[Crowdfunding] #422 OP wordt bijgewerkt

quote:

Op donderdag 9 oktober 2025 14:52 schreef Horsemen het volgende:

[..]
Eens maar de actuele waarde bepalen gaat in veel gevallen natuurlijk veel te kostbaar en arbeidsintensief worden voor Collin. Daar staat tegenover dat het nieuwe gehanteerde systeem al helemaal niet juist is dus m.i. is de enige manier om e.e.a. zo snel mogelijk terug te draaien en terug naar de tekentafel om met een betere manier van berekenen te komen.

Actuele waarde bepalen is inderdaad kostbaar, in dat geval zou je bijvoorbeeld (geautomatiseerd!) de WOZ waarde die (vrijwel) altijd beschikbaar is (ook voor bedrijfspanden, maar dan helaas niet openbaar) kunnen nemen. Dat is bijvoorbeeld ook een waarde die veel grootbanken bij woning-hypotheken hanteren als er geen nieuwe taxatie is om te bepalen of bijvoorbeeld een risicotoeslag nog relevant is. Daarnaast zal ccf in bijvoorbeeld in het geval dat ze weten dat (een deel van) het onderpand gesloopt is deze waarde handmatig naar beneden moeten bijstellen.

Dat nieuwe methode de ook niet de hele werkelijkheid aangeeeft zijn we het denk ik wel over een, maar nogmaals, daar zijn ze ook niet naar op zoek naar mijn idee. Het doel lijkt mij nog steeds gewoon de cijfers oppoetsen, zoveel mogelijk leningen verstrekken en daarmee de (papieren)waarde van het platform zoveel mogelijk verhogen. Ik kan me met de beste wil niet voorstellen dat ze deze werkwijze hebben gekozen in het belang van de geldgevers.

quote:

Op donderdag 9 oktober 2025 14:52 schreef Horsemen het volgende:

[..]
Eens maar de actuele waarde bepalen gaat in veel gevallen natuurlijk veel te kostbaar en arbeidsintensief worden voor Collin. Daar staat tegenover dat het nieuwe gehanteerde systeem al helemaal niet juist is dus m.i. is de enige manier om e.e.a. zo snel mogelijk terug te draaien en terug naar de tekentafel om met een betere manier van berekenen te komen.

Daarom gaf ik eerder al aan dat actuele waardes bepalen lastig zou zijn. Maar er zou wel wat meer maatwerk kunnen zijn ipv automatisch de waarde uit de pitch te hanteren.

Er zijn de laatste jaren steeds meer projecten met verbouw/transformatie of zelfs complete nieuwbouw Tussen de waarde voor en na zit dan een groot verschil. Welke waarde wordt dan gehanteerd?

quote:

Op donderdag 9 oktober 2025 14:52 schreef Horsemen het volgende:

[..]
Eens maar de actuele waarde bepalen gaat in veel gevallen natuurlijk veel te kostbaar en arbeidsintensief worden voor Collin. Daar staat tegenover dat het nieuwe gehanteerde systeem al helemaal niet juist is dus m.i. is de enige manier om e.e.a. zo snel mogelijk terug te draaien en terug naar de tekentafel om met een betere manier van berekenen te komen.

Volstrekt mee eens, belachelijke rekenwijze. Zeker omdat er documentatie is van de AFM (en nieuwe vergunning ECSPR), waarin AFM aangeeft dat een project dat >90 dagen in achterstand staat of failliet, voor 100% mag worden afgeboekt.

1. AFM in 2017
https://www.afm.nl/~/prof(...)m_source=chatgpt.com

2. ESCPR in 2022
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg_del/2022/2115/oj/eng
"Default of loans offered on a crowdfunding platform

1. Crowdfunding service providers which provide crowdfunding services consisting of the facilitation of granting of loans shall consider a default to have occurred with regard to a particular loan offered on their crowdfunding platform when either or both of the following events have taken place:

(b) the project owner is more than 90 days past due on any material credit obligation related to the loan concerned."

