De woningmarkt #70 - Pieken en dalen.

quote:

Op maandag 27 maart 2023 19:14 schreef CoolGuy het volgende:

[..]
Sure, maar niet aan jou in ieder geval.

Op dit moment niet nee maar in de toekomst wellicht wel als de prijzen dalen omdat de huisjesmelkers het vertikken om de huurwoningen te verduurzamen waardoor ze het maar verkopen, meer aanbod betekent een lagere prijs.

En als ze het leeg laten staan komen we de woningen halen, dat gebeurt reeds in Amsterdam.

quote:

Op maandag 27 maart 2023 10:38 schreef Leandra het volgende:

[..]
Wat natuurlijk niets verandert aan het feit dat ik op jaarbasis zo'n 20% direct verbruik heb, sterker nog; ik denk dat dat percentage hoger zou liggen als ik minder panelen zou hebben.

Dat percentage is 20%, omdat je relatief veel panelen hebt.
Zoveel passen er nooit op een tussenwoning. Dan investeer je 10-12k voor ongeveer 3000kwh opwek per jaar waar direct verbruik misschien 10% is.

quote:

Op maandag 27 maart 2023 22:25 schreef Sport_Life het volgende:

[..]
Dat percentage is 20%, omdat je relatief veel panelen hebt.
Zoveel passen er nooit op een tussenwoning. Dan investeer je 10-12k voor ongeveer 3000kwh opwek per jaar waar direct verbruik misschien 10% is.

Ik denk dat mijn direct procentueel verbruik hoger zou zijn als ik minder panelen had, dan zou ik immers ook minder overproductie hebben.

Oh, rekenfoutje trouwens..... 8.000 kWh opgewekt, 2.000 kWh direct verbruikt, dat is 25%.
Maar als hier 4.000 kWh opgewekt zou worden verwacht ik dat het directe verbruik ook ongeveer 2.000 kWh zou zijn.

https://www.ad.nl/wonen/huizenkopers-haken-massaal-af-woningbouw-stort-in-dramatische-terugval-br-br~a5fcc10b/

Woningcrisis here to stay!

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 05:20 schreef hollandia02 het volgende:
https://www.ad.nl/wonen/huizenkopers-haken-massaal-af-woningbouw-stort-in-dramatische-terugval-br-br~a5fcc10b/

Woningcrisis here to stay!

Ergens is het wel logisch.
Ik woon zelf in een 2 onder 1 kap en zou misschien wel een iets groter huis/perceel willen.
Betaal nu ~900 bruto aan hypotheek.

Een groter huis gaat hier tussen de 550-750k, zelfs met een overwaarde / eigen inbreng van 200k ga je al naar ~2200 bruto per maand.
Onbetaalbaar.

quote:

Op maandag 27 maart 2023 22:25 schreef sirdanilot het volgende:

[..]
Op dit moment niet nee maar in de toekomst wellicht wel als de prijzen dalen omdat de huisjesmelkers het vertikken om de huurwoningen te verduurzamen waardoor ze het maar verkopen, meer aanbod betekent een lagere prijs.

En als ze het leeg laten staan komen we de woningen halen, dat gebeurt reeds in Amsterdam.

Tuurlijk kom jij de woning dan halen. Doe jij maar lekker vertellen.

quote:

meer aanbod betekent een lagere prijs.

Mja, zolang er 10 mensen een woning willen en hetzelfde betalen en er vallen er 8 af, blijft de prijs gewoon hetzelfde.

Voor verhuur zou het lager moeten zijn, maar omdat die 2 overblijvers de hogere prijs willen betalen zal het gewoon leiden tot een groter % koop vs huur.

Huurders krijgen minder alternatief, beleggers willen hun rendement toch wel hebben, daar zal het echte overbieden naartoe verplaatsen... Maar dat lapt Hugo dan met maximale huurprijzen...

Niemand die zin heeft om te verhuren dus, effectief een deel van de woningmarkt uitschakelen, is dat goed voor de huurders? Lijkt me stug, tekorten zijn niet fijn.

