[Crowdfunding] #368 Meer moeite bij volkrijgen van projecten

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 18:15 schreef zeeland6 het volgende:
gve 27283 vakantiewoning stavenisse.

lening volgeboekt op 14 juli 2023
eerste betaling 15 oktober 2023..............3 maanden............

Terecht de opmerking dat de doorlooptijd 3 maanden is, maar ter relativering op 15 oktober wordt er wel voor 2,6 maanden rente betaald dus is het berekend vanaf eind juli.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 09:13 schreef Jaco078 het volgende:
Artist M*xto & Az*deh Zorg

Linkje

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

De marktwaarde in verhuurde staat is ¤ 395.000,- conform taxatie d.d. 15-6-2023.

quote:

Aankoop onroerend goed ¤ 255.000,-

Dat is wel een mega-verschil. Dit valt allemaal te verklaren door een superlage doorlopende huurprijs die ze in 2017 hebben afgesproken? Is dat reëel?

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 18:56 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]
[..]
[..]
Dat is wel een mega-verschil. Dit valt allemaal te verklaren door een superlage doorlopende huurprijs die ze in 2017 hebben afgesproken? Is dat reëel?

Ik vind het niet echt logisch. Als de marktwaarde in verhuurde staat met een marktconforme huur werkelijk 395k is, dan ga je het toch niet verkopen voor 255k alleen omdat de huidige huurder geen marktconforme huur betaalt?

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 19:23 schreef OpDieFiets het volgende:

[..]
Ik vind het niet echt logisch. Als de marktwaarde in verhuurde staat met een marktconforme huur werkelijk 395k is, dan ga je het toch niet verkopen voor 255k alleen omdat de huidige huurder geen marktconforme huur betaalt?

Daarvoor weten we te weinig van de casus. Misschien zat verkoper verlegen om cash, of moest er een boedel verdeeld worden. De huurder krijg je er sowieso niet uit en een externe koper zal een optelsom maken van de toekomstige huren en daar zijn koopprijs op baseren. Dat is volgens mij vrij gebruikelijk in de wereld van het commerciële verhuur, namelijk X maal de jaarhuur.

Wat ook interessant is de vraag waaróm ze zo'n lage huur betalen. Misschien is verhuurder vergeten een indexatie op te nemen in het huurcontract. Dat zou niet zo'n hele snuggere actie zijn. Of misschien heeft huurder na afsluiten contract de zaak op eigen kosten opgeknapt en verbeterd.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 18:56 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]
[..]
[..]
Dat is wel een mega-verschil. Dit valt allemaal te verklaren door een superlage doorlopende huurprijs die ze in 2017 hebben afgesproken? Is dat reëel?

CCF: 'De markthuurwaarde is in de taxatie vastgesteld op ¤ 30.420,-. Vandaar dat we uitgaan van de aankoopwaarde als realistische marktwaarde op dit moment. Indien ze besluiten in de toekomst het pand te gaan verhuren zou de waarde in verhuurde staat van toepassing kunnen zijn.'

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 20:08 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]
CCF: 'De markthuurwaarde is in de taxatie vastgesteld op ¤ 30.420,-. Vandaar dat we uitgaan van de aankoopwaarde als realistische marktwaarde op dit moment. Indien ze besluiten in de toekomst het pand te gaan verhuren zou de waarde in verhuurde staat van toepassing kunnen zijn.'

Dit vind ik juist een verwarrende passage. Dit insinueert dat de aankoopwaarde gelijk is aan de genoemde (verhuurde?) marktwaarde van ¤395k. Echter is er slechts ¤255k begroot voor aankoop onroerend goed.

Is er al iemand die bij NewFunding informatie uit de website kan trekken, waarbij ik dan vooral denk aan de stand van de wallet?

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 20:41 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]
Dit vind ik juist een verwarrende passage. Dit insinueert dat de aankoopwaarde gelijk is aan de genoemde (verhuurde?) marktwaarde van ¤395k. Echter is er slechts ¤255k begroot voor aankoop onroerend goed.

De 395k is gewoon een fictieve waarde. Er is nog nooit deze huur uit dit pand gehaald en wordt ook mogelijk nooit gehaald.

quote:

Op maandag 28 augustus 2023 11:15 schreef peterc het volgende:
nw CCF van oude bekende
https://www.collincrowdfund.nl/project-mmnt-zwolle-b-v1/
https://www.fundainbusine(...)eester-roelenweg-13/

Directe investeringslink:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 21:50 schreef djtiesto8 het volgende:

[..]
Directe investeringslink:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Basis meegenomen. Het is een mooi pand maar er is maar weinig remweg als er bijvoorbeeld leegstand ontstaat. Uitgedrukt als LTV van de aankoopprijs is die nu 88%. Die overwaarde is zomaar foetsie als het tegen zit. Staat tegenover dat deze mensen een goed trackrecord hebben en zelf 3,6 mio inleggen als risicodragend kapitaal. Daar zullen ze best wel even over nagedacht hebben...