Wie is Collin dan om te bepalen dat een project door de zekerheden een veel lagere afboeking heeft. Dit is puur voor eigen gewin en zorgt voor hogere belastingen dan nodig bij investeerders.

quote:

Op donderdag 9 oktober 2025 14:52 schreef Horsemen het volgende:

[..]
Eens maar de actuele waarde bepalen gaat in veel gevallen natuurlijk veel te kostbaar en arbeidsintensief worden voor Collin. Daar staat tegenover dat het nieuwe gehanteerde systeem al helemaal niet juist is dus m.i. is de enige manier om e.e.a. zo snel mogelijk terug te draaien en terug naar de tekentafel om met een betere manier van berekenen te komen.

Ik denk ook niet dat we ons moeten blindstaren op wat losse casuïstiek, ongetwijfeld zitten er foutjes in hier en daar, maar kijkend naar de totale opwaardering van een (grote) porto dan denk ik dat die wel redelijk OK is. Zelfs nog een beetje conservatief. Vergeet niet dat ze de dekking op slechts 75% bij een eerste hypotheek hanteren, dus daar zit sowieso al een redelijke marge in, in verreweg de meeste gevallen. Nog te ontvangen rente en boeterente is in het model ook nog niet meegewogen.

Positieve verrassingen en negatieve verrassingen heffen elkaar deels op, blijft Team Beheer zijn werk goed doen zoals voorheen dan denk ik dat de positieve gevallen nog wel vaker zullen voorkomen dan de negatieve.

[ Bericht 4% gewijzigd door obligataire op 09-10-2025 16:33:32 ]

De oude berekening was veel te pessimistisch, de nieuwe in bepaalde gevallen te optimistich. Maar het uiteindelijk werkelijk behaalde rendement telt en dat weet je pas wanneer het onderpand verkocht is. Wat nu veranderd is, is de weergave van het mogelijk te behalen rendement.
Ik ga me er verder niet meer druk over maken, maar ga maar weer eens mijn excel overzichtjes aanpassen omdat er weer bij 2 HCN projecten 1 cent minder is uitbetaald dan in het betaalschema staat, ook zo'n (kleine) frustratie.

GVE 32045(392k) OG Roosendaal Markt 75d is ff volgestort met 204,7k

De eenvoudigste oplossing voor Collin zou zijn om zowel de oude methode, voorzieningen op basis van achterstand in tijd als de nieuwe methode met meegewogen zekerheden weer te geven.
Dat is vlot en goedkoop te implementeren en geeft in de meeste gevallen een redelijk beeld van een bandbreedte waarin het te verwachten rendement zal liggen.

CRE garageboxen Erf*rt

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ze hebben echt totaal geen grip op deze lener

quote:

Op donderdag 9 oktober 2025 12:25 schreef Horsemen het volgende:

[..]
In dit genoemde voorbeeld staat er 180k open, is de marktwaarde getaxeerd op 160k, gaat Collin in de nieuwe berekening uit van een opbrengst van 150k (maximale voorziening 30k) terwijl de liquidatiewaarde door een taxateur vastgesteld is op 100k.
De hoop is dus (en hier probeert Collin ook op aan te sturen) dat het stuk bouwgrond de marktwaarde gaat opbrengen maar dat is natuurlijk nog helemaal de vraag. Daarnaast neemt Collin de misgelopen (nog steeds oplopende) rente ook hier niet mee. Hopelijk komt de uiteindelijke opbrengst ergens uit tussen de 100k en die 160k maar blijft het bedrag waar Collin nu vanuit gaat (150K) in mijn ogen erg rooskleurig voorgespiegeld en is er een zeer grote kans dat er een domper volgt als de opbrengst uiteindelijk tot onder de 150k zakt.

Blijft dus in mijn ogen over dat het een heel slechte actie is van Collin. Daarmee creëren ze ook nog eens veel ontevreden investeerders als in verschillende situaties achteraf blijkt dat de opbrengst (veel) lager uitpakt als dat Collin nu doet voorkomen.

