POL Politiek
Discussies en diepgaande gesprekken over de politiek in de breedste zin van het woord kun je hier voeren.
Sorry, appartementen, bedoelde ik.quote:Op vrijdag 29 juli 2005 22:50 schreef Tarak het volgende:
[..]
> 2000 euro per maand huurwoningen?
Dat is maar een heel klein segment hoor!!
Ik kwam, Ik zag en kneep er tussenuit
Ja, appartmenten van meer dan 2000 euro p/m zijn er ook enorm veel...quote:Op vrijdag 29 juli 2005 22:55 schreef Maximus.Proximus het volgende:
[..]
Sorry, appartementen, bedoelde ik.
[ Bericht 6% gewijzigd door #ANONIEM op 29-07-2005 22:57:29 ]
De gemeenten hebben nauwelijks grond om te verkopen. Het zijn de grondspeculanten die grond van boeren opkopen in de hoop dat de gemeenten in de toekomst deze grond in het bestemmingsplan opnemen als woongebied. Een stukje landbouwgrond kan makkelijk 100x zo duur worden als het de stempel 'bouwgrond' krijgt. Om het woningtekort op te lossen zou er (onder andere) meer bouwgrond beschikbaar moeten worden gesteld door de gemeenten (op papier dus). Die kunnen dit echter niet omdat ze tegen worden gehouden door de regels van de overheid.quote:Op woensdag 27 juli 2005 16:01 schreef JanMichiel het volgende:
Ja dus? Het maakt toch niet uit voor hoeveel ze de grond verkopen, ALS ze de grond maar verkopen en er dus meer aanbod komt. Het is game theory, de gemeenten worden als het ware tegen elkaar uitgespeeld. Ze kunnen als een monopolist de hoge prijzen niet uitbuiten omdat bepaalde andere gemeenten nu al reeds zullen overgaan tot verkoop en zo ook zij genoodzaakt zullen zijn tot verkoop omdat anders ze straks nog maar minder geld voor de grond krijgen.
Het bestemmingsplan aanpassen zou veel schelen idd. Gaat Provinciale staten daar niet over? Nu wordt er al volop gespeculeerd met grond. Veel investeerders kopen voor weinig geld stukken grond in de hoop dat later het bestemmingsplan aangepast wordt en ze er op mogen bouwen. Wmb bouwen we gewoon een nieuwe stad ergens in het Groene Hart. Of net buiten de Randstad om files tegen te gaan.quote:Op zaterdag 30 juli 2005 09:33 schreef NewOrder het volgende:
[..]
De gemeenten hebben nauwelijks grond om te verkopen. Het zijn de grondspeculanten die grond van boeren opkopen in de hoop dat de gemeenten in de toekomst deze grond in het bestemmingsplan opnemen als woongebied. Een stukje landbouwgrond kan makkelijk 100x zo duur worden als het de stempel 'bouwgrond' krijgt. [...]
"I reject your reality and substitute my own"- Adam Savage
Het voorkeursrecht van gemeenten fietst hier wel tussendoor. Grondspeculatie is volgens mij al minder geworden. Nu zijn het vooral de gemeenten die de bouwgrond voor enorm veel geld aan aannemers willen verkopen.
Het bestemmingsplan an sich is het probleem niet. De Provincie heeft trouwens alleen een controlerende functie. Het plan wordt voorbereid en opgemaakt door de gemeente.quote:Op zaterdag 30 juli 2005 09:47 schreef sizzler het volgende:
[..]
Het bestemmingsplan aanpassen zou veel schelen idd. Gaat Provinciale staten daar niet over? Nu wordt er al volop gespeculeerd met grond. Veel investeerders kopen voor weinig geld stukken grond in de hoop dat later het bestemmingsplan aangepast wordt en ze er op mogen bouwen. Wmb bouwen we gewoon een nieuwe stad ergens in het Groene Hart. Of net buiten de Randstad om files tegen te gaan.
Het probleem ligt in de openbaarheid van bestuur. Je kunt de intensie om uit te breiden als gemeente nu eenmaal moeilijk verbergen. Zelfs al zou je alle beslissingen achter gesloten deuren houden, dan nog is er een grote kans dat marktpartijen achter de uitbreidingsplannen van de gemeente komen (omkoping b.v.). Ook is de voorspelbaarheid van de uitbreidingen behoorlijk groot (zie ook streekplannen en structuurplannen).
