Verhuizen van A tot Z

quote:

Op zondag 19 juni 2016 12:53 schreef Thinkk-Pinkk het volgende:
Niet bang dat de terug gekeerde werkplaats in de woonkamer kopers afschrikt?

Niet zoals het er nu uit ziet, alles staat gewoon netjes in kratten in de kast tegen de muur. En we hebben niet echt een andere optie. Mensen kunnen op de foto's zien hoe het uit zou kunnen zien. We hebben nog niet van de makelaar gehoord dat mensen er niet doorheen kunnen kijken. Het ziet er gewoon ruimtelijk uit nu gelukkig.

Op dit moment ziet de werkplaats er zo uit.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op zondag 19 juni 2016 19:48 schreef laziness het volgende:

[..]

Lijkt me de lens van de fotograaf want op de foto van LS zelf oogt het ook niet zo groot en die is vanaf dezelfde plek genomen.

Klopt. Verder zijn er trouwens weinig foto's genomen waarop zulke vertekeningen te zien zijn. We hadden een prima fotograaf.

quote:

Op zondag 19 juni 2016 16:23 schreef Tink89 het volgende:
Komt wel goed schatje!

Jullie huis ziet er btw wel echt bizar veel groter uit zonder de werkplek. Of vertekent de foto zo ontzettend? Ik heb het in het echt incl. complete werkplek gezien natuurlijk....

We hebben trouwens ook helemaal geen kleine woonkamer. Hij stond alleen heel, heel vol met zooi van J. Vooral toen jij hier was volgens mij.

quote:

Op maandag 20 juni 2016 10:12 schreef bsure het volgende:
Ik vind het altijd supertof om te zien hoe mooie foto's er gemaakt kunnen worden! Top werk trouwens ook van jullie!

Ik hoop werkelijk nooit zoiets meer mee te hoeven maken. Al dat achterstallig onderhoud is natuurlijk allemaal onze eigen schuld (en deels omstandigheden) maar wat een enorme klus. En dat allemaal voor een ander

Ja, inderdaad. Bij dit huis is het ook extra belangrijk dat het er goed uit ziet omdat er zo veel soortgelijks te koop staat.

Gisteren hebben we weer een bezichtiging gehad. Een jong stel. Ze denken er over na.
Maandag is er nog een andere bezichtiging gepland.

Het huis van onze buren 2 huizen verder is verkocht onder voorbehoud. De huizen hier in de straat zijn allemaal heel verschillend aan de binnenkant maar dit huis is ongeveer gelijk aan dat van ons. Het stond wel voor 10.000 euro meer te koop dan dat van ons. Eens kijken of we kunnen vissen naar de verkoopprijs. We zagen pas dat er een bouwkundig onderzoek werd uitgevoerd dus we hadden dit vermoeden al.

Samenvatting: het gaat allemaal door met het huis

Ik had de laatste tijd even geen zin om dit allemaal te posten. Veel onduidelijkheden. En we gingen steeds meer twijfelen of dit uberhaupt wel doorging allemaal... Wat een stress

Lang verhaal:
Omdat de eigenaar had gezegd dat er een kolen- en petroleumhandel had gezeten in de schuur wilden we een bodemonderzoek. Achteraf bleek dat dat bedrijf helemaal niet op ons terrein zat maar op het terrein van de de achterburen. Dit is ook geërfd door de huidige eigenaar, beide kavels waren van zijn ooms en tantes. Dus als hij duidelijk was geweest hadden we helemaal geen bodemonderzoek uit laten voeren

Bij een bodemonderzoek wordt de bodem onderzocht op verontreiniging. Verontreiniging is ernstig wanneer er meer dan 25m³ zwaar is verontreinigd, dan geldt er saneringsplicht. Dat was dus ook de grens voor de ontbindende voorwaarden voor beide partijen in het voorlopig koopcontract.

Goed, zo'n bodemonderzoek dus. Dat begon op 21 april met een verkennend onderzoek van 8 boringen op diverse plaatsen op het terrein (diepte tussen 0,5m en 1,5m). Op 1 plaats is ook het grondwater gepeild tot 3,7 meter onder maaiveld. Resultaat: niets aan de hand met het grondwater maar de boringen zagen er allemaal 'zwak puinhoudend' uit. Nader onderzoek is nodig, de boel moet naar een lab gestuurd worden.

