De woningmarkt #75 vergeve onze schuldenaren

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 09:32 schreef blomke het volgende:

[..]
Volgens mij:

• Gebrek aan nieuwbouwlocaties (NOx/NH3-norm),
• gebrek aan bouwvakkers,
• gebrek aan bouwmaterialen

Dat zal ongetwijfeld een probleem zijn, maar dat zie ik niet als reden terug komen in recente artikelen over de woningbouw. Meer inderdaad hoge rente, duurdere woningen en onzekerheid.
https://www.rtlnieuws.nl/(...)-daling-taco-vanhoek
https://www.ad.nl/wonen/v(...)r-dan-ooit~a84bc3b0/

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 09:32 schreef blomke het volgende:

[..]
Volgens mij:

• Gebrek aan nieuwbouwlocaties (NOx/NH3-norm),
• gebrek aan bouwvakkers,
• gebrek aan bouwmaterialen

Dat zijn niet de redenen dat de verkoop van nieuwbouw nu al begint in te storten, de nieuwbouw die nu gepland is maar moeilijker verkoopt heeft al een locatie en de verkoop blijft niet achter vanwege het gebrek aan bouwvakkers en materialen.

De lopende projecten verkopen nu al moeilijker.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 10:13 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]
Dan zijn die huizen dus niet aantrekkelijk, of te duur of op de verkeerde plek.( of nieuwbouw )

Of teveel onzekerheid. Een eerste woning (nieuwbouw) kopen dat is niet zo erg, je weet wat voor hypotheek je kunt krijgen en dat is het. Maar als je een andere woning koopt waarbij je je eigen woning (over 1-2jaar) moet verkopen wordt het wat onzekerder. De rente is gigantisch gestegen en je weet niet hoe makkelijk je je woning (eventueel met verlies) kunt verkopen en wat voor invloed dat dan heeft op het hebben van genoeg financiele middelen om die woning echt te kopen.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 10:13 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]
Dan zijn die huizen dus niet aantrekkelijk, of te duur of op de verkeerde plek.( of nieuwbouw )

Mwah, of je 450.000 moet lenen (en aflossen) tegen 1,72% rente of tegen 4,32% rente maakt gewoon heel veel uit.

Bij 1,72% zit je met een bruto maandlast van ¤ 1.601 en begin je met een netto maandlast van ¤ 1.392
Bij 4,32% zit je met een bruto maandlast van ¤ 2.232 en begin je met een netto maandlast van ¤ 1.607

Dus nee, dat ligt niet alleen maar aan locatie, niet mooi of niet aantrekkelijk, het is in 2 jaar tijd gewoon ¤ 600 per maand meer geworden wat je moet aftikken aan de hypotheekbank, dat je ook meer terugkrijgt van de BD doet daar niet zoveel aan af, dat is immers geen blijvende zekerheid.
Wat wel zeker is, is dat je jaarlijks minder teugkrijgt van de BD.

Ergo, de bruto hypotheeklast is nu bij dezelfde hypotheek ruim 39% hoger dan 2 jaar geleden en de netto hypotheeklast begint ruim 15% hoger.

En ja, de goedkopere nieuwbouw gaat nog steeds hard, mensen zitten graag in nieuwbouw, maar het segment daarboven begint in te storten, en dat segment hebben de bouwers wel nodig om het gebrek aan winst op het goedkope segment te compenseren.

Is al vaker langsgekomen.

Het is niet zozeer een gebrek aan bouwvakkers of materialen, maar de kosten ervan zijn zo hoog dat huizen nauwelijks meer winstgevend gebouwd kunnen worden (prijs tov bestaande huizen). Eigenaren van bestaande huizen kunnen vaak hun vraagprijs nog flink verlagen, en nog steeds dik overwaarde hebben, dat lukt bij nieuwbouw niet vanwege de gestegen kosten.
En mensen hebben door de hogere rentes ook minder te besteden, dus de vraag is ook nog eens gedaald.

Loont het met de huidige rentestand überhaupt om je aflossingsvrije hypotheek tussentijds af te lossen? Zitten daar fiscale nadelen aan die je gaat merken?
Heb nog 20 jaar te gaan en spaar me suf, maar wellicht lekker als je je maandlasten reduceert.