Het belangrijkste punt is dat door het geringe risico van grondaankopen gewoon zoveel mogelijk grond rond een stedelijk gebied wordt opgekocht door marktpartijen. De kosten voor het uiteindelijke bouwrijpmaken zijn toch weer voor de gemeente.
Speculeren heen of weer, die kunnen ook alleen verdienen omdat bouwgrond schaars is. Als alle gemeenten voldoende grond "bouwrijp" zouden verklaren zakt de prijs en ook de speculanten verdienen dan niet. Gewoon het aanbod groter maken dan de vraag, dan zakt de prijs.
In Baden-Badener Badeseen kann man Baden-Badener baden sehen.
Je kunt niet zomaar grond bouwrijp verklaren. Bouwrijp maken betekend aanleg van riool en aardebanen.quote:Op zaterdag 30 juli 2005 12:12 schreef Pietverdriet het volgende:
Speculeren heen of weer, die kunnen ook alleen verdienen omdat bouwgrond schaars is. Als alle gemeenten voldoende grond "bouwrijp" zouden verklaren zakt de prijs en ook de speculanten verdienen dan niet. Gewoon het aanbod groter maken dan de vraag, dan zakt de prijs.
Okay, aanwijzen in het bestemmingsplan en vrijgeven tot bouwrijp maken.quote:Op zaterdag 30 juli 2005 12:18 schreef EA het volgende:
[..]
Je kunt niet zomaar grond bouwrijp verklaren. Bouwrijp maken betekend aanleg van riool en aardebanen.
In Baden-Badener Badeseen kann man Baden-Badener baden sehen.
Wat andere mensen ook al aangeven meer grond tot bouwgrond promoveren. Mischien zelf wel op een foute manier, gewoon de grond welke eerst landbouwgrond was ook voor dezelfde prijs als de de speculanten betaald hebben van hun terugkopen.quote:Op vrijdag 29 juli 2005 22:13 schreef JanMichiel het volgende:
[..]
Als je zelf zegt dat het overheidsbeleid in het verleden verkeerd is geweest, en nu een omslag wordt gemaakt naar dereguleren (lees: minder overheidsbeleid) dan moet jij dat toch juist goedvinden?
Geef eens aan wat voor geweldige plannen de overheid volgens jou zou moeten ondernemen om de woningnood op te lossen.
Desnoods richt de overheid zelf een bouwbedrijf op, of er nu bouwfraude gepleegd wordt, of niet efficient genoeg gewerkt wordt (overheid) dat komt op hetzelfde neer, maar dan zou men als overheid wel het voorbeeld kunnen geven hoe het ook kan.
Geen bouwvergunningen meer afgeven voor kantoren, want die zijn er op dit moment in overvloed.
dat snappen de projectontwikkelaars zelf ook welquote:Geen bouwvergunningen meer afgeven voor kantoren, want die zijn er op dit moment in overvloed.
Het nationaal product is hetzelfde als een taart waar uiteraard iedereen recht op heeft, als overheden met geld smijten heet het investeren en als bedrijven investeren heet het een sprinkhanenplaag. McCarthy
Ter illustratie, volgens het Kadaster kostte een hectare grasland in het 2e kwartaal van 2005 gemiddeld ¤24.120,-, een hectare akkerbouwland ¤27.895,- en vierkante meter bouwgrond ¤322,-. Tel uit je winst.quote:Op zaterdag 30 juli 2005 12:12 schreef Pietverdriet het volgende:
Speculeren heen of weer, die kunnen ook alleen verdienen omdat bouwgrond schaars is. Als alle gemeenten voldoende grond "bouwrijp" zouden verklaren zakt de prijs en ook de speculanten verdienen dan niet. Gewoon het aanbod groter maken dan de vraag, dan zakt de prijs.
Een agrarier die zijn grond verkoopt aan een projectontwikkelaar of overheid krijgt niet de prijs die jij noemt (gemiddeld ¤24.120,-, een hectare akkerbouwland ¤27.895,-) maar krijgt meestal een prijs van ¤ 20,- tot ¤ 50,- per vierkante meter dus ¤ 200.000,- tot ¤ 500.000,- per hectare.quote:Op zondag 31 juli 2005 17:52 schreef NewOrder het volgende:
[..]
Ter illustratie, volgens het Kadaster kostte een hectare grasland in het 2e kwartaal van 2005 gemiddeld ¤24.120,-, een hectare akkerbouwland ¤27.895,- en vierkante meter bouwgrond ¤322,-. Tel uit je winst.
