Huizenmarkttopic #163: waar we liever BBQ-en dan appeltaart eten

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2011 21:53 schreef Whuzz het volgende:
Huurders zijn makkelijk in de maling te nemen, het lukt hun huurbaasje elke maand weer
"Je krijgt 35% korting op je borg en dan doen we de huur elk jaar met 2,5% omhoog. Deal?"

Er zijn er zelfs _{(ik zal Xeen namen noemen)} die denken dat bij de kopers de rente ook cumulatief oploopt, kijk maar: Huizenmarkttopic #161: Met huurders en kopers!

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2011 15:22 schreef Boris_Karloff het volgende:

[..]

Vlaardingen

die raak je aan de straatstenen niet kwijt.
Was het centrum Amsterdam geweest dan teken ik er direct voor

Lol, als het in het centrum van Amsterdam voor die prijs te koop was aangeboden was het weggeweest voor de advertentie op funda afgetypt was. Toch vraag ik me af, als ik zoiets nou zou kopen wat zou ik er dan aan huur voor kunnen vragen?

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2011 23:14 schreef HiZ het volgende:
Toch vraag ik me af, als ik zoiets nou zou kopen wat zou ik er dan aan huur voor kunnen vragen?

Huurders kunnen niet verder vooruit denken dan 31 dagen, (en ook niet verder terug) dus zolang je vraagt wat ze net op kunnen brengen (mag dus best een paar honderd hoger zijn dan je bruto hypotheek + aflossing) dan lukt het allemaal best.

_{Huursverhogingen ook niet uitgebreid aan de grote klok hangen he... Gewoon korte mededeling, en klaar. Ze zijn niet gewend aan inspraak.}

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2011 23:21 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Huurders kunnen niet verder vooruit denken dan 31 dagen, (en ook niet verder terug) dus zolang je vraagt wat ze net op kunnen brengen (mag dus best een paar honderd hoger zijn dan je bruto hypotheek + aflossing) dan lukt het allemaal best.

_{Huursverhogingen ook niet uitgebreid aan de grote klok hangen he... Gewoon korte mededeling, en klaar. Ze zijn niet gewend aan inspraak.}

Eh, ik ben niet zo gewend meer aan hypotheken en de kosten daaraan verbonden , kun je wat concreter worden met dat huis als voorbeeld ?

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2011 23:23 schreef HiZ het volgende:
Eh, ik ben niet zo gewend meer aan hypotheken en de kosten daaraan verbonden , kun je wat concreter worden met dat huis als voorbeeld ?

Dat huis van 75K bedoel je?

Komt 6% bij aan k.k., dus dat wordt net geen 80K. Bij een hypotheek @ 5% kost die je dus 4000,- per jaar aan rente oftewel 333,- euro aan rente per maand.

Bij verhuur heb je geen recht op HRA, _{(zelf zou je er dus voor 200,- per maand kunnen wonen)} dus de bruto rentelasten zijn tevens je netto lasten.

Huurders zijn voor het leeuwendeel ongeletterd en onbehouwen, dus hou wel rekening met extra onderhoudskosten.

Zet er een nieuw keukenblokje in @1500,- , knap het een beetje op en verhuur het voor 675,-. in de vrije sector verhuur. (Zie mijn linkje eerder in dit topic)

_{(Hoewel realistische getallen, komt er veel meer kijken bij de verhuur van een woning. Dit verhaal niet al te serieus nemen dus...)}

Ik het kader van wanhopige verkopers mensen die hun (service)flat willen verkopen: http://www.funda.nl/koop/(...)k-327-328/kenmerken/
Prominent op de voorpagina van Funda, ondertussen 49% in vraagprijs gezakt van 185k naar 95k. Nog afgezien van de servicekosten van 526 euro per maand, energie 132, opstalretributie (Wattus?) 385,66 en VVE 230 ...
Ik zou het gratis nog niet willen hebben met zulke maandlasten...

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2011 23:34 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

Zet er een nieuw keukenblokje in @1500,- , knap het een beetje op en verhuur het voor 675,-. in de vrije sector verhuur. (Zie mijn linkje eerder in dit topic)

Ik ben benieuwd of je boven de huurpunten uit gaat komen om het wel als vrije sector te mogen verhuren. Gaskachel, enkelglas, kleine keuken, dat zijn allemaal weinig punten.

Alhoewel als ze er eenmaal 1/2 jaar wonen en dan niet naar de huurcommise gegaan zijn dan blijven ze hangen op dat huurbedrag.