Gezien het nieuwe bericht is 16% afschrijving een lachertje een voorziening van 61% dus omgedraaid zal eerder komen al heel snel een bewijs dat de nieuwe berekening voor de investeerder gigantisch slecht uitpakt en de belastingdienst alleen maar spekt en Collin een veel te hoog rendement kan publiceren hoezo investeerdervriendelijk

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 12:33 schreef crowder07 het volgende:

[..]
Gezien het nieuwe bericht is 16% afschrijving een lachertje een voorziening van 61% dus omgedraaid zal eerder komen al heel snel een bewijs dat de nieuwe berekening voor de investeerder gigantisch slecht uitpakt en de belastingdienst alleen maar spekt en Collin een veel te hoog rendement kan publiceren hoezo investeerdervriendelijk

Eens.
Voor de mensen die hier niet in zitten het bericht:

quote:

In juli jl. hebben wij u voor het laatst geïnformeerd over de afwikkeling van lening 40921 ten name van Bouwbedrijf H@itsma.
Ondertussen bevinden wij ons in de afrondende fase van de gesprekken met de curator over de boedelbijdrage, waarbij de gevraagde bijdrage hoger uitvalt dan gebruikelijk. Dit is een gevolg van de forse kosten die de curator heeft gemaakt om een bouwvergunning te verkrijgen hetgeen natuurlijk een positieve invloed heeft op de waarde van het bouwperceel.

Helaas is ook gebleken dat het bouwperceel verontreinigd is hetgeen een negatieve invloed heeft op de waarde van het verhypothekeerde onroerend goed. Natuurlijk hebben we overwogen om het perceel te laten saneren en pas daarna te verkopen maar gegeven de onzekerheid met betrekking tot de saneringskosten hebben we hiertoe niet besloten. Per saldo is dit dus geen eenvoudig verkooptraject en vraagt dit veel tijd en aandacht zoals reeds eerder vermeld. De curator overlegt momenteel met een potentiële koper. Een concrete bieding is nog niet gedaan. Dus dat is nog afwachten.

Dit was voor mij even een voorbeeld van een project waar de nieuwe berekening helemaal verkeerd uitpakt.

Voor mij helaas geen enkel probleem om er nog een paar op te noemen zoals bijvoorbeeld het golfterrein P@rc Z@@rderheiken of het afgebrande project Stichting He@ling Ed*n.

Ook gemiddeld, als ik al mijn probleem projecten er bij pak is de nu genomen voorziening van slechts 0,11% véél te laag.

CCF geeft de middelvinger naar investeerders die het niet eens zijn met de nieuwe methodiek.


Beste. ,


Wij hebben deze vermelding niet opgenomen, omdat wij van mening zijn dat dit niet in alle gevallen noodzakelijk of relevant is. Dit om de volgende redenen:


Veel investeerders beschikken over een vermogen dat onder het heffingsvrije vermogen valt. Voor deze groep is de vermelding met betrekking tot box 3 derhalve niet van toepassing.
Voor zakelijke investeerders is de belastingheffing in box 3 niet van toepassing.
Voor investeerders met een vermogen boven het heffingsvrije bedrag geldt dat zij hun werkelijk rendement mogen opgeven. Dit rendement dient door henzelf te worden berekend. De berekening van Collin is voor deze groep dus niet leidend. Voor de juiste berekening adviseren wij contact op te nemen met een fiscaal adviseur.
Wij vernemen van verschillende investeerders dat zij voor hun box 3-aangifte eigen berekeningen hanteren. Vanuit de Belastingdienst is er geen specifiek voorschrift voor de verwerking van voorzieningen met betrekking tot crowdfundinvesteringen.
Indien in een eerder jaar een te hoge voorziening is opgenomen, kan deze in een later jaar (gedeeltelijk) vrijvallen, waardoor het rendement toeneemt. Een dergelijke vrijval kan in de toekomst leiden tot extra belastingdruk.
Het merendeel van de platformen in de markt brengt geen voorziening ten laste van het rendement. Collin streeft ernaar een zo getrouw mogelijk beeld te geven en heeft daarom de berekeningswijze aangepast, zodat het rendement beter aansluit bij de werkelijkheid.