Na zo'n labanalyse krijg je zulke teksten:
- In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan barium aangetroffen. Aangenomen
wordt dat de licht verhoogde concentratie aan barium een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde
betreft.
- In de bovengrond, ter plaatse van boring 5, zijn sterk verhoogde gehalten aan lood en zink
aangetroffen; evenals een matig verhoogd gehalte aan PAK en licht verhoogde gehalten aan
cadmium, kobalt, koper, kwik en nikkel.
- In de bovengrond, ter plaatse van boring 6, is een matig verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen; evenals licht verhoogde gehalten aan cadmium, kobalt, koper, kwik, lood en zink.

Etc. Dat ging per boorpunt zo nog even door. Conclusie: boorpunt 5 lijkt problematisch op gebied van lood en zink. Er is aanvullend onderzoek nodig.

Er zijn toen rond boorput 5 nog 11 boringen op 1 meter diepte gedaan. Die zijn geanalyseerd. Er volgde weer een heel verhaal met scheikundige termen en interventiewaarden en zulks. Naar aanleiding van de analyses van die 11 boringen, heeft men kunnen bepalen waar en hoe groot het verontreinigde gebied is:
Het totale volume sterk verontreinigde grond bedraagt circa 80 m2 x 0,5 m = circa 40 m3. Een
situatieschets met de grondverontreiniging is opgenomen in bijlage 4. Redelijkerwijs kan gesteld
worden dat de grondverontreiniging voor 1987 veroorzaakt is. Op basis van de aangetroffen mate en
omvang van de grondverontreiniging kan worden gesteld dat er sprake is van een ‘ernstig geval van
bodemverontreiniging (het geval indien een interventiewaarde overschreden wordt in minimaal 25
m3 grond of 100 m3 grondwater). Derhalve is er sprake van saneringsplicht.


Op 24 juni kregen we het uiteindelijke rapport. Dit alles heeft dus ruim 2 maanden geduurd. En meer dan 3000 euro gekost, dat wordt gedeeld met de verkoper.
De offerte voor de saneringswerkzaamheden die bij het rapport zat, bedraagt 16.000 euro... De meeste kosten bedragen allerlei milieukundige aspecten. Want in principe komt het neer op 1 dag afgraven en 1 dag zand neergooien. Voor zover ik kon zien, kwam de offerte trouwens niet onnodig hoog uit ofzo. De kosten zagen er wel plausibel uit.

Maar leuk, zo'n saneringsplicht. Want wat betekent dat nou? Voor zover wij begrepen moet de eigenaar van het huis het melden aan de gemeente als er meer dan 25 kuub ernstige verontreiniging is. Maar wat dan? Is er een termijn ofzo?
We hebben gebeld met het saneringsbedrijf en die kon ons het volgende vertellen: er is in ons geval geen verspreidingsgevaar. De verontreiniging zit in het slib en blijft daar gewoon zitten. Er is geen gevaar voor mens, dier of plant. We blijven onder een bepaalde kritieke waarde en daardoor is er geen urgentie. Bij urgentie is er saneringsplicht binnen 4 jaar, nu is er voor ons geen termijn.
Daarbij komt, we hoeven helemaal niet alles af te laten graven. We kunnen best een deel afgraven. Of op een deel een pad aanleggen. Of een fundering maken voor een dierenverblijf. Dat is allemaal geen enkel probleem. Het enige is, zodra we iets gaan doen met dat stuk grond, krijgen we met milieurapportages en -keuringen te maken.

Wat ons betreft blijft die grond daar nog wel even liggen. Eerst maken we het huis bewoonbaar en dan pakken we de tuin in een keer aan. We kijken eens een paar seizoenen hoeveel last/profijt we van de diverse bomen hebben. Waar we een terras willen enzo. Dan maken we een groot tuinplan, sparen ons het ongans en laten delen saneren die gesaneerd moeten worden. Op dit moment is het hele terrein schots en scheef. Het is vrij nutteloos om 80 vierkante meter die we toch niet gaan gebruiken aan te pakken en de rest niet.

Maar goed, dit was allemaal vooruitlopend op alles want we hadden nog niets van de verkoper gehoord. En zijn kavel is nu minder waard, die kosten gaan wij natuurlijk niet dragen. Mijn vriend wilde dat er 16.000 van de prijs af ging. Ik vond dat niet zo realistisch aangezien die kosten niet perse gemaakt hoeven te worden. Nou ja, we zouden wel zien waar de onderhandelingen zouden eindigen.