Ik heb laatst nog een artikel gelezen in een vakblad over een agrarier die had 100 hectare verkocht voor 100 x ¤400.000,- = ¤ 40 miljoen euro!
With a bit of luck, his life was ruined forever. Always thinking that just behind some narrow door in all of his favorite bars, men in red woolen shirts are getting incredible kicks from things he'll never know.
Ja, bij Nijmegen de grens over... wel zo voordeligquote:Op maandag 1 augustus 2005 09:36 schreef Pietverdriet het volgende:
Wolfskuil woont ook in Duitsland?
www.keeken.net
With a bit of luck, his life was ruined forever. Always thinking that just behind some narrow door in all of his favorite bars, men in red woolen shirts are getting incredible kicks from things he'll never know.
Ik snap eerlijk gezegt niet dat niet meer D grensgemeentes actief zich op Nederlanders richten, brengt de gemeentes veel geld binnen. Zijn trouwens veel Nederlanders die er absoluut geen zín in hebben. Wonen in NL vlak aan de grens liever in een rijtjeshuis, dan voor hetzelde geld net aan de andere kant van de grens in een vrijstaand huis.
In Baden-Badener Badeseen kann man Baden-Badener baden sehen.
Snap zelf ook dat niet iedereen in D wil wonen, maar heb zelf gekozen voor een groot huis en grote tuin voor weinig geld. Zou niet in een rijtje willen wonen. staat tegenover dat het nogal wat geregel met zich meebrengt. Maar daar moet je van tevoren over nadenken. Er zitten voor en nadelen aan het wonen in duitsland (zie www.verhuis.de).
With a bit of luck, his life was ruined forever. Always thinking that just behind some narrow door in all of his favorite bars, men in red woolen shirts are getting incredible kicks from things he'll never know.
wonen en werken in Duitsland heeft idd nadelen. Wonen in D en werken in NL heeft veel voordelen.
In Baden-Badener Badeseen kann man Baden-Badener baden sehen.
idd. ik zeg hypotheekrenteaftrek....
With a bit of luck, his life was ruined forever. Always thinking that just behind some narrow door in all of his favorite bars, men in red woolen shirts are getting incredible kicks from things he'll never know.
Staedion heeft 38.000 verhuureenheden, 34.000 daarvan zijn woningen.quote:Op donderdag 28 juli 2005 22:23 schreef Tarak het volgende:
[..]
Portaal heeft 60.000 verhuureenheden
Ymere heeft 47.000 verhuureenheden
Staedion heeft 75.000 verhuureenheden
Een tijdje geleden was er ook een interessante aflevering bij Zembla mbt dit topic.quote:Op donderdag 28 juli 2005 12:35 schreef pberends het volgende:
http://redir.vara.nl/zembla/
Vanavond Zembla over "De heilige hypotheekrente".
[..]
Is al online terug te zien, omdat het een herhaling is. Vooral "stunning" dat het voor de VVD heilig is. Je zou toch niet verwachten dat zo'n marktverstorende subsidie iets liberaals is .
.Realplayer: rtsp://streams.omroep.nl/tv/vara/zembla/bb.20050224.rmquote:'BOUWFRAUDE VALT IN HET NIET BIJ GRONDSPECULATIE'
De documentaire enkele uren na afloop terug te kijken via:
Realplayer High| Low
Windows Media High | Low
'De geldbedragen die gemoeid waren met de bouwfraude vallen in het niet bij de enorme speculatiewinsten op de grondmarkt en de monopolieposities op de bouwlocaties die daarvan het gevolg zijn.' Dat zegt prof. H. Priemus van de TU Delft in Zembla. Priemus geldt als een van de grootste kenners van het huisvestingsbeleid in Nederland. 'Het pijnlijke is: de bouwfraude mocht niet en wat hier op de grondmarkt gebeurt mag wèl, want de wetgever is hier in gebreke gebleven.'
Hoe komt het dat de huizen in Nederland in vergelijking tot het buitenland zo duur zijn? Waarom moet je tegenwoordig vaak zo'n 6 tot 8 jaar wachten op een betaalbare huurwoning? En wie heeft er baat bij dat Nederland het enige land in West-Europa is waar al sinds de Tweede Wereldoorlog een woningtekort heerst? In Zembla wordt de rol van de overheid, de grondspeculanten, projectontwikkelaars en woningcorporaties tegen het licht gehouden.
