele idee was nu net om dat niet meer te blijven doen ;-), want na 2 jaar de weekends zijn we toe aan volgende stap.
En over een jaar verder kijken wat jullie willen.
Beide verkopen, samen iets nieuws kopen. Al dat chickenshit gedoe met woningen achter de hand 
Je houdt toch van elkaar, go for it
Je houdt toch van elkaar, go for it
Alius aliud dicit
Heb jij een glazen bol dat jij zo zeker bent dat liefde of verliefdheid voor eeuwig is?quote:
Beide verkopen, samen iets nieuws kopen. Al dat chickenshit gedoe met woningen achter de hand
Je houdt toch van elkaar, go for it
Zou toch altijd iets achter de hand houden.
|
|
