WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Welkom 'het vernieuwde' Huizenmarkt topic! De plek waar de huizenmarkt besproken word in al haar facetten, van huren tot kopen, van nieuwbouw tot renovatieproject en van woningbouwvereniging tot vastgoedmagnaten. Wat is het beste moment om te kopen? Is kopen überhaupt nog wel verstandig? Wat gaan de hypotheekrentes doen en wat gebeurt er met de HRA? Wat doen de woningbouwverenigingen en wanneer is iets "scheefhuren"? Wat gaan de gevolgen van de vergrijzing worden? Op al deze vragen en meer zijn de antwoorden (goed of fout) hier te vinden.
Voorgaande delen:
Topicreeks: AEX: Huizenmarkt Topic
Bron RTLZ : Huizenprijzen maand Maart 2012 -1,2%
Grootste daling maand op maand ooit
Chronisch startersgebrek, deel verklaring huizenbubble, iets met stijging zorgkosten?:
[ Bericht 1% gewijzigd door iamcj op 30-04-2012 09:37:33 ]
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
leuke OP 
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Heeft de omzetting naar annuïteiten op de "korte" termijn geen deflatoir effect?
[ Bericht 1% gewijzigd door iamcj op 30-04-2012 09:38:43 ]
[ Bericht 1% gewijzigd door iamcj op 30-04-2012 09:38:43 ]
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Tekort aan starters... stijgende zorgkosten... Het zal de prijzen verder onder druk zetten.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Jep, er blijft minder geld om te besteden want er gaat meer naar rente en aflossing.quote:Op maandag 30 april 2012 03:11 schreef iamcj het volgende:
Heeft de omzetting naar annuïteiten op de "korte" termijn geen deflatoir effect?
1/10 Van de rappers dankt zijn bestaan in Amerika aan de Nederlanders die zijn voorouders met een cruiseschip uit hun hongerige landen ophaalde om te werken op prachtige plantages.
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
Lach niet maar Oostpoort in Amsterdam had een standjequote:
Misschien vindt " de groep ik wil starten " vandaag op de vrijmarkt nog wel wat aanbiedingen.
Kopen, kopen, kopen!
Ik denk dat het op zich wel meevalt, aangezien de bestaande hypotheken niet worden meegenomen. Het gaat daarom alleen over de in 2013+ afgesloten hypotheken, waarvan in het bein van de looptijd nog een bijna maximale aftrek mogelijk is. De echte effecten op de kasstromen worden volgens mij hierdoor pas over een aantal jaar gezien.quote:
Heeft de omzetting naar annuïteiten op de "korte" termijn geen deflatoir effect?
Hierdoor verwacht ik ook niet dat het hele grote gevolgen heeft voor de financieerbaarheid en zodoende het prijsniveau.
Ik aparte aan het hebben van de hypotheek is natuurlijk dat de kasstromen in het begin groter zijn dan aan het einde van de looptijd, terwijl je vanwege inflatie toch mag verwachten dat het logischer is dat je aan het eind van de looptijd meer geld te besteden hebt. Volgens mij is het wachten op een annuïteithypotheek + <ander product> dat zorgt dat je in het begin netto minder betaalt dan aan het einde van de looptijd.
Juist omdat je de eerste tijd voornamelijk rente betaalt zou minder betalen de eerste jaren zorgen dat de schuld toeneemt i.p.v. afneemt! Dat gaat dus (gelukkig) nooit gebeuren.quote:
Je kan niet een schuld aangaan en dan wachten met betalen totdat de schuld door inflatie vrijwel niets meer waard is. Je zal toch echt de hele schuld moeten ophoesten.
censuur :O
Waar beweer ik dat de schuld niet afgelost moet worden dan?quote:
[..]
Juist omdat je de eerste tijd voornamelijk rente betaalt zou minder betalen de eerste jaren zorgen dat de schuld toeneemt i.p.v. afneemt! Dat gaat dus (gelukkig) nooit gebeuren.
Je kan niet een schuld aangaan en dan wachten met betalen totdat de schuld door inflatie vrijwel niets meer waard is. Je zal toch echt de hele schuld moeten ophoesten.
Een annuiteitenhypotheek is door de HRA in het begin van de looptijd goedkoper dan op het einde. Toch?
"People that use Fiat currency as a store of value.
There is a name for it:
We call them Poor"
There is a name for it:
We call them Poor"
Je hebt gelijkquote:
Een annuiteitenhypotheek is door de HRA in het begin van de looptijd goedkoper dan op het einde. Toch?
Ik zit niet zo in de huizenmarkt enzo. Maar is 490.000 veel voor een penthouse van 275m2? Dat valt toch reuze mee?
http://www.funda.nl/koop/(...)ngerstraatweg-214-j/
http://www.funda.nl/koop/(...)ngerstraatweg-214-j/
You can learn anything, the secret lies in discipline.
"What the mind can conceive and believe, it can achieve"
You will make mistakes. Forgive yourself. Move on. Start rebuilding.
"What the mind can conceive and believe, it can achieve"
You will make mistakes. Forgive yourself. Move on. Start rebuilding.
