Had je ook gewoon de index kunnen kopen.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:24 schreef LXIV het volgende:
Ik heb trouwens praktisch ieder aandeel dat toen in de index stond wel eens gehad. Behalve Gucci, Elsevier en WK.
Ik heb ze zelden tegelijk gehad.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:26 schreef ludovico het volgende:
[..]
Had je ook gewoon de index kunnen kopen.
Je hebt ASMI en ASML.quote:
Binnenkort gaat mijn speculatie in de huizenbubbel. Vraag me ff af wat handig is... 5 jaar vast... 10 jaar vast.... 15 jaar... 20...30?quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:27 schreef LXIV het volgende:
[..]
Ik heb ze zelden tegelijk gehad.
Ik ben trouwens een steeds groter percentage op de index aan het beleggen. Ik heb een overweight value door mijn aandelen. Dat heeft me trouwens niet veel opgeleverd de afgelopen 2 jaar. Alle dividend etc stop ik in de index.
Ik ben Fan van oude benamingen dus ik zeg, ASM lithography from now on.quote:
Met deze rente stand 20jaar.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:29 schreef ludovico het volgende:
[..]
Binnenkort gaat mijn speculatie in de huizenbubbel. Vraag me ff af wat handig is... 5 jaar vast... 10 jaar vast.... 15 jaar... 20...30?
Why not 30?quote:
Dat hangt er vanaf als je wil. Misschien wordt de rente wel negatief! Ik zou het zo lang mogelijk vastzetten omdat het sowieso erg laag is nu en omdat je dan wel zekerheid hebt de komende 30 jaar.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:29 schreef ludovico het volgende:
[..]
Binnenkort gaat mijn speculatie in de huizenbubbel. Vraag me ff af wat handig is... 5 jaar vast... 10 jaar vast.... 15 jaar... 20...30?
Ik zou zeggen.... zet een stuk 30 jaar vast, los hem boetevrij af als de rente daaltquote:Op donderdag 6 februari 2020 19:37 schreef LXIV het volgende:
[..]
Dat hangt er vanaf als je wil. Misschien wordt de rente wel negatief! Ik zou het zo lang mogelijk vastzetten omdat het sowieso erg laag is nu en omdat je dan wel zekerheid hebt de komende 30 jaar.
Ik heb zelf 5 jaar geleden voor 10 jaar vastgezet tegen 3.2%. Was toen een rationale keus. Dat ik achteraf beter variabel had gekozen doet daar niks aan af..
Ik heb ook de helft afgelost nu. Niet omdat dit belastingtechnisch het meest gunstige is, maar ook gewoon fijn gevoel en zekerheid.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:44 schreef ludovico het volgende:
[..]
Ik zou zeggen.... zet een stuk 30 jaar vast, los hem boetevrij af als de rente daalt
Zet een stuk 5 jaar vast, mocht de rente stijgen.... Los je die toch boetevrij af.
Sowieso wordt aflossen i.p.v. beleggen interessanter met hogere rentes, sowieso is sparen de eerste jaren grotendeels in de vorm van meubilair en cash waarschijnlijk i.p.v. aandelen.... Dus linksom of rechtsom is er dan een buffertje om er iets mee te doen.
Maar ik denk dat ik die rente pas lang vast ga zetten als ik het echt wil gaan gebruiken in een hogere risico setting - dus als ik weer een beetje aan het beleggen ben geslagen en 50k heb staan ofzo.
Speculeren op hogere rentes wordt denk ik pas interessant na de vergrijzing als dat geld opeens vrijkomt en uitgegeven wordt en er flinke inflatie uit komt allereerst... Gepaard met hogere rentes... 2035 ofzo.
Denk dat ik over 10 jaar wel de keuze ga maken... Verwacht eigenlijk dan een hypothecaire schuld te hebben van max 100k.
Het punt is meer dat je als je de rente vastzet dat je ook gewoon je uitgaven makkelijk kunt blijven doen, ook al zou je portefeuille op de beurs wat zakken bijvoorbeeld. Dus risico verlagen met langer vaste rente en risico dan weer hoger door op de beurs te gokken. Een grote bult cash is ook niet handig opzicht... Tjahjoh.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:51 schreef LXIV het volgende:
[..]
Ik heb ook de helft afgelost nu. Niet omdat dit belastingtechnisch het meest gunstige is, maar ook gewoon fijn gevoel en zekerheid.