Het staat Collin vrij om aanpassingen te doen aan het Online Platform. Wij zijn dan ook van mening dat deze wijziging een verbetering is en een beter inzicht geeft zoals ook uiteengezet in de mail die u ontvangen heeft.


Wij geven geen gehoor aan uw verzoek om de uitstaande investeringen af te lossen tegen boekwaarde.


Ervan uitgaande u bij deze naar behoren te hebben geïnformeerd.



Met vriendelijke groet,



Tim van Vechel

[ Bericht 0% gewijzigd door zeeland6 op 10-10-2025 18:19:31 ]

Linkje Collin
Livegang maandag

M.B. M**lkeea

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ik kan me in de meeste punten die Collin aangeeft wel vinden, maar als je zegt "een zo getrouw mogelijk beeld streeft te geven" dan heb je alleen dat zo getrouw mogelijk beeld wanneer de basis van je berekening ook een zo getrouw mogelijke waarde is. Prima om standaard de waarde uit de ptich te gebruiken, maar in gevallen waarbij het voor iedereen duidelijk is dat de waarde uit de pitch niet meer klopt zou Collin die waarde moeten aanpassen. Het project met dat afgebroken pand is een overduidelijk voorbeeld waarbij de waarde uit de pitch totaal niet realistisch is, ook zonder een taxatie.

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 12:42 schreef Horsemen het volgende:

[..]
Eens.
Voor de mensen die hier niet in zitten het bericht:
[..]
Dit was voor mij even een voorbeeld van een project waar de nieuwe berekening helemaal verkeerd uitpakt.

Voor mij helaas geen enkel probleem om er nog een paar op te noemen zoals bijvoorbeeld het golfterrein P@rc Z@@:rderheiken of het afgebrande project Stichting He@ling Ed*n.

Ook gemiddeld, als ik al mijn probleem projecten er bij pak is de nu genomen voorziening van slechts 0,11% véél te laag.

Nu is gewoon eigenlijk de vraag wat doe je zelf met het rendements% en je voorzieningen%.

De 0,10% voorzieningen wat er bij mu nu staat is mogelijk te laag het % dat er stond was veel te hoog. Alhoewel veel van mijn trouble projecten een 1e hypo hebben. Maar het Helpmijnman is huizenslopert in de Knipe en de Golf Parc Boys leiden er mogelijk toe dat eea niet volledig terug komt. Andere komen alsnog waarschijnlijk volledig terug zij het met enige vertraging.

Het voorzieningen% geeft mij een indicatie en meer niet en waardeer per afzonderlijk project mijn situatie en kansen op return. Mijn eigen inzichten gebruik ik ook bij mijn Box 3, vind ik het een afwaardering dan waardeer ik af. Mogelijk zie ik het voor mijn Box 3 somberder in dan mogelijk de uiteindelijke uitkomst, zou kunnen .
Maar mogelijk ook niet Ben nog geen helderziende.

Belangrijk is voor mij inzicht in de trouble projecten en de voortgang van de recovery hierin.
Staar me verder niet blind op %, hier rekent CCF zo, GVE weer anders, SIG nog anders en mijn ETFjes en aandelen bank bank 1 zo en bank 2 zo. Gaat mij uiteindelijk gewoon om de ¤ en vermogensaanwas.