Ik hoorde net op BNR dat de Rabobank af wil van de NHG. De Rabobank vind de NHG een "marktverpestend" systeem en wil dat het afgeschaft wordt.
De persoon aan de lijn zei dat de NHG voor Rabobank van weinig toegevoegde waarde is. Het risico dat de NHG afdekt kan de Rabobank best opvangen met een eigen renteopslag (lol, duh, nog meer rente vangen ). Daarnaast vind de Rabobank het oneerlijk dat door de NHG allerlei buitenlandse banken en kleinere partijen tegen relatief lage risico's ook hypotheken kunnen aanbieden, waardoor de Rabo gedwongen wordt met die rentes te concurreren.

Epic lol
Je noemt iets "marktverziekend", en meld dan vervolgens zelf dat het kennelijk juist enorm marktwerkingstimulerend (3x woordwaarde) is.
Natuurlijk wil de Rabo best van de NHG af. Dan kan de rente omhoog en steken ze dat fijn in eigen zak, in plaats van in een fonds dat niet van hun is. En natuurlijk vind de rabo het niet leuk dat kleinere partijen, zonder een kantoor naast elke kerk, goedkoop en concurrerend zijn, mede dankzij de NHG. Dan moet de rabo namelijk ook hun rentes "laag" houden en kunnen ze minder centjes verdienen.

De rabo springt op de bres tegen "marktverziekende" systemen en roept dan om de NHG, maar zegt uiteraard niets over de HRA. De HRA is in elk geval meer marktverziekend dan de NHG, maar in tegenstelling tot de NHG verdient de rabo bakken met geld aan de HRA.

Rabobank

Edit: Artikel op FD

Ik vind je wel een beetje negatief worden de laatste tijd Whuzz...

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 09:42 schreef Hanoying het volgende:
Ik vind je wel een beetje negatief worden de laatste tijd Whuzz...

In welk opzicht?
_{Ik ben altijd al tegenstander van de HRA geweest.
Ik ben het altijd met Xeno eens geweest dat veel banken zich op een hypocriete manier verrijken.}

Over de economie als geheel ben ik (net als bijna iedereen) negatief, maar niet zoals een aantal van die alu-hoedjes figuren die totale paniek prediken. Over mijn persoonlijke situatie ben ik louter optimistisch, zeker nu mijn partner een jaar eerder dan (door mij) geplanned al een baan heeft gevonden.

Ik als belastingbetaler wil ook graag van de NHG af. Het is een enorm risico als land, wat totaal onnodig was geweest als hypotheken bij 80% zouden stoppen.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 09:47 schreef RemcoDelft het volgende:
Ik als belastingbetaler wil ook graag van de NHG af. Het is een enorm risico als land, wat totaal onnodig was geweest als hypotheken bij 80% zouden stoppen.

quote:

Het Waarborgfonds borgt met zijn NHG bijna ¤ 137 mrd aan vermogen, verdeeld over 947.000 ‘actieve garanties’.

Leg mij eens uit Remco, waarom dat zo'n "enorm" risico is? Het NHG heeft zo'n 145k in kas gemiddeld per uitstaande garantie. Let wel, het NHG hoeft alleen het verschil te dekken tussen executieverkoopwaarde en hypotheekrestant. In hoeveel gevallen zal dat verschil boven de 145k uitkomen en in hoeveel gevallen ver daaronder?

Dikke onzin dat het NHG zo'n risico zou zijn. Het is al lang bekend dat het NHG enorm goed in de "slappe was" zit. De rabo spreekt dan ook nergens over risico. (nog enig ander financieel persoon)
De rabo wil gewoon meer centjes voor zichzelf en de NHG staat dat in de weg.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 09:52 schreef Whuzz het volgende:

[..]

[..]

Leg mij eens uit Remco, waarom dat zo'n "enorm" risico is? Het NHG heeft zo'n 145k in kas gemiddeld per uitstaande garantie. Let wel, het NHG hoeft alleen het verschil te dekken tussen executieverkoopwaarde en hypotheekrestant. In hoeveel gevallen zal dat verschil boven de 145k uitkomen en in hoeveel gevallen ver daaronder?

Dikke onzin dat het NHG zo'n risico zou zijn. Het is al lang bekend dat het NHG enorm goed in de "slappe was" zit. De rabo spreekt dan ook nergens over risico. (nog enig ander financieel persoon)
De rabo wil gewoon meer centjes voor zichzelf en de NHG staat dat in de weg.

Hoe zouden ze vredesnaam 145 k in kas moeten hebben per uitstaande garantie?

Hmm, goede punten idd, dan heb ik het verkeerd geinterpreteerd. Zijn er officiële cijfers van het NHG?
Vijf promille is wel vrij weinig idd. Da's minder dan Xeno in zijn bloed heeft na een pak schultenbrau!