KUNSTMATIGE SCHAARSTE
Grondspeculanten verdienen kapitalen aan de kunstmatige schaarste aan bouwgrond. Ze kopen boeren uit - die daarvoor vaak miljoenen vangen - in de hoop dat die agrarische grond tóch een bouwbestemming krijgt. Grond met een agrarische bestemming is 4 euro per vierkante meter waard. Als diezelfde grond een bouwbestemming krijgt, stijgt de prijs zonder dat er ook maar iets is gebeurd. En als het uiteindelijk bouwgrond is geworden, betaalt de huizenkoper vaak zo'n 600 euro per vierkante meter voor diezelfde grond. Een prijsopdrijving van bijna 15.000 %.
Peter Sisselaar, een grondspeculant die hieraan tientallen miljoenen verdiende, zegt in Zembla: 'Bouwen is niet lucratief, het gaat om de grond. Niet alleen ik, maar ook de banken, de ontwikkelaars, de verzekeringsmaatschappijen en vooral de gemeentes verdienen er kapitalen aan. Want dat zijn op dit moment de grootste speculanten.'
Volgens Nico Rietdijk, directeur van de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers, kan de prijs van bouwgrond halveren wanneer de overheid een minder restrictief ruimtelijk beleid zou voeren, want dat zorgt al decennialang voor een kunstmatige schaarste aan bouwgrond. De huizenprijzen zouden dan 25% kunnen zakken, want de prijs van een huis bestaat vaak al voor meer dan de helft uit de prijs van de grond. 'Dat is de prijs die we met zijn allen betalen voor het open houden en heilig verklaren van de weilanden,' aldus Rietdijk
REGELGEVING
Een andere oorzaak van de hoge woningprijzen is volgens Friso de Zeeuw, directeur bij het Bouwfonds (de grootste projectontwikkelaar in Nederland) de regelgeving. Hij zegt in Zembla dat de huizenprijzen nog eens 10 procent omlaag kunnen als er minder regelgeving en procedures zouden zijn. Want het duurt vaak minstens zeven jaar vanaf het moment dat er ergens bouwplannen zijn tot het moment waarop de eerste palen de grond in mogen.
Carel Weeber, gerenommeerd architect en dertig jaar lang hoogleraar Bouwkunde in Delft: 'De prijs van een gemiddeld nieuwbouw huis bestaat alleen al voor zo'n 10 à 15.000 euro uit vergaderkosten. Overleg met ambtenaren. Er werken duizenden ambtenaren in die bouwsector en wat moeten die anders doen? Overleggen, controleren - eindeloos geouwehoer.'
Asf: mms://streams.omroep.nl/tv/vara/zembla/bb.20050224.asf
Alleen wachten de meesten boeren niet totdat de bestemming van hun grond wijzigt. Als er een grondspeculant langskomt die een leuk aanbod doet en de betreffende boer had toch al het idee om te stoppen of het rustiger aan te doen, dan hapt ie gewoon toe.quote:Op maandag 1 augustus 2005 09:22 schreef more het volgende:
Een agrarier die zijn grond verkoopt aan een projectontwikkelaar of overheid krijgt niet de prijs die jij noemt (gemiddeld ¤24.120,-, een hectare akkerbouwland ¤27.895,-) maar krijgt meestal een prijs van ¤ 20,- tot ¤ 50,- per vierkante meter dus ¤ 200.000,- tot ¤ 500.000,- per hectare.
Ik heb laatst nog een artikel gelezen in een vakblad over een agrarier die had 100 hectare verkocht voor 100 x ¤400.000,- = ¤ 40 miljoen euro!
wordt een beetje gesugereerd dat grondspeculanten de schuld van de hoge prijzen zijn maar dat zijn uiteraard de gemeenten/ het ruimtelijke ordening beleid.quote:Op maandag 1 augustus 2005 14:22 schreef AchJa het volgende:
[..]
Een tijdje geleden was er ook een interessante aflevering bij Zembla mbt dit topic.
[..]
Realplayer: rtsp://streams.omroep.nl/tv/vara/zembla/bb.20050224.rm
Asf: mms://streams.omroep.nl/tv/vara/zembla/bb.20050224.asf
Het nationaal product is hetzelfde als een taart waar uiteraard iedereen recht op heeft, als overheden met geld smijten heet het investeren en als bedrijven investeren heet het een sprinkhanenplaag. McCarthy
