In mijn ogen moet die sector worden afgebouwd en dat kan op een verantwoorde manier als alle sociale huurwoningen in een centraal corporatiefonds komen, dan kan men bij wet, de bewoners hiervoor benaderen en louche handelaren / vriendjes buiten de deur houdenquote:Op vrijdag 9 maart 2012 21:18 schreef snabbi het volgende:
Het plaatsen van de panden in 1 fonds waarin meerdere stemmen vertegenwoordigd zijn, zorgt in mijn ogen alleen maar voor een bureaucratische organisatie, waarin niemand verantwoordelijk is voor een deel, doordat iedereen verantwoordelijk is voor het geheel.
In mijn visie moet je niet te veel veranderen. Je moet hoogstens iets invoeren dat je een organisatie alleen als 'volwaardig' mag beschouwen wanneer een treasury functie is ingericht met een bepaalde kwalificatie. Hierdoor leg je in mijn ogen het probleem terug bij de eigenaar. De bank moet het risico op oninbaarheid lopen, wanneer zij een derivaat aan een partij verstrekt. Dat hele garant staan voor verziekt in mijn ogen de markt, doordat risico eigenlijk niet bestaat (en er al helemaal niet op afgerekend wordt).
quote:Op zaterdag 10 maart 2012 01:43 schreef Bankfurt het volgende:
Jasses
Gecensureer van Bolkesteijn en Dinosaurus ben ik zat
is gesloten.
Had ik nou eindelijk een prachtige discussie met snabbi in FB en dit Vestia-topic samen, gebeurt er dit ...![]()
[FB] Waar de huizenmarkt emoties oproeptquote:Tussen 2 haakjes hoe wil men de feedback hebben ?
Okay dan, waar is het feedback AEX ofwel feedback Beurs & Economie topic ?
Ik heb wel een idee wat er gedaan zou kunnen worden.quote:Op zondag 11 maart 2012 09:39 schreef snabbi het volgende:
Vat dit niet persoonlijk op, want de vraag geldt voor meer mensen.
Wat ga je er zelf aan doen? Het wijzen naar wat een ander zou moeten doen gaat de situatie waarschijnlijk niet oplossen.
alleen de leden zoals ik die zijn al dertig jaat geen lid meer maar huurders,de leden hebben hun inleg teruggestort gekregen van de vereniging in 1970quote:Op zondag 11 maart 2012 09:56 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
Ik heb wel een idee wat er gedaan zou kunnen worden.
Het zijn corporaties, he. Dus uiteindelijk zijn deze bezit van de leden. Vervang de Raad van Bestuur door een ledenraad. Of doe het desnoods ernaast. Deze ledenraad huurt een accountant in, die ze met een opdracht de wei in kan sturen die veel verder gaat dan de wettelijke controle. Dus niet alleen: is de jaarrekening goed, maar ook: wordt de corporatie goed en prudent bestuurd?
Deze accountant (of adviseur, hoe je het wilt noemen) is alleen verantwoording schuldig aan de ledenraad.
Zo krijg elke tegenstelling tussen belang van bestuur en leden uit de weg, als het goed is.
En als er dan toch een fuck-up is, komt de rekening bij de leden (huurders) terecht, en da's goed dan - tenzij de accountant een misslag bij zijn uitgebreide opdracht doet, dan mag die bloeden?
Kan ook niemand naar een ander wijzen, imho.
PS: dat is overigens geen politiek verhaal, dat dus een verhaal van de leden, en dus civielrechtelijk, en lijkt me nu ook prima uitvoerbaar.
Ging het nou om toezicht, of om goedkoper dan een ander een pandje te kunnen scoren?quote:Op zondag 11 maart 2012 11:24 schreef michaelmoore het volgende:
[..]
alleen de leden zoals ik die zijn al dertig jaat geen lid meer maar huurders,de leden hebben hun inleg teruggestort gekregen van de vereniging in 1970
Maar ik hou me aanbevolen hoor voor een deel van de collectieve vermogensaanwas
Ik zeg laat het toezicht orgaan de besturen een nette regeling geven en laat een deel van die heren het vastgoed verkopen aan de huurders (dus geen Endstra types) andere particulieren gegadigden, tegen de executiewaarde, wie niet wil kopen die blijft gewoon huren uiteraard
Wat je zegt klinkt zo volkomen logisch dat zoiets eigenlijk al had moeten bestaan he..quote:Op zondag 11 maart 2012 09:56 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
Ik heb wel een idee wat er gedaan zou kunnen worden.
