Huizenmarkt #45: Bevinden we ons in het oog van de storm?

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 14:11 schreef Henktay het volgende:

[..]

Een kenmerk van zulke bedrijven is een oplopende erfpachtlast met vijf jaar
Het (tijdelijke) voordeel is de erfpacht die aftrekbaar is., ik heb een gevoel dat de overheid hier ook een eind aan zal maken
http://www.belastingdiens(...)nwoningkoopt-03.html

http://www.livita.nl/betaalbarewoning/

Los van het feit dat ik het een waardeloos idee vind, kan de overheid zich er beter niet mee bemoeien. Dit is leuk voor mensen die vooral aan de korte termijn denken. Als je uitgeleend bent bij de bank is er nu een laatste mogelijk om te cashen: de grond verkopen en deze middels een erfpachtconstructie terughuren. Fiscale aftrek heb je niet en een idee over wat er met de prijs van het erfpacht gaat gebeuren ook niet. Verder is het maar de vraag hoe de waardeontwikkeling van huizen waarvan de grond niet van de eigenaar is gaat verlopen...

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 17:27 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
maar ik ben eigenlijk nog steeds geinteresseerd hoe Henkway/De Prater/Henktay of welke username het deze maand weer is komt aan die 5 jaar en 10% ?

Dat zijn de berekeningen die onlangs bleken bij gelijke constructies als je de netto last afzet tegen de opbrengst van de grond en vergelijkt over de eerste vijf jaar.

Het beginpercentage is gelijk aan dat van de bankhypotheek, maar gaandeweg stijgt de erfpachtlast, dus het is absoluut een subprimeconstructie

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 20:59 schreef Henktay het volgende:

[..]
dus het is absoluut een subprimeconstructie

Dat hoeft niet zo te zijn natuurlijk.

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 20:59 schreef Henktay het volgende:

[..]

Dat zijn de berekeningen die onlangs bleken bij gelijke constructies als je de netto last afzet tegen de opbrengst van de grond en vergelijkt over de eerste vijf jaar.

Het beginpercentage is gelijk aan dat van de bankhypotheek, maar gaandeweg stijgt de erfpachtlast, dus het is absoluut een subprimeconstructie

even afgezien dat huur dan ook een "subprimeconstructie" is (ik begin me ernstig af te vragen of je wel weet van subprime is, of je allen aan het papagaaien bent), hoe weetje 's hemelsnaam dat dit een 'gelijke' constructie is? Je hebt geen flauw benul wat de concrete voorwaarden zijn, maar gooit wel gewoon een quote de ether in, op basis van wat horen-van-zeggen (of je verzint het gewoon, kan ik niet beoordelen op basis van de non info die je geeft), en wat suggestieve interpretatie.

Kom eens op met de feiten. Wat zijn de exacte voorwaarden van deze transactie? Want niemand heeft een flauw benul wat je loopt te wauwelen. Beetje onderbuik, beetje interpreteren en invullen, en hoppa het is subprime. Omdat je wil dat het dat is.

Misschien is dat wel de teneur van dit topic, maar daar kan ik niks mee. Kom eens met de concrete voorwaarden, svp.

Normaal is dat de erfpachtcanon stijgt met de inflatie. Dat is dus op dit moment minder dan 1% per jaar. Overigens hetzelfde als huren. Begrijp je het verband? Je huurt namelijik de grond. Niks meer en minder. Dat is erfpacht. Is huren tegenwoordig ook per defintie subprime dan?

Ik word een beetje moe van dat suggestieve onderbuik gevoel getoeter.

[edit]en ga gerust voorbij aan mijn observatie dat banken erfpachtbetalingen gewoon meenemen bij bepaling van de maximale maandlast, en dus de hoogte van de hypotheek op de opstal, zo ze die al verstrekken [/edit]

[ Bericht 0% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 06-03-2010 21:41:04 ]

quote:

Normaal is dat de erfpachtcanon stijgt met de inflatie. Dat is dus op dit moment minder dan 1% per jaar. Overigens hetzelfde als huren. Begrijp je het verband? Je huurt namelijik de grond. Niks meer en minder. Dat is erfpacht. Is huren tegenwoordig ook per defintie subprime dan?

erfpacht is niet huren he?