Bovendien moet je risico als een totaal zien. Dus stel dat je bedrag A aflost (eigenlijk een extreem veilige belegging) dan kun je op je beleggingsrekening weer wat meer risico nemen. Je totale risico neemt niet toe dan! Dus het rendeert in zekere zin dubbel.
(dus stel je hebt 2 ton. Dan kun je 1 ton aflossen en 1 ton beleggen in aandelen. Je totale 'investering' blijft dan altijd 50% van zijn waarde behouden!. Daarom is het onzinnig om veilige staatsobligaties in de porto te houden als aflossen je meer oplevert qua rendement. Dat is nl nog veiliger en ook een hedge)
Helemaal niets vast zetten. Ja, voor 1 jaar maar langer zeker niet. De aankomende jaren gaat de rente toch niet omhoog. Waarom dan zolang vast zetten?quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:29 schreef ludovico het volgende:
[..]
Binnenkort gaat mijn speculatie in de huizenbubbel. Vraag me ff af wat handig is... 5 jaar vast... 10 jaar vast.... 15 jaar... 20...30?
Sowieso dat het wel een beetje lang vast moet vanwege max hypotheek.quote:Op donderdag 6 februari 2020 20:22 schreef Sunri5e het volgende:
[..]
Helemaal niets vast zetten. Ja, voor 1 jaar maar langer zeker niet. De aankomende jaren gaat de rente toch niet omhoog. Waarom dan zolang vast zetten?
Ah oke. Ik wist niet dat dat van invloed is op je max hypotheek. Scheelt dat veel?quote:Op donderdag 6 februari 2020 20:26 schreef ludovico het volgende:
[..]
Sowieso dat het wel een beetje lang vast moet vanwege max hypotheek.
Omdat je speculeert dat de rente weleens zou kunnen stijgen.
Jajoh dacht het wel, eerste huis dus keb alle munnie nodig.quote:Op donderdag 6 februari 2020 20:27 schreef Sunri5e het volgende:
[..]
Ah oke. Ik wist niet dat dat van invloed is op je max hypotheek. Scheelt dat veel?
Ik zou 5 jaar kiezen.quote:Op donderdag 6 februari 2020 19:29 schreef ludovico het volgende:
[..]
Binnenkort gaat mijn speculatie in de huizenbubbel. Vraag me ff af wat handig is... 5 jaar vast... 10 jaar vast.... 15 jaar... 20...30?
Als je het langer dan 10 jaar vast zet hoef je niet met een rekenrente van 5% t rekenen, maar de rente die het daadwerkelijk is. En dat is van invloed op je max. hypotheek.quote:Op donderdag 6 februari 2020 20:27 schreef Sunri5e het volgende:
[..]
Ah oke. Ik wist niet dat dat van invloed is op je max hypotheek. Scheelt dat veel?
Dus 10+ Jaar maakt niet meer uit maar 10- wel.quote:Op donderdag 6 februari 2020 20:57 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Als je het langer dan 10 jaar vast zet hoef je niet met een rekenrente van 5% t rekenen, maar de rente die het daadwerkelijk is. En dat is van invloed op je max. hypotheek.
Ach ik wil toch aflossingsvrij voor zover mogelijk... HRA is pinda's op dit moment en gaat er daarnaast ook gewoon belastingtechnisch snel af.quote:Op donderdag 6 februari 2020 20:57 schreef sjorsie1982 het volgende:
[..]
Ik zou 5 jaar kiezen.
Financiele keuzes die langer zijn dan een regeringsperiode zijn bijna nooit een goede keuze omdat regels veranderen.
Variabel is eigenlijk beter, echter momenteel is die rente vaak hoger dan 3 jaar vast. Dit betekent al dat de rente lange tijd laag blijft, anders zou dit niet zo zijn.
Ik snap je beredenering niet. Waarom zou je het niet aflossen?quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:08 schreef ludovico het volgende:
[..]
Ach ik wil toch aflossingsvrij voor zover mogelijk... HRA is pinda's op dit moment en gaat er daarnaast ook gewoon belastingtechnisch snel af.
Omdat de reele rente negatief is? Het probleem is alleen dat je op vermogen ook reele rente betaalt. Dus als je het geld niet consumeert dan wordt je sowieso genaaid.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:15 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Ik snap je beredenering niet. Waarom zou je het niet aflossen?
Ja dus die lening an sich doet er niet zoveel toe.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:17 schreef LXIV het volgende:
[..]
