quote:
Op vrijdag 28 februari 2014 09:20 schreef Weltschmerz het volgende:[..]
Nee, de hele maatschappij. WBV's zijn er niet alleen voor hun huurders en potentiele huurders maar voor alle burgers. Dat betreft wijkverbetering, ze zouden een functie kunnen vervullen in de integratie, ze zijn onderdeel van het sociale vangnet zodat een risiconemende ondernemer altijd nog 3 hoog achter kan gaan wonen als het misgaat, ze doen aan energiebesparing. En ze zorgen dus voor lage woonlasten waardoor de loonkosten ook weer lager kunnen en ze maken het mogelijk dat je op een gewilde plek er ook nog aan leerkrachten, verplegers en dergelijke te komen is.
Ah, dus een woningcorporatie is een soort overheid, die er voor alle burgers is? Een nogal brede definitie van de taakstelling, want dan kunnen ze dus weer doorgaan met het bouwen van vrije sector woningen, het kopen van derivaten en boten om deze om te toveren naar hotels en restaurants... Althans, dat dachten ze in de jaren '90 en '00, totdat de markt begon te keren en woningcorporaties terug moesten naar hun kerntaak.
In mijn ogen is de verdeling simpel; de kerntaak van woningcorporaties is omschreven in hun missie en visie, vastgesteld door het ministerie en geborgd door het CFV. Ziekenhuizen zijn er immers ook niet voor gezonde mensen, ze hebben een openbare taak en die is onderdeel van de publieke functie, maar zijn er niet voor alle burgers. De pensioenfondsen en andere institutionele beleggers in onroerend goed zijn eveneensbezig om woningen energiezuiniger te maken, daar is niets verhevens of integraals aan.
quote:
Maar mijn punt is nou juist dat ze een prijsdrukkend effect op de woonlasten van iedereen zouden moeten hebben door de onderkant van de markt naar beneden te trekken, en zo de rest mee te trekken. Dan moeten dus de kunstmatige prijsopdrijvende factoren eruit, huurtoeslag, HRA, prikkels voor gemeenten tot hoge grondprijzen, en je moet af die van die harde sociale huurgrens. Als de particuliere markt moet concurreren met de WBV markt, dan moet het daar ook weer wat goedkoper, en dan wordt huren ook weer concurrent van kopen, zodat de sociale woningbouw indirect ook een prijsdrukkend effect heeft.
Waarom zie je die taak weggelegd voor de sociale woningbouw? Als een soort rentmeester de marktprijzen bepalen door onder het marktniveau woningen te verstrekken lijkt me niet bevorderlijk voor de situatie op de woningmarkt. Je doet zo net alsof een land zonder woningcorporaties gigantische prijsbubbles kennen en de individuele huizenverkopers en verhuurders vele duizenden euro's kunnen vragen voor een bezemkast.
We hoeven maar naar andere Europese landen met een kleinere sociale huursector te kijken om te zien dat deze vlieger niet opgaat.
quote:
Er staan er aardig wat onder water ja, in die zogenaamde markteconomie van je. De woningmarkt is nou eenmaal van alle kanten gereguleerd en beinvloed, dat moet ook want land wordt niet bijgemaakt dus in die zin kan het nooit een vrije markt zijn. Het is altijd een verdelingsmarkt. Het is een markt binnen kaders, en door die kaders goed te zetten zorg je dat die goed functioneert, en WBV's zijn onderdeel van dat kader.
Dat het een verdelingsmarkt is, wil niet zeggen dat het niet vrij is.
Dan zou een diamantenmarkt of een grondstoffenmarkt ook onvrij zijn, puur omdat we met een voorraadmarkt te maken hebben. Voorlopig is de Nederlandse huizenmarkt geen zero-sum; stijgt de vraag, dan neemt het aanbod toe, ook van nieuwbouw.
quote:
Onnodige verplaatsingen tegengaan lijkt mij ook zinnig. Die zijn slecht voor andere weggebruikers, zijn per definitie inefficient, het kost iedereen weer uren van hun leven waarin ze niet productief zijn en ook niet genieten en moet je weer extra infrastructuur aanleggen.
Die houdt het huidige systeem toch in stand? Amsterdam verstrekt ca. 40.000 bijstandsuitkeringen, waarvan een flink deel langdurig, juist op de plek waar de mensen naar toe willen om te werken (en te studeren en te recreeren). Dit zijn, even heel gemakkelijk gezegd, mensen met weinig verplaatsingsbehoeften. Als we de helft daarvan op een andere plek weten te krijgen en de woningen die vrijkomen gebruiken voor de huidige forensen, mensen zoals leerkrachten, politie-agenten, loodgieters en ICT'ers, die nu in Amsterdam geen woonruimte vinden doordat de koopprijzen te hoog liggen en de vrije sector huur te klein is, heb je dus minder verplaatsingen. 20.000 minder forensen, dus een hele verademing op de A10 en de bijstandsgerechtigden en andere inactieven die nu op de plekken zitten waar juist gewerkt wordt kunnen ook prima op hun bankje zitten in Osdorp, Amstelveen en Amsterdam-Zuidoost.
quote:
Het valt misschien samen met het VVD-beleid om de werkloosheid zo hoog mogelijk op te schroeven, maar dat kader erken ik dus ook niet. Linksom of rechtsom, als je als veelverdienende of hardgraaiende Nederlander in een grachtenpand wil wonen én goede leerkrachten voor je kinderen wilt zul je moeten zorgen dat het aantrekkelijk is voor die leerkrachten om daar te werken. Als die dan ook mee moeten in de ratrace en zoveel mogelijk geld moeten verdienen om te wonen zoals ze willen dan gaan die toch lekker de financiele sector, de IT of de marketing in? Daar hebben we een paar jaar geleden de eerste symptomen al van gezien.