Erfpacht is fiscaal aftrekbaar, en het blijkt dat men aanvangt met een lage erfpacht en dat die naarmate de tijd verstrijkt veel hoger wordt dan gebruikelijk is, dus subsprime

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 23:42 schreef Henktay het volgende:

[..]

erfpacht is niet huren he?

Erfpacht is fiscaal aftrekbaar, en het blijkt dat men aanvangt met een lage erfpacht en dat die naarmate de tijd verstrijkt veel hoger wordt dan gebruikelijk is, dus subsprime

Subprime is wat anders dan een financiele constructie waarbij de lasten op termijn kunnen stijgen.

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 23:42 schreef Henktay het volgende:

[..]

erfpacht is niet huren he?

Erfpacht is fiscaal aftrekbaar, en het blijkt dat men aanvangt met een lage erfpacht en dat die naarmate de tijd verstrijkt veel hoger wordt dan gebruikelijk is, dus subsprime

"Blijkt" uit wat? Veel hoger dan gebruikelijk? Pardon? Hoe "hoog" worden ze dan? Wat is dan "gebruikelijk"? Hoezo "dus"? Nogmaals: enig idee wat subprime betekent? Of erfpacht?

En je mag best reageren op de rest van mijn post, vooral ook het geval dat banken bij bepalen van de max. hoogte van de te verstrekken hyptheek rekening houden met de eftpachtcanons, dus dat deze *kuch* constructie *kuch* op geen enkele wijze de financieringsruimte verhoogt.

Maar nogmaals, ik hoor graag wat de exact en concrete voorwaarden voor deze *kuch* constructie *kuch* zijn. Zodat we een gedegen oordeel over de zaak kunnen vormen ipv wat loos gebral. Komop man, niet zo zeveren, hier met de cijfers. Je lijkt wel een verzekeringsagent. Er onheen draaien, wat grote woorden, wat angstige insinuaties, geschreeuw maar geen wol. We zijn hier niet bij Seats 'n Sofa's of één of andere keukengigant.

Daarnaast is het fijn om te weten dat nagenoeg elke inwoner van A'dam een subprimer is.
Volgens de definitie van Henk dan.

quote:

Op zondag 7 maart 2010 00:08 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

"Blijkt" uit wat? Veel hoger dan gebruikelijk? Pardon? Hoe "hoog" worden ze dan? Wat is dan "gebruikelijk"? Hoezo "dus"? Nogmaals: enig idee wat subprime betekent?

En je mag best reageren op de rest van mijn post, vooral ook het geval dat banken bij bepalen van de max. hoogte van de te verstrekken hyptheek rekening houden met de eftpachtcanons, dus dat deze *kuch* constructie *kuch* op geen enkele wijze de financieringsruimte verhoogt.

Maar nogmaals, ik hoor graag wat de exact en concrete voorwaarden voor deze *kuch* constructie *kuch* zijn. Zodat we een gedegen oordeel over de zaak kunnen vormen ipv wat loos gebral. Komop man, niet zo zeveren, hier met de cijfers. Je lijkt wel een verzekeringsagent. Er onheen draaien, wat grote woorden, wat angstige insinuaties, geschreeuw maar geen wol. We zijn hier niet bij Seats 'n Sofa's.

Daarnaast is het fijn om te weten dat nagenoeg elke inwoner van A'dam een subprimer is.
Volgens de definitie van Henk dan.

http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending

quote:

Subprime could also refer to a security for which a return above the "prime" rate is adhered, also known as C-paper.

quote:

Op zondag 7 maart 2010 00:11 schreef Henktay het volgende:

[..]

http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending

goed zo, een linkje, knap hoor, je kunt googlen (dus je "bestaat"), nou de rest nog.

zal ik mezelf nog een keer quoten (derde maal)

quote:

En je mag best reageren op de rest van mijn post, vooral ook het geval dat banken bij bepalen van de max. hoogte van de te verstrekken hyptheek rekening houden met de eftpachtcanons, dus dat deze *kuch* constructie *kuch* op geen enkele wijze de financieringsruimte verhoogt.

huiswerk, voor vanacht in de bunker voor het slapen gaan: vergelijk dat eens met je wikipedia quote. Erg leerzaam.

ow ja, en de concrete voorwaarden graag, waaruit je 5 jaar en 10% concludeert.

dank.

quote:

Op zaterdag 6 maart 2010 12:24 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

Als ik zeg dat bijvoorbeeld ik verwacht dat de huizenprijzen zich stabiliseren in 2010 kan ik daar de groeicijfers van q3,q4 bijzetten, de verwachting op korte termijn van vrijwel iedere organisatie, het lage rente percentage NU en de stabiliserende werkeloosheidscijfers.

