'Zo leiden lage lonen tot hoge huren'

terechte klacht! huur in adam is te belachelijk voor woorden

In het dorp hier naast staan huizen te koop voor 165.000 euro die aan huur 700 euro doen. Koop je zo'n huis, dan betaal je inclusief aflossing en rente zo'n 220.000 euro over 30 jaar en dan is het huis van jou. Al ga je uit van een zeer beperkte stijging in de huizenprijs (volgt de inflatie) dan kom je nog op een waarde in 2045 van zo'n 250.000 euro uit.
Dan heb je effectief dus gewoon gratis gewoond. Ofwel, je hebt op het laatst meer geld dan je er in totaal in hebt gestopt. Over een periode van 30 jaar is dat bijna geen gok maar een zekerheid!

Als je kunt kopen zou ik het ook doen. De combinatie van lage huizenprijzen, zeer lage hypotheekrente en gunstige fiscale voorwaarden (HRA, overdrachtsbelasting, schenkingsvrijstelling) die we nu hebben zie je echt nooit meer terug!

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 19:48 schreef sjorsie1982 het volgende:

Alles voor de vastgoedmaffia....

Kom op zeg, die mensen kunnen ook niet helpen dat het beleid zo is. Vraag niet hoe het kan maar profiteer ervan.

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 20:42 schreef muscleboy het volgende:
terechte klacht! huur in adam is te belachelijk voor woorden

In Amsterdam betaal je voor een 'studio' van krap 90m2 meer dan ik aan rente voor een huis van 210m2. Bizar.

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 20:50 schreef Wespensteek het volgende:

[..]

Kom op zeg, die mensen kunnen ook niet helpen dat het beleid zo is. Vraag niet hoe het kan maar profiteer ervan.

Ben je serieus?

Natuurlijk kunnen zij wel helpen dat het beleid zo is.

Maar uiteraard hebben zij er zelf profijt van.

Overigens slaat je zin "vraag niet hoe het kan maar profiteer ervan" natuurlijk nergens op, want dat kan alleen als je voldoende bezit om te investeren of om een hypotheek aan te gaan.

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 21:00 schreef Tomatenboer het volgende:

[..]

Ben je serieus?

Natuurlijk kunnen zij wel helpen dat het beleid zo is.

Maar uiteraard hebben zij er zelf profijt van.

Overigens slaat je zin "vraag niet hoe het kan maar profiteer ervan" natuurlijk nergens op, want dat kan alleen als je voldoende bezit om te investeren of om een hypotheek aan te gaan.

Ja natuurlijk ben ik serieus, het zijn de domme Nederlanders zelf die in het stemhokje staan.

Met dat laatste heb je natuurlijk gelijk maar dat is toch geen reden dat het onzin is. Ik heb geld genoeg om te investeren. Ook al ben ik tegen het beleid ik ben niet zo gek om er geen gebruik van te maken.

Is toch prachtig? Particulieren (/banken) die huizen kopen en er zelf in wonen, krijgen HRA en woningcorporaties en dergelijke die in de sociale woningbouw voorzien, krijgen huurtoeslag

Beide partijen kunnen achteraf die huizen (meestal) voor meer verkopen en de enige die het geld kost, is de huurder

Het hele huisvestingsbeleid is erop gericht om zoveel mogelijk geld te verplaatsen van arbeid (de huur of hypotheeklasten afdragende burger) naar kapitaal (de bank of huisjesmelker). Geld verplaatsen van zij die werken naar hen die bezitten. Een enorme knalsigaar uit eigen doos erbij, zoals de HRA of de huurtoeslag, en mensen zijn er nog blij mee ook.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:05 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Ik heb ook gekocht omdat huren simpel gezegd zo ontzettend mega duur is dat ik dat niet kan betalen. En ik heb het dan over sociale huurwoningen.

Als je kijkt wat je over de hele looptijd aan aflossing en rente betaald, is dat waarschijnlijk minder dan de waarde van het huis aan het einde van de looptijd. Je hebt dus voor niks gewoond!
Vergelijk dat met huren. Dan betaal je meer en heb je niks aan het einde van de rit!

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:18 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Dat feit interesseert me niks omdat je over zo'n lange tijd loopt, dat ik er nu elke maand niks van merk.

Nu weet je iedere maand dat je aflost (dus eigenlijk spaart)

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:20 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Nu weet ik dat mijn rente+aflossing een faktor 3 lager is dan een huur van een soortgelijke woning.

Ook fijn. Maar eigenlijk zou je enkel naar de rente moeten kijken. Als ik voor hetzelfde huurbedrag (dus meer) enkel af zou lossen, dan zou ik daar zeker voor kiezen. Al kost het me nu meer geld.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:21 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Mij gaat het om mijn huidige kosten, want ik leef nu

straks toch hopelijk ook nog!

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:23 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Ja dat hoop ik wel, maar dan kunnen de omstandigheden verandert zijn waar je geen invloed op heb. Dus daar rekening mee houden is net zo kansloos als een woning huren in de vrije sector, waar je 3 dubbel genaaid wordt omdat je niet geholpen wordt door de overheid in je woonlasten maar wel de belasting ervoor betaald.

Waarom het wel belangrijk is dat jij straks dat huis hebt is dat in die tijd je de pensioenen en de AOW waarschijnlijk wel kunt vergeten. Niet in de huidige vorm in ieder geval.
Als je dan omgerekend 1000 euro per maand vangt, en je moet ook nog 600 euro huur betalen, dan is dat bittere armoede. Jij heb dan ook 1000 euro, maar die heb je voor jezelf.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:32 schreef LXIV het volgende:

[..]

Waarom het wel belangrijk is dat jij straks dat huis hebt is dat in die tijd je de pensioenen en de AOW waarschijnlijk wel kunt vergeten. Niet in de huidige vorm in ieder geval.
Als je dan omgerekend 1000 euro per maand vangt, en je moet ook nog 600 euro huur betalen, dan is dat bittere armoede. Jij heb dan ook 1000 euro, maar die heb je voor jezelf.