Dat valt reuze mee ja! Heb hem snel gekocht en het geld in een envelop verstuurd. Komt dus nog wel de postzegel bij op...quote:Op maandag 30 april 2012 22:28 schreef monkyyy het volgende:
Ik zit niet zo in de huizenmarkt enzo. Maar is 490.000 veel voor een penthouse van 275m2? Dat valt toch reuze mee?
http://www.funda.nl/koop/(...)ngerstraatweg-214-j/
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Heerlijke Yab Yum woning hoor (of is dat jaren 80?)die verrekijker
Life lies a slow suicide
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Dat lijkt me sterk.quote:Op maandag 30 april 2012 22:49 schreef Whuzz het volgende:
[..]
Dat valt reuze mee ja! Heb hem snel gekocht en het geld in een envelop verstuurd. Komt dus nog wel de postzegel bij op...
2002, oude water toren, omgebouwd.quote:
die verrekijker
You can learn anything, the secret lies in discipline.
"What the mind can conceive and believe, it can achieve"
You will make mistakes. Forgive yourself. Move on. Start rebuilding.
"What the mind can conceive and believe, it can achieve"
You will make mistakes. Forgive yourself. Move on. Start rebuilding.
Sonny Crocket komt zo binnenwandelen. Ik mis nog de los wandelende krokodilquote:
die verrekijker
Wat ik bedoel is:quote:
[..]
Ik denk dat het op zich wel meevalt, aangezien de bestaande hypotheken niet worden meegenomen. Het gaat daarom alleen over de in 2013+ afgesloten hypotheken, waarvan in het bein van de looptijd nog een bijna maximale aftrek mogelijk is. De echte effecten op de kasstromen worden volgens mij hierdoor pas over een aantal jaar gezien.
Hierdoor verwacht ik ook niet dat het hele grote gevolgen heeft voor de financieerbaarheid en zodoende het prijsniveau.
Ik aparte aan het hebben van de hypotheek is natuurlijk dat de kasstromen in het begin groter zijn dan aan het einde van de looptijd, terwijl je vanwege inflatie toch mag verwachten dat het logischer is dat je aan het eind van de looptijd meer geld te besteden hebt. Volgens mij is het wachten op een annuïteithypotheek + <ander product> dat zorgt dat je in het begin netto minder betaalt dan aan het einde van de looptijd.
Als ik 30 spaarhypotheken heb van 100.000 euro op de balans heb is dat 3.000.000 ongeacht wanneer ze aflopen.
Als ik 30 annuiteitenhypotheken heb van 100.000 die allemaal in een opvolgend jaar aflopen heb maar ca. 1.800.000 op de balans.
Er is dus minder geld in omloop en mijn vraag is of dit ook daadwerkelijk invloed heeft.
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Ik verwacht dat je voor dat bedrag ook een flink vrijstaand pand in die regio zult hebben, dus dat valt mij niet mee.quote:
Ik zit niet zo in de huizenmarkt enzo. Maar is 490.000 veel voor een penthouse van 275m2? Dat valt toch reuze mee?
http://www.funda.nl/koop/(...)ngerstraatweg-214-j/
Ok, maar de omzetting naar annuïteiten gaat heel geleidelijk toch? Het gaat alleen over de nieuwe af te sluiten hypotheken. De 'korte' termijn effecten lijken me hierdoor minder groot dan de midden-lange termijn effecten?quote:
[..]
Wat ik bedoel is:
Als ik 30 spaarhypotheken heb van 100.000 euro op de balans heb is dat 3.000.000 ongeacht wanneer ze aflopen.
Als ik 30 annuiteitenhypotheken heb van 100.000 die allemaal in een opvolgend jaar aflopen heb maar ca. 1.800.000 op de balans.
Er is dus minder geld in omloop en mijn vraag is of dit ook daadwerkelijk invloed heeft.
Is toch weer ca. 2% minder kredietverlening, ieder jaar weer. (2% op 2%). Is ook goed, maar of het de komende jaren handig is vraag ik me af.quote:
[..]
Ok, maar de omzetting naar annuïteiten gaat heel geleidelijk toch? Het gaat alleen over de nieuwe af te sluiten hypotheken. De 'korte' termijn effecten lijken me hierdoor minder groot dan de midden-lange termijn effecten?
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Minus het bedrag wat in de spaarpolis bij elkaar gebracht is. Dus dat is maar de vraag of dat minder of meer krediet is.quote:
Als ik 30 spaarhypotheken heb van 100.000 euro op de balans heb is dat 3.000.000 ongeacht wanneer ze aflopen.
Een deel bestaat natuurlijk ook uit aflossingsvrije (delen van) hypotheken. Er zal dus zeker wel een effect zijn. Persoonlijk vind ik het wel handig en accepteer ik dus de lagere groei of krimp. We zijn zo gewend geraakt aan dat alles moet groeien, maar dit is onterecht. Groei moet gebaseerd zijn op bijvoorbeeld technologische ontwikkeling, niet omdat ik een financieel product heb bedacht waarmee er bestedingen komen die eigenlijk niet horen te bestaan. Een klein beetje afremmen kan geen kwaad.
Geld in de spaarpolis is de schuld van iemand anders. Er is minder schuld dus minder geld. De geldhoeveelheid neemt af. De bankbalansen worden kleiner.quote:
[..]
Minus het bedrag wat in de spaarpolis bij elkaar gebracht is. Dus dat is maar de vraag of dat minder of meer krediet is.
En ik ben op zoek naar goede argumenten waarom dat wel of geen invloed heeft op de economie en de zin van voldoende beschikbaar geld.