Dat zijn gewoon feiten en een onderbouwing en geen aanname.

En jij denkt dat die cijfers representatief zijn voor de ontwikkelingen in de komende jaren - zie je nou echt niet hoe kortzichtig dat is? De minieme bewegingen van de huizenprijzen, de rente en de werkloosheid van het afgelopen jaar zijn nauwelijks relevant. Wat ik je heb gegeven is een fundamentele onderbouwing die de context schetst van die bewegingen - namelijk dat de westerse economiën waarschijnlijk onderuit zullen gaan en dat alleen tijdelijk grootschalig overheidsingrijpen die ontwikkeling voor korte tijd heeft afgewend. Dat deden de overheden in de hoop dat de ecomische financiële groei weer op gang zou komen, die de motor is geweest achter de hoogconjuntuur in de huizenmarkt van de afgelopen twintig jaar. Ik kan me best voorstellen dat jij je vastklampt aan kleine, schijnbaar positieve blipjes in de huizenprijzen (je zult ook niet gewend zijn om naar het grotere verband te kijken), maar als je niet begrijpt waar die vandaan kwamen, namelijk van stimuleringsmaatregelen en niet van verbeterde economische vooruitzichten, dan loop je een reëel risico het schip in te gaan als je daar je beslissingen op baseert.

Waar het naar alle waarschijnlijkheid op uitkomt is dit: huizenprijzen gaan de komende jaren omlaag, en financieringskosten gaan omhoog. En de verschillen met voorheen kunnen door de uitzonderlijke omstandigheden dramatisch uitvallen. Als je een huis wilt kopen om langdurig in te wonen en je hebt een lening nodig, is dit door de relatief goedkope financiering (als je die lang vastzet) misschien geen slechte tijd. Maar als je van eigen geld een huis wilt kopen voor de lol en als belegging, dan lijkt het me dat je beter over een paar jaar kunt toeslaan.


(overigens vind ik het niet vanzelfsprekend dat een huis in de Jordaan nou zo'n goede belegging is. Er zijn in Amsterdam vaste waarden zoals de grachtengordel, omdat daar altijd in geinvesteerd wordt, maar in de oude wijken reageren de prijzen vooral op het beleid van de woningbouwverenigingen. Als die een buurt renoveren is het er prijs, en zodoende zijn de Pijp, de Jordaan, de Staatsliedenbuurt, etc, flink gestegen. Maar die kunnen nu heel goed op hun top zitten.)

quote:

Op zondag 7 maart 2010 00:11 schreef Henktay het volgende:

[..]

http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending
[..]

Goed gegoogled, Wikipedia-held. Dat wil nog helemaal niets zeggen over het wel of niet subprime zijn van de lening waarvoor het pand als onderpand dient. Het lijkt me namelijk dat je bij verkoop van de grond dit bedrag moet aflossen op de hypothecaire geldlening. Als de bank al toestemming geeft voor deze constructie.

quote:

Op zondag 7 maart 2010 00:38 schreef dvr het volgende:

[..]

En jij denkt dat die cijfers representatief zijn voor de ontwikkelingen in de komende jaren - zie je nou echt niet hoe kortzichtig dat is? De minieme bewegingen van de huizenprijzen, de rente en de werkloosheid van het afgelopen jaar zijn nauwelijks relevant. Wat ik je heb gegeven is een fundamentele onderbouwing die de context schetst van die bewegingen - namelijk dat de westerse economiën waarschijnlijk onderuit zullen gaan en dat alleen tijdelijk grootschalig overheidsingrijpen die ontwikkeling voor korte tijd heeft afgewend. Dat deden de overheden in de hoop dat de ecomische financiële groei weer op gang zou komen, die de motor is geweest achter de hoogconjuntuur in de huizenmarkt van de afgelopen twintig jaar. Ik kan me best voorstellen dat jij je vastklampt aan kleine, schijnbaar positieve blipjes in de huizenprijzen (je zult ook niet gewend zijn om naar het grotere verband te kijken), maar als je niet begrijpt waar die vandaan kwamen, namelijk van stimuleringsmaatregelen en niet van verbeterde economische vooruitzichten, dan loop je een reëel risico het schip in te gaan als je daar je beslissingen op baseert.