Lekker boeiend AOW en pensioen.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:36 schreef KoosVogels het volgende:

[..]

Lekker boeiend AOW en pensioen.

Nu nog niet misschien, straks wel. Het kan echt geen kwaad tegen die tijd je vaste lasten omlaag gebracht te hebben.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 23:36 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nu nog niet misschien, straks wel. Het kan echt geen kwaad tegen die tijd je vaste lasten omlaag gebracht te hebben.

Sorry, boeit me niet. Ik leef hier en nu. Hoe de vlag er over 40 jaar bij hangt zie ik dan wel weer.

Interessante sleight of hand van Hans de Geus, een Pikkety aanhanger. O wee, de ongelijkheid neemt toe, de overheid moet ingrijpen!!!!

Maar wie veroorzaakt die ongelijkheid? Hans de Geus daar over:

quote:

Het gevolg was dat de centrale bank steeds maar de rente moest verlagen om de groei op peil te houden.

Ja ja. De centrale bank moet de rente steeds verlagen om de groei op pijl te houden. Maar de taak van een centrale bank is niet om de groei op pijl te houden, de taak van een centrale bank is om de geldontwaarding tegen te houden!

Als centrale banken zich eens niet bezig zouden houden met "banen te scheppen", dan zou de rente omhoog kunnen, kunnen wij ons geld van de beurs afhalen en op een spaarbankboekje zetten, en kan de markt weer investeren in zaken waar we echt op zitten te wachten. De lage rente zorgt er nu voor dat er een enorme verspilling plaatsvindt, waarbij er geinvesteerd wordt in zaken waar niemand op zit te wachten, zoals lege Chinese steden en olievelden.

Kortom, als Piketty en Hans de Geus echt zo betrokken zijn bij het lot van de kleine man, dan doen ze er goed aan om de overheid te vragen om met z'n gore tengels van de rente af te blijven, en de economie haar werk te laten doen.

Verwijderd

Nog even wat perspectief in deze discussie over de "enorme" huurprijsstijgingen:

De voornaamste reden dat huren harder stijgen dan veel andere goederen heeft te maken met twee aspecten aan een woning die min of meer uniek zijn. Allereerst; woningen zijn een primaire levensbehoefte. De vraag is dus tamelijk prijsinelastisch. Stijgen de woonlasten, dan zal de vraag naar woonruimte slechts beperkt afnemen. Iedereen moet immers wonen. Ten tweede: in tegenstelling tot vrijwel alle andere primaire levensbehoefte, zijn woningen geen commodity. Het aanbod kan niet zo gemakkelijk toenemen totdat er een prijsevenwicht is bereikt, zoals met bijvoorbeeld voeding of zorg het geval is. De woningmarkt is een voorraadmarkt en zelfs bij enorme bouwproductie kan het aanbod in een jaar slechts met een tot enkele procenten stijgen.

Nog twee andere fenomenen die bijgedragen hebben aan stijgende huren; de (re)urbanisatie. Wonen in de grote stad is weer hip en happening, dus dalen de prijzen van vinexhuizen (koopwoningen) en stijgen de prijzen van huizen in de stad (voornamelijk huurwoningen). De stad is echter minder maakbaar dan een vinexwijk, want als 800.000 Nederlanders binnen de ring van Amsterdam willen wonen, dan kan het aanbod daar nog minder makkelijk stijgen dan wanneer dezelfde vraag in Zoetermeer toe zou nemen. Vervolgens speelt de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen een rol sinds 1980, aangezien een koopwoning van een modaal inkomen toen, een koopwoning van een modaal huishoudinkomen nu is geworden. Gezinnen zijn van 30.000 gulden naar 55.000 EURO gegaan en om het eerder genoemde prijsinelastische reden geven mensen een deel van dat extra inkomen uit aan woningen. Niet omdat woningen nou zoveel beter geworden zijn, maar omdat de markt (c.q. concurrerende huishoudens op zoek naar dezelfde huizen) ook bereid is meer te betalen. In Amsterdam waren de huren ca. 30 jaar geleden ongeveer 40% van het inkomen van een kostwinnaarsgezin. Nu zijn de huren 40% van het inkomen van twee yuppen. Daarom kunnen genoeg jonge twintigers met gemak huren van 1400 euro ophoesten; als je allebei modaal krijgt, dan is 700 per persoon prima te doen.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 05:45 schreef Lyrebird het volgende:
Interessante sleight of hand van Hans de Geus, een Pikkety aanhanger. O wee, de ongelijkheid neemt toe, de overheid moet ingrijpen!!!!

Maar wie veroorzaakt die ongelijkheid? Hans de Geus daar over:

[..]

Ja ja. De centrale bank moet de rente steeds verlagen om de groei op pijl te houden. Maar de taak van een centrale bank is niet om de groei op pijl te houden, de taak van een centrale bank is om de geldontwaarding tegen te houden!

Als centrale banken zich eens niet bezig zouden houden met "banen te scheppen", dan zou de rente omhoog kunnen, kunnen wij ons geld van de beurs afhalen en op een spaarbankboekje zetten, en kan de markt weer investeren in zaken waar we echt op zitten te wachten. De lage rente zorgt er nu voor dat er een enorme verspilling plaatsvindt, waarbij er geinvesteerd wordt in zaken waar niemand op zit te wachten, zoals lege Chinese steden en olievelden.

Kortom, als Piketty en Hans de Geus echt zo betrokken zijn bij het lot van de kleine man, dan doen ze er goed aan om de overheid te vragen om met z'n gore tengels van de rente af te blijven, en de economie haar werk te laten doen.

Inderdaad. De grootste boosdoener voor de toenemende ongelijkheid van de laatste tientallen jaren is het monetaire beleid van....de overheid. Toch vreemd, we denken dat financiële markten vrije markten zijn, maar de rente, de belangrijkste variable zo'n beetje, wordt achter de schermen bepaald door een zeer select clubje ongekozen ambtenaren. Monetair beleid is echter complex, en totaal niet te bevatten voor de gewone burger. De meeste politici snappen er ook geen hout van. Laat staan de media. Tja.