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Of ik nou (annuitair) aflos, of geld stort op een spaarpolis, dat is toch exact hetzelfde qua hoeveelheid beschikbaar geld. Het maakt wel uit voor totaal van de bank activa en passiva, maar geldtechnisch gezien is hetzelfde.quote:
[..]
Geld in de spaarpolis is de schuld van iemand anders. Er is minder schuld dus minder geld. De geldhoeveelheid neemt af. De bankbalansen worden kleiner.
En ik ben op zoek naar goede argumenten waarom dat wel of geen invloed heeft op de economie en de zin van voldoende beschikbaar geld.
Dus nee, bij gelijke bedragen geen invloed (de bedragen zijn natuurlijk nooit helemaal gelijk). Volgens mij is dat een discussie die geen enkel (of nauwelijks) praktisch belang heeft.
volgens die deskundige in NOVA net gaat de prijs het komend jaar nog wel 20% naar beneden.
(__/)
(='.'=)
(")_(")
(='.'=)
(")_(")
Ik geef toe ik ben geen hoogleraar economie of iets wat met hypotheken te maken heeft.
Maar met alle problemen dat momenteel gaande is. Is het niet gewoon mogelijk je huis te verhuren als je een met een tweede huis opgescheept zit om zo de hypotheke lasten te verlichten.
Met verhuur van je huis kom je denk ik makkelijker aan huurders want zij hoeven geen lening af te sluiten bij een bank en behoud je je huis tot de waarde weer enigzins gunstiger is geworden.
Of mag je dit niet doen volgens de wet?
Maar met alle problemen dat momenteel gaande is. Is het niet gewoon mogelijk je huis te verhuren als je een met een tweede huis opgescheept zit om zo de hypotheke lasten te verlichten.
Met verhuur van je huis kom je denk ik makkelijker aan huurders want zij hoeven geen lening af te sluiten bij een bank en behoud je je huis tot de waarde weer enigzins gunstiger is geworden.
Of mag je dit niet doen volgens de wet?
Optimist, volgens de deskundingen hier op FOK! wel 50%quote:
volgens die deskundige in NOVA net gaat de prijs het komend jaar nog wel 20% naar beneden.
Als iedereen er vanuit gaat dat komend jaar de prijs met 20% daalt, zijn de huizen natuurlijk al morgen 20% goedkoper.
Ja, en volgens de experts op fok staat de funda teller voor juli nog op 300k en zien we de AEX negatief worden.
You can learn anything, the secret lies in discipline.
"What the mind can conceive and believe, it can achieve"
You will make mistakes. Forgive yourself. Move on. Start rebuilding.
"What the mind can conceive and believe, it can achieve"
You will make mistakes. Forgive yourself. Move on. Start rebuilding.
Wut!?
Uiteraard inkomensafhankelijk. U moet en zal minstens de helft van uw netto inkomen besteden aan wonen.quote:Huisvestingsvergunning vereist bij koopsom onder de ¤ 168.950,-- k.k.
5% per jaar is een realistisch scenario de komende jaren.
[ Bericht 1% gewijzigd door #ANONIEM op 02-05-2012 01:19:36 ]
[ Bericht 1% gewijzigd door #ANONIEM op 02-05-2012 01:19:36 ]
Ik verwacht eerder een exponentiele daling. Dit door het oplopende aanbod en doordat verlagingen van vraagprijzen nog verdere verlagingen afdwingen bij aanbieders die met spoed van hun huis afmoeten.quote:Op woensdag 2 mei 2012 01:18 schreef Piet_Piraat het volgende:
5% per jaar is een realistisch scenario de komende jaren.
Ander onderwerp: Ik weet niet of dit al eens genoemd is, maar VEH heeft onder de naam "Feitenkaarten Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt" een PDFje gepubliceerd boordevol feiten en cijfers over de Nederlandse woningmarkt en de implicaties ervan voor banken en overheid.
Wanneer de huizenprijzen 50% in waarde zouden dalen gaan toch ook alle sociale verhuurders failliet? Die hebben ook al hun panden tegen die hoge boekwaardes in hun balansen staan.
En alleen aan te vragen met een getekende voorlopige koopakte en een behandelingstermijn die ruim buiten je ontbindende voorwaarden valt.quote:
Wut!?
[..]
Uiteraard inkomensafhankelijk. U moet en zal minstens de helft van uw netto inkomen besteden aan wonen.
Althans zo was het hier in Den Haag, voordat ze de vergunningsplicht hebben afgeschaft.
Representant van het failliet van de westerse liberale maatschappij
Uit het artikel wat eerder langskwam bleek juist dat een typische gemiddelde boekwaarde iets van 38.000 euro is. Stomweg omdat ze al decennialang afschrijven op die oude huizen en nauwelijks nieuwbouw doen. De werkelijke waarde is 4 keer zo hoog. Een halvering zorgt nog steeds dat ze 50% marge hebben.quote:
Wanneer de huizenprijzen 50% in waarde zouden dalen gaan toch ook alle sociale verhuurders failliet? Die hebben ook al hun panden tegen die hoge boekwaardes in hun balansen staan.
censuur :O
Mooi, dan moet het een peuleschil zijn voor Vestia om zich te herfinancieren.quote:
[..]
Uit het artikel wat eerder langskwam bleek juist dat een typische gemiddelde boekwaarde iets van 38.000 euro is. Stomweg omdat ze al decennialang afschrijven op die oude huizen en nauwelijks nieuwbouw doen. De werkelijke waarde is 4 keer zo hoog. Een halvering zorgt nog steeds dat ze 50% marge hebben.
