Huurbeleid wringt zich langs Kamer

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 12:56 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

De overheid heeft dermate grote barrieres opgeworpen in het goedkope segment dat het niet loont om erin te investeren. Wat denk je dat de bakker zou doen als hij zijn broden voor maximaal e0.10 moest aanbieden terwijl de broden minimaal 600gram moeten wegen, ze van goede grondstoffen gemaakt moeten zijn, in een zeer schone oven gebakken moeten worden en nog 100-en regels? Ze gaan hun broden buiten de markt om verkopen of ze gaan zich richten op duur gebak. Hetzelfde zie je in de woningmarkt: Het buiten de markt om verkopen staat analoog aan onderhuur, het richten op duur gebak staat analoog aan het alleen nog maar bouwen van dure woningen.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:11 schreef Basp1 het volgende:
Waarom loont het dan wel om deze goedkope huizen af te breken, en hiervoor in de plaats aan zogenaamde stadvernieuwing te doen en dure huizen neer te zetten. Wanner de WBV's deze oude huizen zouden laten staan en gewooon door zouden verhuren en van de lokale overheden voor normale prijzen nieuwe bouwgronden krijgen zou er ook geen tekort ontstaan.

quote:

Maar het is ook wat chewie hier boven ergens zegt. Het grote probleem is dat het beleid nu landelijk wordt aangepakt, terwijl op gemeentelijk en provinciaal niveau de regels weer gefrusteerd worden door ambtenaren die denken dat ze god zijn, en toch alleen een berisping krijgen wanneer ze verdacht worden van steekpenning aan te nemen.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:16 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Omdat ze op de goedkope huizen weinig marge hebben en op de dure huizen veel marge. Overigens ontstaat dit laatste door toetredingsbarrieres, die deels door de overheid worden opgeworpen (maar ook deels inherent aan de markt zijn).

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:56 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Verklap mij eens hoe je weinig marge kunt hebben op afbetaalde huizen, waarvoor je als WBV alleen dus verantwoordelijk bent voor het onderhoud.

Wanneer ik een bedrijf heb en een machine heb afbetaald gooi ik die toch ook niet weg, om een nieuwere aan te schaffen, omdat ik daarop dezeflde produktie kan draaien, maar wel opnieuw een investering moet doen in die machine

Wanneer er een bestaande goede bebouwing wordt platgegooid is dat vaak kapitaal vernietiging, maar in de woningbouwwereld gelden blijkbaar andere regels.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:03 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Er is geen maximumprijs voor brood en toch heeft iedereen te vreten. Sim-pel.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 14:30 schreef Vhiper het volgende:

[..]



Met het subtiele verschil dat er geen broodtekort, maar wel een woningtekort heerst.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 14:07 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Kapitaalbeslag, grondbeslag, onderhoud, administratieve zaken.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 14:44 schreef Kaalhei het volgende:

OMG, waardoor denk je dat het woningtekort wordt veroorzaakt? Je smiley mag je wel op jezelf betrekken.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:56 schreef Basp1 het volgende:

Verklap mij eens hoe je weinig marge kunt hebben op afbetaalde huizen, waarvoor je als WBV alleen dus verantwoordelijk bent voor het onderhoud.
[...]
Wanneer er een bestaande goede bebouwing wordt platgegooid is dat vaak kapitaal vernietiging, maar in de woningbouwwereld gelden blijkbaar andere regels.

quote:

Huurders moeten rijker worden

Ingezonden

Links Nederland loopt te hoop tegen de huurliberalisering van minister Dekker. Er is een veel slimmere oplossing dan het onliberale wegpesten van ‘scheefwoners’.

12 januari 2005

René Strijland, ondernemer en vastgoedadviseur

Minister Dekker denkt dat ze dé oplossing heeft voor de volkomen vastgelopen woningmarkt: ze wil 25 procent van de huren vrijgeven. De prijs van die woningen, in gewilde wijken, staat voortaan los van het geldende woningwaarderingsstelsel. Waar veel vraag naar woningen is, zal door schaarste de marktprijs stijgen, terwijl de huren in achterstandswijken laag blijven. Het zou gaan om ongeveer 600.000 huurwoningen, een kwart van het totaal.
Hiermee hoopt de minister de scheefwoners, mensen met redelijke inkomens, te dwingen tot het kopen van een huis. Waarna dat huurhuis dan weer – met huursubsidie natuurlijk – kan worden toegewezen aan een armer gezin.

Huurders zijn niet soeverein
Minister Dekker zit dan wel bij een liberale partij, maar ze begrijpt niet helemaal hoe de markt werkt. Het probleem van de vastgelopen huur- en koopmarkt zit ‘m niet in het zogenaamde scheefwonen, huurders die (volgens het ‘genormeerde huurquotum’) te goedkoop wonen en daardoor de doorstroming zouden blokkeren. ‘Scheefwonen’ en ‘genormeerde huurquota’ zijn begrippen uit de achterhaalde, bureaucratische volkshuisvestingsideologie.