Het zijn corporaties, he. Dus uiteindelijk zijn deze bezit van de leden. Vervang de Raad van Bestuur door een ledenraad. Of doe het desnoods ernaast. Deze ledenraad huurt een accountant in, die ze met een opdracht de wei in kan sturen die veel verder gaat dan de wettelijke controle. Dus niet alleen: is de jaarrekening goed, maar ook: wordt de corporatie goed en prudent bestuurd?
Deze accountant (of adviseur, hoe je het wilt noemen) is alleen verantwoording schuldig aan de ledenraad.
Zo krijg elke tegenstelling tussen belang van bestuur en leden uit de weg, als het goed is.
En als er dan toch een fuck-up is, komt de rekening bij de leden (huurders) terecht, en da's goed dan - tenzij de accountant een misslag bij zijn uitgebreide opdracht doet, dan mag die bloeden?
Kan ook niemand naar een ander wijzen, imho.
PS: dat is overigens geen politiek verhaal, dat dus een verhaal van de leden, en dus civielrechtelijk, en lijkt me nu ook prima uitvoerbaar.
Minderwaardigheidscomplexquote:Op zondag 11 maart 2012 19:13 schreef fedsingularity het volgende:
[..]
Wat je zegt klinkt zo volkomen logisch dat zoiets eigenlijk al had moeten bestaan he..
Wat maakt nou dat mensen als Staal zo ver hebben kunnen gaan?
Zo was het vroeger maar de besturen hebben de ledenraad opgeheven, en de eigendommen naar zich toegetrokken,met instemming van de politiek onder het mom van marktwerkingquote:Op zondag 11 maart 2012 19:13 schreef fedsingularity het volgende:
[..]
Wat je zegt klinkt zo volkomen logisch dat zoiets eigenlijk al had moeten bestaan he..
Wat maakt nou dat mensen als Staal zo ver hebben kunnen gaan?
Toezicht en de panden moeten zoveel mogelijk beschikbaar komen aan de zittende huurders gewoon tegen de waarde in verhuurde staat,daar zijn regels voor, ben je geen huurder of is de woning niet verhuurd dan voor de taxatiewaarde in leegstaatquote:Op zondag 11 maart 2012 13:19 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
Ging het nou om toezicht, of om goedkoper dan een ander een pandje te kunnen scoren?
Je bedoelt met instemming van de leden, denk ik.quote:Op maandag 12 maart 2012 03:33 schreef michaelmoore het volgende:
[..]
Zo was het vroeger maar de besturen hebben de ledenraad opgeheven, en de eigendommen naar zich toegetrokken,met instemming van de politiek onder het mom van marktwerking
Verkoop maar lekker aan de hoogste bieder, ik ken geen regels die je verplichten om het tegen een lagere prijs te verkopen.quote:Op maandag 12 maart 2012 03:35 schreef michaelmoore het volgende:
[..]
Toezicht en de panden moeten zoveel mogelijk beschikbaar komen aan de zittende huurders gewoon tegen de waarde in verhuurde staat,daar zijn regels voor, ben je geen huurder of is de woning niet verhuurd dan voor de taxatiewaarde in leegstaat
Dat dus, waarom cadeautjes geven? Gewoon aan degene die het meeste wil geven, wellicht een andere huisbaas, geen enkel probleem.quote:Op maandag 12 maart 2012 07:24 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Verkoop maar lekker aan de hoogste bieder, ik ken geen regels die je verplichten om het tegen een lagere prijs te verkopen.
Nee dat klopt wel, de huurwaarde is ongeveer de brutohuur gekapitaliseertquote:Op maandag 12 maart 2012 19:40 schreef Arnold_fan het volgende:
[..]
Dat dus, waarom cadeautjes geven? Gewoon aan degene die het meeste wil geven, wellicht een andere huisbaas, geen enkel probleem.
quote:Taxatie termen
Hieronder vindt u taxatieterminologie.
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.
De prijs die bij een ongedwongen verkoop, vrij van huur en gebruik en op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende partij zou zijn besteed.
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.
De prijs die bij een ongedwongen verkoop, in verhuurde staat en op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende partij zou zijn besteed.
Executiewaarde vrij van huur en gebruik.
De prijs die uw woning bij gedwongen openbare verkoop, vrij van huur en gebruik, door de meest biedende partij zou zijn besteed.
Executiewaarde bij eigen gebruik.
De prijs die uw woning bij gedwongen openbare verkoop, door de meest biedende partij zou zijn besteed, waarbij ervan is uitgegaan dat de koper met het procesverbaal van veiling ontruiming van de onroerende zaak kan bewerkstelligen.
Executiewaarde in verhuurde staat.
De prijs die uw woning bij gedwongen openbare verkoop, bij aanbieding in verhuurde staat (met door geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende partij zou zijn besteed.
Herbouwwaarde.