En alle WBV maken dan mega-winsten (voor resultaat van derivaten zo je wil).
Waarom zie ik die dan niet, die reusachtige marge?
5% daling per jaar is een exponentiële daling.quote:
[..]
Ik verwacht eerder een exponentiele daling. Dit door het oplopende aanbod en doordat verlagingen van vraagprijzen nog verdere verlagingen afdwingen bij aanbieders die met spoed van hun huis afmoeten.
[...]
Op dinsdag 23 augustus 2011 23:18 schreef problematiQue het volgende:
Mensen die zomaar claimen dat A beter is dan B moet je gewoon negeren. Internetruis.
Mensen die zomaar claimen dat A beter is dan B moet je gewoon negeren. Internetruis.
Goede vraag...quote:
[..]
Mooi, dan moet het een peuleschil zijn voor Vestia om zich te herfinancieren.
En alle WBV maken dan mega-winsten (voor resultaat van derivaten zo je wil).
Waarom zie ik die dan niet, die reusachtige marge?
censuur :O
Omdat die 38K niet klopt met de boekwaarde die je zegt dat het is. vestia heeft 80.000 huizen * 38.000 = 3 miljard boekwaarde volgens jou, dat is ongeveer het bedrag wat men moest ophoesten.quote:
Als we in het vestia jaarverslag kijken zijn deze rond de 70.000 euro gewaardeerd.
[ Bericht 6% gewijzigd door Basp1 op 02-05-2012 09:27:07 ]
en in het fiscaal jaarverslag ??quote:
[..]
Omdat die 38K niet klopt met de boekwaarde die je zegt dat het is. vestia heeft 80.000 huizen * 38.000 = 3 miljard boekwaarde volgens jou, dat is ongeveer het bedrag wat men moest ophoesten.
Als we in het vestia jaarverslag kijken zijn deze rond de 70.000 euro gewaardeerd.
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
stomweg omdat nog veel lager gewaardeerd waren en gebouwd zijn voor 40.000 tot 90.000 guldenquote:
[..]
Uit het artikel wat eerder langskwam bleek juist dat een typische gemiddelde boekwaarde iets van 38.000 euro is. Stomweg omdat ze al decennialang afschrijven op die oude huizen en nauwelijks nieuwbouw doen. De werkelijke waarde is 4 keer zo hoog. Een halvering zorgt nog steeds dat ze 50% marge hebben.
Mijn broer kocht zijn nieuwbouwhuis voor 16.000 gulden in 1967
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Jij denkt dat ze ook hun waardering van huizen in hun sociale jaarverslag zetten.quote:
http://www.google.nl/url?(...)TttfYkpMgQ9RhKLmYSug
Als je alleen al een keer de moeite zou nemen om een jaarveslag door te lezen en ziet dat ze per huis alleen al 1200 euro aan onderhoud uitgeven, dan moet je die kosten ook allemaal meerekenen, maar nee dat hoeft niet voor jou, degene die graag ook nog steeds broden koopt voor dubbeltjes want dat was de prijs toendertijd.quote:
[..]
stomweg omdat nog veel lager gewaardeerd waren en gebouwd zijn voor 40.000 tot 90.000 gulden
Mijn broer kocht zijn nieuwbouwhuis voor 16.000 gulden in 1967
Technisch wel jaquote:
5% daling per jaar is een exponentiële daling.
maar in een tijdsbestek van 'de komende jaren' verloopt 5%/jr practisch lineair. Wat ik bedoelde is dat er m.i. eerder een trend á la 5%, 7%, 10%, 15% te verwachten is.(als de autoriteiten deze fraaie crisis niet verzieken met allerlei nieuwe en uitgebreide reddingsmaatregelen
)
Krijg je straks een huis cadeau, nu maar hopen dat het geen mini huisje van de AH is.quote:
[..]
Technisch wel ja
(als de autoriteiten deze fraaie crisis niet verzieken met allerlei nieuwe en uitgebreide reddingsmaatregelen
Ik denk niet dat het erg realistisch is, maar goed, hopen mag
Dat onderhoud betalen ze ruim uit de huur natuurlijk... Daar hoeft echt geen geld bij.quote:
[..]
Als je alleen al een keer de moeite zou nemen om een jaarveslag door te lezen en ziet dat ze per huis alleen al 1200 euro aan onderhoud uitgeven, dan moet je die kosten ook allemaal meerekenen
Maar Vestia is een gedrocht met hele dubieuze constructies, daar moet wel geld bij.
censuur :O
Een exponentiële functie is een exponentiële functie... basta...quote:
Technisch wel ja
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Kijk.... dat is de kern van het verhaal... lekker de casinokapitalist uithangen met publiekelijk kapitaal... en jezelf daar goed voor belonen. Dat is wat er bij veel corporaties gebeurt is en nog steeds aan de gang is. De politiek meent dat op de lossen door de rekening te presenteren aan de klanten van de corporaties, ze doet echter niets aan het daadwerkelijk oplossen van de onderliggende factoren die het probleem veroorzaken.quote:
Dat onderhoud betalen ze ruim uit de huur natuurlijk... Daar hoeft echt geen geld bij.