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2023 23:48 schreef obligataire het volgende:

[..]
Basis meegenomen. Het is een mooi pand maar er is maar weinig remweg als er bijvoorbeeld leegstand ontstaat. Uitgedrukt als LTV van de aankoopprijs is die nu 88%. Die overwaarde is zomaar foetsie als het tegen zit. Staat tegenover dat deze mensen een goed trackrecord hebben en zelf 3,6 mio inleggen als risicodragend kapitaal. Daar zullen ze best wel even over nagedacht hebben...

Vrij hoge gemiddelde inbreng valt me op, van ¤2.300,- gemiddeld per investeerder.

Had het er al vandaag al met een andere investeerder over, blijft toch wat bijzonder dat zij steeds zo kortlopend hun dure krediet ophalen. Soort APOC op GVE vergelijkbaar.

Als bank zou je toch ook wel 30 miljoen tegen een procent of 8 langdurig willen verstrekken lijkt me.

Gisteren had HCN ook nog een nieuwe 5* project gepubliceerd:

36mnd / 8%

https://horecacrowdfunding.nl/projects/texican-zuidplein-rotterdam-zlgg3olx

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 00:05 schreef Jaco078 het volgende:
Had het er al vandaag al met een andere investeerder over, blijft toch wat bijzonder dat zij steeds zo kortlopend hun dure krediet ophalen. Soort APOC op GVE vergelijkbaar.

Helemaal mee eens Jaco. Ik begrijp hier ook niks van. Ik heb 1 project van deze club en daar wil ik het voorlopig maar bij laten. De persoonlijke borgstelling van de heren die al tig keer is ingezet, is natuurlijk niet veel waard als het misgaat.
Dat Collin hier de kwalificatie 'gemiddeld risico' gebruikt, zegt mij ook wel iets. De juridische structuur met oneindig veel entiteiten, geeft mij ook geen warm gevoel. En dan is het voor mij; bij twijfel niet inhalen!

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 09:41 schreef InVestEerder het volgende:
ook wel iets. De juridische structuur met oneindig veel entiteiten, geeft mij ook geen warm gevoel. En dan is het voor mij; bij twijfel niet inhalen!

Bij L*nferink kennen we natuurlijk een hele rits BV's, maar nu staan er in de pitch fors minder.......

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 09:42 schreef Jaco078 het volgende:

[..]
Bij L*nferink kennen we natuurlijk een hele rits BV's, maar nu staan er in de pitch fors minder.......

Ja klopt idd Jaco, maar dat dit nu anders is dan bij vorige projecten vind ik ook weer een reden om terughoudend te zijn. Soms loop je door terughoudendheid wat rendement mis en soms behoedt het je voor een zeperd. De toekomst zal het ons gaan leren. Maar ik snap net als jou niet dat zulke vastgoedbaronnen moeten lenen tegen rentepercentages die mij doen denken aan MaxCF.

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 09:50 schreef InVestEerder het volgende:

[..]
Ja klopt idd Jaco, maar dat dit nu anders is dan bij vorige projecten vind ik ook weer een reden om terughoudend te zijn. Soms loop je door terughoudendheid wat rendement mis en soms behoedt het je voor een zeperd. De toekomst zal het ons gaan leren. Maar ik snap net als jou niet dat zulke vastgoedbaronnen moeten lenen tegen rentepercentages die mij doen denken aan MaxCF.

Ik heb in het verleden meegedaan aan vastgoedmaatschappen en dat betrof dan de risicodragende schil bij de financiering van vooral kantoorpanden. Sindsdien weet ik wat daar de risico's zijn. De waardering van die hokken hangt voor 100% samen met de huurders die er in zitten en de lengte van de huurcontracten. Als er leegstand ontstaat in combinatie met toch al teruglopende economie , dan krijg je waardedalingen waar je compleet de hik van krijgt. En dat leidt dan weer tot verplichte verkopen. Die panden worden vervolgens voor een appel en een ei opgepikt door slimme investeerders (grote Angelsaksische clubs) die fors profiteren als er weer nieuwe huurders aangetrokken worden.