De waarde van een nieuw te bouwen, soortgelijke woning volgens de nu geldende bouwnormen (voor de opstalverzekering).
quote:3.1 Huurwaardekapitalisatie methode
Dit is over het algemeen de meest gebruikte waarderingsmethode bij courante objecten omdat de benodigde gegevens hiervoor vaak het best uit de markt te destilleren zijn. Deze methodieken vallen ook weer uit te splitsen in diverse meer of minder nauwkeurige methoden zoals:
- X aantal keer de huur
- BAR (Bruto Aanvangsrendement) methode
- NAR (Netto Aanvangsrendement) methode (meest gebruikt)
Bij deze methoden kijken we naar zo veel mogelijk vergelijkbare objecten in de directe omgeving. De huurprijzen die dan gerealiseerd zijn worden gebruikt om de bruto jaarhuur te bepalen.
En dat bepaal jij hier even? Of heb je een bron voor deze stelling?quote:Op woensdag 14 maart 2012 18:50 schreef Bankfurt het volgende:
Vuistregel in economische hoogconjunctuur:
executiewaarde = 90% taxatiewaarde
in laagconjunctuur:
executiewaarde = 60-70% taxatiewaarde
Voor de kredietcrisis was dat mijn ervaring bij de banken m.n. Rabo.quote:Op woensdag 14 maart 2012 19:16 schreef Arnold_fan het volgende:
[..]
En dat bepaal jij hier even? Of heb je een bron voor deze stelling?
In laagconjunctuur moet men naar de huizenveiling en in hoogconjunctuur hoeft dat niet, dat is de oorzaakquote:Op woensdag 14 maart 2012 19:16 schreef Arnold_fan het volgende:
[..]
En dat bepaal jij hier even? Of heb je een bron voor deze stelling?
http://www.google.nl/sear(...)476&biw=1440&bih=730quote:Wellicht maximaal 60 - 70 % executiewaarde en dan wel van de executiewaarde in verhuurde staat
Dat wil niet zeggen dat de executiewaarde t.o.v. taxatiewaarde verandert, maar dat er meer executieveilingen zijn. Een wezenlijk verschil.quote:Op woensdag 14 maart 2012 20:06 schreef michaelmoore het volgende:
[..]
In laagconjunctuur moet men naar de huizenveiling en in hoogconjunctuur hoeft dat niet, dat is de oorzaak
Heerlijk, die unintended consequences van bubble beleidquote:Meer corporaties in problemen
Zeker vijftien woningcorporaties zijn in de problemen gekomen door de inzet van riskante financiële producten. Ze hebben daar samen bijna 300 miljoen euro voor uit moeten trekken, zo blijkt uit een inventarisatie van de NOS. Van de 398 corporaties hebben er bijna driehonderd (295) gereageerd, waaronder de 200 grootste corporaties. Veertien corporaties erkennen dat ze door de bank gedwongen zijn tot een extra onderpand.
De problemen lijken op die van de Rotterdamse corporatie Vestia. Die corporatie heeft 1,5 miljard euro in onderpand moeten geven aan banken vanwege financiële problemen.
Door de extreem lage rente eisten banken extra onderpand voor ingewikkelde financiële producten. Zo heeft de corporatie Portaal uit Baarn 99 miljoen euro apart moeten zetten en de Stichting Mooiland uit Ede 61 miljoen euro. Alle woningcorporaties zeggen dat ze op dit moment in staat zijn om de extra lasten op te vangen.
De woningcorporaties kunnen het bij de bank geparkeerde geld weer terug krijgen als de rente weer oploopt.
Rente gedaald
Woningcorporatie Portaal is na Vestia de corporatie die het grootste bedrag moest reserveren, omdat de rente flink is gedaald. In totaal 99 miljoen. Alle corporaties zeggen dat ze op dit moment in staat zijn de die extra lasten op te vangen.
Vivare in Arnhem heeft een bijvoorbeeld een limiet afgesproken met de bank. Het onderpand kan dan nooit meer worden dan 35 miljoen. Mooiland uit Ede benadrukt dat de corporatie met de derivaten de rentekosten wil drukken. "Wij willen ons maximaal inzetten om elke euro vrij te maken voor het realiseren van onze volkshuisvestelijke taak," aldus een woordvoerder.
Extra borg
In twee gevallen heeft de bank afgezien van een extra borgstelling. In het geval van de Brabantse corporatie Zayaz had de bank een extra onderpand van vijf miljoen kunnen eisen, maar is dat niet gebeurd. Mocht dat alsnog gebeuren dan heeft de corporatie het geld om daaraan te voldoen.