Omdat de reele rente negatief is? Het probleem is alleen dat je op vermogen ook reele rente betaalt. Dus als je het geld niet consumeert dan wordt je sowieso genaaid.
Euh, dat verklaart voor mij niet waarom je er voor kiest om uiteindelijk met een restschuld over te blijven. Helemaal omdat HRA best een bak geld is.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:17 schreef LXIV het volgende:
[..]
Omdat de reele rente negatief is? Het probleem is alleen dat je op vermogen ook reele rente betaalt. Dus als je het geld niet consumeert dan wordt je sowieso genaaid.
Als je nu afsluit en je rekent door over 30 jaar inclusief afbouw wet Hillen, dan is er effectief geen HRA meer over. Feitelijk is de HRA al nul.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:21 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Euh, dat verklaart voor mij niet waarom je er voor kiest om uiteindelijk met een restschuld over te blijven. Helemaal omdat HRA best een bak geld is.
1.2% * 40% = .5%,quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:21 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Euh, dat verklaart voor mij niet waarom je er voor kiest om uiteindelijk met een restschuld over te blijven. Helemaal omdat HRA best een bak geld is.
Aflossingsvrij betekent niet dat je niet aflost, alleen dat je zelf bepaalt wanneer je aflost.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:21 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Euh, dat verklaart voor mij niet waarom je er voor kiest om uiteindelijk met een restschuld over te blijven. Helemaal omdat HRA best een bak geld is.
Fair enough.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:23 schreef LXIV het volgende:
[..]
Als je nu afsluit en je rekent door over 30 jaar inclusief afbouw wet Hillen, dan is er effectief geen HRA meer over. Feitelijk is de HRA al nul.
1.2% * 40% = .5%,quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:24 schreef ludovico het volgende:
[..]
1.2% * 40% = .5%,
Eigen woning forfait? Wat was dat? 0.6%.... Dus dat houdt in dat die al hoger is dan het netto bedrag wat ik zou krijgen. Fiscaal voordeel = 0
10% * 4 = 40%quote:
Daar ben ik me bewust van. De realiteit is alleen wel dat over het algemeen een heleboel mensen geen aflossing doen en daar nu mee in de problemen komen omdat herfinanciering niet altijd gaat.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:32 schreef dodoria het volgende:
[..]
Aflossingsvrij betekent niet dat je niet aflost, alleen dat je zelf bepaalt wanneer je aflost.
Ik kies ook altijd voor aflossingsvrij voor zo ver mogelijk. Maar ik heb geen HRA, dus daar hoef ik geen rekening mee te houden.
Bankspaar kan je niet meer krijgen toch?quote:Op donderdag 6 februari 2020 22:11 schreef recursief het volgende:
Ik ben blij dat ik mijn aflossingsvrije hypotheek @:4,6% heb afgelost. Ik heb ook nog een kleine bankspaarhypotheek, ook tegen 4,6%, en die heb ik maximaal bijgestort. Nu leuk, maar als over een paar jaar de rentevastperiode afloopt en ik op bijvoorbeeld %1 terecht kom gaat mijn maandelijkse inleg behoorlijk omhoog. Rente gaat weliswaar omlaag maar omdat de resterende looptijd beperkt is weegt dat niet tegen de extra benodigde inleg op. Dus mocht de rente laag blijven, dan ga ik daar zoveel mogelijk versneld op aflossen.
Daar heb je helemaal gelijk in. Voor mensen die niet goed zijn in het plannen van hun financiën, of die zich daar gewoon niet mee bezig willen houden is het een gevaarlijke hypotheekvorm.quote:Op donderdag 6 februari 2020 21:42 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Daar ben ik me bewust van. De realiteit is alleen wel dat over het algemeen een heleboel mensen geen aflossing doen en daar nu mee in de problemen komen omdat herfinanciering niet altijd gaat.
Nee, dat kan inderdaad niet meer.quote:Op donderdag 6 februari 2020 22:20 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
Bankspaar kan je niet meer krijgen toch?
Ik hoop eigenlijk met mijn 2500 bruto, 20k per jaar te sparen straks, ben bang dat het een beetje ambitieus is of non...? Er komt wel een vriendinnetje wonen die wel een beetje kan meebetalen aan woonlastenquote:Op donderdag 6 februari 2020 22:27 schreef dodoria het volgende:
[..]
Daar heb je helemaal gelijk in. Voor mensen die niet goed zijn in het plannen van hun financiën, of die zich daar gewoon niet mee bezig willen houden is het een gevaarlijke hypotheekvorm.
