Huizenmarkttopic #196: de HRA voor scheefleners blijft in stand.

Even een vraagje tussendoor: met wat voor inkomen bepalen ze eigenlijk of je wel of niet scheefwoner bent? Belastbaar inkomen, netto inkomen?

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 18:32 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Bruto verzamelinkomen...

Thanks, maar is dat niet raar? Waarom kijken ze niet naar wat je daadwerkelijk te besteden hebt, dus je nettoinkomen?

Dus nu worden er al leaseregelingen bij gehaald om iets te bewijzen? Strohalmen jongens

Nog een vraagje over die nieuwe hra-regel: stel, je hebt sinds 2002 een spaarhypotheek van 200.000 euro met daarop nog 50.000 euro aflossingsvrij. In 2013 koop je een nieuw huis en dan moet het nieuwe hypotheekdeel dus annuitair afgelost worden.
Je totale hypotheek is dan 500.000 euro:
250.000 aflossingsvrij (spaarpolis afgekocht om restschuld oude huis te financieren) met HRA tot 2032
250.000 annuitair met HRA tot 2043
Klopt dat? Dus hoe hoger je hypotheek op dit moment is, hoe meer HRA je kunt gebruiken?

quote:

'Woningmarkt verder in problemen'

De Nederlandse woningmarkt komt verder in de problemen door de plannen van het VVD-CDA-kabinet in samenwerking met gedoogsteun van D66, GroenLinks en de ChristenUnie. Dit zei hoogleraar volkshuisvesting Peter Boelhouwer vrijdag in EénVandaag.

De nieuwe plannen houden in dat de hypotheekrenteaftrek alleen nog geldt voor de annuïteitenhypotheek, waarbij alles na een bepaalde periode wordt afgelost. De maatregel geldt echter alleen voor nieuwe gevallen. Een gemist kans, denkt Boelhouwer. Doordat de maatregel alleen voor nieuwe gevallen geldt, komen starters, die het al moeilijk hebben op de woningmarkt, nog verder in problemen.

"Ze geven mensen die het toch al lastig hebben nog een extra duwtje", aldus Boelhouwer. Door de nieuwe maatregelen kunnen starters nog minder lenen en is er nog minder doorstroming, wat weer resulteert in extra prijsdruk, zegt de hoogleraar.

Boelhouwer: "Ik zie het aantal verkopen nog verder zal gaan dalen en dat daardoor ook de prijzen verder onder druk komen te staan." De hoogleraar verwacht dat nog meer mensen met een restschuld achter zullen blijven.

Wat ik al eerder vandaag zei.

Aan de ene kant goed dat de woningmarkt wordt aangepakt. Het is echter jammer dat het (a) pas op zeer lange termijn effect gaat hebben en (b) de markt nog complexer maakt. Ik vind het erg lastig om een goed overzicht te houden. Een eerste poging: Laten we -for the sake of the argument- aannemen dat de HRA een subsidie is, dan krijgen we in NL op de huizenmarkt de volgende groepen:

• Mensen die al tientallen jaren in een huurhuis wonen. Doordat de huurprijs niet marktconform is aangepast betalen zij een veel lager bedrag dan relatief nieuwe huurders in dezelfde panden. Feitelijk is hier sprake van een kruissubsidie van jong naar oud.
• Mensen die een laag inkomen hebben en hierdoor huursubsidie ontvangen. Probleem is echter dat te lage prijzen leiden tot wachtlijsten en mensen lang moeten wachten om een woning (en dus huursubsidie) te ontvangen. Hier zien we een herverdeling van rijk naar arm en wederom van jong naar oud.
• Mensen die vroeger een laag inkomen hadden en hierdoor in sociale woningbouw terecht konden, maar nu een hoger inkomen hebben. Zij verloren al de huursubsidie, maar krijgen nu aanzienlijke huurverhogingen.
• Mensen die in de private sector huren. Voor hen valt weinig te halen en zij mogen betalen voor de rest. In een zekere zin lijkt dit een van de sectoren waar wel sprake is van marktwerking.
• Mensen die hun huis afbetaald hebben of al meer van 30(?) jaar HRA gekregen hebben. Ondanks alle verhalen is dit een redelijk grote groep. Wederom: Nu niets ontvangen aan subsidie. Wel profiteerden zij maximaal van de sterke stijging in de huizenprijzen.
• Mensen die hun huis de afgelopen 15 jaar gekocht hebben en vaak volgeladen zijn met schulden. Door een spaarhypotheek hebben zijn maximale fiscale voordelen en dus een zeer substantiële subsidie.
• Mensen die verhuizen zijn sowieso slecht af door de overdrachtsbelasting.
• En vanaf 01.01.2013 krijgen we er een groep bij: De mensen die de HRA beperkt mogen gaan aftrekken. Wederom een subsidie, maar wel een beperkte.

