De woningmarkt #57 - nieuwbouw all the way

quote:

Op donderdag 15 september 2022 09:17 schreef blomke het volgende:

[..]
Wanneer heb je voor het laatst in Nederland gewoond?

In de praktijk in 2008, maar veel jaren erna was ik wel in NL voor 2-3 maanden, en dan schreef ik me weer in. Kon gewoon, en scheelt weer AOW. Maar er is volgens mij nooit een jaar geweest dat ik niet in Nederland ben geweest. Veel van de veranderingen die je in Nederland ziet, zie je elders ook. Kijk eens naar het aantal steekpartijen onder jongeren in Engeland bijv.

Las gister deze opmerkelijke statistiek: https://www.oxfordmail.co.uk/news/21474021.property-sales-1-million-oxfordshire-last-12-months/
Afgelopen 12 maanden zijn er 270 huizen verkocht voor £1 miljoen of meer in Oxfordshire. Op zich niet zo interessant, maar het is een afname van 48% ten opzichte van de 12 maanden daarvoor. Dat is best flink. Schijnbaar heeft iemand (property solvers in dit geval), dat uitgezocht, en een publisher van lokaal nieuws het opgepikt en in al zijn lokale kranten gezet.

Oxfordshire: 270, -48% ( was dus ongeveer 519)
Bristol: 157, -32% (230)
Shropshire: 23, +53% (15)
Cornwall: 77, -66% (226)
Portsmouth: 122, -48% (234)
Glasgow: 45, -32% (66)
Cardiff: 27, +8% (25)
Bradford: 7, -60% (17)
Bromley: 225, -48% (432)
Leeds: 68, +2% (66)

Overall een afname van ruim 40%. De enige regio met flinke procentuele toename, Shropshire, daar ging het weinig huizen.

Dat zijn geen kleine cijfers, dit lijkt me toch wel een hele duidelijke aanwijzing van het afkoelen van de huizenmarkt en economie.. Heb het nog niet in de landelijke media gezien, maar die zijn vooral bezig de koningin en de lange wachtrij.

Op youtube staat een interessant stukje over de extreme huizenprijzen in de Uk en wat dat met de sociale cohesie van steden doet. Dat is natuurlijk vergelijkbaar met wat er in nl gebeurt

quote:

Op donderdag 15 september 2022 11:11 schreef Basp1 het volgende:
Op youtube staat een interessant stukje over de extreme huizenprijzen in de Uk en wat dat met de sociale cohesie van steden doet. Dat is natuurlijk vergelijkbaar met wat er in nl gebeurt

This Old Power Station Is Now a £9BN Luxury District

Even doorheen gescrolled, vanavond eens wat beter bekijken. Een maat van me in Londen noemde vooral dat veel nieuwbouw verkocht wordt in het buitenland voordat het aangeboden wordt in Londen zelf. Developers verkopen de apartementen in Beijing en Hong Kong bijv, en dan zijn ze vaak al uitverkocht voordat ze in Londen aangeboden worden. Afgezien misschien van de affordable housing, want elk nieuwbouw project moet een minimum percentage affordable housing hebben.
Ook in onze wijk zijn er wat affordable housing huizen, achterin de wijk, worden als laatste opgeleverd. Hoorde van buren dat een van de huizen schijnbaar aan een nogal beruchte asociale familie was aangeboden, maar die hebben geweigerd. De huizenmarkt is krap, maar schijnbaar hebben mensen in de sociale huur nog wel keuze uit meerdere huizen.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 11:38 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Even doorheen gescrolled, vanavond eens wat beter bekijken. Een maat van me in Londen noemde vooral dat veel nieuwbouw verkocht wordt in het buitenland voordat het aangeboden wordt in Londen zelf. Developers verkopen de apartementen in Beijing en Hong Kong bijv, en dan zijn ze vaak al uitverkocht voordat ze in Londen aangeboden worden. Afgezien misschien van de affordable housing, want elk nieuwbouw project moet een minimum percentage affordable housing hebben.
Ook in onze wijk zijn er wat affordable housing huizen, achterin de wijk, worden als laatste opgeleverd. Hoorde van buren dat een van de huizen schijnbaar aan een nogal beruchte asociale familie was aangeboden, maar die hebben geweigerd. De huizenmarkt is krap, maar schijnbaar hebben mensen in de sociale huur nog wel keuze uit meerdere huizen.