Het kernprobleem is dat huurders niet kunnen opereren op de woningmarkt als soevereine consumenten met keuzevrijheid. Huurders hebben domweg te weinig eigen vermogen om hun woonbehoeften op de markt tot gelding te kunnen brengen. En zullen dat vermogen ook nooit opbouwen als het systeem blijft zoals het is.
Het huurplan van Minister Dekkers maakt hen alleen maar nóg afhankelijker en duwt hen verder in het huursubsidiedoolhof. De échte oplossing van de problemen van de woningmarkt is een tweede, ditmaal definitieve privatisering van de woningcorporaties. En wel zo dat de huurders de eigenaren worden.

Gigantische stille reserves
In 1994 werden de woningcorporaties geprivatiseerd. De subsidierelatie met de Staat werd losgeknipt. De woningcorporaties moesten leren op eigen benen te staan. In ruil voor het kwijtschelden van de lopende bouwschulden aan het Rijk moesten ze in het vervolg zelf nieuwe sociale huurwoningen financieren. De corporaties bouwen veel te weinig, maar ze hebben gigantische stille reserves, zoals blijkt uit een onderzoek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisbesting. Dat berekende dat de corporaties gezamenlijk meer dan 10 miljard euro 'over' hebben. Reeds in 2006 zal dit bedrag waarschijnlijk zijn gegroeid met nog eens 5 miljard.

Een tweede, definitieve privatiseringsronde kan nu de huurders op eigen benen leren staan: het eigendom van de 2,4 miljoen corporatiehuurwoningen moet worden overgedragen aan de zittende huurders.

Verkocht – en dat is nieuw – tegen precies dezelfde netto lasten als in de huursituatie. Namelijk: verkocht tegen de boekwaarde. De maandelijkse woonlasten, inclusief verrekening huursubsidie, belastingaftrek en VvE-bijdrage, blijven dus gelijk en zullen op den duur zelfs dalen, omdat er nooit meer huurverhogingen komen. Daar staat wel een onderhoudsplicht tegenover, maar die wordt afgedekt door fondsvorming door de verenigingen van eigenaren.
Een op te richten Corporatie Hypotheek Bank moet huurders hypotheken gaan verstrekken voor hun huurwoning, uitgaande van gelijke netto woonlasten in de eigendomssituatie.

Zó kunnen huurders rijk worden
Huurders worden door deze eigendomsoverdracht eindelijk ook snel rijk: ze kunnen hun woning kopen vér onder de marktwaarde. De maandelijkse woonlasten blijven op hetzelfde peil; na dertig jaar zijn ze volledig eigenaar en hebben zo een appeltje voor de dorst opgebouwd, net als andere huiseigenaren.
Corporatiedirecteuren schatten dat ongeveer 1,6 miljoen huurders die overstap naar eigendom tegen dezelfde woonlasten zullen gaan maken, al zijn er ook die beweren dat ‘de huurders’ dit ‘niet willen’. (Maar dan doelen ze op de verkoop zoals die nu gaat: tegen de marktwaarde, minus een bescheiden korting voor mensen die hun eigen huurwoning kopen.)
De overblijvende 800.000 corporatiewoningen zijn dan voor doelgroepen als bejaarden, studenten en tijdelijk buitenlands personeel, dan wel zijn in te slechte bouwkundige staat om te verkopen. Natuurlijk hebben huurders die om persoonlijke redenen moeten of liever blijven huren, de vrijheid om dat te doen.

Zelfs bijstandsmoeders
Die 1,6 miljoen nieuwbakken woningeigenaren zullen in overgrote meerderheid gewoon in hun eigen woning blijven zitten, maar wel geleidelijk gaan investeren in het uitrustingsniveau: dakkapellen, keukens en zo meer. Leuk voor de Gamma en de kleine-klussenbranche.
Een klein deel, de zogenaamde scheefwoners (volgens Dekker), zal cashen en doorstromen naar een kwalitatief betere koopwoning. En dat is precies waar de koopwoningenmarkt om vraagt. Doorstroming door marktwerking en niet, zoals in het huurplan van VVD-minister Dekker, afgedwongen door toch niet werkende overheidsbureaucratie. Hogere bouwproductie door deze marktwerking is het gevolg. Iedereen tevreden.
Zelfs een bijstandsmoeder kan bij deze lage prijs, als ze wil, zonder al te veel risico de overstap naar woningeigendom en daarmee op den duur financiële zelfstandigheid maken.