Waar het naar alle waarschijnlijkheid op uitkomt is dit: huizenprijzen gaan de komende jaren omlaag, en financieringskosten gaan omhoog. En de verschillen met voorheen kunnen door de uitzonderlijke omstandigheden dramatisch uitvallen. Als je een huis wilt kopen om langdurig in te wonen en je hebt een lening nodig, is dit door de relatief goedkope financiering (als je die lang vastzet) misschien geen slechte tijd. Maar als je van eigen geld een huis wilt kopen voor de lol en als belegging, dan lijkt het me dat je beter over een paar jaar kunt toeslaan.


(overigens vind ik het niet vanzelfsprekend dat een huis in de Jordaan nou zo'n goede belegging is. Er zijn in Amsterdam vaste waarden zoals de grachtengordel, omdat daar altijd in geinvesteerd wordt, maar in de oude wijken reageren de prijzen vooral op het beleid van de woningbouwverenigingen. Als die een buurt renoveren is het er prijs, en zodoende zijn de Pijp, de Jordaan, de Staatsliedenbuurt, etc, flink gestegen. Maar die kunnen nu heel goed op hun top zitten.)

Waar heb ik het over een langere termijn gehad dan dit jaar?

Zoveel woorden en nog steeds geen onderbouwing

quote:

Op zondag 7 maart 2010 00:48 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

Waar heb ik het over een langere termijn gehad dan dit jaar?

Wat maakt dat uit? Niemand weet wanneer het fout gaat, het kan over twee jaar zijn maar voor hetzelfde geld morgen. Het is maar net wanneer er in de financiële wereld weer iets goed fout gaat. Met de recentste ontwikkelingen in de VS, waar de overheid en centrale bank hun steun afbouwen en waar zwakke banken gedwongen gaan worden hun verliezen te erkennen (en dus huizen te verramsjen en gefinancierde projecten te liquideren) wordt het weer spannend. Hoe dan ook krijgt iedereen die vandaag een huis koopt met de gevolgen te maken.

quote:

Zoveel woorden en nog steeds geen onderbouwing

Ik geef het op met jou en je autististische antwoorden. Als je in mijn berichten geen onderbouwing ziet moet je in het woordenboek het lemma 'onderbouwing' nog eens raadplegen. Wat jij blijkbaar wilt zijn cijfertjes, maar daar zou je ten eerste niets mee kunnen, en ten tweede zijn de cijfers die er echt toe doen -staatsschulden, inflatieontwikkeling, geldhoeveelheid, balanswaarde van banken, werkloosheid, etc- ofwel zo gemanipuleerd dat ze onbetrouwbaar zijn, of zo buitensporig dat ze niet meer vergelijkbaar zijn.

ten tweede zijn de cijfers die er echt toe doen -staatsschulden, inflatieontwikkeling, geldhoeveelheid, balanswaarde van banken, werkloosheid, etc- ofwel zo gemanipuleerd dat ze onbetrouwbaar zijn, of zo buitensporig dat ze niet meer vergelijkbaar zijn.


Zwaktebod, maar dat zat er dik in

quote:

Op zondag 7 maart 2010 00:48 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Waar heb ik het over een langere termijn gehad dan dit jaar?

Zoveel woorden en nog steeds geen onderbouwing

Bij huizenprijzen heb je het, mijns inziens, altijd over langer dan een jaar. Als jij zou weten dat de economie op 2 januari 2011 door het putje zou gaan, zou je dan in q4 van 2010 nog het volle pond voor een Vinexlocatie betalen? Waarschijnlijk niet, je zou de toekomstige ontwikkeling van de economie in je bod meenemen.

Hetzelfde zag je twee-drie jaar geleden in de huizenprijzen, men nam de toenmalige aannames van economische groei mee in het bod, vandaar dat er voor huizen toen regelmatig over de vraagprijs heen geboden werd.

