Huizenmarkttopic #196: de HRA voor scheefleners blijft in stand.

in een van de andere delen had ik al vrij uitgebreid de verschillen behandeld. Gedaan met een goede excelsheet die ik van internet had geplukt. Daarbij kon je een deel aflossingsvrij opgeven en een bankspaar/lineair/annuiteit hypotheek.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:41 schreef _VoiD_ het volgende:
in een van de andere delen had ik al vrij uitgebreid de verschillen behandeld. Gedaan met een goede excelsheet die ik van internet had geplukt. Daarbij kon je een deel aflossingsvrij opgeven en een bankspaar/lineair/annuiteit hypotheek.

recent, kan me niet herinneren? Zou je die nog terug kunnen vinden?

naja recent, dan heb je het over een deel of 10 geleden

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:42 schreef _VoiD_ het volgende:
naja recent, dan heb je het over een deel of 10 geleden

oh noes, dan moet ik weer door bergen nietszeggende one-liners van Complex heen....

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:45 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Had je ze maar moeten modereren toen je de kans had

Ben je niet bvang dat de nieuwe mod wat strenger gaat optreden.

Dan wordt het wel stil in deze slowchat.

Hey, model

Users willen weten wat deze maatregelen nu concreet inhouden, getrol en bagger is uit

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:41 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Goh.... de nieuwe spin van 'financieel adviseurs' ???

Ok ik maak het makkelijk voor je, stel:
Situatie 1: ik heb een aflossingsvrije hypotheek die dertigjaar duurt.
Situatie 2: ik heb een annuitaire hypotheek die dertigjaar duurt.

In welke situatie heb ik over 30 de meeste (pensioen) inkomsten nodig?

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:43 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

oh noes, dan moet ik weer door bergen nietszeggende one-liners van Complex heen....

ff gekeken, maar het was niet in deze reeks (ben in 169 ingestapt, nog niks veranderd ), misschien in de funda reeks en anders weet ik het niet. Was best uitgebreid in ieder geval. Maar daar heb je geen zak aan natuurlijk

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:48 schreef malleable het volgende:

[..]

Ok ik maak het makkelijk voor je, stel:
Situatie 1: ik heb een aflossingsvrije hypotheek die dertigjaar duurt.
Situatie 2: ik heb een annuitaire hypotheek die dertigjaar duurt.

In welke situatie heb ik over 30 de meeste (pensioen) inkomsten nodig?

Wat een onduidelijke vraag.

Hoe oud ben je? En wat bedoel je precies? Meer pensioensinkomen als inkomenseis bij het afsluiten van de hypotheek?

Mocht vanwege jouw leeftijd het te verwachten pensioensinkomen onderdeel uitmaken van de inkomenseisen van de verstrekker, dan zul je voor beide hypotheekproducten in de meeste gevallen even hoge te verwachten pensioensinkomsten nodig hebben. Maar het kan per verstrekker en situatie verschillen. Hoezo? Wat probeer je precies duidelijk te maken?

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:51 schreef _VoiD_ het volgende:

[..]

ff gekeken, maar het was niet in deze reeks (ben in 169 ingestapt, nog niks veranderd ), misschien in de funda reeks en anders weet ik het niet. Was best uitgebreid in ieder geval. Maar daar heb je geen zak aan natuurlijk

Ik kon 'm ook niet vinden

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:54 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Wat een onduidelijke vraag.

Hoe oud ben je? En wat bedoel je precies? Meer pensioensinkomen als inkomenseis bij het afsluiten van de hypotheek?

Mocht vanwege jouw leeftijd het te verwachten pensioensinkomen onderdeel uitmaken van de inkomenseisen van de verstrekker, dan zul je voor beide hypotheekproducten in de meeste gevallen even veel te verwachten pensioensinkomsten nodig hebben. Maar het kan per verstrekker en situatie verschillen. Hoezo? Wat probeer je precies duidelijk te maken?

In beide gevallen waarschijnlijk even veel

Doe mij dan maar die hypotheek die is afgelost, iets zegt me dat ik dan minder geld nodig heb dan dat ie niet is afgelost

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:55 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Doe mij dan maar die hypotheek die is afgelost, iets zegt me dat ik dan minder geld nodig heb dan dat ie niet is afgelost

Vandaar dat ik al aangaf dat Malleable een onduidelijke vraag stelt.

Wanneer hij met 'minder geld nodig hebben' doelt op het geld dat je in totaal kwijt zal zijn aan de hypotheek dan ben je natuurlijk op de langere termijn goedkoper uit met de annuiteitenhypotheek.