Of zou je eerder zeggen lekker geld maken via spaardeposito/risicoarm beleggen?

De laatste fase van onze nieuwbouwwijk willen ze er heel snel doorheen duwen qua aanvraag van de bouwvergunning omdat er volgens de bouwer per 1 januari nieuwe regels komen waar ze aan moeten voldoen en door die nieuwe regels zouden de woningen nog duurder worden. Participatiebijeenkomst was echt voor de bühne. Wij dachten dat het nog jaren zou duren voordat er überhaupt gebouwd zou worden omdat de grond nog niet aangekocht was. Nu blijkt dat er alleen nog een klein stukje niet aangekocht is en kunnen ze in elk geval al van start met ruim 80 woningen. Het wordt een groot eiland en de ontsluiting is bij ons voor de deur langs, we zijn er uiteraard heel blij mee…not.
Ik ben heel benieuwd naar de prijzen en de verkoopsnelheid. In de buurgemeente zie ik de verkoop al stokken op dit moment.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 11:00 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]
Ze kunnen ook echt goedkoop gaan bouwen (en een houdbaarheid van 10 jaar max op woningen zetten ) wordt je ook niet blij van.

Hoelang voordat container woningen niet meer voorbehouden zijn aan sociale huur en studenten, maar je je eigen container kunt kopen in een nieuwbouwproject

Met een houdbaarheid van 10 jaar op woningen weet je zeker dat niemand ze gaat kopen, hoogstens voor de verhuur en met een houdbaarheid van 10 jaar kun je er op rekenen dat een verhuurder ze in maximaal 5 jaar wil terugverdienen, dus dan worden ze alsnog niet goedkoop.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 19:53 schreef Leandra het volgende:

[..]
Met een houdbaarheid van 10 jaar op woningen weet je zeker dat niemand ze gaat kopen, hoogstens voor de verhuur en met een houdbaarheid van 10 jaar kun je er op rekenen dat een verhuurder ze in maximaal 5 jaar wil terugverdienen, dus dan worden ze alsnog niet goedkoop.

idd

Zelfs woningen met erfpacht die pas over 20 tot 40 jaar afloopt zie je 20 tot 30% v/d prijs tov zonder erfpacht aangeboden worden.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 18:02 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
Is al vaker langsgekomen.

Het is niet zozeer een gebrek aan bouwvakkers of materialen, maar de kosten ervan zijn zo hoog dat huizen nauwelijks meer winstgevend gebouwd kunnen worden (prijs tov bestaande huizen). Eigenaren van bestaande huizen kunnen vaak hun vraagprijs nog flink verlagen, en nog steeds dik overwaarde hebben, dat lukt bij nieuwbouw niet vanwege de gestegen kosten.
En mensen hebben door de hogere rentes ook minder te besteden, dus de vraag is ook nog eens gedaald.

Dat verlagen van die vraagprijs vergroot de betaalbaarheid van een nieuwe woning ook al niet.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 19:53 schreef Leandra het volgende:

[..]
Met een houdbaarheid van 10 jaar op woningen weet je zeker dat niemand ze gaat kopen, hoogstens voor de verhuur en met een houdbaarheid van 10 jaar kun je er op rekenen dat een verhuurder ze in maximaal 5 jaar wil terugverdienen, dus dan worden ze alsnog niet goedkoop.

Klinkt als vooral ideaal om arbeidsmigranten in te stampen.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 18:08 schreef Elan het volgende:
Loont het met de huidige rentestand überhaupt om je aflossingsvrije hypotheek tussentijds af te lossen? Zitten daar fiscale nadelen aan die je gaat merken?
Heb nog 20 jaar te gaan en spaar me suf, maar wellicht lekker als je je maandlasten reduceert.

Of zou je eerder zeggen lekker geld maken via spaardeposito/risicoarm beleggen?