Op dit punt zitten we op een lijn; we moeten Amsterdam (en elke Nederlandse stadseconomie) sterker maken door het vestigingsklimaat voor kenniswerkers en ondersteunende werknemers te verbeteren. Dat betekent dus een aantrekkelijke plek voor mensen met een middeninkomen om er te gaan wonen en hun bijdrage te leveren aan de regionale economie. Die mogelijkheid is er nu niet, doordat de gemeente Amsterdam 60% van de binnenstad een no-go area maakt voor mensen met een baan.
De top en het Zuidas personeel komt vanzelf wel aan een woning. Die wonen in het keurige Oud-Zuid en daar hoeven we ons niet zo druk over te maken. Het gaat eerder om andere gebieden met een kleine reistijd naar het stadshart, daar kom je zonder een lange wachttijd en een laag inkomen niet tussen. Een leerkracht die in de provincie voor docent heeft gestudeerd en op zijn/haar 24e naar de stad komt, heeft dus nooit een woning voordat hij of zij aan kinderen wil beginnen. Zonde en een gemiste kans.
quote:
Je vergeet dat die sociale woningbouw meestal niet zo ruim is, en een stuk duurder is, en studenten meestal goedkoper wonen. Verder vind ik winstgevendheid niet zo heel interessant, de een zijn winst is de ander zijn verlies, pappie en mammie in een of ander dorp meestal. Huisjesmelken is nou niet een economische activiteit die de samenleving echt iets oplevert.
Interessant; volgens mij is het aanbieden van huurwoningen namelijk wel iets waar de samenleving iets aan heeft. Je kan het huisjesmelken noemen, maar wat dacht je van landen waar het onmogelijk is om te huren en uberhaupt op kamers te gaan? Grote delen van Zuid-Europa kennen amper huurwoningen, laat staan sociale. Heb je de pech dat je ouders in Sardinie wonen, dan kan je het wel op je buik schrijven om in Milaan te gaan studeren. In Nederland hebben we, mede dankzij die verderfelijke huisjesmelkers, de mogelijkheid om voor elk kind uit een onbeduidend dorpje in Limburg of Friesland een kamer te vinden in de Randstad. Iets waar veel studenten graag een lieve duit voor over hebben.
quote:
Het gaat niet om het vastgeroest zitten, het gaat om het weg moeten omdat je met een bepaalde baan, zeg verpleegkundige, niet meer in dezelfde stad kunt wonen terwijl dat daarvoor wel kon voor verpleegkundige. Dat lijkt mij welvaartsachteruitgang. Dan kun je stellen dat die verpleegkundige ook maar met andermans geld had moeten gokken of zo, dan kon ze daar wel wonen, maar dan misken je dat in een samenleving het een niet kan zonder het ander, (andersom in dit voorbeeld wel overigens).
Voorheen kon je als gezin rondkomen met 1 inkomen, nu moet je inderdaad naar een 1,5-2 verdienersmodel.
Dat kan je jammer vinden, maar die emancipatie zorgt wel weer voor een hoop andere voordelen, zoals de zelfstandigheid van de vrouw.
quote:
Dat was de prijs neem ik aan. Om te bouwen zal het omgerekend en met inflatiecorrectie niet meer dan een ton gekost hebben. Wat is nou precies de logica erachter om met een fictieve prijsbepaling te komen alsof die woning op de markt was? Welke waarde heeft de WBV toegevoegd en waarom zou die die ten gelde moeten maken? Je doet nu alsof het een vastgoedspeculant is.
Omdat de woningcorporatie acteert in een samenleving waarbij de marktwaarde van de woning domineert. Dat is handig, want zo kan je de kwaliteiten van de woningcorporatie inzichtelijk maken en benchen. Een historische kostprijs klinkt misschien veilig en conservatief als methode om de waarde van een object te meten, maar daar heb je in praktijk geen klap aan. Wat weet je als een woningcorporatie in 1960 ca. fl. 80.000 aan een woning uitgeeft? Geen klap. In de huidige markt bouwen corporaties geen woningen meer om tot in het eind der tijden te exploiteren, op een gegeven moment wordt er overgegaan op uitponden en dan moet je dus de marktprijs weten.
Taxeer je een corporatie dus op marktwaarde in plaats van historische kostprijs, dan zie je hoe goed deze corporatie het doet in vergelijking met zijn peers en de markt. Heeft een corporatie in 2008 voor 600 miljoen aan woningen en in 2013 voor 450 miljoen, dan heeft dat impact op de leningen die er op het bezit rusten en moet de corporatie dus nagaan of de solvabiliteit niet onverantwoord gedaald is.
Het is geen vastgoedspeculant, er kunnen wel degelijk onrendabele kosten worden gemaakt, maar je moet het wel in het kader plaatsen en dus kijken wat een woning doet in de verkoop, in de portefeuille van een andere verhuurder en in de huidige staat.
Power is a lot like real estate, it's all about location, location, location.
The closer you are to the source, the higher your property value.