Sowieso is die bemoeizucht in de woonmarkt met al die fiscale regeltjes enorm slecht.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 09:18 schreef ludovico het volgende:

[..]
Mja, zolang er 10 mensen een woning willen en hetzelfde betalen en er vallen er 8 af, blijft de prijs gewoon hetzelfde.

Voor verhuur zou het lager moeten zijn, maar omdat die 2 overblijvers de hogere prijs willen betalen zal het gewoon leiden tot een groter % koop vs huur.

Huurders krijgen minder alternatief, beleggers willen hun rendement toch wel hebben, daar zal het echte overbieden naartoe verplaatsen... Maar dat lapt Hugo dan met maximale huurprijzen...

Niemand die zin heeft om te verhuren dus, effectief een deel van de woningmarkt uitschakelen, is dat goed voor de huurders? Lijkt me stug, tekorten zijn niet fijn.

Sowieso is die bemoeizucht in de woonmarkt met al die fiscale regeltjes enorm slecht.

Niet helemaal, als jij weet dat je tegen 1 ander iemand biedt, dan bied je gemiddeld lager dan wanneer je weet dat je tegen 9 anderen biedt.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 07:52 schreef Kickinalfa het volgende:

[..]
Ergens is het wel logisch.
Ik woon zelf in een 2 onder 1 kap en zou misschien wel een iets groter huis/perceel willen.
Betaal nu ~900 bruto aan hypotheek.

Een groter huis gaat hier tussen de 550-750k, zelfs met een overwaarde / eigen inbreng van 200k ga je al naar ~2200 bruto per maand.
Onbetaalbaar.

De vraag stort in (hogere rente, hogere lasten), maar ook het aanbod stort in (hogere rente = minder investeringen, maar er zijn ook hogere arbeids- en materiaal-kosten). De markt zit muurvast, en zolang de overheid niet heel veel moeite doet om dat los te trekken, blijft het ook nog wel een aantal jaren muurvast zitten. En om het los te trekken is de overheid ook gebonden aan allerlei regels (stikstof, overheidssteun etc), dus de mogelijkheden zijn beperkt.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:23 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
De vraag stort in (hogere rente, hogere lasten), maar ook het aanbod stort in (hogere rente = minder investeringen, maar er zijn ook hogere arbeids- en materiaal-kosten). De markt zit muurvast, en zolang de overheid niet heel veel moeite doet om dat los te trekken, blijft het ook nog wel een aantal jaren muurvast zitten. En om het los te trekken is de overheid ook gebonden aan allerlei regels (stikstof, overheidssteun etc), dus de mogelijkheden zijn beperkt.

Ja ik zie ook niet echt een escape.
De vraag blijft nu wel min of meer gelijk maar het aanbod neemt ook nog eens af.

Enige voordeel is dat met de dalende huizenprijzen woningen ook weer bereikbaarder worden.
Dus dan moeten de nieuwbouw prijzen ook mee dalen.
De vraag is of je dan uitkomt met de investering.


Het enige wat ik kan bedenken is men massaal ergens huurwoningen of goedkopere appartementen gaat bouwen, die zijn dan gelimiteerd op de huurprijs danwel deel je de bouwkosten met een grote groep dus wel te betalen.

[ Bericht 11% gewijzigd door Kickinalfa op 28-03-2023 10:36:33 ]

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 07:46 schreef kale_gehaktbal het volgende:

[..]
Waar baseer je die verwachting op? Ga je dan je stroom 'slimmer' inzetten?

Wij hebben vorig jaar 3500 kwh opgehaald en daarvan ongeveer 2800 kwh teruggeleverd.

Omdat ons directe verbruik in principe niet afhankelijk is van hoeveel kWh we opwekken als we meer opwekken dan we (direct) verbruiken.

Ik heb het al vaker geroepen. De rek zit nog in grondprijzen. Veel nieuwbouwgrond is al jaren geleden voor een prikkie aangekocht en wordt nu ontzettend duur verkocht. Maar ja het draait iedereen vooral om zoveel mogelijk winst en niet om echt iets te doen aan de problemen op de huizenmarkt.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:28 schreef Kickinalfa het volgende:

[..]
Ja ik zie ook niet echt een escape.
De vraag blijft nu wel min of meer gelijk maar het aanbod neemt ook nog eens af.