Ik vermoed echter dat hij doelt op de inkomenseis. Al weet ik weer niet of hij doelt op de huidige of toekomstige inkomenseis. Anyways: bij de inkomenseis kijkt men logischerwijs naar het kunnen dragen van de maandlasten en niet naar de totale lasten die je gedurende de rest van je leven zal hebben.

Aangezien men aflossingsvrije hypotheken doorgaans echter ook annuitair moet toetsen (uitzonderingen daargelaten), zul je in de huidige situatie dus even veel kunnen lenen met een zelfde inkomen.

Vanaf 2013 zul je waarschijnlijk meer kunnen lenen met de annuiteitenhypotheek, aangezien men de aflossingsvrije hypotheek dan naast annuitair waarschijnlijk ook consumptief (lees: als niet aftrekbaar) zal gaan toetsen.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:00 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Vandaar dat ik al aangaf dat Malleable een onduidelijke vraag stelt.

Wanneer hij met 'minder geld nodig hebben' doelt op het geld dat je in totaal kwijt zal zijn aan de hypotheek dan ben je natuurlijk op de langere termijn goedkoper uit met de annuiteitenhypotheek.

Ik vermoed echter dat hij doelt op de inkomenseis. Al weet ik weer niet of hij doelt op de huidige of toekomstige inkomenseis. Anyways: bij de inkomenseis kijkt men logischerwijs naar het kunnen dragen van de maandlasten en niet naar de totale lasten die je gedurende de rest van je leven zal hebben.

Aangezien men aflossingsvrije hypotheken doorgaans echter ook annuitair moet toetsen (uitzonderingen daargelaten), zul je in de huidige situatie dus even veel kunnen lenen met een zelfde inkomen.

Vanaf 2013 zul je waarschijnlijk meer kunnen lenen met de annuiteitenhypotheek, aangezien men de aflossingsvrije hypotheek dan naast annuitair waarschijnlijk ook consumptief (lees: als niet aftrekbaar) zal gaan toetsen.

Ik bedoel dat de stijgende maandlasten bij een annuiteitenhypotheek (t.o.v. aflossingsvrij) niet volledig van de bestedingsruimte van mensen af hoeven te gaan. Deze stijging kan grotendeels worden opgevuld door minder pensioen reserveringen te doen.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:06 schreef malleable het volgende:

[..]

Ik bedoel dat de stijgende maandlasten bij een annuiteitenhypotheek (t.o.v. aflossingsvrij) niet volledig van de bestedingsruimte voor wonen van mensen af hoeven te gaan. Deze stijging kan grotendeels worden opgevuld door minder pensioen reserveringen te doen.

Ah die fiets. Dus een lager te verwachte pensioensinkomen als inkomenseis omdat men de hypotheek toch aflost?

Dit zal maar opgaan voor een heel select aantal mensen. Dit aangezien veel mensen:

1) of de hypotheek al volledig zullen hebben afgelost voor ze met pensioen gaan, waardoor het te verwachten pensioensinkomen helemaal niet relevant is. Vooral bij starters, die het nu vaak moeilijk hebben een hypotheek te krijgen, is dit dus niet relevant

2) nog wel aan het aflossen zijn op het moment dat ze met pensioen gaan. Het pensioensinkomen moet dus gewoon hoog genoeg zijn om deze maandlasten te kunnen dragen. Bij een annuiteiten hypotheek blijven de brutomaandlasten gelijk, netto gaan ze zelfs omhoog, dus zou dat helemaal geen voordeel opleveren. Bij de lineaire hyptoheek gaan de netto maandlasten iets omlaag, maar dit lijkt me niet noemenswaardig genoeg dat het veel invloed zou hebben wanneer men hier rekening mee zou houden.

Dus alleen voor die groep mensen die zo oud zijn dat hun te verwachten pensioensinkomen onderdeel uitmaakt van de inkomenseis, maar daaraast in werkelijkheid de hypotheek hebben afgelost voor ze met pensioen gaan, zou dit echt uitmaken. Vanaf welke leeftijd wordt het te verwachten pensioensinkomen tegenwoordig onderdeel van de inkomenseis, weet iemand dit?

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 15:14 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ik wist niet dat het CPB tegenwoordig hypotheekoffertes maakte.

Jij stelt dat er fors minder geleend kan worden (door starters).
Dat verschil moet veroorzaakt worden door geheel annuitair t.o.v. half annuitair/half aflossingsvrij
Nou, hoeveel is dat verschil?