Er zijn wel belangrijkere oorzaken hoor...

quote:

Op donderdag 24 september 2015 13:25 schreef Klopkoek het volgende:
Er zijn wel belangrijkere oorzaken hoor...

We hangen vol spanning aan je lippen, Klopkoek.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 13:25 schreef Klopkoek het volgende:
Er zijn wel belangrijkere oorzaken hoor...

Ik gok dat de woorden "neoliberaal", "bankiers" en "VVD" voorkomen in je stuk.

De wetgever gaat straks uit van een rendement van 5,25%. Netto wel te verstaan. Verhuren was nog nooit zo onaantrekkelijk. Die huren zullen voorlopig niet lager worden.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 15:29 schreef Paper_Tiger het volgende:
De wetgever gaat straks uit van een rendement van 5,25%. Netto wel te verstaan. Verhuren was nog nooit zo onaantrekkelijk. Die huren zullen voorlopig niet lager worden.

5,25% is wel haalbaar, daarnaast wordt dit door de wetgever belast met 30%.
Deze 1,6% gaat op voor vermogens boven de 1,025 mln. Als je met een LTV van 60% werkt kan je dus 2,5 mln. beleggen in huurwoningen voordat je 1,6% moet betalen.

Dit gaat vooral op voor enkele vermogende particulieren, de gemiddelde institutionele belegger of kleine pandjesverhuurder heeft hier geen last van.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 15:51 schreef GSbrder het volgende:

[..]

5,25% is wel haalbaar, daarnaast wordt dit door de wetgever belast met 30%.
Deze 1,6% gaat op voor vermogens boven de 1,025 mln. Als je met een LTV van 60% werkt kan je dus 2,5 mln. beleggen in huurwoningen voordat je 1,6% moet betalen.

Dit gaat vooral op voor enkele vermogende particulieren, de gemiddelde institutionele belegger of kleine pandjesverhuurder heeft hier geen last van.

Dan betaal je rente over die 60%. Naast de paar grote coöperaties die de armen huisvesten moet het geld van particulieren komen om in de huurvraag te voorzien.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 16:05 schreef Paper_Tiger het volgende:

[..]

Dan betaal je rente over die 60%. Naast de paar grote coöperaties die de armen huisvesten moet het geld van particulieren komen om in de huurvraag te voorzien.

Er zijn gelukkig ook grote beleggers die de middenklasse huisvesten.
Rente is doorgaans lager dan je rendement, dus heb je leverage om tot een hoger rendement te komen.

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 20:46 schreef LXIV het volgende:
In het dorp hier naast staan huizen te koop voor 165.000 euro die aan huur 700 euro doen. Koop je zo'n huis, dan betaal je inclusief aflossing en rente zo'n 220.000 euro over 30 jaar en dan is het huis van jou. Al ga je uit van een zeer beperkte stijging in de huizenprijs (volgt de inflatie) dan kom je nog op een waarde in 2045 van zo'n 250.000 euro uit.
Dan heb je effectief dus gewoon gratis gewoond. Ofwel, je hebt op het laatst meer geld dan je er in totaal in hebt gestopt. Over een periode van 30 jaar is dat bijna geen gok maar een zekerheid!

Als je kunt kopen zou ik het ook doen. De combinatie van lage huizenprijzen, zeer lage hypotheekrente en gunstige fiscale voorwaarden (HRA, overdrachtsbelasting, schenkingsvrijstelling) die we nu hebben zie je echt nooit meer terug!

Klopt, alleen wil ik niet dertig jaar op dezelfde plek zitten. Een huis verkopen na een paar jaar is daarentegen niet gunstig als je het al kwijt kan. Het huis onderverhuren is erg veel gedoe als je zelf in het buitenland zit. De maandelijkse huur is voor mij dus de prijs voor de vrijheid om te gaan en te staan waar ik wil. Al blijft het zuur om het geld in de bodemloze put te zien verdwijnen.

Kortom vrijheid in Nederland moet je kopen en goedkoop is het niet. Best vreemd toch in een "vrij" land?

quote:

Op donderdag 24 september 2015 13:59 schreef Lyrebird het volgende:

[..]

We hangen vol spanning aan je lippen, Klopkoek.

In het WRR rapport staan een handvol oorzaken. Veranderd belastingregime is daar één van.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 19:37 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Wie moet dan monetair beleid voeren?

Wie zegt dat er monetair beleid moet worden gevoerd? Laat het over aan de markt. Je zult zo nu en dan een bank run hebben, de werkloosheid zal in het begin hard oplopen, maar uiteindelijk zul je er een sterkere economie voor terug krijgen, die wel tegen een stootje kan.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 12:28 schreef Weltschmerz het volgende:
Het hele huisvestingsbeleid is erop gericht om zoveel mogelijk geld te verplaatsen van arbeid (de huur of hypotheeklasten afdragende burger) naar kapitaal (de bank of huisjesmelker). Geld verplaatsen van zij die werken naar hen die bezitten. Een enorme knalsigaar uit eigen doos erbij, zoals de HRA of de huurtoeslag, en mensen zijn er nog blij mee ook.

Dankzij het linkse woonbeleid. Dat krijg je met dergelijk overheidsingrijpen.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 10:08 schreef Gerolsteiner het volgende:

[..]

Dankzij het linkse woonbeleid. Dat krijg je met dergelijk overheidsingrijpen.

Het huisvestingsbeleid is de laatste decennia juist enorm verrechtst, en het is dan ook niet toevallig dat we allemaal veel meer zijn gaan betalen voor deze eerste levensbehoefte. Ik ben geen voorstander van een grote overheid, maar verrechtsing van het huidige soort betekent dat je hooguit marginaal minder belasting betaalt, en wezenlijk veel harder wordt geplukt door private graaiers. Dat is namelijk niet de vrije markt, maar de door de overheid georganiseerde markt ten bate van de hele forse groei van een klein aantal private vermogens.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 10:20 schreef Weltschmerz het volgende:

[..]