Betaalbare woning ja dat is de afspraak in dat project zouden het er eerst meer zijn maar door technische problemen werden het er toch beduidend minder. Waarbij de betaalbare woning die er wel waren vreemde huurkoop constructies hebben en het alsnog minimaal 1600 pond kost.

Overheden moeten veel hardere afspraken maken met zulke ontwikkelaars met boete clausules in die contracten om die bereikbare wooneenheden ook te halen.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 11:49 schreef Basp1 het volgende:
Overheden moeten veel hardere afspraken maken met zulke ontwikkelaars met boete clausules in die contracten om die bereikbare wooneenheden ook te halen.

Wat denk je waar het de ontwikkelaars om gaat? De "Sociaal zwakkeren" huisvesten?

Gaat ze puur om de winst; als ze worden gedwongen goedkope eenheden te bouwen, bouwen ze gewoon niets.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 14:09 schreef blomke het volgende:

[..]
Wat denk je waar het de ontwikkelaars om gaat? De "Sociaal zwakkeren" huisvesten?

Gaat ze puur om de winst; als ze worden gedwongen goedkope eenheden te bouwen, bouwen ze gewoon niets.

Het gaat hierbij om het afwijken naar beneden toe met een lager percentage goedkoper eenheden, terwijl bij de opdracht men wel die hogere percentages toegezegd had.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 14:43 schreef Basp1 het volgende:

[..]
Het gaat hierbij om het afwijken naar beneden toe met een lager percentage goedkoper eenheden, terwijl bij de opdracht men wel die hogere percentages toegezegd had.

Uiteraard, wat denk je wat meer winst oplevert?

quote:

Op donderdag 15 september 2022 14:44 schreef blomke het volgende:

[..]
Uiteraard, wat denk je wat meer winst oplevert?

Dat snap ik maar afspraken maken en niet nakomen is normaal bij B2B zaken not done en levert flinke schadeclaims op.

Bij opdrachten verstrekt door een overheid zou ik dat ook verwachten.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 11:49 schreef Basp1 het volgende:

[..]
Betaalbare woning ja dat is de afspraak in dat project zouden het er eerst meer zijn maar door technische problemen werden het er toch beduidend minder. Waarbij de betaalbare woning die er wel waren vreemde huurkoop constructies hebben en het alsnog minimaal 1600 pond kost.

Overheden moeten veel hardere afspraken maken met zulke ontwikkelaars met boete clausules in die contracten om die bereikbare wooneenheden ook te halen.

Jep, die huurkoop-constructies zie je wel vaker, en ook de VVE kosten kunnen erg hoog zijn voor de mensen die de betaalbare woningen krijgen toegewezen. Er zijn verschillende huurkoop-constructies. Deel kopen, deel betalen, of huren en dan na 5 jaar kopen. Dit laatste om je de tijd en kans te geven te sparen voor je downpayment. Buren van ons doen dat. Maar, en dit is een van de problemen ermee, die trokken in november in hun woning, en per 1 januari werd de huur doodleuk met 6% verhoogd. Ontwikkelaars verdienen weinig tot niks aan de betaalbare woningen die ze beschikbaar moeten maken, en lopen er dan ook erg de kantjes vanaf bij die huizen.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 14:09 schreef blomke het volgende:

[..]
Wat denk je waar het de ontwikkelaars om gaat? De "Sociaal zwakkeren" huisvesten?

Gaat ze puur om de winst; als ze worden gedwongen goedkope eenheden te bouwen, bouwen ze gewoon niets.