Maar Vestia is een gedrocht met hele dubieuze constructies, daar moet wel geld bij.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Dat is de moral hazard die zo gevaarlijk is.quote:
[..]
Kijk.... dat is de kern van het verhaal... lekker de casinokapitalist uithangen met publiekelijk kapitaal... en jezelf daar goed voor belonen. Dat is wat er bij veel corporaties gebeurt is en nog steeds aan de gang is. De politiek meent dat op de lossen door de rekening te presenteren aan de klanten van de corporaties, ze doet echter niets aan het daadwerkelijk oplossen van de onderliggende factoren die het probleem veroorzaken.
Zodra mensen doorhebben dat zij persoonlijk geen enkel risico lopen, nemen ze juist extreme risico’s. Als het misgaat krijgen ze alsnog miljoenen vertrek bonus, als het goed gaat met hun gokpraktijken lopen ze helemaal binnen. Dat zie je bij banken, en andere instituten waar de overheid belastinggeld inpompt. Het is als het gokken bij roulette waarbij de chips de belastingbetaler voorstelt.
We gaan toch langzaam maar zeker naar marktconforme huren? Vind ik wel een goede eerste stapquote:
[..]
Kijk.... dat is de kern van het verhaal... lekker de casinokapitalist uithangen met publiekelijk kapitaal... en jezelf daar goed voor belonen. Dat is wat er bij veel corporaties gebeurt is en nog steeds aan de gang is. De politiek meent dat op de lossen door de rekening te presenteren aan de klanten van de corporaties, ze doet echter niets aan het daadwerkelijk oplossen van de onderliggende factoren die het probleem veroorzaken.
Ja tuurlijk, kom jij eens met een berekening hoe jij voor een appel en een ei een huis kunt bouwen, onderhouden en verhuren want dat roepen van de zijlijn hebben we nu al vaak genoeg gezien.quote:
[..]
Dat onderhoud betalen ze ruim uit de huur natuurlijk... Daar hoeft echt geen geld bij.
Maar Vestia is een gedrocht met hele dubieuze constructies, daar moet wel geld bij.
En als je berekening zou kloppen dan heb je een fantastisch businessplan om samen met xeno de meest rendabele vastgoed onderneming van nederland op te gaan starten. Dat je voor de private financiers dan op zondag ochtend bij harry mens moet gaan zitten maakt niet uit.
Zoiets heeft niets met 'marktconforme' huren te maken, eerder met aanzuiveren van verliezen die gemaakt zijn door onbekwame bestuurders. Die bestuurders hebben een groot werkkapitaal in handen gekregen waar ze mee gegokt hebben, zoiets zou bij een marktpartij niet zo eenvoudig gegaan zijn. Daar speel je eerder met je eigen vermogen of heb je heel wat verantwoording af te leggen aan je aandeelhouders.quote:
We gaan toch langzaam maar zeker naar marktconforme huren? Vind ik wel een goede eerste stap
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Ah, vandaar dat iedereen probeert zijn kont te parkeren in een WBV woningquote:
[..]
Zoiets heeft niets met 'marktconforme' huren te maken, eerder met aanzuiveren van verliezen die gemaakt zijn door onbekwame bestuurders. Die bestuurders hebben een groot werkkapitaal in handen gekregen waar ze mee gegokt hebben, zoiets zou bij een marktpartij niet zo eenvoudig gegaan zijn. Daar speel je eerder met je eigen vermogen of heb je heel wat verantwoording af te leggen aan je aandeelhouders
WTF? En ik maar denken dat iedereen wilde kopen... huren is toch je geld over de schutting gooienquote:
Ah, vandaar dat iedereen probeert zijn kont te parkeren in een WBV woning
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Niet als je iets voor prikkie kan huren waar geen redelijk denkende marktpartij het voor zou kunnen bouwen/exploiteren.quote:
[..]
WTF? En ik maar denken dat iedereen wilde kopen... huren is toch je geld over de schutting gooien
Dat is het hem: woningcorporaties bouwen die huizen helemaal niet. Of amper. Geef mij 87.000 jaren '70 hutjes in Den Haag voor bar weinig geld en ik kan dat zeker rendabel exploiteren. Dat is wat Vestia doet.quote:
Ja tuurlijk, kom jij eens met een berekening hoe jij voor een appel en een ei een huis kunt bouwen, onderhouden en verhuren want dat roepen van de zijlijn hebben we nu al vaak genoeg gezien.
censuur :O
Als je die hutjes bijna gratis krijgt is dat natuurlijk heel simpel. Mijn bedrijfsplan zou zijn: verkoop ze meteen voor 20K per stuk. Die 870 miljoen zet ik dan op de bank. Ieder jaar winst (wel spreiden over 87.000 banken uiteraard).quote:
[..]
Dat is het hem: woningcorporaties bouwen die huizen helemaal niet. Of amper. Geef mij 87.000 jaren '70 hutjes in Den Haag voor bar weinig geld en ik kan dat zeker rendabel exploiteren. Dat is wat Vestia doet.
Het probleem is dat je die hutjes niet krijgt voor bar weinig geld. En als je van een marktwaarde en/of nieuwbouwwaarde uitgaat van 150K per hutje, dan zal je daar dus 7.500 euro opbrengst per jaar van moeten hebben.