Het huisvestingsbeleid is de laatste decennia juist enorm verrechtst, en het is dan ook niet toevallig dat we allemaal veel meer zijn gaan betalen voor deze eerste levensbehoefte. Ik ben geen voorstander van een grote overheid, maar verrechtsing van het huidige soort betekent dat je hooguit marginaal minder belasting betaalt, en wezenlijk veel harder wordt geplukt door private graaiers. Dat is namelijk niet de vrije markt, maar de door de overheid georganiseerde markt ten bate van de hele forse groei van een klein aantal private vermogens.

Liever particuliere verhuurders die met derivaten gaan spelen en dan de deksel op de neus krijgen, dan corporaties die "too big to fail" zijn en middels waarborgen, extra heffingen en onderlinge solidariteit elkaar moeten steunen. De vrije markt is wellicht niet helemaal vrij, maar de corporatiemarkt is nog veel verziekter.

Krokodillentranen als er een paar woningen verkocht moeten worden, terwijl corporaties meer vrije sectorwoningen bezitten dan alle beleggingsfondsen samen.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 10:43 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Liever particuliere verhuurders die met derivaten gaan spelen en dan de deksel op de neus krijgen, dan corporaties die "too big to fail" zijn en middels waarborgen, extra heffingen en onderlinge solidariteit elkaar moeten steunen. De vrije markt is wellicht niet helemaal vrij, maar de corporatiemarkt is nog veel verziekter.

Krokodillentranen als er een paar woningen verkocht moeten worden, terwijl corporaties meer vrije sectorwoningen bezitten dan alle beleggingsfondsen samen.

De liberalisering en het vrije marktdenken in de sociale woningbouw is dan ook een voorbeeld van bijzonder schadelijke verrechtsing, net als het klimaat waarin speculeren voor ondernemen wordt aangezien, risico's nemen met andermans geld voor eigen beloning voor een deugd wordt aangezien, en graain in publiek geld doorging voor marktconform.

Ideologisch is er nauwelijks een tegenstelling. Als je redeneert vanuit zowel door rechts als links geformuleerde idealen dan is de overeenkomst dat lagere woonlasten over de hele breedte voor iedereen beter is, dat mensen vrij moeten zijn om te kopen of te huren op een voor hen geschikte locatie, naar gelang hun persoonlijk situatie en voorkeur, en dat mensen vrij moeten zijn om gezien in verhouding tot hun inkomen relatief duur en luxe te wonen of relatief goedkoop en karig. Daarin is het beleid op alle punten mislukt doordat de ideologie van de kleptocraten heerst.

quote:

Op donderdag 24 september 2015 19:37 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Wie moet dan monetair beleid voeren?

De markt, en niet een select clubje ongekozen ambtenaren.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 10:53 schreef Weltschmerz het volgende:

[..]

De liberalisering en het vrije marktdenken in de sociale woningbouw is dan ook een voorbeeld van bijzonder schadelijke verrechtsing, net als het klimaat waarin speculeren voor ondernemen wordt aangezien, risico's nemen met andermans geld voor eigen beloning voor een deugd wordt aangezien, en graain in publiek geld doorging voor marktconform.

Ideologisch is er nauwelijks een tegenstelling. Als je redeneert vanuit zowel door rechts als links geformuleerde idealen dan is de overeenkomst dat lagere woonlasten over de hele breedte voor iedereen beter is, dat mensen vrij moeten zijn om te kopen of te huren op een voor hen geschikte locatie, naar gelang hun persoonlijk situatie en voorkeur, en dat mensen vrij moeten zijn om gezien in verhouding tot hun inkomen relatief duur en luxe te wonen of relatief goedkoop en karig. Daarin is het beleid op alle punten mislukt doordat de ideologie van de kleptocraten heerst.

Risico nemen met andermans geld is zo ongeveer de kern van veel beleggingsinstellingen en zelfs de allereerste woningcooperaties namen al bepaalde risico's met het geld van hun leden. Tot zover niets nieuws en tot zover niets schokkends. Nu dient in mijn ogen de sociale woningbouw niet geliberaliseerd te worden, ik kan me best vinden in een klein apparaat dat de meest noodruftige Nederlanders van sobere, doch veilige woonruimte voorziet. Waar ik een bezwaar tegen heb is de situatie dat de sociale woningmarkt 2,2 miljoen woningen telt en rond de 4 miljoen Nederlanders huisvest. Op dat moment gaat dit segment haar boekje te buiten, zeker als je weet dat de sociale woningbouw 140.000 huurwoningen verhuurt in de geliberaliseerde huursector en 675.000 huurders van corporatiewoningen meer dan 40.000 euro verdienen.

Het is goed als Nederlanders hun woonlasten kunnen kiezen, tot zover niets nieuws, maar woningen zijn schaars en zullen schaars blijven. Daarmee wordt het verdraaid moeilijk om een huurwoning te vinden voor een appel en een ei die gelegen ligt op een centrale locatie met goede uitvalswegen. Zodra je gebruik maakt van voorraad (want dat is het) die gericht is op de huisvesting van minima, maar zelf gemakkelijk meer kan betalen, is het niet gek dat corporatie en overheid je zo snel mogelijk naar een "passender" woning willen duwen. Dat kan een goedkope vrije sectorwoning zijn in Noord-Groningen, als je die kan vinden, maar in de meeste gevallen ga je naar duurdere woningen.

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 19:48 schreef sjorsie1982 het volgende:

Alles voor de vastgoedmaffia....

Het is vooral de overheid die de grondprijs opdreef door minder grond bouwrijp te verklaren dan er eigenlijk nodig was en daarmee een leuke melkkoe had.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 10:53 schreef Weltschmerz het volgende:

[..]