Winnaars van het bovenstaande systeem zijn de oudere huurders die blijven zitten waar ze zitten, zowel fysiek als qua inkomsten. Ook de mensen die de HRA volledig konden uitnutten dmv handige constructies lopen lekker binnen. De oudjes die hun huis al een flinke tijd hebben worden er ook niet slechter op. Daarnaast zijn er uiteraard verschillende beroepsgroepen die sterk profiteren van de bovenstaande spaghetti. Hypotheekjongens, fiscalisten, notarissen, wo-co-bestuurders (en Maserti-dealers), et cetera.

Verliezers zijn veelal jongeren of andere groepen met veel dynamiek. Voor sociale woningbouw mag je een flinke tijd op de wachtlijst. Mocht je op een gegeven moment modaal verdienen dan mag je bukken. Verdien je iets meer dan moet je huren in de private sector. An sich niets mis mee, maar je mag de speeltjes van de winnaars betalen. Wil je als jongere kopen, dan worden de regels van het spel verandert. De HRA is voor hen uitgekleed. Bovendien wordt er beperkt krediet verstrekt en dalen de huizenprijzen. Geen zonnige business case dus.

Ik vraag mij werkelijk af wat de redelijke grondslagen zijn om mensen zo volledig verschillend te behandelen. Op volledig arbitraire grondslagen betalen sommige mensen zeer veel meer belasting dan andere mensen. Een paar berekeningen op de achterkant van een bierviltje wijzen op verschillen van 50-100k op 30 jaar. Als het ging om nivellering, dan kan ik -hoewel ik het er niet mee eens ben dat het op deze wijze gebeurt, het begrijpen. Maar wat er nu ontstaat is een soort toto.

En voeg er nog eens aan toe dat jongeren die sparen voor een huis ook even mogen bukken.

De haan kraait een keer en de centrale banken zwengelen de inflatie aan;
De haan kraait twee keer en de banken betalen beperkte rente omdat ze -mede als gevolg van rommelhypotheken- de boel moeten herfinancieren;
De haan kraait drie keer en de vermogensrendementheffing komt langs.

Nettorendement op kapitaal is simpelweg negatief.

Wederom: Waarom genereert de overheid een massieve geldstroom van de mensen die sparen naar de mensen die lenen?

Ik wist dat de woningmarkt een puinhoop was, maar het zo ver ging wist ik niet: http://www.denhaag.nl/hom(...)stingsvergunning.htm

Die inkomenseisen verschillen helemaal niet zo veel van de inkomenseisen van sociale huurwoningen. Ik moet minimaal iets voor 524 euro huren, en dat mag maximaal 50m2 zijn.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 00:39 schreef Schuifpui het volgende:
Ik wist dat de woningmarkt een puinhoop was, maar het zo ver ging wist ik niet: http://www.denhaag.nl/hom(...)stingsvergunning.htm

Die inkomenseisen verschillen helemaal niet zo veel van de inkomenseisen van sociale huurwoningen. Ik moet minimaal iets voor 524 euro huren, en dat mag maximaal 50m2 zijn.

Zo te zien geldt dat alleen voor eengezinswoningen of maisonettes. Wel eens dat dit duidelijk overregulering is.

quote:

Op vrijdag 27 april 2012 22:39 schreef pberends het volgende:

[..]

Wat ik al eerder vandaag zei.

Kans bestaat dat de komen 8 maanden kopers en verkopers juist nader tot elkaar kunnen komen omdat er voor allebei een financiële bui komt te hangen vanaf 1 januari 2013.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 00:39 schreef Schuifpui het volgende:
Ik wist dat de woningmarkt een puinhoop was, maar het zo ver ging wist ik niet: http://www.denhaag.nl/hom(...)stingsvergunning.htm

Die inkomenseisen verschillen helemaal niet zo veel van de inkomenseisen van sociale huurwoningen. Ik moet minimaal iets voor 524 euro huren, en dat mag maximaal 50m2 zijn.

Dat is de liberale invloed van jarenlang de VVD in de regering.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 09:49 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Kans bestaat dat de komen 8 maanden kopers en verkopers juist nader tot elkaar kunnen komen omdat er voor allebei een financiële bui komt te hangen vanaf 1 januari 2013.

De kern van het probleem is dat de kopers gewoon de hypotheek niet gefinancierd krijgen. Daar veranderd helemaal niks aan.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:00 schreef LXIV het volgende:

[..]

De kern van het probleem is dat de kopers gewoon de hypotheek niet gefinancierd krijgen. Daar veranderd helemaal niks aan.