Stel dat je 650 euro huur mag vragen, is 7.500 euro per jaar. Dan moet je daarvoor nog een administratie voeren, die woningen onderhouden, reserveren voor groot onderhoud, de OZB betalen, de boel verzekeren en weet ik het nog wat meer. Dat betaal je dan dus allemaal uit eigen zak.
The End Times are wild
Veel van die woningen die 'voor een prikkie' te huur zijn, zijn ook voor 'een prikkie' gebouwd. Dus waarom dat niet in overeenstemming met elkaar zou zijn moet je mij toch echt eens uitleggen...quote:
Niet als je iets voor prikkie kan huren waar geen redelijk denkende marktpartij het voor zou kunnen bouwen/exploiteren.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Ik huur nu bijna 4 jaar mijn huidige woning. Qua cashflow heeft de verhuurder daar meer geld in moeten pompen dan hij van mij aan huur ontvangen heeft. (heeft ook met de leeftijd van ca 30 jaar te maken natuurlijk).quote:Op woensdag 2 mei 2012 16:08 schreef ComplexConjugate het volgende:
[..]
Veel van die woningen die 'voor een prikkie' te huur zijn, zijn ook voor 'een prikkie' gebouwd. Dus waarom dat niet in overeenstemming met elkaar zou zijn moet je mij toch echt eens uitleggen...
Maar verhuren van een normale eengezinswoning rond de 500 euro levert echt bijna niks op.
The End Times are wild
Van het weekend nog even met een aannemer van gedachte gewisseld, een woning bouwen voor een ton is geen enkel probleem... daarvoor levert hij hem volledig af. 80k voor casco. Het probleem zit hem echt in de grondprijs en allerlei bijkomende kosten voor vergunningen en dergelijke inkomsten voor gemeenten.quote:
Het probleem is dat je die hutjes niet krijgt voor bar weinig geld. En als je van een marktwaarde en/of nieuwbouwwaarde uitgaat van 150K per hutje, dan zal je daar dus 7.500 euro opbrengst per jaar van moeten hebben.
Voor 150k krijg je een vrijstaande woning met garage...
Administratie voeren? Dat is toch peanuts? Zoiets kan je vrijwel volledig automatiseren, is gewoon 'off the shelf' software voor te krijgen en zelfs het 'customizen' van software is vaak geen enorm kostbare klus. Reserveren voor onderhoud word nauwelijks gedaan... daar sluiten ze tegen die tijd wel weer een lening voor af. Ik denk dat er vooral veel geld over de balk wordt gesmeten aan zaken die niets met de feitelijke dienstverlening te maken hebben.quote:Stel dat je 650 euro huur mag vragen, is 7.500 euro per jaar. Dan moet je daarvoor nog een administratie voeren, die woningen onderhouden, reserveren voor groot onderhoud, de OZB betalen, de boel verzekeren en weet ik het nog wat meer. Dat betaal je dan dus allemaal uit eigen zak.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Woning corporaties hoeven ook geen winst te maken, als ze maar kostendekkend kunnen werken. Ik denk dat dit prima kan. Wat we niet moeten doen is de prijzen op zeepbelniveau gaan hanteren als het 'normaal niveau'. Iets wat veel ontkenners van de zeepbel doen. Gisteren nog ging Peter Boelhouwer nog even flink (of liever gezegd weer) de fout in door te ontkennen dat er een zeepbel is, er is immers onderliggende waarde volgens hemquote:
Ik huur nu bijna 4 jaar mijn huidige woning. Qua cashflow heeft de verhuurder daar meer geld in moeten pompen dan hij van mij aan huur ontvangen heeft. (heeft ook met de leeftijd van ca 30 jaar te maken natuurlijk).
Maar verhuren van een normale eengezinswoning rond de 500 euro levert echt bijna niks op.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Laten we het er maar op houden dat je uit je nek lultquote:
[..]
Van het weekend nog even met een aannemer van gedachte gewisseld, een woning bouwen voor een ton is geen enkel probleem... daarvoor levert hij hem volledig af. 80k voor casco. Het probleem zit hem echt in de grondprijs en allerlei bijkomende kosten voor vergunningen en dergelijke inkomsten voor gemeenten.
Voor 150k krijg je een vrijstaande woning met garage...
Wel symptomatisch dat je het over 'krijigen' hebt.Is zeker een broer van die kennis van je bij de locale Rabobank, die je nog moet uitleggen dat die hypotheken helemaal niet in zijn boeken staan, maar in de boeken van RHB
Ik denk dat ze dat niet kunnen, zie de post van LXIV. Over ontkenning gesproken (of zijn het de selectieve oogkleppen?)quote:
[..]
Woning corporaties hoeven ook geen winst te maken, als ze maar kostendekkend kunnen werken. Ik denk dat dit prima kan. Wat we niet moeten doen is de prijzen op zeepbelniveau gaan hanteren als het 'normaal niveau'. Iets wat veel ontkenners van de zeepbel doen. Gisteren nog ging Peter Boelhouwer nog even flink (of liever gezegd weer) de fout in door te ontkennen dat er een zeepbel is, er is immers onderliggende waarde volgens hem
Ik beweerde destijds dat o.a. de rabo een sterke stijging zag in het aantal klanten die problemen heeft met de betaling van zijn hypotheeklasten... je wilt toch niet gaan beweren dat dat niet klopt?quote:
Laten we het er maar op houden dat je uit je nek lult
Is zeker een broer van die kennis van je bij de locale Rabobank, die je nog moet uitleggen dat die hypotheken helemaal niet in zijn boeken staan, maar in de boeken van RHB
Van immer stijgende vastgoedprijzen naar immer dalende vastgoedprijzen.... ach... in ieder geval gaan we de goede kant uit.quote:
Ik denk dat ze dat niet kunnen, zie de post van LXIV. Over ontkenning gesproken (of zijn het de selectieve oogkleppen?)