De liberalisering en het vrije marktdenken in de sociale woningbouw is dan ook een voorbeeld van bijzonder schadelijke verrechtsing

De overheid heeft een monopoly op bouwrijp maken, in een vrije markt was er veel meer gebouwd

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 11:53 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Risico nemen met andermans geld is zo ongeveer de kern van veel beleggingsinstellingen en zelfs de allereerste woningcooperaties namen al bepaalde risico's met het geld van hun leden. Tot zover niets nieuws en tot zover niets schokkends. Nu dient in mijn ogen de sociale woningbouw niet geliberaliseerd te worden, ik kan me best vinden in een klein apparaat dat de meest noodruftige Nederlanders van sobere, doch veilige woonruimte voorziet. Waar ik een bezwaar tegen heb is de situatie dat de sociale woningmarkt 2,2 miljoen woningen telt en rond de 4 miljoen Nederlanders huisvest. Op dat moment gaat dit segment haar boekje te buiten, zeker als je weet dat de sociale woningbouw 140.000 huurwoningen verhuurt in de geliberaliseerde huursector en 675.000 huurders van corporatiewoningen meer dan 40.000 euro verdienen.

Ik heb het idee dat jij sociale woningbouw ziet als een soort variant op de bijstand. Ik kijk daar heel anders tegenaan, ik zie het meer als een onmisbare schakel in de volkshuisvesting. Je moet planmatig en vanuit het publieke belang bouwen omdat mensen moeten wonen. Als je dat niet doet is er een enorm gebrek aan woonruimte, want gezien het onvrije karakter van de markt zullen marktpartijen liever de helft van de benodigde woningen bouwen om daar vervolgens de driedubbele prijs voor te vragen. Mensen bij WBV's betalen ook gewoon huur, die is niet extreem laag of zo. De woningen die ze verhuren zijn ook gewoon klein en karig, vergelijkbare woningen die door particulieren worden verhuurd mogen ook niet duur zijn ivm de maximale huurprijs.

quote:

Het is goed als Nederlanders hun woonlasten kunnen kiezen, tot zover niets nieuws, maar woningen zijn schaars en zullen schaars blijven. Daarmee wordt het verdraaid moeilijk om een huurwoning te vinden voor een appel en een ei die gelegen ligt op een centrale locatie met goede uitvalswegen. Zodra je gebruik maakt van voorraad (want dat is het) die gericht is op de huisvesting van minima, maar zelf gemakkelijk meer kan betalen, is het niet gek dat corporatie en overheid je zo snel mogelijk naar een "passender" woning willen duwen. Dat kan een goedkope vrije sectorwoning zijn in Noord-Groningen, als je die kan vinden, maar in de meeste gevallen ga je naar duurdere woningen.

Hoe kom je erbij dat die gericht is op de minima? Je hebt een grens die niet zover onder modaal ligt, en die geldt bij aanvang van de huurovereenkomst. Dus als mensen een normale inkomensontwikkeling doormaken, is het logisch dat ze met een modaal of bovenmodaal inkomen in een woning van een WBV wonen.

Ik zou zelf de doelstelling graag wat breder zien, namelijk dat WBV's met hun activiteiten de prijzen in de gehele woningmarkt drukken. Anderzijds zijn de prijzen ook enorm gestegen omdat de overheid het nodig vond om via de HRA de banken van geld te voorzien om op de internationale markt mee te gaan gokken.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 11:56 schreef Pietverdriet het volgende:

[..]

De overheid heeft een monopoly op bouwrijp maken, in een vrije markt was er veel meer gebouwd

Een vrije markt in grond, hoe moet ik me dat voorstellen? Dat als er meer vraag naar grond komt de prijs stijgt en er dus grond bijgemaakt wordt?

Sociale woningbouw is een 100% planeconomie gestuurd door de staat. Logisch gevolg: elllenlange wachtlijsten en 'jantje-wel en pietje-niet' praktijken op subjectieve gronden. Tja.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 12:40 schreef Weltschmerz het volgende:

[..]

Ik heb het idee dat jij sociale woningbouw ziet als een soort variant op de bijstand. Ik kijk daar heel anders tegenaan, ik zie het meer als een onmisbare schakel in de volkshuisvesting. Je moet planmatig en vanuit het publieke belang bouwen omdat mensen moeten wonen. Als je dat niet doet is er een enorm gebrek aan woonruimte, want gezien het onvrije karakter van de markt zullen marktpartijen liever de helft van de benodigde woningen bouwen om daar vervolgens de driedubbele prijs voor te vragen. Mensen bij WBV's betalen ook gewoon huur, die is niet extreem laag of zo. De woningen die ze verhuren zijn ook gewoon klein en karig, vergelijkbare woningen die door particulieren worden verhuurd mogen ook niet duur zijn ivm de maximale huurprijs.

Wacht even, onvrije markten zullen niet naar een marktevenwicht streven, maar naar een situatie met 50% onderaanbod? Dus als we de vertaling naar de woningmarkt zouden maken, dan neem je aan dat er op dit moment dubbel zoveel woningen zijn ten opzichte van een situatie waarbij de macht bij de verhuurder ligt? Hoe komt het dan dat alle andere Europese landen met veel en veel minder corporatiewoningen toekunnen dan de Nederlandse markt?

De maximale huurprijs is iets anders dan de huidige huurinkomsten die corporatiehuurders betalen, scheefwoners en doelgroepbewoners tezamen. Momenteel heffen de meeste corporaties een huur die tot de 70% ligt van de maximaal redelijke huur. Zij voelen zich door maatregelen, zoals de verhuurdersheffing, genoodzaakt dit percentage op te hogen, maar we zitten nog steeds niet aan het puntenmaximum. Dit puntenmaximum is er slechts voor woningen tot 140 WWS-punten, terwijl het gemiddelde WWS-punten voor corporaties 142 punten is. De gemiddelde huur is 470 euro per maand (Aedes). Uit de circulaire kun je concluderen dat de gemiddelde contracthuur voor een corporatiewoning dus 250 euro ONDER de maximaal redelijke huur ligt. Dit is nogal wat concurrentie voor de, door jou genoemde, marktpartijen met hun maxima.

quote:

Hoe kom je erbij dat die gericht is op de minima? Je hebt een grens die niet zover onder modaal ligt, en die geldt bij aanvang van de huurovereenkomst. Dus als mensen een normale inkomensontwikkeling doormaken, is het logisch dat ze met een modaal of bovenmodaal inkomen in een woning van een WBV wonen.

