Huizenmarkttopic #197: waar hyptheken steeds minder aftrek vinden.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 11:58 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Kijk.... dat is de kern van het verhaal... lekker de casinokapitalist uithangen met publiekelijk kapitaal... en jezelf daar goed voor belonen. Dat is wat er bij veel corporaties gebeurt is en nog steeds aan de gang is. De politiek meent dat op de lossen door de rekening te presenteren aan de klanten van de corporaties, ze doet echter niets aan het daadwerkelijk oplossen van de onderliggende factoren die het probleem veroorzaken.

We gaan toch langzaam maar zeker naar marktconforme huren? Vind ik wel een goede eerste stap

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 11:48 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Dat onderhoud betalen ze ruim uit de huur natuurlijk... Daar hoeft echt geen geld bij.
Maar Vestia is een gedrocht met hele dubieuze constructies, daar moet wel geld bij.

Ja tuurlijk, kom jij eens met een berekening hoe jij voor een appel en een ei een huis kunt bouwen, onderhouden en verhuren want dat roepen van de zijlijn hebben we nu al vaak genoeg gezien.

En als je berekening zou kloppen dan heb je een fantastisch businessplan om samen met xeno de meest rendabele vastgoed onderneming van nederland op te gaan starten. Dat je voor de private financiers dan op zondag ochtend bij harry mens moet gaan zitten maakt niet uit.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 12:28 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

We gaan toch langzaam maar zeker naar marktconforme huren? Vind ik wel een goede eerste stap

Zoiets heeft niets met 'marktconforme' huren te maken, eerder met aanzuiveren van verliezen die gemaakt zijn door onbekwame bestuurders. Die bestuurders hebben een groot werkkapitaal in handen gekregen waar ze mee gegokt hebben, zoiets zou bij een marktpartij niet zo eenvoudig gegaan zijn. Daar speel je eerder met je eigen vermogen of heb je heel wat verantwoording af te leggen aan je aandeelhouders.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 13:00 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Zoiets heeft niets met 'marktconforme' huren te maken, eerder met aanzuiveren van verliezen die gemaakt zijn door onbekwame bestuurders. Die bestuurders hebben een groot werkkapitaal in handen gekregen waar ze mee gegokt hebben, zoiets zou bij een marktpartij niet zo eenvoudig gegaan zijn. Daar speel je eerder met je eigen vermogen of heb je heel wat verantwoording af te leggen aan je aandeelhouders

Ah, vandaar dat iedereen probeert zijn kont te parkeren in een WBV woning

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 13:07 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ah, vandaar dat iedereen probeert zijn kont te parkeren in een WBV woning

WTF? En ik maar denken dat iedereen wilde kopen... huren is toch je geld over de schutting gooien

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 15:33 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

WTF? En ik maar denken dat iedereen wilde kopen... huren is toch je geld over de schutting gooien

Niet als je iets voor prikkie kan huren waar geen redelijk denkende marktpartij het voor zou kunnen bouwen/exploiteren.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 12:52 schreef Basp1 het volgende:
Ja tuurlijk, kom jij eens met een berekening hoe jij voor een appel en een ei een huis kunt bouwen, onderhouden en verhuren want dat roepen van de zijlijn hebben we nu al vaak genoeg gezien.

Dat is het hem: woningcorporaties bouwen die huizen helemaal niet. Of amper. Geef mij 87.000 jaren '70 hutjes in Den Haag voor bar weinig geld en ik kan dat zeker rendabel exploiteren. Dat is wat Vestia doet.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 15:49 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Dat is het hem: woningcorporaties bouwen die huizen helemaal niet. Of amper. Geef mij 87.000 jaren '70 hutjes in Den Haag voor bar weinig geld en ik kan dat zeker rendabel exploiteren. Dat is wat Vestia doet.

Als je die hutjes bijna gratis krijgt is dat natuurlijk heel simpel. Mijn bedrijfsplan zou zijn: verkoop ze meteen voor 20K per stuk. Die 870 miljoen zet ik dan op de bank. Ieder jaar winst (wel spreiden over 87.000 banken uiteraard).