Enige voordeel is dat met de dalende huizenprijzen woningen ook weer bereikbaarder worden.
Dus dan moeten de nieuwbouw prijzen ook mee dalen.
De vraag is of je dan uitkomt met de investering.

Het enige wat ik kan bedenken is men massaal ergens huurwoningen of goedkopere appartementen gaat bouwen, die zijn dan gelimiteerd op de huurprijs danwel deel je de bouwkosten met een grote groep dus wel te betalen.

Dat is waar de schoen wringt, de grote bouwers werken schijnbaar met kleiner marges (een paar procent), en in grote projecten moeten ze het hebben van grote investeerders die een flink deel van de woningen kopen, en die haken nu af. De enige manier om dat los te trekken zou overheidssten moeten zijn, de wethouders van de grote steden hebben daar al om gevraagd, een bouwstartpremie, zodat ontwikkelaars gaan bouwen. Maar dan betaal je dus eigenlijk met belastinggeld die ontwikkelaars zodat grote investeerders die huizen op een voor hun winstgevende manier kunnen kopen, niet echt wenselijk lijkt me.
Goedkoper bouwen zou kunnen door de grondprijzen te verlagen, of eisen met betrekking tot de bouw te versoepelen. Dat laatste zal dan vooral met betrekking tot duurzaamheid zijn (minder isolatie bijv), wat niet wenselijk is, en waar ook minder vraag naar zal zijn. Het eerste is iets wat vooral gemeentes in handen hebben, en die zijn daar niet happig op, omdat het voor hun een behoorlijke bron van inkomsten is vaak. Het kan opgelegd worden van hogerhand, maar dan moeten die gemeentjes op andere manier aan die inkomsten zien te komen.
Wat mogelijk wel kan helpen is als flink wat boeren uitgekocht worden en daardoor stikstofruimte, en grond vrijkomt wat (deels) gebruikt kan worden om te bouwen, maar voordat men op de grond van uitgekochte boeren kan gaan bouwen, ben je al weer een aantal jaren verder.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:19 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Niet helemaal, als jij weet dat je tegen 1 ander iemand biedt, dan bied je gemiddeld lager dan wanneer je weet dat je tegen 9 anderen biedt.

Mweh.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:28 schreef Kickinalfa het volgende:

[..]
Ja ik zie ook niet echt een escape.
De vraag blijft nu wel min of meer gelijk maar het aanbod neemt ook nog eens af.

Het enige wat ik kan bedenken is men massaal ergens huurwoningen gaat bouwen, die zijn dan gelimiteerd op de prijs dus wel te betalen.

Wat "wel te betalen" is is nogal subjectief, en dat komt vooral omdat we door ruim 30 jaar aflossingsvrije hypotheken vergeten zijn wat wonen kost.

De een roept dat een maandlast van ¤ 2.200 onbetaalbaar is, de ander vindt van niet.
Ik hoor een scheefwonende kennis in een sociale huurwoning regelmatig klagen dat de huur belachelijk hoog is... betalen nog geen ¤ 700 per maand, hebben 2 inkomens.

Onze bruto hypotheeklast is ongeveer 30% van ons netto inkomen, vorig jaar was dat percentage wat hoger, tenzij je een heel laag inkomen hebt is dat ook prima te doen.
Vanaf modaal als huishoudinkomen (¤ 2.550 netto per maand) kun je gewoon rondkomen als je huur of hypotheeklast 30% is, en naar mate dat hoger wordt kan dat percentage zelfs nog stijgen.
Hoeft niet, kan wel.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:23 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
De vraag stort in (hogere rente, hogere lasten), maar ook het aanbod stort in (hogere rente = minder investeringen, maar er zijn ook hogere arbeids- en materiaal-kosten). De markt zit muurvast, en zolang de overheid niet heel veel moeite doet om dat los te trekken, blijft het ook nog wel een aantal jaren muurvast zitten. En om het los te trekken is de overheid ook gebonden aan allerlei regels (stikstof, overheidssteun etc), dus de mogelijkheden zijn beperkt.