Ik refereer voor de verandering aan iemand van de eigen huis-lobby:

'Huizenprijs 20% omlaag bij HRA-aanpassing'

quote:

De vermeende plannen die de onderhandelaars in het Catshuis hadden bedacht omtrent hypotheken kunnen dramatische gevolgen gaan hebben voor de Nederlandse huizenmarkt. Hiervoor waarschuwt Richard Weurding, directeur van het Verbond van Verzekeraars (VvV) in Nieuwsuur.

Volgens Weurding waren er sterke signalen dat de partijen in het Catshuis voor nieuwe gevallen de hypotheekrenteaftrek binnen dertig jaar tot nul wilden terugdraaien, of dat de gehele hypotheek binnen 30 jaar verplicht afgelost moet worden. Hierdoor zouden de maandlasten voor nieuwe kopers met 40 procent kunnen oplopen.

Door de hogere maandlasten kunnen starters dan een stuk minder lenen. "De leencapaciteit neemt af. Het gevolg daarvan is dat er nog meer druk komt op de prijzen en onze berekeningen geven aan dat er dan nog eens een extra 20 procent van de huizenprijzen af kan gaan", waarschuwt Weurding.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:25 schreef pberends het volgende:

[..]

Ik refereer voor de verandering aan iemand van de eigen huis-lobby:

'Huizenprijs 20% omlaag bij HRA-aanpassing'

[..]

Dat is een verzekeraar, die weet dondersgoed dat dit vooral een einde zal zijn voor alle complexe hypotheek producten.Die is doodsbang zijn hoge marge producten kwijt te raken.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:35 schreef malleable het volgende:

[..]

Dat is een verzekeraar, die weet dondersgoed dat dit vooral een einde zal zijn voor alle complexe hypotheek producten.Die is doodsbang zijn hoge marge producten kwijt te raken.

Dat zal best, maar het argument dat men minder kan lenen en dus de prijzen omlaag gaan is een logica die een koe kan volgen.

wat een kolder die logica dan. In Londen dalen de prijzen ook niet hoor omdat mensen dat niet kunnen betalen, daar moeten ze gewoon gedwongen met een vreemde een appartement van 40 m² delen

Rondborstige en gewillige dames die in regio Utrecht iets zoeken kunnen ook bij mij terecht trouwens.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:44 schreef _VoiD_ het volgende:
wat een kolder die logica dan. In Londen dalen de prijzen ook niet hoor omdat mensen dat niet kunnen betalen, daar moeten ze gewoon gedwongen met een vreemde een appartement van 40 m² delen

Rondborstige en gewillige dames die in regio Utrecht iets zoeken kunnen ook bij mij terecht trouwens.

Is dit de nieuwe situatie op de Nederlandse woningmarkt? Dan zijn we wel erg afgezakt als Westers land.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:41 schreef pberends het volgende:

[..]

Dat zal best, maar het argument dat men minder kan lenen en dus de prijzen omlaag gaan is een logica die een koe kan volgen.

Waarom kan men minder lenen? zoals ik al stelde is de logica van banken en overheden dat je 4.5* je jaarsalaris zou mogen lenen, dit veranderd dus niet, alleen je maandlasten stijgen ietsjes, voor 30 jaar, maar daarna zit je wel gratis uitgezonderd onderhoud dan.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:49 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Waarom kan men minder lenen? zoals ik al stelde is de logica van banken en overheden dat je 4.5* je jaarsalaris zou mogen lenen, dit veranderd dus niet, alleen je maandlasten stijgen ietsjes, voor 30 jaar, maar daarna zit je wel gratis uitgezonderd onderhoud dan.

Nu prik je de ballon door. Ze willen niet horen dat behalve huren ook kopen duurder gaat worden. Je leencapaciteit blijft hetzelfde alleen je moet eerst sparen. Het kwakkelen gaat dus nog even door aangezien er nu eerst een potje met geld moet komen.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 16:48 schreef pberends het volgende:

[..]

Is dit de nieuwe situatie op de Nederlandse woningmarkt? Dan zijn we wel erg afgezakt als Westers land.

Ik denk dat mensen vooral moeten gaan beseffen dat een eigen appartement/woning van minimaal 75 m² op een toplocatie gewoon niet te halen is als starter. En niet dat ze dan huilie huilie gaan doen over de prijzen die te hoog zijn.

Ik kan ook geen Ferrari betalen, maar hoor je mij zeuren? Dan maar een oude Volvo...