In elke nieuwbouw wijk moet een bepaald percentage sociale woningen komen in het VK, dus niets bouwen is geen optie voor de grote ontwikkelaars, want dan bouwen ze inderdaad helemaal niets nergens.
Maar met snel oplopende kosten van arbeid en materialen is het sowieso al heel lastig om zulke meerjarige bouwprojecten met winst te volbrengen.

quote:

Op donderdag 15 september 2022 14:09 schreef blomke het volgende:

[..]
Wat denk je waar het de ontwikkelaars om gaat? De "Sociaal zwakkeren" huisvesten?

Gaat ze puur om de winst; als ze worden gedwongen goedkope eenheden te bouwen, bouwen ze gewoon niets.

Niet heel gek toch...

Moet toch zeggen dat de duurdere woningen hier nog verbazingwekkend hard gaan, deze maand tot dusver alleen al zo'n 10 in de categorie 700k+ en more to come als ik naar de belangstelling kijk. Ja ok Weesp (gemeente Amsterdam ) is door een hoop mensen ontdekt met de goede verbinding met zuidas/schiphol/Amsterdam-centrum maar toch.
Me vandaag toch ook wel over vraagprijs van woning van een buurvrouw verbaasd.. WOZ 1-1-2021 was 555k en met slechts 72 m2 woonoppervlakte (wel 381m2 kavel) dacht ik dat het 675-700k max zou worden. Niet dus... 850k Ik ben benieuwd hoeveel belangstelling er voor gaat zijn.

Er staat na vier jaar eindelijk eens een woning bij ons in de buurt te koop die vergelijkbaar is met onze woning toen we die kochten (huis uit de jaren '60, gedateerd van binnen, energielabel F, relatief groot perceel). De vraagprijs is gewoon 2k per m² hoger dan wij indertijd betaalden. Ben benieuwd of dat een realistische vraagprijs is en of de woning snel wordt verkocht. Ik zou het een bizarre stijging vinden.

[ Bericht 0% gewijzigd door Claudia_x op 17-09-2022 14:13:33 ]

quote:

Op zaterdag 17 september 2022 14:04 schreef Claudia_x het volgende:
Er staat na vier jaar eindelijk eens een woning bij ons in de buurt te koop die vergelijkbaar is met onze woning toen we die kochten (huis uit de jaren '60, gedateerd van binnen, energielabel F, relatief groot perceel). De vraagprijs is gewoon 2k per m² hoger dan wij indertijd betaalden. Ben benieuwd of dat een realistische vraagprijs is en of de woning snel wordt verkocht. Ik zou het een bizarre stijging vinden.

Hangt ervan af hoeveel jullie per m² betaalden....4000 - 5000/m² is niet ongewoon. Overigens slaat de prijsstijging inderdaad nergens op.

[ Bericht 4% gewijzigd door blomke op 17-09-2022 14:51:07 ]

(Verkeerde topic)

[ Bericht 74% gewijzigd door viceversa op 18-09-2022 10:04:41 ]

Waarom rekent men soms nog steeds om naar guldens?
Gulden is 20jr terug ter ziele gegaan... volgens mij als je wil omrekenen naar de gulden voor het laatst in 2001 dat je dan ook 21 jaar inflatie eraf moet trekken.

Vandaag hoorde ik iemand bleren bij de tank van dit is gewoon 180 guldens, lol trek dan ook effe 21 jaar inflatie er af want in 2001 stonden we er anders voor.

Als je een huis/hyp zo simpel rekent dan was zelfs een woning in 2013 veel en veel duurder dan un 2001 terwijl we toen dieptepunt hadden? Of was 2001 te goedkoop?

quote:

Op maandag 19 september 2022 13:47 schreef Zwolsboy het volgende:
Waarom rekent men soms nog steeds om naar guldens?
Gulden is 20jr terug ter ziele gegaan... volgens mij als je wil omrekenen naar de gulden voor het laatst in 2001 dat je dan ook 21 jaar inflatie eraf moet trekken.

Vandaag hoorde ik iemand bleren bij de tank van dit is gewoon 180 guldens, lol trek dan ook effe 21 jaar inflatie er af want in 2001 stonden we er anders voor.

Als je een huis/hyp zo simpel rekent dan was zelfs een woning in 2013 veel en veel duurder dan un 2001 terwijl we toen dieptepunt hadden? Of was 2001 te goedkoop?