In het huurplan van Minister Dekker heeft zij de bijkans gekmakende zekerheid tot aan de dood aan het huursubsidie-infuus te mogen liggen.
Ook op het integratiefront ontstaan interessante mogelijkheden: de veel voorkomende allochtone huurder verwerft eigendom en daarmee volgens de liberale ideologie meer betrokkenheid bij het gastland en de wijk, buurt en straat, in plaats van dat-ie van z’n miminumloon of wao-uitkering een huis in Turkije of Ghana bij elkaar spaart. Grotere sociale controle en meer stabiliteit in ‘allochtone’ woonbuurten is daarvan het gevolg.
Op leeftijd gekomen kan de allochtoon dan met een gerust hart huiswaarts keren met de opbrengst van de afgeloste woning contant in de tas: de basis voor een prettige oude dag in het dorp in de bergen.

Eigenbelang corporaties
Na deze verkoopoperatie houden de woningcorporaties, na aflossing van leningen en andere verplichtingen netto 50 miljard over. Experts hebben allang in de gaten dat in de corporatiesector een enorme hoeveelheid maatschappelijk kapitaal schuilt. Het is als de woningeigenaar die op driekwart van z'n hypotheeklooptijd ontdekt dat-ie vermogend geworden is: en dat dan maal 2,4 miljoen. Dat maatschappelijk kapitaal overtreft met gemak de aardgasbel in Slochteren. En die is eindig, zoals we ooit zullen ontdekken, terwijl de waardegroei van de corporatiewoningen vrolijk doorgaat.
Om die reden betwijfelen sommigen of mijn voorstel wel haalbaar is. De corporaties hebben net van de minister van Vrom uitzicht hebben gekregen op hogere huuropbrengsten; ze zijn toch niet gek? PvdA-Kamerlid Staf Depla mailde mij: we gaan toch niet wat we in een eeuw hebben opgebouwd nu voor afbraakprijzen aan de huurders verkopen? Dit is een variant op het aloude gezegde van de fabrikant en de pastoor: hou jij ze dom, dan hou ik ze arm.

Huurders zijn niet zielig
Mijn doel is uitdrukkelijk het gigantische vermogen dat besloten zit in het corporatiebezit te spreiden over de huurders, om die huurders rijk te maken. En daarmee zelfstandig optredende burgers op de woningmarkt. Corporaties zijn een middel en nooit een doel. Begin 20ste eeuw werden de eerste coöperatieve bouwverenigingen opgericht door de arbeiders zelf. Inmiddels zijn het bureaucratische marktinstellingen zonder enige tegenmacht van de woonconsumenten.
Het is onzin te veronderstellen dat al die 2,4 huurders zielig en dom zijn; het is de linkse ideologie die dit dicteert. Als mensen hun auto APK kunnen laten keuren en hun volkstuintje onderhouden, kunnen ze dat ook met hun huis.
Op dit moment bepalen politici en corporatiedirecteuren, die zelf profiteren van de waardestijging van hun woning, dat al die verpleegkundigen, agenten en onderwijzers maar tot Sint Juttemis afhankelijk moeten blijven. Met de liberaliseringsvoorstellen van minister Dekker (zo liberaal vind ik die niet) worden ze ook nog eens gestraft, terwijl ze de huidige marktprijzen, zeker in steden als Amsterdam, vaak net niet kunnen betalen.
Ik voorspel dat deze discussie alleen maar in verhevigde mate zal terugkomen. Door de lage rente, de waardestijging en de krappe woningmarkt zullen de corporaties (bij ongewijzigd beleid) zo ontstellend vermogend worden dat ze over tien jaar net zo veel hebben als het bedrag van de staatsschuld!

Nieuwbouw
Houden we de nieuwbouwopgave over. Voor een jaarproductie van 30.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen hebben de corporaties ongeveer 10 miljard euro nodig.
De Corporatie Hypotheek Bank, de grootste hypotheekverstrekker van het land, levert daarbij ook financieringskapitaal die deze bouwproductie tot diep in deze eeuw zal garanderen. Via die Corporatie Hypotheek Bank kan het proces ook sociaal gestuurd worden voor huurders die financieel misgrijpen.
Over hun bestaansrecht en werkgelegenheid behoeven corporaties zich geen zorgen te maken: ze hebben hun handen vol om die jaarproductie van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen (het dubbele van het huidige aantal) te realiseren. Na tien jaar huurexploitatie worden die nieuwe woningen vervolgens weer aan de dan zittende huurders aangeboden volgens bovenstaand model. Van minvermogende starters op de woningmarkt worden zo, in een doorgaand proces, vermogende, soevereine woonconsumenten gemaakt.