De rente die je krijgt bij een spaardeposito ligt lager dan de rente die je betaald bij een hypotheek. Dus ik zou zelf ervoor kiezen om de hypotheek te verlagen, beleggen zou kunnen maar brengt risico's met zich mee en winst is zeker geen garantie. Zeker als je ooit van plan bent om te verhuizen is het wel lekker als je tegen die tijd al een deel hebt afgelost.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 22:48 schreef Anton91 het volgende:

[..]
De rente die je krijgt bij een spaardeposito ligt lager dan de rente die je betaald bij een hypotheek. Dus ik zou zelf ervoor kiezen om de hypotheek te verlagen, beleggen zou kunnen maar brengt risico's met zich mee en winst is zeker geen garantie. Zeker als je ooit van plan bent om te verhuizen is het wel lekker als je tegen die tijd al een deel hebt afgelost.

Hou wel rekening met hypotheekrenteaftrek en vermogensrendementheffing. Dan zou het plaatje wel eens anders kunnen uitslaan.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 22:45 schreef Halcon het volgende:

[..]
Dat verlagen van die vraagprijs vergroot de betaalbaarheid van een nieuwe woning ook al niet.

Nee, maar huizenbezitters hebben zo wel meer mogelijkheid om tegemoet te komen aan huidige huizenzoekers, een mogelijkheid die ontwikkelaars niet hebben. Inleveren op overwaarde vs verliesgevend een bedrijf draaien.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 22:58 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Nee, maar huizenbezitters hebben zo wel meer mogelijkheid om tegemoet te komen aan huidige huizenzoekers, een mogelijkheid die ontwikkelaars niet hebben. Inleveren op overwaarde vs verliesgevend een bedrijf draaien.

Is wel een beetje een cirkeltje. Huizenbezitter die toegeeft, zal zelf dan ook minder te makken hebben.

Dit soort dingen merk je vaak het eerste bij wat duurdere woningen. Wat voor veel nieuwbouwwoningen wel zou gelden, gezien wat het kost om een huis te bouwen vandaag de dag.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 23:08 schreef Halcon het volgende:

[..]
Is wel een beetje een cirkeltje. Huizenbezitter die toegeeft, zal zelf dan ook minder te makken hebben.

Dit soort dingen merk je vaak het eerste bij wat duurdere woningen. Wat voor veel nieuwbouwwoningen wel zou gelden, gezien wat het kost om een huis te bouwen vandaag de dag.

Een cirkeltje/neerwaartse spiraal en het zorgt voor veel minder vraag en ook minder aanbod. Mensen zijn minder geneigd te verkassen, maar je hebt natuurlijk altijd wel mensen die scheiden, moeten verhuizen ivm werk, mensen die financieel ruimer komen te zitten en daardoor willen verhuizen, etc.
Maar met die neerwaartse spiraal valt het ook wel weer mee, oa gezien de gigantische overwaarde in bestaande huizen (waardoor de eigenaren flink diepe zakken hebben als ze verhuizen).
In het 2e kwart dit jaar gingen de prijzen van huizen in NL zelfs alweer omhoog.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 23:36 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Een cirkeltje/neerwaartse spiraal en het zorgt voor veel minder vraag en ook minder aanbod. Mensen zijn minder geneigd te verkassen, maar je hebt natuurlijk altijd wel mensen die scheiden, moeten verhuizen ivm werk, mensen die financieel ruimer komen te zitten en daardoor willen verhuizen, etc.
Maar met die neerwaartse spiraal valt het ook wel weer mee, oa gezien de gigantische overwaarde in bestaande huizen (waardoor de eigenaren flink diepe zakken hebben als ze verhuizen).
In het 2e kwart dit jaar gingen de prijzen van huizen in NL zelfs alweer omhoog.

Klopt, maar ook dat zijn grotendeels niet mensen die een dure nieuwbouwwoning kopen. Iets wat al staat zal altijd veel goedkoper gebouwd zijn dan waarvoor een nieuwe woning nu gebouwd wordt.

En dat is natuurlijk ook niet veel, wat natuurlijk ook wel effect heeft op de prijs.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 10:46 schreef Leandra het volgende:

[..]
Mwah, of je 450.000 moet lenen (en aflossen) tegen 1,72% rente of tegen 4,32% rente maakt gewoon heel veel uit.