Reken ook even je inkomen om naar guldens als je gaat miepen over prijzen in guldens, maar dat vergeten ze altijd.

Het minimumloon was per 01-07-2001 ƒ2.601,30 bruto per maand, dat is ¤ 1.180,42 en daar hield je met de belastingen destijds minder van over dan nu.

Edit: daar bleef netto ƒ 2.238,19 van over (¤ 1.015,65)
Het huidige minimumloon is bruto ¤ 1.756,20 en daar blijft netto ¤ 1.639,62 van over (dat is ƒ 3.613,24).
Het minimumloon is nu bruto dus 48,77% hoger dan in 2001 en netto 61,43% hoger.

[ Bericht 2% gewijzigd door Leandra op 19-09-2022 14:08:21 ]

quote:

Op maandag 19 september 2022 13:55 schreef Leandra het volgende:

[..]
Reken ook even je inkomen om naar guldens als je gaat miepen over prijzen in guldens, maar dat vergeten ze altijd.

Het minimumloon was per 01-07-2001 ƒ2.601,30 bruto per maand, dat is ¤ 1.180,42 en daar hield je met de belastingen destijds minder van over dan nu.

Edit: daar bleef netto ƒ 2.238,19 van over (¤ 1.015,65)
Het huidige minimumloon is bruto ¤ 1.756,20 en daar blijft netto ¤ 1.639,62 van over (dat is ƒ 3.613,24).
Het minimumloon is nu bruto dus 48,77% hoger dan in 2001 en netto 61,43% hoger.

Klopt, maarja wat koste een sociale huurwoning toen? 380 guldens kreeg zelfs huursubsidie destijds netto nog geen 300 guldens, had toen een flat uit de 70s gerenoveerd in 1995 cv dubbelglas enz) diezelfde flat kost nu 633,25... verdien je iets meer dan dik 700 en dat voor 52 m2... (2 slaapkamers)
Koophuizen al helemaal scheef 😅

Over energie en voedsel is het verschil nog groter.


Stobd niet eens een jaar ingeschreven (eind 90s) en hoppa een huurhuis en dat was toen lang.

quote:

Op maandag 19 september 2022 21:13 schreef Zwolsboy het volgende:

[..]
Klopt, maarja wat koste een sociale huurwoning toen? 380 guldens kreeg zelfs huursubsidie destijds netto nog geen 300 guldens, had toen een flat uit de 70s gerenoveerd in 1995 cv dubbelglas enz) diezelfde flat kost nu 633,25... verdien je iets meer dan dik 700 en dat voor 52 m2... (2 slaapkamers)
Koophuizen al helemaal scheef 😅

Over energie en voedsel is het verschil nog groter.

Stobd niet eens een jaar ingeschreven (eind 90s) en hoppa een huurhuis en dat was toen lang.

Nou, de liberalisatiegrens lag per 1 juli 2001 op ƒ 1.193,= dus je kreeg voor een huur van ƒ 380 zeker geen huursubsidie meer.
Ik ga er vanuit dat de door jou genoemde prijzen ook vooral door het dubbel terugrekenen naar guldens ontstaan is.
De kans is dus groot dat je huur toen ƒ 837,41 was, je dat omgerekend hebt naar euro's (¤ 380) je je vervolgens die europrijs als guldenprijs onthouden hebt.

quote:

Op maandag 19 september 2022 22:00 schreef Leandra het volgende:

[..]
Nou, de liberalisatiegrens lag per 1 juli 2001 op ƒ 1.193,= dus je kreeg voor een huur van ƒ 380 zeker geen huursubsidie meer.
Ik ga er vanuit dat de door jou genoemde prijzen ook vooral door het dubbel terugrekenen naar guldens ontstaan is.
De kans is dus groot dat je huur toen ƒ 837,41 was, je dat omgerekend hebt naar euro's (¤ 380) je je vervolgens die europrijs als guldenprijs onthouden hebt.