Afgelopen donderdagavond, na een week wachten , het verlossende telefoontje van de aankoopmakelaar: de verkoper wil verkopen voor 16.000 minder als wij de sanering al dan niet voor onze rekening nemen Gelijk akkoord gegeven. Dus zoals het er nu uitziet kunnen we nog steeds op 15 juli tekenen!

quote:

Op woensdag 22 juni 2016 10:24 schreef Tink89 het volgende:

[..]

Als de overdracht geweest is, kun je de verkoopprijs bij het Kadaster opvragen.

We hebben het gewoon gevraagd Huis stond te koop voor 135.000, koper bood 130.000. Hij wilde er op 1 augustus al in dus de buren moeten huren. Verkoopprijs is 132.000 geworden. Heel hoopvol voor ons

[ Bericht 0% gewijzigd door Lucky_Strike op 03-07-2016 12:21:46 ]

Het hele hypothecaire gebeuren verdient ook nog wel een update.

We zouden mee kunnen draaien in een pilot voor ondernemers van Woonfonds waarbij de afgelopen jaren niet gemiddeld zouden worden maar gewogen gemiddeld. Zo zou 2013 1x tellen, 2014 2x en 2015 3x. Interessant, want doordat we afscheid hebben genomen van onze zakenpartner en kantoorpand is 2015 (en 2016) een topjaar.

Bij de hypotheekadviseur bleek dat bij deze pilot een rente van 4.3% gold bij 10 jaar vast en het was standaard zonder NHG. Het huis dat we willen is spotgoedkoop dus we kunnen het ook wel met een normaal gemiddelde qua jaarcijfers af. Laat maar zitten Woonfonds

Uiteindelijk zijn we bij Florius uitgekomen. Een groot deel lineair voor 1.98% en een kleiner deel aflossingsvrij tegen 2,08%, beide 10 jaar vast. Een bouwdepot van 30.000 euro.

Nou ja, de stukken aanleveren. Hele lijst natuurlijk. Ineens bleken we een BKR-registratie te hebben Natuurlijk kan je daar niet inloggen met DigID ofzo maar moet je het ophalen bij het postkantoor na 10 dagen. Het bleek de zakelijke lease-auto te zijn. Die is in september afbetaald dus dat is geen probleem.
We hebben 2 zakelijke en 1 privé creditcards, alleen de privékaart was een probleem. Niet zo logisch wat mij betreft maar wel makkelijk.

Toen de taxatie. 2 Stuks, 1 voor en 1 na verbouwing. Allebei geen probleem. De taxateuse heeft op papier netjes de gewenste waarden aangehouden maar gaf aan de telefoon aan de adviseur door dat het huis na onze verbouwingsplannen heel wat meer waard gaat worden.

Na een paar weken leek alles rond. Maar blijkbaar zijn er twee beoordelaars van zo'n hypotheekaanvraag. De eerste had het goedgekeurd maar de tweede besloot om 13.000 euro minder te willen verstrekken vanwege de bijtelling van de leaseauto. Kut. Geen ramp maar niet leuk natuurlijk.
De tweede beoordelaar wilde ook wachten op de uitslag van het bodemonderzoek want daar had de taxateuse melding van gemaakt in haar rapport.

Goed. Inmiddels wordt de koopprijs dus 16.000 minder. Wat ons betreft gaat het bouwdepot dan met 16.000 omhoog. Maar dan willen we die 16.000 niet aan de sanering besteden maar aan andere werkzaamheden. De werkzaamheden die al gepland waren in het originele bouwdepot, voor zij dat verlaagden.
Volgens onze adviseur gaat Florius daar gegarandeerd niet mee akkoord, zij zullen willen dat dat deel van het bouwdepot wel naar de sanering gaat omdat het rapport van het bodemonderzoeksbureau natuurlijk enger klinkt dan het daadwerkelijk is.
Dus we hebben dat bureau opdracht gegeven om een nieuw rapportje op te maken voor ons waarin staat dat er helemaal geen haast is. Dat wordt morgen verwacht.

quote:

Op zondag 3 juli 2016 13:04 schreef AnneX het volgende:
Helder

Uit ervaring weet ik, dat na 10 jaar een dergelijk topic verhelderend "werkt" bij teruglezen.
Er zijn zo veel details, die blijkbaar vervagen...