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 13:16 schreef Jaco078 het volgende:
Linkje Collin
Livegang maandag

M.B. M**lkeea

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Camping in Beesel runnen & nog te bouwen woonhuizen op een smal perceeltje in Den Haag met een waarde van 2x ¤1.100k, vorige keer laten lopen doe het nu idem. Meende dat er een 1e hypo op de grond zat v 500k. Was nl vorige discussie over woningen of grond, was dus grond.

nu
De ondernemer gaat middels deze financiering twee woonhuizen bouwen voor de verkoop. De grond waarop de woonhuizen gebouwd worden heeft hij vorig jaar al gekocht en betaald uit eigen middelen.

toen
De hypothecaire inschrijving op de bouwkavels met als adres Dagpauwooglaan 51 en 53, 2496 XG ’s-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie BF nummers 4820 en 4827 te ’s-Gravenhage wordt verhoogd van ¤ 400.000,- naar ¤ 500.000,-
;Ter securering van de bovenstaande borgstelling wordt er een eerste hypothecaire inschrijving gevestigd ter hoogte van ¤ 400.000,- op het woonhuis aan de Dagpauwooglaan 51 en 53, 2496 XG 's-Gravenhage, kadastraal bekend als sectie BF nummers 4820 en 4827 te 's-Gravenhage. Het woonhuis is in 2023 aangekocht voor ¤ 400.000,-.

Die 500k herfin in het nw project zal wel de hypo zijn in het 1e project, maar hoe zit het dan met de zekerheden van het 1e project, deze loopt nog ? Of is deze al afgelost ?Of ik heb de pitch nog niet helemaal goed gelezen.

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 12:53 schreef zeeland6 het volgende:
CCF geeft de middelvinger naar investeerders die het NIET eens zijn met de nieuwe methodiek.

Beste. ,


Wij hebben deze vermelding niet opgenomen, omdat wij van mening zijn dat dit niet in alle gevallen noodzakelijk of relevant is. Dit om de volgende redenen:

Veel investeerders beschikken over een vermogen dat onder het heffingsvrije vermogen valt. Voor deze groep is de vermelding met betrekking tot box 3 derhalve niet van toepassing.
Voor zakelijke investeerders is de belastingheffing in box 3 niet van toepassing.
Voor investeerders met een vermogen boven het heffingsvrije bedrag geldt dat zij hun werkelijk rendement mogen opgeven. Dit rendement dient door henzelf te worden berekend. De berekening van Collin is voor deze groep dus niet leidend. Voor de juiste berekening adviseren wij contact op te nemen met een fiscaal adviseur.
Wij vernemen van verschillende investeerders dat zij voor hun box 3-aangifte eigen berekeningen hanteren. Vanuit de Belastingdienst is er geen specifiek voorschrift voor de verwerking van voorzieningen met betrekking tot crowdfundinvesteringen.
Indien in een eerder jaar een te hoge voorziening is opgenomen, kan deze in een later jaar (gedeeltelijk) vrijvallen, waardoor het rendement toeneemt. Een dergelijke vrijval kan in de toekomst leiden tot extra belastingdruk.
Het merendeel van de platformen in de markt brengt geen voorziening ten laste van het rendement. Collin streeft ernaar een zo getrouw mogelijk beeld te geven en heeft daarom de berekeningswijze aangepast, zodat het rendement beter aansluit bij de werkelijkheid.


Het staat Collin vrij om aanpassingen te doen aan het Online Platform. Wij zijn dan ook van mening dat deze wijziging een verbetering is en een beter inzicht geeft zoals ook uiteengezet in de mail die u ontvangen heeft.


Wij geven geen gehoor aan uw verzoek om de uitstaande investeringen af te lossen tegen boekwaarde.

Ervan uitgaande u bij deze naar behoren te hebben geïnformeerd.



Met vriendelijke groet,



Tim van Vechel

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 13:09 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]
Antwoord van Tim komt niet overeen met de tekst uit de jaaropgave van collin zelf
[ afbeelding ]

Ik heb hier ook meegelezen en vandaag eens even naar mijn persoonlijke situatie gekeken.

Bij mij is ook (grotendeels onterecht) mijn zogenaamde netto rendement omhoog geschoten. Ik ben hieromtrent zeer teleurgesteld in de nu gevolgde lijn van Collin.

De afgelopen jaren ben ik gestopt met bijvoorbeeld KoM omdat de directie daar gewoon prutsers waren en heb ik GvE duidelijk geminderd omdat ik (vaak) de geboden rente t.o.v. de zekerheden niet in balans vind en de communicatie slecht.