Nee zeker geen 800+ want toen we in 2014 eruit gingen was onze huur nog geen 400 euro namelijk 1 keer hadden we dik 4% verhoging gehad dat was in 2013 toen werkten we beiden fulltime nu niet meer, huurhuizen waren vroeger non profit en normaal geprijst. Nu zitten ze allemaal op de max wat ze mogen dat was toen niet zo toen zaten ze vaak op 50 a 60% omdat er geen verhuurdersheffing was en geen winstoogmerk op zat. De 380 kan ook wel incl subsidie geweest zijn toen woonde ik alleen, ben nu wel nieuwsgierig even een keertje in de oude afschriften duiken. Weet wel dat de huurder die dat huis overnam dik 200 meer ging betalen.

Je ziet nu ook nauwelijks verschillen een huis met 2 / 3 slaapkamers of zelfs 4 ze zitten allemaal op de 633,25 waarom niet met 2 slaapkamers 500? en 4 slaapkamers 633,25?

Edit, ja hij was 381,17 maar toen werd de huur verlaagd ipv je zon bedrag krijgt zoals ze nu doen. dit is trouwens jaar 1998 moet ik wel zeggen deze strook net gevonden

Toch vreemd als ik de koopkracht cijvers erbij pak dan zou dat huis dus MET huurtoeslag kaal ¤
267,90 moeten kosten, en ik had geen uitkering maar verdiende 1973.35 netto (guldens) bruto dat zal wel 2200 geweest zijn, Ofwel koopkracht na aftrek huurlast was toen hoger dan iemand dat nu 23 is met een startend bruto salaris (2000 eur bruto) met een huur van 633,25 trouwens zie nog iets met ca 2k bruto moet je BOVEN de 633,25 huren als ik op dewoonplaats.nl loer dan zit je gauw op 680 - 700 voor soortgelijke flatjes
We zijn dus nu 25 jaar verder dus dan zou je het moeten vergelijken met een woning uit midden jaren 90 met recent een renovatie van deze tijd, ofwel een energieneutraal flat met 2 slaapkamers (52m2) Want het huis wat ik toen huurde (midden 70s gele baksteen) was net gerenoveerd overal dubbelglas en CV, verse keuken/badkamer kozijnen waren wel kunststof van het lelijkste soort voorheen zat er wel CV maar met zon giga ketel op het dak en 80L boilers in de keuken, waar je zon vergoeding voor betaalde (ik was na de renovatie erin)

[ Bericht 1% gewijzigd door Zwolsboy op 20-09-2022 00:14:00 ]

Joh, de normhuur (de minimale huur die mensen na huursubsidie zelf moesten betalen) was in 2001 meer dan 357 gulden, dus bespaar me verhalen over 300 gulden na huursubsidie, dat kan niet.

Kan iemand mij vertellen of dit een red flag is?

WOZ waarde is 505.000, marktwaarde rond de 580.000.

Hij stond te koop voor 550.000, wij hebben een bod uitgebracht voor 530.000, onze maximum bedrag, en dus dichterbij de WOZ dan de marktprijs.

Nu lijkt het erop dat ons bod geaccepteerd is? Wel onder de voorwaarde dat we er pas over 4 maand in kunnen.

Het is een woning gebouwd in 2010, verder geen duidelijke gebreken.

Nu twijfel ik toch of er een addertje onder het gras zit, of zou de woningmarkt echt wat afgekoeld zijn...?

quote:

Op dinsdag 20 september 2022 16:43 schreef Kiwi7 het volgende:
Kan iemand mij vertellen of dit een red flag is?

WOZ waarde is 505.000, marktwaarde rond de 580.000.

Hij stond te koop voor 550.000, wij hebben een bod uitgebracht voor 530.000, onze maximum bedrag, en dus dichterbij de WOZ dan de marktprijs.

Nu lijkt het erop dat ons bod geaccepteerd is? Wel onder de voorwaarde dat we er pas over 4 maand in kunnen.

Het is een woning gebouwd in 2010, verder geen duidelijke gebreken.

Nu twijfel ik toch of er een addertje onder het gras zit, of zou de woningmarkt echt wat afgekoeld zijn...?

In die prijscategorie klinkt dat nu redelijk