Laten we dan ook eens kijken naar het totale gebrek aan innovatie en kostprijs drukken bij woningen bouwen.

Als je bijvoorbeeld in de industrie spullen voor de auto industrie levert willen deze van toeleveranciers weten hoe ze goedkoper kunnen gaan leveren. In de bouwsector lijkt wel het omgekeerde plaats te vinden.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:49 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Dat is waar de schoen wringt, de grote bouwers werken schijnbaar met kleiner marges (een paar procent), en in grote projecten moeten ze het hebben van grote investeerders die een flink deel van de woningen kopen, en die haken nu af. De enige manier om dat los te trekken zou overheidssten moeten zijn, de wethouders van de grote steden hebben daar al om gevraagd, een bouwstartpremie, zodat ontwikkelaars gaan bouwen. Maar dan betaal je dus eigenlijk met belastinggeld die ontwikkelaars zodat grote investeerders die huizen op een voor hun winstgevende manier kunnen kopen, niet echt wenselijk lijkt me.
Goedkoper bouwen zou kunnen door de grondprijzen te verlagen, of eisen met betrekking tot de bouw te versoepelen. Dat laatste zal dan vooral met betrekking tot duurzaamheid zijn (minder isolatie bijv), wat niet wenselijk is, en waar ook minder vraag naar zal zijn. Het eerste is iets wat vooral gemeentes in handen hebben, en die zijn daar niet happig op, omdat het voor hun een behoorlijke bron van inkomsten is vaak. Het kan opgelegd worden van hogerhand, maar dan moeten die gemeentjes op andere manier aan die inkomsten zien te komen.
Wat mogelijk wel kan helpen is als flink wat boeren uitgekocht worden en daardoor stikstofruimte, en grond vrijkomt wat (deels) gebruikt kan worden om te bouwen, maar voordat men op de grond van uitgekochte boeren kan gaan bouwen, ben je al weer een aantal jaren verder.

Hoe kom je er bij dat ze het van investeerders moeten hebben?
Ik woon in een wijk waar er 3500 woningen en appartementen uit de grond gestampt worden en dat wordt gewoon door gezinnen gekocht. Daar zitten geen investeerders bij.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:54 schreef Basp1 het volgende:

[..]
Laten we dan ook eens kijken naar het totale gebrek aan innovatie en kostprijs drukken bij woningen bouwen.

Als je bijvoorbeeld in de industrie spullen voor de auto industrie levert willen deze van toeleveranciers weten hoe ze goedkoper kunnen gaan leveren. In de bouwsector lijkt wel het omgekeerde plaats te vinden.

Ik heb weleens zitten denken waarom we niet een aantal "standaard" woning ontwerpen hebben.

Dan zou je al een enorm deel pre-fab kunnen maken, besparen op je ontwerpkosten en dezelfde huizen 1 op 1 neerzetten in groningen, doetinchem, wassenaar, venlo etc.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:48 schreef laziness het volgende:
Ik heb het al vaker geroepen. De rek zit nog in grondprijzen. Veel nieuwbouwgrond is al jaren geleden voor een prikkie aangekocht en wordt nu ontzettend duur verkocht. Maar ja het draait iedereen vooral om zoveel mogelijk winst en niet om echt iets te doen aan de problemen op de huizenmarkt.

Klopt, hier is een aannemer die nog zo'n 30 huizen moest bouwen, dat zijn diezefde grondprijzen uit 2017 als de rest van de wijk op gebouwd is, maar de tweekappers die nu gebouwd worden kosten wel de helft meer dan de buurhuizen die al in 2018 gebouwd zijn, en dat is niet alleen maar hogere bouwkosten door duur materiaal en BENG eisen.

Diezelfde aannemer heeft in het andere deel van de wijk een rij sociale koop ook heel lang leeg laten staan voor ze ze verkochten, mochten ze er meer voor vragen.