Ik schrijf dit ook zeker niet alleen op ter vermaak van anderen AX

Toch, ondanks al het gedoe vind ik het wel heel erg leerzaam allemaal. Ik geniet er daardoor wel van.

Even wat crossposts:

quote:

Op vrijdag 8 juli 2016 10:30 schreef Lucky_Strike het volgende:
Ik zit helemaal te trillen....

Gisterenavond kregen we een telefoontje van de financieel adviseur. De hypotheekverstrekker had het dossier ingetrokken, ze wilden dat er eerst gesaneerd werd voor de overdracht. Dus het hele feest ging in eens niet door

Vanochtend heeft de financieel adviseur nog eens gebeld en uitleg gegeven bij de bodemproblemen. Nu willen ze de hypotheek wel verstrekken maar alleen als we het geld daarvoor in depot zetten. Niet ideaal want dan moeten we binnen 1,5 jaar saneren en dat past niet binnen ons plan maar vooruit dan maar. Het is niet anders. Beter wel een droomhuis dan geen droomhuis tenslotte!

Shakerdeshake....

quote:

Op vrijdag 8 juli 2016 10:31 schreef minilot het volgende:

[..]

Woah! Waaróm ging de hypotheekverstrekker niet akkoord met het plan dat jullie voor ogen hadden, weet je dat?

Het rapport van het bodemonderzoek sprak van ernstige verontreiniging en een saneringsplicht. Daar schrok de hypotheekbank blijkbaar zo van dat ze het dossier gelijk introkken.
Dat er geen enkel gevaar is voor mens, dier of plant en dat het niet zo erg is dat er uberhaupt geen termijn is voor de sanering, gingen ze even aan voorbij. Nou, dat is ze dus vanochtend duidelijk gemaakt.

Echter, het kavel is natuurlijk met vervuilde grond wel minder waard. Dat we er ook minder voor betalen is voor hen niet genoeg. Zij willen zeker weten dat het gesaneerd gaat worden. En dat garanderen ze door deze bouwdepoconstructie.

Ons plan was om de hele tuin over een paar jaar aan te pakken. Alles is verzakt, het gaat om ongeveer 1000-1100 vierkante meter, terwijl de vervuiling maar op 80 vierkante meter zit. Wij wilden het dus allemaal in 1 keer laten doen. Tegen die tijd weten we ook gelijk welke bomen we willen behouden of laten verwijderen. En waarom zou je in vredesnaam 80 m² laten opknappen terwijl je het helemaal nog niet gaat gebruiken omdat je nog 1000 m² ook onder handen moet nemen? Nou ja, dat moet nu dus wel gaan gebeuren, want dat bouwdepot is maar 1,5 jaar geldig. Maar goed, het is beter dan niets. We zien het volgend jaar wel hoor.

quote:

Op vrijdag 8 juli 2016 10:31 schreef fietsie het volgende:

[..]

En mag dat saneren in eigen beheer? Of moet daar een bedrijf voor worden aangetrokken die niet-realistische prijzen in rekening kan brengen?

Nee, zo iets mag zeker niet in eigen beheer. Deze vervuiling moet gemeld worden aan de gemeente en er moeten bergen met rapportages enzo gemaakt worden. Het moet begeleid worden door een milieudeskundige, en het afval moet op een speciale manier afgevoerd en verwerkt worden.

Echter, de offerte die er ligt is 15.600 euro. Volgens de bodemsaneerder is dat een worst case scenario. Dat is wel het bedrag van het depot en ook het bedrag dat in mindering gebracht is op de koopprijs. Er is zeker wel een kans dat we dat bedrag wat lager kunnen krijgen door de werkzaamheden anders uit te laten voeren. En we laten anderen ook offertes uitbrengen natuurlijk. Maar dat zien we dus volgend jaar wel weer.

Voorlopig gaan we morgen nog steeds klusbier kopen

De hypotheekverstrekker heeft nu 3 dingen nodig: de offerte voor de bodemsanering, een verklaring van de verkopend makelaar dat de verkoopprijs met de offerteprijs verlaagd wordt en een aanpassing van de planning voor het bouwdepot. Als het goed is, is dat binnen een uur geregeld en kunnen we vanmiddag bij de adviseur zitten om opnieuw te tekenen. Er wordt dan nog steeds volgende week vrijdag gepasseerd.