Het probleem is dat je die hutjes niet krijgt voor bar weinig geld. En als je van een marktwaarde en/of nieuwbouwwaarde uitgaat van 150K per hutje, dan zal je daar dus 7.500 euro opbrengst per jaar van moeten hebben.
Stel dat je 650 euro huur mag vragen, is 7.500 euro per jaar. Dan moet je daarvoor nog een administratie voeren, die woningen onderhouden, reserveren voor groot onderhoud, de OZB betalen, de boel verzekeren en weet ik het nog wat meer. Dat betaal je dan dus allemaal uit eigen zak.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 15:41 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Niet als je iets voor prikkie kan huren waar geen redelijk denkende marktpartij het voor zou kunnen bouwen/exploiteren.

Veel van die woningen die 'voor een prikkie' te huur zijn, zijn ook voor 'een prikkie' gebouwd. Dus waarom dat niet in overeenstemming met elkaar zou zijn moet je mij toch echt eens uitleggen...

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:08 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Veel van die woningen die 'voor een prikkie' te huur zijn, zijn ook voor 'een prikkie' gebouwd. Dus waarom dat niet in overeenstemming met elkaar zou zijn moet je mij toch echt eens uitleggen...

Ik huur nu bijna 4 jaar mijn huidige woning. Qua cashflow heeft de verhuurder daar meer geld in moeten pompen dan hij van mij aan huur ontvangen heeft. (heeft ook met de leeftijd van ca 30 jaar te maken natuurlijk).
Maar verhuren van een normale eengezinswoning rond de 500 euro levert echt bijna niks op.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:05 schreef LXIV het volgende:

Het probleem is dat je die hutjes niet krijgt voor bar weinig geld. En als je van een marktwaarde en/of nieuwbouwwaarde uitgaat van 150K per hutje, dan zal je daar dus 7.500 euro opbrengst per jaar van moeten hebben.

Van het weekend nog even met een aannemer van gedachte gewisseld, een woning bouwen voor een ton is geen enkel probleem... daarvoor levert hij hem volledig af. 80k voor casco. Het probleem zit hem echt in de grondprijs en allerlei bijkomende kosten voor vergunningen en dergelijke inkomsten voor gemeenten.

Voor 150k krijg je een vrijstaande woning met garage...

quote:

Stel dat je 650 euro huur mag vragen, is 7.500 euro per jaar. Dan moet je daarvoor nog een administratie voeren, die woningen onderhouden, reserveren voor groot onderhoud, de OZB betalen, de boel verzekeren en weet ik het nog wat meer. Dat betaal je dan dus allemaal uit eigen zak.

Administratie voeren? Dat is toch peanuts? Zoiets kan je vrijwel volledig automatiseren, is gewoon 'off the shelf' software voor te krijgen en zelfs het 'customizen' van software is vaak geen enorm kostbare klus. Reserveren voor onderhoud word nauwelijks gedaan... daar sluiten ze tegen die tijd wel weer een lening voor af. Ik denk dat er vooral veel geld over de balk wordt gesmeten aan zaken die niets met de feitelijke dienstverlening te maken hebben.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:12 schreef LXIV het volgende:

Ik huur nu bijna 4 jaar mijn huidige woning. Qua cashflow heeft de verhuurder daar meer geld in moeten pompen dan hij van mij aan huur ontvangen heeft. (heeft ook met de leeftijd van ca 30 jaar te maken natuurlijk).
Maar verhuren van een normale eengezinswoning rond de 500 euro levert echt bijna niks op.

Woning corporaties hoeven ook geen winst te maken, als ze maar kostendekkend kunnen werken. Ik denk dat dit prima kan. Wat we niet moeten doen is de prijzen op zeepbelniveau gaan hanteren als het 'normaal niveau'. Iets wat veel ontkenners van de zeepbel doen. Gisteren nog ging Peter Boelhouwer nog even flink (of liever gezegd weer) de fout in door te ontkennen dat er een zeepbel is, er is immers onderliggende waarde volgens hem

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:15 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Van het weekend nog even met een aannemer van gedachte gewisseld, een woning bouwen voor een ton is geen enkel probleem... daarvoor levert hij hem volledig af. 80k voor casco. Het probleem zit hem echt in de grondprijs en allerlei bijkomende kosten voor vergunningen en dergelijke inkomsten voor gemeenten.