De huizen die nu gebouwd gaan worden hadden er al ruim 3 jaar moeten staan.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:57 schreef Kickinalfa het volgende:

[..]
Ik heb weleens zitten denken waarom we niet een aantal "standaard" woning ontwerpen hebben.

Dan zou je al een enorm deel pre-fab kunnen maken, besparen op je ontwerpkosten en dezelfde huizen 1 op 1 neerzetten in groningen, doetinchem, wassenaar, venlo etc.

Want nieuwbouw woningen zijn niet al allemaal vergelijkbaar?
Nee, ik snap wel wat je bedoelt hoor.

Mijn huidige woning is tunnelbouw. Dat is een mal die ze volgieten met beton en morgen kan de mal verplaatst worden naar de volgende. De zijkanten kwamen incl de kozijnen kant en klaar uit de fabriek. Binnen 6 maanden was het hele project af van 40 woningen.
En verder is mijn huis zo BENG als het maar zijn kan dus het ligt niet aan de huidige eisen verder.

Nu koop ik een nieuwbouwwoning dat volgens de traditionele methode gebouwd wordt. In 8 maanden bouwt mijn aannemer één 2-1 kapper.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:51 schreef Leandra het volgende:

[..]
Wat "wel te betalen" is is nogal subjectief, en dat komt vooral omdat we door ruim 30 jaar aflossingsvrije hypotheken vergeten zijn wat wonen kost.

De een roept dat een maandlast van ¤ 2.200 onbetaalbaar is, de ander vindt van niet.
Ik hoor een scheefwonende kennis in een sociale huurwoning regelmatig klagen dat de huur belachelijk hoog is... betalen nog geen ¤ 700 per maand, hebben 2 inkomens.

Onze bruto hypotheeklast is ongeveer 30% van ons netto inkomen, vorig jaar was dat percentage wat hoger, tenzij je een heel laag inkomen hebt is dat ook prima te doen.
Vanaf modaal als huishoudinkomen (¤ 2.550 netto per maand) kun je gewoon rondkomen als je huur of hypotheeklast 30% is, en naar mate dat hoger wordt kan dat percentage zelfs nog stijgen.
Hoeft niet, kan wel.

Het deel onbetaalbaar is vooral gerelateerd aan het feit dat we nu met een "hoge" rente zitten en hoge huizenprijzen.
Nog even los van wat je maximaal mag lenen is de hypotheek voor hetzelfde huis wel een enorm stuk duurder nu dan pak hem beet 1,5 jaar terug.

Als ik op basis van mijn inkomen berekenen wat ik zou kunnen krijgen/bruto lasten daar tegenover zet zou ik al 50% van mijn netto loon inleveren aan hypotheek.

De stap naar een groter huis zou al een toename betekenen van pak hem beet 25% van het inkomen naar ~65%.

quote:

Op maandag 27 maart 2023 22:25 schreef sirdanilot het volgende:

[..]
Op dit moment niet nee maar in de toekomst wellicht wel als de prijzen dalen omdat de huisjesmelkers het vertikken om de huurwoningen te verduurzamen waardoor ze het maar verkopen, meer aanbod betekent een lagere prijs.

En als ze het leeg laten staan komen we de woningen halen, dat gebeurt reeds in Amsterdam.

Wat is dat voor kromme gedachtegang zeg . Waarom zouden prijzen ineens dalen omdat huisjesmelkers hun panden "massaal verkopen omdat ze moeten verduurzamen"? Stel, hypothetisch, dat ze dat gaan doen. Binnen mum van tijd komt er enorm veel vraag en schieten de prijzen helemaal omhoog. Niemand komt woningen "halen" omdat ze dan goedkoop worden. En vooral niet in Amsterdam.

quote:

Op dinsdag 28 maart 2023 10:51 schreef Leandra het volgende:

Ik hoor een scheefwonende kennis in een sociale huurwoning regelmatig klagen dat de huur belachelijk hoog is... betalen nog geen ¤ 700 per maand, hebben 2 inkomens.

Terechte klacht.