¤2500 bruto is ¤2060 nettoquote:Op donderdag 6 februari 2020 22:33 schreef ludovico het volgende:
[..]
Ik hoop eigenlijk met mijn 2500 bruto, 20k per jaar te sparen straks, ben bang dat het een beetje ambitieus is of non...? Er komt wel een vriendinnetje wonen die wel een beetje kan meebetalen aan woonlasten
Ahja en ik hoop dus dat Snappcar een beetje werkt zodat ik daar een auto op kan verhuren.
Als uit dat auto verhuur 400 per maand kan rollen en MW 500 huur mee betaald...quote:Op donderdag 6 februari 2020 22:43 schreef recursief het volgende:
[..]
¤2500 bruto is ¤2060 netto
¤20.000/12 = ¤1667 per maand sparen
Hoe doe je dat?
Whut?quote:Op donderdag 6 februari 2020 23:00 schreef LXIV het volgende:
Plannen van Wereldhave zijn drama. Assets verkopen om de LTV te verlagen is nog wel prima, maar 300 miljoen gebruiken om winkelcentra naar wellnesscentra om te vormen is waanzin. Gewoon weggegooid geld. Probeer het eerst eens uit! Dat is 8 euro per aandeel dat ze daaraan besteden, dehelft van de marketcap!
Huh, kerel, juist goed? Het is "full service"quote:Op donderdag 6 februari 2020 23:00 schreef LXIV het volgende:
Plannen van Wereldhave zijn drama. Assets verkopen om de LTV te verlagen is nog wel prima, maar 300 miljoen gebruiken om winkelcentra naar wellnesscentra om te vormen is waanzin. Gewoon weggegooid geld. Probeer het eerst eens uit! Dat is 8 euro per aandeel dat ze daaraan besteden, dehelft van de marketcap!
Ik vind dat heel lastig inschatten voor een ander. Daar zat ik ook ongeveer op toen ik mijn eerste appartement kocht (minus inflatie, want het is alweer 10j geleden). Het hangt helemaal van je uitgave patroon af, maar ik denk dat dat wel kan als je zuinig leeft. Een side hustle helpt ook echt met dat soort dingen. Toen ik nog alleen woonde verhuurde ik nog wel eens een kamer aan een vriend in woningnood bijvoorbeeld. Dat soort dingen tikken aan.quote:Op donderdag 6 februari 2020 22:33 schreef ludovico het volgende:
[..]
Ik hoop eigenlijk met mijn 2500 bruto, 20k per jaar te sparen straks, ben bang dat het een beetje ambitieus is of non...? Er komt wel een vriendinnetje wonen die wel een beetje kan meebetalen aan woonlasten
Ahja en ik hoop dus dat Snappcar een beetje werkt zodat ik daar een auto op kan verhuren.
Klopt. Plus heel Frankrijk in de uitverkoop maar geen woord over België. Dit zou gepaard moeten gaan met een grondige reorganisatie. Teveel mensen die nu werken aan een krimpende portefeuille die desondanks een hoop werk kost.quote:Op donderdag 6 februari 2020 23:00 schreef LXIV het volgende:
Plannen van Wereldhave zijn drama. Assets verkopen om de LTV te verlagen is nog wel prima, maar 300 miljoen gebruiken om winkelcentra naar wellnesscentra om te vormen is waanzin. Gewoon weggegooid geld. Probeer het eerst eens uit! Dat is 8 euro per aandeel dat ze daaraan besteden, dehelft van de marketcap!
Valt niet goed idd.quote:Op vrijdag 7 februari 2020 01:04 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Klopt. Plus heel Frankrijk in de uitverkoop maar geen woord over België. Dit zou gepaard moeten gaan met een grondige reorganisatie. Teveel mensen die nu werken aan een krimpende portefeuille die desondanks een hoop werk kost.
Nieuwe bodem morgen.
Markt vindt het -12,5%.quote:Op vrijdag 7 februari 2020 01:24 schreef ludovico het volgende:
Kben benieuwd ik vind het idee wel goed van die CEO.
Ehh, tjah, volgens mij doet de CEO het juiste, niet dan? Zijn prognose is ook nog realistisch... Hij verwacht dat de huuropbrengsten per vierkante meter hetzelfde zullen liggen als nu minimaal. Okay dan gaat er heel wat af natuurlijk.... Franse tak etc weg. Zeg dat ze 50% terugschalen, heb je 1.5 euro stabiel inkomen. Tjah dat rectificeert wel een beetje matige koersen natuurlijk.quote:Op vrijdag 7 februari 2020 12:25 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Markt vindt het -12,5%.