Als een aantal van de vele verkopers dat inziet en dat het er na 1 januari 2013 niet beter op gaat worden zullen er toch een aantal eieren voor hun geld kiezen en flink zakken. Nadeel is dat starterswoningen een flinke doorstroming hebben en er vaak dus een recente koper verkoopt.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:00 schreef LXIV het volgende:

[..]

De kern van het probleem is dat de kopers gewoon de hypotheek niet gefinancierd krijgen. Daar veranderd helemaal niks aan.

Kern van dat probleem is dat de kopers meteen die 2 onder 1 kap willen financieren en niet eerst 10 jaar in een flat willen wonen en daarmee vermogen op bouwen.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:04 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Als een aantal van de vele verkopers dat inziet en dat het er na 1 januari 2013 niet beter op gaat worden zullen er toch een aantal eieren voor hun geld kiezen en flink zakken.

Toch zie je dat ze dit nauwelijks doen. Ook nu niet, terwijl ze 2 jaar geleden toch ook konden voorzien dat het niet beter ging worden. Hun huis staat namelijk altijd op een unieke locatie.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:05 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Kern van dat probleem is dat de kopers meteen die 2 onder 1 kap willen financieren en niet eerst 10 jaar in een flat willen wonen en daarmee vermogen op bouwen.

Het is lastig vermogen op te bouwen als (a) je netto rendement negatief is en (b) je een aanzienlijk deel van je inkomen mag betalen aan woonsubsidies van anderen die je zelf niet krijgt.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:25 schreef iehlaak het volgende:

[..]

Het is lastig vermogen op te bouwen als (a) je netto rendement negatief is en (b) je een aanzienlijk deel van je inkomen mag betalen aan woonsubsidies van anderen die je zelf niet krijgt.

Dan blijf je huren en bouw je totaal geen vermogen op.

Kun jij kwantificeren wat dat aanzienlijk deel van je inkomen is dat je aan woonsubsidies van anderen kwijt bent. Als we gaan wensrekenen kun je er zelfs toe komen dat grote hra slurpers ook nog een deel van hun inkomen kwijt zijn om de sociale woningbouw te onderhouden.

hierboven geschetste problemen worden vanzelf opgelost als de prijscorrectie heeft plaatsgevonden. Banken zijn niet te streng, de prijzen zijn nog steeds veel te hoog! Als de BRUTO hypotheeklast en bijbehorende verkoopprijs zodanig is dat hij door 1 inkomen gedragen kan worden kan worden komt er weer beweging in de markt. Hiervoor moeten de prijzen echt nog substantieel omlaag. (zo'n 50% over de hele breedte) Dit gaat vanzelf, maar niet direct, omdat veel mensen nog moeten wennen aan het idee dat ze hun verlies moeten nemen als ze willen verhuizen. Je moet een huis ook niet zien als een manier om vermogen op te bouwen, maar gewoon een aankoop waar je gewoon afschrijving op hebt. (dus die ook flink in waarde kan verminderen)

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:05 schreef LXIV het volgende:

[..]

Toch zie je dat ze dit nauwelijks doen. Ook nu niet, terwijl ze 2 jaar geleden toch ook konden voorzien dat het niet beter ging worden. Hun huis staat namelijk altijd op een unieke locatie.

toen leefden ze nog in de illusie dat de huizenprijzen weer gingen stijgen. Nu duidelijk is dat de komende 20 jaar de prijzen niet hoger zullen zijn dan nu zal dat vanzelf veranderen. In feite verandert er ook voor hen niet veel, want het huis dat ze terug gaan kopen daalt ook in prijs. Ze moeten alleen wel sparen om het verlies dat ze zullen moeten nemen op hun huis terug te betalen aan de bank.

quote:

Op zaterdag 28 april 2012 10:00 schreef LXIV het volgende:

[..]

De kern van het probleem is dat de kopers gewoon de hypotheek niet gefinancierd krijgen. Daar veranderd helemaal niks aan.

Dat is niet helemaal waar. Er zijn veel mensen (waaronder ik) die een huis kunnen kopen (en in principe ook willen), maar vanwege de onoverzichtelijke situatie toch nog maar even afwachten. Wat gaan de huizenprijzen doen? Wat gaat er nu precies veranderen in 2013? De overdrachtsbelasting? Etc.

Ik denk dat het wel mee zal gaan vallen met de prijsdalingen, zie nog geen onderbouwingen dat het flink zal gaan dalen naast het feit dat de maandelijkse lasten door een annuiteitenhypotheek wat zullen stijgen. Aan de andere kant zal dit voor een groot deel gecompenseerd worden door de zekerheid van banken (aflossing) en consument (HRA is duidelijk nu na 4 jaar steggelen).

edit en terwijl ik dit typ zie ik ondertussen hierboven een post die dit ook bevestigt.