Ik zou zelf de doelstelling graag wat breder zien, namelijk dat WBV's met hun activiteiten de prijzen in de gehele woningmarkt drukken. Anderzijds zijn de prijzen ook enorm gestegen omdat de overheid het nodig vond om via de HRA de banken van geld te voorzien om op de internationale markt mee te gaan gokken.

De overheid stimuleerde inderdaad banken om geld binnenlands uit te lenen. Zouden banken minder hypotheken of lagere hypotheken verstrekken doordat de betaalbaarheid van koopwoningen in het geding zou zijn, dan zouden ze op de internationale markten meer geld hebben om mee te gokken. Je neemt namelijk abusievelijk aan dat het kapitaal dat een bank moet aanhouden voor hypotheken negatief is (m.a.w. dat ze geld vrijmaken door hypotheken te verstrekken). Dit is onjuist in 1980 en onjuist in 2009, vanaf wanneer het voor banken onaantrekkelijk werd om kapitaal voor hypotheken aan te houden. Daarnaast zijn corporatiewoningen gewoonweg beneden de kostprijs geproduceerd. De grond was goedkoper, de leningen voor corporaties waren goedkoper en de huurders worden of werden gesteund in hun maandlasten, waardoor corporaties woongenot konden aanbieden beneden de kostprijs. Dat voordeel ten gunste laten vallen van het toevallige individu dat fortuinlijk genoeg was om een contract te sluiten ten tijde van een laag inkomen en daar tot ver na zijn inkomensstijging van te laten profiteren, lijkt me een asymmetrische en onwenselijke ombuiging. In koopwoning-termen; vergelijkbaar met iemand z'n leven lang maximale HRA verstrekken omdat hij ooit een hoge lening heeft afgesloten.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 13:03 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Wacht even, onvrije markten zullen niet naar een marktevenwicht streven, maar naar een situatie met 50% onderaanbod?

Markten hebben geen streven, en voor aanbiedende marktpartijen is marktevenwicht kut. Het is de aanloop naar marktevenwicht waarin er goed geld verdiend wordt, bij evenwicht is het sappelen voor minimale marges.

quote:

Dus als we de vertaling naar de woningmarkt zouden maken, dan neem je aan dat er op dit moment dubbel zoveel woningen zijn ten opzichte van een situatie waarbij de macht bij de verhuurder ligt? Hoe komt het dan dat alle andere Europese landen met veel en veel minder corporatiewoningen toekunnen dan de Nederlandse markt?

Voor een verhuurder is het prettig als de vraag heel veel groter is dan het aanbod, die heeft liever 2 gezinnen in een eengezinswoning dan 1, want dan kan die van meer inkomens geld vragen. Mensen zeggen toch niet 'nou, dan ga ik wel onder de brug slapen'. Hoe het in het buitenland is geregeld weet ik niet.

quote:

De maximale huurprijs is iets anders dan de huidige huurinkomsten die corporatiehuurders betalen, scheefwoners en doelgroepbewoners tezamen. Momenteel heffen de meeste corporaties een huur die tot de 70% ligt van de maximaal redelijke huur. Zij voelen zich door maatregelen, zoals de verhuurdersheffing, genoodzaakt dit percentage op te hogen, maar we zitten nog steeds niet aan het puntenmaximum. Dit puntenmaximum is er slechts voor woningen tot 140 WWS-punten, terwijl het gemiddelde WWS-punten voor corporaties 142 punten is. De gemiddelde huur is 470 euro per maand (Aedes). Uit de circulaire kun je concluderen dat de gemiddelde contracthuur voor een corporatiewoning dus 250 euro ONDER de maximaal redelijke huur ligt. Dit is nogal wat concurrentie voor de, door jou genoemde, marktpartijen met hun maxima.

Het beleid is tegenwoordig is doorgaans 90% van de maximale huurprijs. Ze verhuren ook in de vrije sector, met veel meer punten, terwijl de puntenberekening ook nogal naar boven is aangepast, o.a. door goede energielabels, beschermde stadsgezichten en woonomgevingspunten. Veel huizen worden bij vertrek van de oude huurder ook ineens veel duurder verhuurd, omdat de oude bewoner nog kon profiteren van een lagere beginprijs. Ook komen veel van hun huurders in betalingsproblemen wanneer ze op 90% van de maximale prijs voor een tochtig hok gaan zitten, omdat die huurders dan met de energiekosten erbij teveel kwijt zijn. De maximaal redelijke huurprijs is lang niet altijd haalbaar voor de minima, en die huisvesten ze ook.

Die cijfers hebben dus nogal een historische component, en zijn niet representatief voor wat de WBV's nu doen.

quote:

De overheid stimuleerde inderdaad banken om geld binnenlands uit te lenen. Zouden banken minder hypotheken of lagere hypotheken verstrekken doordat de betaalbaarheid van koopwoningen in het geding zou zijn, dan zouden ze op de internationale markten meer geld hebben om mee te gokken. Je neemt namelijk abusievelijk aan dat het kapitaal dat een bank moet aanhouden voor hypotheken negatief is (m.a.w. dat ze geld vrijmaken door hypotheken te verstrekken). Dit is onjuist in 1980 en onjuist in 2009, vanaf wanneer het voor banken onaantrekkelijk werd om kapitaal voor hypotheken aan te houden.

Maar ze hebben wel die maandelijkse rente-inkomsten, lekker vast, lekker voorzienbaar, en over lekker lange tijd. En die zijn veel hoger dankzij de HRA, een sigaar uit andermans doos dus, want dat geld moet wel linksom of rechtsom opgehoest door mensen die wel arbeid leveren.

quote:

Daarnaast zijn corporatiewoningen gewoonweg beneden de kostprijs geproduceerd. De grond was goedkoper, de leningen voor corporaties waren goedkoper en de huurders worden of werden gesteund in hun maandlasten, waardoor corporaties woongenot konden aanbieden beneden de kostprijs.