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Ik beweerde dat je blufte, want dat weet een accountmanager bij Rabo Dronten (en zelfs in Almerequote:
[..]
Ik beweerde destijds dat o.a. de rabo een sterke stijging zag in het aantal klanten die problemen heeft
) niet. Je hebt serieus geen idee hoe die hypotheekstructuur bij Rabo in elkaar zit, en wie welke informatie heeft.En zo heb ik wel vaker het idee dat je neusje aan het groeien is. Veel verder dan een one-liner komt het nooit, laat staan dat je op feiten te betrappen bent - noch dat je daar inhoudelijk op ingaat, anders dan middels een kennis/familielid/de hond van de accountmanager die je toevallig net gesproken hebt
Bluf of geen bluf... de feiten liegen er in ieder geval niet om. Ook rabo heeft een forse toename in probleembetalers mogen verwelkomenquote:
Ik beweerde dat je blufte, want dat weet een accountmanager bij Rabo Dronten (en zelfs in Almere
Bij deze doe ik tevens de voorspelling dat dit aantal nog fors gaat oplopen.... ook voor rabo
quote:En zo heb ik wel vaker het idee dat je neusje aan het groeien is. Veel verder dan een one-liner komt het nooit, laat staan dat je op feiten te betrappen bent - noch dat je daar inhoudelijk op ingaat, anders dan middels een kennis/familielid/de hond van de accountmanager die je toevallig net gesproken hebt
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
kom maar op met de bronquote:
[..]
Bluf of geen bluf... de feiten liegen er in ieder geval niet om. Ook rabo heeft een forse toename in probleembetalers mogen verwelkomen
Mja, en daar denk ik dan direct bij. Als het allemaal zo kut is, dan hoef je toch geen dingen te verzinnen om je punt kracht bij te zetten? Dat is dan toch nergens voor nodig? Waarom moet je dan dingen verzinnen om gewicht in de schaal te kunnen gooien?quote:
[..]
Ik beweerde dat je blufte, want dat weet een accountmanager bij Rabo Dronten (en zelfs in Almere
En zo heb ik wel vaker het idee dat je neusje aan het groeien is. Veel verder dan een one-liner komt het nooit, laat staan dat je op feiten te betrappen bent - noch dat je daar inhoudelijk op ingaat, anders dan middels een kennis/familielid/de hond van de accountmanager die je toevallig net gesproken hebt
Breitling - Instruments for Professionals
Bouwen amperquote:
[..]
Dat is het hem: woningcorporaties bouwen die huizen helemaal niet. Of amper. Geef mij 87.000 jaren '70 hutjes in Den Haag voor bar weinig geld en ik kan dat zeker rendabel exploiteren. Dat is wat Vestia doet.
Volgens het vestia jaarverslag hadden ze vorig jaar toch nog 1600 nieuwe woningen gerealiseerd. Wat dus zou inhouden dat een huis bij een WBV gemiddelde 50 jaar mee gaat.
Maar goed kom eens met wat realistische berekeningen dan want daar vroeg ik om, maar ook jij bent net zo erg als xeno en kunt alleen maar schreeuwen maar niets onderbouwen.
Voor een eensgezinswoning van ca. 220.000-250.000 euro (afhankelijk van de locatie) kost voor de aannemer ca. 100.000 euro. De rest is projectontwikkelaar, bouwteam en grondkosten.quote:
[..]
Laten we het er maar op houden dat je uit je nek lult
Is zeker een broer van die kennis van je bij de locale Rabobank, die je nog moet uitleggen dat die hypotheken helemaal niet in zijn boeken staan, maar in de boeken van RHB
Dat is ook het verhaal wat aan mij verteld is door een aannemer.
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Bij het verzinnen van de tegenargumenten viel het kwartje, tnx.quote:
[..]
Of ik nou (annuitair) aflos, of geld stort op een spaarpolis, dat is toch exact hetzelfde qua hoeveelheid beschikbaar geld. Het maakt wel uit voor totaal van de bank activa en passiva, maar geldtechnisch gezien is hetzelfde.
Dus nee, bij gelijke bedragen geen invloed (de bedragen zijn natuurlijk nooit helemaal gelijk). Volgens mij is dat een discussie die geen enkel (of nauwelijks) praktisch belang heeft.
Wie bang is voor morgen, kan niet genieten van vandaag.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Religie is als taal, een basisbehoefte voor een maatschappij, iedereen spreekt zijn eigen dialect en even verder op begrijp je niet meer wat de ander zegt.
Bij de ontwikkelaar kan wellicht nog wel wat geschaafd worden, maar als er een bubbel is zit die vooral in de grondkosten. Een aannemer werkt in principe wel voor zijn geld...quote:
[..]
Voor een eensgezinswoning van ca. 220.000-250.000 euro (afhankelijk van de locatie) kost voor de aannemer ca. 100.000 euro. De rest is projectontwikkelaar, bouwteam en grondkosten.
Dat is ook het verhaal wat aan mij verteld is door een aannemer.