Aandeleninkoop zou meer prioriteit moeten hebben als je het mij vraagt.
Doordat het geld wat vrijkomt gepompt wordt in investeringen met een IRR van >6% (zie persbericht WHV) en aflossing schuld met een kostenbesparing van ~2% zit je in feite het geld uit te geven op de plekken met de laagste ROI. Op de huidige koers doet elk aandeel namelijk 10% (dividendbesparing vanaf 2020 per jaar op ingekochte aandelen). Tenzij banken 'm echt onder druk zetten om af te lossen en hij met de portefeuille daadwerkelijk >350m moet pompen om het overeind te houden zie ik niet helemaal in waarom dit de rationele investering is. Dan kun je nog beter meer assets verkopen en meer aandelen inkopen. De NAV is 32 en de koers 16 bij 40 miljoen uitstaande aandelen. Voor 640 miljoen heb je dus de hele hut van de beurs waar (zogenaamd) 1,28 miljard aan shareholderequity in zit.quote:Op vrijdag 7 februari 2020 12:33 schreef ludovico het volgende:
[..]
Ehh, tjah, volgens mij doet de CEO het juiste, niet dan? Zijn prognose is ook nog realistisch... Hij verwacht dat de huuropbrengsten per vierkante meter hetzelfde zullen liggen als nu minimaal. Okay dan gaat er heel wat af natuurlijk.... Franse tak etc weg. Zeg dat ze 50% terugschalen, heb je 1.5 euro stabiel inkomen. Tjah dat rectificeert wel een beetje matige koersen natuurlijk.
Die leegstand levert niks op hè, je opportunity costs zijn dus gewoon lager bij niks doen.quote:Op vrijdag 7 februari 2020 12:39 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Doordat het geld wat vrijkomt gepompt wordt in investeringen met een IRR van >6% (zie persbericht WHV) en aflossing schuld met een kostenbesparing van ~2% zit je in feite het geld uit te geven op de plekken met de laagste ROI. Op de huidige koers doet elk aandeel namelijk 10% (dividendbesparing per jaar op ingekochte aandelen). Tenzij banken 'm echt onder druk zetten om af te lossen en hij met de portefeuille daadwerkelijk >350m moet pompen om het overeind te houden zie ik niet helemaal in waarom dit de rationele investering is. Dan kun je nog beter meer assets verkopen en meer aandelen inkopen.
Leegstand levert inderdaad geen cashflow op, maar die cashflow heb je ook minder nodig als je aandelen inkoopt en uitgaat van een lagere pay-out ratio. WHV is nu 60m aan pay-out per jaar kwijt (bij NOI van 170m) en dat kun je relatief eenvoudig halveren naar 30m door een aandeleninkoopprogramma van 300m. Dan blijft er meer geld over om de debt te servicen. Schuld nu omlaag brengen terwijl je nog steeds 60m per jaar moet uitgeven aan equity is duurder dan andersom.quote:Op vrijdag 7 februari 2020 12:43 schreef ludovico het volgende:
[..]
Die leegstand levert niks op hè, je opportunity costs zijn dus gewoon lager bij niks doen.
Ik denk dan ook niet dat je zo makkelijk kan zeggen dat het 6% oplevert? Als je het vergelijkt met leegstand allicht flink meer.
LTV terugbrengen en aandelen inkopen inderdaad. Er is cash genoegquote:Op vrijdag 7 februari 2020 12:46 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Leegstand levert inderdaad geen cashflow op, maar die cashflow heb je ook minder nodig als je aandelen inkoopt en uitgaat van een lagere pay-out ratio. WHV is nu 60m aan pay-out per jaar kwijt (bij NOI van 170m) en dat kun je relatief eenvoudig halveren naar 30m door een aandeleninkoopprogramma van 300m. Dan blijft er meer geld over om de debt te servicen. Schuld nu omlaag brengen terwijl je nog steeds 60m per jaar moet uitgeven aan equity is duurder dan andersom.
Het is ook niet zeker dat een investering op papier van >6% IRR je 6% CoC oplevert. In veel gevallen staat de leegstand voor 200 in de boeken en moet je straks 100 investeren om voor 200 te verhuren. Dan is verkoop of grondwaarde een betere casus.
Forum Opties | |
---|---|
Forumhop: | |
Hop naar: |