Kortom het eigen vermogen is het eerst aan de beurt als het mis gaat maar wij met die 2e hypotheek zitten daar vlak onder. Anderzijds, de situatie is hier wel zo dat de 1e hypotheekhouder de voormalige eigenaar is en dat het bedrijf van Lenferink ook nog meetekent dus uiteindelijk wordt de soep hier niet zo heet gegeten. Ik heb toch al een zeer aanzienlijke spreiding dus met 10% en een basisbedrag durf ik wel een klein gokje aan dat het goed blijft gaan. De mannen zijn door de wol geverfd en stoppen er zelf geen 3,6 mio eigen geld in als ze de voors en tegens niet goed hadden afgewogen.

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 08:56 schreef Tjalala het volgende:
Gisteren had HCN ook nog een nieuwe 5* project gepubliceerd:

36mnd / 8%

https://horecacrowdfunding.nl/projects/texican-zuidplein-rotterdam-zlgg3olx

Misschien zoek ik niet goed, maar weet iemand over welk project/platform dit gaat en of dit inderdaad soepel is verlopen?

“Wij hebben al eerder ervaring opgebouwd met crowdfunding bij een collegaplatform van Horeca Crowdfunding Nederland. Dit betrof toen een kleine lening die voor de eerste vestiging was aangevraagd. Die lening is inmiddels al enkele jaren geleden volledig afgelost.”

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 09:50 schreef InVestEerder het volgende:

[..]
Ja klopt idd Jaco, maar dat dit nu anders is dan bij vorige projecten vind ik ook weer een reden om terughoudend te zijn. Soms loop je door terughoudendheid wat rendement mis en soms behoedt het je voor een zeperd. De toekomst zal het ons gaan leren. Maar ik snap net als jou niet dat zulke vastgoedbaronnen moeten lenen tegen rentepercentages die mij doen denken aan MaxCF.

De combinatie van 2/3 deel financieren tegen 4% en 1/3 deel tegen 10% zorgt bij elkaar voor een gemiddelde rente van 6%. Dat klinkt alweer een stuk acceptabeler. Hoe ze dat over twee jaar gaan doen is wel de vraag. Zouden ze dan wederom tegen gemiddeld 6% kunnen financieren?

Wat me opviel. Van de ¤6,5 mln van Collin is blijkbaar één investeerder die ¤1 mln inlegt, maar dan wel tegen 18 maanden i.p.v. 24 maanden. Die springt er mooi tussenuit, voor de totale herfinanciering gaat plaatsvinden. Een miljoen herfinancieren is een stuk makkelijker dan de totale leensom.

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 10:23 schreef zeeland6 het volgende:
nde acties heeft dan verzoeken w

verificatie duurde bij mij één minuut. Veel is al vooraf ingevuld.

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 10:23 schreef zeeland6 het volgende:
Verificatie betaaldienstverlener

Collin is, vanwege de nieuwe Europese verordening voor crowdfundplatformen, de samenwerking aangegaan met de betaaldienstverlener Online Payment Platform om de geldstromen tussen Collin en haar investeerders te beheren.


Indien u nog openstaande acties heeft dan verzoeken wij u vriendelijk om deze zo spoedig mogelijk af te ronden. Indien u reeds geverifieerd bent dan hoeft u geen verdere acties te ondernemen. Indien uw account niet is geverifieerd voor de inwerkingtreding van de verordening, dan kunt u niet meer investeren en geen geld meer opnemen totdat u de openstaande acties heeft voltooid. Mocht u vragen hebben, neem dan contact op via info@collincrowdfund.nl of 085 401 6546. We helpen u graag verder.

De oude projecten zouden toch niet via OPP gaan lopen?

quote:

Op woensdag 30 augustus 2023 10:23 schreef zeeland6 het volgende:
Verificatie betaaldienstverlener

Collin is, vanwege de nieuwe Europese verordening voor crowdfundplatformen, de samenwerking aangegaan met de betaaldienstverlener Online Payment Platform om de geldstromen tussen Collin en haar investeerders te beheren.


Indien u nog openstaande acties heeft dan verzoeken wij u vriendelijk om deze zo spoedig mogelijk af te ronden. Indien u reeds geverifieerd bent dan hoeft u geen verdere acties te ondernemen. Indien uw account niet is geverifieerd voor de inwerkingtreding van de verordening, dan kunt u niet meer investeren en geen geld meer opnemen totdat u de openstaande acties heeft voltooid. Mocht u vragen hebben, neem dan contact op via info@collincrowdfund.nl of 085 401 6546. We helpen u graag verder.

Ik heb überhaupt nog geen verzoek van Collin gehad voor een verificatie. Zal wel in delen gaan, of is dit al een herinnering?