Dat is niet echt een kostprijs, de overheid is zo bepalend in die markt en speculanten spelen ook nog een vervelende rol. Ook daarin schiet de overheid totaal langs wat het doel zou moeten zijn, nl. de welvaart van de Nederlanders vergroten door ze veel koopkracht over te laten houden nadat de vaste lasten van een leuke woning zijn betaald.

quote:

Dat voordeel ten gunste laten vallen van het toevallige individu dat fortuinlijk genoeg was om een contract te sluiten ten tijde van een laag inkomen en daar tot ver na zijn inkomensstijging van te laten profiteren, lijkt me een asymmetrische en onwenselijke ombuiging. In koopwoning-termen; vergelijkbaar met iemand z'n leven lang maximale HRA verstrekken omdat hij ooit een hoge lening heeft afgesloten.

Nee, het is eerder vergelijkbaar met mensen extra geld laten ophoesten omdat ze hun woning ooit goedkoop gekocht hadden. Je hebt een inkomen van een ton per jaar en maar een hypotheek van 2 ton, een scheeflener ben je! Wie denk je wel niet dat je bent om de banken het brood uit de mond te stoten, je moet in een huis van 4 ton gaan wonen, want je kunt het betalen immers. Het is net zo goed onzin om te doen alsof er iets raars gebeurt wanneer mensen hun inkomen zien stijgen, dat was best voorzienbaar bij het aangaan van het huurcontract, daar is niks fortuinlijks aan. Bovendien wonen ze wel in een klein en karig huis en is kopen van iets vergelijkbaars veel en veel goedkoper. Het is niet zo dat er geen prikkel is om te verhuizen bij een hoger inkomen. Maar velen willen of kunnen niet of nog niet kopen, hebben geen zin in een verhuizing of hebben het op hun woonplek goed naar hun zin gemaakt. Een huis is nou eenmaal meer dan een optelling van m2's en voorzieningen tegen een bepaalde prijs.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 12:40 schreef Weltschmerz het volgende:

Een vrije markt in grond, hoe moet ik me dat voorstellen? Dat als er meer vraag naar grond komt de prijs stijgt en er dus grond bijgemaakt wordt?

Je bent een schatje
Als ik een 100 hectare grond heb, mag ik daar huizen op bouwen en die verhuren/verkopen

quote:

Op dinsdag 22 september 2015 20:46 schreef LXIV het volgende:
In het dorp hier naast staan huizen te koop voor 165.000 euro die aan huur 700 euro doen. Koop je zo'n huis, dan betaal je inclusief aflossing en rente zo'n 220.000 euro over 30 jaar en dan is het huis van jou. Al ga je uit van een zeer beperkte stijging in de huizenprijs (volgt de inflatie) dan kom je nog op een waarde in 2045 van zo'n 250.000 euro uit.
Dan heb je effectief dus gewoon gratis gewoond. Ofwel, je hebt op het laatst meer geld dan je er in totaal in hebt gestopt. Over een periode van 30 jaar is dat bijna geen gok maar een zekerheid!

Als je kunt kopen zou ik het ook doen. De combinatie van lage huizenprijzen, zeer lage hypotheekrente en gunstige fiscale voorwaarden (HRA, overdrachtsbelasting, schenkingsvrijstelling) die we nu hebben zie je echt nooit meer terug!

De waarde van je huis blijft slechts gelijk als je constant onderhoud pleegt. Zonder die investeringen is je huis nauwelijks iets waard.

En dan betaal je ook nog belasting over de waarde van je huis.

quote:

Op vrijdag 25 september 2015 13:42 schreef Weltschmerz het volgende:

[..]

Markten hebben geen streven, en voor aanbiedende marktpartijen is marktevenwicht kut. Het is de aanloop naar marktevenwicht waarin er goed geld verdiend wordt, bij evenwicht is het sappelen voor minimale marges.

Deze goede verdiensten zullen echter zorgen voor meer aanbiedende partijen.
Immers, als een partij geld kan verdienen met de bouw van huisjes, dan is er vast wel een andere partij die denkt dat hij het ook kan - voor een paar euro "winst" minder. Met andere woorden, die aanloopfase zal van korte duur zijn en gedurende de maturiteitsfase (niet voor niets het langst) is er een marktevenwicht.

quote:

Voor een verhuurder is het prettig als de vraag heel veel groter is dan het aanbod, die heeft liever 2 gezinnen in een eengezinswoning dan 1, want dan kan die van meer inkomens geld vragen. Mensen zeggen toch niet 'nou, dan ga ik wel onder de brug slapen'. Hoe het in het buitenland is geregeld weet ik niet.

In het buitenland zien private partijen ook dat een verhuurder twee gezinnen kan huisvesten voor de prijs van één en elk van die gezinnen een flinke hoeveelheid geld overheeft om wat meer privacy en comfort te krijgen. Aangezien het in geen enkel land lukt om met één verhuurder een monopoliepositie te krijgen, anders dan in de softwareindustrie, zullen nieuwe verhuurders dus in deze aantrekkelijke markt stappen om extra eengezinswoningen aan te bieden.

quote:

Het beleid is tegenwoordig is doorgaans 90% van de maximale huurprijs. Ze verhuren ook in de vrije sector, met veel meer punten, terwijl de puntenberekening ook nogal naar boven is aangepast, o.a. door goede energielabels, beschermde stadsgezichten en woonomgevingspunten. Veel huizen worden bij vertrek van de oude huurder ook ineens veel duurder verhuurd, omdat de oude bewoner nog kon profiteren van een lagere beginprijs. Ook komen veel van hun huurders in betalingsproblemen wanneer ze op 90% van de maximale prijs voor een tochtig hok gaan zitten, omdat die huurders dan met de energiekosten erbij teveel kwijt zijn. De maximaal redelijke huurprijs is lang niet altijd haalbaar voor de minima, en die huisvesten ze ook.