Voor 150k krijg je een vrijstaande woning met garage...

Laten we het er maar op houden dat je uit je nek lult Wel symptomatisch dat je het over 'krijigen' hebt.

Is zeker een broer van die kennis van je bij de locale Rabobank, die je nog moet uitleggen dat die hypotheken helemaal niet in zijn boeken staan, maar in de boeken van RHB

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:19 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Woning corporaties hoeven ook geen winst te maken, als ze maar kostendekkend kunnen werken. Ik denk dat dit prima kan. Wat we niet moeten doen is de prijzen op zeepbelniveau gaan hanteren als het 'normaal niveau'. Iets wat veel ontkenners van de zeepbel doen. Gisteren nog ging Peter Boelhouwer nog even flink (of liever gezegd weer) de fout in door te ontkennen dat er een zeepbel is, er is immers onderliggende waarde volgens hem

Ik denk dat ze dat niet kunnen, zie de post van LXIV. Over ontkenning gesproken (of zijn het de selectieve oogkleppen?)

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:40 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Laten we het er maar op houden dat je uit je nek lult Wel symptomatisch dat je het over 'krijigen' hebt.

Is zeker een broer van die kennis van je bij de locale Rabobank, die je nog moet uitleggen dat die hypotheken helemaal niet in zijn boeken staan, maar in de boeken van RHB

Ik beweerde destijds dat o.a. de rabo een sterke stijging zag in het aantal klanten die problemen heeft met de betaling van zijn hypotheeklasten... je wilt toch niet gaan beweren dat dat niet klopt?

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:41 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik denk dat ze dat niet kunnen, zie de post van LXIV. Over ontkenning gesproken (of zijn het de selectieve oogkleppen?)

Van immer stijgende vastgoedprijzen naar immer dalende vastgoedprijzen.... ach... in ieder geval gaan we de goede kant uit.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 17:11 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Ik beweerde destijds dat o.a. de rabo een sterke stijging zag in het aantal klanten die problemen heeft

Ik beweerde dat je blufte, want dat weet een accountmanager bij Rabo Dronten (en zelfs in Almere ) niet. Je hebt serieus geen idee hoe die hypotheekstructuur bij Rabo in elkaar zit, en wie welke informatie heeft.

En zo heb ik wel vaker het idee dat je neusje aan het groeien is. Veel verder dan een one-liner komt het nooit, laat staan dat je op feiten te betrappen bent - noch dat je daar inhoudelijk op ingaat, anders dan middels een kennis/familielid/de hond van de accountmanager die je toevallig net gesproken hebt

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 17:18 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik beweerde dat je blufte, want dat weet een accountmanager bij Rabo Dronten (en zelfs in Almere ) niet. Je hebt serieus geen idee hoe die hypotheekstructuur bij Rabo in elkaar zit, en wie welke informatie heeft.

Bluf of geen bluf... de feiten liegen er in ieder geval niet om. Ook rabo heeft een forse toename in probleembetalers mogen verwelkomen

Bij deze doe ik tevens de voorspelling dat dit aantal nog fors gaat oplopen.... ook voor rabo

quote:

En zo heb ik wel vaker het idee dat je neusje aan het groeien is. Veel verder dan een one-liner komt het nooit, laat staan dat je op feiten te betrappen bent - noch dat je daar inhoudelijk op ingaat, anders dan middels een kennis/familielid/de hond van de accountmanager die je toevallig net gesproken hebt

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 17:38 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Bluf of geen bluf... de feiten liegen er in ieder geval niet om. Ook rabo heeft een forse toename in probleembetalers mogen verwelkomen

kom maar op met de bron

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 17:18 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ik beweerde dat je blufte, want dat weet een accountmanager bij Rabo Dronten (en zelfs in Almere ) niet. Je hebt serieus geen idee hoe die hypotheekstructuur bij Rabo in elkaar zit, en wie welke informatie heeft.