Daarnaast heb ik mijn investeringen bij Collin juist flink opgehoogd omdat Collin m.i. een degelijke organisatie heeft, redelijke communicatie en als ik eens vragen stelde ik redelijk snel een goed inhoudelijke reactie kreeg.

Wat Collin nu doet stelt mij alleen erg teleur. Een ieder moet vooral zijn eigen conclusies trekken maar mij zet dit oppoetsen van de cijfertjes wel te denken. Misschien was de oude situatie wel iets te negatief gesteld maar dat heb ik heel wat liever dan dat wat men nu doet. Ook in mijn situatie schetst men een véél te positief beeld en daar hou ik niet van. In mijn situatie schuurt het tegen misleiding aan.

Klaarblijkelijk heeft Collin dit nu nodig om veel investeerders een tevreden gevoel te geven.

Alles overziende trek ik hier mijn conclusies uit. Jammer.

Voor de liefhebbers een nieuw project bij cre (herfinanciering):

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Wat mij betreft zijn ze wel wat met met cijfers en LTV aan het spelen ten opzichte van de vorige pitch voor hetzelfde complex, de taxatiewaarde is lager geworden, het initiele leenbedrag is hetzelfde en toch komen ze op een betere LTV uit .

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 16:37 schreef KrekelJapie het volgende:
Bij CCF hanteren ze een gedeeltelijke dekkingswaarde op een hypotheek. Bij WvjG plakken ze een dekkingswaarde van 100% op een borgstelling

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Misschien schatten ze hun doelgroep van geldnemers in als super betrouwbaar ?

Ik zie dat zij verpanding op inventaris op 50% waarderen, dan gaan ze er toch ook wel vanuit dat in het geval het echt misgaat er geen schulden meer bij de belastingdienst zijn. Misschien moet je wel ergens een bandbreedte gaan aangeven, ondergrens bij een dekkingswaarde van bijv. 10% en bovengrens bij 75% en ergens iets in het midden, mogelijk ook termijn meerekenen en bij het maandelijsk net te laat betalen niets steeds de achterstand naar 0 dagen zetten en dan moet je eigenlijk ook nog rekening gaan houden met renteachterstanden etc., zo simpel is het naar mijn idee nog niet

Wat dat betreft blijf ik groot liefhebber van de "oude" AFM methode, de kans dat het dan later alsnog extra pijn gaat doen is dan zo ongeveer te verwaarlozen en weet je direct hoeveel zeer het zou kunnen gaan doen.

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 12:53 schreef zeeland6 het volgende:
Wij geven geen gehoor aan uw verzoek om de uitstaande investeringen af te lossen tegen boekwaarde.

Nee echt? Het is een grof schandaal.

quote:

Op donderdag 9 oktober 2025 19:51 schreef InVestEerder het volgende:
CRE garageboxen Erf*rt

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ze hebben echt totaal geen grip op deze lener

Zoethoudertje zonder inhoud. CRE met hun hoopvolle verwachtingen, beetje jammer dat de leningnemers zich er niet aan houden.

Van het platform eisen of verzoeken om af te lossen tegen boekwaarde schiet ook wel erg door. Uiteindelijk is het maar een berekening, de belastingdienst kan daar ook geen waarheid op plakken dus zo ernstig is het ook allemaal weer niet. Beetje opzichtig hun cijfers oppoetsen, tja.

quote:

Op vrijdag 10 oktober 2025 18:31 schreef nostra het volgende:
Van het platform eisen of verzoeken om af te lossen tegen boekwaarde schiet ook wel erg door. Uiteindelijk is het maar een berekening, de belastingdienst kan daar ook geen waarheid op plakken dus zo ernstig is het ook allemaal weer niet. Beetje opzichtig hun cijfers oppoetsen, tja.

Iemand een linkje voor de CCF

KRD Sicherheitstechnik GmbH 2