Die cijfers hebben dus nogal een historische component, en zijn niet representatief voor wat de WBV's nu doen

Je gaf net aan huisvesting niet te zien als een variant op de bijstand en nu gebruik je juist minima als stok om de maximaal redelijke huur te beperken. Voor discussies zoals dit maakt het dilemma wat vals, want je kan het naar je toerekenen zoals het je uitkomt. Ja, oude huurders (oud met name in contract) betalen een lagere huur dan jongere huurders. Ja, sommige sociale huurwoningen kennen forse energiekosten. Maar dit wil niet zeggen dat beide aspecten het legitimeren om zoveel minder dan de maximaal redelijke huur als gemiddelde huur te rekenen. Zoals je uit mijn bronnen kon opmaken is de huur gemiddeld 470 euro contracthuur bij 720 euro redelijke huur geen beetje er onder. Als je kritiek hebt op de maximaal redelijke huur, dan kan dat, maar het is in elk geval onder de markthuur (anders zouden woningen boven de 140 WWS-punten niet boven hun maximaal redelijke huur verhuurd worden) en dus onder de woonlasten die een middeninkomen heeft, voor een kwalitatief vergelijkbaar product. Iemand die nu een sociale huurwoning kan betrekken voor de maximaal redelijke huur is in veel gevallen voordeliger uit dan iemand die in de vrije sector moet huren, dus het "voordeel" is er nog steeds. Daarnaast neemt je huurtoeslag ook toe bij een hogere kale huur, stijgt je huur van 470 euro naar 720, dan krijg je de helft retour in de vorm van een hogere huurtoeslag als je bij de minima hoort.

quote:

Maar ze hebben wel die maandelijkse rente-inkomsten, lekker vast, lekker voorzienbaar, en over lekker lange tijd. En die zijn veel hoger dankzij de HRA, een sigaar uit andermans doos dus, want dat geld moet wel linksom of rechtsom opgehoest door mensen die wel arbeid leveren.

De mensen die koopwoningen bezitten krijgen inderdaad ten dele hun loonbelasting terug in de vorm van de HRA. Voor huurders van sociale huurwoningen is het in vrijwel alle gevallen zo dat ze geld terugkrijgen uit andermans portemonnee, namelijk de mensen die loonbelasting betalen en zo andermans woonlasten dekken. Hetzij in grondkosten (100 euro p/m2 voor sociale huur, 300 euro p/m2 voor koop of vrije sector), hetzij in huurtoeslag, hetzij in historische bijdragen vanuit gemeentefondsen, hetzij in WSW-garanties.

Het klinkt ongetwijfeld aantrekkelijk om 2,30% renteinkomsten te trekken op je investering, maar dit is voor bankenbegrippen natuurlijk een laag rendement. Ook een rendement dat niet langer als risicovrij wordt gezien, zeker niet voor woningen boven de NHG-grens of met een LTV > 80%. Ik zou liever mijn geld uitlenen aan een woningverhuurder die met 20% vreemd vermogen mij kan garanderen 5% rendement te behalen, dan aan een individu die 80% vreemd vermogen wil voor 2,30% rente.

quote:

Dat is niet echt een kostprijs, de overheid is zo bepalend in die markt en speculanten spelen ook nog een vervelende rol. Ook daarin schiet de overheid totaal langs wat het doel zou moeten zijn, nl. de welvaart van de Nederlanders vergroten door ze veel koopkracht over te laten houden nadat de vaste lasten van een leuke woning zijn betaald.

De Nederlander heeft niet als doel zoveel mogelijk koopkracht over te houden na aftrek van zijn vaste lasten. Heeft de Nederlander meer te besteden, dan kijkt hij in een flink aantal gevallen ook naar aantrekkelijker woningen. Een hoop mensen ontlenen nu eenmaal veel waarde aan hun woning, als ze overdag de hele dag op kantoor zitten willen ze 's avonds tot rust komen in hun eigen huis. Geef alle Nederlanders 5% meer koopkracht en onherroepelijk zullen de woonlasten (nominaal) stijgen.

quote:

Nee, het is eerder vergelijkbaar met mensen extra geld laten ophoesten omdat ze hun woning ooit goedkoop gekocht hadden. Je hebt een inkomen van een ton per jaar en maar een hypotheek van 2 ton, een scheeflener ben je! Wie denk je wel niet dat je bent om de banken het brood uit de mond te stoten, je moet in een huis van 4 ton gaan wonen, want je kunt het betalen immers. Het is net zo goed onzin om te doen alsof er iets raars gebeurt wanneer mensen hun inkomen zien stijgen, dat was best voorzienbaar bij het aangaan van het huurcontract, daar is niks fortuinlijks aan. Bovendien wonen ze wel in een klein en karig huis en is kopen van iets vergelijkbaars veel en veel goedkoper. Het is niet zo dat er geen prikkel is om te verhuizen bij een hoger inkomen. Maar velen willen of kunnen niet of nog niet kopen, hebben geen zin in een verhuizing of hebben het op hun woonplek goed naar hun zin gemaakt. Een huis is nou eenmaal meer dan een optelling van m2's en voorzieningen tegen een bepaalde prijs.

Als jij je hypotheek van 2 ton hebt afbetaald in Nederland, krijg je geen HRA meer en mag je EWF gaan betalen. Kopen van iets vergelijkbaars is goedkoper? Ik wens je veel succes om voor sociale woningbouwkwaliteit in Amsterdam een hypotheek te zoeken die 400 euro aan vaste lasten kent.
Je mag erfpacht gaan betalen, OZB en opdraaien voor het onderhoud voor de prijs waar je in Zuidoost een garagebox voor koopt. En als er geen prikkel zou zijn om te verhuizen, dan zou scheefwonen geen probleem zijn, maar een verzinsel en geen 675.000 huishoudens betreffen.

quote:

Op woensdag 23 september 2015 12:28 schreef Weltschmerz het volgende:
Het hele huisvestingsbeleid is erop gericht om zoveel mogelijk geld te verplaatsen van arbeid (de huur of hypotheeklasten afdragende burger) naar kapitaal (de bank of huisjesmelker). Geld verplaatsen van zij die werken naar hen die bezitten. Een enorme knalsigaar uit eigen doos erbij, zoals de HRA of de huurtoeslag, en mensen zijn er nog blij mee ook.

QFT