Dat is nou liberalisme, minister Dekker.
De resterende 40 miljard moet door de corporaties worden afgedragen aan de Staat, die daarmee ons nationaal pensioengat kan volstorten of de staatsschuld kan inlossen. Met dit plan is zowel de vergrijzing (het pensioenprobleem) als de woningproductie tot 2050 afgedekt.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 16:07 schreef IntroV het volgende:

[..]

Ten eerste is er vaak geen ruimte meer om nieuwe woningen te bouwen in steden. Den Haag bijvoorbeeld is helemaal volgebouwd. De gemeente heeft jaren moeten steggelen om buiten de gemeentegrenzen te mogen bouwen. Wanneer een coorporatie dus nieuwe woningen wil bouwen, moeten bestaande woningen tegen de grond.

Daarnaast wordt er meer verdiend op nieuwe woningen dan op woningen die er al 20 jaar staan.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:03 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Er is geen maximumprijs voor brood en toch heeft iedereen te vreten. Sim-pel.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 17:33 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

die is er wel dat is het grappige op bepaalde voedingsoorten zitten een minimum en een maximum prijs.

was een aantal jaar geleden nog een rel over omdat de overheid die wou vrijgeven

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 13:03 schreef Kaalhei het volgende:

[..]

Er is geen maximumprijs voor brood en toch heeft iedereen te vreten. Sim-pel.

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 14:57 schreef Vhiper het volgende:

[..]

Het te weinig bouwen in het algemeen en het te veel bouwen van dure en te weinig bouwen van goedkope woningen in het bijzonder.

Los je dat op door de huren te verhogen? Nee.

Je verplaatst 600.000 woningen naar een duurder segment, echter de mensen die daar in woonden, kunnen dat over het algemeen niet betalen. Gevolg? Nog meer scheefgroei. Een overschot aan dure woningen

quote:

, een schreeuwend tekort aan betaalbare woningen, juist de zere plek van het huidige woningtekort. De 110.000 huizen die als ruil daarvoor worden gebouwd, zullen de afname van 600.000 woningen in het goedkope segment niet kunnen compenseren, dat moge duidelijk zijn.

quote:

Verkoopt jouw bakker ook meer brood als ie z'n prijzen voor bepaalde soorten brood omhoog gooit?

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 18:42 schreef Landmass het volgende:
waarom snap jij marktwerking niet en de rest van FOK wel?

quote:

Op woensdag 9 maart 2005 18:42 schreef Landmass het volgende:

[..]

met als gevolg dat de prijzen dalen
MOEILIJK

quote:

waarom snap jij marktwerking niet en de rest van FOK wel?

quote:

is er maar 1 bakker in dit land of zo?

quote:

Op donderdag 10 maart 2005 13:54 schreef Vhiper het volgende:

[..]

Dat zou gebeuren als er a. geen schreeuwend woningtekort zou zijn en b. het geen primaire behoefte is, waardoor mensen wel gedwongen zijn er veel geld voor neer te leggen.

Wat gaat er dus gebeuren? De mensen met een flinke portemonnee kunnen in de huizen gaan trekken, terwijl de bijstandsmoeder met twee kids de straat in wordt geschopt, omdat die het allemaal niet kan betalen.

quote:

Op donderdag 10 maart 2005 14:14 schreef nikk het volgende:

[..]

Die bijstandsmoeder moet dan verkassen naar een woning die wel voor haar geschikt is. Het is niet uit te leggen dat mensen die gebruik maken van sociale woningbouw een grotere woning hebben en op een betere lokatie dan menig ander die boven de inkomensgrenzen zitten.

quote:

Op donderdag 10 maart 2005 13:54 schreef Vhiper het volgende:

[..]

Dat zou gebeuren als er a. geen schreeuwend woningtekort zou zijn

quote:

en b. het geen primaire behoefte is,

quote:

waardoor mensen wel gedwongen zijn er veel geld voor neer te leggen.

quote:

Wat gaat er dus gebeuren? De mensen met een flinke portemonnee kunnen in de huizen gaan trekken, terwijl de bijstandsmoeder met twee kids de straat in wordt geschopt, omdat die het allemaal niet kan betalen.

quote:

Top, die marktwerking.
[..]

quote:

Ik begrijp hem prima, hij is voor mij alleen niet zo perfect en heilig als hij voor jou is. Marktwerking is geen wondermiddel, er kleven flinke bijwerkingen aan en wat mij betreft zijn de bijwerkingen in dit geval erger dan de kwaal die je ermee wilt genezen.
[..]

quote:

Nope, ik moet dus maar m'n brood in maastricht gaan halen, terwijl ik in Leeuwarden woon?

quote:

Een huis dito, je kan niet zomaar ff zeggen, vertrek maar naar een hutje op de veluwe wat nog wel voor je betaalbaar is.

quote:

Je hebt rekening te houden met de sociale en maatschappelijke aspecten, aspecten die jouw marktwerking geen reet kan schelen.