Bij 1,72% zit je met een bruto maandlast van ¤ 1.601 en begin je met een netto maandlast van ¤ 1.392
Bij 4,32% zit je met een bruto maandlast van ¤ 2.232 en begin je met een netto maandlast van ¤ 1.607

Dus nee, dat ligt niet alleen maar aan locatie, niet mooi of niet aantrekkelijk, het is in 2 jaar tijd gewoon ¤ 600 per maand meer geworden wat je moet aftikken aan de hypotheekbank, dat je ook meer terugkrijgt van de BD doet daar niet zoveel aan af, dat is immers geen blijvende zekerheid.
Wat wel zeker is, is dat je jaarlijks minder teugkrijgt van de BD.

Ergo, de bruto hypotheeklast is nu bij dezelfde hypotheek ruim 39% hoger dan 2 jaar geleden en de netto hypotheeklast begint ruim 15% hoger.

En ja, de goedkopere nieuwbouw gaat nog steeds hard, mensen zitten graag in nieuwbouw, maar het segment daarboven begint in te storten, en dat segment hebben de bouwers wel nodig om het gebrek aan winst op het goedkope segment te compenseren.

Vraagje. De delta tussen die 2 percentages is 2,6%
2,6% van ¤450.000 is ¤11.700, dat is ¤975 per maand meer.
In jouw rekenvoorbeeld is het bruto slechts ¤631 meer.

Waar zie ik iets over het hoofd?

quote:

Op vrijdag 14 juli 2023 00:34 schreef phpmystyle het volgende:

[..]
Vraagje. De delta tussen die 2 percentages is 2,6%
2,6% van ¤450.000 is ¤11.700, dat is ¤975 per maand meer.
In jouw rekenvoorbeeld is het bruto slechts ¤631 meer.

Waar zie ik iets over het hoofd?

De aflossing verloopt anders bij een ander percentage.

Het is volledig annuïtair, dus je betaalt niet het hele jaar of de hele looptijd rente over die 450.000, daar betaal je alleen de eerste maand die rente over.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 18:08 schreef Elan het volgende:
Loont het met de huidige rentestand überhaupt om je aflossingsvrije hypotheek tussentijds af te lossen? Zitten daar fiscale nadelen aan die je gaat merken?
Heb nog 20 jaar te gaan en spaar me suf, maar wellicht lekker als je je maandlasten reduceert.

Of zou je eerder zeggen lekker geld maken via spaardeposito/risicoarm beleggen?

Vergelijken: wat is je netto hypotheekrente en hoeveel brengt een spaardepsito op. Die laatste haal je nu makkelijk 2,75%.

Ander punt: de liquiditeit van een spaardeposito t.o.v. de bakstenen waar je je aflossing in stopt.

Last but not least: wat is de LTV en hoe beïnvloedt dat de hypotheekrente. Wij streven naar de laagste LTV (<0,5), edoch de prijsstijgingen hebben dat gedaan zonder dat we een euro aflosten.

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 19:19 schreef Doedezemaar het volgende:
De laatste fase van onze nieuwbouwwijk willen ze er heel snel doorheen duwen qua aanvraag van de bouwvergunning omdat er volgens de bouwer per 1 januari nieuwe regels komen waar ze aan moeten voldoen en door die nieuwe regels zouden de woningen nog duurder worden.

Bedankt voor de tip. Kunnen we gebruiken!

[ Bericht 27% gewijzigd door blomke op 14-07-2023 08:42:26 ]

quote:

Op donderdag 13 juli 2023 22:48 schreef Anton91 het volgende:
De rente die je krijgt bij een spaardeposito ligt lager dan de rente die je betaald bij een hypotheek. Dus ik zou zelf ervoor kiezen om de hypotheek te verlagen, beleggen zou kunnen maar brengt risico's met zich mee en winst is zeker geen garantie. Zeker als je ooit van plan bent om te verhuizen is het wel lekker als je tegen die tijd al een deel hebt afgelost.

Andersom: spaarrente is hoger dan netto hypotheekrente. En het gespaarde deel, kan je ook gewoon gebruiken bij verhuizing.

[ Bericht 30% gewijzigd door blomke op 14-07-2023 08:42:58 ]