Overigens betekent een daling van de grondkosten (en dus - opbrengsten) waarschijnlijk wel wat minder dienstverlening door de gemeente. De (wellicht te hoge) grondwaarde kwam de afgelopen tijd indirect deels terug in de maatschappij.
Die grond vertegenwoordigd toch ook een waarde? Wellicht dat dit wat goedkoper kan, maar het is onzin om alleen de bouwkosten casco te rekenen. Ook moet er een keuken in, badkamer etc.quote:
[..]
Van het weekend nog even met een aannemer van gedachte gewisseld, een woning bouwen voor een ton is geen enkel probleem... daarvoor levert hij hem volledig af. 80k voor casco. Het probleem zit hem echt in de grondprijs en allerlei bijkomende kosten voor vergunningen en dergelijke inkomsten voor gemeenten.
En al die vergunningen en overleggen zijn voor een particuliere belegger/bouwer natuurlijk net zo duur.
Maar goed, ik geloof dat nu 10% van de kosten in allerlei bureaucratie gaan zitten, het zou beter zijn als dat anders was.
Of je dat geld nu reserveert of er voor leent verandert niks aan de rendabiliteit. En het voeren van zo'n administratie is toch veel werk (dus geld). Je hebt te maken met wanbetalers, mensen die reparaties opgeven, aannemers die aangestuurd moeten worden, mensen die weggaan, woningen die weer aan de man gebracht moeten worden, contacten met huurdersverenigingen. Ik denk dat er per 50 huizen zeker één persoon nodig is om alles aan te sturen. Is toch 100 euro per woning per maand. En je hebt een bedrijfspand nodig, ICT aldaar et cetera et cetera.quote:Voor 150k krijg je een vrijstaande woning met garage...
[..]
Administratie voeren? Dat is toch peanuts? Zoiets kan je vrijwel volledig automatiseren, is gewoon 'off the shelf' software voor te krijgen en zelfs het 'customizen' van software is vaak geen enorm kostbare klus. Reserveren voor onderhoud word nauwelijks gedaan... daar sluiten ze tegen die tijd wel weer een lening voor af. Ik denk dat er vooral veel geld over de balk wordt gesmeten aan zaken die niets met de feitelijke dienstverlening te maken hebben.
The End Times are wild
Dat beheer van die panden kunnen we toch wel in india uitbesteden, dan kost het nog maar 20 euro per woning. Alleen gaten en zo gaan dan wel met stront en wat stro opgevuld worden.
Volgens die CJ en MM waarschijnlijk niet. Gewoon de plaatselijke bakkersklerk oid 's avonds met een simpel softwarepakketje laten werken en klaar.quote:
Ik denk dat er per 50 huizen zeker één persoon nodig is om alles aan te sturen.
Lekkages of andere spoedgevallen zullen te allen tijden wel te voorkomen zijn door een goede onderhoudsplanning oid, er is maar een bouwtekening nodig want al die huizen zijn toch hetzelfde, werk afstemmen tussen verschillende onderhoudspartijen is niet nodig want je kan al die lui gewoon in dienst nemen en omdat het zo geweldig is bij de corporatie is niemand ook ooit ziek
SPOILEROm spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.
quote:er zijn ongeveer 1.150 mensen werkzaam bij Vestia.
http://nl.wikipedia.org/wiki/Vestia_(woningcorporatie)quote:De stichting verhuurt circa 89.000 woningen
Dus dat is dan 1 op 100. Gegeven een kostprijs per werknemer van 60.000 (werkgeverskosten) en aan kantoor, ICT, etc. nog eens 20.000 euro, zit je dan op 800 euro per woning.
The End Times are wild
1034 Euro om precies te zijn; en dit is maar een deel van de werkelijke overheadquote:
[..]
[..]
http://nl.wikipedia.org/wiki/Vestia_(woningcorporatie)
Dus dat is dan 1 op 100. Gegeven een kostprijs per werknemer van 60.000 (werkgeverskosten) en aan kantoor, ICT, etc. nog eens 20.000 euro, zit je dan op 800 euro per woning.
en dan te bedenken dat vroeger de plaatselijke gemeentesecretaris het er bij deed samen met een klerk van het notariskantoor, wat was het leven toen simpel he . zonder een 8 koppige raad van Toezichtquote:
[..]
1034 Euro om precies te zijn; en dit is maar een deel van de werkelijke overhead
Maar die woningbouw heeft wel een mooi kantoor dat dan weer wel
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Precies. En dat aanzuiveren van de verliezen wordt gedaan door de 'aandeelhuurders', en wel door middel van huurverhoging naar marktconforme niveaus. Ik zou zeggen Xeno: nodig de directeur van je WBV uit voor een kopje koffie, bak een lekkere appeltaart voor hem en vraag hem om verantwoording aan jou af te leggen!quote:
[..]
Zoiets heeft niets met 'marktconforme' huren te maken, eerder met aanzuiveren van verliezen die gemaakt zijn door onbekwame bestuurders. Die bestuurders hebben een groot werkkapitaal in handen gekregen waar ze mee gegokt hebben, zoiets zou bij een marktpartij niet zo eenvoudig gegaan zijn. Daar speel je eerder met je eigen vermogen of heb je heel wat verantwoording af te leggen aan je aandeelhouders.
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
| Forum Opties | |
|---|---|
| Forumhop: | |
| Hop naar: | |