Vraag is dan overigens nog steeds of die 700miljoen een risico bedraagt.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 09:52 schreef Whuzz het volgende:
Leg mij eens uit Remco, waarom dat zo'n "enorm" risico is? Het NHG heeft zo'n 145k in kas gemiddeld per uitstaande garantie.

145k in kas? Waar moet dat vandaan komen, uit de 300 euro NHG-premie die de huiseigenaar betaald heeft?
Je vergist je, lees je eigen quote nog eens:

quote:

Het Waarborgfonds borgt met zijn NHG bijna ¤ 137 mrd aan vermogen, verdeeld over 947.000 ‘actieve garanties’.

Ze staan garant voor 137G, Google is niet erg behulpzaam, maar uit m'n herinnering hebben ze misschien 0.5G in kas. En daar zit het risico: als slechts een zeer klein deel van de huiseigenaren er aanspraak op moet maken, is dat potje leeg en moet de overheid bijspringen. En hoe groter de waardedaling, hoe groter het verschil wat NHG moet bijleggen.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 10:04 schreef RemcoDelft het volgende:
En daar zit het risico: als slechts een zeer klein deel van de huiseigenaren er aanspraak op moet maken, is dat potje leeg en moet de overheid bijspringen.

Hoe groot moet dat "zeer kleine" deel dan zijn, voordat de overheid echt moet bijspringen dan?
Want het gaat dus alleen om de gevallen waar er daadwerkelijk onderwaarde is na executieverkoop die ook daadwerkelijk door het NHG worden opgepakt. Het is dus niet zo dat die 947000 gevallen allemaal potentieel uitgekeerd zouden moeten worden.

Whuzz leest mijn briljante posts gewoon nog steeds niet goed...

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:50 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Ach.. Als de klei de ventilator raakt en het potje niet toereikend blijkt dan weet je als overheid in ieder geval precies waar je je geld heen kan storten.

De NHG is er voor de banken en niet voor de consument. Zonder het NHG stelsel zouden banken zelf opdraaien voor de verliezen bij massale wanbetaling, door het NHG stelsel is er een identificeerbare plaats die "onvoldoende geld in kas heeft' en kan bij uitputting van het fonds direct de overheid op worden getrommeld.

Vanuit bovenstaande kan je ook extrapoleren waarom de rabobank tegen de NHG is. Ik heb daar zelf ook een denkfout gemaakt door aan te nemen dat de grote banken blij zouden zijn met de NHG omdat het hun risico afneemt maar vergeten dat een bijeffect van het NHG is dat ook kleine flapbankjes hun risico rechtstreeks naar het NHG (en daarmee de staat if needed) kunnen hevelen waardoor ze de facto zelf geen risico meer lopen op hypotheken die ze onder NHG afsluiten.

Hierdoor kan de Zuid Bokkeneukeveense Leenbank inderdaad net zo vrolijk hypotheken uitschrijven als de Rabobank of de ING en voor de grote jongens is dit in zekere zin wel een vorm van concurrentievervalsing natuurlijk.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 10:11 schreef Hanoying het volgende:
mijn briljante posts

[..]

Ik heb daar zelf ook een denkfout gemaakt

Blij dat je inziet waarom ik ze meestal skip

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 10:14 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Blij dat je inziet waarom ik ze meestal skip

In dit topic was men er heilig van overtuigd dat de NHG er voor de consumenten was hoor. "Bescherming van de consument en nog een rentekorting ook.. hahaha! feest! "

Ik heb altijd beweerd dat dat een denkfout was en dat de NHG er is voor de banken. Dat is ook zo, de rabobank onderschrijft dat feitelijk dmv hun persbericht.

Als je verder denkt dat een potje van 700 miljoen voldoende is om 140 miljard aan hypotheken te waarborgen als er ooit echt een crisis komt (we hebben nog helemaal geen crisis gehad) dan ben je wel erg naief hoor.

Zelfs vorig jaar keerde de NHG al iets van 40 miljoen uit, leuk en aardig dat het evrmogen nog steeds groeide maar vorig jaar waren er toch ook echt nog geen gedwongen verkopen als gevolg van "de crisis". Welke crisis? Ken jij iemand die werkloos is geraakt als gevolg van de crisis? Ik ook nog niet..

Als er een echte crisis komt (ket wel: als..) dan is de NHG binnen 6 maanden door zijn vermogen heen.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2011 10:22 schreef Hanoying het volgende:

[..]

In dit topic was men er heilig van overtuigd dat de NHG er voor de consumenten was hoor.

Dat zal dan een beetje van de definitie van "men" afhangen? Volgens mij was de algehele consensus dat de NHG er vooral voor de banken was, zodat ze lekker risicoloos rente konden vangen. Maar nu willen zelfs de banken hem niet meer