In totaal hebben de corporaties, naast de 1,5 miljard euro van Vestia, bijna driehonderd miljoen bij de bank moeten parkeren. Dat geld is niet verloren, want als de rente weer oploopt valt een deel van dat geld vrij.
1 Vestia (Rotterdam) 1500 miljoen
2 Portaal (Baarn) 99 miljoen
3 Stichting Mooiland (Ede) 61 miljoen
4 Staedeon (Den Haag) 39 miljoen
5 Vivare (Arnhem) 35 miljoen
6 Triada (Heerde) 12,7 miljoen
7 Woonpunt (Elsloo) 10,7 miljoen
8 Woonbron (Rotterdam) 10 miljoen
9 Elkien (Heerenveen) 7,7 miljoen
10 Zayaz ('s-Hertogenbosch) 5 miljoen (maar niet door de bank opgeëist)
11 Woonplaats (Enschede) 5,3 miljoen
12 Casade Woondiensten (Waalwijk) 3 miljoen (maar niet door de bank opgeëist)
13 3B Wonen (Bergschenhoek) 3 miljoen
14 RondomWonen (Pijnacker)
15 Woonkracht 10 (Zwijndrecht) 900.000 euro
16 Stadlander (Bergen op Zoom) 850.000 euro
De toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, waarschuwde twee weken geleden dat in totaal 24 corporaties in de problemen zouden komen als de rente flink zou dalen. De meeste corporaties zeggen nu dat ze een rentedaling met 1 procent kunnen opvangen.
Alleen Portaal erkent dat het een dergelijke forse daling niet kan opvangen. "Portaal voldeed ruim aan de vroegere eis van 0,75%. De hogere eis is van recente datum. Portaal is op dit moment bezig de buffer op te hogen zodat een rentedaling van meer dan 1% opgevangen kan worden," aldus een woordvoerder van de woningcorporatie. De anderen geven aan dat ze zo'n forse daling kunnen opvangen. Naast de eerder genoemde corporaties zijn dat:
1. IntermarisHoeksteen (Hoorn)
2. Oosterpoort Wooncombinatie (Groesbeek)
3. Stichting Woonborg (Tynaarlo)
4. Thuisvester (Oosterhout)
5. Trifolium (Boskoop)
6. Zorgboog (Helmond)
http://nos.nl/artikel/353006-meer-corporaties-in-problemen.html
quote:Megaverlies voor ss Rotterdam
Een megaverlies van 44,3 miljoen voor Woonbron door stoomschip •
Gouden handdruk van 425.000 euro voor oud-directeur Martien Kromwijk
quote:Op maandag 19 maart 2012 08:41 schreef HD9 het volgende:
http://www.metronieuws.nl(...)SrZkff!2O76oMhSXb6g/
[..]
5 miljoen op de exploitatie dus. Niet ongebruikelijk voor een aanloopjaar. De aanschafkosten hebben ze al voor 2/3 afgeschreven.quote:Het grootste deel (39 miljoen) van het verlies bestond uit een afwaardering van de ss Rotterdam.
Dat is de boot die door onze Joep vd N / Begemann in onderpand was gegeven aan het havenbedrijf voor 65 miljoen, in ruil voor een lening van 183 miljoen aan de RDM, na een jaar zei die Begeman succes met de boot en was de zaak over. (kosten 107 miljoen maar wel een gratis boot)quote:Op maandag 19 maart 2012 08:44 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
[..]
5 miljoen op de exploitatie dus. Niet ongebruikelijk voor een aanloopjaar. De aanschafkosten hebben ze al voor 2/3 afgeschreven.
Alhoewel ik ook geen idee heb wat ze met een woonboot moeten.
quote:Cruiseschip SS Rotterdam
Begin november 2008 vroegen de SP en de PVV een spoeddebat aan met minister Vogelaar over de verbouwing van het schip de SS Rotterdam door woningbouwcorporatie Woonbron.
Woonbron had dit schip aangekocht om te verbouwen tot hotel- en congresaccommodatie. Woonbron had de verbouwing begroot op zes miljoen euro, in het najaar van 2008 bleek dat de kosten inmiddels waren opgelopen tot 200 miljoen euro.
De PVV en de SP stelden zich op het standpunt dat Vogelaar, die toezicht moest houden op de corporatie, onvoldoende had opgelet en niet adequaat had opgetreden.
Het debat vond plaats op 6 november 2008. Vogelaar stelde dat alle betrokken partijen adequaat hebben gereageerd toen de tegenvallers aan het licht kwamen.
Wel vond zij dat het interne toezicht bij Woonbron niet deugde.
Minister Vogelaar ging er nog steeds vanuit dat de exploitatie van het schip winstgevend zou zijn.[
| Forum Opties | |
|---|---|
| Forumhop: | |
| Hop naar: | |