En zo heb ik wel vaker het idee dat je neusje aan het groeien is. Veel verder dan een one-liner komt het nooit, laat staan dat je op feiten te betrappen bent - noch dat je daar inhoudelijk op ingaat, anders dan middels een kennis/familielid/de hond van de accountmanager die je toevallig net gesproken hebt

Mja, en daar denk ik dan direct bij. Als het allemaal zo kut is, dan hoef je toch geen dingen te verzinnen om je punt kracht bij te zetten? Dat is dan toch nergens voor nodig? Waarom moet je dan dingen verzinnen om gewicht in de schaal te kunnen gooien?

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 15:49 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Dat is het hem: woningcorporaties bouwen die huizen helemaal niet. Of amper. Geef mij 87.000 jaren '70 hutjes in Den Haag voor bar weinig geld en ik kan dat zeker rendabel exploiteren. Dat is wat Vestia doet.

Bouwen amper

Volgens het vestia jaarverslag hadden ze vorig jaar toch nog 1600 nieuwe woningen gerealiseerd. Wat dus zou inhouden dat een huis bij een WBV gemiddelde 50 jaar mee gaat.

Maar goed kom eens met wat realistische berekeningen dan want daar vroeg ik om, maar ook jij bent net zo erg als xeno en kunt alleen maar schreeuwen maar niets onderbouwen.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 17:59 schreef iamcj het volgende:

[..]

Voor een eensgezinswoning van ca. 220.000-250.000 euro (afhankelijk van de locatie) kost voor de aannemer ca. 100.000 euro. De rest is projectontwikkelaar, bouwteam en grondkosten.

Dat is ook het verhaal wat aan mij verteld is door een aannemer.

Bij de ontwikkelaar kan wellicht nog wel wat geschaafd worden, maar als er een bubbel is zit die vooral in de grondkosten. Een aannemer werkt in principe wel voor zijn geld...

Overigens betekent een daling van de grondkosten (en dus - opbrengsten) waarschijnlijk wel wat minder dienstverlening door de gemeente. De (wellicht te hoge) grondwaarde kwam de afgelopen tijd indirect deels terug in de maatschappij.

quote:

Op woensdag 2 mei 2012 16:15 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Van het weekend nog even met een aannemer van gedachte gewisseld, een woning bouwen voor een ton is geen enkel probleem... daarvoor levert hij hem volledig af. 80k voor casco. Het probleem zit hem echt in de grondprijs en allerlei bijkomende kosten voor vergunningen en dergelijke inkomsten voor gemeenten.

Die grond vertegenwoordigd toch ook een waarde? Wellicht dat dit wat goedkoper kan, maar het is onzin om alleen de bouwkosten casco te rekenen. Ook moet er een keuken in, badkamer etc.

En al die vergunningen en overleggen zijn voor een particuliere belegger/bouwer natuurlijk net zo duur.

Maar goed, ik geloof dat nu 10% van de kosten in allerlei bureaucratie gaan zitten, het zou beter zijn als dat anders was.

quote:

Voor 150k krijg je een vrijstaande woning met garage...

[..]

Administratie voeren? Dat is toch peanuts? Zoiets kan je vrijwel volledig automatiseren, is gewoon 'off the shelf' software voor te krijgen en zelfs het 'customizen' van software is vaak geen enorm kostbare klus. Reserveren voor onderhoud word nauwelijks gedaan... daar sluiten ze tegen die tijd wel weer een lening voor af. Ik denk dat er vooral veel geld over de balk wordt gesmeten aan zaken die niets met de feitelijke dienstverlening te maken hebben.

Of je dat geld nu reserveert of er voor leent verandert niks aan de rendabiliteit. En het voeren van zo'n administratie is toch veel werk (dus geld). Je hebt te maken met wanbetalers, mensen die reparaties opgeven, aannemers die aangestuurd moeten worden, mensen die weggaan, woningen die weer aan de man gebracht moeten worden, contacten met huurdersverenigingen. Ik denk dat er per 50 huizen zeker één persoon nodig is om alles aan te sturen. Is toch 100 euro per woning per maand. En je hebt een bedrijfspand nodig, ICT aldaar et cetera et cetera.

Dat beheer van die panden kunnen we toch wel in india uitbesteden, dan kost het nog maar 20 euro per woning. Alleen gaten en zo gaan dan wel met stront en wat stro opgevuld worden.