Momenteel zie je juist de andere kant, men verwacht dat het nog langere tijd (lees, meer dan twee kwartalen) slecht zal gaan, en probeert nu standaard 10-15% onder de vraagprijs te eindigen.

Als je zegt dat de prijzen dit jaar stabiliseren, moet je ook de ontwikkelingen in 2011-2012 daarin meenemen, dat zou een consument ook toen, tenzij die consument echt moet verhuizen voor een baan oid.

Toch frappant dat je dat soort kengetallen niet accepteert (omdat ze gemanipuleerd zijn) en zelf wel denkt de kennis in pacht te hebben om een oordeel te kunnen vormen...

Lijkt op een zwaktebod inderdaad.

Je kan nu niet met goed fatsoen verder kijken dan 1 jaar

quote:

Op zondag 7 maart 2010 01:32 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Je kan nu niet met goed fatsoen verder kijken dan 1 jaar

Toch doet het gemiddelde statistische bureau dat met enige regelmaat. Het CBS in Nederland bijvoorbeeld, maar ook het CBO in de VS, afgelopen week nog een 10 year forecast uitgegeven.

Over de kwaliteit kun je twisten, maar een reguliere consument/huizenkoper zal toch rekening houden met zulke getallen.

Het meerendeel van de huizenkopers wil gewoon graag een huis kopen

quote:

Op zondag 7 maart 2010 01:35 schreef vive_la_france het volgende:

[..]

Toch doet het gemiddelde statistische bureau dat met enige regelmaat. Het CBS in Nederland bijvoorbeeld, maar ook het CBO in de VS, afgelopen week nog een 10 year forecast uitgegeven.

Over de kwaliteit kun je twisten, maar een reguliere consument/huizenkoper zal toch rekening houden met zulke getallen.

Heb je wat voorbeelden van de 10 jaar forecast van 1997 en bijvoorbeeld de 5 jaar forecast van 2002?

quote:

Op zondag 7 maart 2010 01:31 schreef Halcon het volgende:
Toch frappant dat je dat soort kengetallen niet accepteert (omdat ze gemanipuleerd zijn) en zelf wel denkt de kennis in pacht te hebben om een oordeel te kunnen vormen...

Lijkt op een zwaktebod inderdaad.

Je kunt ook even nadenken voordat je een gemakkelijke aantijging doet.

Iedereen die deze sectie volgt wéét dat de Amerikaanse staatsschuld met 60 biljoen aan toekomstige verplichtingen geflatteerd is. Iedereen wéét dat Griekenland zijn staatsschuld gemasseerd heeft en daardoor nu in extra grote problemen verkeert. Iedereen wéét dat banken hun assets tegen irreële waarden op de balans houden. Dat de cijfers van prijsinflatie gemanipuleerd worden op een wijze die toevallig als bijeffect heeft dat de CPI in geen enkele verhouding meer staat tot wat consumenten in hun portemonnee voelen. Werkloosheidscijfers, wil je die hebben met of zonder mensen die al naar de bijstand zijn afgegleden, met of zonder correctie voor deeltijdwerk en met of zonder mensen die in deeltijd-WW zitten? Detailhandelomzetten, wil je die op 'same store' basis hebben zodat failliet geraakte winkels in de statistiek niet meetellen - het is het verschil tussen groei of krimp? Geldhoeveelheid in M1, tellen we daar de internetspaartegoeden in mee die tegenwoordig binnen een minuut in cash zijn om te zetten? Al dat soort cijfers zijn pas bruikbaar als je exact weet hoe ze zijn samengesteld, hoe ze dat in het verleden waren, en wat hun relevantie is in de huidige economie. Met alle waardering voor Meneer Maradona, maar als de grootste financieel deskundigen van deze tijd hierover al niet tot overeenstemming kunnen komen, vrees ik dat iemand wiens blik zich beperkt tot de vierkantemeterprijs in Rotterdam-Zuid niet erg veel met deze cijfers kan.

Majesteitsmeervoud ga zo door

quote:

Op zondag 7 maart 2010 01:42 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Het meerendeel van de huizenkopers wil gewoon graag een huis kopen

Das logisch lijkt mij, hoewel ik niet uitsluit dat de overheid er binnenkort toe overgaat om burgers te dwingen met een revolver op hun slaap het koopcontract te tekenen